2011年北京物业项目负责人制度考试

目录

北京物业管理法律法规（考试大纲） (2)

第一部分全国性法律、法规 (2)

一．《物权法》 (2)

二．《物业管理条例》 (3)

三. 最法解释 (6)

四. 《保安服务管理条例》 (7)

五. 34《民法通则》中与物业管理密切相关的规定 (8)

六．35《消防法》中与物业管理密切相关的规定 (8)

七．36《业主大会和业主委员会指导规则》中业主大会议事规则的规定事项 (9)

八．37《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为 (9)

九．38城市异产毗连房屋发生自然损坏所需修缮费用的处理原则 (9)

十．39《建设工程质量管理条例》对建设工程最低保修期限的规定 (10)

第二部分北京市物业管理政策法规 (10)

一．《北京市物业管理办法》 (10)

二．《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》 (16)

三．《北京市住宅专项维修资金管理办法》 (19)

四．《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》 (21)

五．《北京市物业服务企业信用信息管理办法》 (23)

六．《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》 (25)

七．《北京市物业项目交接管理办法》 (26)

八．《业主决定共同事项公共决策平台使用规则》 (29)

九．《北京市住宅区临时管理规约制定规范》 (31)

十．《北京市物业管理行业专家管理办法》 (31)

十一．《北京市住宅物业服务标准》 (32)

十二．《北京市供热采暖管理办法》 (33)

十三．《北京市有限空间安全作业生产规范》 (34)

十四．《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》 (35)

十五．《北京市电梯安全监督管理办法》 (36)

十六．《关于加强住宅装修活动中擅自变动建筑主体和承重结构违法行为监督执法的通知》. 37 十七．《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》 (37)

十八．《关于<北京市物业管理办法>实施中若干问题的通知》 (38)

北京物业管理法律法规（考试大纲）

第一部分全国性法律、法规

一．《物权法》

1.《物权法》中业主建筑物区分所有权的内容

1. 《物权法》中业主建筑物区分所有权的内容；

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利的总称。

2.《物权法》规定的业主行使专有部分所有权的内容；

①业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

②业主行使专有部分权利时不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

③业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的和共同管理的权力一并转让。

④业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

3.《物权法》规定的业主行使共有部分共有权的内容；

①业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

②建筑区划内的道路，绿地，其他公共场所、公用设施和物业服务用房的所有权归属。

③对建筑区规划车位、车库的所有权属做了规定。

④对建筑物及其附属设施的维修资金，费用分摊、收益分配等事项做了规定。

4.《物权法》规定的住宅改变为经营性用房的前提条件；

①业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

②业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

5.《物权法》中建筑区划内道路、绿地、车位、车库、物业管理用房等所有权归属的内容；

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

6.《物权法》中业主共同决定事项的内容；

（1）制定和修改业主大会议事规则;

（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

（6）改建、重建建筑物及其附属设施;

（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

7.《物权法》中业主共同决定事项的表决规则；

①筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施;经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

②修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

8.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的决定效力；

①业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

②对业主巨头约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是符合法律法规及规章的。

③不违背社会公德，不损害国家、公共和他人利益的决定。

9.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的处置权范围；

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

10.《物权法》规定的建筑物及其附属设施的管理形式；

业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

11.《物权法》中关于建筑物及其附属费用分摊与收益分配的内容；

建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

二．《物业管理条例》

12.《物业管理条例》对《管理规约》的规定

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管