第七章房地产税费

海珠区 东晓路小区 10.75% 12.49% 7.62% 11.15% 18.77% 42.02% 0.30%
海珠区工业 大道南 金碧 花园 第2 期 6.51% 16.3% 7.22% 23.96% 31.18% 53.99% 0.35%
2.税费征收弹性过大，助长腐败行为 税费征收弹性过大， 税费征收弹性过大 广州市涉及征地拆迁环节的税费13种 立项报建环节18种 广州市涉及征地拆迁环节的税费 种，立项报建环节 种， 建安施工环节6种 商品房销售环节17种 建安施工环节 种，商品房销售环节 种。 广州某开发公司申请永久用电， 广州某开发公司申请永久用电，有关费用从最初开价的 900万元降到 万元降到400万元。 万元。 万元降到 万元 3.房地产企业税负不合理，不公平 房地产企业税负不合理， 房地产企业税负不合理 年全美各行业370家企业的联邦所得税税负平均 （1）1993年全美各行业 ） 年全美各行业 家企业的联邦所得税税负平均 水平为1%，我国房地产企业同一比率为14.32%。而加拿 水平为 ，我国房地产企业同一比率为 。 大作为世界著名重税负国家，房地产业税负也不过11.3%。 大作为世界著名重税负国家，房地产业税负也不过 。
二、房地产开发经营过程中应当缴纳的税 1.固定资产投资方向调节税 固定资产投资方向调节税 2.营业税 营业税 有关建筑业务的税率是3%，而销售不动产的税率是5%。 有关建筑业务的税率是 ，而销售不动产的税率是 。 3.城市维护建设税 城市维护建设税 城市维护建设税是向缴纳消费税、 城市维护建设税是向缴纳消费税、增值税和营业税的单位 和个人， 和个人，以其实际缴纳的上述三种税额为计算依据征收的 一种税。 一种税。 就房地产业而言，是营业税的附加。 就房地产业而言，是营业税的附加。
七、服务业 八、转让无形资产 九、销售不动产
（3）税目：是各个税种所规定的具体征税项目，它是征税 ）税目：是各个税种所规定的具体征税项目， 对象的具体化。 对象的具体化。 累进税率。 （4）税率：比例税率、定额税率、超额（率）累进税率。 ）税率：比例税率、定额税率、超额（ （5）纳税期限、地点 ）纳税期限、 （6）减免税 ） （7）罚则 ） 4.税和费的关系 税和费的关系 （1）费是价格和税的交集； ）费是价格和税的交集； （2）三种收费：行政性收费、事业性收费、经营性收费 ）三种收费：行政性收费、事业性收费、
§2.我国房地产税费制历史 我国房地产税费制历史
1.第一阶段：50年代初 1.第一阶段：50年代初 第一阶段 我国房地产税共有契税，印花税，城市房地产税（ 我国房地产税共有契税，印花税，城市房地产税（房产税与 地产税合并）和工商业税（应纳的营业税和所得税的合称） 地产税合并）和工商业税（应纳的营业税和所得税的合称） 四种形式。 四种形式。 2.第二阶段 50年代中期至70年代末 年代中期至70 2.第二阶段：50年代中期至70年代末 契税、城市房地产税、工商税（包括印花税） 契税、城市房地产税、工商税（包括印花税） 3.第三阶段 第三阶段： 3.第三阶段：改革开放以后 流转税类、资源税类、所得税类、特定目的税类、 流转税类、资源税类、所得税类、特定目的税类、财产和行 为税类、 为税类和经济交往中书立、 是对经济活动和经济交往中书立、使用和领受具有法律效 力的凭证的单位和个人征收的一种税。 力的凭证的单位和个人征收的一种税。 建设工程勘察设计合同，按收取费用万分之五贴花； 建设工程勘察设计合同，按收取费用万分之五贴花；建筑 安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。 安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。 5.教育费附加 教育费附加 是国家为发展教育事业、 是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加 按性质可以说是准税收。 费，按性质可以说是准税收。教育费附加的计费依据为营 业税税额，税率为3%。 业税税额，税率为 。 6.车船使用税 车船使用税
资源税主要有：城镇土地使用税、耕地占用税、资源税、 资源税主要有：城镇土地使用税、耕地占用税、资源税、 主要有 土地增值税 财产税主要有 房产税（外资为城市房地产税）、契税、 主要有： ）、契税 财产税主要有：房产税（外资为城市房地产税）、契税、 车辆购置税、车船使用税（外资为车船使用牌照税）。 车辆购置税、车船使用税（外资为车船使用牌照税）。 行为税主要有 印花税、城市维护建设税、 主要有： 行为税主要有：印花税、城市维护建设税、固定资产投 资方向调节税（已停征）、屠宰税（税费改革中停征）、 ）、屠宰税 资方向调节税（已停征）、屠宰税（税费改革中停征）、 筵席税（由各省决定是否开征，但目前各省均已停征）。 筵席税（由各省决定是否开征，但目前各省均已停征）。
三、房地产交易（转让、典卖） 房地产交易（转让、典卖） 相关的税 1.营业税 2.城市维护建设税及教育费附加 3.土地增值税 4.印花税 销售房屋的，按房屋购销合同金 额的万分之五缴纳；销售后，办 理房产所有权证、房产共有权证 和房屋他项权利执照等各种权证 每件贴花5元。 5.契税
计税依据 增值额未超过扣除项目金额50％ 的部分 增值额超过扣除项目金额50％， 未超过100％的部分 增值额超过扣除项目金额100％， 未超过200％的部分 增值额超过扣除项目金额200％ 的部分
特定目的税类包括：城市维护建设税、耕地占用税、土地增值税、 特定目的税类包括：城市维护建设税、耕地占用税、土地增值税、固定 资产投资方向调节税
§3.目前我国房地产税收的具体税种 目前我国房地产税收的具体税种
一、持有土地、房屋应缴纳的税 持有土地、 1.城镇土地使用税 1.城镇土地使用税 城镇土地使用税是一种地方税，是对在城市、县城、 城镇土地使用税是一种地方税，是对在城市、县城、建制 工矿区及农业（非农业用地） 镇、工矿区及农业（非农业用地）范围内使用的单位和个 按其实际占用土地面积征收的税种。 人，按其实际占用土地面积征收的税种。 2.耕地占用税 2.耕地占用税 是对改变耕地用途的行为征收的税， 是对改变耕地用途的行为征收的税，以纳税人实际占用耕 地面积为计税依据。 地面积为计税依据。 3.房产税 3.房产税 是以城镇经营性房产为课税对象，以房产的余值（ 是以城镇经营性房产为课税对象，以房产的余值（原值减 10～30%）或租金为计税依据。 免10～30%）或租金为计税依据。
住宅类（月租金） 1000以下 综合税率% 此外： 此外： 6.7 1000以上 10
非住宅类（月租金） 1000以下 10.7 1000以上 14
房屋租赁手续费每套80元；租赁期内双方各交占租金总 额0.1%的印花税；治安许可费：业主每月缴纳月租金的 2%。 计算： 计算：月租2000元的住宅一年要交多少税？ 比较： 比较：上海普通住宅租赁税率5%
4.城市房地产税(2009年 4.城市房地产税(2009年1月1日已取消) 城市房地产税(2009 日已取消) 是对涉外企业和外籍个人在中国区域内拥有房产的行为征 收的税种，类似房产税。 收的税种，类似房产税。 5.房地产出租的相关税收 5.房地产出租的相关税收 营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、 营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税 和所得税。其中，教育费附加按营业税税额的3%征收， 3%征收 和所得税。其中，教育费附加按营业税税额的3%征收，印 花税按租赁金额的1‰征收。 花税按租赁金额的1‰征收。 1‰征收 以广州为例： 以广州为例： 广州对出租屋收取综合税（营业税、城建税、教育费附加、 广州对出租屋收取综合税（营业税、城建税、教育费附加、 房产税、个人所得税五项合一） 房产税、个人所得税五项合一）
资料来源：广州市房地产业协会： 资料来源：广州市房地产业协会：《广州市房地产开发 经营税费负担问题的调研报告（摘要） 经营税费负担问题的调研报告（摘要）》
表4－1
项目 土地出让金 拆迁补偿 税 费 税费合计 地价及税费合计 保证金
荔湾区 周门路商住 楼 9.75% 17.9% 8.79% 16.46% 25.43% 53.08% 0.41%
房地产税费专题
§1.税收概述 税收概述
1.税收的概念和三个基本特征：强制性、无偿性、固定性 税收的概念和三个基本特征：强制性、无偿性、 税收的概念和三个基本特征 2.税收法律关系的保护对权利主体双方是平等的 税收法律关系的保护对权利主体双方是平等的 3.税收构成要素： 税收构成要素： 税收构成要素 （1）纳税人（纳税主体） ）纳税人（纳税主体） （2）征税对象（纳税客体） ）征税对象（纳税客体） 根据课税对象的不同，我国税种大体可分为以下五类： 根据课税对象的不同，我国税种大体可分为以下五类： 流转税主要有 增值税、消费税、 主要有： 流转税主要有：增值税、消费税、营业税和关税 所得税主要有 企业所得税、 主要有： 所得税主要有：企业所得税、外商投资企业和外国企业 所得税、 所得税、个人所得税
适用 税率 30％
速算 扣除 数 0
40％
5%
50％ 60％
15% 35%
土地增值税计算详解
1.扣除项目 扣除项目 (1)取得土地使用权所支付的金额（地价款和有关费用）； (2)开发土地和新建房及配套设施的成本； (3)开发土地和新建房及配套设施的费用按规定比例计算扣除，或者旧房 及建筑物的评估价格； (4)与转让房地产有关的税金； (5)第一项和第二项金额之和的20%为加计扣除。 2.增值额 增值额＝转让房地产收入-扣除项目金额 增值额 3.应纳税额 应纳税额＝每级距的土地增值额×适用税率 应纳税额 ＝∑(增值额×税率-扣除额×速算扣除数) 4.减免（三种情况） 减免（三种情况） 减免
营业税税目 一、交通运输业 二、建筑业 三、金融保险业 四、邮电通信业 五、文化体育业 六、娱乐业
征收范围 陆路运输、水路运输、航空运输、 管道运输、装卸搬运 建筑、安装、修缮、装饰及其他工 程作业
税率 3% 3% 5% 3% 3%
歌厅、舞厅、卡拉ＯＫ歌舞厅、音 5％-20 乐茶座、台球、高尔夫球、保龄球、 ％ 游艺 代理业、旅店业、饮食业、旅游业、 仓储业、租赁业、广告业及其他服 务业 转让土地使用权、专利权、非专利 技术、商标权、著作权、商誉 销售建筑物及其他土地附着物 5% 5% 5%