上海2017年上半年房地产估价师《理论与方法》:房地产司法拍卖的需要考试题
2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及答案
2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题一、单项选择题(共35题)1.在评估房地产的市场价值时,错误的做法是()。
A.模拟房地产市场定价B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断参考答案:D参考解析:本题考查的是房地差估价的特点。
房地产估价不应是估价师的主管随意定价,而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为,在充分认识房地产价格形成机制和过程,深入调查房地产市场行情的基础上,通过科学的分析、测算和判断活动,把客观存在的房地产价值揭示出来。
参见教材6-7页。
2.政府因救灾需要而征用某房屋,半年后返还,下列项目中,不应作为补偿项目的是()。
A.征用期间导致房屋损毁的价值损失B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C.征用期间租赁经营损失D.征用期间市场上类似房地产的增值差价参考答案:D参考解析:本题考查的是房地产征收和征用的需要。
征用房地产不仅应给予使用上的补偿(补偿金额相当于租金),如果房地产被征用后损毁、灭失的,还应根据实际损失给予补偿。
例如,房地产被征用后损毁的,补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿;房地产被征用后灭失的,补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。
在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金,有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。
参见教材20页。
3. 下列房地产估价机构的行为中,错误的是()。
A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料,为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务参考解析:本题考查的是房地产估价职业道德。
上海2017年上半年房地产估价师《相关知识》:房地产拍卖的程序试题
上海2017年上半年房地产估价师《相关知识》:房地产拍卖的程序试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)1、某种商品的用途越多,其。
A:需求弹性越小B:需求弹性越大C:越缺乏弹性D:完全无弹性E:执行层的组织协调2、房地产开发项目所需的大部分资金是以()的方式筹集的。
A.房地产开发贷款B.房地产抵押贷款C.债务融资D.权益融资3、下列关于征收土地的表述中,正确的是__。
A.土地补偿费均为该土地被征收前三年平均年产值的6至10倍B.安置补助费只能发放给安置单位C.并非所有的征地都要支付青苗补偿费D.只有所征土地连续三年以上常年种菜,才须缴纳新菜地开发建设基金4、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种,两者的主要差异在于。
A:变动成本的设置B:销售收入的不同C:固定成本的设置D:平衡点的设置E:借款合同5、房屋征收评估中,若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或未盖章的,应当由见证,有关情况应当在评估报告中说明。
A:房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系第三人B:房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三人C:公证机关和无利害关系的第三人D:人民法院和无利害关系的第三人E:工业用地的监测点评估价格6、一般而言,如果商品的替代品数目越多,则该商品的需求。
A:越富有弹性B:需求弹性越小C:越缺乏弹性D:完全无弹性E:执行层的组织协调7、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡,总预算为400万元,估价时,建筑工程中的基础工程已完成,结构工程完成50%,设备安装工程尚未进行。
根据调查得知,基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%,该在建工程在估价时点的完工程度是。
A:30%B:45%C:65%D:75%E:工业用地的监测点评估价格8、下列不属于物业服务企业的权利的是。
上海2017年房地产估价师《理论与方法》:房地产税收的需要模拟试题
上海2017年房地产估价师《理论与方法》:房地产税收的需要模拟试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)1、某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。
该报告中有下列日期:估价作业日期2008年9月20日至26日,估价时点2008年9月23日,估价对象实地查看日期2008年9月22日至23日,估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。
据此判断该报告出具日期为__。
A.2008年9月20日B.2008年9月23日C.2008年9月26日D.2008年9月27日2、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元,假设在某报告期内的出租率为80%,所有承租人都能按时交纳租金,物业其他收入为2万元,则物业在该报告期的有效毛收入为万元.(2009年试题)A:22.0B:24.0C:25.6D:26.0E:借款合同3、按照目前我国土地登记制度的规定,属于集体土地的核发。
A:《国有土地所有证》B:《国有土地使用证》C:《集体土地所有证》D:《集体土地使用证》E:房地产估价机构必须加盖公章4、下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述,不正确的是__。
A.在投资机会研究阶段,投资估算的精确度为±20%,研究费用一般占总投资的0.5%~0.9%B.投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会C.特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇,将项目意向变为概略的投资建议,使投资者可据以决策D.投资机会研究的主要内容有:地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等5、适用于砌体结构建筑,如住宅、教学楼、办公楼等多层建筑。
2017年上海房地产估价师《制度与政策》:房地产相关法律考试试题
2017年上海房地产估价师《制度与政策》:房地产相关法律考试试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)1、__资料是调查的起点,其优点是成本低及可以立即使用。
A.一手B.二手C.原始D.基础2、估价对象土地2004年的纯收益为500万元,预计2005年到2009年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元,若2009年底将该土地转让,转让价格为4000万元,该类土地的报酬率为8%,土地使用权在2005年1月1日的价格为。
A:6866万元B:7161万元C:5010万元D:5510万元E:工业用地的监测点评估价格3、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的,现按要求补办了土地出让手续,出让年限为50年,已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元,现时重新购建价格为350万元,经济寿命为60年,残值率为3%,则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为万元。
A:61.84B:78.35C:84.88D:173.17E:工业用地的监测点评估价格4、拍卖的基本原则不包括__。
A.公开原则B.保留价原则C.公正原则D.公平原则5、设立地役权通常会使()。
A.供役地的价值下降B.需役地的价值下降C.供役地与需役地的价值都下降D.供役地与需役地的价值都上升6、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营,资本金为100万元.其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年,按年等额还款的抵押贷款。
如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元,则考虑还本付息(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为__。
A.10%C.14.18%D.42.55%7、物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定。
17年房地产估价师(房地产估价案例与分析)考试试卷
17年房地产估价师(房地产估价案例与分析)考试试卷本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)1、在政府授权开发企业负责实施土地开发时,由__负责筹措资金,办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。
A.政府部门B.建设部门C.房管部门D.开发企业2、由于出让计划不明确,对以抵押方式向土地储备机构发放贷款,贷款期限最长不得超过__年A.1B.2C.3D.53、评估甲别墅的市场价值,选取了乙别墅为可比实例,乙别墅的成交价格为8000元/㎡装修标准为1000元/㎡(甲别墅的装修标准为800元/㎡),因位置比甲别墅好,在同等条件下,单价比甲别墅高10%,若不考虑其他因素,则通过乙别墅求取的比准价格为元/㎡。
A:7020B:7091C:7380D:8580E:工业用地的监测点评估价格4、在房地产抵押估价中,应扣除的法定优先受偿款不包括。
(2009年试题)A:拖欠的建筑工程材料费B:拖欠的建筑工人工资C:抵押担保债权D:出租房屋租金E:执行层的组织协调5、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了工业用地出让最高年限为__年。
A.40B.50C.60D.706、下列贷款中,不属于房地产开发贷款的是。
A:土地购置贷款B:土地储备贷款C:土地开发贷款D:建设贷款E:借款合同7、关于房屋施工面积的说法,正确的是__。
A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积8、下列关于物业管理招投标,表述错误的是。
A:物业管理招投标是物业管理招标行为和物业管理投标行为的有机结合B:物业管理招投标包括物业管理招标和物业管理投标两部分C:物业管理招投标实质是一种直接选择行为D:通过招投标,物业管理供需主体在平等互利的基础上建立起一种新型的劳务商品关系E:执行层的组织协调9、全民所有制的土地被称为国家所有土地,其__由国务院代表国家行使。
2017年上海房地产经纪人:房地产拍卖知识考试试题
2017年上海房地产经纪人:房地产拍卖知识考试试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)1、下列各选项中,不属于征地补偿安置方案公告应包括内容的是。
A:被征收土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量,需要安置农业人口的数量B:城市人口具体安置途径C:地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式D:安置补助费的标准、数量、支付对象和方式E:权利型房地产投资信托2、楼宇智能化系统中的办公自动化的英文缩写是。
A:0AB:C:D:E:房地产经纪服务的外部社会环境不诚信3、写字楼项目销售过程中,注重维护、提前告知项目信息;增强物管服务意识是对的销售解决方案。
A:一期老业主B:海外客户C:本区域主流客户D:投资型客户E:工厂的生产设备4、一般情况下,购买物业的客户对目标市场有明确意向,特别是对有自住需求的客户来说,他对于目标物业有明确的要求。
A:房型和地理区域范围B:价格范围和房型C:购房的房型和楼层D:地理区域范围和价格范围E:工厂的生产设备5、关于《国有建设用地使用权出让合同》的履行的表述中,错误的是。
A:用地单位改变土地利用条件及用途,只需要取得市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意,变更或重新签订出让合同并相应调整地价款B:项目固定资产总投资、投资强度和开发投资总额应达到合同约定标准C:满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权D:超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费E:权利型房地产投资信托6、房地产租赁代理需要房地产经纪人具备扎实的专业知识,掌握丰富而翔实的市场信息及资料,特别是。
A:房源结构信息和客源信息B:客源信息和房源销售信息C:房源销售信息和客户基本资料D:房源租赁信息和客源信息E:工厂的生产设备7、根据分析制定出的行动对策中,的目的是努力使优势因素影响趋于最大,充分利用企业内部资源和能力,组合成企业核心竞争力,应对企业面临的外部威胁因素并使威胁影响趋于最小. A:对策B:对策C:对策D:对策E:工厂的生产设备8、关于房地产广告发布的说法,错误的是。
上海房地产估价师《理论与方法》:房地产征收征用的需要考试试题
上海房地产估价师《理论与方法》:房地产征收征用的需要考试试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)1、判定房地产投资风险因素发生的概率属于__阶段的工作。
A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策2、某城市小区内最近无房地产买卖资料,该小区内有一套建筑面积78㎡的住宅一套,但若租赁同样住宅需支付每月700元净租金,每个季度初支付一次,折现率为8%,剩余使用年限为46年,则该住宅价值。
A:64.33万元B:66.25万元C:77.19万元D:79.50万元E:工业用地的监测点评估价格3、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降,并且各期上升或者下降的数额大致接近时,宜采用预测房地产的未来价格。
A:数学曲线拟合法B:平均增减量法C:平均发展速度法D:移动平均法E:工业用地的监测点评估价格4、某家庭以30万元购买了一套住宅,银行为其提供了20年期的住房抵押贷款,该贷款的年利率为9%,按月等额还款,如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元,则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少__元。
A.544.10B.709.99C.6300.00D.709.385、某宗房地产的总价值为5 000万元,其总地价为2 000万元,总建筑面积为10 000 ㎡,甲拥有该大厦的某一部分,该部分的房地价值为90万元,该部分的建筑面积为200 ㎡。
按土地价值进行分摊,甲占有的土地份额为。
A:1%B:1.5%C:2%D:2.5%E:工业用地的监测点评估价格6、某成片荒地面积15 000 ㎡,取得该荒地的代价为1000万元,将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元,其中60%从银行贷款取得,开发期为3年,贷款年利率为8%,销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%,开发完成后可转让土地面积的比率为60%.假设开发成本和管理费用在开发期三年中分别均匀投入30%、40%和30%,则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为。
上海2017年上半年房地产估价师《案例与分析》:房地产转让估价的常用方法考试试卷
上海2017年上半年房地产估价师《案例与分析》:房地产转让估价的常用方法考试试卷本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)1、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,最高以征收相当于土地使用权出让金以下的土地闲置费。
A:5%B:10%C:15%D:20%E:执行层的组织协调2、已知临街矩形地块甲的总价为36万元,临街宽度为20ft,临街深度为75ft。
现有一相邻矩形地块乙,临街宽度为30ft,临街深度为125ft。
运用四三二一法则,地块乙的总地价为万元。
A:65.4B:81.8C:87.2D:109.0E:工业用地的监测点评估价格3、行政法规是由依法制定和公布的有关行政管理事项的规范性法律文件的总称。
A:国务院各部委B:省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会C:国务院D:全国人民代表大会及其常务委员会E:执行层的组织协调4、某宗房地产交易的买卖双方约定,买方付给卖方2659元/㎡,买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉,该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。
若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担,并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方的价格为元/㎡。
A:2385B:2393C:2955D:2964E:工业用地的监测点评估价格5、对投资项目或投资方向提出建议,是__阶段的主要任务。
A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策6、房地产估价师执业资格考试,由负责。
A:住房和城乡建设部B:国务院建设行政主管部门和人事行政主管部门C:国务院建设行政主管部门D:国务院人事主管部门E:执行层的组织协调7、有偿使用土地,是土地使用制度改革的__。
A.基本内容B.首要内容C.本质内容D.核心内容8、一前后临街、总深度为50米的矩形宗地,其前街路线价为5000元/m2,后街路线价为3800元/m2。
上海房地产估价师《相关知识》:房地产拍卖的程序试题
上海房地产估价师《相关知识》:房地产拍卖的程序试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)1、某房地产价格分两期支付,首期付款50万元,余款80万元在第8个月末一次付清,当时月利率为1%。
该房地产的实际价格为()万元。
A.87B.124C.130D.1342、__,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
A.制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》C.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人D.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金3、按照《中华人民共和国物权法》规定,业主作出解聘物业服务企业的决定,应当经的业主同意。
A:专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上B:专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数C:专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上D:专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数E:执行层的组织协调4、房地产供给有限特性的本质是。
A:土地的总量有限B:房地产的不可移动性C:房地产的独一无二性D:房地产的价值量大E:工业用地的监测点评估价格5、竣工房屋价值一般按__价格计算。
A.概算B.结算C.预算D.决算6、不论是开发投资还是置业投资,都面临着__风险。
A.比较B.收益现金流C.利率D.政策7、一购房者购买房产用于零售商业,购买的价格为150万元,其中购房者自有现金100万元,其余部分申请银行贷款。
如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元,则该项投资的税前现金回报率是。
A:14%B:10%C:33%D:15%E:借款合同8、一厂房建成后8年被改造为超级市场,并补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为40年,建筑物的经济寿命为50年,则计算该建筑物折旧的经济寿命应为。
2017年上半年上海房地产估价师《相关知识》:房地产拍卖的程序模拟试题
2017年上半年上海房地产估价师《相关知识》:房地产拍卖的程序模拟试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)1、在我国对临时存款账户实行有效期管理,有效期最长不得超过__年。
A.2B.3C.5D.102、将商业保险分为财产保险、人身保险、责任保险和信用保证保险是按照__不同而划分的。
A.被保险标的B.保险资金来源C.保险的实施方法D.保险责任承担的次序3、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于。
A:商品房建设投资B:置业投资C:土地开发投资D:土地一级开发E:借款合同4、《中华人民共和国城乡规划法》规定,在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理。
A:选址意见书B:建设用地规划许可证C:施工许可证D:建设工程规划许可证E:房地产估价机构必须加盖公章5、某大厦总建筑面积10000m2,房地总价值6000万元,其中,土地总价值2500万元。
某人拥有该大厦的某一部分,该部分的房地价值为180万元,建筑面积为240m2。
如果按照土地价值进行分摊,则该人占有的土地份额为()。
A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%6、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的,该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起__日内给予答复。
A.5B.7C.10D.157、豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为__年。
A.40B.50C.60D.708、有甲乙两宗房地产,甲房地产的收益年限为50年,单价为3500元/m2,报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年,单价为3000元/m2,报酬率为6%。
那么,甲的价格()乙的价格。
2017年上半年上海房地产估价师《理论与方法》:比较法适用的估价对象模拟试题
2017年上半年上海房地产估价师《理论与方法》:比较法适用的估价对象模拟试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)1、估价报告书中说明的限定了其用途.【2003年考题】A:估价原则B:估价方法C:估价目的D:估价对象状况E:工业用地的监测点评估价格2、某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元,如果其中30%用于支付住房抵押贷款的月还款额,年贷款利率为12%,则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款的申请额是__。
A.31.46万元B.32.46万元C.33.46万元D.34.46万元3、由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素,是影响房地产市场发展的。
A:基本因素B:首要因素C:一般因素D:重要因素E:借款合同4、__是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。
A.书面报告B.口头报告C.叙述式报告D.表格式报告5、以下不属于经营性用地的是()。
A.工业用地B.旅游用地C.娱乐用地D.商品住宅用地6、某房地产投资项目,资产为6000万元,负债为3500万元,流动资产总额为3000万元,流动负债总额为1500万元。
则该项目的速动比率是()。
A.80%B.120%C.171%D.200%7、下列表述中不正确的是.【2004年考题】A:在实际估价中,不同的估价方法将影响估价结果B:在实际估价中,不同的估价时点将影响估价结果C:在实际估价中,不同的估价目的将影响估价结果D:在实际估价中,不同的估价作业期将影响估价结果E:工业用地的监测点评估价格8、下列关于给水系统的升压设备,表述不正确的是。
A:屋顶水箱常用钢板焊接制成圆形或方形B:城市给水系统常采用低压制,一般只能供十层以下用水C:离心式水泵一般设于底层或地下室大泵房内D:气压给水装置的缺点是水压变化大、效率低、能耗较多,供水安全性不如屋顶水箱可靠E:执行层的组织协调9、除了期房交易的成交价格之外,可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其的状况。
上海2017年上半年房地产估价师《制度与政策》:招标出让方式考试题
上海2017年上半年房地产估价师《制度与政策》:招标出让方式考试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)1、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象,同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为__。
A.成本加成定价法B.价值定价法C.目标定价法D.认知价值定价法2、某宗土地的总面积为5000㎡,容积率为2,剩余使用年限为30年,用途为工业,现可依法变更为商业用地,容积率提高到3,剩余使用年限不变。
现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元/㎡,工业用地报酬率为6%;变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元/㎡,商业用地报酬率为10%。
该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为万元。
A:4000B:4004C:4021D:4037E:工业用地的监测点评估价格3、__实质上是一种市场法,是市场法的派生方法,其理论依据与市场法相同,是房地产价格形成的替代原理。
A.路线价法B.基准地价修正法C.临街深度法D.四三二一法则4、原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定,行政裁决规定的搬迁期限不得少于天。
A:7B:10C:15D:30E:房地产估价机构必须加盖公章5、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元,期限为3年,年利率为8%的抵押贷款,到期一次还本付息,则按月计息比按季计息要多付利息__万元。
A.2.00B.7.30C.8.53D.9.006、下列房地产中,一般情况下,价格对楼层最为敏感的是。
A:商业用房B:住宅C:写字楼D:工业用房E:工业用地的监测点评估价格7、B房地产开发公司在A市进行房屋拆迁时,认为所拆该市居民马某的住房院内的一平房为违章建筑,马某不服。
最终判断马某住房院内的平房是否属于违章建筑,必须由出具证明。
A:A市城市土地行政主管部门B:A市城市建设行政主管部门C:A市城市房产行政主管部门D:A市城乡规划行政主管部门E:房地产估价机构必须加盖公章8、在保险的基本职能中,保险的派生职能不包括。
2017年上半年上海房地产估价师《制度与政策》:房地产行政法规试题
2017年上半年上海房地产估价师《制度与政策》:房地产行政法规试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)1、需求价格弹性系数是的比值。
A:需求与价格B:需求量与价格量C:需求量变动率与供给变动率D:需求量变动率与价格变动率E:执行层的组织协调2、某幢写字楼,建筑物重新购建价格为2000万元,经济寿命为50年,有效经过年数为10年。
其中,门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置价格为200万元,平均寿命为5年,有效经过年数为4年;设备的重置价格为250万元,平均寿命为15年,有效经过年数为9年。
假设残值率均为零,则该幢写字楼的物质折旧额为万元。
A:400B:628C:656D:700E:工业用地的监测点评估价格3、假设开发法是以()原理为理论依据的。
A.收益递增原理B.均衡原C.预期原D.未来趋势原理4、某宗房地产的总建筑面积为6 000 ㎡,房地总价值为2 400万元,其中土地价值为800万元.某人购买了其中的300 ㎡,该部分的房地价值为126万元.假如按土地价值进行分摊,则此人应占有的土地份额为。
A:5.00%B:5.25%C:5.42%D:5.75%E:工业用地的监测点评估价格5、关于明确估价基本事项的说法,错误的是。
A:估价目的本质上由委托人的估价需要决定B:估价时点由估价目的决定C:估价对象由委托人和估价目的决定D:估价类型由估价师决定E:工业用地的监测点评估价格6、我国《公司法》规定,公司当年的税后利润,应提取列入公司法定公益金。
A:3%~5%B:3%~10%C:4%~10%D:5%~10%E:执行层的组织协调7、以下项目中不属于期间费用的为__。
A.管理费用B.开发成本C.财务费用D.销售费用8、承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产生的冲切力,并将这些荷载传递给其下的柱子。
上海2017年上半年房地产估价师相关知识:强制拍卖的主体考试题
上海2017年上半年房地产估价师《相关知识》:强制拍卖的主体考试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)1、在房地产市场状况分析的内容中,对于需求分析中的__是第一步。
A.需求影响因素分析B.吸纳率分析C.需求预测分析D.市场购买者的产品功能需求2、某抵押房地产的市场价值为600万元,已知注定优先受偿款为50万元,贷款成数为0.7。
则该房地产的抵押贷款额度为万元。
A:370B:385C:420D:550E:工业用地的监测点评估价格3、经济适用住房的土地使用权全部是供给。
A:招标出让B:拍卖出让C:挂牌出让D:划拨E:执行层的组织协调4、金融机构对项目贷款进行综合评价,凡综合风险度超过的,即为高风险贷款,银行一般不予发放贷款。
A:50%B:60%C:70%D:80%E:借款合同5、某房地产未来净收益期限内每年净收益为20万元,收益期限结束时该房地产增值20%,报酬率为6%,偿债基金系数为7.59%。
该房地产的价格为万元。
A:313B:329C:417D:446E:工业用地的监测点评估价格6、某可比实例的实物状况比估价对象优9%,则其实物状况修正系数为。
C:1.09D:1.10E:工业用地的监测点评估价格7、收集统计资料时,对重大或敏感性强的问题应采用方式设置调查项目表。
A:多项选择B:单项选择C:判断提问D:书面提问E:执行层的组织协调8、房地产经纪人执业资格注册登记、核发注册证书工作由负责。
A:人力资源和社会保障部8:省(自治区、直辖市)建设厅C:中国房地产估价师与房地产经纪人学会D:所在地房地产经纪人协会E:执行层的组织协调9、在影响房地产价格的各种因素中,“城市化”属于。
A:社会因素B:环境因素C:人口因素D:行政因素E:工业用地的监测点评估价格10、保险人为债务人的信用提供担保的险种称为__。
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上海2017年上半年房地产估价师《理论与方法》:房地产司法拍卖的需要考试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)1、H市兴华学校地址在H市城市规划区內,该学校属于经营性私立学校性质,2008年12月,H市A房地产开发公司在开发一住宅小区时,需要拆除该校部分房屋,A房地产开发公司应当。
A:根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者补偿B:根据城市房屋拆迁管理部门的要求进行重新建设或者补偿C:产权调换D:货币补偿E:房地产估价机构必须加盖公章2、是指房地产投资容易受到政府政策的影响。
A:易受政策影响性B:存在效益外溢和转移C:适于进行长期投资D:最高最佳使用性E:借款合同3、为了降低建筑安装工程费用的风险,开发商可以采用()的合同形式。
A.固定总价合同B.固定单价合同C.成本加酬金合同D.分包合同4、下列关于建筑制图有关要求的表述中,错误的是。
(2007年试题)A:图纸幅面内应有标题栏和会签栏B:结构施工图一般不注比例,允许一个图形使用两种比例C:凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号D:标高的单位用毫米计E:执行层的组织协调5、混凝土在正常情况下,强度随着龄期的增加而增长,最初的天内较快,以后增长逐渐缓慢。
A:1~7B:7一10C:7~14D:15—20E:执行层的组织协调6、房地产抵押估价报告对估价对象分析除一般房地产估价报告分析内容外,还应包括分析。
A:区位因素B:变现能力C:市场影响D:最高最佳使用E:执行层的组织协调7、有一房地产,未来第一年净收益为20万元,预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元,收益期为无限年,该类房地产资本化率为10%,则该房地产的收益价格为()万元。
A.400B.450C.500D.5408、房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法拍卖房地产,应当向房屋所在地如实申报成交价格。
A:县级或县级以上人民政府B:县级或县级以上人民政府房地产行政主管部门C:县级以上人民政府D:县级以上人民政府房地产行政主管部门E:执行层的组织协调9、某出租的房地产的年租金收入为10万元,年出租总费用为1万元。
建筑物重置价格为100万元,成新率为80%。
已知土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%。
假设该房地产的土地使用年限为无限年,则该宗房地产的现值为()。
A.43万元B.112.5万元C.123.3万元D.150万元10、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,居住用地土地使用权出让最高年限为年。
A:40B:50C:70D:80E:房地产估价机构必须加盖公章11、选取可比实例时,应注意所谓地点的同一性或类似性,是指所选取的可比实例应与估价对象处于__。
A.同一地B.同一城市C.同一供求范围内的类似地D.A或C12、房屋建筑工程保修期从__之日起计算。
A.工程竣工验收B.工程竣工验收合格C.使用单位接收D.使用单位入住13、房地产开发项目自之日起满1年未动工开发的,可以征收土地闲置费。
A:土地使用权出让合同签订B:土地使用权出让合同约定的动工开发C:土地使用权出让金缴纳D:土地使用权证书取得E:执行层的组织协调14、下列关于预告登记的表述中,正确的是。
A:预告登记仅适用于预售商品房的登记B:预告登记后,债权消灭,或者自能够进行不动产登记之曰起3个月内未申请登记的,预告登记失效C:房屋预告登记只能由双方共同申请D:房屋预告登记仅在房屋登记簿上予以记载,不发放预告登记证明E:执行层的组织协调15、估价时需了解某地块单位名称、地类号和占地面积以及界址点、界址线和界址边长等,可查阅__而得到这些资料。
A.详细规划图B.分丘图C.分幅图D.宗地图16、关于估价对象状况描述的说法,正确的是。
A:对估价对象范围的描述就是说明其四至B:对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C:对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D:对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度E:工业用地的监测点评估价格17、下列关于商品房销售的表述中,正确的是__。
A.商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%B.按何种面积计价,就按何种面积登记发证C.按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积D.商品房买卖合同对面积误差无约定的,应据实计算房价款18、A房地产开发公司地址在B市市区內,且属于新设立单位,按照规定,该公司自住房公积金缴存登记之日起日内持住房公积金中心的审核文件,到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。
A:20B:30C:45D:60E:执行层的组织协调19、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元,此后分别逐年递增2%和1%,该类房地产的资本化率为8%,该房地产的价格为。
A:100万元B:42万元C:63万元D:77万元E:工业用地的监测点评估价格20、临街深度价格修正率表的制作形式有__。
A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.以上均正确21、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率,这种调查方法属于。
(2007年试题)A:观察法B:实验法C:讨论法D:问卷调查法E:借款合同22、某租户承租某商场的部分柜台,双方商定基础租金为15万元/月,并当租户的月营业额超过150万元收取3%的百分比租金。
当租户的月营业额为180万元时,其应缴纳的租金是__万元。
A.13.2B.15.9C.19.5D.20.423、运用成本法评估房地产抵押价值时,按谨慎原则要求,在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时,应采用的估计值。
A:正常B:较低C:平均D:较高E:工业用地的监测点评估价格24、通常以完成特定事项为代理内容,事项完成后代理即告终结。
A:委托代理B:法定代理C:本代理D:指定代理E:执行层的组织协调25、施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上,必须有__签字盖章。
A.注册建筑师B.注册结构工程师C.注册建造师D.注册施工管理师二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5 分)1、某一房地产价格水平的高低,主要取决于__供求状况。
A.本地区房地产的B.全国房地产的C.本地区本类房地产的D.本类房地产的2、作为中央银行,一般都具有三大基本职能。
A:发行的银行B:银行的银行C:国家的银行D:企业的银行E:社会的银行3、国内外市场环境调查的内容不包括()。
A.政治法律环境B.经济环境C.技术发展环境D.人口环境4、研究消费者均衡的假设条件是。
A:消费者的嗜好与偏好是既定的B:消费者的嗜好与偏好不是既定的C:消费者的收入是既定的,且假定消费者的收入全部用来购买消费品D:消费者的收入是既定的,且假定消费者的收入不全部用来购买消费品E:消费者拟购买的商品价格是既定的5、影响房地产市场转变的社会经济力量有以下几方面__。
A.房地产产权与交易政策B.生产和工作方式的转变C.自然环境的变化D.家庭生命周期E.物价水平6、商业经营的房地产,其净收益为__。
A.商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—财务费用—商业利润B.商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—财务费用—商业利润—投资利息C.商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—财务费用—投资利息D.商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—商业利润—投资利息7、用假设开发法估价,在估算利息时必须把握__。
A.计息方法B.资本化率C.计息基础D.计息期8、以保险基金来源的不同为标准,可将保险分为。
A:商业保险B:社会保险C:政策保险D:财产保险E:人身保险9、《注册房地产估价师管理办法》规定,注册房地产估价师的初始、变更、延续注册,逐步实行。
A:网上申报B:网上受理C:网上审批D:即时申报、受理和审批E:直接申报、受理和审批10、某银行存款的计息方式采用单利,假设其一年期存款的年利率为2.25%,为吸引5年期的储户,则其5年期的年利率应大于__。
A.2.50%B.2.35%C.2.38%D.3.25%11、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造,该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2,并且一直没有变动;2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2,房地产市场交易价格为6000元/m2;重新规划后,开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2;则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。
A.4000B.5000C.6000D.900012、已知某笔贷款年利率为12%,按季度计息,则该笔贷款的实际年利率是。
A:12.35%B:12.55%C:12.68%D:12.93%E:借款合同13、下列法律法规和标准中,应作为城市房屋拆迁估价依据的有()。
A.中华人民共和国物权法B.中华人民共和国城市房地产管理法C.城市房地产开发经营管理条例D.房地产估价规范E.城市房屋拆迁估价指导意见14、城市用地包括以下等10大类。
A:居住用地B:工业用地C:社会用地D:道路广场用地E:市政公用设施用地15、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度__,就可以计算其平均发展速度。
A.较大B.较小C.差距较大D.大致接近16、某收益性房地产,有效毛收入为I,运营费用为E,此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长gI,运营费用增长gE,该类房地产的报酬率为Y,则计算该房地产价值的公式为()。
A.AB.BC.CD.D17、选择最佳的开发利用方式包括__等的确定。
A.结构B.构造C.用途D.规模E.档次18、从宏观上说,在进行房地产市场结构分析时,除了要分析总量结构,通常还应分析__。
A.价格结构B.区域结构C.产品结构D.供求结构E.投资结构19、__是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。
A.成本利润率B.投资利润率C.资本金利润率D.偿债备付率20、长期趋势法包括()等方法。
A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.年限法E.指数修匀法21、在测算资本金融资成本时,其资金占用费是按__计算的。
A.综合利率B.贷款利率C.折现率D.机会成本22、如果某类房地产需求富有价格弹性,则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为.【2005年考题】A:0.5B:1.0C:1.5D:2.0E:3.023、对确定资本化率有参考依据的有__。