怀化房地产概况

怀化楼市“暖春”隐现2012-03-06 10:18:14 来源：评论：0 点击：2006怀化新闻网讯：经历了持续寒冬的中国房地产市场，呈现出丝丝缕缕的复苏气息，全国各大城市住宅成交量明显反弹。

一、二线城市的回暖呼声越来越高，与此同时，身处四线城市的怀化房地产市场总体保持平稳，有业内人士预测，2012 年我市房地产市场将实现在房价涨幅可控的前提下的交易量温和回升。

楼市整体趋势平稳2012年1月，怀化房地产市场总体保持平稳，记者从市房产局了解到，1 月市城区累计批准商品房预售许可面积18.29 万平方米，同比增长32.53%，1 月全市新建商品房累计销售16.29 万平方米，同比下降39.21%，市城区商品房和商品房住宅均价分别为3212 元/ 平方米，2693 元/ 平方米。

2月25日，记者采访市区多家中介公司，不少负责人表示，今年整体趋势平稳，销售量较去年有所提高。

众联行中介公司的置业顾问小舒表示，去年销售行情着实低落，年初销售有所上升，前来咨询房子的市民比以前增加了许多，“去年光景最不好时一个月才做成3、4 笔生意，最近这段时间有所好转了，大概一个月能做个6、7 单吧。

”小舒如是说。

外地房地产商进驻怀化位于红星路与天星路交汇处的鸿涛翡翠湾是怀化市2010 年商贸物流重点项目，该项目是由香港新润涛国际有限公司和长沙鸿涛房地产开发有限公司投资16 个亿，总规划面积为200 亩，是集高端商务、高档商业、高尚住宅于一体，由一座五星级酒店、三条内街式商业风情街及十九栋高层住宅组成。

该项目营销主管曾毓华告诉记者，之所以选择在怀化发展这么大的项目，是看好怀化经济发展的潜力，随着大量农民进城务工经商和居住、外出务工经商人员回乡购房置业，以及旧城区居民的改善性住房需求等，怀化的房地产市场的刚性需求依然很大，“有刚性需求，房地产就有市场，同时怀化的社会和经济都在不断发展，这给房地产提供了良好的发展环境。

”采访中，记者了解到，目前不少外地开发商进驻怀化，不少商家看中的是怀化未来的发展潜力和刚性需求的不断增长。

2012我市房地产将进一步升温采访中，相关业内人士表示，2012 房地产调控的主导思想将从2011 年的“绝对高压”逐步转变为“合理有序”，事实上自去年年底起，银行在居民购房贷款方面的审批、发放速度已经明显加快，而时至当前更有多个城市被报道针对首次购房的贷款利率重新将回基准利率甚至给予适当优惠，货币政策趋于缓和，给房地产信贷带来空间，而我市被纳入武陵山区区域发展与扶贫攻坚点规划范围，也给本市的房地产带来了历史性的发展机遇。

“去年，湖南省商品房价格在全国排倒数第七位，怀化在全省倒数第三位，比全省均价低1526 元/ 平方米，仅高于娄底、湘西，价格相对合理，加之刚性需求大，2012 年的怀化楼市将在房价合理的涨幅下进一步升温。

”怀化市房产局相关人士指出。

来源怀化日报怀化房地产投资现状及发展趋势分析时间：2012-2-3 14:40:56为遏制房价过快上涨，国家出台了一系列房地产调控政策，随着调控政策在全国各地逐步落实，极大地抑制了房地产投机市场，一线城市房产交易量和交易价格普遍出现“跳水”，房地产市场低迷，专家、学者集体唱衰房地产行业，房地产行业大有山雨欲来风满楼之势。

与此形成鲜明对比的是，我市房地产行业继续保持高位运行，销售稳步增长，市场成交活跃，房地产税收增长强劲，呈现良好发展的形势。

一、2011年前3季度我市房地产市场运行基本情况1、投资高位运行。

2011年前3季度，我市规模以上房地产企业143家，完成开发投资37.8亿元，增长41.1%,增幅高于全省平均6.5个百分点,比上年同期增长了14.3%，增速居全省第 3位。

呈现稳步增长的态势。

2、销售稳步增长，市场成交活跃。

2011年前3季度，全市商品房屋销售面积126.72万平方米，增长40.5%，增速同期上升了7.8个百分点，其中住宅销售 117.13 平方米，增长42.5 %。

前3季度除1至2月外，其他月份销售呈平稳增长走势。

全市商品房销售额达28亿元,增长68.2%。

商品房供给和销售同比保持快速增长势头。

(见表一)3、施工面积增速回落,竣工面积加速增长。

2011年前3季度，全市房屋施工面积681.4万平方米，同比增长27.7%;新开工面积 207.7 万平方米，增长 17.2%，房屋施工面积、新开工面积增幅呈逐月回落趋势。

住宅施工面积578.8万平方米，同比增长33.3%。

竣工面积为162.2万平方米，同比增长70.4%，增幅呈逐月上涨趋势(表二)。

其中住宅竣工面积为129.4万平米，同比增长60.3%。

4、价格逐月上扬。

2011年前3季度，全市商品房均价为2210 元/ 平方米，上涨19.8%，房价呈上涨趋势。

1、2、3季度商品房均价增幅分别为32.4%、10.6%和19.8%。

其中，商品住宅销售均价2006 元/平方米，其中前3季度分别上涨39.1%、20.5%和28.3%。

5、房地产税收高速增长。

2011年前3季度，房地产税收完成43786 万元，同比增长112.6%;其中房地产营业税收完成22991万元，同比增长118.0%。

房地产税收比全市财政总收入增速高84.2 个百分点,占财政总收入的7.8 %，占地方税收收入的9.7 %。

二、需要注意的问题1、供地紧张。

2011年前3季度，房地产住宅用地供应总量为194.53 公顷，比去年同期减少105.09公顷,同比下降35.1%。

其中市本级住宅用地供应为85.78公顷, 比去年同期减少110.94公顷, 同比下降56.4%。

而同期我市商服用地供应量为152.93公顷，同比增长8.5%。

房地产用地大幅低于商服用地。

2、地价快速攀升。

目前，我市土地出让均价1200元/平方米左右，比去年底上长40.0%;其中住房土地购置均价为2000元/平方米左右，同比大幅上涨。

前三个季度房地产企业购置土地面积也比上年大幅减少，地价涨幅远高于房价涨幅。

3、行业成本上升。

一方面劳动力成本快速上涨。

近期，尽管建材价格有一定下调，但我市劳动力价格普遍上涨了25%左右。

另一方面拆迁成本也在不断上升。

随着城市化改造进程的发展，我市拆迁户对拆迁补偿期望和要求越来越高。

同时，城市拆迁又受到法律严格限制，我市城市改造拆迁难度在逐渐增加，拆迁补偿标准在逐步提高，所以，投资成本随之增加。

4、银行贷款减少。

2011年前3季度，全市房地产开发企业资金国内贷款3.1亿元,比去年同期减少0.9亿元,同比下降23.0%。

到9月末,房贷余额12.45亿元,比年初增长5.1%，比各项贷款余额低7.8个百分点。

5、CPI保持高增长。

2011年6、7、8、9月，怀化市CPI连续4个月涨幅超过6%，基于对通货膨胀的担忧，较高收入者对其资产保值增值的需求不断增强，在投资渠道有限的情况下，置业买房成为高收入者资产保值增值的首选，房地产投资性需求在增加。

三、国家调控政策对我市房地产市场影响2009年以来，国家采取提高首付、上调利率、建造廉租房、出台限购限价令等一系列手段对房地产市场进行调控，由于我市属于四线城市，房屋销售均价低于全省同类市州的平均水平;房地产投资贷款比率不高，只占房地产投资的8.1%,购房按揭贷款户不超过购房户三成，投机性购房所占比例较小，整个房地产行业对银行贷款的依赖程度不高。

从目前情况看，调控政策对我市房地产行业直接冲击不大，但其持续增长的政策压力不可避免影响我市房地产行业的发展。

（一）从短期看，加大了房产企业压力，投资增速将放缓1、投资增速放缓。

目前，调控政策短期内不会放松，全国房价下降将影响我市房地产投资和销售，房地产市场的观望情绪会随之增加，土地供应紧张，银行贷款紧缩，开发投资将越趋谨慎。

2011年前3季度统计的施工面积、新开工面积增幅逐月放缓情况已经释出房地产投资增速下滑迹象，明年可能继续下滑。

2、房地产企业压力加大。

房地产是靠巨额资金量支撑的行业，在现行政策下，各商业银行提高了房地产贷款审批门槛，实施严格住房信贷政策，房地产企业很难得到银行资金支持，这就迫使企业把目光转向私募资金，而要获私募资金贷款，就必须给付很高利息，企业使用私募资金贷款存在巨大风险。

（二）从长远看，房地产保持较快发展的基本面没有改变尽管一定时期内我市房地产行业会受到政策的影响，但从决定房地产行业发展的长期因素来看，较快发展的基本面没有变化。

1、城市化率快速提高。

随着城市化的发展，房地产业也会得到很大的发展。

统计显示，2000年我市城市化率为19.1%，到2010年达到36.1%，10年间城市化率年均提升1.7个百分点,如果按此速度计算,意味着我市每年新增城市人口8.6万左右，解决他们的住房问题，最直接的受益者无疑是房地产行业。

2、人民收入增长快速。

2000年我市在岗职工年均工资总额7137元,2010年增长至28750元，10年工资涨了4倍，随着人们收入的不断增加，人们对住房的结构、住房大小、舒适度、环境等要求都会提高，从而促进房地产业的发展。

3、人口保持稳步增长。

刚性需求客观存在。

2000年，我市人口总量是463万，2010年达到509万人，人口年均增长9‰。

随着人口的增加，对住房的需求也会增加，从而促进房地产业的发展。

我市上世纪80、90年代的婴儿潮在本世纪初开始步入工作，他们会释放出巨大的购买力和需求，从而刺激我市房地产行业的发展。

4、环境得到极大改善。

近年来，我市通过一系列城建项目的实施，城市路网结构不断优化，公共基础设施不断完善，城市形象全面改善，城市品位不断提升。

随着沪昆客运专线、娄怀、吉怀、怀通、怀化绕城高速、芷江机场的开工建设，我市的交通区位优势更趋明显，发展活力将进一步增强，这将进一步吸引各界人士来我市购房置业、投资创业。

5、房价差距仍然明显。

目前,我市商品房销售均价为2210元，与全省同类城市比，相差700元左右,差距明显，尚有一定的上升空间,会吸引外围资金加快流入，进一步推动房地产行业的发展。

2009年怀化房地产市场情况分析报告一、房产一级市场（商品房）（一）累计供销量分析1．商品房累计供应和销售总量分析2009年全市商品房累计批准预售192.87万㎡，同比上升12.94%，其中住宅批准预售160.41万㎡，同比上升6.94%。

同期全市商品房累计销售152.85万㎡，同比增长29.29%；其中住宅销售128.95万㎡，同比增长14.80%，占商品房销售面积的比重84.36%。

2009年市城区商品房累计批准预售103.64万㎡，同比上升11.72%，其中住宅批准预售83.08万㎡，同比上升9.22%。

同期市城区商品房累计销售79.88万㎡，同比增长41.20%；其中住宅销售73.54万㎡，同比增长37.38%，占商品房销售面积的比重92.06%。