【北美购房网】美国房产交易中涉及的重要报告及文件
【北美购房网】美国购房过户明细,你最好知道这些
【北美购房网】美国购房过户明细，你最好知道这些1. 房屋过户介绍房产过户是美国房产交易中最后的步骤，买主有权选择过户托管公司公司，保证买主得到合法产权。
如果你不知道找谁，经纪人会向你推荐。
房产交易中的买家和卖家所订立的产权转让条款，交由第三方，也就是过户托管公司监督执行。
过户托管专员属于独立中间人，负责保管所有交易相关的资金，指令和文件，包括定金，新贷款及贷款文件等，是交易中各方的共同指令得以遵守的桥梁。
过户托管员会检查产权史(Title Search)，查明卖主确实拥有产权。
最长要查40到60年的历史，各个州有自己的规定。
如果查出问题，要把问题解决了才能过户。
产权检查还能发现与房产有关的债务，比如拖欠税金，贷款，装修费等。
这些债务会跟着房子走，所以在过户前一定要卖主把它们清除掉。
如果没有问题，过户托管公司会到当地土地管理局把房契登记在买主名下。
为了防止意外，贷款银行还会要求买主为贷款银行买产权保险。
屋主自己的产权保险，买主有权决定买或不买。
买美国房子进行过户，有个过户日。
过户日是在买卖双方达成协议时在合同中便事先约定好的，当然，如果双方都同意时，也可以在这个日期之前过户也没有问题。
2. 过户前准备过户前一个星期，贷款的买主须落实房屋贷款。
如果房贷利率还没锁定，要马上锁定，以免过户时来不及办理。
还要根据过户公司给的过户费清单(HUD-1) 草稿，把过户费准备好，并通知银行什么时候要多少钱。
过户前几天买方经纪人会向卖方经纪人要房屋检查时查出来的问题的修理帐单。
一般修理应有90天的保修期，修理帐单也可以做为保修凭据。
买主在过户前还要把房子重新检查一遍。
除了看该修的东西都修好了，所有设备都正常运行，卖主应该留下的东西都在，还要记录水电气表的数位。
如果发现没修好的东西，过户时一定要与卖主交涉。
在过户的前一天，过户公司会给一张精确的过户费清单，买主可根据清单上的过户费，到银行开现金支票。
现金支票可以开给买主自己，过户时在反面写上付给过户公司既可。
【北美购房网】北美房产投资常见问题解答
当北美房产成为当今投资热潮，在洛杉矶买房，从投资的角度，买哪个区比较好，洛杉矶哪些学区是好学区等等，房产相关的问题随之而出。
针对这些海外投资者所想了解的问题，本篇文章一一为之解答，一起与地产君阅览一下房产投资的科普吧～本期将为您解答外国人买房如何才能获得长期最低贷款利率？在洛杉矶买房，从投资的角度出发，买哪个区比较好？你的购房预算可以买到哪里的房子？洛杉矶哪些学区是好学区？房屋维修、更新费用可以用来抵所得税（当年度），等到房屋出售时，这些票据还可以再次用来抵税吗？房产所有者在国内，中国国籍，卖房时需要到美国驻中国的领馆办理产权公证吗？问：外国人买房如何才能获得长期最低贷款利率？美国常见的贷款期限是30年，您也可以根据您自身偿还能力，也可以选择5年、7年、10年、15年、20年、40年。
贷款利率的类型目前美国的平均贷款利率在4-5%左右，贷款主要有两种类型，浮动利率贷款和固定利率贷款。
（1）浮动利率贷款（ARM）通常分为：3/1，5/1，7/1ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按Libor等指标进行浮动。
例如，2011年11月16日，在加州洛杉矶购买30万美元的房屋，首付40%，申请5/1ARM贷款，前五年贷款利率为4。
132%，从第六年起浮动。
（2）固定利率贷款。
常见固定利率贷款有15年或30年的，年利率固定。
例如，2011年11月16日，在加州洛杉矶购买30万美元的房屋，首付40%，申请30年期固定贷款利率在4.799%-5.540%。
长期买家适合固定利率而对于追求稳妥，长期风险承受能力较低的买家来说，固定利率更加合适。
在美国，按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够，申请人有良好的信誉和持续的收入来源，与申请人的身份国籍本身没有直接关联性。
目前，在美国绝大对数州，外国人（无美国绿卡）可以通过贷款购买美国房产，但是首付通常要在40-50%，并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明，贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平的1-2%的利息。
【北美购房网】美国买房子一定要明白报价与合同
【北美购房网】美国买房子一定要明白报价与合同当你选定满意的房子后，接下来要做的就是详尽地准备报价合同。
首先，经纪人会为买家全面查询相关信息，比如这处物业房产的上市历史、市场分析、市场统计数据和政府估税价等。
意的房子后，接下来要做的就是详尽地准备报价合同。
首先，经纪人会为买家全面查询相关信息，比如这处物业房产的上市历史、市场分析、市场统计数据和政府估税价等。
物业上市历史：房子之前交易次数，每次售价，在什么时间。
房子市场上的挂牌天数，有无降价。
卖主卖房缘由。
如果卖主之前买入价钱较低，这次卖只是赚钱多少的问题，那么议价空间较大。
如果房子刚上市不久，或者刚降过价，或者不急于出售，那么议价空间就较小。
市场分析：因为相似条件的房子在不同的地点房价相差会很大，因此所谓的市场分析实际上是看类似的房子在同一社区同一时间（6个月之内）的卖价。
如果能找到同样大小，相似户型和房型的房子，就会比较理想。
否则买家需要考虑要调整价格或者向稍远的地方寻找类似的房子。
市场统计数据：美国主要的房地产协会每月都会公布售房统计数据，其中一项是房屋所在邮编售房价与要价比例平均数。
经纪人会参照这个比例平均数报价。
政府估税价：这是当地政府为了决定房地产税额而给房屋和土地的估价，一般来说这个数据相对客观可供给买卖双方参考。
在卖方市场时，房屋买卖价格可能高于估税价。
在买方市场时，房屋买卖价格可能低于估税价。
在同一时间同一社区，如果其它的房子要价都低于估税价，你要买的房子的要价却高于估税价，则说明要价偏高。
你可以根据这一点而和卖主议价。
值得注意的是美国购房报价中的定金部分 报价合同还要注明定金(Earnest Money Deposit)。
这是买主在报价的同时，交给买方经纪人公司的一笔款项。
如果买主没有正当理由单方撕毁买房合同，定金则被没收。
定金越多，说明买主诚意越大，卖主越放心。
大多数公司会规定定金不得低于$5,000。
卖主为了保护自己的利益，还会要求更高的定金。
【北美购房网】在美购置房产及后续管理焦点问题详解
【北美购房网】在美购置房产及后续管理焦点问题详解俗话说，买东西容易养东西难，在美国购房、投资更是如此。
首先，如何购买到自己心仪的房子是一关，其次如果是投资，买到房子后管理、出租又是一关。
问题1：既然看上去来美投资、购房好像有特别多的麻烦，那么为什么还要来美投资购房，有什么独到的优势吗？第一，美国房地产的体系非常完整，它经过了一两百年的演变，法律是很完善的，在整个买房、购房以及卖房的流程中，都对买卖双方有非常大的保障。
比如说，你想要在美国买房，你的首期款是需要打到产权公司，而不是房地产开放商。
这样做，产权公司会全程监督合同整个的执行过程，包括房屋的检查，一直到交易之前，首期款都不会直接打给开放商，相当于是在最大程度上保护了消费者的权益。
第二，美国的房产权是永久的产权，这一点和国内不太一样。
永久产权的好处是后代可以继承，如果购买的是别墅，那么不单单是别墅，还包括周围的土地也可以向下一代继承。
如果土地的价值增高，那么房子也可以升值。
通过Zero网站2015年10月份到2016年10月份的相关数据显示，房价的平均增长指数大概是在6.5%，这个是非常平稳往上增长的趋势。
问题2：房产产权持有类型？通过两个案例分析、详解住宅购买失败以及隐瞒真实情况购买房屋、由此引发的纠纷问题。
通常来说，美国房产持有大致有四种模式：个人持有、联名持有、公司持有以及信托方式。
个人持有个人持有顾名思义所有权就是个人的，由于所有权是个人的，那么控制权、收益权当然也归属本人，可以自行决定房子的租赁，买卖等事宜。
房子出租后，租金减掉利息等成本的净收入归个人收入中去申报，当你把所有权传承给子女之后，自然也会涉及到个人遗产税问题。
相反，如果个人遇到诉讼问题，比如房客在房子内受伤了，或者你的职业导致你被诉讼，特别是医生等。
那么在你名下的其他房产都会暴露在诉讼之下，附有连带责任。
联名持有联名持有有两种形式分别是Joint Tenancy和Tenancy in Common，两者的区别在于Joint Tenancy是一方去世了，产权自动转移给另一方，而Tenancy in Common是一方去世了，产权转移给去世的一方的家人。
【北美购房网】美国购房合同有讲究 附加哪些“利己”条款
【北美购房网】美国购房合同有讲究附加哪些“利己”条款美国房产交易制度非常健全，这体现在购房合同中。
一份详细的权利和责任分明的合同是房屋买卖顺利进行的保证。
一旦产生纠纷，合同是唯一的证据。
任何没有加到合同的条件，法院将不予采纳。
美国购房合同 美国的购房合同都有标准的格式，通常要包含以下信息： 1). 房屋和卖方买方的基本信息；2). 房屋价格；3). 付款方式(贷款或者一次付清)；4). 订金数量及返还条件；5). 房屋检查(inspection)期限及问题处理方法；6). Closing日期；等等。
但由于每一个交易的实际情况不同，因此可以在合同中加入一些附加条款。
卖家和买家可以提出哪些附加条件，来保障自己的利益呢？ 卖家攻略 合同签订后，有时会出现买家会反悔的情况，这时他们会找借口，如银行不批贷款等，试图取消交易。
所以，卖家要在制订合同时附加一些特殊条款，如买家要及时贷款，来保障自己的权益： i)如果买家在规定的时间里没有得到银行的贷款批准，卖家有权从另外一家银行为买家申请相似条件的贷款。
ii)如果银行估价低于合同价格，买家必须无条件完成交易。
一旦贷款被银行批准，不管发生任何情况，买家必须要完成这个交易，不管银行以任何理由拒绝放款。
iii)如果银行对房屋的条件状况不满意，卖家没有义务但是买家有义务去修理。
在华人中，房屋经常有违规加建改建或是产权问题，为避免买家以类似问题取消合约，卖家可加入以下条款：1.没有义务去清理任何违规违章。
如果有任何违规违章存在，买家不接受这些违规违章，卖家有权取消合同。
2.卖家没有义务去提供任何居住证或入伙纸给买家，买家有责任去调查清楚是否居住证或入伙纸有问题。
3.卖家没有义务去清理任何产权问题。
如果有任何产权问题存在，卖家有权利取消合同，并把10%定金退还买家。
4.在买家买独栋房屋时，买家都需要对土地和房屋进行测量。
卖家对测量的结果不承担任何责任。
另外，如果卖家出售建造的新房子，通常会把一些条款写进合同。
【北美购房网】美国购房十大陷阱请注意,规避风险有诀窍
【北美购房网】美国购房十大陷阱请注意，规避风险有诀窍美国房价从2012年开始上涨，价廉屋美的美国房子正以其高性价比吸引着许多中国人。
但是，对于他们来说，房子在美国天远地远的，怎么个买法呢？买后不住的话如何出租呢？租不出去怎么办呢？有人心想：“只要投资能保证达到一定的净回报率，我就买”。
于是，在众人的疑惑和期盼中，一批针对中国人海外投资而注册的“房屋管理包租公司”投其所好应运而生了。
已有不止一个网友问过，这种公司可信吗？他们开出的条件太诱人了，公司承诺包租且每年的租金净回报率在10%以上，而且如果低于这个数他们愿意补上，能跟他们合作吗？如何判断您的代理人是否在欺骗您呢？您的美国投资购房计划有多大风险呢？美国购房流程规范，法律法规齐全。
按道理，找个好的经纪人，就基本上可以放心了。
但是，有人的地方，就有江湖。
那小乐今天为您一一解释，在购房过程中会有那些风险，外居乐如何帮助用户规避。
Q1: 跟您签订合同的代理公司和代理人具备美国房产经纪人资格吗？在美国，从事房屋买卖并收取佣金的公司和个人都必须持有各州颁发的经纪执照。
获取执照并非易事，对个人而言必须要有社会安全号，通过犯罪记录审核，参加规定数量的课时学习并通过严格的考试，才有资格申请执照，个人执业必须加入有经纪人公司，接受公司的内部管理和监督，收取佣金也必须通过公司而不能个人收取。
为了保持执照的有效性，每年还要参加必要的培训并交纳数额不低的执业会费。
在美国没有执照的任何个人或公司都不允许代理买卖房屋，不能收取佣金，不能收取介绍费，连经纪公司内部接电话的前台小姐，如果她没有执照的话都不能回答与房产信息有关的任何问题。
所以，如果一家没有执业资格的公司在从事房屋买卖活动，那么这家公司的行为肯定是非法的，如果您不小心与它签了代理合同，可以肯定的是合同无效，您的利益得不到法律的保障，吃亏是在所难免的了。
Q2: 跟您签合同的经纪公司“跨州执业”了吗？美国各州颁发的房地产经纪执照只在本州内有效。
【北美购房网】别以在美国买了房就万事大吉了 房屋产权保护很重要 (1)
【北美购房网】别以在美国买了房就万事大吉了房屋产权保护很重要买了房子，说明这个房子的产权交到你的手上。
但你是否知道，房屋产权有可能出状况，因此在美国拥有房产，都需要购买产权保险，产权保险究竟保护了什么呢？第一，如签订合同时漏掉继承人或其他产权人，或房屋产权人出现变化但签约时卖家未告诉买家，或产权人有精神障碍无行为能力人问题等。
第二，卖家在卖房过程中欺诈，作假，伪造文件这样的问题。
如，伪造地契，贷款文件，房屋销售授权书等等。
第三，如果这个房子的前主人有一些拖欠的税款或者债务没有还清，那么这些欠款就需要房子的新主人偿还，这将是一大笔损失。
在以上这些情况中，如果你购买了产权保险，就可以保障你的权益不受到侵害。
但大家会问，购买房屋之前，我们不都有进行过产权调查了吗？为什么产权公司没有事先调查出问题？这里有一个案例，一个客人买了一幢百万元的豪宅，住进去一年后，收到国税局(IRS) 的一封信，信上说房子过去的主人曾欠国税局十多万税金，要求新房主补交国税局的税金，不然房子就会被求偿抵押，这样会影响房子产权的未来变更和转让。
律师对房屋的产权进行了重新调查，发现在该客人进行房屋买卖之前的十几天国税局发出了欠税通知，可是该通知并没有立即在法院登记注册，产权过户律师无法查到国税局的欠税通知。
一般一份文件递交法院后要等一个月左右才能正式登记注册，为公众所查询。
有的地方可能要等更长的时间。
所以说拖欠税款从国税局发出催款信到法院备案，其实是有一段时间的，如果正好是在这段时间里做的产权调查那这笔欠款是查不到的。
那是否买了产权保险就万事大吉了呢？哪些情况产权公司不理赔？有一项是所有产权公司都不投保的，就是拖欠水费账单，因为水表一般都是在房子里，所以查水表的人有时没有办法进去查看水表，就估算一个水表数。
但是可能这个估算的数目是不准确的，可能每个月都估算少了一些钱，这样就会欠很多水费。
像遇到这样的问题，产权公司是不索赔的。
所以，在签房屋合同的时候，一定要查看最终的读表数，并且把这个读表数写进购房合同里。
【北美购房网】中国人在美国买房问题详解 这些问题你都要知道
【北美购房网】中国人在美国买房问题详解这些问题你都要知道因文化背景不同的缘故，中国人买房时都爱问一些很特别的问题，每逢遇到这样的问题我都会哑然失笑，心想不愧都是中国人，全想一块去了。
当我把这些问题整理出来，发现这些共同点挺有趣的。
第一个问题：房东为什么要卖房？几乎90%的中国人在看中某个房子后，都会提出这个问题。
尽管它可能涉及到卖方的隐私，比如夫妻分居或离婚，又或因为失业导致经济困难，无法承受按揭款等等但房东大都还是愿意回应的。
更多的卖房原因包括工作地点变动、家庭变大或变小(比如小孩长大离家独立生活）因此需要更大或更小的房子，有些没什么特别的原因，就是住腻了，想换个住处。
估计大家问这个问题，主要有两个原因：一是担心买到凶宅；二是想掌握主人卖房的心理以便讨价还价。
美国的法律规定，若客人直接问是否为凶宅，卖方或卖方的经纪人必须如实作答，如果客人不问，卖方和卖方的经纪人则没有义务披露。
其实，卖房往往还有个原因，那就是邻里关系问题，如果真实原因是遇到了坏邻居，买房人是无法得知的。
有些甚至可能涉及种族原因，比如不愿与异族或不同肤色的人为邻，但因为种族歧视是违法的，卖方绝对不会讲出来，你也永远无法了解他的真实想法，只能碰运气了。
好在每个大社区的种族构成情况，都是公开信息，可以自己上网查询。
第二个问题：房子是座北朝南的吗？中国人都喜欢座北朝南的房子，这其实是有道理的，对北半球的居民而言，朝南的房子冬天暖和，光线好。
可惜老美造房没这个概念，他们的房子大多是不讲究朝向的，面向东西的房屋甚至比南北的更多，即使是在宽阔的农场上自己建房，他们也不太考虑朝向问题。
于是，对于那些坚持要求座北朝向的中国人而言，适合的选择就更少了。
判断房屋的朝向，有个小窍门，大多时候仅仅从街名就可判断出来，比如街名后缀为Ave的，都是东西朝向，后缀为Road、Street或Drive的，都是南北朝向，后缀为Court的，一般是在街的尽头，一排房屋围成一个圆圈，没有正南正北的朝向。
【北美购房网】美国购房要注意!不要等到付完钱,才发现自己买到的是“套路房”
【北美购房网】美国购房要注意！不要等到付完钱，才发现自己买到的是“套路房”根据美国《财政时报》（The Fiscal Times）报道，去年有近半数的买家去美国看房。
大家都知道，美国的法律是禁止买家和卖家在房产交易的时候相互见面的，他们都需要各自委托专业的房产经纪人来处理。
而每一套要售卖的房屋都会放在网站上供大家浏览，卖方的经纪人也会在指定时间内开放即将售卖的房产。
在这个时候，有意者就可以在房产开放期间自己去看房。
看房的时候，大家可千万不要马虎，一定要仔仔细细。
毕竟机会难得，而且还需要对房屋进行评估，所以时间是一定要多花的。
还要注意遵守基本礼仪哦，细节打败一切。
一定要看看房人名单这个就是说，你看房登记的时候可以顺便了解一下这套房产有多少人感兴趣，房产越好，就越受欢迎，竞争也就越激烈。
社区和邻居除了房子，邻居是最重要的部分。
好的邻居能令你生活愉快，不好的邻居可就郁闷了。
所以最好是在街上走走，看看邻居在干什么，邻居的家什么样，邻居的花园什么样。
墙上的裂纹墙上的裂纹或者是裂缝可是需要大家仔细看的，因为在一些老房子上这些都是常见的。
但是裂缝如果严重，那么房子的结构很可能会出问题。
水压怎么样水压是很重要的，水压低会造成水小，洗澡的时候可就有的受了。
而且水压低，很有可能是有锈蚀或者是管道积垢等等问题。
看公共区域如果参观的是公寓类的房产，可以看看公共区域，比如健身房或者游泳池这类的公共设施怎么样。
格局和地下室美国的房产有很多都是开放式厨房，有的是卖家在售卖前特意换一套新的厨房设施来吸引买家注意。
但是这类格局不一定适合所有人，所以可以考虑一下这样的布局是否适合自己的生活方式。
地下室主要查看的是管道有没有漏水，或者是检查整个房屋系统，比如热水器或者是重要空调暖气等等。
如果有怀疑，可以进行专业检查。
采光好不好中国人一般都喜欢南北通透的房子，因为亮堂。
所以采光也很重要，看房的时候要看看每个房间的光线是不是充足，估计没人喜欢待在大白天还要开灯的房间里吧。
【北美购房网】史上美国买房最全指南震撼登场
【北美购房网】史上美国买房最全指南震撼登场一丶美国买房之前要做的准备现金买主需要准备的文件：1．有效的护照和签证2．准备好购房资金证明（国内银行中英文版的存款证明）3．在美国当地银行开设的帐号如果你想用现金购房，准备以上三项就可以了。
贷款买主需要准备的文件：1．有效的护照和签证2．工作证明丶工作收入（单位或街道开具证明，交由公证公司翻译）3．自付款部份的资金证明（中英文版的银行存款证明）4．在美国当地银行开设的帐号美国购房必须本人到场参与吗？现在大约有一半的银行接受这种网上签字的方法，只要有Email的地方，都可以签字，无论你在世界的哪一个地方，都可以完成在美国买房的过程，理论上不必亲自到美国就可以买房。
但是在看房丶选房的过程中，买主如果能亲自选择是最好的。
如果买家不到现场，也可以通过以下方式也可以不到现场就可以买房1．买房人委托当地朋友看房，他从朋友给他的资讯丶图片等资料中作出判断，选定房子；选定房屋后，后续的其他的过程可以委托给经纪公司完成；2．买家委托经纪公司，由委托公司执行购房全过程。
所有与购房相关的文件由经纪人协助，通过网上签字的方式或用快递的方式邮寄到中国由买家签字。
二丶外国人全款买美国房产流程和手续在美国现金购房会比较快，手续快至14-30天就完成。
在美国买房子都是步步按照法律程序的，而且当中的定金以及购房的金额都是付给第三方存管的ESCROW，所以不用担心被骗的问题。
另外，在美国买家是不用付经纪人佣金的，所有经纪费用由卖家来承担。
全款购房分为8个步骤，具体情况如下：1.初步会面a. 选定买方经纪人b. 决定购买房子的区域及条件c. 选定贷款公司2.寻找理想的房屋a. 可上新浪海外地产网站查询最新房源b. 或请经纪人挑选上市屋资料3.找到合适的房屋a. 挑选出喜欢的房子，经纪人帮助CMA估价，买主决定出价金额b. 经纪人解说购房合约并帮助填写并完善条款内容c. 发出合约书同时，附上订金支票(一般订金约为出价金额的2-3%)d. 卖主对不同意事项可给回价书，买主可选择接受，或再回价4. 购房合约被双方同意接受a. 双方达成协议后，即由第三方公正公司进行买卖过户手续b. 订金送交公正公司c. 签署过户正式文件及有关房屋各项报告5.“房屋检查保护期”完成事项a. 房检有效期内，由专业检查员检定全屋的各项状况，经纪人协助提出修理各项缺失的请求b. 买主审查及签署如“卖主屋况表”，”房屋周边环境”等各项报告。
【北美购房网】美国房产买卖中的误区
【北美购房网】美国房产买卖中的误区许多客户因为子女美国留学，全家移民或者是投资美国房产等诸多因素考虑到美国去购买房产，其中很多客户可能是第一次购买美国房产，所以在一起相关问题或者手续上不是十分清楚，甚至有一些的误区，美西地产为此与您分享买房的经验和经历，以及一些美国房产买卖中的误区供您参考。
许多客户找房时都会有无意中想到朋友的一些话或者带着朋友的一些喜好或者习惯，比如一位朋友家的门上有较大的窗户，一个亲戚的花园是东面大西面小等等因素，在这里美西地产提醒您，买房不要带感情或他人的喜好，每一栋房子都不相同，应该根据不同的地段，地形，位置等等外部环境进行取舍。
物业比周边环境重要？我们知道很多客户都会问各类的美国房产内部的装修，建造年份，卧室大小等，但是在对于房产的外部环境的了解上不够深入，如果您买的这栋别墅装修豪华无比，但是周边的别墅却是明显低1个档次，那么您买的这栋别墅价格不会比周边的贵多少，因为整体的社区对单体的房产的影响非常大。
时间上的无序性说到这点很多客户都会深有体会，那就是很多买房人买房之前从未或者很少有非常周密的计划和安排，大多是跟着感觉走，没有明确的目标和明确的计划乃至时间。
这样的不利之处在于在较长时间的看房没有找到感觉的话，容易产生心里的厌烦性和身体上的疲劳度，这样对于再次看房并购买非常容易带来负面作用。
银行法拍屋的定金问题这个更多的是针对美国当地的公民或者居民所写的，因为在某套竞标物少有人问津的时候，定金的多少不是那么重要，但是只要是热门的竞标物，那么少支100美金，也可能会意味着你与这套别墅失之交臂。
但是在中国客户购买美国房产的一手或者二手房时候，首府的比例基本维持在20-50%不等，是一个比较稳定的数字，定金的多少不会对这套物业的最终购买产生很大的影响，但是有一点，定金是不退还的，任何一个在美国的交易遵循的都是2个字：信用。
好友断其财路这个问题中国的客户一定会有很深的体会，只要是坚持自己的想法从2000年一直到2009年，购买中国房产的人都是大赚的赢家，其实这个在美国又何尝不是，明明是一个很好的交易，但是却因为朋友或者亲戚的一番话或者一个邮件而放弃了自己最初的想法，要知道在任何的一个领域都有专家和伪专家，做为一个客户最需要做的就是鉴别，而不是盲从，朋友或者亲戚是站在他们的立场或者出发点去思考这个问题或者这个交易，但是做为某个行业或者某个领域的专家是会更客观更系统的去帮助客户了解和掌握这个行业或者这个领域的一些思路和设定，这视为客户一个非常大的误区。
【北美购房网】剖析美国房产中介佣金规则
【北美购房网】剖析美国房产中介佣金规则美国房产中介的重要性 与国内房产以新楼盘为主的情况不同，美国新楼所占的比例很小，美国新房交易量只占到总交易量的15%，剩下的都是二手房交易。
这就意味着，在美国进行房产投资、交易，基本要通过美国的房产中介来进行。
此外，美国房产的相关规章制度有所不同，而且存在语言及沟通障碍，因此把房产交易的各类事宜交给专业的房产中介不失为一个简单、省心的办法。
美国房产中介需执照上岗 美国的房产中介从业人员实行考试发牌制度，所有从业的经纪人和法人都需要取得房地产经纪牌照(License)后，才能从事经营活动。
这类取得执照的经纪人称之为执照地产经纪人(Licensed Real Agent)。
没有执照营业可是非法的，后果很严重。
不过，这套美国房产中介这套执照上岗制度已成功运行多年，有效确保了房产行业从业人员的素质。
此外，房产经纪人在美国也算一个较为体面的职位。
有数据表明，90%的房产经纪人都有大学学历，而且45%的人还拥有学士学位，20%的更有私人助理。
在美国房产市场较为景气的年份，房产经纪人的收入也颇为可观。
据2004年的数据，参与销售工作的店主年收入搞到9万美元。
随着工作年限、经验的积累，美国房产经纪人的收入也水涨船高，从业多年的经纪人的年薪比医生、大学教师等的还要高。
美国房产中介佣金比例 最初，美国房产中介的佣金比例是由美国政府来规定的，但后来发现这样的做法反而会限制经纪公司向顾客提供更多服务，所以就放开了限制。
经过多年实践，目前美国的房产中介形成了现在的基本规则——收取房价的6%作为佣金。
不过6%的标准会根据销售房产的类型而有不同，各个州也有所区别，全由市场调节决定。
通常，独栋独立住宅的佣金率为3%-8%；大型商业地产所收取的佣金费则较低，为3%-6%；至于未开发的土地，则高达6%-10%。
通常，在经纪人完成经纪业务后，房地产机构收取佣金，经纪人可得到佣金的50%-90%，具体比例由双方共同协议确定。
【北美购房网】美国购房流程中HUD-1成交费用报告
【北美购房网】美国购房流程中<HUD-1>成交费用报告在美国置业在整个房屋购买过户流程中一定会收到并签署一份重要文件-英文简称HUD-1，也叫ClosingStatement或Settlement Statement，就是成交费用明细报告。
今天SFRC深入浅出教大家看懂这份在美买房时至关重要的报告HUD-1。
什么是HUD-1成交费用报告 HUD是美国住房与城市发展部(Department of Housing and Urban Development)的简称，它是美国最重要的管理居民住房的政府机构，它的工作之一就是负责监管房屋买卖交易过程中涉及的各方的合法操作，1974年房地产过户程序法(Real Estate Settlement Procedures Act, 简称RESPA)通过，将房屋过户程序中涉及的各项事宜标准化。
美国住房与城市发展部将房屋买卖中涉及的结算表统一标准化，即HUD-1报告，此后全美国所有关于住家房屋买卖的交易都要出具这份表格，即HUD-1来作为房屋买卖交易的重要证据之一。
报告中各项费用分析 Lender Charges贷款银行费用 如果你是全现金购买，就没有贷款费用这一项。
贷款银行收取的费用主要包括： points fee 买低利息点数的费用(视申贷人情况而定) Appraisal 估价费 Processing Fee 贷款手续费(批贷费用) Underwriting Fee 风险评估/承保费用 产权公司费用 产权公司Title company在美国房地产交易中起着举足轻重的作用，它负责查验房屋产权的合法性以及提供产权保险。
美国的产权公司全方位多层次地保护着房产交易的合法性和安全性。
这一部分是产权公司Title company收取的费用，主要为Title insurance policy fee 产权保险费。
该保险包括两种：一个是owner’s policy, 保护买房者真正拥有所买的房子。
【北美购房网】美国买房法律指南【完整版】
【北美购房网】美国买房法律指南【完整版】中国人在美国购置房产的热情不断高涨，但是中美两国差异很大，房地产市场的惯例也不同，稍有不慎，在美国买房子，很容易遭遇各种意外的麻烦。
本文介绍外国人在美购置房产时应注意的事项，特别是有关法律、赋税及产权方面的问题。
美国房屋的类别 美国住宅房地产市场的房屋可以简单分为：合作公寓(Coop)、产权公寓(Condo)、连栋屋（Town house）、独栋屋（Single Family House）。
合作公寓、产权公寓和连栋屋在城镇流行，而独栋屋大多散布在市郊和农村。
所谓“买”合作公寓，实质为产权租赁，买的是居住权，合作公寓的产权属于拥有住宅大楼的公司。
通过产权租赁，买主可以使用合作公寓大楼中的某套公寓，但每月还需支付不菲的维护费。
合作公寓越高档，当然需要支付的维护费也越高。
维护费支付给拥有大楼产权的公司，用于大楼的所有维修、管理费用，还包括房产税和抵押利息（如果公司对大楼进行了抵押）。
合作公寓的管理规则比较严格，大多数合作公寓规定买下租赁权的客户必须自住，严禁出租。
合作公寓还有一个共同的特点，就是客户在“售出”公寓时，需向拥有大楼产权的公司支付一笔租赁让渡费，约为售价的3%。
很多拥有合作公寓产权的公司，规定不准将合作公寓“出售”（实质是租赁）给外国人。
这是怕发生财务纠纷时，公司很难对资产和收入来源在国外的人诉诸法庭，即使赢了官司，如果对方的资产在国外，判决也难以执行。
而从外国人的角度看，合作公寓也不是一个好的选择，比如没有产权、不能出租这些条件，对于非美国居民来说，很不合适。
买主对购入的产权公寓单元拥有产权。
通常情况下，产权公寓没有出租的限制。
产权公寓的屋主需要缴纳房产税，并向管理公寓运营的公寓委员会缴纳物业管理费。
出售产权公寓需要获得公寓委员会批准，不过没什么特别限制。
由于外观和内部结构十分相似，外国人很容易将美国的合作公寓同产权公寓搞混，而从房产所有权来看，两者大不相同，这需要特别注意。
【北美购房网】在美买卖房屋 白蚁报告你会读吗？
【北美购房网】在美买卖房屋白蚁报告你会读吗？在美国, 因为大多数住宅房屋结构都是木结构, 虽然有抗地震的功能, 但木质受潮而引来白蚁, 始终是每一个居民都为之担心的问题. 所以, 不少的城市都规定: 买卖房屋中, 必需要找专业的白蚁专家, 进行白蚁蛀害情况作一个详细报告, 而现在大多数放款借贷的银行, 都会很小心: 买卖双方的合同内, 是否有注明需要做白蚁检验, 如有列明此项, 银行就必需要双方提供详细报告, 倘若有要修理的部份, 银行一般都会要求成交前, 不论那一方都好, 必需修复这些问题, 而且还要求该白蚁公司提供修后检查合格证明, 银行可肯放款。
银行此举无可非议, 因为您将房屋抵押, 按揭给银行, 银行才肯借钱给您. 也就是说, 您只是表面的房主, 实际上, 紧张您的房屋的, 第一位银行是才对, 所以, 它务必要求您在放款前, 必需对知道那里有毛病, 需要维修的部分, 做好修整,至于在将来的时间内, 您也还是有责任维护和安全的。
在加州的房地产交易手续之中, 卖屋的人是被要求一定要提供白蚁报告给新的买家。
不过，银行屋和短售屋就例外, 银行屋不一定肯提供报告, 短售屋的屋主穷到身无分文, 也就是说, 这些检验报告多半都会由买家自己做。
那么, 既然白蚁报告这样被重视, 未知道有买卖过房屋的朋友, 是否真的有认真地阅读过这份报告呢? 又是否真正明白里面的内容呢? 让我们一齐剖析一下其中的内容, 与大家了解一下其中一些要注意的重点。
看平面图每份报告都会在第一页画有一个全屋的平面简图, 注标出房屋的每个位置, 一般都是将向街部位列在图的下部, 然后由下至上, 直到后花园. 在图中多数都标示有一大堆字母和数字, 例如: 4A, 4B, 3A, 3B….如果您不明白他们是什么, 就不知道他们代表了什么。
其实, 验屋师是用这些代号, 表示在房屋范围内, 发现有问题的部位, 就用这些数字字母标示出来. 往往有时候旧的房屋, 百孔千疮, 一大堆的问题. 验屋师就会将问题分类, 相似的就共编成一个号, 例如: 4A. 所以, 有可能在图中有一大堆的4A, 这就说明: 这几个地方出现的问题都很相似！细读注解既然一大堆的4A, 那么就要去翻查所有4A的地方究竟发生了什么。
【北美购房网】美国房产合同中 要把握哪些关键点
【北美购房网】美国房产合同中要把握哪些关键点?美国房屋买卖，规则完善，一切都是按章办事。
在美国房屋交易过程中，因为房屋交易合约已经完全格式化，我们需要重点关注哪些关键点呢？第一，交易价格。
通常在Offer过程中，买卖双方都可能对价格做出让步，互相妥协，方能达成相互认可的交易价格。
当然，也有很多一口价，即卖家开价就是最终成交价格。
第二，移除房屋检查条款。
这一条标准合约通常是17天，但是可以根据交易周期进行调整，笔者在交易过程中最短有缩为三天。
即在17天或者三天内完成房屋检查，也即在17天或者三天内，买家可以后悔退出交易。
达到17天或者三天，买家如果选择交易继续，必须书面移除后悔条款，也即买家不能以房屋质量等问题为由退出交易了。
第三，移除贷款交易条件。
标准合约通常是21天，但是笔者在交易过程中，通常会要求三十天，这样会给买家申请办理贷款充足的时间。
如果在规定时间内，贷款被拒绝，买家可以退回订金，安全退出交易。
第四，完成交易时间。
也即关闭公证行时间，通常在45天。
会根据客户资金情况，适当要求延长或者缩短。
贷款交易时间相对较长，现金交易，笔者最短一周时间完成全部交易。
第五，关注附加条款。
在Offer过程中，如果卖家有特别要求，通常会在附加条款中出现。
比如，移除贷款条件，通常需要买家书面回复。
但是卖家为了防止买家拖延时间，有时会加注一条，在贷款规定时间内，不论买家拒绝或者同意，都必须及时提供书面通知，否则视为买家同意，不得退出交易，违约将没收订金。
第六，房屋检查状况及白蚁虫害状况。
房屋检查结束后，会有一个图文并茂的检查报告。
买家通常会要求卖家根据检查报告，修复房屋存在的问题。
一般房屋都有白蚁虫害状况，根据房龄大小，程度不一。
在交易完成前，卖家都必须进行查杀，并有相关报告文件。
第七，房屋告知文件。
卖家需要将房屋相关状况，即涉及房屋地质灾害、房屋是否发生自然或者非自然死亡事件等，卖家必须如实告知买家，否则将视为欺诈。
【北美购房网】美国房产经纪人信心指数报告
【北美购房网】美国房产经纪人信心指数报告美国房地产经纪人协会，每个月会通过对超过5万名房地产相关人员的市场调查问卷，统计他们对于住宅销售、价格和市场状况的预期，来制作REALTORS®信心指数。
概览➤虽然不同区域市场各有不同，但是REALTORS®信心指数和买家记录显示，2016年5月，市场情况主要表现为“强劲”而不是“走弱”。
➤所有物业类型，REALTORS®都报告为表现强劲，但是非常严重的低库存继续推动房价上涨，使得住宅价格难以承受，特别是对初次购房者。
➤第一次购房者占到了所有销售的30%。
➤非常低的供应量、价格更加难以承受、估价因素以及贷款处理的拖延，是影响销售的主要因素。
同时，绝大多数的受访者，都对将来6个月所有物业类型表示乐观。
REALTORS®信心指数概览市场状况REALTORS®信心指数－当前市场REALTORS®信心指数－半年展望REALTORS®信心指数－半年展望－独栋住宅（颜色越深越强劲）REALTORS®信心指数－半年展望－联排住宅（颜色越深越强劲）REALTORS®信心指数－半年展望－公寓（颜色越深越强劲）REALTORS®买家和卖家流量指数＊（50＝适中），明显卖家偏弱，买家强劲 REALTORS®买家指数（颜色越深越强劲）REALTORS®卖家指数（颜色越浅越弱）图十：未来12个月，预期价格的走势（颜色越深预期涨幅越高）＊受访者，预期房价在将来一年内将增长3.6%。
房屋在售期的天数（中位数）＊所有类型房屋在售期的中位数为32天。
房屋在售期的分布图图十三：房屋在售期（颜色越深出手越快）买家和卖家的特征首次购房者比例（30%）投资购房者比例（13%）抛售房屋比例（6%）现金购房者比例（22%）贷款购房，首付至少20%者的比例（35%）购房时的居住状态（39%为租房者）。
【北美购房网】美国购房需要文件 【备用收藏】
【北美购房网】美国购房需要文件【备用收藏】
很多人觉得买房子是一件繁琐以及很头痛的事情，其实并非如此。
以下是我们为您整理出来在美国购房所需的文件列表，希望让您的购房经历更顺利。
现金买主需要准备的文件
1．有效的护照和签证
2．准备好购房资金证明（国内银行中英文版的存款证明）
3．在美国当地银行开设的帐号
4. 一颗准备好住进新家的心：）
贷款买主需要准备的文件
1．有效的护照和签证
2．工作证明（单位或街道开具证明，交由公证公司翻译）
3．自付款部份的资金证明（最近几个月的中英文版的银行存款证明）
4. 在美国当地银行开设的帐号
5. 银行贷款批准信PRE-APPROVAL LETTER
6. 两年报税单（有些只需一年报税）
7. 信用报告
8. 一颗准好住进新家的心：）。
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【北美购房网】美国房产交易中涉及的重要报告及文件
在房屋交易的过程中，客人经常会被一大叠的报告和Disclosures文件搞得头晕，特别是报告和文件当中又涉及好多的专业地产交易词汇，更让人有种没完没了的厌倦感。
但其实，除去加州政府法律规定要取得这些文件才可以完成交易这点不说，这些报告和Disclosures 的文件对于避免日后可能发生的纠纷起到了至关重要的作用。
同时，Disclosures文件也很好的保护了买卖双方的利益。
一般来说，交易中涉及的报告有以下几项：
（1）房屋检查报告（Home Inspection Report）-- 不论您是买来投资或是自住，房屋检查这一环节都不可缺少。
通过检查您能够知道房屋目前存在的问题，以及大致的维修费用，也可以帮助您发现基本上房屋的结构性问题，比如屋顶是否需要修补等等。
通过报告的内容，有时可以进一步与卖家进行交易价格的谈判和沟通。
房屋检查的费用一般是由买家来支付的，但有时会因不同的状况而定。
（2）白蚁检查报告（Termite Report）-- 加州住宅主要是木质的，白蚁是损坏木质结构的害虫。
白蚁检查以及清除的费用通常是由卖家支付的，但有时会因不同的状况而定。
（3）房屋产权报告（Preliminary Title Report）费用通常是由卖家支付的，但有时会因不同的状况而定。
（4）地区自然灾害报告（Natural Hazard Disclosures) -- 简称NHD，这是针对房屋所在地区环境的报告，这也是Disclosures文件的一部分，但是一般会有专业的公司帮助准备。
早前的报告有100多页，现在标准的报告大概60多页，内容非常详尽，会告知比如洪灾区（Flood Zone），火灾危险区（High Fire Hazard Zone），断层带（Fault Zone），塌方区（Seismic Hazard Zone）及地产税明细等等。
费用通常是由卖家支付的，但有时会因不同的状况而定。
（5）社区管理委员协会报告（Home Owner Association Report）-- 简称HOA，这里需要注意的是，如果您购买房产不属于社区管理委员协会的话是不会有这份报告的。
报告中主要说明的是相关合约以及限制条款（CC&R），比如你新买的房产是不可以马上转手出售，或
是出租有什么样的限制和规定需要遵守。
保险是否有购买，包括了什么保险，物业费的情况是怎么样，查看物业会议记录和财务报表，会帮助您了解小区物业的营运情况。
必须要留心阅读的Disclosures包括：
Transfer Disclosure Statement （简称TDS）-- 文件一共3页。
这是加州法律要求卖家必须提供的文件。
卖家应如实填写文件中所列出的问题，这不仅帮助买方做出是否继续完成交易的决定；同时如果日后出现分歧，这份文件会成文法官参考的证据之一。
Seller Property Questionaire （简称SPQ）-- 这份文件可以作为TDS的补充，其中的问题更为详细。
Statewide Buyer & Seller Advisory（简称SBSA）--这是加州统一买方和卖方须知。
Lead-Based Paint and Lead-Based Paint Hazards -- 这里需要注意的是，1978年之前建造的房屋用漆中含有铅成分，所以这份文件对于1978年建造的房屋来说是必须提供的。
房屋交易中无小事，每个细节对于卖家丶买家来说都有重要的影响。
希望以上大概的总结对于正在考虑卖房或买房的朋友来说有些帮助。
如果您有更多的问题，欢迎您随时与我或者我的团队取得联系。