物管部综合管理手册
物业管理处管理工作手册
物业管理处管理工作手册一、目的1、为了使公司的日常事务管理更具系统化、科学化、合理化、技术化；2、为了确保物资管理得到安全储藏，合理节约采购；3、为使更衣室环境更具统一性、舒适性、安全性，便于公司管理；二、适用范围、适用于管理处经理；、适用于管理处办公室文员；、更衣室管理标准适用于管理处全体员工；三、职责（一）管理处经理岗位职责1、在公司总经理室领导下，负责主持辖区物业的日常管理工作。
2、制定修正辖区各级人员的岗位职责和考核标准并监督实施，保证各项管理工作的质量，使业主满意。
3、定期召集和主持部门领班例会，协调解决各部门管理中暴露的问题，保证各方面工作的顺利进行。
4、负责每天对各班组工作进行巡视检查，及时发现问题并解决问题。
5、做好物业管理费用开支的成本核算，为公司创造一定的经济效益。
6、定期、不定期地听取业主、员工的意见和建议，沟通与业主、员工之间的关系，树立企业形象，不断完善企业的经营管理。
7、以身作则，关心员工，提高企业凝聚力，使员工以高度热情和责任感完成各自本职工作。
8、完成上级领导交办的其他任务。
（二）办公室文员岗位职责1、负责公司文件收发、登记、传递、落实工作。
2、配合公司管理体系的审核工作，对修订的管理工作手册或表格上报行政人事部主管，并及时归档，每季度抽查所属大楼贯标执行情况。
3、负责本管理处资料归档、分类、装订、保存、销毁。
4、负责定期检查对外合同使用情况、资金支付情况等，提前一月报管理处经理知晓。
5、负责本管理处黑板报出版工作。
6、每月及时、准确做好员工工资清单、月度资金明细及仓库盘点报表。
7、负责本管理处员工录用、退工手续，做好人事档案的管理和人员外出培训的申报。
8、配合公司做好员工培训工作。
9、负责本管理处保安人员的政审工作。
、完成上级领导交办的其他任务。
四、工作要求（一）管理处经理、做好管辖区域内的环境、治安、卫生、绿化、停车场、电梯、装修的管理、服务工作。
、做好管理处内部规范化管理，严格按质量、环境体系标准工作，对环境因素进行识别,宣传和管理。
物管部管理工作手册
分发号：控制类别：物管部工作手册版本：A0修改时间：二O一二年八月实施时间：二O一二年九月目录0.1《物管部工作手册》审批页0.1.1手册版本号：0.1.2编制：综合管理部0.1.3审核：0.1.4审批：批准时间：0.2 物管部工作手册修改控制页0.3《物管部工作手册》说明0.3.1本手册的编制是为了明确物管部日常工作准则和行为规范，指导物管部的日常工作。
0.3.2本手册由综合管理部进行编制，副总经理审核，总经理审批后发布执行。
0.3.3本手册“受控”本发放范围：a) 董事长；b) 总经理；c) 管理者代表；d) 物管部副总经理；e）综合管理部经理；0.3.4除以上人员外，本手册不向任何其他人员发放。
0.3.5本手册的持有者应妥善保管文本，不得涂改、转借、复印或外传。
若持有人因工作岗位变动不再具备持有资格时，应及时交回并登记。
0.3.6手册损坏或丢失后，应由持有者书面报告，总经理审批后补发，并作废原“受控”本的分发号，补发新分发号“受控”本。
0.3.7本手册的修改按原编制→审核→审批程序，行政管理中心负责修订、旧页回收、新页发放。
0.3.8本手册出现下列情况时应更换版本：a)手册发布使用已超过三年；b)手册的修改已超过六次；c)对手册的内容进行重大的变更。
0.3.9本手册的新版本颁发时，旧版本即行废止。
行政管理中心负责换版的管理控制，负责新版本的发放并及时收回旧版本，做作废处理。
0.3.10本手册的主要解释权为公司最高管理者，亦可授权对手册中的条款进行解释。
0.4 物管部工作手册编制目的与依据0.4.1 编制目的0.4.2 编制依据0.5 物管部架构物管部工作职责文件编号：页数：版次/修订状态：AO 页码：1.1 贯彻执行国家的有关政策、法律、法令和各项规章制度。
1.2 负责管理所辖物业之客户所需的日常业务，纠正各种违章行为，为客户创造一个优美整洁、方便舒适、文明安全的工作和居住环境。
1.3 制定物管部员工的岗位职责和内部管理制度。
物业公司综合管理部工作手册书
物业公司综合管理部工作手册书本手册旨在为物业公司综合管理部门提供一个清晰的工作标准和流程，以便更好地管理各项业务。
部门职责综合管理部门是物业公司的核心部门之一，主要负责以下职责：- 机构管理：协助物业公司领导层做出决策并实施，确保公司良好运营；- 财务管理：管理公司财务预算，监督和审计各个部门的财务开支；- 人力资源管理：协助招聘、安排部门人员并管理他们的绩效表现；- 合同管理：协助管理物业公司和客户之间的合同，确保公司的权益。
工作流程机构管理1. 在公司领导层决策后，综合管理部门负责协调各个部门并监督实施。
2. 对公司运营进行定期的监控和报告，以提高整个公司的运营效率。
财务管理1. 综合管理部门对财务预算进行管理并监控每个部门的财务开支。
2. 审核每个部门的财务管理，确保每个部门不会超出预算。
3. 告知领导层以及部门负责人有关财务的任何疑问或意见。
人力资源管理1. 协助物业公司HR部门及个别部门负责人进行招聘面试，制定单位的用人计划。
2. 协助部门负责人制定绩效考核标准，并监督考核实施。
3. 维护员工文件，协助员工解决相关问题及跟进工作。
合同管理1. 协助各部门合同的签署，维护正式的合同文本并跟进合同执行情况。
2. 若客户存在违反合同行为，及时采取应对措施并报告领导层。
工作规范为了保证综合管理部门工作的高效性和质量，员工对于工作有以下规范：1. 严格遵循员工工作时间，不要迟到早退。
2. 严格遵守公司的机密保密规定。
3. 严格按照公司财务管理规定，不私自挪用和浪费公司财物。
4. 严格按照公司用人计划和绩效考核标准进行工作。
5. 严格按照公司的合同管理程序执行相关工作，无设歪门邪道或违反相关程序。
结论本手册应成为物业公司综合管理部门的基本工作指南，员工应严格遵循该手册中的规定，以确保部门和整个公司的正常运营。
物业管理手册规定(3篇)
第1篇第一章总则第一条为了加强物业管理，维护业主的合法权益，保障物业管理活动的正常进行，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规，制定本手册。
第二条本手册适用于物业管理区域内的一切物业管理活动。
第三条物业管理活动应当遵循公开、公平、公正的原则，保障业主的知情权、参与权、监督权和受益权。
第四条物业管理企业应当依法取得物业管理资质，并按照物业管理合同约定，履行物业管理职责。
第五条物业管理企业应当建立健全物业管理规章制度，加强物业管理队伍建设，提高物业管理服务水平。
第六条物业管理区域内，业主、使用人、物业管理企业应当共同维护物业管理秩序，遵守本手册的规定。
第二章物业管理企业第七条物业管理企业应当具备以下条件：（一）具有独立法人资格；（二）取得物业管理资质；（三）具有完善的物业管理规章制度；（四）具有合格的物业管理专业人员；（五）具有与物业管理规模相适应的物业管理设施设备。
第八条物业管理企业应当依法与业主委员会签订物业管理合同，明确双方的权利义务。
第九条物业管理企业应当履行以下职责：（一）按照物业管理合同约定，对物业管理区域内的物业进行日常管理、维护、保养；（二）按照物业管理合同约定，提供物业管理区域内的生活、安全、环境、绿化等服务；（三）按照物业管理合同约定，收取物业管理费；（四）接受业主委员会的监督；（五）依法履行其他职责。
第十条物业管理企业应当建立健全以下制度：（一）物业管理规章制度；（二）物业管理档案管理制度；（三）物业管理服务标准；（四）物业管理投诉处理制度；（五）物业管理企业内部管理制度。
第三章业主委员会第十一条业主委员会由业主大会选举产生，负责监督物业管理企业的物业管理活动。
第十二条业主委员会应当履行以下职责：（一）监督物业管理企业履行物业管理合同；（二）制定物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护措施；（三）制定物业管理区域内公共设施设备的使用、维护、保养办法；（四）监督物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新改造；（五）监督物业管理区域内物业服务费的使用；（六）依法履行其他职责。
物业公司综合部管理守则4.doc
物业公司综合部管理制度4 物业公司综合部管理制度物资采购制度一、各部门凡需新增固定资产，低值易耗品或使用各种其它物资，应先行到公司仓库领用，仓库无库存的，可申请购买；二、部门申购应将所需增加的物品列入每月物资采购申报表中，经副总经理/董事长批准后，可正式申请购买，各种物品的采购主要由综合部部负责；三、预算外急需使用的物资，经副总经理/总经理批准可以先行购买，再补作预算；四、各部门对本部门使用的常用物品，应根据使用情况提出每月的耗用量，仓库根据该物品消耗时间的长短定出最低库存量，在接近最低库存量时，通知有关部门申购物品；五、申请购买物品申购部门填写物品采购单，采购单需详细列明所需购买物资的名称、规格、数量、用途；六、负责采购的人员应随时了解和掌握公司常用物品的市场价格和供应情况，对于常用物品及耗用量大的物品，根据不同供货商对不同物品的报价按质优价廉的原则选定固定的供货商；六、对于一时在市场上难以购买和购买程序需占用较长时间的物品，综合部应将情况通知给使用部门，以便使用部门能及时采取相应措施。
物业公司综合管理部档案管理制度1档案管理制度一、目的为使档案管理制度化、规范化，便于查询以达到提高档案资料处理的品质和效率，特制订本制度。
二、适用范围1、适用于物业管辖范围内的所有物业服务中心及各职能部门。
2、适用于日常工作中产生的往来文件、相关合同等需存档的资料。
三、档案的分类1、档案按照保管期限分，主要有短期、长期和永久；2、档案按照归属性质分，主要有文书类、经营管理类、工程类、财务类以及人事类。
2.1、文书类文书类档案主要有：内部文案审批单、内部费用审批单、内部工作联系函、会议纪要（单独存档）、各类通知、报告、文件资料签收单、工作总结及计划（单独存档）以及日常办公中产生的一系列行政方面的资料。
2.2、经营管理类经营管理类档案主要有：广告合同、物业服务合同、租赁合同等。
2.3、工程类工程类档案主要有：2.3.1、前期资料：招投标资料、物业服务备案资料、物业服务合同、由前期资料产生的内部文案审批单及与相关单位的联系函等。
物业公司综合管理工作手册
物业公司综合管理工作手册1. 引言本文档旨在为物业公司的综合管理工作提供指导和规范。
综合管理工作是物业公司的核心工作之一，涵盖了管理、运营、维护等多个方面。
通过本手册，物业公司将能够更好地组织和管理综合工作，提高效率和服务质量。
2. 组织结构物业公司的组织结构是综合管理工作的基础。
合理的组织结构可以确保工作职责和权限的明确，提高协作效率。
以下是一种常见的物业公司组织结构：- 总经理办公室- 行政部- 人力资源部- 财务部- 运营管理部- 物业管理部- 客服部- 设备维护部- 工程部- 建筑维护部- 工程监察部- 安全保卫部- 营销部3. 工作流程3.1 报修管理物业公司需要建立健全的报修管理流程，以便及时响应业主的报修需求。
以下是一种常见的报修管理流程：1.业主提出报修请求。
2.客服部收集报修信息，并派遣维修人员进行处理。
3.维修人员在规定时间内完成维修，并填写维修记录。
4.客服部将维修结果反馈给业主。
3.2 安全管理安全管理是物业公司的核心职责之一。
以下是一种常见的安全管理流程：1.安全保卫部定期进行安全巡查，检查各区域的安全隐患。
2.发现安全隐患后，安全保卫部将其记录并及时通知相关部门进行整改。
3.各部门按照要求进行整改，并填写整改记录。
4.安全保卫部定期进行复查，确保整改措施的有效性。
3.3 财务管理财务管理是物业公司的重要组成部分。
以下是一种常见的财务管理流程：1.财务部负责编制预算，并进行内部审查。
2.财务部进行资金管理，包括收款、付款、报账等操作。
3.定期进行财务报表的编制和审计工作。
4.根据财务报表的分析结果，进行财务决策与规划。
4. 绩效考核绩效考核是物业公司管理人员的重要工作之一。
通过科学有效的绩效考核，可以激励员工积极工作，提高团队整体绩效。
以下是一种常见的绩效考核指标：•业主满意度：通过业主满意度调查，评估物业服务的质量和效果。
•工作效率：评估员工的工作效率和工作量，包括报修处理时间、巡查频率等。
物业公司综合管理工作手册
物业公司综合管理工作手册物业公司综合管理工作手册第一章：总则1.1 目的和范围本综合管理手册旨在规范和指导物业公司各类管理工作，确保公司运营的高效和顺利进行。
本手册适用于公司内所有相关人员。
1.2 术语和定义在本手册中使用的术语和定义符合物业行业通用标准。
第二章：组织架构2.1 公司架构物业公司的组织架构应健全、合理。
公司的高层管理人员应对公司整体运营负责，并与各级部门密切合作。
2.2 部门职责各部门应明确职责，并确保部门间的协作和信息流通畅通。
2.3 人员配备根据公司规模和需要，合理配置各部门的人力资源，并确保员工的素质和能力符合所在岗位的要求。
第三章：运维管理3.1 设备设施管理物业公司应建立设备设施清单，并制定维护保养计划，定期检查和维修设备以保持正常运行。
3.2 安全管理物业公司应制定安全管理制度，并确保各项安全措施的实施。
每年进行安全演习，并对演习结果进行分析和改进。
3.3 环境管理物业公司应确保管理区域环境的卫生和整洁，并建立垃圾分类和处理制度。
第四章：人力资源管理4.1 岗位设置物业公司应根据工作需要和业务范围合理设置岗位，并明确各岗位的职责和工作要求。
4.2 培训与开发物业公司应根据员工的工作需要和职业规划制定培训计划，提供培训机会，以提升员工的能力和素质。
4.3 奖惩机制物业公司应制定奖惩机制，对员工的表现进行评价和激励，以激发员工的积极性和创造力。
第五章：客户服务5.1 服务标准物业公司应制定并执行一系列客户服务标准和工作流程，确保为客户提供高质量的服务。
5.2 投诉管理物业公司应建立投诉管理制度，制定处理投诉的流程和时间要求，并确保投诉的及时解决和反馈。
5.3 满意度调查物业公司应定期进行客户满意度调查，并根据调查结果进行改进，提高客户满意度。
第六章：财务管理6.1 预算编制物业公司应制定年度预算和月度运营预算，以合理安排和管理资金使用。
6.2 费用核算物业公司应建立费用核算制度，对各项费用进行核算和控制，确保公司经济运行的合理性和规范性。
物业公司综合管理工作手册
物业公司综合管理工作手册引言物业公司作为管理和维护房地产项目的专业机构，担负着维持项目运营和提供高品质服务的重要职责。
为了提高物业管理工作的效率和一致性，本手册旨在为物业公司的综合管理工作提供指导和规范。
1. 组织架构和职责分工物业公司应建立清晰的组织架构，并明确各岗位的职责和分工。
以下是一个示例的物业公司组织架构：- 总经理- 运营部- 运营经理- 后勤管理- 客服部- 客服经理- 投诉处理- 财务部- 财务经理- 成本控制- 保安部- 保安经理- 巡逻巡查- 绿化部- 绿化经理- 植物养护每个部门应明确其工作职责和目标，并建立相应的工作程序和流程。
同时，团队成员之间需要明确沟通渠道和协作规范，以确保工作高效进行。
2. 物业维护管理物业维护是物业公司的核心工作之一。
为了保持项目的良好运行和提供高品质的居住环境，物业维护团队应执行以下任务：•日常巡检和维护•卫生清洁和垃圾处理•设备保养和维修•绿化养护和美化•供水、供电、供气等基础设施管理为了提高工作效率，物业维护团队应制定维护计划，并按照优先级进行任务分配和安排。
此外，定期的设备检查和维修保养是确保设施正常运行的关键。
3. 客户服务管理提供优质的客户服务是物业公司的重要职责之一。
为了满足业主和居民的需求，并解决他们的问题和投诉，物业公司应建立健全的客户服务管理体系：•建立统一的客户服务热线和投诉渠道•建立客户档案和信息管理系统•及时回应客户请求和投诉，并提供解决方案•定期进行客户满意度调查和评估客户服务团队应接受专业培训，掌握良好的沟通技巧和解决问题的能力。
同时，物业公司还可以借助技术工具如物业管理软件来提高客户服务的效率。
4. 财务管理财务管理对于物业公司的长期可持续发展至关重要。
物业公司应建立健全的财务管理体系，确保资金的安全和合理使用：•建立完善的财务制度和流程•按照财务计划进行预算和成本控制•管理物业费用和收入•定期进行财务报告和核算财务部门应具备财务专业知识，并严格执行财务制度和流程。
物业全面管理手册
物业全面管理手册第一节任务和岗位设置一、任务物管部是实施公司辖区范围内的工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。
物管部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为用户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本保证和坚强后盾，是反映公司服务水准、良好形象和声誉的重要标志。
物管部的职责范围如下：l、负责公司管辖范围内商住房的电力系统、消防系统、电梯系统、空调系统、给排水系统的运行管理、维护保养和故障检修以及保安保洁等。
2、负责公司公共设施、设备的维修保养。
3、负责用户室内二次装修的申批、监管。
4、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。
5、负责大楼外委工程的监管工作。
6、负责公司管辖范围内的保安、消防工作。
7、负责公司管辖范围内的保洁工作。
8、负责公司管辖范围内的土建维修工作。
二、物管部组织结构图第二节(一)物业管理部经理1、在公司总经理的领导下，全面负责物管部的各项工作。
2、负责公司所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、消防设备等技术和管理工作；3、负责制定本部门的各项管理制度及应急措施，确保质量管理体系在本部门有效运行；4、负责向经营户及消费者提供日常维修、保安、保洁、仓储维修等服务。
5、负责对本部门各班组的工作进行检查，指导；6、负责经营户及消费者装修申请、审批工作及较大规模的装修验收工作；7、负责参与楼宇工程验收交接工作及制定楼宇工程验收实施计划。
负责组织新接物业的机电设备运行调试工作；8、负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作；9、对采购物资和提供服务的供方进行评价；10、负责审核本部门提交的物品申购报告，交主管领导审核的并报总经理批准；11、负责本部门水、电等各专业技工的工作技能的培训及考核计划的制定，并配合物管部组织实施；确保其正常运行。
12、监督、组织实施与物业管理有关的计量检测设备的定期校准工作。
13、全面规划公司服务设施、消防设施的添置、安装、调试、14、负责收集设施、设备运行原始记录，并进行统计分析，为提高运行质量提供依据。
物业管理部工作手册
物业管理部工作手册一、概述物业管理部是负责管理和维护物业的部门，旨在提供良好的居住和工作环境。
本工作手册旨在规范物业管理部的工作流程和规范，确保工作高效、顺利进行。
本手册适用于全部物业管理部成员，所有成员必须认真学习和遵守本手册。
二、组织架构物业管理部的组织结构如下：1. 部门经理：负责物业管理部的总体管理，制定工作计划和目标，指导并监督部门成员的工作。
2. 行政助理：协助部门经理处理日常办公事务、安排会议和活动等。
3. 物业管理员：负责物业维护和保洁，对各区域进行定期巡查和维修工作。
4. 安保人员：负责物业区域的安全管理，维持秩序，保障住户和办公人员的安全。
5. 客服人员：负责接听住户和租户的投诉、咨询电话，解答疑问，及时处理问题和投诉。
6. 财务人员：负责物业费用的核算和收支管理，定期向住户和租户发送费用清单。
三、工作流程和规范1. 工作计划和目标：每季度开展工作计划和目标安排，确保物业管理工作的有序展开和目标实现。
2. 工作报告：按月度向部门经理提交工作报告，详细描述工作进展和问题，并提出改进措施。
3. 信息沟通：及时、准确地传达工作信息，确保每个成员了解和掌握所需的工作信息。
4. 工作协作：各成员之间要互相协作，借鉴经验和教训，分享工作中的问题和解决方案。
5. 保密责任：严格遵守保密规定，不得泄露工作信息和住户个人隐私。
6. 工作纪律：准时上班，按时完成工作任务，不迟到、早退或擅自请假。
7. 服务质量：提供优质的服务，积极解决住户和租户的问题和投诉，确保满意度和居民体验。
8. 装备维护：定期检查和维护工作所需的设备和工具，确保其正常运行。
9. 安全管理：认真履行安全职责，保障住户和办公人员的人身安全和财产安全。
10. 工作文档：完整、准确地记录和保存工作相关的文档和记录。
四、应急措施1. 突发事件：如发生火灾、爆炸、水灾等突发事件，及时报警，并按照事先制定的应急预案进行处理。
2. 抢修工作：对于突发的设备故障或设施损坏，应迅速采取措施进行抢修，并在解决之后向相关方反馈情况。
物业管理综合部管理制度
物业管理综合部管理制度一、总则1. 为规范物业管理综合部的工作流程，提高工作效率，确保物业管理服务质量，特制定本制度。
2. 本制度适用于物业管理综合部全体员工。
二、组织结构与职责1. 综合部应设立以下岗位：部门经理、行政助理、财务专员、人力资源专员、客户服务专员等。
2. 部门经理负责综合部的全面管理工作，包括制定工作计划、监督执行、人员培训等。
3. 行政助理负责日常行政事务、文件管理、会议组织等工作。
4. 财务专员负责财务管理、预算编制、费用报销等工作。
5. 人力资源专员负责员工招聘、培训、考核、福利管理等工作。
6. 客户服务专员负责业主服务、投诉处理、信息反馈等工作。
三、工作流程1. 综合部应建立清晰的工作流程，包括但不限于文件流转、信息传递、任务分配等。
2. 所有工作流程应有明确的操作规范和时间节点。
四、财务管理1. 综合部应建立健全财务管理制度，确保资金的合理使用和财务的透明。
2. 财务专员应定期编制财务报告，并向部门经理汇报。
五、人力资源管理1. 综合部应根据公司发展战略，制定人力资源规划，包括招聘计划、培训计划等。
2. 员工的招聘、培训、考核等工作应严格按照公司人力资源管理制度执行。
六、客户服务管理1. 综合部应建立客户服务体系，提供高效、专业的服务。
2. 客户服务专员应定期收集业主意见，及时处理业主投诉，并反馈处理结果。
七、文档管理1. 综合部应建立文档管理制度，确保所有文件的完整性和安全性。
2. 所有文档应分类存放，便于检索和使用。
八、会议管理1. 综合部应定期组织部门会议，讨论工作进展、存在问题及解决方案。
2. 会议应有明确的议程，并做好会议记录。
九、考核与激励1. 综合部应建立员工考核制度，定期对员工的工作表现进行评估。
2. 对表现优秀的员工，综合部应给予适当的奖励和激励。
十、附则1. 本制度自发布之日起执行，由物业管理综合部负责解释。
2. 对本制度的修改和补充，应由综合部提出，经公司管理层批准后方可实施。
物管部综合管理手册
前言为了规范商厦物业管理工作，确保各项工程、保卫、总务的工作正常进行，确保我商厦正常运转，我们依据公司的有关规章制度，结合北京华联商厦股份有限公司安贞分公司两年来管理的基本经验，编写这本《物管综合管理手册》。
物管部管理包括的内容多、范围广，涉及到许多方面的业务知识。
在编写中，我们力求突出物管行政管理的原理，全面介绍物管行政管理的内容、任务、职责、流程、标准、各项规章制度及操作知识。
在实际工作中，凡涉及物管工作的按照规定执行。
由于此册尚属初编，尽管我们反复地讨论、修改，但终因水平有限，难免存在许多缺点和错误。
恳请大家在实际工作中不断提出修正意见，使《物管综合管理手册》更加具有实用性和操作性。
二○○五年一月第一章概述第一节物管部工作的概念物管部门是以筹划工程、保卫安全和运用人力、物力、财力，从物资、管理等方面而保障公司正常经营的后勤服务支持部门,其所有工作必须紧紧围绕着公司经营活动而进行。
任何公司、团体单位都有物管行政工作，虽然他们在各单位肩负的任务不尽相同或者部门名称不同，但所起的作用是相同的，都是围绕主要工作目标的实现，充分发挥服务和保障作用，以创造良好的工作环境和生活环境，确保主要工作的正常进行。
所有在安贞华联商厦从事物管行政工作的同仁都要在大脑里牢牢树立工程、保卫一票否决权的观念、“销售”的观念、“成本”的观念，确立“没有安全、不讲成本，什么利益都无从谈起”的忧患意识。
物管行政工作的核心是“服务”和“管理”，只有把“管理”理解为标准化的服务、科学化的服务，而不时“关卡”，才能做好物管后勤保障工作。
安贞华联物管部管理的内容，概括起来可以分为十一类：一、工程审核管理二、设备使用检修管理三、工程材料管理四、安全保卫管理五、消防管理六、物业管理七、固定资产管理八、低值易耗品管理九、生活管理十、通讯管理十一、电梯管理第二节物管部工作的指导思想、方针和原则一、指导思想、方针物管部管理工作的指导思想是：积极适应公司经营的需要，不断完善规物管部综合管理规定章制度、规范服务，确保商厦安全、充分发挥资产的使用效能，更好地为公司经营服务，不断提高公司经营效益。
物业公司综合管理部工作手册
综合管理部工作手册编号: CBREXH-GZ-HR-02版本/状态: A/1编制:审核:批准:生效日期: 二〇一四年七月一日***物业管理服务有限公司目录（以下目录页数须根据实际情况更改）第一章综合管理部架构及岗位职责1.1 部门架构及人员编制 (4)1.2 岗位职责1.2.1 综合管理部副经理/经理岗位职责.....................................................................5-6 1.2.2 综合管理部行政/人事助理岗位职责 (6)1.2.3 综合管理部行政助理兼仓管岗位职责 (7)1.2.4 综合管理部行政助理兼采购岗位职责 (7)1.2.5 综合管理部会计岗位职责 (8)1.2.6 综合管理部出纳岗位职责 (8)1.2.7 综合管理部车场收费员岗位职责 (9)第二章各部门人员岗位聘任标准2.1 总经办2.1.1 总物业经理聘任标准 (10)2.1.2 副总物业经理聘任标准 (10)2.2 物业服务部2.2.1 物业经理/副物业经理聘用标准 (10)2.2.2 客服经理聘任标准 (10)2.2.3 物业主任聘任标准 (11)2.2.4 物业助理聘任标准 (11)2.2.5 客服助理聘任标准 (12)2.3 工程维修部2.3.1 工程经理/副经理聘任标准 (12)2.3.2 工程主任/副主任聘任标准 (12)2.3.3 工程技工领班聘任标准 (13)2.3.4 工程文员聘任标准 (13)2.3.5 弱电技工聘任标准.......................................................................................13-14 2.3.6 强电技工聘任标准 (14)2.3.7 空调技工聘任标准 (14)2.3.8 水工聘任标准…………………………………………………………………………………14-15 2.4 楼宇管理部2.4.1 楼宇经理/副经理聘任标准 (15)2.4.2 楼宇主任/副主任聘任标准 (16)2.4.3 楼宇领班/副领班聘任标准 (16)2.4.4 楼宇管理助理聘任标准………………………………………………………………………16-17 2.5 综合管理部2.5.1 综合管理部经理/副经理/主任聘任标准............................................................ 16-17 2.5.2 人事/行政助理聘任标准 (17)2.5.3 前台（兼仓管）聘任标准 (17)2.5.4 采购员聘任标准 (18)2.5.5 会计聘任标准 (18)2.5.6 出纳聘任标准 (18)2.5.7 车场收费员聘任标准……………………………………………………………………………18-19 第三章综合管理部工作程序3.1 人员招聘规定与程序 (20)3.2 新员工入职程序 (20)3.3 档案管理 (21)3.4 试用期工作表现及员工转正 (21)3.5 考勤管理程序......................................................................................................21-22 3.6 各类假期的规定...................................................................................................22-23 3.7 违纪处理程序......................................................................................................23-24 3.8 员工离职管理 (24)3.9 培训管理 (25)3.10 办公用品采购...................................................................................................25-26 3.11仓库的管理规定及出库程序 (27)3.12 员工制服管理规定.............................................................................................27-28 3.13 员工宿舍的管理规定 (29)3.14 打印及复印纸使用规定 (30)3.15 电话及传真机的使用管理规定 (30)3.16 电脑的使用管理规定 (30)3.17 手机的使用管理规定 (31)3.18 药箱的使用管理规定 (31)3.19 微波炉的使用管理规定 (31)3.20 办公区域环境卫生管理制度 (32)第四章员工手册………………………………………………………………………………………33-56 附件：培训管理制度质量目标1．管理人员和技术人员持证上岗率100%2．建立培训体系，管理人员专业培训合格率100%3．建立绩效考核体系，并完成各项考核4．建立供方管理体系，按计划完成对供方的评估5．年度管理处办公费用（办公经费）同比节约10%6．保障车场的有效运作7．月度记录、资料保存完整，及时归档，归档率100%第一章综合管理部架构及岗位职责1.1 部门架构及人员编制本部门编制人数：10人。
物管部综合管理手册
前言为了规范商厦物业管理工作，确保各项工程、保卫、总务的工作正常进行，确保我商厦正常运转，我们依据公司的有关规章制度，结合北京华联商厦股份有限公司安贞分公司两年来管理的基本经验，编写这本《物管综合管理手册》。
物管部管理包括的内容多、范围广，涉及到许多方面的业务知识。
在编写中，我们力求突出物管行政管理的原理，全面介绍物管行政管理的内容、任务、职责、流程、标准、各项规章制度及操作知识。
在实际工作中，凡涉及物管工作的按照规定执行。
由于此册尚属初编，尽管我们反复地讨论、修改，但终因水平有限，难免存在许多缺点和错误。
恳请大家在实际工作中不断提出修正意见，使《物管综合管理手册》更加具有实用性和操作性。
二○○五年一月第一章概述第一节物管部工作的概念物管部门是以筹划工程、保卫安全和运用人力、物力、财力，从物资、管理等方面而保障公司正常经营的后勤服务支持部门,其所有工作必须紧紧围绕着公司经营活动而进行。
任何公司、团体单位都有物管行政工作，虽然他们在各单位肩负的任务不尽相同或者部门名称不同，但所起的作用是相同的，都是围绕主要工作目标的实现，充分发挥服务和保障作用，以创造良好的工作环境和生活环境，确保主要工作的正常进行。
所有在安贞华联商厦从事物管行政工作的同仁都要在大脑里牢牢树立工程、保卫一票否决权的观念、“销售”的观念、“成本”的观念，确立“没有安全、不讲成本，什么利益都无从谈起”的忧患意识。
物管行政工作的核心是“服务”和“管理”，只有把“管理”理解为标准化的服务、科学化的服务，而不时“关卡”，才能做好物管后勤保障工作。
安贞华联物管部管理的内容，概括起来可以分为十一类：一、工程审核管理二、设备使用检修管理三、工程材料管理四、安全保卫管理五、消防管理六、物业管理七、固定资产管理八、低值易耗品管理九、生活管理十、通讯管理十一、电梯管理第二节物管部工作的指导思想、方针和原则一、指导思想、方针物管部管理工作的指导思想是：积极适应公司经营的需要，不断完善规章制度、规范服务，确保商厦安全、充分发挥资产的使用效能，更好地为公司经营服务，不断提高公司经营效益。
物业综合管理工作手册
物业综合管理工作手册1.职责1.1 公司总经理任命市场处牵头组建物业验收小组和物业管理处。
1.2 物业验收小组：负责物业接管验收中的资料验收和设备系统及配套设施的验收，并指导及配合物业管理处完成岗位和责任交接工作。
1.3 物业管理处：在物业验收小组完成资料交接后，在其指导下按照物业管理方案，组织各岗位人员熟悉环境及设备，按规定步骤与移交方逐项接受其管理岗位及责任。
2.工作程序2.1 物业验收小组成立2.1.1 当公司承接新的物业管理项目时，由公司总经理确定成立物业验收小组。
根据物业情况选择下述专业人员：电梯专业、空调专业、消防专业、强弱电专业、发配电专业、给排水专业、其他相关专业。
2.1.2 物业验收计划的制定物业验收小组会同物业管理处，根据物业管理合同的要求制定相应《物业验收计划》，在验收计划中明确验收的步骤、验收的项目、验收项目所依据的标准、验收的责任人员。
验收计划应由验收小组组长审核，并报总经理批准。
2.2 资料的接管验收物业验收小组会同物业管理处按验收计划进行资料的接管验收，认真审查验收移交方提供的产权资料和技术资料，并记录在《验收交接记录》中，对于个别一时难以备齐的资料，在不影响整个接管验收的进度下，可由交接双方议定，限期提交并做好记录备查。
2.3 物业的预验收2.3.1 物业验收小组分专业系统，按验收计划要求依据涉及图纸进行预验收。
2.3.2 验收小组依据《房屋接管验收标准》对物业的实物进行验收，主要验收设备和主材的规格型号、容量、创造厂，并清点数量。
2.3.3 在预验收中检查出不合格源，提出书面的《房屋、设备、设施整改报告》，返回给移交单位，由移交单位或者工程施工单位进行整改。
2.3.4 对预验收的单独设备进行试运转验收，主要验收设备的安装质量和运转中设备的主要技术指标。
对不符合的指标，及时提出书面意见，要求移交单位组织设备创造厂家或者施工单位进行重新调试。
2.4 物业的验收2.4.1 在预验收的《房屋、设备、设施整改报告》落实实施后，物业验收小组进行验证，并在《房屋、设备、设施整改报告》中记录结果。
物业综合管理部工作手册
市政府物业服务中心综合服务部工作手册受控状态：发放号：发放日期：实施日期：目录项目经理岗位职责项目经理助理岗位职责综合部经理岗位职责行政人事助理岗位职责出纳员岗位职责库管员岗位职责采购员岗位职责总值班管理制度品质督导制度物业服务中心质检办法工作例会制度标识管理办法固体废弃物分类及处置办法节能降耗管理规定项目经理岗位职责1 . 认真贯彻执行《物业管理条例》及相关政策法规和行业规范，严格执行《物业服务合同》，为业主单位提供优质的物业服务。
2. 全面负责物业服务中心管理服务工作，制定各项工作计划、服务流程、工作标准等，保持物业服务中心各部门、各岗位的正常运转。
3. 保持与业主单位的良好沟通，把握客户的需求，以最大限度满足客户需求为目标，及时调整、不断完善服务工作。
4 . 建立健全物业服务中心内部激励机制，制订奖惩制度和各岗位考核办法，调动员工工作积极性。
5．指挥、协调各部门的管理服务工作，对各部门工作完成情况实施跟踪和监督。
6. 对物业服务中心运行状况、各项管理制度的执行情况定期进行评估，保持管理体系的持续改进。
7. 组织员工培训，对下属员工的职业规划给予指导和建议。
8. 负责安全生产，组织制订本项目的各项应急预案，并进行演练。
9．出现突发事件时，第一时间赶赴现场，组织物业服务中心人员进行应急处置。
项目经理助理岗位职责1. 协助项目经理全面落实管理服务目标、工作任务和经营指标，对本项目的客户服务、运营管理、行政管理与服务等工作具体负责及督导。
2. 具体负责物业服务中心内的行政管理、人员进出与员工考核评价工作。
3. 提交年度、月度工作计划，经审核通过后，协同项目经理组织实施。
4. 定期组织召开项目例会，把握项目管理、服务工作状况，有针对性的提出工作思路与建议。
5. 按照分工和项目经理的安排，听取有关工作汇报，提出指导意见，抓好落实工作。
6．负责物业服务中心的员工培训工作，不断提升员工服务意识和业务技能；受理员工投诉，做好员工的思想工作。
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前言为了规范商厦物业管理工作，确保各项工程、保卫、总务的工作正常进行，确保我商厦正常运转，我们依据公司的有关规章制度，结合北京华联商厦股份有限公司安贞分公司两年来管理的基本经验，编写这本《物管综合管理手册》。
物管部管理包括的内容多、范围广，涉及到许多方面的业务知识。
在编写中，我们力求突出物管行政管理的原理，全面介绍物管行政管理的内容、任务、职责、流程、标准、各项规章制度及操作知识。
在实际工作中，凡涉及物管工作的按照规定执行。
由于此册尚属初编，尽管我们反复地讨论、修改，但终因水平有限，难免存在许多缺点和错误。
恳请大家在实际工作中不断提出修正意见，使《物管综合管理手册》更加具有实用性和操作性。
二○○五年一月第一章概述第一节物管部工作的概念物管部门是以筹划工程、保卫安全和运用人力、物力、财力，从物资、管理等方面而保障公司正常经营的后勤服务支持部门,其所有工作必须紧紧围绕着公司经营活动而进行。
任何公司、团体单位都有物管行政工作，虽然他们在各单位肩负的任务不尽相同或者部门名称不同，但所起的作用是相同的，都是围绕主要工作目标的实现，充分发挥服务和保障作用，以创造良好的工作环境和生活环境，确保主要工作的正常进行。
所有在安贞华联商厦从事物管行政工作的同仁都要在大脑里牢牢树立工程、保卫一票否决权的观念、“销售”的观念、“成本”的观念，确立“没有安全、不讲成本，什么利益都无从谈起”的忧患意识。
物管行政工作的核心是“服务”和“管理”，只有把“管理”理解为标准化的服务、科学化的服务，而不时“关卡”，才能做好物管后勤保障工作。
安贞华联物管部管理的内容，概括起来可以分为十一类：一、工程审核管理二、设备使用检修管理三、工程材料管理四、安全保卫管理五、消防管理六、物业管理七、固定资产管理八、低值易耗品管理九、生活管理十、通讯管理十一、电梯管理第二节物管部工作的指导思想、方针和原则一、指导思想、方针物管部管理工作的指导思想是：积极适应公司经营的需要，不断完善规章制度、规范服务，确保商厦安全、充分发挥资产的使用效能，更好地为公司经营服务，不断提高公司经营效益。
物管部管理工作的方针是：在公司各级领导的正确领导下，充分发挥物管部门的服务保障作用，强化物管行政管理工作的＂全局观念＂、＂服务观念＂和＂制度观念＂，逐步实现物管行政管理工作＂标准化＂、＂制度化＂、＂规范化＂，培养德、才兼备的管理人才，提高整体服务保障能力。
二、物管部系统管理原则物管部系统的管理原则是：制度控制、属地管理、单元核算。
（一）制度控制：即物管部门根据公司运营及安全需要管理制度和管理办法，用制度规范工作，所有部门必须严格按制度办事。
（二）属地管理：即物管部门对商厦内所有资产、设备使用、工程材料审核施工、消防安全管理有决定权和监督权；所使用部门有属地管理权。
（三）单元核算即谁使用谁管理，谁受益谁承担费用。
第三节物管部管理队伍建设物管部管理队伍建设的关键是人才的选拔与培养，人才永远是公司最宝贵的财富。
物管部管理工作者必须具备强烈的主人翁意识、必要的文化知识、熟练的操作技术、较强的管理能力、高尚的职业道德、鲜明的法纪观念、敏锐的市场意识。
用人的原则是用人之长，但不求全责备；尊重学历，但不唯学历是用，业绩是衡量人才的根本标准。
平时还应注重对人才的教育培养，建设一支作风过硬、业务过硬、管理过硬、纪律过硬的物管管理工作队伍。
人员的素质要达到以下要求：一、要有高度的敬业精神和责任感物管行政工作是非常繁琐、非常具体的事务性工作，还主要负责公司的建设和安全运营工作，必须真抓实干。
因此，必须要有高度的敬业精神和责任感，要有败不馁、胜不骄的精神，要敢于吃苦，勇于奉献。
对工作要兢兢业业，不计较个人得失，不说空话，多干实事。
二、要有良好的品德修养良好的品德修养是干好物管行政管理工作的最基本的素质，物管部门与钱、物打交道，必须具有大公无私的高尚情操，坚持原则，秉公办事。
要严格要求，以身作则，不能近水楼台先得月，一定要廉洁奉公，洁身自好，严以律已。
三、要有广博的知识和较高的管理才能现代物管工作对管理的要求越来越高，且管理的范围较广。
因此管理人员必须认真钻研本职业务，对业务要做到精益求精，加强现代管理科学知识学习。
四、要有敏捷的思维能力敏捷的思维能力是管理者多谋善断的基础，是提高决策组织能力的重要条件，要做到处理事情，解决问题主意多、办法多、决心大、行动快。
五、要有实事求是的态度和创业精神实事求是是搞好物管行政管理工作的重要原则，无论想问题、订计划、做工作必须做到一切从实际出发，反映情况要真实可靠，统计数字要严密精确，编制计划要符合实际，总结经验要尊重事实，反对说假话、大话、空话、报喜不报忧、弄虚作假、欺上瞒下。
第四节物管部管理职能与职责一、门店物管部是公司总务行政管理的三级部门。
其基本职能是：按照总公司和地区公司的具体要求，落实、实施本店的物管行政管理工作。
主要职责是：（一）贯彻执行总公司和地区公司有关物管行政管理的规定、标准、制度、办法，结合本店实际情况，制定具体的实施细则。
（二）负责本店土地、房屋、固定资产等固定资产的使用、修缮、保全管理。
（三）负责本店房屋、水、电能源、供冷、供暖等物业管理费的结付。
（四）负责本店员工的生活管理。
（五）负责编制本店物管行政管理计划。
（六）负责指导、规范、检查公司各种施工装修、安全保卫工作的执行情况。
二、物管部各岗位管理职责：（一）物管部经理岗位职责：1、负责贯彻落实公司的质量方针、目标并进行监督与检查。
2、在总经理领导下，全面负责商厦物业工作管理。
3、依照公司的经营方针、质量方针政策制定本年度年、季、月的工作计划。
4、监督检查物管部各项工作计划的落实及进展情况。
5、组织制定本部门的各项管理制度，控制落实情况。
6、控制物管工作的各项费用的支出，实现节支增效。
7、监督各项物管工作的各项费用的收入，确保公司利益。
8、完成领导交办的其它工作。
9、监督检查本部门各项合同的执行情况。
（二）文员岗位职责：1、负责执行公司的质量方针、目标。
2、负责部门费用、台帐的管理。
3、整理归档各种文件资料。
4、文件打印。
5、完成领导交办的任务。
（三）物管部工程副经理岗位职责：1、负责贯彻落实公司的质量方针、目标的工作，并进行监督与检查；2、负责根据商厦经营和质量方针、目标，制定本部门年、季、月、时、空调供水、供电及其它设施的维护和改造计划，并进行实施与监督检查；3、负责各项设施维护的预算编审工作；4、负责监控联营厂商设施设计制作和改造；5、负责合理分配工作，督导员工合理有效完成工作；6、负责协调本部门对外的联系工作；7、负责审核每月电气配件的进销存工作并掌握本部门各项费用的支出情况；8、负责对本部门员工进行相关的业务知识技能的培训工作。
（四）维修主管岗位职责：2、负责商厦内工程维修，施工改造，设备的保养维修；3、负责监督施工队的工程质量及施工进度、质量及验收；4、负责维修班的管理及协调工作。
（五）电气主管岗位职责：1、负责执行公司的质量方针、目标；2、负责商厦内所有电器维修，电气工程改造；3、负责各配电设备的安全运行、维护、保养工作；4、负责对商厦内各厂家，专卖店的电气容量、施工图纸的审核；5、负责解决电气部分中出现的各种问题；6、负责监督施工项目的质量、进度及验收；7、负责对外施工队以及对内各楼层的协作关系。
（六）电工班长岗位职责：1、负责执行公司的质量方针、目标；2、负责电工班日常管理工作；3、负责落实电工岗位责任制度，安全注意事项；4、负责本工种排班及管理工作；5、负责制定本工种日常巡视，制定并监督执行情况。
（七）电工岗位职责：1、负责执行公司的质量方针、目标；2、负责电气部分的维护、维修、巡视；3、负责配电间的维护、维修及卫生；4、负责落实用电单位的安全制度；5、负责检查各厂家装修后的电气部分验收及送电。
（八）木工岗位职责：2、负责对报修单报修地点及时维修；3、定期检查所属范围的设施及维修；4、出现故障，及时维修确保正常使用。
（九）水工岗位职责：1、负责执行公司的质量方针、目标；2、负责每日各楼层报修单的落实工作；3、定期巡视各用水单位及管路、阀门等；4、负责及时维修管道的跑水、冒水、滴水、漏水。
（十）空调工岗位职责：1、负责执行公司的质量方针、目标；2、负责每天准时开机送风，准时关机，按时巡场，并做好记录；3、根据顾客多少及室外温度随时调整空调温度，达到标准；4、负责定期对空调机组进行保养，清扫卫生；5、出现故障及时维修，保证机组运转正常。
（十一）焊工岗位职责：1、负责执行公司的质量方针、目标；2、负责公司的金属防火门，车辆标志牌及焊接维修；3、上岗操作时持证上岗，确保工作安全；4、操作时须有动火证，按规程操作。
（十二）瓦工岗位职责：1、负责执行公司的质量方针、目标；2、负责根据维修单工程量多少，及备料维修；3、负责每日巡查所属范围的墙壁、天花板、地面等设施；在不影响一线营业的情况下，及时维护。
（十三）库管员岗位职责：1、负责执行公司的质量方针、目标；2、凭入库单查验材料质量、数量、履行出入库手续；3、凭入库单出库时，应记入领用部门“材料领用费用记录”手册；4、每天对库房进行一次清扫，并进行一次安全检查；5、材料保管卡与实物随时相符；6、及时准确编制月盘点表及材料耗用月报表；7、合理整齐堆放物品，不得无故损坏；8、完成领导交办的其它工作。
（十四）物管部保卫副经理岗位职责：1、负责贯彻落实公司的质量方针、目标的工作，并进行实施与检查；2、负责宣传贯彻落实国家法令、法律、法规，全面维护商厦治安消防及交通安全，确保商厦正常的经营与工作秩序；3、负责建立健全商厦安全保卫体系，完善安全保卫制度；4、负责制定年、季、月安全保卫工作计划目标，并进行实施与检查；5、负责商厦涉及治安、消防、交通等工作的对外协调与联络工作；6、负责对本部门各岗位员工进行相关业务知识技能的培训工作；7、负责对保安公司的合作进行检查与评定工作；8、负责对商厦发生的一切重大安全责任事故承担直接领导责任。
（十五）内保主管岗位职责：1、负责执行公司的质量方针、目标；2、认真完成上级领导交给的各项任务，落实各项安全防范措施，协助领导做好商厦的安全保卫工作；3、建立健全商厦内部安全保卫的各项规定，并监督、检查、落实；4、协助公检法机关侦破发生在商厦内的重大刑事经济案件及对内部的违法犯罪案件进行查证工作；5、负责对干部员工进行法制宣传与教育，不断提高干部员工遵法、守法的意识；6、了解商厦财物的分布和管理情况，定期对货物、库区进行检查，及时发现和解决问题；7、接到报案要立即赶到现场调查取证，需公安部门出面的要积极协助，妥善处理；8、完善内部保卫的各项基础工作，注意情况积累，对商厦的重要部门、要害部位、重点工作和控制对象建立工作档案；9、监督并具体指导护场警卫队队长日常工作，并加强对护场警卫队的日常管理。