看香港土地如何出让
香港地产研究报告范文
香港地产研究报告范文近年来，香港地产市场始终保持着良好的发展势头，成为投资者争相追捧的热门领域。
本文将以香港地产市场的现状、发展趋势以及机遇与挑战为主线，探讨其特点和前景。
香港地产市场的现状主要表现在以下几个方面。
首先，香港地产市场区位优势明显，作为国际金融中心，香港具有得天独厚的地理位置和政治经济条件，吸引了大量的投资者。
其次，香港作为经济发达地区人口密集的城市，对住房需求旺盛，市场供需一直保持着较为紧张的状态。
再次，香港地产市场不断创新，不仅仅是传统的住宅、商铺，还涉及到写字楼、工业地产等领域，满足不同投资者的需求。
香港地产市场的发展趋势主要有以下几个方向。
首先，城市更新和土地供应将成为未来发展的重点。
香港土地资源有限，因此政府需要通过城市更新和土地出让来满足市场需求。
其次，智能科技将渗透到地产业中，例如智能家居和智能物业管理系统等，提升投资者的生活质量和便利。
再次，环保和可持续发展将成为地产市场的重要考量，推动绿色建筑和可再生能源的应用。
最后，香港地产市场将拓展到区域市场，投资者将寻找更具潜力和竞争力的地产项目。
香港地产市场面临着一些机遇和挑战。
一方面，香港地产市场受益于中国内地经济增长和人口流动，这意味着香港地产依然具有良好的投资潜力。
另一方面，香港政府对地产市场进行了一系列的调控政策，以避免过度投资和市场泡沫的出现，这对投资者来说是一个挑战。
此外，香港地产市场还面临着国际政经环境的不确定性，例如中美贸易摩擦等，这可能对市场带来一定的影响。
综上所述，香港地产市场具有区位优势、市场供需紧张、不断创新等特点，发展趋势主要集中在城市更新、智能科技、环保可持续发展和区域市场拓展等方面。
然而，香港地产市场还面临着调控政策、国际政经环境不确定性等挑战。
对于投资者来说，把握好市场的机遇和挑战，制定科学的投资策略，才能在香港地产市场中获得长期稳定的收益。
招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范
招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范本规范所规定的招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正的原则，确保土地资源的有效配置和合理利用。
4．4招标拍卖挂牌出让国有土地使用权程序招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的程序应当符合相关法律法规的要求，包括公告、报名、资格审查、投标、竞价、成交等环节。
同时，应当建立健全的监督管理机制，确保程序的合法、公正、透明。
4．5招标拍卖挂牌出让国有土地使用权条件招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的条件应当符合相关法律法规的规定，包括土地用途、土地面积、土地位置、土地价格等方面的要求。
同时，应当充分考虑市场需求、土地资源供求状况等因素，制定合理的出让条件。
4．6招标拍卖挂牌出让国有土地使用权合同招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的合同应当符合合同法的规定，明确双方权利义务，保障土地使用者的合法权益。
同时，应当建立健全的监督管理机制，确保合同的履行情况。
4．7招标拍卖挂牌出让国有土地使用权收费招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的收费应当符合相关法律法规的规定，包括土地出让金、土地使用权出让金、土地使用权转让金等方面的要求。
同时，应当建立健全的收费管理机制，确保收费的合法、公正、透明。
4．8招标拍卖挂牌出让国有土地使用权监督管理招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的监督管理应当符合相关法律法规的规定，包括国土资源管理部门、审计机关、纪检监察机关等部门的监督职责。
同时，应当建立健全的监督管理机制，加强对土地出让行为的监督和管理。
5.2 市、县国土资源管理部门应当在公布国有土地使用权出让计划和详细地段信息后，明确用地申请的途径和方式，并公开接受用地申请，时间不得少于30天。
5.3 单位和个人（以下简称意向用地者）需要使用土地的，应根据公布的国有土地使用权出让计划和详细地段信息，结合自身用地需求，向市、县国土资源管理部门提出用地申请。
5.4 勾地制度可以在有条件的地方建立。
中央一号文件：土地流转不得搞强迫命令等1 1则
中央一号文件：土地流转不得搞强迫命令 确保不损害农民权益 不改变土地用途国土资源部严查四类违法违规行为探索国有林区改革。
加快推进牧区草原承包工作，启动牧区草原承包经营权确权登记颁证试点。
文件要求加快推进征地制度改革。
依法征收农民集体所有土地，要提高农民在土地增值收益中的分配比例，确保被征地农民生活水平有提高、长远生计有保障。
加快修订土地管理法，尽快出台农民集体所有土地征收补偿条例。
完善征中共中央、国务院近日印发了《关于加快发展现代地补偿办法，合理确定补偿标准，严格征地程序，约束农业进一步增强农村发展活力的若干意见》。
文件要求征地行为，补偿资金不落实的不得批准和实施征地。
改稳定农村土地承包关系。
抓紧研究现有土地承包关系保革和完善农村宅基地制度，加强管理，依法保障农户宅持稳定并长久不变的具体实现形式，完善相关法律制基地使用权。
依法推进农村土地综合整治，严格规范城度。
坚持依法自愿有偿原则，引导农村土地承包经营权乡建设用地增减挂钩试点和集体经营性建设用地流转。
有序流转，鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农农村集体非经营性建设用地不得进入市场。
文件要求完场、农民合作社流转，发展多种形式的适度规模经营。
善主产区利益补偿、耕地保护补偿、生态补偿办法，加结合农田基本建设，鼓励农民采取互利互换方式，解决快让农业获得合理利润、让主产区财力逐步达到全国或承包地块细碎化问题。
土地流转不得搞强迫命令，确保全省平均水平。
继续增加农业补贴资金规模，新增补贴不损害农民权益、不改变土地用途、不破坏农业综合生向主产区和优势产区集中，向专业大户、家庭农场、农产能力。
探索建立严格的工商企业租赁农户承包耕地民合作社等新型生产经营主体倾斜。
文件强调落实和完（林地、草原）准入和监管制度。
规范土地流转程序，善最严格的耕地保护制度，加大力度推进高标准农田建逐步健全县乡村三级服务网络，强化信息沟通、政策咨设。
及时足额计提并管好用好从土地出让收益中提取的询、合同签订、价格评估等流转服务。
香港土地征收制度
香港土地征收制度香港的土地征收制度是由《香港特别行政区基本法》以及香港原有的法律确立的。
香港的土地征收及征地补偿纠纷解决机制特点鲜明,在实践中产生了良好的效果。
一、法律依据香港政府依据不同法令收回土地使用权。
主要包括《收回土地条例》、《地下铁路（收回土地及有关规定）条例》、《铁路条例》、《土地征用（管有业权）条例》、《道路（工程、使用及补偿）条例》、《土地排水条例》、《市区重建局条例》及其他相关条例等。
从征收范围看，香港不区分公益性用地和经营性用地。
当某一具体的建设项目需要使用土地而未能与土地使用权人达成协议，地政总署依照有关法令的规定认为其属于公共工程，需要依法征地的，报香港行政会作出征收决定。
二、征地补偿标准《香港特别行政区基本法》第一百零五条规定：“香港特别行政区依法保护私人和法人财产的取用、使用、处置和继承的权利，以及依法征用私人和法人财产时被征用财产的所有人得到补偿的权利。
征用财产的补偿应相当于该财产当时的实际价值，可自由兑换，不得无故迟延支付。
”《收回土地条例》、《道路（工程、使用及补偿）条例》等也对补偿问题作出了明确规定。
根据这些规定，政府在收回土地等物业时，给予权利人的补偿主要包括两部分，一是法定补偿，法定补偿的标准根据该收回的物业在收回当日的公开市值计算，地政总署会参考收回当日前后近似地区内同类物业的市场资料进行评估。
二是特惠津贴，是发放给受政府收地计划影响人士的非法定补偿，旨在促使土地权利人与政府达成补偿协议。
特惠津贴主要包括：新界及市区私人土地的特惠补偿、合法物业占用人的特惠津贴、真正务农人士的特惠津贴、拆除新界乡村屋宇的特惠津贴以及合法的商业物业、工业物业、渔业经营者的特惠津贴等。
政府还不时就各类特惠津贴率作出适当修订。
三、征地行为的强制性征地行为具有很强的强制性色彩。
征地补偿争议不影响征地行为的法律效力。
按照香港《收回土地条例》等法令的规定，政府在发出收地公告后3个月（或政府确定的其他期限）届满后，无论地政部门与土地权利人是否就补偿问题达成协议，土地自动复归政府所有，除补偿问题外，土地权利人不得对政府或者其他任何人采取法律行动或进行任何诉讼。
香港地区土地产权制度
香港土地批租制度的起源2002年香港人口达到680万，土地面积总计为1070平方公里，其中80%为丘陵地带不适于开发，香港是世界是人口密度最高的城市之一。
尽管香港缺乏自然资源，70-90年代中期香港经济出现了快速增长，被称为亚洲四小龙（其余包括新加坡、台湾和韩国）。
一些人认为，香港经济的成功主要得益于英国式的放任型经济管理模式。
的确，在企业经营与劳资关系方面，英国政府尽量不予干预；在商品或资本贸易方面，也没有限制措施；企业和个人收入所得税（income tax）很低，以鼓励私人投资。
1997年香港回归后，治理经济的上述原则并没有发生改变。
香港是世界上资本主义特征最显著的城市，但是，香港政府仍控制着这个城市最有价值和最稀缺的资源--土地。
政府通过公共土地批租，向私营机构和准公共机构分配土地以用于住宅和工业开发。
鉴于香港独特的历史背景，目前的公共土地批租制度的许多特征源于1884年英国首次入岛时确定的制度。
最初，英国政府想保留所有的土地所有权以显示英国皇室对香港的所有权。
只有得到英女王签署的“权利证书（Letters Patent）”，香港总督才能颁发皇室租约向私人分配土地（Wesley-smith 1983；Bristow 1984）。
在香港经济处于发展阶段时，政府官员开始把公共土地批租作为实现其他政策目标的工具，这些政策目标包括管理城区扩展、促进工业和公屋开发，以及为基础设施建设筹集资金。
尽管政府想实现所有的目标，但鉴于香港的经济政策（政府对经济的干预最小化和低收入所有税政策），以及作为殖民统治者的地位（没有英国政府的财政支持），政府不得不优先考虑通过土地批租获取财政收入。
下面我简要地介绍政府在一系列试验与挫折后，如何确立了现在的公共土地批租制度。
1841年，香港大部分地区都是陡坡地不能居住。
尽管地形不好，但大批土地尚未开发，英国政府立即意识到控制土地的重要性，以及通过分配土地资源筹集公共资金的可能性。
2023年土地登记代理人之土地权利理论与方法题库与答案
2023年土地登记代理人之土地权利理论与方法题库与答案单选题（共30题）1、下列关于抵押权的说法中，正确的是（）。
A.抵押权是物权，故具有永久性B.抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护C.抵押权不受诉讼时效的限制D.抵押权受到除斥期间的限制【答案】 B2、依照我国法律，国有土地所有权的客体是（）。
A.城市市区B.城市规划区C.城市市区和郊区D.城市建成区及其边缘地区【答案】 A3、下列关于建设用地出让和转让的关系，表述错误的是（）。
A.转让行为发生在公民、法人之间，出让行为发生在国家与土地使用者之间B.建设用地使用权的转让合同属于权利流转的范畴，建设用地使用权的出让行为属于权利取得的范畴C.转让的标的是权利人以出让方式取得的建设用地使用权D.转让合同与出让合同是两个相互依存、不可分割的法律关系【答案】 D4、土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和（）的权利。
A.绝对性B.相对性C.对人性D.相容性【答案】 A5、《物权法》第八条规定“其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定”。
该规定体现了“特别法优先于一般法”的原则，但是有一个例外，该例外是（）。
A.土地管理法B.担保法C.城市房地产法D.农村土地承包经营法【答案】 B6、甲单位有临街二层楼房一幢，办理了土地出让手续，持有土地使用权证书和房屋所有权证书，2005年将一层出租给乙，签订了租赁合同，租期10年。
2006年将该宗土地和房产抵押给银行，办理了土地抵押登记。
2007年将二层出租给丙，办理了租赁登记，租期10年。
2009年甲无力偿还银行贷款，该宗房地产依法拍卖给丁。
则下列表述正确的是（）。
A.土地使用权归丁，乙土地租赁权终止，丙土地租赁权存续B.土地使用权归丁，乙丙土地租赁都终止C.如果乙支付拍卖价款，土地使用权归乙D.如果丙支付拍卖价款，土地使用权归丙【答案】 C7、下列各项属于国家所有的土地的是（）。
开发商拿地的N种模式(非常详细)
10 投资到新公司，然后 情况描述：
卖股权
由于开发项目可能是酒店等，需要单
独保持一个公司形式，以便将来灵活处置。
例如：建好的酒店将来是要全部卖给另外
一家企业的，那么就需要保持一个单独的
公司形式，以便为下一次股权转让做准备。
操作手法：
1、将资产投资到新企业； 2、有地一方将目标公司股权转让给实际 开发的企业。
16 委托代建
情况描述：
备
逻辑关系（5个层次，16个方案，F4总会有一款适合你）：第一
注 层次（主题词：买地），直接买地，分为三种情形。第二层次（主题
词：买股权），买股权，或者直接合并。适用转让方的资产只有一块
地的情形。第三层次（主题词：投资），有地一方资产较多，先投资
再买股权或合并。第四层次（主题词：分立），先分立再卖股权或合
评述：此种合作建房，必须是联合立项，或者乙 方立项。
15 1003+ 情况描述：甲方拥有土地，也拥有开发资质，乙方 36+48 拥有资金，合作建房，然后分房子。 操作模式： 1、以甲方为主体开发，实际由乙方运作。 2、乙方将资金投入到甲方。 3、乙方代替甲方的名义买房子，只缴纳这 一道营业税。
税收分析：国税函【2005】1003号、国税发【2009】 31号文件36条、财税【1995】48号
缩，只是投资是分离出子公司，而分立，则是分立出兄弟公司。
总结：节省税负有限，只省略了营业税， 好处是投资的溢价可以作为土地成本在企业 所得税和土地增值税前扣除。相比较直接卖 土地来说，是比较好的方式，综合税负来看， 上游少缴了营业税，而下游税负没有提高。
以上适用企业资产很多，无法直接用 卖股权的方式交易土地的情形。
9 非 地 产 公 司 投 情况描述：（该方法适用范围较为狭窄， 资 到 非 房 地 产 适用于协调能力强的企业，算是刀锋下跳舞） 公司，然后同 地 产 企 业 合 并 ，第一，企业投资到一家非房地产企业，名称 或 者 申 请 房 地 为某某化工公司（该问题中南京市地税局问 产开发资质。 答明确不缴纳土地增值税），由于被投资方 不是房地产企业，此时只缴纳企业所得税， 而不缴纳土地增值税和营业税； 第二，企业被房地产企业吸收合并，仍不缴 纳土地增值税和营业税。 第三，运作政府，补缴土地出让金后土地变 性。但是不符合59号文件条件中的权益连续 性，要缴纳企业所得税。
土地价格构成与成本法估价
土地价格构成与成本法估价摘要：本文从土地价格的内涵、构成入手，分析了土地批租和土地出让的共同实质，然后重点分析了土地开发费、土地征收费与地价的关系，最后对国内外应用土地成本逼近法限制条件作了比较分析，得到用市场比较法、收益法、剩余法来评估土地价格，减少造成滥用成本逼近法评估土地价格的现象。
关键词：地价价格构成土地批租成本法一、土地价格内涵和构成分析所谓土地价格，可解释为为购买土地所有权的价格。
它指的是出让土地所有权所应取得的补偿，或取得土地所有权所应支付的代价。
马克思指出，“土地价格无非是出租土地的资本化收入”。
但是作为现实中的土地，其中已经凝结了人的劳动，土地价格实际上包含两层含义，即土地资源价格和土地固定资产价格。
从实际市场运作讲，土地价格是与市场利率存在密切关系。
在目前土地估价师考试指导教材《土地估价理论与方法》一书中，其关于土地价格的定义是以预期权利收益比较符合市场和理性经济人等取向。
土地价格理解为土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。
换句话说，土地价格的高低取决于可以获得的预期土地收益的高低。
且土地的不同权利，其价格也不相同，在实际中可以分为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等形式（胡存智2006）。
在实践中，关于土地价格含义上存在以下几种看法：（1）地价=土地使用权出让金；（2）地价=租赁年期内各年地租现值的总和；（3）地价=土地出让金+土地开发费+土地取得费；（4）地价=土地出让金+土地开发费+土地纯收益（地租）。
以上四种价格内涵和构成，第一种价格（同一块地，同一用途）最低，且这种土地使用权出让金只是我国大陆借鉴香港土地批租制而采取的一种办法。
第二种价格强调土地的预期收益，并加以贴现，加总得到土地现在的价格。
第三种价格把土地开发投资费作为土地价格的构成部分，同时把土地取得费计入土地价格。
第四种价格与第三种价格相比，强调了土地的纯收益（地租）和土地开发费。
成本逼近法估算土地价格时，主要引用（3）、（4）式的价格计算方法。
房地产企业获得土地途径分析[119165]
![房地产企业获得土地途径分析[119165]](https://img.taocdn.com/s3/m/1dbf2cf82b160b4e777fcf93.png)
房地产企业获得土地途径分析[119165]从全国的情况看,土地储备应该是一个先行指数,土地的供应量决定的是第二年、第三年的商品房供应量。
开发企业不是有一块土地就够了,在保持企业连续发展的过程中,土地储备会起到重要的作用。
对于一个大的开发企业来讲,需要保持品牌的延续性和市场的占有率,就必须保持在市场有不断的供给,也就是要今年储备明年、后年、大后年的土地,保持每年连续在市场上提供一定量的商品房。
鉴于这种情况,会造成开发企业对土地储备的特殊需求。
开发企业取得土地的方式大概分为以下三类:第一、行政命令式第一类是行政命令式,可以是划拨也可以是协议出让.根据8月12号正式发布的国务院18号令,政府有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。
也就是说,在各个城市中,都有大量由政府决策的开发项目,其中有相当一部分是通过土地协议出让的方式进行的,尤其是危改和基础设施建设中的建设用地分配,基本上是控制在政府手里。
1、危改拆迁大部分的危改项目用行政命令的方式或者行政批准的方式,先划拨后出让。
因为危改项目里有大量的回迁、有大量的政府配套设施、有大量的实物出租的部分,这些采取划拨的方式。
而另外一部分采取协议出让的方式。
通常大部分的危改项目都涉及到居民拆迁问题,以及原有土地上的政府机构和工厂拆迁的问题,在没有进行谈判和确定之前,很难决定哪些单位回来,哪些单位一定被拆走。
这时候,我们通常采用的办法是对危改进行协议出让。
2、工商企业改造一些城市的政府用协议出让的方式来进行工商企业的改造。
这里头包括退二进三、污染企业,扰民企业的一些特殊情况,因为它没有办法把附带的一些条件作为土地招标的条件,比如剩余劳动力的安置等,或者是招标、拍卖的形式很难做,所以通常采用协议出让的方式。
3、经济适用房按照政府的规定,经济适用住房的土地以有计划的划拨方式提供。
经济适用住房在各个城市招标的一般不是土地,大部分招标的是操作项目的法人,所以是一个以法人招标为主的招标制度,土地是预先由政府来进行计划性安排并以划拨方式提供的。
土地财政
土地财政土地财政，是指地方依靠出让土地使用权而获取财政收入来维持政府开支与公共建设费用。
编辑摘要目录1 简介2 分析3 实质4 成因5 利与弊1 简介2 分析3 实质4 成因5 利与弊6 发展现状7 解决措施8 摸底调查9 推高房价土地财政- 简介土地财政土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于预算外收入，又叫第二财政。
中国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。
中国大陆搞城市经营和土地财政，最早是从香港学过来的。
但香港是土地私有制，政府要先收购私有土地，进行初步开发后才能出让。
而大陆是土地国有制，往往凭借公权力和专政机关力量强行征地拆迁，低价收购他人的土地使用权，并不是公平交易，以此牟取暴利，造成民怨沸腾。
其行政执法依据是国务院的《拆迁条例》，而不是全国人大的《物权法》。
1994年中国进行分税制改革后，地方政府事权过多而财权过小，地方开支严重不足，为了弥补费用不足，地方政府越来越依赖土地转让金来维持收入。
从土地财政的收入来源看，主要包含两大类：一是与土地有关的税收，如耕地占用税、房地产和建筑业的营业税、土地增值税等；另一类是与土地有关的政府非税收入，如土地租金、土地出让金、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、新菜地建设基金。
10年来，各地土地出让金收入增长迅速，2001年，全国土地出让收入占地方财政收入的比重只有16.6%，2009年，全国土地出让金高达1.6万亿元，占当年地方财政收入的48.8%。
一些地方政府通过土地财政获取的收入甚至超过了正常的税收收入。
土地财政- 分析土地财政政府以土地出让金搞建设，是以透支用地企业或个人的未来收益为前提的，实质上是一种依靠透支社会的未来收益，谋取眼前的发展方式，形象地说，就是“寅吃卯粮”。
在土地出让过程中，政府凭借公权力和专政机关力量强行征地拆迁，低价收购他人的土地使用权，以此牟取暴利，这并不是公平交易，造成民怨沸腾。
香港城市土地供应机制和运行机制
裁处 。土地 审裁处 是一个几乎涵盖 了
所有 土地 纠纷的专 门法庭 ，其关于 土
幅土地便会 以公开招标或拍卖 的形 式
总 的来看 ，香港 的房地产供地 还
出售 政府 以此能更好地把握市 场行 是 以来 自二级市 场上 的土地 自由转让 地价格方面 的裁决具有终极效 力，其 情 加强对市场 的干预 。第三 在 出 为主 。也就是说 ，二级市 场上 的土地 他裁决 ，当事人不 服的 ，可 以上溯 到 让制度 上 ，香港 目前实行 的是批租制 供 应居于主导地位 政府 的直接供 应 高等法院 的上诉 法庭 。四是实现从契 和 年租 制的混合体制 ，而不是单一 的 只起到 了必要 的补充和 调节。正是 由 据登记 制到 业权登记制的转变 。香港
三、香港房地产市场的运行 交 易时只需查看登记簿即可 。 活跃 。转让土地 的供应 量 占当年土地 机 制
一
定 的反响。改革开放 ３ ０年来 我国 内地的土地使用制度和住房制度改 革
不断推进 ，并取得 了巨大成就 ，对推
动我国的经济社会发展发挥 了重要作
用。为了进 一步完善新时期我 国城市
的土地供应方式 ，我们对香港城市 土 地供 应机 制和运行机制 的有关情况进
行了整理分 析 ，供业 内同仁参 阅。以
特 别行政 区政 府支 配 ，从 法律 上确 供应委员会 （Ｄ Ｃ ，负责确定批地事 地 ，如价 格符合政府 的最低 预期 ，该 ＬＳ ）
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上 海 房地
表 １ １８ ～ １９ 年香港政府计划出让和实际出让土地面积 （ ９５ ９７ ｈ ） ｍ
香港土地利用模式对深圳土地改革的借鉴意义
香港土地利用模式对深圳土地改革的借鉴意义作者：刁其怀来源：《中国房地产》2012年第08期目前，深圳城市管理人口约1500万，行政区陆域面积约1991平方公里。
作为我国改革开放的排头兵和先行者，深圳在经济高速发展的同时，也面临土地开发强度过大、土地资源不足的问题。
据报道，只用了短短30年时间，深圳的土地开发强度即已超过香港，达到了47%。
截至目前，深圳较好的土地已消耗殆尽，几乎面临无地可用的局面，成为我国第一个真正面临土地资源硬约束的大城市。
同时，在经济社会转型过程中，深圳也存在存量土地粗放低效利用的弊端。
在人地关系日益紧张、可供土地资源有限的情况下，还需保持经济社会的可持续发展，于是，如何高效、节约、合理利用土地的问题摆在了人们面前。
基于此，2012年5月，经国务院批准，《深圳市土地管理制度改革总体方案》（下称《总体方案》）出台，国土资源部与广东省政府联合在深圳进行土地管理制度改革综合试点，赋予深圳先行先试的权力，为全国土地管理制度改革提供范本与经验。
在土地红利与人口红利优势不在的情况下，通过释放制度红利来推动社会经济的发展。
《总体方案》明确规定，以产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控为此次土地管理制度改革的核心原则，明确提到了节约集约用地原则，即要求建设占地少、利用效率高。
事实上，深圳是全国土地效益最高的城市，土地单位GDP为4. 21亿元，但与新加坡相比，其2005年即实现了每平方公里14. 2亿元。
显然，深圳节约集约利用土地的差距仍然很大。
一、深圳与香港的相似之处深圳毗邻香港，有许多相似之处。
一是土地的国有化。
深圳经过1992年和2004年两次农村城市化改造，原有农业户口人员已全部转为城市居民，农村集体土地全部转为国有，实现了从国家所有和集体所有的二元结构到国家单独所有一元结构的转变。
深圳是全国唯一一个所有土地全部国有化的城市。
在1997年7月1日中国对香港恢复行使主权之前，香港为英国所统治，其全部土地称为“Grown Land”,俗称“官地”。
香港土地财政治理及其对内地的启示
香港 回归 中国后 ，基于 制度的历 史沿革 ，港英 时期 的基 本土地 制度得 以保 留与延 续 。 《 中华人 民共 和国 香港 特别行政 区基本 法》 规定 “ 香 港特 别行政 区境 内的土地 和 自然 资源属 于 国家所有 ，由香港特 别行 政 区政 府 负责 管理 、使 用 、开发 、出租或 批 给个人 、法 人 或 团体 使用 或 开发 ， 其收 入全 归香 港特 别行 政
似 。香港进 入 回归期后 ，土地 财政相对 于政府 财政总 收支 占 比规模 呈现 “ 先 降 、后 回升 、不 同年份 波动 较 大 ”的趋 势 ．但 它仍 然 是政 府 收入 的重 要 组成 部分 ，尤其 在政 府 基础设 施 建设 等 方 面发 挥 重要 的作
． 阡 ｊ 。 与 内地 相 比 ，香 港 政 府 的 土 地 财 政 收 入 相 对 规 模 要 小 得 多 。
区政 府 支 配 ”
２ ． 土地财 政实现 的制度途 径—— 土地批 租制度 。港英 殖 民政 府在成 立之初 就意识 到控 制土地 的重要
性 ，以及通过 分配 土地 资源筹集公 共资 金的可行 性 。港 英政府 在法律 上确 立 了对 “ 官 地 ”的土地 批租制 度 ，即政府 向土地使 用者租 让一定 期限 内的公共 土地使 用权 ，土地使 用者 相应 向港英政 府 支付土 地使 用
（ 一 ） 香 港 土 地 财 政 产 生 的 背 景
土地 财政作 为一种 经济社会 现象 ，它 的产 生是有 特定 的制 度背景 支撑 的 。就 香港 而言 ，土地 财政 现 象的产生 与 以下 的三种 制度 、环境有 关 ： １ ． 土地财政 产生 的根源— — 公有土 地 。由于香港 地 区独 特的历 史背景 ， 目前 香港 地 区土地制 度 的许 多特 征源 于 回归前 港英 政府 时期 确 定 的制 度 和原 则 。２ ０世纪 初 ，港英 政府 首 次完 成 了对 全港 土 地详 尽
2023年土地登记代理人之土地权利理论与方法题库附答案(基础题)
2023年土地登记代理人之土地权利理论与方法题库附答案（基础题）单选题（共30题）1、《土地改革法》建立的是（）。
A.国家土地所有制B.农民土地所有制C.农民集体土地所有制D.混合土地所有制【答案】 B2、不属于土地登记的内容的是（）。
A.初始登记B.变更登记C.注销登记D.房屋改建登记【答案】 D3、下列关于我国香港地区的土地制度的说法，错误的是（）A.香港的土地租用可以是有偿的，也可以是无偿的B.批租的方式有公开拍卖、招标和私下协议三种C.对于公用事业、学校、医院等，政府通常以公开拍卖的方式批出土地D.政府机关用地是无偿使用的【答案】 C4、下列关于土地登记的效力的说法，错误的是（）。
A.对于土地登记的效力主要有登记生效主义和登记对抗主义两种立法主义B.在登记生效主义中，登记是物权变动的生效要件C.在登记对抗主义中，未经登记的不得对抗第三人D.我国主要实行的是以登记生效主义为主，兼采取登记对抗主义的立法模式【答案】 C5、下列关于国有土地租赁的期限的说法，不正确的是（）。
A.可以是无期限的租赁B.根据情况实行短期租赁和长期租赁C.短期租赁的期限不超过5年D.长期租赁的期限不超过法律规定的同类用途土地出让最高期限【答案】 A6、将建设用地使用权开始作为一项独立的土地权利类型进行规定的是（）。
A.《土地管理法》B.《城市房地产管理法》C.《物权法》D.《宪法》【答案】 C7、建设项目施工和地质勘查需要临时占用耕地的，土地使用者应当自临时用地期满之日起（）内恢复种植条件。
A.6个月B.1年C.18个月D.2年【答案】 B8、财产权和人身权之间最主要的区别在于（）A.是否以财产利益为内容B.权利主体不同C.权力行使方式不同D.承担责任方式不同【答案】 A9、根据城市规划，A市要建设大型公共设施，需要征收B村土地，相关部门将土地补偿费和安置费交给了村委会进行分配，村委会召开村民会议讨论补偿费和安置费的分配方案，根据规定，该方案的通过需要经过村民会议（）成员通过。
2023年土地登记代理人之土地权利理论与方法模考预测题库(夺冠系列)
2023年土地登记代理人之土地权利理论与方法模考预测题库(夺冠系列)单选题（共30题）1、承包方将土地交由他人代耕不超过（）的，可以不签订书面合同。
A.半年B.一年C.两年D.三年【答案】 B2、集体土地所有权制度建立的法律依据是（）。
A.土改中发放了土地所有证的农民私有土地B.土改中发放了国有土地使用权的国有土地C.农民私有土地D.不能确定权属的土地【答案】 A3、下列关于土地权属争议受理的说法错误的是（）。
A.国土资源行政主管部门在收到申请书之日起7个工作日内作出是否受理的意见B.申请人在接到申请书副本之日起1个月内提交答辩书和有关证据材料C.申请人逾期不提交答辩书的，视为撤回申请，案件撤销，程序终止D.当事人对不予受理决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼【答案】 C4、农民土地所有制建立于（）年。
A.1948B.1950C.1952D.1982【答案】 B5、城市郊区和农村的土地除法律规定属于国家所有外，属于（）所有。
A.农民B.政府C.农民集体D.地方乡镇【答案】 C6、下列有关土地权属争议调解的说法中，错误的是（）。
A.调解应当符合自愿、合法的原则B.调解达成协议的，应当制作调解书C.为了社会公共利益的需要，国土资源行政管理部门也可以强制当事人达成调解协议D.经调解不能达成协议的，国土资源行政管理部门应及时提出处理意见，报人民政府做出处理决定【答案】 C7、1989年制定，于1994年修改的（）在国有土地所有权、集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权和土地他项权利方面作了较为具体的规定。
A.《土地管理法》B.《确定土地所有权和使用权的若干规定》C.《村镇建房用地管理条例》D.《国家建设征用土地条例》【答案】 B8、在土地权属争议解决的过程中，行政诉讼时效为收到行政处理决定之日起（）。
A.10日B.30日C.60日D.90日【答案】 B9、我国的土地权利体系不包括（）。
关于香港人口的分布与其土地利用问题的意见
收稿日期:1999-11-16;修订日期:1999-12-25作者简介:叶汇(1910-),男,福建省福州人,1933年7月毕业于中山大学地理学系,1938年2月获德国海德堡大学地理学博士,回国后历任大夏大学和中山大学教授,曾任中山大学地理系主任,创办自然地理学专业和河口研究室,讲授过地貌学、世界区域自然地理和人文地理等课程,培养研究生。
从事过华南和华中地区地貌与新构造运动、长江上游地貌第四纪地质、珠江下游河道和河口研究,发表论文数十篇,撰写专题研究报告若干。
1987年退休。
3承中国科学院南海海洋研究所前副所长赵焕庭研究员审阅初稿并提出宝贵意见,本院罗宪林副教授代为搜集资料,特此致谢!关于香港人口的分布与其土地利用问题的意见3叶 汇 林慧玲(中山大学地球与环境科学学院 广州 510275)摘 要:概述了香港人口分布和土地利用现状的特点,根据香港的土地利用特点,结合香港地势图分析,全区的土地利用以城市用地为主,主要利用沿海冲积-海积平原和坡地。
文中针对高台地和斜坡地利用提出一些新意见,务求全体香港市民不受滑坡的威胁。
关键词:人口分布;土地利用;香港中图分类号:F29312 文献标识码:A 文章编号:1001-5221(2000)01-0012-04 人口的空间分布与土地利用是两个紧密关联的部分。
过去已有人分别研究过香港的人口地理[1～3]和土地利用状况[1,4～6]。
本文拟就香港的发展讨论其土地利用问题。
1 香港人口空间分布特点和经济发展前景 香港特区截至1998年9月共有人口668万。
香港岛人口分布有一个明显的特点,即沿不规则的海岸线和交通线呈线性分布;“新界”也有两条以上的分布线,在海岸上汇合,形成了荃湾、沙田和大埔等人口聚居点[1]。
九龙半岛南端成为主要人口集聚的中心。
这样的人口分布规律在世界许多滨海城市是常见的。
香港地处世界最繁盛的环球水运要冲,交通便利,地理位置重要(图1)。
英国殖民主义者在鸦片战争之后,强占我国的香港岛,作为侵略我国的根据地。
土地(为重新发展而强制售卖)条例
土地(为重新发展而强制售卖)条例1999-6-7【大中小】发文单位：香港发布日期：1999-6-7详题版本日期07/06/1999本条例旨在使在地段的不分割份数中拥有达到一个指明多数的份数的人可向土地审裁处提出申请，要求作出一项为重新发展该地段而强制售卖该地段所有不分割份数的命令，并使土地审裁处可在若干指明条件已符合的情况下作出该项命令，以及就附带事宜或相关事宜订定条文。
[1999年6月7日]1999年第104号法律公告(本为1998年第30号条例)第1条简称版本日期07/06/1999(1)本条例可引称为《土地(为重新发展而强制售卖)条例》。
(2)(已失时效而略去)第2条释义版本日期07/06/1999(1)在本条例中，除文意另有所指外─“少数份数拥有人”(minorityowner)就属第3(1)条所指申请的标的之地段而言─(a)指拥有该地段的不分割份数且符合以下说明的人─(i)并非以承按人身分拥有该等不分割份数；及(ii)并非提出该项申请的人；及(b)(如该地段属某项售卖令标的之地段)包括在该地段的购买者成为该地段的拥有人之前成为(a)段所指的人的所有权继承人的人；“地段”(lot)─(a)指─(i)属政府租契标的之任何一片或一幅地；(ii)藉《地税及地价(分摊)条例》(第125章)第8(3)或27(2)条为施行该条例而当作为一个地段的任何分段；(b)包括该地段的分段及小分段；“多数份数拥有人”(majorityowner)就某地段而言─(a)指已就该地段提出第3(1)条所指申请的人；及(b)(如该地段属某项售卖令标的之地段)包括在该地段的购买者成为该地段的拥有人之前成为(a)段所指的人的所有权继承人的人；“承按人”(mortgagee)包括在承按人之下作申索的人，但不包括管有承按人；“受托人”(trustees)就一项售卖令而言，指根据该项命令委任的受托人；“物业”(property)指不动产；“拍卖”(auction)就某地段而言，指依据第5(1)(a)条拍卖该地段；“指示”(directions)指根据第4(6)条作出的指示；“待决案件”(lispendens)指─(a)《土地注册条例》(第128章)第1A条所指；并(b)根据该条例注册的，待决案件；“按揭”(mortgage)指将某地段(包括该地段的不分割份数)作为金钱或金钱等值的偿还保证的抵押；“重新发展”(redevelopment)就某地段而言，指以新的建筑物取代座落于该地段或先前座落于该地段的建筑物；“建筑物”(building)指《建筑物条例》(第123章)所指的建筑物；“租客”(tenant)包括分租租客；“租赁”(tenancy)包括分租租赁；“售卖令”(orderforsale)指根据第4(1)(b)(i)条作出的命令；“审裁处”(Tribunal)指土地审裁处；“购买者”(purchaser)就属某项售卖令标的之地段而言，指在拍卖中购得该地段的人；但如第5(1)(b)条适用，则指以该条提述的其他方式购得该地段的人。
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90 | 中国报道 2011.03
从而降低土地出让金数额。
对于政府而言，每年按照评估价值征收的地租能够使政府获得土地的增值收益。
由于香港政府每年对房屋所有者或者使用者征收差饷，购房者也就会降低其对房屋的出价。
保有环节的税收还能够有效降低投资性和投机性需求，从而使得房屋价格低于未征收保有环节税收的情况。
同时，每年按照评估价值征收的差饷也能够使政府获得房屋的增值收益。
香港政府制定了非常严格和细致的土地规划，来限制以及保证批租土地严格按照规划开发和使用。
在土地批租公告上，会明确描述土地的位置、建筑要求、规划要求等信息，且在土地契约中也会明确这些限制条件，确保土地按照城市规划进行开发和建设。
同时，香港政府还建立了完善的住房保障等配套政策。
香港批租制度的好处在于通过将一部分地价分摊到土地持有期缴纳，降低了一次性支付的土地出让金。
而房地产市场价格的上涨速度以及幅度则
要通过其他手段来调节。
香港土地资源稀
缺，与此相对应的是巨大的土地需求，所以
香港的土地价格和房屋价格居世界前列。
香港虽然拥有世界数一数二的高地价高房
价，但是其房地产市场却十分规范和有序，
这与香港政府制定的相关政策密切相关。
例如，香港政府通过土地出让计划，保
证足够数量的土地用于公共住宅的建设。
每
个财政年度开始时，政府会公布未来五年的
土地出让和土地开发计划，其中包括房屋用
地。
对于兴建租住公屋以及资助自置居所，
地政总署则会安排以较低或象征性的地价向
房屋委员会提供土地。
同时，香港政府还制
定了多种住房计划满足不同类型的中低收入
群体，如“居者有其屋计划”，“租者置其
屋计划”等等。
所以即便在高地价的香港，
中低收入阶层依然可以“住有所居”。
从图中可以看到，地价收入波动较大，但是其
所占收入比例也最大，约为政府总收入的12%。
地
租收入和差饷收入都是根据物业评估价值的一定
比例征收的，会受到市场波动影响，但是影响比较
小，所占比例分别约为1.8%和4%。
可以说，这三项
收入是香港政府重要的收入来源。
100%
80%
60%
40%
20%
0%
200520062007200820092010
其他收入地租收入比重差饷收入比重
香港地价、差饷和地租（仅包括根据应课差饷租
值3%征收的地租）收入占政府总收入比重
数据来源：香港特别行政区财政年报
刘威北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心分
析员
满燕云北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心
主任 北京大学城市与环境学院教授
香港建立了一套比较完善的土地批租制度，配合相关的税收政策、住房政策和金融政策，促进了土地高效利用，建立了有序的房地产市场
CHINA REPORT | 91。