美国的房地产产权制度

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雾谷飞鸿的博文
雾谷是美国国务院所在地. 雾谷飞鸿的博文作者均为美国国务院工作人员, 具有多年在美国的生活和工作经验, 我们希望通过与中国网友的互动, 增进相互之间的了解, 加强美中两个伟大国家人民之间的友谊。

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美国地产
一千万亚裔移民美国华人成第二大移民群体
自从1843年5月7日第一位日本移民来到美国，迄今居住在美国的亚裔移民已经遍及各地，人数超过一千万。

在亚裔居住比较集中的地区，中国城、日本城、韩国城、越南城等纷纷出现。

1965年美国通过新的移民及入籍法，取消了有利于欧裔的移民配额，此后来自亚洲的移民大大增加。

1960年时亚裔移民只占外国移民总数的5％，但到了2009年，其份额增加到近28％，增幅超过5倍。

目前亚裔是美国的第二大移民人口，人数仅次于拉美裔，拉美裔占外国移民总数的53%。

截至2009年，约有1060万亚裔移民生活在美国，其中，近一半的亚裔移民居住在加利福尼亚州、纽约州以及德克萨斯州，使这三个州成为亚裔移民人口最多的州。

在亚裔移民中，排名前三位的是华人移民、菲律宾移民以及印度移民。

欧巴马在迎宾阁餐馆与喜出望外的顾客合影(照片：Pete Souza)
目前华人移民是仅次于墨西哥移民的第二大移民群体，华人移民占整个在美
外国移民人数的4.5%。

移民政策研究所(Migration Policy Institute) 根据人口普查局的统计所做的报告显示，2010年生活在美国的华人移民(不包括美国本土出生的华人) 约有180万人，其中68万人居住在加利福尼亚，37万人居住纽约，也就是说，近三分之二的华人移民居住在这两个州。

由于大部分华人移民居住在加州以及纽约，使得这两个州的中国城成为中国菜的美食天堂，中餐馆不但多，菜式也全，而且正宗地道，价格还便宜。

不久前欧巴马到旧金山时，特意到位于中国城的迎宾馆(Great Eastern restaurant) 买外卖，还引起不小的议论。

根据移民政策研究所的报告，居住在华盛顿特区的华人移民为2533人；居住在马里兰州的华人移民为42031人；居住在弗吉尼亚州的华人移民为34492人。

移民政策研究所的报告是根据人口普查局的统计数据得出的，据此，华盛顿特区、马里兰州与弗吉尼亚州的华人移民加在一起总共不到8万人，而其中住在华府的华人移民人数就更少。

大华府地区的华人移民虽然不及加州以及纽约多，但却有各种社团上百个、各种民间文艺表演团体十多个；地区的免费中文报纸有五种，再加上全国性的中文报刊，数目超过十种。

从华人社区文化活动的角度看，大华府的华人还是很活跃的。

华人移民有许多自己的特点：
从2001年到2010年，约有70万从中国大陆以及香港到美国的华人获得绿卡；
从整体上看，通过家庭团聚渠道获得永久居留权的华人较少；
2010年以工作方式获得绿卡者中，超过十分之一是华人；
从总体上看，华人移民更愿意入籍美国；
接近五分之三的华人移民英语不够精通；
华人移民的教育程度比较高，19.2%的华人移民有大学以上文凭，远高于外国移民15.9%的整体水平。

在2010年，将近四分之一的男性华人移民在信息技术、科学、工程领域工作。

美国的房地产产权制度
美国的房地产产权制度原沿袭英国的土地产权封地体系(Feudal System)。

根据英国普通法，在这种封地体系下，所有的土地产权绝对地归政府或国王所有，任何个人对房地产没有所有权，仅仅只是一个租户，在君主的授权默许下，具有一定限度的使用和占有权利。

经过17世纪的一系列的社会变革，封地制逐步演变成现有的房地产的自由拥有制(Allodial System)。

房地产产权的自由拥有制得到了美国宪法坚定的保护，房地产产权的私有制不再受到原封地制下的一切权利和义务的约束。

房地产产权的种类：独立房地产产权（Estates In Land）；共同房地产产权（Concurrent Ownership）；为投资目的的房地产产权（Ownership for Investment Purposes）。

独立房地产产权
1.自由拥有的产权（Freehold Estates）。

产权人在自己的有生之年或更长的
时间（永久性）拥有的房地产权利。

（1）绝对所有权（Fee Simple Absolute）。

其法律解释为：绝对所有权是一种赋予房地产所有者的全部产权，在其有生之年对房地产具有绝对的、无条件的处置权，并可根据遗嘱让渡给其继承人或法律代表人。

绝对所有权是一般人所想像的房地产的最大的权利，它由所有者绝对控制，但要受制于政府在房地产权上的权力(Government Powers)。

（2）可废止的所有权（Fee Simple Defeasible）。

也称为有条件所有权。

指所有权的存在必须满足一些特定的条件，一旦条件未满足，其所有权可能被废止。

可废止的所有权有二种形式：
A、可决定的所有权（Fee Simple Determinable）。

假设有一房地产的转让合同上注明：“此物业只能用做学校用途，只要有学校在这个物业上存在，其转让的所有权将一直有效”。

这种所有权可能永久存在，也可能当特定条件未满足时（如学校建筑不存在时）被废止。

B、即时生效限制的所有权（Fee Simple subject to Executory Limitation）。

房地产转让人可依据此项权利，在受让人为满足其设置的特定的转让前提条件时，将房地产所有权以即时生效的方式自动转移给第三方。

（3）限定继承的所有权（Fee Tail）。

根据此项权利，房地产转让方可注明房地产所有权归受让者及其后裔所有，受让方可在其有生之年拥有该房地产，一旦死后，必须将房地产的所有权传给其直系后裔（儿女、孙儿女），不能让渡给家庭以外的人。

如果受让方死后无后裔的，该房地产将归还原转让方。

（4）有生之年的所有权（Conventional Life Estates）。

根据此项权利，房地产所有者的所有权仅限于其有生之年，一旦死后，该房地产的所有权即时消失。

寡妇产（Dower, 丈夫死后妻子运用法律手段继承得来的房地产权利）、鳏夫产（Curtesy, 妻子死后丈夫运用法律手段继承得来的房地产权利）、家园产（Homestead, 只限家庭占有的土地）属于此类权利形式。

如有生之年的所有权的所有者要出售该房地产，购买者对该房地产的权利仅限原所有者的有生之年，在原所有者死后其房地产所有权自动消失。

有生之年的所有权给所有者提供了使用、占有的权利，但控制了其最终的处分权。

2.租约（非自由）拥有的产权（Leasehold or Nonfreehold Estates）。

通过租约的方式从房地产产权的所有者处获得的在一定时间内的对房地产使用和占有的权利。

由于租约拥有的产权不是一种房地产的所有权，房地产的所有权依然属房地产产权的所有者所有，因此，在租约期满后，地主（房东）依法有权行使对房地产的重新占有权利。

租约（非自由）拥有的产权有四种形式：（1）固定年限租约（非自由）拥有的产权（Estates for Years）。

这是租约（非自由）拥有的产权的一种最普遍的形式，其产权的期限有一个固定的开始和结束时间，时间的长度可以是一天，也可以是一万天。

但根据有些州的法律，超过100年的租约（非自由）拥有的产权即被视为自由拥有的产权。

租约到期后，产权自动回归地主（房东），无须提前通知。

这种产权形式的主要特征是产权年限的固定性。

（2）阶段性自动续约的租约（非自由）拥有的产权（Estates from Period to Period）。

当地主（房东）和租客签订租约时，根据法律会设定一个阶段（一个
月、一个季度、一年等），到期后如租约双方无异议或提前终止和约的通知，该租约将按原设定的阶段无限期地自动延期。

提前终止租约的通知须经双方协商同意，并受法律的严格监管。

提前通知的时间需和原设定的阶段相同，如一个月自动续约的租约须提前一个月完成终止租约的谈判和正式通知。

（3）意愿性租约（非自由）拥有的产权（Estate at Will）。

租约无固定的时间，只要租约双方同意，租约可以无限期生效，但也可以在地主（房东）和租客的提前、合适的通知下，随时终止。

此种租赁关系可以通过合同明文规定，也可以隐含在合约内。

如某大厦房东想出售正在出租的大厦，但有意向的购买者不愿购买有长期租约的房产，房东在出租其大厦时，会制订隐含性租约条款，如“此租约持续至房东出售该房产时”。

（4）强制性默许租约（非自由）拥有的产权（Estate at Sufferance）。

当一个原合法占据某房地产的租客在租约期满后，在未取得地主（房东）的同意下，仍继续强制性地占据该房地产，此种产权被称为强制性默许租约（非自由）拥有的产权。

从技术层面上说，此种形式不能称之为产权的一类，因为租客在租约期满后已无权继续占有房地产，但由于他原有的占据是合法的，法律上因此产生了此类产权形式。

共同房地产产权
共同房地产产权是指在同一时间内房地产的产权由两个或两个以上的所有者共同拥有。

包括两大类：
1.联合占有（Joint Tenancy）。

两个或两个以上的对房地产的共同所有，其权益不可分割，当其中一人死亡后，其余的所有者将共同瓜分那一份权益。

联合占有的共同房地产产权必须具有以下4个一致性，一旦其中的一个一致性受到损害，联合占有的共同房地产产权将自动灭失。

（1）时间的一致性（Unity of Time）。

要求联合所有者的权益在同一个时间段开始或结束。

（2）产权获得的一致性（Unity of Title）。

要求联合所有者的全体成员通过同一个让渡合同获取房地产产权。

（3）权益的一致性（Unity of Interest）。

要求联合所有者的全体成员拥有同等的权益。

如不能一方拥有绝对所有权，而另一方拥有有生之年的所有权。

（4）占有的一致性（Unity of Possession）。

要求联合所有者的全体成员对房地产拥有同等的占有权利。

2.合作占有（Cooperative Ownership）。

一般是指在一个公寓大厦里，房地产的产权由一个股份制公司或房地产信托公司占有和管理，每一个公寓单位的购买者作为这个公司的股东，在这个股份制公司的存在期间，他们拥有一个所有权的租约书。

房地产税、按揭、抵押权、维修费、营运费用均直接面对股份制公司，股东（公寓单位购买者）则以月评定额的形式（和租金相似）分摊这笔费用。

由于股东（公寓单位购买者）只是拥有公司的股票，从技术层面上说，他们没有房地产的所有权，只是拥有动产（股票），并通过股权获得在股份制公司的管理权利。

为保持大厦住户的团体统一性，大厦股份制公司规定，凡有意出售所有权的租约书（股权）的，购买者的选定须经过公司管理委员会批准。

这种合作占有的共同房地产产权的一个弊端就是公寓单位购买者（股东）的财政支付能力问题，在经济萧条时期尤为突出。

当某一个股东无力支付大厦月度定额费用时，股份制公司可能被迫欠交房地产税和按揭等，整个大厦的所有权可能因此被法庭以强行收回所有权的指令收回重新出售，所有股东的权益都会受到损害。

另一个弊端是一些大厦股份制公司规定，如股东要求出售起股权（公寓单位）的，只能以原购买价格让股份制公司回购，股份制公司可以重新出售股权获利，这样会减少合作占有共同房地产产权的吸引力。

为投资目的的房地产产权
为投资目的的房地产产权形式有：一般合伙制（Partnerships）、有限合伙制(Limited Partnerships)、股份制(Corporation)、有限责任公司(Limited Liability Company)和房地产投资信托(Real Estate Investment Trust) 等５种形式。

前４种和普通商业意义上的所有权形式类似，而房地产投资信托则是为投资目的的房地产产权的独特形式。

房地产投资信托(REITs)源于1960年国会通过的房地产投资信托法案（Real Estate Investment Trust Act），其主要思路是建立一个房地产投资信托公司，让普通的小信托投资者（Trust Investor）以现金或物业的方式投入，成为公司股东，参与一般意义上的大规模的房地产投资项目的运作，受托人(Trustee)则签发一个可转移的信托凭证给信托投资者，据此信托投资者可获取投资回报。

信托房地产一般为可产生收益的物业，如公寓、购物中心、写字楼和仓库等。

房地产投资信托法案授权豁免房地产投资信托公司用于发放给股东的普通收益和资本收益部分的税收，但房地产投资信托公司必须满足以下前提条件：
1.投资者的权益必须以可转移的投资股份凭证的形式加以保证。

2.房地产投资信托公司必须有超过100个以上的股东。

3.五个或以下的个人不得拥有信托股票价值50％以上的股份。

4. 信托收益的75％必须来源于房地产，如租金、按揭收益、房地产出售的收益等。

5. 净收益的95％必须分发给投资者。

房地产投资信托的运作模式类似于投资者通过共同基金（Mutual Fund）投资股票和债券，普通的投资者就是通过投资信托公司来投资房地产的。

房地产投资信托有三种基本形式：
1.房地产投资信托（Mortgage REITs）。

从事房地产开发的融资业务。

按揭房地产投资信托通常向金融借贷机构借款，然后连同投资者的资本，转而向缺乏资金的房地产开发商和建筑商发放贷款。

2.资产房地产投资信托（Equity REITs）。

投资者的资本用于购买房地产，然后从房地产的经营中获取利益。

3.混合房地产投资信托（Hybrid REITs）。

包括房地产和房地产按揭，是一种混合型的投资方式。

政府对房地产产权的控制权力(Government Powers)
根据法律，房地产拥有者对房地产拥有最大化的权利，但要守制于联邦、州、市政府为公共福利目的的控制。

政府的主要控制权力有：
1.税收(Taxation)。

政府依法对房地产征收房地产税，用以支持政府日常的运作支出。

房地产税（物业税）是政府税收来源的一个重要组成部分。

2.警察权力(Police Power)。

这是一种授予政府的权利，据此州立法机构颁布法令，用以保护公众健康和安全，推进公共福利。

房地产的使用和占有须受到该法令的制约，包括区域规划和建筑条例、环境保护法等。

这些法令对房地产的使用、占有、大小、位置、建筑及租金等进行必要的调控。

3.征用权(Eminent Domain)。

政府可以行使征用权，在为了公众利益和使用目的的前提下，依法征用私人拥有的房地产。

但征用权的运用须满足两个条件: （1）征用必须为公共利益用途，且须经法庭核准并签发指令;
（2）必须对被征用者进行公平的赔偿，赔偿方式和数额由法庭决定。

依据州法律，征用权一般授予一些相关的政府机构和半公共（政府）机构，如土地清理委员会、公共房屋发展和重建局、铁路和公用事业（水、电、电话、煤气等）公司等。

4.充公权(Escheat)。

当房地产所有者死后无合法继承人，或未留遗嘱变成无主房地产的，或犯有重罪影响对房地产的占有的，联邦和州政府可依法行使充公权收回房地产。

美国地方政府如何管理土地？
笔者在2010年5月至9月份，就美国地方政府对土地的管理问题，先后对马萨诸塞州的Cohasset镇、马里兰州的Howard县、得克萨斯州的Houston市、伊利诺伊州的Carbondale市和纽约州的Sullivan县进行了实地考察。

在考察中，笔者与当地政府的土地规划和管理部门的官员进行了交流，收集了大量美国地方政府土地管理方面的法律法规和规划图，实地考察了一些规划案例。

在这些材料的基础上，笔者大致勾画出美国地方政府对土地管理的基本轮廓。

首先需要明确的是，美国土地管理的责任，主要由地方政府承担。

美国实行的是土地私有制。

但是，在对土地的规划和管理方面，地方政府所拥有的权力往往大于私人的财产权。

这不是说，地方政府可以剥夺私人财产权或者像中国一些地方政府那样，直接去征用土地，而是说，美国地方政府在维护土地的自然属性方面，在保护自然环境和历史文化遗产方面，可以通过地方立法，去限制私人或者公司对其拥有的土地不当开发，防止造成对当地自然环境、文化和历史传统的破坏。

“分区制（Zoning）”是包括美国在内的发达市场经济国家地方政府进行土地管理的基本方法，是地方政府在土地规划和管理的实践中，通过批准一块土地
具有与另一块土地不同的用途，并用地图表示出来而形成的。

这种方法既可以确定土地的不同用途，也可以规范一个区域内土地开发和建设的性质和范围。

由此可以看出，“分区制”土地管理制度不涉及土地的所有权性质，它所规范的主要是土地的使用权。

“分区制”的由来及其变化
美国第一个综合分区制土地管理的法律，产生于1916年的纽约市。

1916年，纽约市曼哈顿区的下城建造了一栋“公平大厦”。

这栋大厦不仅高度超过了相邻的建筑，占据了自己土地所有权边界内的所有陆地面积，而且影响了相邻建筑的采光，由此在纽约市引起了广泛的讨论。

这次讨论的结果，在美国历史上产生了第一部综合性的分区制土地管理法律。

这部由爱德华•巴塞特律师领导的委员会提出的法律，不仅从此规范了纽约市的土地管理，而且他们制定的《分区土地管理标准法案》，还在1924年为美国联邦政府商务部所采纳和发布，成为美国其他地方政府制定土地管理法的范本，由此巴塞特被尊称为“分区制土地管理法的创始人”。

纽约市将城市分为3个主要功能区：居民区（R），商业区（C），工业区（M）。

这3个功能区内部又进一步划分为低密度、中密度和高密度的居民区、商业区和工业区。

任何一个区都可以因为特别的目的来改变区划的某些性质，以满足居民生活的需要。

例如，规划为居民区的一些街道也可以有为居民日常生活服务的零售商业区。

这些调整是由区划内的行政组织来实施的。

1926年发生的一起土地使用纠纷案，由于美国联邦最高法院支持了地方政府对土地的分区管理，从而在宪法层次上，首次确认了分区制土地管理的合法性。

20世纪20年代，安博勒房产公司在美国俄亥俄州克利夫兰市郊区的欧几里德镇拥有68英亩土地，该公司准备对这些土地进行工业开发。

但是当地政府已经在几年前制定并通过了分区制土地管理的法律，确定这些土地不能用于工业目的，当地居民也认为这样的土地开发，将影响欧几里德镇原有的自然环境、文化传统和自己的生活。

当地政府根据分区制土地管理法否决了安博勒房产公司的开发计划。

由此，安博勒房产公司将欧几里德地方政府告上了法庭，认为当地政府的裁决违反了美国宪法第五修正案中关于“不能将私人财产在没有进行补偿的情况下用于公共目的”的条款，使他们拥有的土地价值降低了，损害了他们的经济利益，要求得到地方政府的赔偿。

虽然基层法院支持了安博勒房产公司的诉讼请求，但1926年联邦最高法院纠正了基层法院的判决，认为地方政府分区制土地管理法符合美国宪法第十四修正案中关于“平等保护”的条款，而且安博勒房产公司也没有明确的证据来证明他们拥有的土地价值贬值了，并遭受了经济上的损失。

这是美国历史上关于分区制土地管理的一个里程碑，也是至今为止提交联邦最高法院审理的最后一起重要的分区制土地管理案例。

从此以后，美国没有类似的案例再度发生。

尽管20世纪60年代末，美国的民权倡导者指出，分区制土地管理法排斥低收入家庭和歧视少数民族，因而这种制度是违宪的。

但是美国联邦最高法院还是既支持分区制土地管理法，也保护私有财产所有者的权利。

在历史上，法院一般将私有财产权与民权区分开来，并认为前者比后者更为重要。

美国地方政府制定的分区制土地管理法律，是政府与社区合作的结果。

而改变土地的功能也必须与民众协商，通过立法来实现。

这一点也叫“规则的底线”：就是地方政府、居民团体、民间组织、开发商共同协商来完成。

不仅需要符合实际情况，还要公开公正透明。

在俄亥俄州的克利夫兰市，当地议会规定，改变分区制土地用途需要土地开发商履行自荐义务，但开发项目能否批准要由大克利夫兰地区的居民实行全民公决来决定。

在1971～1972年，库亚洪嘎（Cuyahoga）县内21个地方政府通过了改变土地用途要举行全民公决的法律。

这就使民众有了直接控制土地使用的权力，可以拒绝不受欢迎的土地开发，从而保护当地社区的生活质量和保护环境不受破坏。

例如，在斯状斯维尔市（Strongsville），从1971～1977年，居民拒绝了要求将单户住宅区改变为多户住宅区11项申请中的10项。

在同一时期，大克利夫兰地区，要求建设多户住宅区的15项申请，只有1项获得了通过。

另外要求改变土地使用性质的28项申请，只有两项通过了全民公决。

以上事实，一方面说明社区居民在土地管理过程中的地位和作用日益明显，另一方面也显示出，在保护私人财产与保护区域特色之间，分区制土地管理将成为地方政治和经济矛盾和冲突的焦点。

事实上，美国法院在审理这类案件时，也是在保持一种平衡：法院既要保护私人的土地财产权，也要保护社区的自然环境和人文历史传统，通过案件的审理使双方都能在自己的权力边界内行使权利，避免超越相互制约的平衡点。

政府作用和民众参与
可以说，没有民众的广泛参与和监督，就不会有地方政府对土地管理的主导权。

地方政府在土地管理和开发中，充当着市场经济秩序的维护者、开发商和居民关系的仲裁者的角色。

它是裁判员，不是运动员。

政府是不参与土地买卖和征收活动的。

即使在地方经济开发中，政府也只是规划者和引导者，并不是投资者和建设者。

但是，要想使政府切实履行好这样的职责，民众的参与和监督就是必不可少的。

这种参与不仅在土地管理法律的制定过程中存在，在法律的执行过程中存在，也在法律的修改过程和政府关于土地的决策过程中存在。

在马里兰州的豪伍德县，分区制土地管理法就规定当地土地开发决策过程中民众参与的具体途径。

首先，当土地所有者计划对自己拥有的土地进行商业开发前，他有法律义务召开有社区居民参加的会议，征求社区居民对拟开发项目的意见。

然后在此基础上，将土地开发计划提交当地议会和政府行政部门进行审查。

这个审查过程最长为45天，并根据居民和议员的意见进行修改补充。

修改形成的方案要求公开征求公众意见，时间是3～4个星期。

这期间居民可以通过书信、电子邮件和打电话等形式，反映自己的意见。

在此基础上形成的开发计划，由当地政府的规划部门召开公开听证会，听取公众的意见。

同时，对拟开发土地进行分区制的土地规划调整，接受与此相关的道路、防洪管理、给排水等部门的审查，时间最长为60天。

从召开听证会开始，在120天内形成最终开发计划，土地所有者与开发商达成协议，签订合同。

从召开听证会开始，在180天内完成政府对开发项目的审批。

美国中部伊利诺伊州南部的Carbondale市，有居民2.6万多人。

这是一个典型的农业社区，市内面积的35.8%为农业用地，自然保护地也占19.7%，两者相加达到了55.5%。

其他如城乡居民区占地19.6%；城乡商业用地3.7%；工业用地3.6%；公共机构（包括大中小学校）用地13.6%；公园2.3%；未使用土地1.7%。

该市在制定分区制土地规划时，已经明确：在城区，主要搞好城市中心区的集中开发；在公路沿线的城区，主要开发单个住宅和联户住宅，建好公路沿线的。