香港土地政策
香港的土地出让制度
香港的土地出让制度（一）香港土地的政府所有制香港包括香港岛、九龙半岛和新界地区三部分，全境土地面积1097平方公里。
1903年，港英政府完成了对全港土地详尽的地籍测量，调查和登记了香港境内土地的产权、位置、面积、用途等，同时对土地所有权制度进行变革，宣布除新界部分农业用地归当地村民所有外，其他土地统称为“官地”，最终所有权归英国王室所有，由港英政府代为行使。
1997年7月1日中国恢复对香港行使主权后，按照1990年4月中国全国人大通过的《中华人民共和国香港特别行政区基本法》规定，“香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配”，从法律上确定了回归后香港土地的特区政府所有制形式。
（二）香港土地的批租制度自1842年香港成为英国殖民地后，香港就开始实行土地批租制度，即土地所有权归英国皇室所有，由港英政府代为掌管并向土地开发商或土地使用者批租土地，开发商或使用者通过承租取得规定期限内的土地使用权，并向港英政府一次性交纳规定期限内的土地使用权出让金。
1997年香港回归后，依照“中英联合声明”、《基本法》和香港特别行政区立法机关通过的有关法律，港英时期的土地批租制度得到延续，香港特区政府出让土地使用权的制度继续实行，其收入全部归特区政府支配。
香港政府通过土地契约将不同期限的土地使用权批租给受让人。
土地契约是土地出让方和受让方之间达成的协议，在协议中出让方允诺在一定期限内将土地使用权出让给受让方，受让方支付土地出让金后在规定期限内拥有土地使用权，并在期限届满后归还土地。
土地契约明确规定了土地的地理位置、面积、租约的期限、土地用途（如住宅用途、工商业用途或其他用途）和对土地使用的限制条件（如建筑物的高度、式样等），土地契约的各项条款非经双方同意不得更改。
如果受让人有改变土地用途的要求，在不违反城市规划的前提下，政府允许改变契约中的有关条款，但必须事先提出申请，获得同意并补交相应的地价后方可更改用途。
香港土地用途
香港土地用途香港的土地用途可以大致分为住宅用地、工业用地、商业用地、农业用地和公共设施用地等几个方面。
以下是对香港土地用途的详细介绍：1. 住宅用地：住宅用地是香港最主要的土地用途之一。
由于香港地域狭小，人口密度高，住宅用地的需求量一直很大。
香港的住宅用地可分为公共（如公屋）、私人住宅和“豪宅”。
公共住宅主要由香港房屋委员会（Housing Authority）和房屋协会（Housing Society）负责开发，以提供给经济较为困难的市民。
私人住宅则主要由发展商建造，供给市场上的富裕阶层。
而“豪宅”是指房价较高、面积较大、配置高档的住宅，通常是富豪们的居所。
2. 工业用地：工业用地包括工厂、仓库等工业设施的用地。
这些地点通常位于较偏远的地区，以避免对居民区造成噪音和环境污染。
工业用地的需求量相对较小，但仍然是香港经济发展的重要支撑。
香港的工业用地主要集中在新界，其中以葵青、沙田、屯门等地区为主。
3. 商业用地：商业用地是香港经济的重要组成部分，涵盖了各种商业设施和商铺。
其中，写字楼和购物中心是最常见的商业设施。
写字楼主要用于提供办公空间给各类企业，而购物中心则是供消费者购物和休闲的场所。
香港的商业用地主要分布在中环、铜锣湾、尖沙咀等地，这些地区是香港最繁忙的商业中心。
4. 农业用地：尽管香港的土地面积有限，但仍有部分地区被划分为农业用地。
主要分布在新界的一些偏僻区域，如元朗、北区等。
农业用地主要用于农田耕作和农业生产，包括蔬菜种植、禽畜养殖等。
尽管在城市化和土地供应不足的压力下，农业用地面积在减少，但农业在香港仍具有一定的地位。
5. 公共设施用地：公共设施用地主要用于建设公共设施和基础设施，包括学校、医院、火车站、码头、机场等。
这些设施对于提供基本的社会服务和促进经济发展至关重要。
香港政府将公共设施用地规划得相对分散，以满足市民日常生活和各种需求。
总体来说，香港的土地用途多样化，根据不同的需求量和功能，将土地分配给不同的用途。
香港楼市的土地供应与开发政策研究
香港楼市的土地供应与开发政策研究香港作为一个国际化大都市，楼市一直备受关注。
土地供应和开发政策是决定楼市走势的关键因素之一。
本文将就香港楼市的土地供应与开发政策进行深入研究。
首先，香港的土地供应主要分为两种：政府供地和市场供地。
政府供地是指香港特区政府在土地供应上扮演重要角色，通过拍卖、出让等方式将土地提供给发展商。
市场供地则是指私人土地所有者在市场机制下自愿出让土地。
这两种供地方式共同构成了香港楼市的土地资源。
其次，香港的土地开发政策涉及多个方面。
首先是土地用途规划。
香港特区政府会根据城市规划和发展需要，对不同土地进行规划，如住宅用地、商业用地、工业用地等。
其次是土地开发方式。
政府会通过不同方式拍卖土地，如单幅拍卖、多幅拍卖等，以保证土地供应的多样性和公平性。
此外，政府还会对土地的容积率、建筑高度等进行控制，以保证城市建设的良好质量。
再次，香港楼市的土地供应与开发政策在一定程度上影响了楼市价格。
供地不足会导致土地价格上升，从而影响到房屋价格。
因此，政府需要根据需求合理安排土地供应，以平衡市场供需关系。
最后，香港楼市的土地供应与开发政策也受到一些问题和挑战的影响。
其中包括土地资源匮乏、土地供应不足、政策调整等问题。
因此，政府需要不断调整政策，加大土地供应力度，以促进香港楼市的健康发展。
总的来说，香港楼市的土地供应与开发政策是一个复杂而重要的议题，需要政府、市民和各界人士共同努力，才能实现楼市的稳定和可持续发展。
希望通过本文的研究，能够为香港楼市的未来发展提供一定的借鉴和启示。
香港土地征收制度
香港土地征收制度香港的土地征收制度是由《香港特别行政区基本法》以及香港原有的法律确立的。
香港的土地征收及征地补偿纠纷解决机制特点鲜明,在实践中产生了良好的效果。
一、法律依据香港政府依据不同法令收回土地使用权。
主要包括《收回土地条例》、《地下铁路（收回土地及有关规定）条例》、《铁路条例》、《土地征用（管有业权）条例》、《道路（工程、使用及补偿）条例》、《土地排水条例》、《市区重建局条例》及其他相关条例等。
从征收范围看，香港不区分公益性用地和经营性用地。
当某一具体的建设项目需要使用土地而未能与土地使用权人达成协议，地政总署依照有关法令的规定认为其属于公共工程，需要依法征地的，报香港行政会作出征收决定。
二、征地补偿标准《香港特别行政区基本法》第一百零五条规定：“香港特别行政区依法保护私人和法人财产的取用、使用、处置和继承的权利，以及依法征用私人和法人财产时被征用财产的所有人得到补偿的权利。
征用财产的补偿应相当于该财产当时的实际价值，可自由兑换，不得无故迟延支付。
”《收回土地条例》、《道路（工程、使用及补偿）条例》等也对补偿问题作出了明确规定。
根据这些规定，政府在收回土地等物业时，给予权利人的补偿主要包括两部分，一是法定补偿，法定补偿的标准根据该收回的物业在收回当日的公开市值计算，地政总署会参考收回当日前后近似地区内同类物业的市场资料进行评估。
二是特惠津贴，是发放给受政府收地计划影响人士的非法定补偿，旨在促使土地权利人与政府达成补偿协议。
特惠津贴主要包括：新界及市区私人土地的特惠补偿、合法物业占用人的特惠津贴、真正务农人士的特惠津贴、拆除新界乡村屋宇的特惠津贴以及合法的商业物业、工业物业、渔业经营者的特惠津贴等。
政府还不时就各类特惠津贴率作出适当修订。
三、征地行为的强制性征地行为具有很强的强制性色彩。
征地补偿争议不影响征地行为的法律效力。
按照香港《收回土地条例》等法令的规定，政府在发出收地公告后3个月（或政府确定的其他期限）届满后，无论地政部门与土地权利人是否就补偿问题达成协议，土地自动复归政府所有，除补偿问题外，土地权利人不得对政府或者其他任何人采取法律行动或进行任何诉讼。
关于香港勾地制度
一、香港勾地制度的背景：香港的“勾地”制度始自亚洲金融危机之后。
彼时，受到亚洲金融危机的冲击，香港高涨的楼市泡沫破灭，楼市进入低迷时期。
这一市场情况直接威胁到了港府执行多年的土地拍卖方式，房企开始停止购入土地，地价一泻千里，港府随即担心土地被“贱卖”，暂停了土地拍卖，转而执行勾地政策。
目的是在拍卖土地前增加一个“保险程序”，避免土地拍卖乏人问津而进一步冲击市场信心。
“勾地制度”是指香港地政总署定期列出一个公开的土地储备表（勾地表），如果有开发商看中其中的某个地块，可及时向土地管理部门提出申请，报出一个底价，政府管理部门如认为符合市场估价，就将这块地按规定“勾出”，并将在土地勾出后规定期限内组织招标拍卖，提出勾地的开发商必须参加竞价（报价不得低于其申请时的底价），若拍卖达不到政府预期价格，土地管理部门有权不出售，可留作下次拍卖，直至等于或高于政府预期价格为止。
二、香港勾地机制操作的大致程序:1、地政总署根据每年的卖地计划，编制一份可供申请售卖土地的列表(下称“勾地表”)。
该列表载有可供申请售卖土地的地段编号、地点、用途、土地面积及预计最早可供售卖日期等资料。
2、任何人士或公司，如有意申请购买有关土地，一般应在“勾地表”所列明的有关地块“预计最早可供售卖日期”前2个月内向地政总署总部递交一份按地政总署提供的格式填写的申请表格，表格内须列明愿意付出的“最低价格”;若该最低价格被接受，则申请人与地政总署应签订一份《拍卖或招标个案协议书》( an Agreement for Auction or Tender Cases)，协议书为地政总署提供的格式条款，其主要内容载明申请人为某一地块而愿意出的最低价格，并交付保证金(在性质上相当于“定金”)，保证金金额应为申请人愿意支付的最低价格的10%，最高以5 000万港币为限，以抬头人为香港特别行政区政府的支票或本票支付。
3、收到申请后，地政总署通常会在2个星期内以书面通知申请人，如接纳申请人提出的“最低价格”，则将安排土地招标或拍卖，即当报价满足政府的心理价位，该幅土地即被“勾出”，并在规定期限内招标拍卖，实行“价高者得”;倘若“最低价格”不获接纳，即一旦发展商的报价低于政府心理价位，政府就把土地“收起来不卖”，而申请人可获退还支票或本票，但不附加利息。
香港土地制度和土地出让金管理及其借鉴
种。 公开拍卖主要用作一般用途的土地。 投标主要是 针对于那些政府鼓励发展 、 投资庞大 、 技术水平高而
香 港 的土地批 租制 度 没有改 变 。
（ ） 一 土地批租 制 度
律 两个 子 系 统 。香港 本 岛 、 九龙 半 岛界 限街 以南 地 区是 根 据 １４ ８２年 中英 《 京 条 约 》 １６ 南 和 ８０年 中英 《 北京 条 约》 由中 国割让 给 英 国 的。香 港 回归 之 前 ， 这 部分 土 地 的所 有权 属 于英 国政 府 ； 界地 区和 北 新
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香港土地制度和土 让金 地出 管理及其借鉴
郭 雨 松
（ 浦东 新 区财政 局 ， 上海 ２ ０ ３ ） ０ １ ４ 内容提 要 ： 众所 周知 ， 陆的土地 出让制度 来 源 于香港 。因此 了解香 港 的土地 制度 和 大
土地 出让金管理具有重要意义。本文首先介绍 了香港的土地所有权制度 、 土地 出让制度、
ห้องสมุดไป่ตู้
地政总署负责。 香港地政总署成立于 １８ 年 ４ ， ９２ 月 由
之前 的布政 司署 和工务司署 下属部 门分拆合 并而成 。
地 政总署 隶属关 系也几经变更 ， 目前 由发展 局管辖 。
的 （０ １ ２ １ 年度财政预算案》２ １ 年 一 ０２ ２ １－ ０２ ， １ ２ １ 年 ０
土地 出让金 、 地租 和地 税 ； 次介 绍 了香 港的 土地 出让金 管理 制度 ； 其 最后 对 香港 的 土地 出
让金 管理 制度 和 大 陆的 土地 出让金 管理 制度进 行 了评 论和 比较 ， 此基 础 上提 出 了大 陆 在
土地 出让金 管理 的 改进 方向 。 关键词 ： 港 香 土地 制度 土地 出让金 管理
中国与港澳台及国外地区的土地制度的不同
中国与港澳台地区及国外在土地制度上的不同摘要：土地制度是指包括一切土地问题的制度，是人们在一定社会经济条件下，因土地的归属和利用问题而产生的所有土地关系的总称。
土地制度有广义和狭义的概念之分。
广义的土地制度是指包括一切土地问题的制度，是人们在一定社会经济条件下，因土地的归属和利用问题而产生的所有土地关系的总称。
广义的土地制度包括土地所有制度、土地使用制度、土地规划制度、土地保护制度、土地征用制度、土地税收制度和土地管理制度等。
一、中国的土地制度（一）中国土地所有制新中国的土地制度的建立1、国家土地所有权的建立早期的土地革命没收土地、土地国有（1927年），1950年中国土地改革法–通过没收、征用等方式将土地收回，并分给农户实现了耕者有其田的自耕农制度–农村互助组的出现和壮大（所有者不变）。
农业生产合作社（1956年1.2亿个农户，占整个农户数量的96.3%），自然灾害的出现（天灾人祸），1961年初《农村人们公社工作条例》，三级所有，队为基础的集体土地的所有制建立。
城市土地的获得，没收、社会主义改造等–保留了部分的私有土地，到1980年左右才实现全部国有化。
2、改革开放后的土地制度农村家庭联产承包责任制，1983年93.4%的农户参加了包干、包工。
交够国家的、留足集体的，剩下就是自己的 ，随着时间和条件的变化出现了多种的变化。
两田制、三田制、增人不增地、减人不减地等多样化的农村土地制度。
城市土地有偿使用制度的建立。
1982年深圳，对外资和合资企业的土地使用费额的收取。
1987年深圳土地拍卖，随后对宪法和相关条例的修改。
2006年所有的经营性用地进入招拍挂的渠道保持土地的国有分离土地的使用权。
土地用途管制制度，耕地占用审批权上收、耕地占补平衡制度。
多样化的土地处置方式（抵押、租赁等）土地储备等制度的推出。
目前的土地制度仍然在不断的演进和变化。
二、国外不同类型国家的土地制度的比较1、俄罗斯联邦苏联在十月革命胜利后就废除了土地的私有制。
香港地租制度
香港地租制度
香港地租制度是指香港特别行政区的土地租赁政策和规定。
根据香港的土地政策，土地属于国家所有，由政府通过土地租赁方式向私人或企业提供使用权。
以下是一些关于香港地租制度的主要特点：
土地租赁：香港政府以长期租约的形式将土地出租给个人、企业或机构使用。
土地租期一般较长，可以达到50年或更久。
地租收入：租赁土地的使用者需要向政府支付土地租金，称为地租。
地租收入是香港政府的重要财政来源之一。
土地拍卖：政府会定期举行土地拍卖活动，以确定土地使用权的归属。
有意向购买土地使用权的人可以通过参与拍卖竞标来获得土地使用权。
土地供应和规划：香港政府负责土地的供应和规划，以满足不同行业和社会需求的土地使用要求。
政府根据发展需要划定不同用途的土地，例如住宅、商业、工业、农业等。
香港的地租制度是为了有效管理和利用有限的土地资源，促进土地的合理开发和利用。
这种制度在一定程度上反映了香港特区政府对土地的管理和控制，并为经济发展和社会建设提供了必要的土地支持。
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香港政府近期土地出售政策
２ ２ 由八 十年 代 中期 起 ， 府 均在每 年 财政年 政
向奢 众人 士公布 来年 的土地 出售 （ 卖及 拍 授 标 方式 ，出售 政府 土地 。至 七十年 代 ， 土地供 应 是 度 开始前 ， 招标 ） 安排 在 草拟计 划 时 ， 中英土地委 员会 给予意 咀短期 通 知 （ 如在 报章 或 宪报 刊登 广 告或告 示 ）出售 更 土地 。在 七 十年代 后 期 ，政 府 开 始 正视 市场 需求情 见 。倘供 应 面积 超 出所 规 定 的限额 ， 需要 该委 员会
３４ 在 两星期后 物 业及金 融 市场的调 整 ， 楚 ． 清
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显 现 邻近 国 家的金 融 市场 不 断 受到投 机 者狙 击 。银 ５
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第三个批地计划
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途 、 盖 率 、 卖或招 标 的 日期 ） 在每 年 的财政 年度 岔 顷 ， 纪录上 最 大的拍 卖地段 。在战 战兢兢 的气氛 覆 拍 ， 是 前公 布。 批地 计 划 亦包括 随后 的 ３年 （ 即共 ５年 ） 的土 下 ，以 ５ ６亿 港 元 成 交 ， 面地 价 为 ５ ， ８ 楼 １ ７ ０港 元 ／ 平
２ ．过 渡 期 间 的 安 排
成立 。在该 月月 中 ， 划 环境 地政局 宣布 以下的土地 为 ８万 ５千个单位 。由于这 个突然 消 息 ， 规 一般 的 买 家
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均犹豫不决， 等候特区行政长官 （ 简称 “ 特首” 在 ｌ ） ０ （ ）新批 土地 一般 年期 为 ５ １ ０年 ，由批 出 日期起 月 中发 表 的第一份施政 报告 作澄 清。
简析香港特区《新界土地豁免条例》及作用
35Journa l of Fujia n Fina nce a nd Acc ounting Administrator Colle ge N0.1,2011福建财会管理干部学院学报2011年第1期简析香港特区《新界土地（豁免）条例》及作用黄海如（北京大学法学院，北京市100871）摘要：前香港殖民地政府为保全新界地区独特的中国传统背景，为新界男性原居民修订《新界条例》，保留中国传统法律与习俗，用以管辖新界土地的产权及男性原居民继承土地权。
1994年，港英政府为发展新界区住宅，对《新界条例》作出修订，豁免新界土地不受传统法律与习俗管辖。
男性原居民虽仍继续保留传统的农村土地继承权，但是逐渐被消弱。
过渡时期后，他们将与女性原居民享有平等的继承农村土地的权利。
关键词：香港新界；土地豁免条例；女性继承权中图分类号：D 922.3文献标识码：A文章编号：1671-4784（2011）01-0035-03收稿日期：2011-02-08作者简介：黄海如（1946-），女,广东潮州人，北京大学法学院博士研究生，加拿大安大略省执业律师，香港特别行政区执业大律师。
一1898年清朝政府把新界租借给英国。
未租借前，新界的原居民及土地受中国传统法律与习俗管辖，土地产权属于永久性、无限制用途的类别。
1905年殖民地政府把原居民的契据交换为限制用途、有租期的政府租契。
1910年殖民地政府修订《新界条例》，继续以传统法律与习俗管辖新界土地产权，并及于任何与新界土地有关的事项。
新界原居民则与其他香港居民一样受香港法律（即普通法、衡平法、成文法、习惯法）管辖。
该条例授权香港法院，在涉及新界土地或有关事项的法律程序中，认可并执行中国习俗或传统权益。
而根据传统的法律和习俗，只有直系男性后裔才能继承新界的土地遗产，女性原居民不能继承土地产权——除非“户绝”。
这些是清朝以前就已在中国大陆存在的封建传统及习俗。
该条例的最终目的，是继续保持男性原居民继承土地产权、享受土地权益的传统。
香港地区土地产权制度
香港土地批租制度的起源2002年香港人口达到680万，土地面积总计为1070平方公里，其中80%为丘陵地带不适于开发，香港是世界是人口密度最高的城市之一。
尽管香港缺乏自然资源，70-90年代中期香港经济出现了快速增长，被称为亚洲四小龙（其余包括新加坡、台湾和韩国）。
一些人认为，香港经济的成功主要得益于英国式的放任型经济管理模式。
的确，在企业经营与劳资关系方面，英国政府尽量不予干预；在商品或资本贸易方面，也没有限制措施；企业和个人收入所得税（income tax）很低，以鼓励私人投资。
1997年香港回归后，治理经济的上述原则并没有发生改变。
香港是世界上资本主义特征最显著的城市，但是，香港政府仍控制着这个城市最有价值和最稀缺的资源--土地。
政府通过公共土地批租，向私营机构和准公共机构分配土地以用于住宅和工业开发。
鉴于香港独特的历史背景，目前的公共土地批租制度的许多特征源于1884年英国首次入岛时确定的制度。
最初，英国政府想保留所有的土地所有权以显示英国皇室对香港的所有权。
只有得到英女王签署的“权利证书（Letters Patent）”，香港总督才能颁发皇室租约向私人分配土地（Wesley-smith 1983；Bristow 1984）。
在香港经济处于发展阶段时，政府官员开始把公共土地批租作为实现其他政策目标的工具，这些政策目标包括管理城区扩展、促进工业和公屋开发，以及为基础设施建设筹集资金。
尽管政府想实现所有的目标，但鉴于香港的经济政策（政府对经济的干预最小化和低收入所有税政策），以及作为殖民统治者的地位（没有英国政府的财政支持），政府不得不优先考虑通过土地批租获取财政收入。
下面我简要地介绍政府在一系列试验与挫折后，如何确立了现在的公共土地批租制度。
1841年，香港大部分地区都是陡坡地不能居住。
尽管地形不好，但大批土地尚未开发，英国政府立即意识到控制土地的重要性，以及通过分配土地资源筹集公共资金的可能性。
香港的城市规划及土地发展制度
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专 题 报 道
一
ｗＴ 。ｌ中 国 城 市 发 展 一研 讨 会
热 点 追踪懂ＯＣ Ｓ Ｒ Ｐ Ｔ Ｕ Ｅ ＯＲ
《 市规 划 法 》 此 外 ， 为适 应 加 城 。 师 制 度 相 结 合 ， 以 便 为 我 国 的 城 市规划 事业 培 养 出更 多的 人 才。 （ ） 注 册 规 划 师 制 度 。 现 在 ２ 我 们 已经 开 始 实 施 注 册 规 划 师 制 度 。 建 立 这 项 制 度 的 初 衷 ， 就 是 为 了 适 应 社 会 主 义 市 场 经 济 以 及 从长远 看 是 否应 有 自己的 职 业组
规 划 的 学 校 教 育 和 在 职 继 续 教 育
必 须 得 到 加 强 ， 不 仅 在 数 量 ， 而 且 任 规 划 教 育 的 知 识 结 构 、 方 法 卜， 在 知 识 更 新 上 要 有 所 改
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织 ？等 等 ，还 有 许 多 事情 要 做 。
加 入 Ｗ ＴＯ， 对 城 市 规 划 而 言 ， 有 利 有 弊 ， 利 大 与 弊 。 加 入 Ｗ ＴＯ ， 将 有 利 于 促 进 我 国 城 市
规 划 体 制 的 改 革 ， 包 括 城 市 规 划 设 计 单 位 的 体 制 改 革 ， 有 利 于 城 市 规 划 的 制 度 创 新 ， 使 其 适 应 市 场 经 济 的 需 要 ； 有 利 于 促 进 技 术 交 流 ， 从 而 能 够 提 高 规 划 工 作 水 平 ；有 利 于 加 快 法 制 建 设 ， 规 范 政 府 部 门 自 身 行 为 ； 有 利 于 吸 引 人才， 培 养 、 锻 炼 人 才 ，等 等 。 我们 有 着 深 厚 的 中 国 文化 底 蕴， 我 们 了 解 中 国 的 国 情 、省 情 和 市 情，我们熟悉 国家 的法规 和规 范，
香港的地政管理
涉及到 地 政 领 域 的 单位 还 有 规 划 署 （ ｌｎ ｉｇ Ｐ ａ ｎｎ Ｄｅ ａ ｔ ｎ ） 屋 宇 署 （ ｕｌｉｇ ｅ ａｔ ｎ ） 土 地 ｐ ｒｍｅ ｔ 、 Ｂ ｉ ｎ ｓＤ ｐ ｒｍｅ ｔ 、 ｄ 注 册 署 （ ａ ｄＲｅ ｉ ｒ ｐ ｒｍｅ ｔ 等 政 府 部 门和 Ｌ ｎ ｇｓ ｙＤ ａｔ ｎ ） ｔ ｅ 香 港 测量 师学会 、 港 规 划师 学会 、 港房地 产 师 学 香 香 会 、 港 ＧＩ 香 Ｓ协会 等社会 团体 。
１ 地 政 管 理 的 目标 、 务 和 信 念 任
测 绘 处 由 总 办 事处 、 ２ 分 区测 量处 及 一 所 训 １个
练学校 组 成 ， 香 港土地 测量 及 绘 制各 粪地 图的 中 是 央监 督 机 构 。 处 的 职 责是 ： 保 存 香 港 的大 地 测 该 ① 量 网； 测 量 土地 界 线 （ ② 即地籍 测 量） 进 行 摄 影 、 量、 供制 图及摄 影 制 图服 务 ； 绘 制 、 提 ③ 惨订 各 类用
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TX第八章 中国港、台地区土地制度
（2）已批租土地续期的一次性补地价；
（3）改变土地用途的一次性补地价；
（4）批租土地按年收取的象征性地租
（也称地税)；
七、香港地区的土地租税制度
（5）短期临时租出土地收取的地租； （6）对房地产交易征收的印花税； （7）对物业出租向拥有人征收的物业税； （8）对物业使用人征收的差饷； （9）房地产遗产税。
四、香港地区的土地批租年限
(2)港岛和九龙批
批租期限有 75年、99年 和 999年不等。
土地批租的租约又分为可 重新续租和不可续租两种。
五、批租的收入
两笔： 一、签约当天一次性支付土地出让金。 二、每年承租者还要支付一定的租金。 关于租金： 与土地实际价值、用途面积无关； 明确政府土地所有权的一种象征； 一般每幅土地年租为 1000港元。
六、香港地区的土地契约
土地契约一经签订，未经政府和承租者 双方同意，不得改变。
多次转手，必须遵守最初土地契约条款， 这叫做“认地不认人”原则。
六、香港地区的土地管理机构
管理机构：
内政部国土管理署 城乡发展分署 国土重划分属 国土测绘中心
七、香港地区的土地租税制度
除了向房地产开发商征收的所得税外，香 港特区政府在土地上的租税有下列九项： （1）土地批租所收取的一次性地价；
第八章 中国港台地区现行 土地制度
主要思路
中国香港地区现行土地制度 中国台湾地区现行土地制度
第一节 香港地区现行土地制度
一、土地所有制
《中华人民共和国香港特别行政区基本 法》 规定：“香港特别行政区境内的土
地和自然资源属于国家所有，由香港特 别行政区政府管理、使用、开发、出租 或批给个人、法人或团体使用或开发， 其收入全归香港特别行政区政府支配。”
中国港台地区及国外土地管理制度简介
2022/9/30
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第二节 国外土地管理简介
(二)德国(原联邦德国部分)的土地管理机构的工 作范围
地籍资料的采集、编绘、保管、更新、统计和 提供利用
土地登记 土地评价 土地利用规划 土地整理
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第二节 国外土地管理简介
(三)德国(原联邦德国部分)的土地管理的主要经 验:
(三)美国土地管理的主要经验
政府重视,依法管理. 全面评价土地资源,合理规划利用土地. 重视科学研究,采用先进技术.
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第二节 国外土地管理简介
三.德国土地管理
(一)德国(原联邦德国部分)的土地管理机构
州测量局 地方法院土地登记局 国家财政部 州发展规划与环保部 土地整理司
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第二节 国外土地管理简介
二.美国பைடு நூலகம்地管理
(一)美国土地管理的有关机构
内政部土地管理局 内政部印第安事务局 农业部水土保持局 农业部林务局 联邦地质调查局 城市规划委员会 国防部
2022/9/30
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第二节 国外土地管理简介
(二)美国土地管理局的工作范围
土地和再生资源 能源和矿产资源 辅助业务
1.土地两权分离,便于管理. 2.土地管理机构完善而高效. 3.土地与房屋的管理有分有合,以分为主, 密切配合. 4.香港土地法律体系完整,内容规定明确, 具体,透明度高.
2022/9/30
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第一节 中国港台地区 土地管理制度简介
二.中国台湾省土地管理简介
(一)中国台湾省土地管理机构及职能
台湾“中央”地政机关及其职能
加拿大代表联邦政府管理联邦公有土地的是环境部，下 设内陆水域和土地局，内设土地处，包括土地利用分析、 土地政策分析、联邦政府土地、土地生态分类、土地监 测和土地信息系统等六个科室。
香港土地征收补偿方案
香港土地征收补偿方案香港作为一个繁荣的国际金融中心，土地资源十分有限。
为了适应城市发展的需要，香港政府会进行土地征收，并对被征收的土地进行补偿。
本文将重点介绍香港土地征收补偿的方案。
1. 征收范围和程序香港政府进行土地征收以适应城市发展计划，并扩大公共设施的建设。
征收范围通常包括私人土地、农田以及一些老化的建筑物等。
征收程序通常分为以下几个步骤：•征收计划公告：政府会先发布征收计划公告，明确征收范围和目的，并公告征收补偿的标准。
•征收方案咨询：政府会与相关业主和利益相关者进行咨询，了解他们的意见和建议。
•征收通知：政府会向被征收土地的所有权人发出正式征收通知，并说明补偿方案。
•争议解决：如果相关方对征收补偿方案存在争议，他们可以向相关部门提出申诉，并参与协商解决。
•实施征收：一切争议解决后，政府正式实施土地征收工作，并开始进行补偿。
2. 征收补偿标准香港土地征收补偿的标准由政府制定，并在征收计划公告中明确公布。
主要的补偿标准包括：•土地补偿金：根据土地市场价值和征收对象的权益进行补偿。
通常以基准地价为参考，按政府制定的补偿比率计算。
•过渡安置费：对于被征地的住宅或商业用途，政府会提供过渡期安置费，以供被征收人员租房或开办新业务使用。
•拆迁费用补偿：对于拆除被征收建筑物的相关费用，政府会按照实际需要进行补偿。
•其他补偿：针对特别需要补偿的情况，政府也会根据具体情况进行协商和安排。
3. 补偿申请流程被征收土地的所有权人可以申请补偿。
以下是一般的补偿申请流程：1.准备资料：准备相关文件，如土地产权证书、拆迁协议等。
2.填写申请表格：完成政府指定的补偿申请表格，并附上必要的文件。
3.递交申请：将申请表格和相关文件递交给土地征收部门。
4.审核和评估：土地征收部门会审核申请材料，并评估补偿金额。
5.补偿支付：审核通过后，政府会向申请人支付补偿金额。
4. 争议解决机制在土地征收补偿过程中，可能会出现争议。
为了有效解决争议，香港政府设立了争议解决机制。
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第四章：土地註冊制度、土地查冊及物業資料系統目錄段落頁1 - 5 土地業權與土地查冊78 6 - 24 土地登記冊79 25 - 30 擁有權的種類82 31 - 32 送贈物業84 33 - 36 土地查冊的資料84 37 - 39 土地查冊分析85 40 - 44 查冊所得的其他資料89 45 - 46 統計數字與其他資料90本章附註部分（載於附錄一）所載的資料包括：段落頁1 土地查冊樣本1472 土地註冊處服務收費1493 香港政府統計處的統計資料1504 房屋署的統計資料1515 房屋委員會計劃詳情1546 政府部門／公營機構聯絡方法157土地業權與土地查冊契據註冊制度1. 現時，香港實行根據《土地註冊條例》建立的契據註冊制度，條例就所有影響土地的文書註冊事宜作出規定。
1註冊的作用是記錄土地交易或土地權益，並根據《土地註冊條例》的條文給予有關文書優先權。
《土地註冊條例》第2(1)條規定，土地註冊處是為「影響土地的契據、轉易契及其他書面形式的文書和判決」進行註冊的公共辦事處。
任何影響土地的書面文書均可根據《土地註冊條例》註冊。
《土地註冊規例》第5條規定，註冊文書時須採用指定格式的註冊摘要，並載述規例第6條所述的資料。
第2(1)條中所指的「判決」包括原訟法庭、區域法院和土地審裁處的判決及命令。
2. 在契據註冊制度下，我們無法確切地證明土地擁有權或土地權益，因為契據可能經過偽造或存有缺陷，令物業的法定業權無法妥善轉讓。
註冊契據並不能形成業權，亦不能令所註冊的文書具有法律效力；登記冊只是對註冊者所提出的土地產業權或土地權益聲稱的一項記錄。
要證明物業的擁有權，就必須檢查所有業權契據（不論是否已註冊）以及物業的所有其他註冊文件。
註冊的作用3. 文書註冊的作用，是確保已註冊文書比未註冊文書或較後註冊的文書享有優先權。
然而，我們必須同時參閱《土地註冊條例》第3至5A條，因為優先權日期未必就是註冊日期。
• 第3條規定，文書註冊後，可在該條例的限制下享有優先權。
優先權的日期視情況而定；• 第4條規定，較先的可註冊但未註冊權益不構成知悉。
這表示，即使後來的註冊者知道有較先的未註冊權益，但他仍可取得優先權。
這是一項不尋常的條文，因為大多數註冊制度都禁止知道有較先權益的一方取得優先權；• 第5條規定，如果文書在簽立後一個月內註冊，其優先權日期將追溯至文書簽立的日期；及• 第5A條關乎押記令（就債權人興訟出售土地以追討債項而發出的通知，是一項法院命令）和待決案件（表明有人興訟試圖證明其土地權益的通知）。
這些均為法院通知，優先權日期為註冊翌日。
4. 進行註冊，即是註冊者就其對土地或土地權益的聲稱發出通知。
1《土地業權條例》於二○○四年七月七日通過。
條例全面實施後，將取代香港現時的契據註冊制度。
其後買賣有關物業的任何人士均視作知悉已註冊權益的存在，並可能受該權益的約束；及5. 對於後來付出有值代價的真誠買家或承按人，除年期不超過三年、繳交全額租金的真誠租約（無須註冊）外，其他未註冊的文書均不具優先權且完全無效，即使買家或承按人知道該未註冊文書的存在，亦不例外。
土地登記冊6. 現時，土地註冊處備存香港每項物業的電腦土地登記冊，記錄有關物業所有註冊文書的資料。
契據或任何影響物業的文書一經註冊，就會記錄於該物業的土地登記冊中，編上註冊摘要編號，以資識別。
提交文書註冊時，必須附上註冊摘要；註冊摘要是土地註冊處處長指定的表格，載有所註冊文書的基本資料，並經律師發出證明書核實。
在完成註冊及繳交費用後，土地登記冊及註冊文書的影像副本將公開予公眾查閱及複印。
透過這個制度，對物業有興趣的人士（例如買家或承按人）可在訂立有關該物業的交易之前，查閱及核實影響該物業的所有文件。
土地登記冊中的資料27. 登記冊可分為四個部分：• 物業資料；• 業主資料；• 物業涉及的轇轕（產權負擔）；及• 等待註冊的契約。
8. 如對某物業的土地登記冊所披露的任何資料存有疑問，地產代理應在建議客戶訂立任何交易之前徵詢法律意見。
假如某些產權負擔無法在買賣協議成交前解除，則更必須建議買家諮詢法律顧問的意見，以確定有何後果。
9. 查冊除了可披露物業業權的資料外，還可從註冊文書中得知物業的其他重要資料，例如：• 物業的樓齡、大小及平面圖──細閱平面圖有助確定物業是否經過任何改動；及• 從任何已註冊的租約或租賃協議中，得知租約資料、租約按金及租約條款。
2有關土地查冊的樣本，請參閱附錄一的附註1。
物業資料10. 「物業資料」部分列出以下資料：• 物業地址；• 物業所處土地的地段編號；• 在多層大廈中，分配予物業的地段份數；• 據以持有物業的政府租契類別；• 租契的年期或期間；• 租契年期的開始日期；及• 應付地稅及地價（如有）。
香港的每幅土地均有地段編號，而一幢建築物可以位於超過一幅土地之上。
此外，如果地段經過分段或分割，地段的分段編號亦會顯示在「物業資料」中。
11. 香港的每幅土地均是從政府取得並根據政府租契持有指定年期（「批租期」）的（請參閱第五章）。
批租期的開始日期即是租契年期開始之日。
因此，在本章附錄一附註1的土地登記冊樣本中，獲批的政府租契年期為75年，自一九五九年七月八日起，至二○三四年七月七日屆滿。
12. 香港有多種不同年期和種類的政府租契。
過去，這些租契包括：• 在一九九七年七月一日之前，香港島及九龍的市區土地租契獲批的年期為999年、99年或75年。
除為期999年的租契外，許多租契均為「可續期」租契，在租契屆滿時，承租人有權向政府要求續期。
這類租契大部分均為75年期，可續期75年。
土地如有續期權利，則會在「物業資料」部分披露。
• 於一九九七年六月三十日尚未屆滿的不可續期租契的承租人可向政府申請續期50年。
雖然續期（如政府批准）無須補繳地價，但須每年繳交當時土地應課差餉租值3%的地稅。
不可續期租契並無自動續期的權利，能否續期完全由政府酌情決定；例如，如果有關土地須用於公共用途，或不再用於最初批地時的用途，政府則可拒絕批准續期。
13. 從業員應提醒客戶注意租契的年期，是否可續租契，並建議客戶在訂立有關物業的任何交易之前徵詢法律意見。
14. 新界（包括界限街以北的新九龍）許多土地租契的獲批年期，均為一八九八年七月一日起計99年減最後三日，因此這些租契本應於一九九七年六月二十七日屆滿。
這類租契均已根據《新界土地契約（續期）條例》自動延續至二○四七年六月三十日而無須補繳地價（但須自續期日期起，每年繳納相等於土地當時應課差餉租值3%的地稅）。
15. 新界部分租契的獲批年期，是一八九八年七月一日起計75年，可續期24年減最後三日。
這類租契於一九七三年自動延續至一九九七年六月二十七日，目前亦已續期至二○四七年六月三十日而無須補繳地價，但須每年繳納3%的地稅。
16. 於一九八五年五月二十七日（《中英聯合聲明》生效日期）之後批出的新租契，年期通常為50年，自批出日期起計。
這表示，於一九九七年六月三十日後批出的租契可延續至二○四七年六月三十日之後。
17. 政府租契可能載有關於土地用途的限制。
有關政府租契中以條件形式制定的限制，請參閱第五章。
舊式政府租契除限制土地必須用於住宅、商業、工業或農業用途外，亦可能載有其他限制。
18. 這些限制可能包括：• 政府租契中關於住宅類型的限制• 屋宇：如果規定只可興建一間屋宇，建築物則應只有一個主要入口。
建築物如設有一個主要入口及一個用於火警逃生的後門，只會被視為一間屋宇；但如果建築物的地下有多個單位，每個單位各有自己的入口，則不會被視為一間屋宇；• 私人住宅：如果政府租契指明，土地上的建築物不得用於私人住宅以外的用途，則只可興建單幢私人屋宇，而不可興建公寓大廈；及• 一座宅第或別墅：如果規定只可興建一座宅第，則只可興建供一個家庭居住的建築物。
在此限制下，不可興建公寓大廈。
• 有關用途的限制• 舊式政府租契通常載有「厭惡性行業」條款，大意是：「承租人、其遺囑執行人、遺產管理人或受讓人或任何其他人士於本批租存續期間，不得在上述處所或其任何部分之內或之上，利用、經營或從事銅工、屠宰、製皂、製糖、毛皮、煉脂、石油、販肉、釀酒、飲食、酒館、冶鐵、淘糞、拾荒之行業或業務，或任何其他產生噪音、毒害或令人厭惡之行業或業務……」• 儘管上述厭惡性行業條款以陳舊語言寫成，但目前仍適用於某些行業，特別是飲食業。
要取消此項限制，必須獲得政府的批准，獲准時一般須向政府繳交一筆費用。
• 高度限制• 一些舊式政府租契載有高度限制，規定高度不得超過三十五呎。
在此項限制仍可強制執行的情況下，須補繳全額地價，方可取消限制。
如果要在土地上興建多層大廈，則須申請取消高度限制。
• 關於建築物性質的限制• 「等級與排列」條款：此項條款要求承租人興建「與同一街道緊接相連的建築物（如有）相同等級、高度、特色及種類，並且坐向和排列一致」的建築物。
• 關於設計的限制• 設計、規劃及高度：此項條款要求承租人就任何將於土地上興建的建築物的設計、規劃及高度取得政府批准。
19. 若承租人違反政府租契所載的任何條款或限制，政府將有權對土地及其上建造的任何建築物或構築物重收及收回管有權。
業主資料20. 本部分列出註冊業主姓名、擁有權模式（例如：聯權共有人或分權共有人）、註冊摘要編號、購買物業所憑藉文書的註冊日期，以及文書中註明的代價。
21. 應注意，文書日期是指簽署日期或發出日期，列於「文書日期」一欄。
「文書日期」與「註冊日期」不同，註冊日期是指文書提交到土地註冊處註冊的日期。
物業涉及的轇轕（產權負擔）22. 本部分列出物業的所有產權負擔及其他註冊文書的資料，包括買賣協議、法定押記、租約、建築令、法庭命令、完工證、入伙紙及大廈公契等文件。
23. 產權負擔是規限土地或物業的押記或其他責任。
如果土地帶有產權負擔，則可能使業權欠妥或可被廢除。
除非另有議定，否則買家並無責任接受帶有沉重及未解除的產權負擔的賣家物業業權；例如，如果違例構築物能構成政府重收土地的真正威脅，它就是令業權欠妥的產權負擔。
本章稍後將會討論在「物業涉及的轇轕」部分常見的註冊文書。
等待註冊的契約24. 本部分如列有文書，即表示該文書在土地註冊處的註冊「已暫緩」或「已停止」或「正在註冊」，即因時間、某些缺陷或其他原因而尚未完成。
例如，提交註冊的摘要可能有錯字，或該文書應繳納印花稅，但欠缺已繳納印花稅的證明。
如本部分列有文件或文書，從業員應建議客戶在訂立任何土地交易之前，徵詢法律意見。
擁有權的種類25. 持有物業的業主可以是唯一擁有人，或兩名或以上的聯權共有人或分權共有人，或受託人或已故業主的遺產代理人。
聯權共有是共有業權的一種，所有共同業主一起擁有整個物業，但個別業主不擁有任何物業的明確但不分割份數。