试析房地产企业营改增后财务管理出现的新问题及对策

税务筹划
试析房地产企业营改增 后 财务管理 出现 的新 问题 及对策
郑州万达广场商业管理有限公 司二七分公 司 王志锋
摘要： 近年我 国实行 营业税 改为增值税 的税 收方式 ， 这一改革给房 地产行业财务管理带来新问题及 难点。企业把握财务 管理重点加强风 险 管控 、 才能促进房地 产行业健康发展。 关键词： 营改增 房地产行业 财务管理 新 问题 对策
地 降低税 负。财务人员对 国家 的税务政策及 时了解 ， 税收理论和实务 操作都要涉猎 ， 积极提高专业素质。企业帮助财务人员成长 ， 对他们进 行有效实用 的培训 ， 充实专业技能 ， 尽快适应新的核算方式及新的税 收 方 式。原结算模式较为简单 ， 营改增 后要求财务增设增值税 明细科 目 及辅助核算 ， 据年度收入预算额 控制每月销项发票开具额 ， 据年度税 金 预算额控制每月进项税票认证额。 营改增后 ， 增值税专用发票 的使 用和管理切实关 系到企业 自身利 益， 如： 建筑材料采购时 ， 供应商可能是小企业 ， 导致采购时没有发票或 者不是增值税 专用发票 ， 就使材料进项税无法抵扣 ， 增加企业税负 。针 对这样情况尽量选择有实力 的供 应商 ， 发生成本费用 时能提供增值 税 专用发票。 加强发票管理 ， 实行 专人 专管 ， 规范发票开具 流程 ， 将 专用发票与 普通发票分开保管 。 （ 二） 税 收合理筹划 本文分别在增值 税率为 １ ７ ％和 １ １ ％的两种情况下 ， 以公 式计算 的 方式 ， 对房地产行业 的营改增税 负情况进行测算 ， 具体如下 。 １ 、 增值税税 率 １ ７ ％ 首先将 ｓ 假设为应 收收入 ， 以Ｎ 作为可抵扣成本 占应税收入的所 占 比例 ， 营改增实施前 ， 应缴 纳营业税为 ５ ％Ｓ （ 不考虑城建税及相应 的附 加税 ， 下 同） ， 营改增后 ， 进项税额为【 ｓ ／ （ １ ＋ １ ７ ％ ） ］ ｘ Ｎ ｘ １ ７ ％， 销项税额为ｆ ｓ ， （ １ ＋ １ ７ ％） ］ × １ ７ ％， 应 缴纳增 值税 Ａ为［ ｓ ／ （ １ ＋ １ ７ ％） １ ｘ１ ７ ％一 ｉ ｓ ／ （ １ ＋１ ７ ％） ］ ｘ Ｎ ｘ
据以下公 式 ， 进一步得 出不 同成本 比例下的应税 收入 比例 ， 以及相 应 的增值税率 ， 应纳增值税 Ａ 为０ ． １ ４ ５ Ｓ ｘ （ 卜Ｎ ） ， 整理得 ， Ａ ／ Ｓ （ 税 负率） ＝ （ 三） 发 票 管理 方 式 变 化 ０ ． １ ４ ５ （ 卜Ｎ ） 。通过这一公式求 得 Ｎ为 １ ０ ％， 税 负率为 １ ３ ． １ ％； Ｎ为 ２ ０ ％ 营改增之后 ， 税金核算方式有所改变 ， 原核算方式是 ： 收入额 （ 或者 时 ， 税 负率为 １ １ ． ６ ％； Ｎ 为３ ０ ％时 ， 税负率 为 １ ０ ． ２ ％； Ｎ 为４ ０ ％时 ， 税负率 收入差 额 ） × 税 率 ＝税金金 额。改增 之后增 值税纳 税额 ＝ 本 期销项 税 为 ８ ． ７ ％； Ｎ为 ５ ０ ％时 ， 税负率为 ７ ． ３ ％； Ｎ为 ６ ０ ％时 ， 税负率为 ５ ． ８ ％； Ｎ为 额一 本 期进项税额 。核算方式 的变化 导致发票使用管理变化 。房 企销 ７ ０ ％时 ， 税负率为４ ． ４ ％； Ｎ 为８ ０ ％ 时， 税负率为２ ． ９ ％。 售房屋 、 自持房产租赁等收入开具增值税销 项发票 ， 而要少缴增 值税 ， ２ 、 增值税税率 １ １ ％ 成本费用发生 时就要取得增值税进项发 票 ， 财务核算发票 种类 较营改 假设增值税为 １ １ ％时 ， 其余条件 不变 ， 也可根据 以上方法得 出应缴 增前有很大变动 ， 税务部 门对增值税专用发票 的管控 比较严格 ， 企业要 纳营业税和应缴纳增值税相同时 的临界值 ， 即５ ％Ｓ ＝ ０ ． ０ ９ ９ Ｓ ｘ （ 卜Ｎ） ， Ｎ＝ ０ ． ４ ９ ５ ， 通过应 缴纳增 值税 Ａ为 ０ ． ０ ９ ９ Ｓ ｘ （ 卜Ｎ ） ， 整理得 ＭＳ （ 税负率 ） 为 适应新发票核算 管理 的变化 。 （ 四） 企 业 内部 控 制 风 险 点的 变 化 ０ ． ０ ９ ９ （ １ 一 Ｎ） ， 同理可通过不 同成本所 占比得出增值税 的税负率。 营改增后 内控出现新 的风险点 ， 这也是财务管理 重点 。会计核算 通过以上计算结果看 出， 如增值税适用税率定为 １ ７ ％， 那么成本与 ５ ． ５ ％这一临界值时 ， 增值税税率为５ ％， 和营业税税率相 方 式的变化 要求房企 财务人员及 业务部 门学 习相关 新知识及 专业技 总收入 比达到６ 但如果成本与总收入 比低 于６ ５ ． ５ ％， 则营业税税率会显著低于增值 能 。同时也给管理者带来新 挑战 ， 财务人员要 站在 更高层次上分析企 同 ， 甚至可低于数倍 ， 如成本所 占 比超过 ７ ０ ％， 这时增值税税率才 业各项利 弊关 系， 将风险 因素控制在企业能够承受范围 ， 合理筹划税费 税税率 ， 支出 ， 制定有利企业发 展的税金预算 。让企 业在盈利的 同时增强 自身 会 出现 减 幅 。 当增值 税税率 为 ｌ １ ％时 ， 成本所 占 比如果 达到 ４ ９ ． ５ ％这一临界 点 竞争力。 三、 营改增后房地产财务管理新问题 的对策思考 时， 增值税税率为 ５ ％， 和营业税税率相 同， 但如果成本与总收入 比低于 针对 以上营改增 后财务管 理新问题 ， 进行分 析思考 ， 找出相应 对 ４ ９ ． ５ ％， 营业税税率则会显著低于增值税税率， 甚至可低于数倍 ， 如果成 本所 占比超过 ４ ９ ． ５ ％， 这时增值税税率 才会 出现减幅。 策、 改进工作方法促进企业 的健康发展。 （ 一） 加 强培 训 转 变观 念 据以上测算分析看 出， 如成本所 占比在临界值 以下 ， 那么增值税税 ｆ 下转第３ ４ ８页１ 企业财务 人员对近期纳税情 况做一个系统规划 ， 尽 可能科学合理
１ ７ ％， 即０ ． １ ４ ５ Ｓ ｘ （ １ 一 Ｎ） 。
营改增是 国家适应经济发展推行 的一 项重要税制改革 ， 旨在减少 重复 征税 降低企业负担 。营改增对 房地产行业影 响较大 ， 房企财务管 理部 门要善于发现涉税问题新变化 ， 积极 应对 ， 采取新 的会计核算方法 及税 收筹划策略 ， 推动财务工作顺利过渡 ， 企业稳健发展 。 营改增对我国房地产税收的影响分析 房地产行业涉及到开发 、 买卖 、 自持房产租赁等环节 ， 涉及税种 ： 房 产税 、 契税 、 土地增值 税 、 土地使 用税 、 营业税 、 营业税金及 附加 、 印花 税、 企业所得税等 。房地产行业税负繁重 ， 宏 观角度看 ， 我 国房地产税 收 占房 地产 Ｇ Ｄ Ｐ 的 比重呈 逐年上 升趋势 ， 到２ ０ １ ２ 年 所 占比重 已达 到 ４ ２ ％。其 中营业税 占据 房地产行业税 收结 构的首要地位 ， 占整体税 负 的４ ｏ ％以上 。实施营改增 ， 对改变房企税负结构有重 大影响 。 二、 营改增后房地产行业财务管理的新 问题 （ 一） 新税种税 负测试与评估 营业税属于价内税 ， 价内税形式具有 隐蔽性 ， 而实际上价 内税加重 行业税负 ， 也 是影响房屋价格 的因素之 一。同时价 内税还容 易出现重 复征收的特点。增值税是价外税 ， 国家税务 总局制定符合行业的税率 ， 企业合理 筹划 ， 会在一定程度上减 轻企 业税费负担 。所 以营改增之后 税负 的测算和评估结果 ， 直接影响企业的税金支 出、 这也是房地产行业 财务管理 的难点所在。 ’ （ 二） 税 负筹划 营改增后想要合理合法地降低税 负 、 增加资金 流动性 、 更好 的完成 利润指标 、 增强竞争 力 ， 就需要财务部 门对增值税 纳税 税 与应缴 纳增值税相等 ， 那么税 负率相同时的 临界值也就是 ５ ％Ｓ ＝ ０ ． １ ４ ５ Ｓ ￣ （ １ － Ｎ） ， Ｎ为 ０ ． ６ ５ ５ ， 由此得出如可抵扣成本
所 占应税 收入 比例大 ６ ５ ． ５ ％这一 临界值 时 ， 增值税 与营业税 的税 负率 是一致 的 ， 都是 ５ ％。