美国太阳城社区养老模式
太阳城中心SunCityCenter
1970 年,日本正式进入老年型国家的行列。1995 年,老年人口占日本总人口的 %。其养老模式在参照西方发达国家的同时,更注重本国孝顺老人的传统,在实践中慢慢形成以社会保险、社会救济、社会福利和医疗保健为要紧内容的养老体系。
日本提倡老年人和家人住在一路。老年人居住模式要紧有:两代居,即日本在公共住宅里设计的适合于老少多代共居的大型居住单元,对厨、厕、门厅和居室分隔功 能都作了相应考虑,对多代人一辈子活方式和生活规律上的不同在室内空间上作了相应处置。还有养老院,又称为老人之家,分为公立(养护老人之家和专门养护老人之 家)、低费和完全自费(收费老人之家)3 种,老年人可依照自己各方面的条件和经济情形进行选择。
太阳城中心现有来自全美及世界各地的住户 万,且一直处于持续增加的态势。新住户常常对整个社区内的“太阳城中心”(独立家庭别墅)、“国王之殿”(连体别墅)、“湖中之塔”(辅助照料式住宅和家 庭护理机构)、“庭院”和“阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓)和“自由广场”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)六大居住社区之间的关系感到迷惑,以上 各社区共共享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。不管选择哪一种住宅,都会享受到踊跃活跃的生活方式, 让人们能够种多样的养老居住建筑和效劳设施。本版要紧介绍美国、日本和我国台湾地域的养老居住模式。
日本：介护保险政策解除后顾之忧
2006年日本总人口为亿，老年人口2660万，占总人口的%。相关研究显示，估量到2055年，每个日本人中就有1名65岁以上的老人，每4个日本人中就有1名75岁以上的老人，社会平均年龄将达到岁。
座建筑将三种元素结合在一路:建筑的城市意味、社区功能和生态目标。由于周围环境的特点,荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓被分成了两部份:较大的一栋楼紧邻 高速公路,较矮的两栋楼挨着一条辅路,与一片别墅隔街相望。富于表现性、细致的设计手法提供了丰硕的视觉感受,从外观上表现出老年公寓的安逸、宁静和对自 然的回归。比如:曲面屋顶朝南一侧安装的太阳能集热器表现了对绿色环境的酷爱。另外,通过通风系统将建筑排出的热气进行回收利用,雨水也被搜集贮存在卫生 间中利用。
养老社区案例分析
太阳城在美国的位置
太阳城鸟瞰图
空间布局
公建
居住 高尔夫
美国太阳城特色
★高度外界评价---整个美国最大的退休社区；举世闻名于他的活跃，度假村 民主式的生活方式并成为以后的退休社区设立的标准。 ★年龄限制门槛---所有居民必须55岁以上； ★特色交通工具---高尔夫球车是居民合法的主要交通工具之一。 ★完善医疗配套---城区除了拥有几所大的专为老人服务的综合性医院外， 心脏中心、眼科中心以及数百个医疗诊所遍布大街小巷。
东方太阳城医院示意图
温泉疗养示意图
特色配套设施
◆特色配套---老年大学 ◆位于中心会所内的老年大学，环境优美，教学设施先进，旨在丰富老年人的精神、 文化生活，为老人开辟一个学习、交流和增长知识的场所。 ◆程设置形式多样，含盖陶艺、绘画、摄影、雕刻、京剧、酒类品鉴、文学、地理学 等课程 ◆让每个有兴趣和特长的业主都可以参加进来教学相长，营造了一种积极向上的生活 氛围和健康愉悦的生活态度。
老年大学1
老年大学2
养老社区案例经验总结
实景照片：绿地、湖面和有色植物
实景照片：疗养级别的居住环境
建筑产品类型
◎东方太阳城一期，建筑形式包括联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓四种； 其中，公寓的户型单元面积从70至230平米不等。 ◎东方太阳城二期，建筑形式包括公寓、 联体别墅、独栋别墅、四合院 ◎东方太阳城三期，建筑形式包括点式 公寓，板式公寓，独立住宅。
联排示意图
50户以上
活动住屋 船、房车等 合计
（数据来源：互联网）
1,458
78 8 27584
生活配套类型
设施具体项目 娱乐中心 购物中心 高尔夫球场 太阳 城生 活配 套设 施 保龄球馆 设施数量 7个 19个 8个 2个
美国养老社区模式总结
1 美国养老社区（Senior Housing）的主要形式和区别（分类）1.1在宅养老（Home Care）居家养老是人们养老的主要方式。
根据老人健康程度和需求的不同，美国及其它发达国家采取了为其提供不同的社会服务的方式：对健康老人，提供交通和伴陪、老年食堂、法律服务，帮助寻找和提供就业机会等；对居家的体弱老人和高高龄老人，提供家务、家庭保健、送饭上门、定期探望、电话确认、紧急响应系统等服务；对有些特殊情况的老人，提供保护及咨询服务、进行日托中心照料等。
这些社会服务为老人安全和健康地独立在家居住提供了尽可能满足需求的帮助和相应的保证1.2活跃老人社区(Active Adult Community)活跃老年社区是一个年龄限制的社区，专门为那些喜欢参加身体和社会活动的老年人建立的。
这些社区吸引约55岁的年轻老人以及希望住家在一个有很多娱乐活动场所的环境。
通常这种社区由一些卖给老人的独立房子、联排公寓或别墅构成。
社区活动有高尔夫、钓鱼、网球、游泳、划船、教育课程、艺术、手工、演出等。
相应的社区面积较大，建有俱乐部、湖泊、游泳池、图书馆、高尔夫球场、散步和自行车路径、网球场、饭馆、礼堂等。
1.3独立生活社区(Independent Living Community)如果老年人能够独立生活，但想要居住更安全一些，喜欢同其他老人住在一起，就可以选择独立生活的方式。
这种方式的代表环境是两种：老年公寓和老年聚集住宅。
住在这里的老人们保持自己独立的生活习惯，很少或基本不需要其它帮助。
一般个人付款是这种生活方式的来源，但也可获得政府的一些支持。
老年公寓：一所老年公寓具有多个单元房，公寓的开发是为了出租而不是销售。
公寓仅租赁单元给55岁以上的老年人。
很多老人喜欢住这里，因为一般环境较安静，没有孩子和年轻人的吵闹，而且很多老人喜欢结交新的老年朋友。
绝大多数老年公寓不提供就餐、交通、不组织社会活动。
老年聚集住宅：老年聚集住宅，也称聚集住宅，聚集生活，退休社区，退休之家。
美国太阳城开发模式和CCRC精细化管理
美国太阳城开发模式和CCRC精细化管理来源：北京百年建筑文化交流中心美国的太阳城开发模式和CCRC精细化管理服务，我们认为是两种比较典型的美国的养老地产的开发模式，我们希望对两种美国模式的研究和中国国情的对比，能够找到适合中国发展的方式。
美国的太阳城特点是开发规模很大，有精准的客户定位和产品定位，CCRC是持续的精细化管理和服务，跟太阳城的内涵，所提供的服务内容有很大的差别。
中国如果进行社会化养老，在座的有社会责任感的开发企业参与是很重要的一点，我们如何结合国情借鉴国外的方式。
第一部分：美国太阳城的开发模式太阳城是始建于1960年，到现在已经有50年以上的历史了，最早法院是美国亚利桑那州凤凰城，开发商是Del Webb。
现在中国已经有很多项目都在借鉴美国的太阳城，包括卓达太阳城，美国太阳城这种模式应该对中国已经产生了一定的影响，美国现在有很多太阳城，在西海岸、东海岸、南部等等，包括亚利桑那州、加利福尼亚州都有很多的太阳城，我们对美国十几个太阳城做了一些数据的整理和分析。
我们看到美国的太阳城实际上从规模上来讲应该分为两大类：一是最早的1960年开始建设的在凤凰城的太阳城，凤凰城有两个太阳城，一个是SUNCITY，占地约8.9英亩，长宽南北长度7盈利，东西宽2.75盈利，总数44000多人。
这个太阳城最大的特点规模大、配套全，有7个康娱中心，7个18洞高尔夫球场，有402个床位等等。
西部太阳城是18年以后，在太阳城竣工这年开始建设的，到1998年人数是31000人，跟第一个太阳城同样的特点规模大、配套完善，也有297床的医院，也有表演艺术中心等等。
除了这类的太阳城以外，我们发现大量的其他的太阳城实际上规模也就是几千人、1万人左右，基本配套没有那么全，只有一到两个康乐中心，几个俱乐部，配备1—2个高尔夫球场。
很多人都去美国看过各种各样的太阳城，但对太阳城的理解不一定是完整的，实际上这种大规模的太阳城和快速复制的牧场太阳城是不同的，主要可复制的类型总结了几个特征。
太阳城集团打造养老综合体的经验值得借鉴
太阳城集团打造养老综合体的经验值得借鉴】养老地产是当前房地产企业转型的重要方向。
随着人口老龄化压力加剧，全国各地以养老地产为名的房地产项目如雨后春笋般冒出。
不过，对于大部分养老地产开发商来说，养老服务运营都是短板所在。
这一方面，在行业中耕耘近20年的太阳城集团可能就是解码的钥匙。
太阳城集团从1997年开始便构思养老社区的运作，2000年太阳城项目正式开工建设，2003年开始对外营业，第二年，500个床位很快被住满。
银龄公寓作为自持物业，被太阳城集团打造成了一处具有医疗救护、生活照料和精神赡养三大功能的租住式老年公寓，这个最接近社会化养老机构的养老运行体，从2005年开始运营，2010年左右就实现了盈利，且利润率接近20%。
这些显赫战绩，在养老地产的一片混沌中分外引人侧目。
据了解，太阳城集团之所以能取得这样的成绩，与其三七开的经营模式密切相关。
30%的面积自行持有，用于建设养老服务配套措施，做养老运营；70%建成老年住宅向市场出售，为企业争取盈利空间，继而将销售所得继续投入到养老运营上，解决资金难题。
实际上形成房地产与养老服务的有机结合，又可称为“养老综合体”。
在盈利模式方面，太阳城的收入基本可分为五个部分：第一，老年公寓销售产生的收益。
该部分占比较大；第二，老年公寓的租赁。
可获得可持续性的租住收入，该部分可以实现2亿－3亿元的现金流，纯收益部分较大；第三，太阳城的商业综合设施。
以医疗为例，2012年，太阳城的社区医院实现了社区老人2.4万人次的门诊量。
大需求拉动了大收入；第四，持有型物业做抵押贷款可形成强大的现金流；第五，品牌延伸、提供服务咨询所产生的收益，将逐渐加大。
目前，市场普遍认为太阳城的模式是成功的，不仅把养老住区的房子顺利地卖了出去，还实现了百分之百的入住率，同时自营物业也实现了盈利。
但即使如此，太阳城集团董事长朱凤泊依然坦言，由于拿地价格高昂，目前养老产业的门槛仍然较高，在总成本当中土地成本占去60%，建安成本30%，其余则为管理费、税费等杂费。
浅析美国CCRC养老模式及在中国的发展前景
Research 研究探讨319浅析美国CCRC养老模式及在中国的发展前景于欣波刘恋(辽宁科技大学建筑与艺术设计学院辽宁鞍山 114000)中图分类号：G322 文献标识码：B 文章编号1007-6344（2017）05-0319-01摘要：通过美国三个新建和改建养老建筑进行研究，对养老建筑的居住模式、地点选择及建筑设计特点有了和趋势有了深入了解，加深对并总结其对我国养老建筑设计的影响。
关键词：CCRC；老年社区；建筑设计1美国的养老发展过程和中国的养老现状1.1美国的养老发展过程养老产业在美国有其漫长发展过程历。
1860年开始出现专业护理，标志着美国养老产业的诞生。
在往后的120年中，专业护理都有着重要的位置。
二十世纪80年代后，美国的养老建筑形成了一个多元化的产业链。
1.2中国的养老现状我国自1999年进入老龄社会，现已进入快速发展时期，其养老现状令人堪忧，随着高龄老人数量的快速增长，全国各地都出现了“倒金子塔式”的家庭人员构成，养老问题成了社会难题。
2美国CCRC养老模式特点CCRC社区（Continuing Care Retirement Community）是一种复合式老年社区。
距今有一百多年历史的CCRC社区诞生于教会建立的一个组织。
上个世纪 90 年代，由于社会问题对老年人的照顾服务不周到，出现了对老年人自身健康不利的影响。
针对这种情况，CCRC社区提出了自己的理念——持续照料退休社区（CCRC），是指根据老年人的身体和心理状况变化，为老年人提供自理、介助和介护一体化居住和护理服务的机构。
它的主要养老模式为居家式自主养老，除此之外为申请入住的老人建立了三种不同的服务方式：独立生活服务、辅助生活服务和护理生活服务，这三种模式通过老人自身的需求制定并逐步深入。
CCRC的服务内容涵盖了老年生活的各个方面，如衣食住行、医疗、心理健康、自我价值再实现和社会生活等都在其考虑范围内，因此当入住老人的身体素质和生活需要发生改变时，依然可以得到自己需要的服务方式。
中国养老地产网——美国养老地产模式分析
中国养老地产网——美国养老地产模式分析现状我国进入老龄化社会以来，呈现出老年人口基数大、增速快、高龄化、失能化、空巢化趋势明显的态势，再加上我国未富先老的国情和家庭小型化的结构叠加在一起，养老问题异常严峻。
未来中国是人口第一的大国，而且人口仍在持续膨胀，增速为每年570万。
一方面是人口总数持续增长，一方面是人口平均寿命不断延长，人口老龄化是不可避免，且愈演愈烈的社会难题。
安联集团上一期《人口结构变化报告》的中国专题中显示，中国的退休人口（60岁及以上人口）与劳动年龄人口（15岁至59岁之间人口）的比例约为19:100。
按照中国现行60岁的退休年龄计算，2013年劳动力拐点将会突显，15岁至59岁的劳动年龄人口将达到峰值，随后开始进入退休潮，届时社会养老保障体系将面临严峻的挑战。
一、养老地产1、养老地产的概念养老地产是老年化商品经济时代特有的概念。
它诠释了养老这一社会主题和地产这一商业主题。
正是全社会性质的老年人口过多和经济发展水平较高，才使得这一特殊的产业诞生，并且随着老年人口的进一步增加和经济水平的进一步发展，越来越成为人们关注的焦点。
因此，在发达资本主义国家，养老地产业由于其发达的分工体系早在上个世纪六十年代就开始走上历史舞台。
在美国，养老地产一般称作为老年住宅。
2，老年住宅产业化老年住宅产业化是后现代经济的主要增长点，也是后现代文明的重要标志。
回顾近代，我们就不难发现老年产业诞生、发展的线索。
上个世纪是人类社会篇章中最为壮观也最为精彩的一章。
人类先后经历两次世界大战，倒是人口波动加剧，进而使得每一阶段的人口比例失调，这是老龄化产生的一个重要原因。
二次大战结束，人类社会进入了一个飞跃式的发展阶段，各种先进的技术被广泛应用，人类生活水平显著提高，人们的寿命也因此而增加。
老年人口的增加反过来作用老年产业，一大批与老年群体相关的产业相继诞生，如医药，老年保健、护理以及我们着重研究的老年住宅产业。
除了绝大多数老年人采取住在自己的住宅中居家养老外，还有一部分老年人住在老年住宅中养老。
一文看懂美国养老服务模式
你可能不知道的美国养老服务模式美国养老产业有40多年的发展历史，具有完善的政府保障制度、活跃的民间团体和发达的商业体系。
研究美国的养老模式有助于我们借鉴其成熟经验，对我国养老产业发展具有积极意义。
一、多元的居家养老模式美国有发达的民间社团组织，探索出了丰富多元的居家养老模式。
如会员制模式，最早由波士顿一群老年居民在20世纪90年代探索出来，是以会员形式要求老年居民每年缴纳一定的会员费，可以享受到包括交通、购物、家政、房屋维修、花园维护等一系列由志愿者提供的基本服务，以及一些专业机构提供的家庭保健护理和医疗服务。
又如合作居住模式，有些类似于中国的四合院模式，在享有私人住宅的基础上，让居民共享公共设备。
有公共厨房、餐饮区、休息区、洗衣房、图书馆、工艺坊、健身房、花园等，便于老年人邻里互动。
PACE医疗护理模式则源于联邦政府的扶老政策。
PACE的中文是综合性老人健康护理计划，自1997年正式纳入美国联邦政府平衡预算法案。
PACE服务区对于55岁以上体弱、患病和行动不便的老人提供所必需的医疗护理救助服务，包括病理医疗、物理理疗、处方药物、喘息照护、营养咨询、社会公益服务等等，这些服务和所产生的费用都由美国联邦医疗保险与医疗补助网络覆盖的服务商提供。
二、社区集中养老模式除居家养老外，美国人还青睐在大型集中养老社区里“抱团养老”。
受基督教文明和移民文化影响，很多美国老年人喜欢与同龄群体互动，建立独立于子女的生活圈。
因此，专门面向老年人而建的限制年龄的社区养老模式在美国很受欢迎。
根据老年人健康程度，养老社区分为活跃及独立生活社区、协助生活社区、特殊护理社区及持续护理社区。
活跃及独立生活社区为低龄老人提供，出售给老人独立房子或联排别墅，社区内设有老人文娱、体育、综合活动设施，社区提供餐饮、文娱活动、定期体检等基本服务协助生活社区为有生活协助需求但无重大疾病的老人提供简单的生活辅助及护理服务，如洗澡、穿衣、进食、服药和护理照料等，这类社区需要州政府的许可执照才能运营。
全球养老体系及社区研究之美国篇
提供的基本服务
根据社区类型有所 差异 Sunrise Erickson
代表性地产商
资料来源：[1] NIC MAP® Data(美国国家养老社区&健康护理产业投资中心网站公布数据 ) [2] 市场研究报告.泰康人寿.2010年5月
案例
美国养老社区的案例剖析
20世纪60年代，随着美国“当兵的一代”逐渐退休，以太阳城为代表的活跃老人社区在美
ADL护理 IADL护理
服务
ADL护理 IADL护理
ADL护理
专业护理 专业治疗
注：
ADL：Activities of daily living 日常生活护理 IADL：Instrumental Activities of daily living 工具性日常生活护理
记忆护理
专业护理
专业护理 44%
协助生活 14%
图1.4 美国养老 社区市场 中前100位 盈利性企 业的 供给结构
记忆护理 3%
表1.1 养老社区类型及其基本特点比较（按服务类型分） 活力长者社区
相对年轻、身体健 康优良并愿意与自 己同龄居住的人群 一般出售产权，也 有少量按月支付租 金 长期
独立生活社区
身体健康，希望得 到社会服务与交往 的老人
紧急治疗
活力长者社区社区，在美国,55~75岁的有自理能力的健 康老人大都进入活力长者社区,通过居家式的自主方式养老。 除环境要求外基本等同于一般地产项目，所以毛利润率较高， 通常在50%以上水平。
图1.3 以服务类型区 分的养老社区五大分类
活力长者社区
Active Adult Community
每日219美元（每年79935美元）；协助生活社区的平均花
CCRC养老模式详解
CCRC养老模式详解编制整理：_________________________ 时间：____________________________目录前言 (4)一、CCRC勺来龙去脉 (4)1、CCRC勺来龙去脉 (4)2、CCRC勺起源 (5)3、CCRC勺发展历程 (6)5、CCRC在各国的分部情况及发展情况各异 (7)北京泰康之家燕园养老社区景观 (8)二、CCRC勺基本特征 (8)1、主要针对3累老年群体 (8)2、主要具备4大功能分区 (9)3、CCRC针对不同老人的提供不同的居住设施与服务 (11)桐乡养老社区 (12)三、典型的CCRC开发模式 (13)1、美国“太阳城”介绍 (13)2、社区盈利模式 (16)3、美国太阳城养老社区的成功 (17)4、“太阳城”开发模式的九大特征 (18)奥伦达部落休闲养老住宅景观 (19)5、“太阳城”的开发商和开发理念 (20)6、“太阳城”开发模式对中国的启发和借鉴 (20)(1)四点值得借鉴： (20)(2)两点不值得借鉴： (21)奥伦达部落休闲养老住宅景观 (21)四、对中国版CCRC开发模式的5个思考 (22)1、要实现居住人群的复合 (22)2、服务功能的复合 (22)3、要实现产品形态的复合 (22)4、产业的复合 (23)5、....................................................................................... 盈利模式的复合23、八. 、•刖言到2020年我国60岁及以上老年人口数量将达到 2.45亿，到2050年将超过4亿，我国将成为高度老龄化国家，日益增长的养老护理服务需求与有限的养老护理服务资源供给之间矛盾突出。
为应对这一矛盾当务之急是寻求一种以更合理、有效的方式分配养老护理资源、提高资源利用率、最大限度满足养老护理服务需要的养老服务模式。
一文看懂美国养老服务模式
你可能不知道的美国养老服务模式美国养老产业有40多年的发展历史，具有完善的政府保障制度、活跃的民间团体和发达的商业体系。
研究美国的养老模式有助于我们借鉴其成熟经验，对我国养老产业发展具有积极意义。
一、多元的居家养老模式美国有发达的民间社团组织，探索出了丰富多元的居家养老模式。
如会员制模式，最早由波士顿一群老年居民在20世纪90年代探索出来，是以会员形式要求老年居民每年缴纳一定的会员费，可以享受到包括交通、购物、家政、房屋维修、花园维护等一系列由志愿者提供的基本服务，以及一些专业机构提供的家庭保健护理和医疗服务。
又如合作居住模式，有些类似于中国的四合院模式，在享有私人住宅的基础上，让居民共享公共设备。
有公共厨房、餐饮区、休息区、洗衣房、图书馆、工艺坊、健身房、花园等，便于老年人邻里互动。
PACE医疗护理模式则源于联邦政府的扶老政策。
PACE的中文是综合性老人健康护理计划，自1997年正式纳入美国联邦政府平衡预算法案。
PACE服务区对于55岁以上体弱、患病和行动不便的老人提供所必需的医疗护理救助服务，包括病理医疗、物理理疗、处方药物、喘息照护、营养咨询、社会公益服务等等，这些服务和所产生的费用都由美国联邦医疗保险与医疗补助网络覆盖的服务商提供。
二、社区集中养老模式除居家养老外，美国人还青睐在大型集中养老社区里“抱团养老”。
受基督教文明和移民文化影响，很多美国老年人喜欢与同龄群体互动，建立独立于子女的生活圈。
因此，专门面向老年人而建的限制年龄的社区养老模式在美国很受欢迎。
根据老年人健康程度，养老社区分为活跃及独立生活社区、协助生活社区、特殊护理社区及持续护理社区。
活跃及独立生活社区为低龄老人提供，出售给老人独立房子或联排别墅，社区内设有老人文娱、体育、综合活动设施，社区提供餐饮、文娱活动、定期体检等基本服务协助生活社区为有生活协助需求但无重大疾病的老人提供简单的生活辅助及护理服务，如洗澡、穿衣、进食、服药和护理照料等，这类社区需要州政府的许可执照才能运营。
美国、日本养老模式及案例对比
美国“太阳城”
发展历史
太阳城于1959年开始建设，经过20年的发展基本建成 由于越来越多的退休人员居住到这个区域，太阳城不断
发展、扩大
在80年代后期，开始建造Sun City West 在90年代后期，开始建造Sun City Grand 进入21世纪开，始建造Sun City Festival
多为公寓式 公寓式的独立居住型老年住宅由居住单元、公共活动空
间以及管理服务部分组成，设计根据业主的资金状况和 市场定位，变化幅度比较大
6
美、日的老年社区
美国
美国老年人的生活质量是在良好的社会保障体系和独立 自主的社会文化的基础上实现的
老年住宅以连体别墅为主 社区规模大，配套齐全 社区内有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动
理念：
为乐于在城市中心安度晚年的老年人提供舒适的居住场 所和酒店式公共服务
形式：
6层裙楼、25层塔楼
25
东京老年退休居住社区
特点
综合独立、辅助及护理居住于一体
随着生理状况老化，老年人会从独立生活逐渐演变到需要辅助照料，部分 老年人会需要迁入护理居所
如果将老年独立、辅助及护理居住组织在一起，形成老年居住社区，将方 便老年人退休后的生活，他们不需要随身体状况的变化而变更居所
很多 户外活动较多、户外空间较大
7
美、日的老年社区
日本
日本老年人的生活质量是在良好的社会保障体系和尊老 敬老的传统文化的基础上实现的
老年住宅以集合住宅为主 三种老年住宅产品在社区内共存，形成满足各类型老年
人基本生活需求的老龄人生活社区
具有无障碍设施的老年住宅产品 具有看护性质的老年人住宅产品 能和家人共同生活的“二代居”住宅产品
美国太阳城开发模式和CCRC精细化管理服务
美国太阳城开发模式和CCRC精细化管理服务美国太阳城和CCRC 持续照料退休社区开发模式，是美国比较主要的两种养老地产开发模式。
太阳城精准的客户定位和产品定位、CCRC 持续照料的精细化服务理念和运营模式，都是非常值得中国借鉴的。
中国老龄化社会问题的解决，一定要依靠社会力量，尤其要依靠很多有社会责任感的开发企业，站在中国国情的基点上，充分借鉴国外成熟的老年住区开发模式，积极投身中国老年住区的开发建设，才能有助于推动中国老龄事业的发展。
本文通过对美国太阳城和CCRC 两种开发模式基本特征的介绍，进一步分析有哪些特征是适合中国国情的，有哪些是不适合的，最后给出适合中国的"复合型老年地产"的开发建议。
一、美国太阳城的开发模式目前中国的很多养老地产开发项目，大都借鉴了美国太阳城的开发模式，甚至是直接引用了"太阳城"的名字作为项目名称，比如北京的"太阳城"、"东方太阳城"，天津武清的"卓达太阳城"等。
可见美国"太阳城"的开发模式和理念，已经对中国产生了一定的引导作用。
表2.1.1美国14 个太阳城项目的基本情况列表1. 美国"太阳城"的主要项目分布、规模、配套和产品类型美国的"太阳城"目前主要有14 个项目（见表2.1.1）：加州洛杉矶东北方向的"苹果谷太阳城"、亚利桑那州凤凰城的"太阳城"和"西部太阳城"、凤凰城东南方向的"牧场太阳城"，以及佛罗里达州的"西海岸太阳城中心"等。
其中，亚利桑那州凤凰城的"太阳城"，是"太阳城"的发源地。
亚利桑那州凤凰城的"太阳城"，是太阳城系列的特例，是按照新建小镇的规模配套公建设施的。
大型养老社区美国太阳城
美国太阳城在美国亚利桑那州，有这么一个小城，全年气候炎热，城市密布棕榈树和各种沙漠热带植物，城市街道穿梭着高尔夫球车，然而这里并不是高尔夫球场，而是亚利桑那州一座拥有16万居民的“老人城”——太阳城。
太阳城这座老年大型社区的兴建，在最初并不是由政府引导的，而完全是开发商的歪打正着才有了现在颇具规模的城区。
20世纪50年代，太阳城本是一片半沙漠的棉田。
地产建筑商德尔·韦布路过此地，觉得这里气候炎热干燥，土地又非常便宜，因此在这里修建住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里度假，结果来此度假的基本是老年人。
这是因为此地的气候非常适宜老年人疗养各种慢性疾病，受此启发，德尔·韦布干脆把目标定在老年群体。
20世纪60年代之前，他在这里建了些仅供55岁以上退休老人居住的样品房，同时修建了疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。
原计划通过广告宣传，在1960年元旦期间开盘吸引1万参观者，没想到正式开盘时一下来了10万人。
由于亚利桑纳州房价低，气候环境好，房子供不应求。
从那以后，这里慢慢崛起了一座新城，后来从老城扩大到西城，继而又迅速向西南延伸，面积成倍扩大，房屋和设施越来越高档，到2009年，人口已达16万，目前无论面积还是人口都在继续猛增。
作为“老人城”，太阳城明文规定：所有居民必须55岁以上，这个年龄以下的，即便是亲属子女也没有居住权。
子女想护理生病的老人，也只能住在该城之外的地方，18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。
这里的建筑规划完全按照老年人的需求设计，小区内实现无障碍设计：无障碍步行道、无障碍防滑坡道，低按键、高插座设置，社区住宅以低层建筑为主。
同时，社区内的空间导向性被强调：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流。
太阳城中有许多种住宅类型，以独栋和双拼为主，还有多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等。
美国养老地产业三种模式及典型案例深度解析
美国养老地产业三种模式及典型案例深度解析美国老年人的养老问题主要由政府和社会承担，于1981年就推行了家庭医疗补助和社区服务计划。
主要通过完善法律法规；鼓励社会力量兴办养老机构；实施老年保健计划；对老年群体制定普遍适用的优惠政策；设立专门的老年人福利养老院、老人日间托护中心等政策措施保障养老服务业的发展。
美国养老服务非常发达，养老社区(Retirement Community，有的译作退休社区)在其中占有重要地位，美国养老社区可以追溯到殖民地时期的社会慈善机构，1772年，费城教会根据约翰·凯斯利(John Kearsley)医生的遗嘱，用他的遗产在费城建立了一所基督教堂医院(Christ Church Hospital)，占地13英亩，专门收容穷人和体弱的寡妇，后来逐渐发展成为一个独立的非营利性高级护理社区，为低收入老年人提供持续照顾。
②以这种混合型慈善社区为开端，养老社区在美国非常缓慢地发展起来内战后，19世纪70年代至20世纪20年代是美国工业化、城市化鼎盛期，城市建设和社区管理步入正轨，在社会改良进步运动的推动下，慈善事业尤其是社区照顾获得长足发展，许多城市陆续出现社区服务中心(Settlement House)，提供了部分业余性养老照护服务，但专门性养老社区的兴建尚待时日。
30年代，在经济大危机的严重冲击下,罗斯福政府颁布《社会保障法》(Social Security Act)，该法明确规定退休年龄为65岁，实行老年保险和失业保险，这是美国历史上第一部社会保障法案，标志着美国政府由此开始正式介入社会保障事务。
随着时间推移，各种社会保障举措不断完善,1939年增加了伤残保险和老年遗属养老保险，1940年起政府开始按月支付退休金，养老成为全国性社会保障体系的重要组成部分。
1937年联邦政府颁布了第一部《住房法》(The Housing Act of 1937)，关注焦点是低收入者的公共住房建设，对老年人与残疾人住宅略有提及，但只字未提养老社区。
011借鉴美国社区居家养老社区的四种类型和四种服务方式
借鉴|美国社区居家养老社区的四种类型和四种服务方式2014-05-18养老导读|全球社会对“社区养老”逐渐达成共识，打造“养老社区”成为趋势。
美国的社区居家养老是“品质养老”的典范，其优质服务和品质生活让人产生快点老的感觉。
在居家养老服务体系建设方面，美国积累了丰富的经验。
在美国，社区具备了强大的助老功能，使得美国老人能内安其心、外安其身，实现“安养—乐活—善终”的老年生活目标，所以多数美国老人选择社区养老模式。
美国的社区居家养老服务有几种做法一是全托制的“退休之家”，设施完备，服务周到。
设施包括了医务室、图书室、计算机室、健身房、洗衣房、紧急呼叫系统等。
服务包括了就餐、打扫房间、组织活动、出行安排等。
二是日托制的“托老中心”，白天在中心活动，晚上回家休息。
中心同样设施完备，并提供星级服务。
起居室一人一床，一人一房。
还有阅览室、保健室、活动室等。
老年人除了不用为一日三餐操心外，还可以阅读、交往、制作手工艺品，安度晚年。
三是组织“互助养老”。
让老年人结伴认对、互助养老。
四是提供上门服务。
美国政府有一个福利性居家养老项目：由政府财政出钱，派家庭保健护士为有需要的老年人提供服务。
家庭保健护士不同于保姆，她们不仅仅为老年人做饭、洗衣、打扫卫生，还得有护理知识。
但前提是美国公民，有永久绿卡，才能享受这些待遇。
移民美国的中国老人，一般是通过儿女申请拿到绿卡。
老人居住年满加入美国籍之后，就能享受美国老人们的一切待遇，每月七百多美元、住房保险等都是国家的事情。
美国家庭护理员制度支持了居家养老模式，真正有品质、有保障的养老必须做到物质保障、照料保障、医护保障和精神保障“四位一体”。
家庭护理员介于家政服务员与专业护士之间，主要工作就是照顾住在家里或住宅式护理中心的孤独老人、伤残人士、长期病患者等。
例如，在纽约每个区都设有一个护理中心，护理员由该中心管理调配。
中心根据老年人的健康状况与自理能力，决定护理员在服务对象家的天数。
美国太阳城老年社区案例分析
木工工坊
瓷器收藏俱乐部
活动交流中心
艺术室
超过200种各类俱乐部和组织
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为老人设置专业、完善的配套设施
图书室
➢各社区均有自己严格的机构、组织和规划，许多娱乐性和社会性 节目活动对六个社区的所有成员开放。
美国佛罗里达太阳城中心老年社区——闻名世界的最 为成熟老年社区之一
名称缘起： ✓西方不称老年人为夕阳， 而是太阳 ✓意大利哲学家康帕内拉曾 著《太阳城》
区位：临近海湾 ✓社区坐落于佛罗里达西海 岸，位于坦帕和萨拉苏达之 间，距佛罗里达最好的墨西 哥海湾海滩只有几分钟的路 程
规模：接近微型城市 ✓社区太阳城中心共有 10500个住宅单元，目前入 住来自全美及世界各地的住 户1.6万 目标定位和建设理念： ✓社区自1961年开始建设起， 便定位佛罗里达乃至全美最 好的老年社区；使老年人精 神充实、身体健康，享受一 种不孤独、不依赖、不满足 温饱型的老年生活
05年美国人口接近3亿，其中65岁以上的 老龄人口约3600万人，约占总人口的 12.4%，老龄化进程慢于日本和西欧一些 国家，但由于人口多， 目前美国老龄化 人口已形成了一个巨大的群体。
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美国老年社区特点
1、老年社区分为独立式、集合式和护理型； 2、政府会给与政策上的大力支持； 3、环境好、规模大的老年社区大多为私人投资并进行商业 化运作。
针对老年人的社区设 施——强调身心健康：身 体健康——建有医院和老 年护理中心，心理健康— —老年图书馆，社区交流 大厅
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社区图书馆 电梯内低按钮设计