天同提案6.3
抵押财产
“抵押财产”的裁判规则| 天同码2014-09-10天同诉讼圈天同码：借鉴西方“钥匙码（Westlaw Key Number）”，以独特的编“码”方式整理中国典型商事案例、裁判观点，打造最权威、最全面的中国商事诉讼案例知识体系。
文| 天同律师事务所知识主管陈枝辉又到了每周天同码，天同诉讼圈（微信号：tiantongsusong）为大家提供天同律师事务所“天同码”系统整理成果之“抵押”专题下关于“抵押财产”的裁判规则，共涉及12个民商事疑难问题。
1.房屋配套建筑及设备和改扩建工程作为抵押物效力——改扩建与装饰工程不能成为抵押财产。
承租人不享有对房屋及配套建筑处分权，该使用权不能作为抵押合同标的。
2.享有长期管理权和出租权的用益物权抵押合同有效——当事人在自愿、公平、等价有偿的基础上签订的用益物权抵押合同，不违反法律禁止性规定，应认定为有效合同。
3.以合作开发项目土地使用权抵押所欠贷款应为共担——以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的用于项目开发的贷款债务，不应作为合作开发房地产的单方负债。
4.抵押合同不因系以查封落空的财产设定抵押而无效——法院查封时因误写导致查封落空，不能据此否定嗣后以该财产设定的抵押合同效力及登记时权利外观无瑕疵事实。
5.房屋附属设施属于房屋组成部分应与房屋一并抵押——消防、电梯、配电室等相关附属设施，属于房屋组成部分，应与房屋一并抵押，不能单独分割于房屋的整体之外。
6.以监狱土地使用权为抵押担保应认定担保合同无效——违反法律规定以监狱土地提供抵押担保的合同无效。
债权人无过错的，担保人与债务人应对债权人损失连带赔偿。
7.以国有划拨土地抵押并登记但未审批的抵押权有效——以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，已办理抵押登记而未办理抵押审批手续的，并不影响抵押行为的效力。
8.抵押未经评估的划拨土地使用权并非一定抵押无效——抵押人为前一抵押权人提供借款担保时，已出具了评估报告，国资局予以了确认，第二次抵押时，无需重复评估。
天同码52：最高法院｜保证合同效力裁判规则
天同码52：最高法院｜保证合同效力裁判规则 10 条实务要点：当事人之间并无真实的贸易背景，却以进口货物为名，向银行申请开立信用证，导致银行大量资金外流，损害国家利益的，应认定申请开证关系以合法形式掩盖非法目的而无效，担保人为此所作担保亦应无效，担保人应根据其过错承担相应责任工贸公司欺诈行为导致银行损失，在银行起诉未请求对原合同进行变更或撤销的情况下欢迎转发分享输入日期提取历史消息陈枝辉北京天同律师事务所阅读提示：天同码，是北京天同律师事务所借鉴英美判例法国家的“钥匙码”编码方式，收集、梳理、提炼司法判例的裁判规则，进而形成“中国钥匙码”的案例编码体系。
《中国商事诉讼裁判规则》（中国钥匙码—天同码系列图书）已由天同律师事务所独家出品并公开发售，点击页面下方阅读原文可以查看详情。
经与微信公众号天同诉讼圈商定，审判研究公众号于每周一独家推送内容全新的天同码系列专文天同码历史内容链接点击目录标题打开阅读：432 条民商裁判规则汇编｜01－47 期天同码分支机构担保裁判规则8 条商事审判指导案例裁判规则8 条｜续四保证类型裁判规则10 条担保范围裁判规则9 条本期天同码，节选自《中国商事诉讼裁判规则·担保卷》“保证”主题下“合同效力”部分内容规则摘要01 . 商业银行违反贷款审核义务，不影响贷款合同效力商业银行发放贷款应严格审查属管理性规范，银行即使违反相关规定，亦不影响其与借款人之间的借款合同效力02 . 汇票承兑合同无效形成的债权，保证人应承担责任即便汇票承兑协议无效，金融机构仍有权对其因有效票据而进行的承兑所产生的债务，向主债务人主张损害赔偿03 . 债务人违约后以不正当理由主张合同无效有违诚信债务人逾期未还款，担保人未承担保证责任，均构成违约而反以不正当理由主张合同无效的，有违诚实信用原则04 . 虚开信用证致开证无效，保证行无过错不承担责任主合同无效而导致担保合同无效的，担保人过错不应指其在主合同无效上的过错。
天同码4借新还旧保证责任0111
【天同码】第4期借新还旧是否免除保证责任？2014-01-11天同诉讼圈近期天同诉讼圈将持续放送天同码！关注、收藏，网罗最权威的裁判观点！本期疑难商事问题：借款合同明确约定借款用途的情况下，借款用于偿还旧贷，如果新、旧贷都有同一个保证人，其能否以借款用途改变主张免责？将购设备贷款用于偿还购设备旧贷属改变借款用途〔T2K1N1〕专题：以贷还贷—贷款用途—保证人免责案情简介：1998年，实业公司为购设备向银行申请开立承兑汇票3700万元，通信公司和省邮电局提供连带责任保证。
1999年，实业公司向银行贷款9000万元，贷款申请审批书中用途载明系用于购买通信设备，贷款合同约定借款用途为“流转资金”，通信公司提供连带责任保证。
实业公司将该9000万元中的3700万元偿还了1998年所欠银行的承兑汇票垫款。
通信公司以实业公司和银行以贷还贷，属于改变贷款用途主张免责。
法院认为：实业公司与银行虽在借款合同中约定借款用途为流转资金，但在该笔贷款申请审批书“申请借款理由、用途及还款来源”一栏明确载明该款系用于购买通信设备。
实业公司将该贷款中的3700万元支付了其先前与银行所签承兑协议项下的汇票款，构成以新还旧。
尽管3700万元承兑汇票亦用于支付购买通信设备款，但实业公司将9000万元直接用于购买设备和用以偿还借款合同签订前已形成的旧贷，法律意义上改变了借款合同约定的借款用途。
根据最高人民法院《关于适用<担保法>若干问题的解释》第39条第1款关于“主合同当事人双方协议以新贷偿还旧贷，除保证人知道或者应当知道的外，保证人不承担民事责任”规定，因现无充分证据证明通信公司对以新贷偿还旧贷的事实明知或应知，故应免除通信公司保证责任。
前述司法解释第39条第2款有关新贷与旧贷系同一保证人的，保证人不免责的规定，系基于此种情况下以新贷偿还旧贷并未加大保证人的担保责任所作规定。
本案通信公司虽同时系3700万元承兑汇票保证人，但因上述承兑汇票同时还有另一民事主体即省邮电局提供了连带责任担保。
首度揭秘：天同培养青年律师的“六脉神剑”和“任督二脉”
首度揭秘：天同培养青年律师的“六脉神剑”和“任督二脉”一、天同“六脉神剑”天同格外注重在法律检索能力、可视化图表制作能力、文书写作及口头表达能力、出庭能力、课题研究能力方面的培养。
这些技能的训练及能力的养成并非简单的课程培训，而是通过大量的训练使每一位天同律师形成一致的工作习惯，并在各类技能的强化训练中，促进自我素质的不断提升。
（一）第一剑：法律检索技能训练法律检索是天同开发出来的一门特色化课程，但法律检索的目的并非法律检索。
而是通过法律检索夯实青年律师的法律功底，并形成知识管理。
以一个普通的商事诉讼纠纷为例，案件主管合伙人及主办律师会有意地将该诉讼案件中所有可能的实体问题、程序问题予以细分，要求辅庭律师就每一个细节问题进行详细的法律检索。
法律检索并非简单地找到相应的法条，随意搜索若干案例，而是需要在深入剖析问题的基础上，从法学理论到法律规范及司法实务案例进行细致全面的检索。
案例检索是法律检索中最为困难的环节，一方面可能存在大量的类似案例，另一方面每个案例的个中情况均不一致。
此时，青年律师需要阅读大量案例，找寻司法实践对于某一法律问题的态度，同时需要解读案例之间就同一法律问题在适用法律规范时的细微区别，并寻找这类区别的原因，将其类型化，而最终成文，形成知识管理。
（二）第二剑：诉讼可视化技能训练诉讼可视化的诉讼技术是天同在国内的首创。
对案例进行深入解读必然需要使用可视化工具。
在天同，诉讼可视化并不只是一种向法庭展示案件事实的工具，而更多是一种学习、工作的方式。
天同深圳分所陈耀权主任曾分享，“诉讼可视化在天同最初也仅是一种学习的方式，很多案例往往篇幅较长，不借助法律关系图和各种图表难以理清思路”。
天同律师正是在这种使用图表学习、工作的习惯上才慢慢研发了诉讼可视化的技术。
一张看似简单、明了的法律关系图，背后凝结的是天同律师在学习案例后形成无数手稿、草图的汗水。
画图本身即是一项艺术性的工作，并非对案情足够了解，研究法律关系足够透彻，就能勾画出一张具有艺术美感的法律关系图。
星情星赋天同的懒散
星情星赋天同的懒散来源:网络热度:27℃日期:2020/5/4天同懒散的评价不太好，有点沮丧...其实那不是评价，但我猜，大家一定还停留在某个星在哪里就是什麽意思的思路。
比如，天同入命，就把所有跟天同星有关的描述都放进去命宫，然后就会认为，这就是我了。
同一颗星有不同的观点。
它可能在交友宫，也可能在父母宫，也可能在夫妻宫，而不一定会在命宫，所以把重心放在它对个性的影响，就没有太大的意义。
即使是入命的状况，在把它当用神星的时候，观点也是不太一样的。
星辰的「赐与／给与」天同是一颗「会创造福气」的星，当它入命时，它就在「主动」创造你的福气。
但不是你肯定有福，而是你一直吸收着天同带给你的「福气感受」，潜意识中你已经有福，所以就容易安逸、随性、不汲汲於功名利禄、觉得这样也很满足了。
反之，假如是武曲入命的人，就好比你一直吸收着武曲星的驱动力，潜意识中你会觉得这样还不够，所以就会劳心、劳力、比较闲不下来。
这就是星辰的赐与，你没办法不要它，因为它就在那里。
它是动词，但主词是命运之神，所以天同在夫妻宫，就是命运之神赐与夫妻宫天同之福，伴侣会容易安逸、随性、不汲汲於功名利禄。
虽然伴侣可能也会很努力赚钱，但他就不会“很势利”。
但如果天同是「用神」的功能时，也就是你要拿它来用的时候，天同就是一颗「要创造别人福气」的星。
所以不管它在哪个宫位，你都是要站在创造别人福气的立场去使用它，你脑袋想的，都是要怎麽让客人轻松、感到舒服、省时省力，而不是像天同一样等着别人好好对你、主动带业绩给你。
这就是星辰的给与，你可以决定要这样做，或不这样做。
它依然是动词，但主词是你，因为论的是你的命盘，命主是你，使用它的人也是你。
不管是什麽星，星辰的本质绝对不会因为我说了什麽而消失，天同依然会想要轻松，紫微依然会想要鹤立鸡群，有人说：「不这样就不是紫微星了不是吗？」对的，星辰的本质很鲜明，但它只是会影响你过日子的模式，不会帮你过日子，而且，日子过得苦不苦，它是不负责的。
天同码3独立担保在国内有无法律效力
【天同码】第3期独立担保在国内有无法律效力？2014-01-09天同诉讼圈近期天同诉讼圈将持续放送天同码！关注、收藏，网罗最权威的裁判观点！本期疑难商事问题：在国内经济活动中，独立担保有无法律效力？根据《担保法》第5条规定，主合同无效，担保合同无效，担保合同另有约定的除外。
其中“担保合同另有约定”，是不是表示可以约定独立担保条款，比如当事人约定“担保合同不因主合同无效而无效”？如果，当事人约定了独立担保条款，是不是必然无效？如无效，法律规定“担保合同另有约定”又是什么意思？保证合同中独立担保条款无效不影响保证责任承担〔T4K5N1〕专题：独立担保条款—国内市场交易—从属性—有效担保案情简介：2004年，养殖公司为制塑公司向银行借款2000万元提供连带责任保证。
保证合同约定“本合同的效力独立于主合同，不因主合同的无效而无效”。
法院认为：案涉保证合同约定争议内容，依《担保法》第5条规定，明显属于独立担保条款。
最高人民法院审判实务已明确表明：考虑到独立担保责任的异常严厉性，及使用该制度可能产生欺诈和滥用权利的弊端，尤其是为了避免严重影响或动摇我国担保法律制度体系的基础，独立担保只能在国际商事交易中使用，不能在国内市场交易中运用。
故本案所涉保证合同中独立担保条款无效。
但应看到，最高人民法院否定独立担保在国内交易市场中运用之目的，在于维护《担保法》第5条第1款所规定的我国担保制度的从属性规则，故不能在否定担保独立性同时，亦否定担保从属性。
尽管养殖公司可因本案所涉保证合同中独立担保条款无效而免除独立担保责任，但因本案主合同即借款合同有效，故保证人仍应承担从属性担保责任即连带保证责任。
实务要点：独立担保只能在国际商事交易中使用，不能在国内市场交易中运用。
保证合同中独立担保条款无效，不影响主合同的效力。
在主合同有效情况下，保证人仍应承担依约有效的从属性担保责任即连带保证责任。
案例索引：最高人民法院（2007）民二终字第117号“某银行与某实业公司等借款担保合同纠纷案”，见《独立担保条款效力的认定——湖南洞庭水殖股份有限公司与中国光大银行长沙华顺支行、湖南嘉瑞新材料集团股份有限公司、长沙新振升集团有限公司借款担保合同纠纷案》（审判长叶小青，审判员陈明焰，代理审判员王闯），载《最高人民法院商事审判指导案例·借款担保卷（上）》（2011：441）。
《人民司法》(201520)精选民事裁判规则10条 天同码
《人民司法》（2015/20）精选民事裁判规则10条|天同码【规则摘要】1.装修标准不符合约定的瑕疵交付，不构成交付不能——商品房经竣工验收合格并取得交付使用批准文件，即具备交付条件。
装修标准不符合约定的瑕疵交付非交付不能。
2.仅有借条，无法就借款过程作出合理解释情形处理——主张借款事实存在的一方对其资金来源、款项交付过程等事实无法作出合理解释的，应承担举证不能的不利后果。
3.对借款合同真实性提异议，不属管辖异议审查范围——借款合同出借人在约定法院起诉，借款人对合同真实性有异议而提出的管辖异议，不属于管辖权案件的审理范围。
4.受害人无须证明网络服务提供者实际收到侵权通知——网络名誉侵权受害人可以邮件通知形式要求网络服务者采取删除等措施，且无须证明后者是否已实际收到该通知。
5.离婚后不直接抚养无行为能力子女一方非为监护人——夫妻离婚后，不直接抚养无民事行为能力子女的一方不应认定为监护人及法定代理人，无权代表该子女提起诉讼。
6.未开具增值税发票，主张预期利益损失，不予支持——买方以卖方未开具增值税专用发票主张可预期利益损失，因未实际发生，且数额未经有权机关认定，故不予支持。
7.职工居住的非住宅公有房屋，企业破产时，可收回——企业临时安排给职工居住的非住宅办公楼，在企业破产时，清算组可收回后自行处置，职工无权按房改政策购买。
8.按揭期房虽抵押预告登记，但银行仍不能优先受偿——虽已办理期房抵押权预告登记，但未办理正式抵押登记手续的，应认定抵押权尚未成立，按揭银行不能优先受偿。
9.车外指导的教练被学员驾车撞伤，不属“第三者”——驾校教练车外指导不属随车指导。
学员将车外指导教练撞伤，因教练属风险控制人，不能认定为保险事故第三者。
10.丈夫丧失性功能，妻子可诉请侵权第三人损害赔偿——夫妻一方因第三人侵权丧失性功能，夫妻另一方以第三人侵害其权利，要求获得精神损害抚慰赔偿的，应予支持。
【规则详解】1.装修标准不符合约定的瑕疵交付，不构成交付不能——商品房经竣工验收合格并取得交付使用批准文件，即具备交付条件。
第四类 合作型
第四类合作型
包括太阴、天同、天梁，这类型的主星个性温和、稳重，容易配合他人，受人影响。
这类型的人对于养生属于“敷衍派”，会觉得不用急着做，三天打渔，两天晒网，每次都想着明天再开始吧！而且他们对新方法总要问过别人的经验才敢尝试，也是标准的“怕死派”！在身体方面，合作型主星的人要特别注意肾与膀胱等器官，肾脏为排毒、排水的器官，若肾脏排泄功能不良，则容易出现全身水肿，进而造成皮肤脱屑、干燥等现象。
因此，在挑选养生食材时，应多选用维生素C、E、黄豆类蛋白质、红萝卜...等含量高的食材，来强化肾功能。
此外，注意不要暴饮暴食，食用过多蛋白质和盐分，都会加重肾脏的负担。
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REPORT永安·轴承厂地块The suggestion for the Peoject of Yong An city [永安市场情况及项目延展]天同—金驰地产顾问T&J Real Estate Consulting二零一零年五月第一部分PART ONEECONOMIC DEVELOPMENT OF CITY 永安住宅市场概况永安市2005-2009商品房价及销售面积1215362268180022002500280035001020304050607080200520062007200820095001000150020002500300035004000商品房销售面积商品房销售面积09年永安房价上涨明显，销售面积接近70万㎡⏹永安房地产市场经过2008年的低迷盘整和2009年的快速回暖升温，目前市区房价已经站上了一定的高位，普遍在售项目房价都在4000-5000元/㎡之间。
⏹09年销售量有明显的涨幅，相比08年增长309%，接近06、07、08年三年总和。
据调查走访得知，09年永安购房群体主要以改善性居住为主。
⏹目前政策的不确定将对市场走势起较大影响。
特别是近期二套房贷等政策组合拳的出台，使得目前的永安以改善性购买需求为主的客户来访量、成交量剧减，市场将进入新一轮的观望期。
09年土地供应大增，总建筑面积高达110万㎡09永安土地拍卖区域情况（建筑面积，万㎡）乡镇城北城南老城区城西城东09年永安土地供应开发建筑面积达110万㎡⏹永安09年土地供应面积达到59.97万㎡，建筑面积111.63万㎡。
⏹从供应区域看，城东、城南、城西是永安09年土地供应的重点，占到全市土地供应的85%，特别是城东区域含笑大道是未来永安城市开发的热点。
老城区土地稀缺，区域市场供应量少2010年新开工量在36万㎡从目前情况看永安的房地产市场开工量及土地市场的拍卖量都保持在较高的水平，但由于新政策的影响，各大开发商可能会放缓开发进度，以待未来政策趋于明朗。
项目住宅项目商业项目总建投资额总建投资额开工项目36万㎡79870万2万㎡6000万永安2010年新开工项目（不含目前在售项目）⏹永安老城区土地资源已经非常稀缺，很难有大片土地用于建设，开发量极少。
这就反映到房地产市场供应的，市中心房产的稀缺将受到市场的热捧。
⏹09年土地拍卖，已经反映到10年房地产市场的开工量上，市场将在陆续的2-3年内消化09年的土地供应，未来整体供应量将趋于稳定。
初步估计市场存量约为55万㎡，竞争压力明显楼盘名称住宅体量（万㎡）规划套数（套）已销售套数去化量未推面积（万㎡）新安大院34约3000约153051%约17.7凯城华府10.9约940约47050%约5.75名阳水岸 4.6约340约22065%约2.2五洲第一城B区18约2600约215083%约3.5名流豪庭13约1100约504%约12.52蝶翠山水7.2约650约50075%约2.4永安山庄8.5约200///新天地 2.4约200///合计98.6约9030约4920/约54.97⏹根据永安目前市场在售项目情况初步估计，永安对外公开但未销售的的住宅存量约为55万㎡，主要集中在城南、城北区域。
⏹加之今年新开工项目的36万㎡及往年土地拍卖情况，永安市场住宅存量预计将在150万㎡。
⏹以永安前5年房地产平均年消化量30万㎡计算，消化永安目前剩余房源要1-2年，消化未来全部开工量要将近5年。
如此高的存量对永安以改善性住宅消费为主的城市来说，竞争将异常激烈。
中小面积户型逐渐成为市场供需主力项目面积区间（㎡）主力面积（㎡）均价（元/㎡）主力总价（万元）名阳水岸90-13090约4400约40蝶翠山水80-13390约4300约39凯城华府50-14090约5300约48五洲第一城80-120110-120约480053-57名流豪庭110110约4400约48新安大院70-12074-82约450033-37⏹从目前市场在售项目来看，市场上供应的主力产品集中在80-110㎡这一面积段。
此区间段的产品涵盖二房及三房户型。
⏹同时我们也可以清晰的看出，市场出现了这样两极分化。
第一类以蝶翠山水、名阳水岸为主，此类住宅定位首次购房客户、乡镇进城客户，在面积设计上普遍以90㎡三房户型为主，占到全盘的70%以上，总价在40万/套。
⏹第二类是以五洲第一城、名流豪庭为代表，此类项目定位改善性购房群体，在面积设计上多以110-120㎡以上大户型为主，但根据情况，也会加入一些满足客户落户需求的小面积住宅，中大户型比例占全盘的50%以上，售价普遍超过50万/套。
新政影响较大，开发商大多暂缓推售楼盘名称目前在售情况下期推售情况新安大院4月中旬推出13、14#，销售过85%未定凯城华府沿中山路一侧的5栋楼已经销售完目前无在售产品，新产品预计6-7月推出名阳水岸 4.30推出6#，目前销售70%继续消化6#，3、5#楼推出时间未定名流豪庭 5.1推出1#，销售仅25%后期推售产品未定五洲第一城B 区目前销售剩余十几套余房预计6-7月份推出17、22#栋蝶翠山水消化十几套余房未定新天地尚未开盘未定永安房地产市场进入空档期，市场销售停滞⏹5.1小长假，原本是房地产推售的小高潮。
但由于4月中旬出台的房地产新政的影响，永安市场急转直下，进入全面观望期。
⏹从目前市场情况看，永安在售项目普遍压后推售时间或者尝试性的推售一栋房源，以试探市场情况。
⏹例如：五洲第一城、凯城华府等都推后开盘节奏，以待后市市场的明朗。
永安在售项目销售情况购买首套90㎡以上的家庭，贷款首付款不低于30%；购买第二套住房，贷款首付款不低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；政策回读首次置业客户成为目前购房的主体⏹在“新政”实施前，永安购房的主力群体主要以改善性购房为主。
但受到“新政”思想影响，目前改善性购房客户没有迫切的购房欲望，多数在此阶段选择观望。
⏹目前刚性购房客户，特别是乡镇为求学、落户等需求的进城购房群体显得特别引入瞩目，成为目前市场成交的主力。
但由于这部分客户购买力有限，多选择面积较小、单总价低的产品。
五一期间尝试性推盘，市场反映各异楼盘名称名阳水岸（香樟大道1号）建筑体量约4.6万已推售量约2.4万面积区间90-130㎡此期主力90㎡在售均价4400元/㎡在售总价约40万项目卖点划片好，总价低，离市区近开售情况销售率过70%客源层次主要以乡镇进城及首次置业客户为主楼盘名称名流豪庭（北大桥南侧）建筑体量约13万已推售量约0.48万面积区间90-130㎡此期主力110㎡在售均价4400元/㎡在售总价约48万项目卖点景观好，社区规模大，品牌好开售情况销售率不到30%客源层次以改善性居住为主VS⏹这两个项目都集中在5.1期间尝试性开盘，市场对这两个项目接受程度的反差非常大。
⏹名阳水岸，位于大溪桥头，离市区较近，划片是西门小学和六中。
但整体社区规模小、周边环境嘈杂。
前期已经推出沿街的1#、2#楼，在五一期间推出3#楼，推出户型是90㎡及130㎡，均价在4400元/㎡左右，购买人群主要是乡镇客户进城置业或者首次置业客户，二套房新政对其影响不大。
⏹名流豪庭，此项目位置相对较偏，周边配套缺乏，但项目自身规划及周边社区景观、户型设计、楼间距都非常不错，此期推出1#，户型面积为110㎡传统三房，主力客户以改善性居住为主，开盘反映并不理想，二套房新政对该项目影响较大，普遍客户选择观望为主，销售率不及30%。
从两个项目对比可以看出，二套房政策对市场冲击较为明显，市场出现浓厚的观望态势。
但刚性需求依然旺盛，能提供良好教育配套、中小面积、低总价卖点的项目对客户还是有很大吸引力的。
住宅市场总结：⏹未来整体销售价格将维持稳定，目前永安市区在售房价已经达到4500元/㎡左右，总价在每套40-45万之间。
房价已经达到一定的高位，特别目前二套房贷首付五成，使得首付款基本在20万以上，这对永安购房者的压力较大，开发商、购房者目前普遍持币观望。
⏹后市难出现09年市场暴涨行情。
09年销售量在68万㎡，接近06、07、08年三年成交总和。
受目前政策、房价等因素的影响，2010年很难再出现如此高的成交量，根据目前市场情况估算2010年的成交量将维持在30万㎡左右。
⏹市场已经出现供大于求的情况，后市竞争态势将显现。
目前永安存量房和土地存量总和在150万㎡以上。
以目前新政影响下的市场态势，难以在短期内消化如此多的供应体量。
⏹市区内房源稀缺。
相对永安全市供大于求的情况，市区土地供应、房源供应却呈现稀缺态势，整体供应量稀少，市场需求居高不下。
第二部分PART TWOECONOMIC DEVELOPMENT OF CITY 永安城市商业调查分析项目社会消费品零售总额（亿元）批发与零售业（亿元）住宿与餐饮业（亿元）其他行业零售额（亿元）三明全市182.92 150.4926.97 5.46梅列区38.6931.36 6.08 1.25永安36.9129.92 5.64 1.35沙县17.8615.52 1.970.36尤溪16.6014.45 1.810.34大田15.1212.88 1.850.38泰宁7.47 6.17 1.10.23永安社会消费旺盛，居民消费能力强⏹上表是2008年三明地区主要县、区、市的消费情况表。
从中可以看出，永安社会消费品零售总额占到三明全区的20.18%，在三明地区各区域消费总额中仅次于梅列区，相差仅为1.78亿元。
⏹永安各项消费额虽然仅次于梅列区，但都远远超过区域内的其它县市，是排名第三的沙县的两倍还多。
⏹值得关注的是，永安作为工业外向型城市，住宿与餐饮业消费能力极其旺盛，08年达到5.64亿元，占到全市的15.28%，比沙县、尤溪、大田三区总和还多。
商业永安商业基础好，目前商业正在从城镇型商业向城市型商业升级换代。
⏹永安拥有良好的商业基础。
以燕江中路为核心，向四周辐射，除燕江中路商业核心外，已经发展形成多个商业副中心。
⏹多种商业模式共同发展。
目前永安正处在从由传统的沿街商业模式向高档百货，集中式卖场、专业市场、大型超市、综合性SHOPMALL等多种商业模式过渡的阶段。
⏹老城市格局制约永安商业的发展。
燕江中路是依靠的是地段的自然人流量发展起来的，商街建筑形象老化呆板，改扩建难度较大，发展潜力不足，制约着整个城市商业发展的进程。
⏹新商业中心缺乏人流，成熟有待时日。
永安新兴的各商业体，如月亮之上商业中心、名流财富步行街、名流财富中心家具建材城等都面临一个难题，由于地处偏远，人流难以到达，成熟还有待时日。
综合商场开泰百货——位于永安最繁华的商业中心燕江中路上，由原新华百货改建成，于2008年底开业。
⏹经营面积：约5000㎡（去除其它主力店面）⏹主力品牌：屈臣氏、耐克、阿迪达斯等。