商场招商的七项基本原则

商场招商的七项基本原则-----原则一：业态比例分配原则

招商既是商场建设的“果”，也是运营成败的“因”。这种复杂的“因果关系”，决定了招商在商业地产开发运营全流程中的重要作用。在商场的招商过程中，要遵循招商的一些基本原则。

商场招商应当具有计划性，具有宏观指导性，概而言之，就是招商应当遵循业态比例分配原则。

所谓业态比例分配原则就是指商场应当根据自身的经营规划确定每一种商业业态在商场中的分布和分配比例情况。如美食、娱乐、服饰等经营业态，应当在各个楼层、各个商场的分区、以及整个商场中的分布状况和面积比例。每一栋商业建筑处于不同的市场环境之中，面对不同的竞争状况，具有不同的建筑格局和使用状况。正因为这种个体的差异性，使得每一栋商业建筑都具有不同的招商需求。在世界各地，购物中心根据经营类型区分有娱乐型购物中心、美食型购物中心等多种类型，这就决定了购物中心的业态分配比例必须经过充分考虑。

1、正佳广场的[52：30：18] 的业态分配比例

2004年开业的正佳广场在招商规划中曾经有[52：30：18]黄金分配比例的指导原则，这个指导原则是华南理工大学工商管理学院的专家们经过对国外、国内一些成功的购物中心进行统计分析之后，得出的一个具有指导意义的标准——[52：30：18]，即[商业：娱乐：餐饮=52：30：18]。

这个黄金分配比例原则就是：假定一个购物中心的商业建筑总面积为10000平方米，则用于商业经营的面积应当为5200平方米，娱乐配套面积应当为3000平方米，餐饮美食面积应当为1800平方米。这个数据是经过对众多成功的购物中心的各种业态所占面积进行统计分析后得出来的。他们认为[商业：娱乐：餐饮=52：30：18]的购物中心是最适宜经营的，经营业绩最好，开业和运营也最容易取得成功。这个结论曾经在国内的商业建筑领域内引起了较大的争论。

有关的商业专家指出[52：30：18]的分割比例并不科学，原因在于这一统计数据是从北美、欧洲、日本的城市及我国的台北和香港的购物中心统计出来的。在这些统计素材当中，美国的购物中心由于面积庞大，大多数位于郊区，土地成本低廉，娱乐配套普遍面积比较大。日本东京、中国香港和中国台北地区的购物中心大多数位于城市中心，土地成本高昂，娱乐配套面积比较有限。不同的国家、不同的城市、不同的购物中心之间存在着较大的差异，因此这样的指导原则并不具有普遍的应用指导性。

2、华南MALL[43：27：20：3：3：4]业态分配比例

广东东莞华南MALL总占地面积43万平方米，建筑面积89万平方米，其中商业面积60万平方米，总投资额超过25亿元人民币，是中国最大规模的商业建筑群之一。 2002年10月华南MALL正式破土动工，2004年年底开业，2006年年底以20亿元的价格整体出售给北大方正集团。

华南MALL曾有欧倍德家居建材超市、天线宝宝、IMAX巨幕电影院，铜锣湾百货、阿玛百货等主力店进驻。华南MALL集旅游、文化、购物、休闲、娱乐、运动、美食、酒店于一体，以突出主题特色为原则，以水道为主线规划为七个特色主题区，成为早期中国郊区购物中心模式的开创者。

虽然华南MALL的首次商业运营至今以失败而告终，但华南MALL在招商过程中贯彻[43：27：20：3：3：4]的业态分配比例。相对于正佳广场购物[商业：娱乐：餐饮=52：30：18]的业态分配比例，华南MALL有自己的标准，分别是商业43%，餐饮27%，娱乐20%，文化展示3%，旅游酒店3%，健康休闲4%，这一标准对商业地产的招商同样具有较强的启发意义节。

3、上海虹桥购物乐园[25：23：18：18：9：4：3]业态分配比例

座落于吴中路虹井路的上海虹桥购物乐园总投资金额为15亿元。整个购物中心分6个楼面：虹桥购物乐园卖场楼层分布

负一楼为食品超市和建材家居大卖场；一楼为展览展销馆、专卖店等；二楼以百货零售为主，专门设立了女性服饰专卖街；三楼为家电通讯产品、音响电脑；四楼为书城、文化用品和家具家居用品；五楼为餐饮、娱乐、电影院；顶层为空中婚礼花园、儿童乐园、健美中心虹桥购物乐园卖场楼层分布。

虹桥购物乐园还建有2000个车位，是上海市目前停车位最多的大型购物中心之一。上海虹桥购物乐园为了使各种业态互相补充，实现共赢的目的，进行了详细的招商规划，其中百货的比例控制在25%，建材、家电、家具三大商品的比例在23%，文化、娱乐、休闲的比例在18%，餐饮的比例为18%，食品的比例为9%，展览展示区的比例为4%，社区服务的比例为3%。

由于商用物业具有较大的差异性，业态分配比例原则并无一个固定的标准，商用物业制定具体的业态分配比例应当参考同类型成功物业的业态分配状况，再根据本地的招商状况和消费状况制定项目的业态分配比例。

对于招商工作来说，首先必须要确定的是总体的指导思想。业态分配比例是招商过程中首先要高度重视的一个基本原则，是指导招商工作的出发点，否则就容易犯只见树木不见森林的错误。

节选自《商业地产招商经营管理指南》