模块12 房地产法律制度

（三）房地产转让程序与房地产转让合同
2. 房地产转让合同 房地产转让合同应当载明的主要条款和内容： ①双方当事人的姓名或者名称、住所； ②房地产权属证书名称和编号； ③房地产坐落位置、面积、四至界限； ④土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限； ⑤房地产的用途或使用性质； ⑥成交价格及支付方式； ⑦房地产交付使用的时间； ⑧违约责任； ⑨双方约定的其他事项。
房地产交易管理机构的职责是： 1）对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违 法行为，维护当事人的合法权益； 2）办理房地产交易登记、鉴证等手续； 3）协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费； 4）为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等 各种服务； 5）为建立房地产市场预警预报体系、为政府或其授权的 部门公布各类房屋的房地产市场价格，为政府宏观决策 和正确引导市场发展服务。
3.房地产：
4.现行房地产法规：
项目一 房地产开发经营管理制度
一、房地产开发经营概述
房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设 施、房屋建设的行为。房地产开发是一项高投入、高风险的投资经营 活动，也是一项涉及面较广的经济活动，对国计民生具有重大影响，
因此国家通过立法及其他手段对其加以调控管理。
（二）房地产抵押的条件
1.可以抵押的房地产 2.禁止抵押的房地产
《城市房地产抵押管理办法》规定下列房地产不得设定抵押权： 1）权属有争议的房地产； 2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； 3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； 4）已依法公告列入拆迁范围的房地产； 5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制 的房地产； 6）依法不得抵押的其他房地产。
（四）出让土地使用权的转让
（五）划拨土地使用权的转让
土地出让的一般程序 拟定方案
缴纳投标或竞买保证金 获取出让文件
正式报批 组织实施 登记发证
签订成交确认书
签订《国有土地使用权出让合同》
领取国有土地使用权证书
出让方
受让方
（六）商品房预售管理
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋 预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。 1. 商品房预售管理部门 2. 商品房预售的条件 ①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； ②持有建设工程规划许可证和施工许可证； ③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工 程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交 付日期； ④开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登 记，取得《商品房预售许可证》。
三、房地产开发企业管理
（一）房地产开发企业的概念
房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的 经济实体。
（二）房地产开发企业的设立条件和程序
1. 房地产开发企业的设立条件 1）有符合公司法人登记的名称和组织机构； 2）有适应房地产开发经营需要的固定的经营场所； 3）有符合国务院规定的注册资本； 4）有足够的专业技术人员； 5）法律、法规规定的其他条件。
（四）划拨土地上房地产的抵押
（五）新增地上物处置
四、房屋租赁
（一）房屋租赁的管理部门
（二）不得出租的房屋
（三）房屋租赁程序 （四）住宅用房的租赁 （五）划拨土地上房屋的租赁
项目三
房地产权属登记制度
一、房地产登记概述
（一）登记的意义
房地产权属登记是指经权利人申请，由房地产权属 登记机关将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产 登记簿并进行公示的行为。
复习思考题
1.简述房地产开发项目的开发建设制度。
2.简述房地产开发企业资质等级的管理。
3.哪些房地产不得转让？ 4.划拨土地使用权如何转让？ 5.简述商品房预售的条件。 6.简述房地产抵押的条件。 7.简述我国的房地产权属登记制度。 8.简述物业管理的概念及特征。 9.简述业主的权利、义务。
（二）物权法关于不动产登记的相关规定
二、房地产权属登记管理
（一）房产与地产分别登记 1.土地使用权初始登记 2.房屋所有权初始登记 3.房屋所有权和土地使用权变更登记 4.房地产抵押登记
（二）房产与地产统一登记
在我国一些城市，由政府的某一职能部门对房屋与
土地实施统一管理。因此，《城市房地产管理法》规定，
模 块 12
建设法规概论
模块12
房地产法律制度
◎项目一 房地产开发经营管理制度
◎项目二 房地产交易制度
◎项目三 房地产权属登记制度 ◎项目四 物业管理制度 ◎复习思考题
模块12
房地产法律制度
1.房产：固定于土地上的具有独立使用功能并且有 一定经济意义的房屋及其附属建筑物和构筑物。 2.地产：是指作为土地所有权或土地使用权的具有 一定经济意义的土地及其附属物。
（三）房地产转让程序与房地产转让合同
1）房地产转让当事人签订书面转让合同； 2）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持 房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件 向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价 格； 3）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7 日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的， 视为同意受理； 4）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据 需要 对转让的房地产进行现场查勘和评估； 5）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费； 6）房地产管理部门办理房屋权属登记，核发房地产权属 证书。
三、房地产抵押
（一）房地产抵押的概念
房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移 占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人 不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所 得的价款优先受偿。在房地产抵押法律关系中，提供房地 产作为担保的债务人或第三人是房地产抵押人，接受房地 产抵押以担保自己债权实现的债权人是房地产抵押权人。
（二）禁止转让的房地产
房地产转让最主要的特征是发生权属变化，即房屋所 有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移。《城市房地 产管理法》明确规定下列房地产不得转让： 1）以出让方式取得土地使用权，不符合法定条件的； 2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形 式限制房地产权利的； 3）依法收回土地使用权的； 4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 5）权属有争议的； 6）未依法登记领取权属证书的； 7）法律和行政法规规定禁止转让的其他情况
房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地 上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、 出租商品房的行为。 房地产开发的原则： 严格执行城市规划 经济效益、社会效益、环境效益相统一 全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
二、房地产开发项目管理
（一）房地产开发项目的确定 （二）房地产开发用地的取得 （三）房地产开发项目的开发建设
（二）物业管理的特征
1.社会化 2.专业化 3.市场化
二、物业管理制度
（一）物业管理体制 （二）业主、业主大会与业主委员会
1. 业主的权利与义务
2.业主大会 物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当 代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的 合法权益。
3.业主委员会 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责： 1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业 服务合同； 3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和 协助物业服务企业履行物业服务合同； 4）监督管理规约的实施； 5）业主大会赋予的其他职责。
4.管理规约和业主大会议事规则
5.业主大会、业主委员会的行为规范 6.业主大会、业主委员会的其他职责
（三）前期物业管理 （四）物业服务 （五）物业的使用与维护
本章重点介绍了房地产相关概念、房地产开 发用地的取得方式、房地产交易中的房地产转让、 房地产抵押、房地产租赁等内容。通过学习，可 以了解主要的房地产管理法律制度。
3. 商品房预售许可 房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门 申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。 未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 开发企业进行商品房预售时，应当向求购人出示《商品房 预售许可证》。
4. 商品房预售合同登记备案 房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向 社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合 同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合 同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登 记备案手续。 5. 预收款的管理
（三）房地产抵押的设定
1.订立房地产抵押合同 房地产抵押合同是抵押人与抵押权人为了保证债权债 务的履行，明确双方权利与义务的协议。
2.房地产抵押登记 《城市房地产管理法》规定房地产抵押应当签订书面抵押 合同并办理抵押登记，《担保法》规定房地产抵押合同自 登记之日起生效。房地产抵押未经登记的，抵押权人不能 对抗第三人，对抵押物不具有优先受偿权。
（二）房地产交易的一般规则
1.房屋产权与土地产权一同交易原则 2.房地产价格评估制度 3.房地产成交价格申报制度 4.房地产权属登记制度
二、房地产转让
（一）房地产转让的概念
《城市房地产管理法》规定：“房地产转让是指房地 产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转 让给他人的行为。” 合法方式：
商品房销售
1. 商品房现售的条件 ①出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执 照和房地产开发企业资质证书； ②取得土地使用权证书或使用土地的批准文件； ③持有建设工程规划许可证和施工许可证； ④已通过竣工验收； ⑤拆迁安置已经落实； ⑥供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使 用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件 或已确定施工进度和交付日期； ⑦物业管理方案已经落实。
2. 房地产开发企业的设立程序 新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日 起30日内．持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主 管部门备案。 ①营业执照复印件； ②企业章程； ③验资证明； ④企业法定代表人的身份证明； ⑤专业技术人员的资格证书和聘用合同