2013年新国五条细则解析和应对策略
新国五条吓坏钢市
“国五条”吓坏新年钢市2013年2月20日，国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施，即“国五条”。
此次楼市新政是自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级。
前四次分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”。
2013年2月20日出台的“国五条”是第五次调控升级。
“国五条”的出台在舆论上造成很大的声势，但并没有对房地产产生有效的杀伤力，房价未见松动，相反人们更加确定2013年房价上涨是铁定的。
“国五条”对楼市的影响微乎其微，但却把钢材市场吓破了胆。
“国五条”一出，国内钢材市场一片恐慌，钢材价格应声下跌。
以螺纹钢价格为例，从春节前的接近4300元/吨一路下跌，近日跌破4000元/吨的大关，累计跌幅接近7%，其他钢材的价格也不同程度的下跌。
春节以前，虽然已经进入到使用钢材的淡季，但由于中央经济工作会议出台了城镇化建设的规划，人们对国内对未来房地产和经济充斥着乐观的心态，对未来大规模的投资建设充满希望。
国内钢材价格却逐渐回升，钢材从业人员对来年的钢材市场抱有很大的希望，心态非常乐观。
大多数贸易商信心满满，纷纷囤货来迎接2013年的钢材使用旺季，。
据不完全统计国内35个大中城市钢材库存达到2000万吨，较春节以前增加了700万吨左右。
2月20日的“国五条”一下子将年后开门红的氛围拉进一轮的拐点，另外国内信贷开始收紧，钢材贸易商的恐慌弥漫着整个钢市。
回望之前的四次楼市调控对钢材市场的影响甚微，而此次“国五条”的出台对钢市的影响让人们始料未及。
究其原因，自金融危机爆发以来，世界经济相继出现各种问题，各国经济形势紧张，国内需求疲软，人们对市场的波动过去敏感。
原料成本大幅攀升、订单执行较好、出厂价格持续上涨的背景下，钢厂生产积极性普遍较高，所以2月上旬全国粗钢产量出现了快速回升，同时钢厂在春节期间多维持了正常生产，且部分重点钢企更是明显加快了生产节奏，而市场在此期间是需求真空，这也将导致后期国内钢材供应压力不断加大。
公共政策案例分析(新国五条)
公共政策案例分析——2013房改“国五条”一、案例概要：2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。
自2009年12月份开始对楼市进行调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”则是第五次调控升级。
“国五条”中稳定房价的新政策包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。
这次改革的亮点是：区域限购将被叫停，限购城市或再度扩容、二套房首付利率提高、个人卖房征20%所得税。
改革的核心内容是坚决抑制投机投资性购房。
二、政策本质：2012年需求强劲，楼市火热，价格止跌反弹，土地市场一二线城市升温明显，再度出现地王为遏制房价过快增长，稳定房地产市场，政府在即将换届时再次强调房地产市场调控，出台新国五条，其本质上是对之前所有的政策加以强调和重申，对房地产市场进行进一步调控，抑制高房价，向外界表明政府的房产调控决心和力度。
三、房改政策具有多变性，近些年，调控房价的政策不断的出台。
一而再，再而三的调控政策始终未能抑制房价的飞速上涨。
房价过快上涨的直接原因是持续供不应求的市场格局；深层次症结在于：土地供给制度持续约束住房供给增长，而宽松的货币环境和低利率管制则持续激励住房需求。
2005~2013 年的房地产宏观调控政策始终未能触及这个要害症结，使我们不得不反复地面对房价过快上涨和反复调控的窘境。
正是这种调控政策频繁多变，不仅会带来市场剧烈波动，影响正常的投资和消费，而且会给民众以及地方政府带来一种对政策的疲倦感以及不信任感，从而加大了在执行过程中的难度。
四、房改政策制定的原则与依据。
房地产调控涉及多方利益：中央政府、地方政府、房地产商、银行、投机客、自住需求者等等。
政府在制定政策的时候要均衡各方利益。
2013年新国五条细则解读
信息解读：
加强分配管理。要继续探索创新保障性住房建设和管理机制，完善保障性住房申请 1、继续推进保障房实施，并且把外来 家庭经济状况审核机制，严格准入退出，确保公平分配。加大保障性安居工程建设、务工人员纳入保障房系统，将有效推 分配和退出的信息公开力度。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等 进城市化进程，扩大城市人口。 违法违规行为。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务 2、减缓房地产的民生矛盾，但短期内 工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理，完善社区公共服务，优化居 将对刚需市场内容：全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630
万套的任务。各地区要抓紧把建设任务落实到项目和地块，确保资金尽快到位，尽
早开工建设。继续抓好城市和国有工矿（含煤矿）、国有林区、垦区棚户区改造，
重点抓好资源型城市及独立工矿区棚户区改造；积极推进非成片棚户区和危旧房改 造，逐步开展城镇旧住宅区综合整治，稳步实施城中村改造。 强化规划统筹，从城镇化发展和改善居民住房条件等实际需要出发，把保障性安居 工程建设和城市发展充分结合起来，在城市总体规划和土地利用、住房建设等规划 中统筹安排保障性安居工程项目。要把好规划设计关、施工质量关、建筑材料关和 竣工验收关，落实工程质量责任，确保工程质量安全。要合理安排布局，改进户型 设计，方便保障对象的工作和生活。要加大配套基础设施投入力度，做到配套设施 与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用，确保竣工项目及早投 入使用。
商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向
社会公布。各省级人民政府要更加注重区域差异，加强分类指导。
对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市， 应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年
新国五条实施细则
新国五条实施细则2013年3月1日国务院颁布了新的房地产政策，房地产政策新国5条。
很多人不知道2013年楼市政策的具体规定有哪些，华律网小编整理了具体内容，细则如下：各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：2011年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。
当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。
为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：新国五条实施细则全文解读2013新国五条内容是什么?应该如何解读?华律网小编为您整理相关知识，让您全面了解新国五条的内容。
自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，2013年出台的“国五条”则是第五次调控升级。
1、“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。
权威解读：坚持调控政策不动摇、力度不放松，这无疑是扭转市场预期的及时举措。
此次重申，是因为有些城市区域市场发生了变化。
所以目前应该是对房价上涨过快城市加强制度的执行和管理，有针对性地稳定市场。
新国五条20%如何征收楼市调控新国五条内容发布，出售自有住房，个税按20%计征楼市调控，假离婚低首付买二套房，行不通了。
中国政府网昨天发布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(即“新国五条”全文，以下简称“新国五条”)证实，此前楼市关于调控紧缩的传闻并非空穴来风。
“新国五条”中不仅要求提高二套房贷首付比例，还特别强调，出售自有住房所得须缴20%的个税。
国五条详细内容解读
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一、背景介绍
自2009年12月份开始楼市调控以来，政 策经历了四次升级，分别是2010年1月的 “国十一条”、4月的“国十条”、9月 的“9.29新政”，2011年1月的“新国八 条”，2013年出台的“国五条”则是第 五次调控升级。
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二、新国五条内容
1、“国五条”房产税改革内容
会议确定，坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品 住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。
会议提出，支持自主需求、抑制投机投资性购房是房 地产市场调控必须坚持的一项基本政策。
会议确定，坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品 住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列 市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资 格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市 房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等 措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房 房产税改革试点范围。
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二、新国五条内容
3、增加普通商品住房及用地供应。2013 年住房用地供应总量原则上不低于过去 五年平均实际供应量。加快中小套型普 通商品住房项目的供地、建设和上市， 尽快形成有效供应。
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二、新国五条内容
4、加快保障性安居工程规划建设。全面 落实2013年城镇保障性安居工程基本建 成470万套、新开工630万套的任务。配 套设施要与保障性安 居工程项目同步规 划、同期建设、同时交付使用。完善并 严格执行准入退出制度，确保公平分配 。2013年底前，地级以上城市要把符合 条件的外来务工人员纳入 当地住房保障 范围。
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三、2013控房价的内容解读
4、中央提出要增加普通商品房、保障房 及用地供应。
2013年新国五条细则解析和应对策略
政策影响
中国房地产综合活动服务的第一选择
政策出台后的一段时间成交量将会受到影响
1、进一步挤出投
国五条细则出台
资性需求 2、短时间内购房者 将陷入观望情绪
楼市成交量受到影响，
中国房地产综合活动服务的第一选择
政策影响
大德认为“国五条”细则的推出，标志着新一轮房地产调新控拉开序幕。税收、
影响：
1. 现有征税区域影响经验：重庆、上海的房产税试点结果及国际经验来看，征收房产 税短期内会带动房地产价格的下降，但从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无 太大影响。 2. 本次调控的影响：房价的上涨归根结底是短期市场供需矛盾造成的结果，房产税的 出台并不能改善短期房地产的刚性供给，只能在长期影响购房者的预期，而且这种影 响必须视房产税出台的具体细则而定。房产税的逐渐扩围是行业的中长期方向，房产 税的推出符合行业深层次的体制性变化方向。相比现有行政调控手段，房产税作为一 种更加市场化的手段，将逐渐常态化存在。
20%征收。
“4.15”新政
购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的
家庭,贷款首付款比例不得低于30%。
加快推进扩大个人住房房产税试点范围 地级以上城市的需将外来务工人员纳入住房保障
的范围。
贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低
于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款
中国房地产综合活动服务的第一选择
政策影响
新政对开发商及项目客户影响：
城市豪宅项目：客户关注贷款问题，若首付提高所占金额较大，关心利率是否 从1.1调成1.3，此类客户比较对政策比较敏锐，财富值很高，置业经验丰富，国家 打压什么更需要投资什么； 别墅项目：客户担心贷款问题，大都提出提前办理手续； 普宅项目：近期客户来访增多，但成交率普遍下降，客户出手谨慎；开发商非 常乐观，计划提价，较关注二套政策；
2013新国五条全解读3.6
2013“新国五条”全解读天橙中国·市场研究中心出品历年房地产政策回顾2003年以来国务院房地产调控政策一览第一阶段（2003年3季度至2007年2季度）效果欠佳，目标不清调控政策方向是控制房地产投资过快增长和房价过快上涨2003.8 18号文《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》调控内容：建立房地产业已经成为国民经济的支柱产业；增加普通商品房供应；控制高档商品房建设；加强对土地市场的宏观调控；整顿和规范房地产市场秩序；继续推进现有公房出售；搞活住房二级市场。
2004.4《关于深化开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》调控内容：继续深入开展土地市场治理整顿；严格执行土地利用总体规划和年度计划。
2005.3 国八条《关于切实稳定住房价格的通知》调控内容：稳房价不力要问责地方政府负责人；着力增加普通商品房、经适房和廉租房供给；合理拆迁，严控被动性住房需求；正确引导居民合理消费预期。
2005.4 新国八条《加强房地产市场引导和调控的八条措施》调控内容：各地要公布两年商品房和经适房建设规模；依法制止炒买炒卖土地行为；加强对普通商品房和经适房价格调控；完善城镇廉租住房制度；加大房地产交易行为调节力度；商业银行要加强对房地产贷款和个贷管理；严肃查处违法违规销售行为；完善信息披露制度，增强政策透明度。
2006.5 国六条《关于调整住房供应结构稳定的住房价格的意见》调控内容：新开工商品房套型建筑面积90平以下的比重须达总面积的70%以上；购买住房不足5年转手交易按售房收入全额征收营业税；开发商项目资本金比例须达35%才能获得开发贷；个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；加大对闲置土地的处置力度，2年未动工开发的无偿收回；进一步整顿和规范房地产市场秩序；严查捂盘囤房等行为。
第二阶段（2007年3季度至2008年3季度）有显著效果，目标和手段明确，一致调控政策方向是控制房价过快上涨，提出发展住房保障2007.8《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》调控内容：多渠道解决城市低收入家庭住房困难；建立健全城市廉租住房制度；改进和规范经济适用住房制度；严格经济适用住房上市交易管理。
“新国五条”调控细则影响之全面分析
“新国五条”调控细则影响之全面分析房地产方面出台的重要政策，国人都非常关注。
从实体经济看，自2003年起，房地产被定为国民经济支柱产业，房地产硬被活生生地弄成了中国经济的核心与灵魂。
从投资市场看，房地产板块上面连着钢铁、水泥、玻璃等几十个行业，下面连着银行。
可谓牵一发而动全身。
3月1日晚上，国务院在发布“新国五条”调控政策之后，出台了“国五条”细则，立即掀起巨大波澜。
那么，应该如何看这次的调控呢？这次调控的意图是什么？在这次调控之后，政府还将继续做什么？等等问题，许多人都在思考。
今天拖完地之后，我也思考了一点，见解浅陋，仅供参考。
看看这次调控细则的重点内容：1）行政手段：进一步完善现行住房限购措施。
2）金融手段：继续严格实施差别化住房信贷政策，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
3）税收手段：依法严格按转让所得的20%计征。
4）市场手段：增加普通商品住房及用地供应。
5）保障手段：加快保障性安居工程规划建设。
6）价格手段：加强市场监管和预期管理。
分析：房地产调控涉及多方利益：中央政府、地方政府、房地产商、银行、投机客、自住需求者等等。
对于中央政府而言，它首先考虑两个方面：其一，重视民众对高房价的不满，通过调控房价疏解这种不满情绪。
其二，不能损及经济可持续发展。
这就限制了政府调控房地产可能采取的政策措施，且必须考虑相关措施的尺度。
那么，有没有比较好的办法，既达到了上述目的，又不损及经济的可持续发展呢？要知道这个答案，首先就要分开考虑，在新房和二手房之间，哪一个对于政府更重要？显然是新房。
一个基本的常识是：二手房是已经卖出去的房。
它对于政府的贡献已经完成：土地卖出——房地产商完成开发——销售到购房人手中（投机客+自住者）。
在这个过程中，政府拿到了土地出让金和相关的税、费收入。
如果二手房继续转卖，对于政府而言，唯一能够继续有收益的，就是交易税和相关的费，当然，还有正在酝酿的房产税（物业税）。
国五条的剖析
不 掉 的局 面 。 在这种进退两难 的局面下 ，政府显然不愿也不敢下重力
彻底扭转这种局面 ，因为这将会带来大量 的失业和多个产业 链 的低迷状况 ，否则一个简单 的房产税政策就能彻底地解决 房价 问题 ，比如针对持有二套及二套 以上 房屋 的所 有者 每年 每人缴 纳 ２ ％一 ５ ％ 的房产持 有税 ，并且依据某 些房屋特殊 的 地段 与户 型甚至 需要缴 纳每年 １ ０ ％左 右的房产 持有税 ，从 而大大提 高持有二套及 二套 以上房屋的所 有者每年除缴纳高 额 的物业管理 费以外的房屋持有 成本 ，进而达到针对投机房 地产 市场 的行 为打下一剂迅猛的强心针的 目的 。然而 ，中央 出台此种 房地 产调控政策的可能性微乎其微 。故而在 当前 的 大环境下出台的 国五条 自然就先天不足 ，为地方政府带来 了 许 多可以 自由发挥 的空 间。 首先 ，关 于新国五条细则 中第 一个 重点 ： 暂停给拥有 １ 套以上住房的非 当地居 民在本行政 区登记 。针对该点 ，行政
・
机关完全可 以增加本地户 Ｅ ｌ 的发放数量 ，以绕过此项重点 的 限制 。事实 上，某些市政府 已制定 了相关 的对策 和措施 ，比 如 老百姓可 以通 过多交纳一些钱 ，变更几次户 口，就 能轻松 购 置多套房产 。此外 ，国五条 细则 中也未对企业购房做 出任 何 规定 ，因此普 通人在登 记注册一些公 司后也能轻 松购房 ， 无 非是 多耗 费一些资金 与精力 而已 ，这对 于能买得起 多套 房 屋的人 自然完全不在 话下 ，而且在一些 招商 引资意愿 特别 强 烈 的地 区 ，注册公 司的成本十分容易降低。 其次 ，关于新 国五条细则 中第二个重点 ： 提高第 二套 住 房贷款 的首付款 比例 和贷款利率 。此 项其实也是 老生常谈 ， 国家一直存 在此种规定 ，但是效果并不尽如人意。 再 次 ，关 于新 国五条 细则 中第三个重点 ： 对 出售 自有住 房征收 ２ ０ ％的个人所得税 。 此项规定本身的出发点是善意的 ， 即政府 希望 “ 劫 富济贫” ，一方面利用税 收的调控手 段抑制 投机房地产市场 的行为 ； 另一方面通过收取二手房交易 的高 额税 收去建设更 多的廉租房与经济适用房 ，从而使得 “ 居者 有其 屋” 。此 项的税种 为个人所得税 ，所 针对 的客体为 自有 住房 ，而新房交易并未被列入其 中，从实质上来说 ，是给老 百姓增加 了二手房交易 的成本 ，并且使政府从 中获取 了 ２ ０ ％ 的利润分成 ，同时又将 与二手房交 易相 比新 开楼 盘之低洼 价 格凸显 了出来 ，从而刺激了人 们去购买新房。其 背后 的逻辑 为 ：由于二手房交易的征税额 度明显提高 ，故而从事 二手房 买卖的情形会相应有所减少 ，这是因为投资者的 目光纷纷转 向了新建的楼盘 ，虽然二手房无法为政府财政做 出更多的贡 献， 但是新 开楼盘 的土地必须从地方政府的手中购买。然 而 ， 方面二手房 的交易成本增加 ，反而变相地增加 了房价 ； 另 方面新开楼盘 的供求关系 由于二手房交易市场 的相对低迷 反 而更加失调 ，从而对新 开楼盘 的需求量有所增加 ，而需求 的增加会导致房价 的上涨 ，房价 的上涨则会显示 出有利可 图 的表象 ，将误 导投资 者纷纷 向房地 产市场扎堆 ，从而 导致新 的楼盘接二连三地四处开花 ，而不 断地新 开楼盘会增 加对 于 土地的需求 量 ，同时也就刺激 了地 价的上涨 ，而地价 的上涨 又增加了开发商房屋的供给成本 ，从而导致房价的进一步上 涨 ，自此陷入恶性循环之 中。当然 ，房价 （ 无论是新房抑或 是二手房 ）涨得越高 ，政府得 到的分成也就越多 。 事实上 ，要解决房价虚高 的问题 ，从长远分析 ，国家应 当出台土地供 给方面 的政策 。然而 ，现今地方政府 的土地供 给机制存在严重漏洞 ，而 以商人 的心态来管理城市建设则会
新国五条政策解读
政策解读
限购政策对投资及投机性 需求起到一定抑制作用， 改变市场供需关系； 实施差别化政策旨在保证 合理的购房需求，提高二 套房的贷款门槛，对投资 性需求起到抑制作用； 明确扩大房产税信号，但 扩大范围未确定，房产税 的实施对投资者的心理造 成一定压力。
目前市场上仍以刚需为主，限购政策的实施未对刚需造成影响，同时商 业地产开发力度有所加大，加剧了商业地产的竞争；差别化行政手段，只是防止房价过快增长，
影响
让更多的购房者实现购房愿望，从根本上有利于楼市的发展，不会对市 场成交量造成影响。
坚决抑制投机投资性购房：继续“限购”政策，实施差别化信贷政 策，扩大房产税试点范围。
调控政策
严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施 的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、 限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要 求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省 级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施 差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革 试点范围。
2012年全国百城住宅成交均价：
平均价格 （元/㎡) 8793 8767 8741 平均环比涨跌 环比上涨城 环比下跌城 幅 市个数 市个数 -0.18% -0.30% -0.30% 39 27 34 60 72 66
2011年4月
2011年5月 2011年6月 2011年7月 2011年8月 2011年9月 2011年10月 2011年11月 2011年12月
坚决抑制投机投资性购房
增加普通商品住房及用地供应
加快保障性安居工程规划建设
加强市场监管
后续政策：“从紧”是2013年的调控基调，两会将出台新政细则。
Part3
业内评论
业内评论：国五条是“敀技重演”，对楼市丌会产生大的影响。
2013年新国五条具体内容
2013年新国五条具体内容2013年2月20日，国务院常务会议明确了五项房地产市场调控具体政策措施，即“国五条”。
“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。
2013年新国五条具体内容2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。
据新华社报道，这也是本届政府召开的最后一次国务院常务会议。
此次国务院常务会议明确了五项具体政策措施：措施一：完善稳定房价工作责任制细则：各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。
建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
解读：中断一年后再次强调房价调控目标，并明确考核问责制，一方面显示出政府坚持楼市调控不放松，另一方面，也显示出政府层面对于房价的要求依旧是处于合理范围内，这也算是对节前中央经济会议未提及“合理房价”的一个回应。
但此次重提房价控制目标，却并无具体的标准与时间表，如果没有后续的规定出台，执行的意义还有待观察。
措施二：坚决抑制投机投资性购房细则：严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。
其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。
严格实施差别化住房信贷政策。
扩大个人住房房产税改革试点范围。
解读：这条措施为新国五条的重点。
明确提出限购同城区域、限购住房类型，更强调差异化调控，另一方面，也可理解为限购的升级版，从国家层面要求细化限购措施，同时释放限购政策或有可能小规模升级的信号。
再提房产税扩大试点，表明房产税必定作为长期制度进行执行。
但与措施一相同的是，无明确的具体方案规定，进一步收紧还有待观察。
按东莞某业内人士的说法——“房产税扩大试点一直都说的啦”。
新国五条对市场影响及应对策略
4月1日沈阳版“新国五条”细则姗姗来迟，沈阳版“新国五条”细则会给沈城的楼市带来哪些影响？沈阳版“新国五条”细则将逐渐减小对沈房地产市场影响沈阳版“新国五条”细则落地，其中限购范围由原来的二环内扩展到现在的全市范围内，于岳雅女士觉得：短期之内对沈城楼市会有一定的影响，毕竟大家要对“新国五条”细则有个适应的过程。
“新国五条”细则出台之前沈阳本身商品住宅的成交量局限在二环以外的区域，细则落地后对购房者来说，在心理上一定的影响，这种影响主要是体现在成交量上；长期来看，沈阳房地产市场是以刚性需求为主，比如说首次置业或者是改善性住房需求，从这样的大前提来看，“新国五条”细则对沈阳房地产市场的影响是会逐渐减小的。
尊重各地“新国五条”细则的侧重点针对网上“沈阳版‘新国五条’细则紧于北京松于上海”这一言论，于岳雅女士表示各个地方的房地产市场发展的阶段与面临的问题不同，比如说调控范围、比如说客户需求等等，加之房地产市场本身有其特殊的区域性特点，综合来看每个城市出台的“新国五条”细则都印有其城市自身的特点，横向比较“松紧”比较难界定，再有就是横向比较的意义也不是很大。
二手房个税执行时间交给时间沈阳办版“新国五条”细则落地第二天，也就是4月2日，搜房网记者走访沈阳市房地产交易权属登记中心了解到二手房个税执行时间尚未确定。
》》国五条沈城限购昨出炉二手房个税执行时间尚未确定针对执行时间，于岳雅女士表示目前来看相关部门对卖房征20%个税的执行时间没有明确的规定，但是预计执行时间出炉不会太晚，因为目前沈阳市房地产交易权属登记中心从收件到办理还有一个滞后期的问题存在，滞后期这一阶段就会遇到怎么收费的问题了。
4月2日，沈阳版“国五条”细则闪电落地。
对房价控制目标、限购区域、限购套数、出手自有住房个税税率等作出了明确规定。
实施一个月以来，效果怎么样？从新峰地产与沈阳建筑大学合作的新峰地产信息研究院了解到，4月份，沈阳销售商品住宅14281套，销售面积1331808平方米。
新国五条细则内容
培训教育
定期开展员工培训
健康监测
定期对员工健康进 行监测
劳动政策总结
最低工资标准
确保员工基本生活水平 根据地区经济发展调整
劳动合同规定
明确双方权利义务 规定解除责任
工作时间安排
合理排班制度 保障员工休息
劳动保护措施
提供安全防护用具 对员工健康监测
结语
劳动政策是企业发展不可或缺的重要组成部分，遵守劳动政 策，保障员工权益，将有助于企业稳定发展，提升员工生产 积极性和工作效率。
经济影响
行业经济发展
环境影响
生态环境保护
创新影响
技术创新推动
社会影响
社会稳定发展
新国五条细则 实施对比
政策对比
XXXXX XXXXX XXXXX
行业XXX XXXXX XXXXX
环境对比
XXXXX XXXXX XXXXX
● 02
第二章 税收政策
减税优惠政策
违约责任
劳动合同违约责任 应当明确
期限
劳动合同应明确工 作期限
工作时间安排
根据新国五条细则，企业 的工作时间安排应当合理 合法，遵守相关法律法规。 企业应当设立完善的排班 制度，确保员工的工作时 间合理安排，保障员工的 休息和健康。
劳动保护措施
安全防护
提供必要的安全防 护用具
劳动保险
为员工购买劳动保 险
影响评估
经济影响
新国五条细则的颁 布对于我国经济发 展有什么样的影响？
未来展望
未来发展中新国五 条细则还需要注意
哪些问题？
社会影响
新国五条细则对于 社会稳定和公共利
益有何影响？
未来展望
企业调整
新国五条个人应对宝典
新国五条个人应对宝典
（请勿外传）
一、交税计算
假设：一套二手房，原来200万买，现以350万卖。
计算：个税——以差额20%计征
契税——3%（以总房款计征，下同）
营业税——5.6%
印花税——1‰
中介费——约2.4%
总税额——68.85万
二、参考对策
1、公司售卖
以公司名义售卖二手房并无征缴20%所得的规定
2、假离婚
第一步：买卖双方夫妻离婚；
第二步：卖方房主与买方异性结婚，房产证上加上对方名字，然后再离婚，房屋归属买方异性；
第三步：买卖双方夫妻各自复婚。
效果：过户的总费用只需结婚费+离婚费+房产证更名费，仅需几百元即可，直接节省几万乃至几十万元的过户费用。
3、阴阳合同
操作：二手房买卖双方签署两份合同，一份合同是真实成交价格，另一份合同是为了规避个税的虚假成交价格。
效果：以一套原价100万元，实际成交价格200万元的二手房为例，如果按照新政计征20%的个税，那么需要缴纳20万元的个税；如果通过签署阴阳合
同，将成交价格填写成100万元，那么该二手房差额部分就是零，就不需
要缴纳一分钱的个税。
建议：适当有点个人；
合同上编造一个继续要钱的理由。
4、伪造欠款
操作：二手房买卖双方可以伪造欠款事实，由买方向法院申请司法判决，要求卖方还钱。
卖方则表示愿意以房代偿，最终由法院将二手房判罚给买方。
效果：同“阴阳合同”。
从“新国五条细则”浅谈房地产供需市场
从“新国五条细则”浅谈房地产供需市场在楼市上涨预期愈演愈烈之时，国务院2013年3月1日晚颁布楼市调控“新国五条”细则，主要强调二套房首付及个贷比例提高，卖方差额征20%个税和全面限购。
随即，市场马上随风而起，3月4日，新政出台后的首个交易日，购房人纷至沓来，排队过户的二手房交易激增，近50只地产股集体跌停，中介纷纷以赚5000元/笔办理委托服务，进而媒体高度关注、蜂拥报道，全国民众哗然。
2013年3月14日，全国政协委员、住房和城乡建设部部长蒋伟新坚决执行“二手房”出售征20%所得税政策，执行至如有问题再完善。
可见，政府有信心今年房价会按调控趋势走。
下面，就新政细则带来的房产市场变动引起的供需关系做简要分析。
表析国五条细则前后税费变化以一套80平方米，初始价值80万、现价200万的住房为例，在不同类型下，税费不同：交易类别国五条细则颁布前（万）国五条细则颁布后（万）税费增加（万）满5年个人唯一住房 2 1%契税=2 无变化满5年非唯一商品房 4 1%契税+差额20%个税=26万22 不满五年商品房13.21%契税+5.6%营业税+差额20%个税=37.224 满五年经济适用房221%契税+差额20%个税+10%综合地价款=4624由此可见，新细则带来的税费变化非常显著。
下面，来看看税费变化给二手房供需市场带来的影响。
图一，S与D的交点即调控前某地区二手房供给与需求的平衡点图二：S减少，D随之减少，S减少量高于D减少量。
随着二手房交易税费变化，二手房卖家的售房收益减少，售房活动量减缩，从而），然后，购房者的带来市场供给量减少，随之二手房市场价格升高（S’与D交点P１购房刚性需求也随之减少（D’线），P价格再回落。
但综合看来，供给量减少程度高2于需求量减少。
最终，S’与D’形成新的平衡点。
图三，D”需求进一步减少，又形成新的P4二手房价格，开始转入新楼盘随着新细则的强化执行，二手房市场日渐萎缩，D”进一步减少，购房刚需转入新楼盘，将势必促发新开楼盘的涨价潮。
“新国五条”的真实涵义
“新国五条”的真实涵义2月20日，国务院常务会议确定五项加强房地产调控的政策，3月1日公布实施细则。
此次出台的“新国五条”，大多数是2011年1月政策的延续，但新增了征缴房屋买卖差价20%的税收和进一步上调二套房首付款比重的措施，以及统一全国各地的限购标准等。
“新国五条”会成为决定未来房地产市场格局的决定因素吗？它究竟向市场发出了哪些明确的信号？重申“坚持调控不动摇”2013年3月1日“新国五条”的出台，使得房地产市场调控毫无悬念地再次成为全国“两会”热门话题。
原因既在于调控数年的房地产市场，依然是牵涉百姓切身利益的焦点，更在于“两会”召开前夕，“新国五条”细则的公布，引发市场强烈反响。
尤其是明确提出了“依法严格按转让所得的20%计征”等细化措施引起社会强烈关注，次日沪深股市大幅下挫，多只上市房地产股股价跌停。
连续七八个月，全国70个大中城市房价一直上涨，个别城市还很高。
现在政府出台了“新国五条”，政府工作报告也建议今年的政府工作要坚决抑制投机、投资性需求。
这样的举措非常明确，即打击炒房，让住房回归到居住的功能，而不是投资和金融工具。
这是国家主动释放信号，体现出加强调控的决心。
对于楼市的调控，中央也一直强调，“坚持调控不动摇”。
3月5日，国务院总理在政府工作报告中再次明确指出，坚决抑制房地产市场投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制。
加快保障房建设完善分配机制保障房是“十二五”规划中重要的惠民工程，根据规划，我国将在2011年至2015年建设3600万套保障房，到“十二五”期末，全国保障性住房覆盖面达到20%左右。
作为五年完成3600万套保障房建设目标的第三年，数量庞大的开工、在建保障房与同样数量庞大的已建成保障房，将令2013年保障房建设工作同时面临继续加快建设和进一步完善分配机制的双重压力。
今年政府工作报告将2013年保障房建设目标设定在“新开工630万套，基本建成470万套”。
国务院公布房地产调控“国五条”实施细则
国务院公布房地产调控“国五条”实施细则[导读]进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，出售自有住房按转让所得20%计征个税。
对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知国办发〔2013〕17号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：2011年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。
当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。
为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：一、完善稳定房价工作责任制认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。
各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。
各省级人民政府要更加注重区域差异，加强分类指导。
对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。
要建立健全稳定房价工作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。
国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。
对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。
二、坚决抑制投机投资性购房继续严格执行商品住房限购措施。
已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）基础上，进一步完善现行住房限购措施。
限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
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远郊大盘项目：细则中首付比例提高，对首改客户有一定影响，已有部分客户
关注此问题幵来电咨询；开发商目前未明确表态。
中国房地产综合活动服务的第一选择
3
政策应对
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应对措施： 1、由于对未来细则及两会后政府是否有新政出台的丌确定性，建 议短期稳定房价适当出货，保证一定销售量； 2、对于二套房购买本项目客户，催促其尽快完成合同签署及按揭 办理，确保房款及时回笼，幵抢收一批客户。.
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政策关键点解读 强化信贷政策，结构性收缩二套房贷将影响未来成交
政策：实施细则强调差异化个人房贷，除了强化此前政策的严格执行以外，还针
对房价上涨明显的城市二套房贷首付不利率提出从严要求；
解读： 信贷是影响房地产成交最为主要的因素，如果部分地区出现二套房信贷
的调整，其对成交必然受到重大影响。 影响： 1. 历叱调控的影响经验：从2010年“4.15”新政后世联的交易数据来看，出台的 信贷政策效果明显，购房的银行按揭比例下降明显，一线城市下降的幅度是二 三线城市近五倍。同时，新政后上门量和成交量双双呈现下降的趋势，其中一 线城市成交量下降的幅度较二三线城市大； 2. 本次调控的影响预期：2012年下半年以来，随着楼市持续热销，个人住房贷款 也日渐火热，2012年个人购房贷款全年增加9610亿元。但随着近期“国五条” 及其细则的出台，已有银行收紧房贷。信贷收缩将在一定程度上影响未来楼市
影响：
1. 现有征税区域影响经验：重庆、上海的房产税试点结果及国际经验来看，征收房产 税短期内会带劢房地产价格的下降，但从长期来看，对购买者征税对房地产价格幵无 太大影响。 2. 本次调控的影响：房价的上涨归根结底是短期市场供需矛盾造成的结果，房产税的 出台幵丌能改善短期房地产的刚性供给，只能在长期影响购房者的预期，而且这种影 响必须视房产税出台的具体细则而定。房产税的逐渐扩围是行业的中长期方向，房产 税的推出符合行业深层次的体制性变化方向。相比现有行政调控手段，房产税作为一 种更加市场化的手段，将逐渐常态化存在。
解读：此前市场普遍按照总房款的1%计二手房所得税（简单计算：100万总 价房子，3年涨到150万，如果按总房款1%交税，则为1.5万；如果按照房产交易
盈利部分的20% 交则为10万）。
影响： 1. 直接增加二手房交易成本，交易税费的上升预计将在短期内明显削弱二手房 置业需求，对投资性需求打击较大，二手房市场成交量将显著回落； 2. 丌可忽略的是，新政也将阻碍改善性需求的入市，实际操作中卖方则很可能 以提高房价的方式来转嫁成本，从而削弱需求导致成交量下滑； 3. 同时或造成未来租金迚一步提升，原先潜在业主转买为租，从而推升租金走 高。
信贷政策加码，将对楼市带来显著影响。
1、当前持续火热的楼市将有所降温，长期来看市场成交量适度收缩，但在短期 内表现丌会太明显，具体情况还要根据丌同城市、丌同楼盘具体分析；
2、从过往市场的经验来看，一二手市场的波劢是同向的。即二手房如果陷入冷
清，其情绪波劢一定会传导至一手房，预计未来一段时间内，成交量将会受到影响； 3、从2010年第一轮调控开始后楼市表现来看，全国一二线城市楼市降温速度 不程度及幅度将超过三四线城市。 另外，地方政府在全国两会后将迚入密集的出台调控政策周期，届时更加详细 的房地产调控政策将迚一步平抑市场预期，使楼市趋于平稳。如果后市房价还猛升， 仍会有更加具体细致的配套调控政策出台。
中国房地产综合活动服务的第一选择
3
政策影响
中国房地产综合活动服务的第一选择
政策出台后的一段时间成交量将会受到影响
1、进一步挤出投
国五条细则出台
资性需求 2、短时间内购房者 将陷入观望情绪
楼市成交量受到影响，
中国房地产综合活动服务的第一选择
政策影响
大德讣为“国五条”细则的推出，标志着新一轮房地产调新控拉开序幕。税收、
成交量。
中国房地产综合活动服务的第一选择
政策关键点解读 规范和严格执行统一限购政策，将导致成交量下降 政策：实施细则对限购方式迚行统一标准，在限购区域的划分、限购住房类型、 以及限购审查环节都迚一步严格要求。 解读：“限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商 品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(讣购)前”等。预计 房价上涨压力较大的已限购城市将直接提高限购标准，其他出现房价过快上涨情况 的城市，丌排除加入限购范围。
20%征收。
“4.15”新政
购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上
的家庭,贷款首付款比例丌得低于30%。
加快推迚扩大个人住房房产税试点范围 地级以上城市的需将外来务工人员纳入住房保障
的范围。
贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例丌得
低于50%,贷款利率丌得低于基准利率的1.1倍。
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政策关键点解读：房产税扩围主要影响市场预期，长期看对房价影响小 政策：实施细则指出“总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推迚扩大试点
工作，引导住房合理消费。”
解读：如果房产税扩围，预计房价上涨过快的一线城市和部分热点省会城市更容易 被纳入扩大试点范围，如北京、深圳等。
对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付
款比例和利率水平。
确保土地供应幵优先安排中小户型为主的房地产
项目贷款。
中国房地产综合活动服务的第一选择
在政策落脚点方面，国五条细则仍致力于抑制投机性购房需求，支持首 套置业需求
政策落脚点
2013年住房供应量应不低 于过去5年平均实际供应量 信贷上优先支持中小户型 商品房建设 落实2013保障房基本建成470 万套、新开工630万套的任务 以抑制投资性需求为纲
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国五条政策研究
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政策要点
政策解读
政策影响
政策应对
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1
政策要点
中国房地产综合活动服务的第一选择
“国五条”实施细则要点
细则
完善稳定房价工作责仸制
要点
制定幵公布年度新建商品住房价格控制目标 建立健全稳定房价工作的考核问责制度 限购区域应覆盖城市全部行政区域。对房价上涨过快的城市，进一步提 高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应 征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征。 对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房 建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发 贷款需求。 制定完善幵严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地 级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加 强市场监测和信息发布管理。 中国房地产综合活动服务的第一选择
促供给
压需求
强化信贷政策，结构性收缩 二套房贷 限购升级，明确统一标准
中国房地产综合活动服务的第一选择
政策关键点解读 :二手房市场交易成本增加，置业需求将被逐步挤出 政策： 实施细则规定二手房转让从此前房产交易盈利部分的20% 或者总房款
的1%（房产证满5年幵且是唯一住房的可以免除）统一为转让所得的20%计征；
影响：从已执行限购城市的原有标准来看，58%的城市限购区域幵未覆盖所有
行政区，而以市区范围界定，新“国五条”细则对这些城市将有明显收紧。限购区 域的扩大对于成交量必然有着较大的影响，从过去执行的情况看，覆盖所有行政区 域的城市成交量下滑幅度要超过在主城区内限购的城市。限购范围扩至所有行政区 将打击丌合理需求，阶段性导致成交量下降。
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政策影响
新政对开发商及项目客户影响：
城市豪宅项目：客户关注贷款问题，若首付提高所占金额较大，关心利率是否 从1.1调成1.3，此类客户比较对政策比较敏锐，财富值很高，置业经验丰富，国家 打压什么更需要投资什么； 别墅项目：客户担心贷款问题，大都提出提前办理手续； 普宅项目：近期客户来访增多，但成交率普遍下降，客户出手谨慎；开发商非 常乐观，计划提价，较关注二套政策；
坚决抑制投机投资性购房
增加普通商品住房及用地 供应 加快保障性安居工程规 划建设 加强市场监管和预期管 理
2
政策解读
中国房地产综合活动服务的第一选择
政策力度：实施细则进一步挤压投资性需求，明确支持自住性住房需求， 将外来务工人员纳入保障房范围，强化原有的“三限”政策
“新国五条”细则
强化征收个人住房所得税，统一按照增值部分的