2012年房地产市场预判

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2012年房地产走势研判及格拉斯营销工作突破

2012年地产走势研判及格拉斯小镇房营销工作突破一、2012年北京房地产市场形势预判1.政策环境预判2011年房地产市场调控力度明显加大，到2011年下半年调控效果逐渐显现，投机性需求基本得到抑制，房价过快上涨势头得到遏制，北京楼市房价涨幅明显收缩，部分房价上涨过快城市房价开始松动。

2012年伊始，中央经济会议明确表示坚持房地产调控不动摇，2月22日国土部再次下发《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，要求各地坚持房地产调控政策不动摇。

保利招商金地万科近期更是高调降价，意味着更明确的政策收紧信号已经在国企判断中形成共识，房地产市场形势依旧不容乐观。

2.北京商品房市场供求情况1)北京商品房市场供给情况分析2010年初北京商品房市场存量为137980套，存量面积为2274.49万平米；新增供应量为123695套，供应面积为1432.91万平米。

2011年初北京商品房市场存量为141439套，存量面积为2240.15万平米；新增供应量为111162套，供应面积为1363.74万平米。

截至2012年初北京商品房市场存量为168578套，存量面积为2555.01万平米。

存量情况达到近三年最高值。

2)北京商品房市场成交情况分析2010年北京商品房市场成交量为119863 套，成交面积为1463.74万平米，成交均价为20834元/平米。

2011年商品房市场成交量为85865套，成交面积为1071.58万平米，成交均价为22461元/平米。

成交量、成交面积与2010年相比均下跌28%，成交均价同比上升8%。

从商品房成交特征分析，面积在50-150平米之间商品房成交量占比为70%，成交均价在12000-30000元/平米之间商品房成交量占比为65%，为市场成交主力。

3.北京住宅市场供求情况1)北京住宅市场供给情况分析2010年初北京商品住宅市场存量为93377套，存量面积为1140.66万平米；新增供应量为114142套，供应面积为1217.52万平米。

2012年四季度及全年房地产市场报告

【城市】：全国【发布时间】：2013-01-25【报告类型】：市场报告【发布机构】：中房协.【关键词】：中房协,住宅成交,销售额稳定,竣工面积,房地产,房屋的施工面积,成交面积,房地产市场,住宅, .【内容摘要】：在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币政策等影响下，加上企业“以价换量”的策略，自住性需求不断保持释放，我国房地产市场从去年6月开始出现了回暖的迹象，之后市场不断向好发展。

土地购置面积、房屋新开工面积在绝对值负增长的情况下降幅收窄，房地产开发投资、房屋的施工面积、竣工面积增幅趋缓但仍保持一定增长，商品房销售面积和销售额稳定上升。

.报告内容：2012年第四季度及全年房地产市场研究报告(主报告稿)中国房地产研究会中国房地产业协会北京中房研协技术服务有限公司二零一三年一月二十四日前言2012年，是房地产调控政策常态化的一年，是既不放松，又不加码的一年。

但货币政策的走势对房地产市场的影响很大。

在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币政策等影响下，加上企业“以价换量”的策略，自住性需求不断保持释放，我国房地产市场从去年6月开始出现了回暖的迹象，之后市场不断向好发展。

房地产开发投资增速放缓符合国家经济转型发展的要求且与国家GDP增速放缓相一致。

商品房销售面积突破11亿平方米、商品房销售金额突破6万亿元，创出了历史新高。

房地产市场的需求总体依然旺盛，新建商品住宅销售主体依然是期房销售。

与此相比，土地购置面积和房屋新开工面积同比分别下降了19.5%和7.3%。

因此，增加普通住房用地和普通商品房的有效供应，依然是关系到房地产市场持续健康发展的重要问题。

房地产市场是发展不平衡的市场。

开发投资、销售面积、销售价格等在不同地区(东中西部)之间，在不同城市(一、二线和三、四线城市)之间，在不同企业(大型品牌房地产企业和中小房地产企业)之间，差异性明显存在。

2012年最新全国房地产市场总体形势分析

2012年最新全国房地产市场总体形势分析从2010年年底开始，中国房地产市场开始调整，2011年以来下行速度加快，下滑幅度加大，随之房地产价格也开始回落。

从区域上讲，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。

总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。

接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。

第一个指标是“国房景气指数”，它反应的是行业景气度，尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。

由下图可知，2009年11月达到高点，其后一路下滑，2011年10月份为99。

68，比9月份回落1。

47点，比2010年同期回落6。

06点，步入不景气区间。

前三季度，全国完成房地产开发投资21278亿元，同比增长26。

5%，相比2009年31。

8%的增幅，明显回落。

住宅完成投资15508亿元，增长28。

7%。

其中，经济适用住房投资638亿元，增长19。

9%，说明很多地政府依然没有开足马力推进住房保障建设。

全国房地产开发企业完成土地开发面积1。

79亿平方米，同比下降1。

6%。

前三季度，全国房屋施工面积24。

04亿平方米，增长20。

3%，比2009年的21。

5%稍稍回落。

其中，住宅施工面积19。

07亿平方米，增长21。

2%；办公楼施工面积8150万平方米，增长8。

3%，比2007年的12。

5%明显回落；商业营业用房施工面积25026万平方米，增长12%。

截止到9月末，全国商品房空置面积为1。

3亿平方米，同比增长10。

2%。

其中，空置商品住宅6641万平方米，增长14。

1%。

这是非常值得担心的一个指标，空置房面积的明显增长，意味着滞销房屋增加，企业资金回笼影响较大。

第二个重要指标是全国70个大中城市房屋销售价格指数。

由于我国的房地产销售均价与房屋成交结构关系较大，不能较好的反应房价短期演变轨迹。

而拿这一房价指数做分析，更能反映房价真实走势。

///以月度房价同比涨幅来看，2010年1月达到高点，同比2010年1月增长11。

2012年我国房地产业走势预判

2012年我国房地产业走势预判[导读]北京中原市场研究部统计显示，截止1月7日，2011年开始限购的全国46个大中城市，在2012年第一周仍然维持着之前的政策力度。

虽然未有继续加强力度的城市，但是也没有一个城市放宽政策。

重点城市北京、上海、广州、深圳、等地已经相继明确表态将在今年继续执行住房限购政策，给市场释放出明确信号。

中国银行在2011年12月31日发布的《2012年一季度宏观经济金融展望报告》称，房地产市场调整还将延续，预计2012年房价仍将持续缓慢回落，全年销售量跌幅约为15%，将呈现“前低后高”的震荡趋势。

毫无疑问，楼市调控正在考验决策者的智慧，持续调控是否会令中国经济跌入“硬着陆”深渊、保障房能否力挽狂澜、限购令何时全身而退等疑问，都会在2012年初见端倪。

随着中央继续对房地产市场进行政策调控和大规模建设保障性住房，我国楼市正逐步开始回归理性。

面对房地产行业“暴利时代”的终结，专家认为，房产企业将开始分化，小型企业应逐步退出。

随着中央继续对房地产市场进行政策调控和大规模建设保障性住房，我国楼市正逐步开始回归理性。

面对房地产行业“暴利时代”的终结，专家认为，房产企业将开始分化，小型企业应逐步退出，大、中型企业则应着眼于复合型地产以及提升房产品质、质量和服务水平等，通过转型升级、提高行业竞争力来渡过“寒冬”。

一、2011年政策回顾时间部门政策名称主要内容2011年1月14日央行人民币存款准备金率决定从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

存款准备金率下调各大银行房贷却未现松动2011年1月17日银监会房贷政策召开2011年工作会议，会议指出，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。

继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。

规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。

2012年上半年房地产业发展预判

２１半年０年上２
资金来源受限。预售资金是企业资金来源中其他资金 ”的主要组成部
分．限购、限贷导致投资投机购房基
本消失白住及改善需求也受到部分

房地产业发晨预判
文／回建强
影响。从整体市场环境看，２１年较０２２１年要悲观一些，但资金来源绝对０１
全国人大五次会议《府工作报告》的保障。政发投资占全社会固定资产投资比重为０３０２第二，限购等因素未除导致企业２．％。２１年上半年，房地产投资
中指出，要坚持综合施策，合理运用
２０Ａｐｉ２１ｒ０２ｌ
预期增速大幅回调，但绝对投资额不公顷．计划落实率为６．％。其中上排。在调低保障房开工任务的同时，２３
投资预计完成７０００亿元，占房地产投４％。２１年预计土地供应计划为２度。２０２Ｏ资比重预计为２％：２２房地产投资占万公顷左右。预计实际落实率会达到
１％左右。８（）土地市场难现回暖，土地购三
０固定资产投资比重预计有所下降，为６％。假设土地供应节奏不变上半置面积同比增幅将回落
３％左右利用外资小幅回落，占比９
１左右ｉ％其他资金保持稳定，占比
４％左右。２
主要依据是：上半年．特别是一
季度．商业银行可贷资金增加，对保障房建设的贷款力度会适度加大过
去两年的信托、私募等资金来源形成

中原地产：2012年中国房地产发展前景预判

Halifax季调房价指数(月率)
-2%
-3% -4% -5% -6% -7%
1%
0% -1% -2% -3% 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 2008 2009 2010 2011
失业率
6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 1 3 5 7 2008 9 11 1 3 5 7 2009 9 11 1 3 5 7 2010 9 11 1 3 5 7 9 2011 2%
新屋开工年率
失业率
6% 5% 4% 1.00% 3% 0.00% 2% 1% 0% 1 3 5 7 2008 9 11 1 3 5 7 2009 9 11 1 3 5 7 2010 9 11 1 3 5 7 9 -3.00% 2011 -1.00% -2.00% 3.00% 2.00%
全国消费者物价指数(年率)
1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 2008 2009 2010 2011
外部经济环境及前景预测
全球经济增长将长期处于低谷，新一轮量化宽松政策可能启动
IMF在9月份发布的《世界经济展望》中下调了全球和大多数国家的经济增长预测。预计2011年和2012年全球GDP增长均4%。
基调：严厉打压„„ 7.12国务院常务会议“二三线城市”也要限购 7.26“新版沪四条”发布，再次紧缩限购令 8.2“四大行”叫停房地产信托业务 8.16住建部二三线城市限购标准出炉 8.29江苏台州领衔率先出台二三线城市限购令 8.30央行推行存款准备金新规 9月浙江台州、衢州限购令出台 10月佛山限购令松绑朝令夕改 11月初中山出台限价令 12 „...

2012年中国楼市前瞻

2012年中国楼市前瞻预见2012，楼市矩阵梯次绵延核心提示：纵观地产现实，目标很明确——建立商品房和保障房双轨制市场，让商品住宅价格回到一个理性高度，可实现这一和谐大目标的现成道路是不存在的，各家房企只能面对现实，积极调整，“踌躇”前进。

见未来的地产市场走势从根本上取决于中央调控政策与购房者的心理预期。

正处于激烈博弈状态的楼市２０１２年会遭遇到什么样的市场？房企将如何调整行进的步伐？1.严厉调控、资金收紧合力调房价住建部日前知会各地方政府称，限购政策到期之后需进行延续。

某资深政策研究人士表示，房地产市场的调整趋势已经确立，政府不会放松房地产的相关政策，维持紧缩依然是未来主调。

调控的时间也将持续半年到１年甚至更长时间。

如果在现阶段这一敏感期国家放松政策，将会引发更加严重的社会问题。

在此起彼伏的严控信号发出的同时，市场也传来难得的“利好”——存款准备金率三年来首降。

不少地产业者奋力揣摩这一消息，企图推理出暗含的政策松绑意味。

但令其失望的是，此次调低存款准备金率对于地产行业的影响多是精神层面上的，在物质层面上，推动甚微。

据统计，从今年10月开始，全国70个大中城市房价进入下行通道。

接受采访的大多数业内人士相信，这样一种下行趋势将贯穿2012年，各大开发商在明年将会以更理性的定价、更积极的让利作为主要策略来吸引购买力。

中华全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生表示，2012年房地产行业资金链紧张已经成定局。

目前商品住宅的销售可谓举步维艰，国内各城市的住房库存量日渐攀升，日趋收紧的资金链压力和空前巨大库存压力扛在各家开发商肩头。

如何做好资金加法题和存量减法题，弱市跑量，回笼资金将成为2012年的关键词。

数据显示，截至11月底，北上广深４城市的一手住宅可售数量分别为12.53万套、6.58万套、5.2万套及2.58万套。

4城市在弱市中的消化库存能力明显减弱，只能相当于牛市消化速度的一半甚至更少，据预测，4座城市的库存消化期分别为22个月、8个月、13个月和12个月。

2012年(年中)全国房地产市场形势分析

2012年（年中）全国房地产市场形势分析2012.7全国房地产市场形势分析一、上半年全国市场分析1．政策：各地“微调”政策持续出台公积金放松为主流2012年上半年房地产市场“调控”政策始终贯穿其中，中央严格执行去年的限购、差别化信贷和税收等多重政策。

为巩固房地产调控成果，温家宝总理在各种场合多次指出“坚决抑制不合理需求，要稳定和严格实施房地产调控政策”。

但中央政府主要打压的是不合理需求，而首次置业的合理购房需求则一直受到政府的支持和鼓励，通过两次下调存准率、三年半来首次降息、公积金贷款利率下调等措施刺激刚需客户，带动第二季度楼市成交量的稳步上升，支撑着2012年全国楼市出现了回暖的迹象。

同时各地政府“微调”政策持续不断，据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，自2011年下半年以来进行微调的城市近40个，除了佛山、芜湖、河南、上海、成都等涉及限购条件放松被叫停之外，其他都闯关成功。

闯关通过主要表现“调公积金贷款限额、给予税费优惠、放宽普通住房”等方面，其中对公积金政策松绑成为地方政府“政策微调“主流。

2．成交：政策支持刚需入市上半年全国楼市先抑后扬强劲复苏2012年1-2 月，受前期调控政策及春节的双重影响，成交量跌至近年来低位。

但3 月份以后，政策环境出现了明显变化。

虽然限购、限贷这两大调控主基调仍未放松，但是对房地产影响较大的信贷政策方面出现了较大的松动。

一方面，通过三次下调存款准备金率和一次降息后，银行的流动性大为改善，去年下半年出现的房贷额度紧张情况全面缓解；另一方面政府加大了对首套住房的支持力度，首套房贷款利率从略有上浮向9 折甚至是85 折转变，这两个变化对购房需求的支撑作用立竿见影。

此外，从地方层面来看，为市场“松绑”的意愿更为迫切，各地陆续出台微调政策，再加上 “降价走量”等促销策略，刺激各地刚需客户大规模入市，支撑全国楼市走出1-2月的淡季，迎来3月小阳春，4月虽有些倒春寒，但其后“红五月”接力，最后更是有“热六月”接棒，2012年上半年楼市由冷转暖，众多城市都走出了火爆行情。

对国内2012年房地产行情的预测

对国内2012年房地产行情的预测本文将从多个角度，以2010年房地产宏观调控的政策逻辑为切入点，系统性地阐述国内房地产行业的内生发展机制，并据此推测2012年该行业的运行轨迹以及可能的政策发力点。

首先，我们必须要理顺这次前所未有的严厉的房地产调控政策的初衷。

一、出于控通胀的考量。

这是一个关系社会稳定的政治命题。

中国的最大政治就是稳定，稳定压倒一切，尤其对2012年换届前的局势必须采取高压措施，防范一切滋生乱象的可能。

我国改革开放之后，历史上出现过三次比较严重的通货膨胀，第一次发生在1985年左右，通胀率官方数据在9%左右；第二次在1987—1989年期间，通胀率突破两位数；第三次发生在90年代中期，通胀率突破20%。

以史为鉴，历届高层解决这三次通货膨胀的有效也是共同选择就是降低经济发展速度，大量叫停或者延缓投资项目的上马。

此次对通胀的解决方案概莫能外，必须以降低经济发展速度的方式创造有利于抑制通胀率的宏观背景，而房地产行业对总需求的拉动作用是非常明显的，通过对房地产投资的抑制，缓解国内通胀意义重大。

特别要着重说明的一点是，我们也要考虑到此轮通胀又有别于历史上的前三次通胀行情，因为此次既有成本推动的成分（主要是刘易斯拐点的出现，中国人口红利接近尾声，农村富余劳动力的转移在既有体制下已经告罄，各地人力成本的提升现象显著——2010年全国有30个省份和地区提高了劳动者最低工资标准，平均涨幅为22.8%；2011年全国有24个省份和地区提高了劳动者最低工资标准，平均涨幅为22%；估计这个趋势在2012年仍将继续），又有弱势美元和国外主要经济体增长乏力大背景下造就的输入型通货膨胀。

所以政策一方面用行政手段，诸如限贷、限购的措施，迫使房地产投资对总需求的强烈拉动作用，以货币在该行业中流转速度降低的方式，最终体现在对通胀率的压制上——在货币总量无法主动收缩的前提下（主要是外汇占款的影响），降低货币流通速度同样能起到抑制通货膨胀的作用，股市的逆向扩容于此异曲同工。

2012年楼市预测

各房地产机构、媒体及开发商对2012年楼市预测报告共识是：政策的调整或持续将决定市场走势一：机构预测伟业顾问：行业或面临大规模洗牌2011年一线城市成交量与平均房价持续下滑，严厉的调控政策已使整个楼市进入相对漫长的调整期。

当前房地产开发投资额、房屋施工面积、新开工面积三项依然处于历史高位，行业投资量保持稳定，主要是源于前两年土地放量的惯性和最近大量保障房的开工。

调控政策的影响已传导至融资、投资、开发等诸多环节。

未来，住宅市场将会步入“双轨制”，随着住房供应结构的变化，加之政策环境的影响，房地产业可能会面临大规模行业洗牌。

中原地产市场部总监张大伟：近十年商品房住宅市场最冷清的一年目前全国房价下跌已逐步形成共识，房价拐点明确。

开发商降价力度提升，超过20%的实质性降价不断涌现；但成交面积依然低位徘徊，购房者的观望情绪愈发明显。

预计从12月份开始的6至12个月内，房价还有可能有10-20个点的下调，部分之前已经明显下调的区域甚至可能继续下跌。

2012年楼市有可能成为近十年商品房住宅市场最冷清的一年。

世联地产陈劲松：2012上半年房价触底决不会大反弹1、2012年不是2009年，没有超级大反弹；2、房地产市场会在上半年完成寻底过程，下半年放量成交；3、土地价格会向下松动，全年维持低位；4、顶替限购的政策还在试点，但部分房价大幅下降城市会取消限购；5、行业整合年。

思源经纪：明年下半年市场或逐步稳定2011年调控的最大贡献是把游资和投机分子挤了出去，让房地产市场能够健康发展。

但调控的一些负面作用也逐渐显现：比如刚性需求被连续五年纳税证明所限制，同时改善型的需求也受到抑制。

2012年房地产总体市场将更加健康，下半年或将逐步稳定。

这一方面因为国家调控已初显成效，未来国家经济调整方向已从“抑通胀”转变为“保平稳”，政府不允许房价出现暴涨暴跌；另一方面，土地供应面积有所收缩，未来供需明显失衡的可能性不大，房地产市场出现大幅波动的概率较小。

我国房地产市场走势预测

我国房地产市场走势预测提示：综合上述因素，我们对2012年房地产市场形势作出如下判断：房地产市场需求保持小幅增加。

从人口结构和城镇化进程的角度来看，我国目前住房市场仍存在较大的刚性需求和改善性需求，在限购、限贷等调控政策作用下，预计2012年商品房销售面积将保持小幅增加。

内容提示：综合上述因素，我们对2012年房地产市场形势作出如下判断：房地产市场需求保持小幅增加。

（一）2012年房地产市场走势的影响因素2012年房地产市场走势的主要影响因素包括：第一，经济增长存在下行压力。

2011年以来，我国经济增速逐季回落，预计全年经济增速将比上年下降约1个百分点。

2012年，我国经济增长下行压力和物价上涨压力并存，且经济发展面临的外部环境更为复杂。

多数机构预测，2012年中国经济增速在8.5%左右，将继续2011年的回落态势，根据经济周期与房地产周期的关系，经济增速的放缓将减小房地产市场上行压力。

2012-2016年中国房地产中介行业调研及投资前景预测报告第二，房地产调控政策继续从紧。

中央经济工作会议明确2012年房地产市场政策方向为“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”。

预计2012年限购、限贷、政府问责等行政调控手段仍将继续，房地产市场景气难以出现大幅回升。

第三，利率水平仍处于低位。

虽然2011年以来，央行已进行三次加息，但目前一年期存款利率仍处在3.5%的较低水平，负利率状况仍然存在。

从国际经验来看，较低的利率水平将带来资产价格上涨压力。

第四，市场供应量减少。

随着市场交易量的减少和开发企业库存量的增加，2 0 1 1 年下半年以来开发企业土地购置面积和商品房新开工量明显放缓，这将导致2012年市场供应量的减少，进而带来房价上行压力。

2012年房地产市场表现形势及预期

抑制部分成交，同时，为备戓“金九银十”，开发商推盘积极性降低，另一方面有效贩
房需求减少，导致多城市成交回落。今年成交主要是围绕刚性需求，是结构性推高，刚性需求支撑了整个市场。
重点城市表现——小结
贩房者入市意愿增强，市场回暖趋势明确。
一线城市前三季度楼市成交量总体呈上升趋势；二线城市成交量上半年
房地产开収投资增速逐步放缓幵趋于稳定
单位：% 40 30 20 10 0 1-10 1-11 11,1-7 1-12 12,1-2
近一年全国房产开収投资同比增速
27.8
33.6 33.2 32 31.1 29.9 27.9
今年以来，房产开发投资增速逐
23.5 18.7 18.5 16.6 15.4 15.6 15.4
在调控政策丌放松的情冴下，市场整体局面趋亍稳定。各项数据表明，房地产企
业绊营状冴最差的时期戒已过去。
一级市场表现——土地供需
土地市场整体偏冷，推出量和成交量较去年均明显下降，但三季度有所回升
土地推出量和成交量同比均为负增长，受调控政策影响，土地市场整体低迷。迚入三季度，地方政府加大了推地力度，部分龙头企业加快拿地节奏，成交量环比升高，成交土地以高性价比土地储备为主。
对危机的政策空间有限；
新兴绊济体面临结构调整厈力，绊济
减速超过预期。
全球通胀水平可能再次回升。
国际货币基金组织（IMF）亍10月9日发布最新版《丐界绊济展望报告》，迚一步下调今明两年全球绊济增长预期，显示国际货币基金组织对全球绊济前景走势趋亍悲观。
国际形势——近期各国动态
• 欧洲银行将重启购买欧元区成员国国债计划——旨在压低西班牙和意大利等重债国成本，防止债务危机进一步急速蔓延。

[易居]2012年我国房地产市场趋势判断

2012年我国房地产市场趋势判断一、政策趋势1、2012年宏观经济政策有望结构性放松从12月召开的中央经济工作会议来看，2012年全国将“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性”。

这也就意味着，2012年全国将延续2011年的财政和货币政策，但是在政策执行方面将有所不同。

货币政策方面：2011年货币政策全面从紧，前三季度加息、上调存款准备金率和紧缩信贷等各类手段频频使用。

而2012年货币政策将有望定向放松，从11月底央行三年来首次下调存款准备金率就可以看出，货币政策已经转向，预计在经济增长放缓和通胀缓解的情况下，2012年存款准备金率将有数次下调的空间，基准利率也有望下调，从而步入降息通道，货币政策将由全面从紧转为定向放松。

财政政策方面：10月份国务院常务工作会议研究制定了小型和微型企业发展的财税优惠政策：提高小型微型企业增值税和营业税起征点，将小型微利企业减半征收企业所得税政策，延长至2015年底，并扩大范围；12月25日，财政部部长谢旭人阐释了2012年结构性减税的四条路径：降进口关税、减小微企业税负、扩营业税改增值税范围和推资源税改革。

由此可见，2012年财政政策将更加积极有效。

2、2012年房地产调控政策整体上继续从紧1）继续推进保障性安居工程建设，更加注重管理与完善制度2012年中央经济工作会议中提出：继续加大对保障性住房的投入，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、就业职工、农民工住房困难。

住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上表示：2012年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上，采取有效措施，确保资金和土地落实。

严把规划设计、建材供应、施工和竣工验收关，确保工程质量。

完善准入分配机制，加强使用退出管理。

认真抓好保障性住房小区的水、电、路、气及公共交通等基础设施的配套建设。

2012年房地产运行形势分析及展望

从狂飙突进转入常态发展轨道——2012年房地产市场形势分析注：这是2012年1月17日在中信地产井冈山公司的演讲，因此时国家统计局的有关数据还未出来，故部分数据有待修正。

另外文中有些图表无法显示，请谅。

从狂飙突进转入常态发展轨道——2012年房地产市场形势分析主讲人刘湖北影响房地产市场形势走势的因素包括：宏观经济走势、政策环境变化、市场供求状况和企业资金压力。

一、宏观经济走势：复杂多变，稳中求进我们必须跳出房地产来看我们整体宏观经济走势是怎样的，宏观经济政策的基本取向是什么。

1、全球经济形势：复杂多变，前景低迷当前，随着欧洲主权债务危机的蔓延和美国经济陷入高失业、高负债的困境，世界经济前景低迷。

2011年12月，联合国经济与社会事务部发布《2012年世界经济形势与展望》将其对2012年世界增长的预期削减为2.6%；欧洲央行也宣布，预测明年欧元区区内生产总值将介于下降0.4%到增长1.0%之间——世界经济前景充满诸多不确定性。

从已公布的数字看：美国，经济虽然有所恢复，但失业率居高不下，让人充满疑虑；欧元区，此起彼伏的欧债危机使欧洲大陆愁雾惨淡。

2012年1月13日国际评级机构标普公司下调了法国、奥地利、意大利、西班牙、葡萄牙、塞浦路斯、马耳他、斯洛伐克和斯洛文尼亚等9个欧元区国家主权信用等级，称欧元区目前所出台的政策仍不足以遏制主权债务危机的进一步蔓延。

此举虽在各界预料之中，但依然给挣扎于欧债危机的各国带来重重一击；日本，2011年已连续3个季度负增长。

受此影响，一些新兴经济体增速也有所放缓。

2、国内经济形势：增速下调，运行平稳所幸的是，面对复杂多变的全球经济形势，在人民币升值、外汇缩水、出口下行等压力不断增强的环境下，中国经济依然保持了较快增长，总体经济运行平稳。

1）GDP仍然保持较高的增长。

2011年前三季度GDP增速分别为9.7%、9.5%、9.1%，预计四季度GDP增速约为8.6%。

如此全年增长仍可高达9.2%（2011年全年按可比价格计算，预计GDP总量为434597亿元），增速仍然位居世界领先位置。

2012年房地产行业形势分析

2012年房地产行业形势分析一、房地产政策调整2012年国家对房地产业政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，将其房地产业健康发展。

1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策；3、一线城市征收房地产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；4、国家按区域性调整政策性商品房政策；5、下半年对商品房的金融政策将适度调整；6、下半年对商品房的管理政策也会适度调整，调整幅度不会太大。

二、土地供应量走势土地供应量走势为：2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。

对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。

呈现商品住房有钱也无地的局面；三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。

对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。

三、房地产资金走势对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。

主要原因是以下五个问题造成的：1、由于相互制约的税收政策与金融政策调整不到位；2.连续出台的金融政策没有达到预期，反而拉高了CPI,CPI回落缓慢；3、区域性产业结构趋同化现象没有进行合理调整，政府需构建防范经济泡沫风险围墙；4、保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品全额由中央财政与地方财政支付，由于这两年公民福利年年超标，直接影响国家财政预算的总盘子；5、仍然要利用房地产把过快的GDP拉下来，维持到国家理想经济目标。

四、保障性住房走势国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来，参加保障性住房建设。

同时加强对保障性住房建设监管，加强对保障性住房使用监管。

保障性住房建设资与使用管理资金将以地方财政府公共产品指令性任务按年度分配，纳入中央与地方政府年度财政预算。

一线城市：第一批廉租房与公租房陆续到位，第二批廉租房与公租房开建；二线城市：第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售，用来保障资金回笼。

2012年中国房地产业发展情况(最新版)

2012年中国房地产业发展情况（完整版）一、概况（一）总体情况：房地产行业在震荡中企稳回升1.行业全面回稳整体上看，2012年的房地产市场呈现出向死而生的过程。

如果说2010-2011年是本轮房地产调控的第一阶段，期间行业政策面持续收紧，市场交易量持续萎缩，一二线城市房价持续回调，而进入2012年以来，调控其实逐渐进入了第二阶段，由于前期调控成效基本得到了中央层面的肯定，加上房地产市场持续低迷给地方政府财政所带来的巨大压力，我们看到行业基本面在2012年之后明显出现好转，市场交易量逐渐恢复，房地产企业压力逐渐减轻，甚至房价也正逐渐企稳回升，总结来看，2012年无疑成为了行业全面回稳的一年。

2.销售额普超2012年虽然宏观经济政策没有调头放松，但长期的平稳过后，下半年整个房地产市场进入了以消费持续回归市场为特点的“后调控时代”，在此种大环境的推动下，2011年楼市的惨淡不见了，反而出现销售金额同比“普涨”、年度目标“普超”的现象，这并不让人意外。

2012年年初，房企高层还在为当年的销售目标头疼，当时即使是大型房企的高层也没想到4月份以后楼市出现的回暖会一直延续至年末，甚至楼市年末还出现翘尾行情。

3.行业利润率明显降低虽然标杆房企的销售业绩全线飘红，但行业利润率却明显降低。

今年以来企业去利润化已成为行业的主基调。

随着政府对房地产行业的调控持续加压，整个行业的利润水平逐渐回落，未来继续回调的趋势已经确立。

以标杆房企发布的半年报和三季报的销售净利润率作为其2012年的销售净利润参考，通过数据对比可以看到，自2007年以来，标杆房企的销售净利率呈现明显下滑趋势，已从2007年的24%下滑到2012年的18%。

从典型企业的利润率来看，多数企业的盈利能力下降，仅中海、华润等少数几家央企仍然保持增长。

4.房企开始谋求转型，通过多元化业态规避风险2012年上半年房企“以价换量”已经导致利润率状况持续恶化，因此不少房企开始谋求转型，通过养老地产、商业地产、产业地产等多元化业态来规避未来住宅市场的风险。

2012年-楼市预测

2012年：楼市在稳定中缓行文∕陈涛2011年快要过去，2012年即将来临，又到盘点中国楼市之时。

那么，2011年有些什么值得可圈可点之处？2012年又有哪些值得期待之处呢？回顾过去的2011年，中国楼市基本上可用“限”与“跌”两字来概括。

你看，整个中国楼市都处在“限”之中，“限购”“限贷”“限外”“限价”等等，从一线城市“限”到二三线城市，从限制成交到限制成交价格，从限制二三多套房的贷款到限制首套房的贷款，不一而足。

在如此多的“限”字政策之后，中国楼市终于出现了调控的效果，下半年多地房价出现了普遍下跌，涨了多年的房价终于出现了明显松动。

据有关专家预计，中国楼市的“拐点”已经出现，2011年下半年或者是2012年全国就会出现20%至50%的房价跌幅，全民买得起房的时代即将到来！不过，我在这里要说一句理智一点的话：不要说此轮房地产调控能不能达到全国20%至50%的房价跌幅，即使是房价调整的幅度达到人们预期的20%至50%，那也达不到全国人们都买得起商品房的条件。

因为商品房本就不是人人能够拥有的，也不应该是人人所能够拥有的。

展望2012年，中国楼市基本上能用“调”与“稳”两字来概括。

一、房地产调控不会放松2012年中国房地产调控政策不会放松，这是一条基本的原则。

因为经过多年的调控，其效果也初步显现，更容不得有丝毫的松动。

如果政策松动，将会使调控功亏一篑。

那么，将会引起房价再次反弹甚至上涨，就不仅仅是房地产业的灾难，更会是整个中国经济的灾难。

二、房价会有结构性调整2012年房价会有下跌，但不是“一刀切”的全面下跌，也不是所有城市的所有楼盘都会下跌，也不是所有类型所有房价都会下跌，而应该是部分涨幅较多的城市部分涨幅过大的楼盘下跌，应该是结构性的调整与下跌。

在全国房价统计角度来看，2012年均价会有5%以内的跌幅。

虽然我不喜欢用全国房价平均值来表达，但是目前没有能力也没有办法以其它指标来代替。

三、“限”政策会有适当的微调2012年调控政策执行过程中，会更加细化与具体，会有区别地施行，会有针对性地对待，会避免“一刀切”的做法。

2012年上半年房地产业发展预判

∙【城市】：全国∙【发布时间】：2012-03-23∙【报告类型】：市场报告∙【发布机构】：中房研协∙【关键词】：开发企业,房地产业,发展预判∙【内容摘要】： 2011年上半年，房地产开发投资完成26250.45亿元，同比增长32.9%，全年实现了28%左右的增幅。

这得益于保障性安居工程投资的加大，同时已开工项目的后续投资也保持了相当大的规模，使得房地产开发投资保持高位增长。

另外，保障房投资占房地产开发投资的比重为21%，房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为20.3%。

报告内容：2012年上半年房地产业发展预判预判一：开发企业完成投资预计增长20%左右2011年上半年，房地产开发投资完成26250.45亿元，同比增长32.9%，全年实现了28%左右的增幅。

这得益于保障性安居工程投资的加大，同时已开工项目的后续投资也保持了相当大的规模，使得房地产开发投资保持高位增长。

另外，保障房投资占房地产开发投资的比重为21%，房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为20.3%。

2012年上半年，房地产投资预期增速大幅回调，但绝对投资额不会出现负增长，预计投资额为31500亿元，同比增长20%左右。

保障房投资预计完成7000亿元，占房地产投资比重预计为22.2%；房地产投资占固定资产投资比重预计有所下降，为18%左右。

依据一：货币政策微调。

2011年四季度房地产开发投资达到1.75万亿，是全年季度投资的第二高点。

考虑到季节性因素，2012年一季度房地产投资将大幅低于2011年第四季度，但由于货币政策正在进行“适调微调”，第二季度，企业投资资金来源有所缓解。

近期央行已经进行降低存款准备金率及央票回购操作，银行可贷资金增加，同时国家明确商业银行对客户首套房贷款利率应低于基准利率，有利于企业项目资金回笼。

依据二：保障性安居工程继续大规模投资。

建设部已经明确2012年保障性安居工程新开工任务为700万套，加上2011年及2010年结转保障房施工面积1100万套左右，2012年合并开工在建套数为1800万套。

2012房地产形势

房地产行情政策分析2012年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。

由于上年度对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期、保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前，城镇住房刚性需求根本不会逆转，房地产业也绝对不会崩盘，商品房开发商确实难，商品房价格涨也难，降也难。

保障性住房批量上市那一天，就是房地产业政策松动的光环，要等到下半年。

2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP走势的杠杆之一。

一、2011年房地产市场总结2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现；始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。

1、商品房：限购、限价、限贷等行政手段加码，税收、利率等经济手段跟进，调控政策全面升级。

年初，“国八条”中明确提出限购条件，并指定必须限购的城市，将2010年“国十条”和“9.29新政”的限购要求具体化、严格化，限购范围扩大至40多个城市，限制标准严厉程度大大提高。

7月“国务院常务会议”又将限购范围扩大到地级县级城市，限购城市进一步扩大至近50个城市。

价格方面，中央规定商品房明码标价防止房地产企业坐地起价，要求各地制定房价控制目标，并以问责制确保地方政府执行力度，地方“限价令”陆续出台。

2、首套、二套贷款门槛提高，三套停贷，各类需求均受到一定抑制。

从2010年1月“国十一条”到2011年1月“国八条”，首套房贷款首付比例全面调到30%及以上；二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1 倍；三套及以上住房暂停发放贷款；不能提供1 年以上当地纳税或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。