2010年前三季度天津楼市成交分析报告

2010年前三季度天津楼市成交分析报告来源：搜狐焦点天津站作者：链家地产市场部2010年10月19日15:18 我来说两句(0)一、2010年前三季度天津市新建商品住宅成交量、成交均价数据1.天津市新建商品住宅成交量和成交均价走势2010年前三季度，天津市新建商品住宅累计成交量为63254套，同比下降30.64%。

其中1月-4月累计成交量略高于去年同期水平,5月份开始由于受到国家宏观调控的影响，市场观望气氛浓厚，成交量大幅度下滑，5月-9月累计成交量仅为去年同期的52.31%。

价格方面呈现出波动上升的趋势，2010年前三季度天津市新建商品住宅平均成交价为9138元/m2,，同比上涨27.08%。

除了5月份由于“国十条”的出台对新建商品住宅成交价格造成一定冲击外，其他各月成交均价均较为平稳，且保持同比20%以上的增长。

由于受新政影响，2010年前三季度天津市新建商品住宅市场成交价值为606.04亿元,比去年同期缩水12.3%。

2010年前三季度，天津市内六区新建商品住宅累计成交量为11980套，同比下降45.72%。

其中，1月-4月累计成交量缩减865套，略低于去年同期水平。

受之前国家针对楼市宏观调控的政策影响，5月份在新政的刺激下购房需求大幅萎缩，市场在经历了年后的火热成交之后整体遇冷，5月-9月累计新建商品住宅成交量仅为去年同期的33.77%。

价格方面，2010年前三季度天津市内六区新建商品住宅成交均价延续了2009年平稳上升的趋势，平均成交均价为14473元/m2,，同比上涨36.56%。

天津市中心城区优越的核心区位具备了城市品质社区难得的资源和配套优势，能够满足购房者购买高保值房产的追求，“国十条”的出台对天津市内六区新建商品住宅影响并不显著，2010年各月天津市内六区新建商品住宅成交价格均保持同比25%以上的增长，价格仍然坚挺。

2010年前三季度天津市内六区新建商品住宅市场成交价值为175.27亿元,比去年同期缩水28.94%。

2. 2010年前三季度天津新建商品住宅成交热点变动及成交量变动因素分析A.成交热点变动(维度：月份/区域)2010年4月的楼市成为公众关注的焦点，不断出台的新政导致居民对楼市的走势更加关注。

本月天津的新建商品住宅成交仍然旺盛，共成交10517套，环比上涨18.89%，同比2009年4月成交10479套，上涨了0.36%。

其中，天津市中心城区共成交新建商品住宅2191套，成交面积21.97万平方米，环比上涨了20%。

推动成交上涨的因素主要是市场供应量有所增加，伴随春季房交会的举办不少项目新增产品入市；与此同时，由于部分一线城市房价上涨过快，国家在本月出台了一系列调控政策，政策出台的密集程度、政策内容的力度都是近年少有的，市场需求旺盛，诸多加推楼盘均获强势认购，全市整体成交量稳步攀升。

2009年国家及地方政府推出的金融、税费、蓝印户口等各项政策刺激了天津楼市发展，受到抑制的婚房、拆迁等刚性需求开始爆发式释放。

高档住房交易的快速反弹，量价齐升，承接了刚性需求带来的集中释放并推波助澜，使商品住宅成交量在8月份再次冲高。

2010年前三季度天津市新建商品住宅成交热点板块为西青区，2009年同期为塘沽区。

天津人的传统观念中，黄金地段永远都是版图有限的市中心区域，也是市民心中购房置业最炙手可热的地方，其实这种现象直接反应出百年来天津城市发展的不均衡性，大多经济、商业以及城建资源扎堆中心城区，而边缘地带乃至远郊区县的发展却相差甚远。

2010年在政府大力度具特色的规划大背景下，西青区房地产业迈出了不小的步伐。

以中北镇为例，万科、富力等品牌房企纷纷落户，带动了中北镇整体的住宅档次；津涞公路沿线项目，虽然目前的配套稍显逊色，但是能够就近享受奥体、体院北等板块的文化和配套资源，也是蕴藏着不小的升值潜力；另外，张家窝区域依托杨柳青百年民俗，又拥有丰富的自然资源，也催生了不少的低密住宅与别墅产品。

2010年第一季度至第三季度，天津市内六区新建商品住宅成交量与去年同期相比下降了10092套,其中环城四区与同期相比下降了7917套，滨海新区与同期相比下降了11273套，而远郊各区与同期相比上升了1341套。

4月国家新政出台，楼市成交及房价被推上前所未有的关注度。

天津成交区域也发生着变化，市内六区成交出现低迷，买卖博弈，远郊区县迅速升温，成交跃居前列，经过了政策消化期，迅速恢复活力，成为拉动市场的核心成交区域。

B 成交量变动因素分析2010年前三季度天津新建商品住宅成交量与去年同期相比下降了27941套，全市19个区县中，造成成交量的下降主要因素是塘沽区，占全部因素的26.37%，其次是北辰区，占全部因素的16.61%；市内六区中南开区占全部因素的11.54%，其次为河西区，占全部因素的11.17%。

3.2010第一季度至第三季度新建商品住宅价格变动因素分析A 价格同比上升幅度(月份/区域)a.月份2010年第一季度至第三季度天津新建商品住宅成交价格，4月份同比增幅最高为41.86%，5月份同比增幅最低为17.56%。

b.区域从天津市19个区域来看天津新建商品住宅成交价格,宁河县同比增长幅度最高，为64.90%,汉沽区同比增长最低为5.11%；市内六区中，河东区同比增长幅度最高，为48.05%，河北区同比增长最低为32.12%B 价格上升因素分析(仅区域)2010年第一季度至第三季度天津新建商品住宅成交均价与去年同期相比上升了1947元/m2，全市19个区县中，造成均价上升的主要因素是西青区，占全部因素的31.69%，其次为津南区，占全部因素的19.22%，武清区和东丽区分别占全部因素的16.84%和15.94%。

二、2010年第一季度至第三季度天津市二手私产住宅成交量、成交均价数据1.天津市二手私产住宅成交量和成交均价走势图2010年前三季度天津市二手私产住宅累计成交量为50106套，同比下降28.93%。

其中，1月-4月天津市二手私产住宅累计成交量，涨增154套，略高于去年同期水平,从5月份开始受到国家宏观调控的影响，市场观望气氛浓厚，成交量大幅下滑，5月-9月份累计成交量仅为去年同期的55.79%。

价格方面，2010年前三季度天津市二手私产住宅成交均价为8644.26元/m2，同比上涨20.22%，呈现出波动上升的趋势。

2010年各月天津市二手私产住宅成交价格均较为平稳，保持同比15%以上的增长。

2010年前三季度天津市二手私产住宅市场成交价值为273.37亿元,比去年同期缩水16.30%2010年前三季度天津市内六区二手私产住宅累计成交量为24325套，同比下降26.72%。

其中，1月-4月天津市内六区二手私产住宅的累计成交量涨增737套，略高于去年同期水平,从5月份开始受到国家宏观调控的影响，5月-9月份累计成交量仅为去年同期的55.86%。

价格方面，2010年前三季度天津市内六区二手私产住宅成交均价为8644.26元/m2,同比上涨20.22%，呈现出平稳上升的趋势。

2010年各月成交均价都较为平稳，保持同比18%以上的增长。

2010年前三季度天津市内六区二手私产住宅市场成交价值为163.92亿元,比去年同期缩水13.67%。

新建商品房项目的价格坚挺，在一定程度上影响着二手房业主的心理价位；加之天津市二手房市场仍以刚性需求为主导，与全国一线城市相比，价格的泡沫成分很小，因此受政策影响也最弱。

天津市中心城区配套齐全，二手房的社区管理较为成熟，表现出了较强的抗跌性。

A. 成交热点变动(维度：月份/区域)2010年4月，二手私产住宅成交9144套，环比3月成交7280套，上涨了25.60%；同比2009年4月成交8991套，上涨了1.70%。

其中，市内六区二手私产成交4494套，成交面积36.56万平米，环比增长36.32%。

新政的出台力度和辐射面给市场带来了强烈的调整信号，二手房业主意识到了国家此次调整房价的决心，担心未来房价将要下行，而选择将房源挂牌出售，增大了市场供应，同时刚性需求支撑市场活跃气氛，使得二手私产住宅成交量在4月超过9000套，成为成交最高值。

2008年10月国家和地方政策松绑，使压抑了一年多的二手房交易能量有了释放契机，年底开始极度低迷的二手房市场已经率先出现回暖迹象，优惠政策带来的交易能量释放，刚性需求和改善型需求形成梯次成交合力。

2009年7月天津二手私产住宅成交量首次突破1万套，达到2009年第一季度至第三季度二手私产住宅单月成交量的最高峰。

2010年前三季度天津市二手房成交的热点区域是河东区，2009年同期为南开区。

近几年，河东区的二手房成交情况始终保持着量价稳步上升的局面，随着轻轨、地铁等四通八达的交通路线的完善，也给区域内居民的出行带来了极大的方便。

区域内的中山门、万新村及卫国道都是二手房供需较为活跃的几个板块，优越的地理位置、交通便利、商贸流通使河东区具有很大的投资和发展潜力，成为天津市二手房成交的重点区域。

中心城区二手房的交易量刚性需求占了主要的结构，比如说地铁改造、婚房需求以及孩子上学，再加上改善型需求这几大类促成了市内六区二手房交易的火爆。

南开区域内优越的人文及教育环境吸引了很多为子女上学而置业的购房者，此外，很多婚房和改善型购房者则比较青睐于区域内10年以内的房源，而南开区周边完善的配套设施也非常适合老年人居住，众多购房者选择南开区置业，使得南开区成为2009年前三季度二手私产住宅成交量之首。

2010年前三季度天津二手私产住宅成交量与2009年同期相比，各个区域出现了不同程度的下降，其中环城四区整体降幅最小。

随着天津城市化进程不断发展，市政规划完善的新建区域逐渐成为购房者关注的新热点。

前几年，人们买房时秉承“买房子就是买地段”的真理，因此市内六区大受欢迎。

然而在高房价时代，人们购买住房时已不单单注重地段优势，“价格”成为人们出手买房的首选要素。

随着交通设施的不断完善，城市经济的大力发展，环城四区已经从人们几近淡忘的角落上升为购房者关注的焦点。

一方面，市内六区项目放量较少，购房者的选择空间较小，相比之下，环城四区有着更广阔的选择空间，另一方面，环城四区占据价格优势。

同样的户型，在市内六区均价大多过万，地段好的地方甚至均价过两万，人们综合考虑价格和生活配套。

目前环城四区生活配套比较成熟，离市区也只有不到半个小时的车程。

随着快速路的建设，环城四区将更受欢迎。

B 成交量变动因素分析2010年前三季度天津二手私产住宅成交量与去年同期相比下降了20394套，在全市19个区县中，造成成交量的下降主要因素是塘沽区，占全部因素的16.39%，其次为大港区占全部因素的15.87%；市内六区中河西区最大，占全部因素的11.47%，其次为南开区占全部因素的10.29%。