初级 第一章 投资性房地产讲义
注会投资性房地产讲义
在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出
租给丙企业。 3 月 15 日 , 与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。
12 月 10 日，厂房改
扩建工程完工， 共发生支出 150 万元 , 即日按照租赁合同出租给丙企业。 假设甲企业采用成本计量模
不得转回 。
二、公允模式 企业应当以资产负债表日的公允价值为基础，
调整其账面价值 。
【例题 - 公允】甲企业为从事房地产经营开发的企业。 20× 8 年 10 月 1 日，甲公司与乙公司签
订租赁协议，约定将甲公司当日开发完成的一栋精装修的写字楼自当日起经营租赁给乙公司使用，
租赁期为 10 年。 该写字楼的造价为 9 000 万元。 20× 8 年 12 月 31 日， 该写字楼的公允价值为 9 200
区
面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不会发生变化的，
即使未 是
别
签订租赁协议 ，也应视为投资性房地产。
第二节 投资性房地产的确认和初始计量
一、确认时点 已出租的建筑物 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权
租赁期开始日
将自用土地使用权停止自用、准备增值后转让的 日期
以备经营出租的空置建筑物和在建建 筑物
式。
『正确答案』
甲企业的账务处理如下：
（1） 20× 8 年 3 月 15 日，投资性房地产转入改扩建工程：
借：投资性房地产——厂房（在建）
14 000 000
投资性房地产累计折旧
6 000 000
贷：投资性房地产——厂房
20 000 000
（2） 20× 8 年 3 月 15 日～ 12 月 10 日：
投资性房地产--注册会计师考试辅导《会计》第七章讲义2
注册会计师考试辅导《会计》第七章讲义2投资性房地产一、成本计量模式企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
1.采用成本模式计量的建筑物的后续计量：按固定资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。
2.采用成本模式计量的土地使用权的后续计量：按无形资产的有关规定进行后续计量，按期（月）摊销，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。
二、公允价值计量模式1.企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
采用公允价值模式计量的条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
注意（新增）：以公允价值模式后续计量的企业，对于在建投资性房地产，如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。
2.会计处理采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
会计处理如下：借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益或作相反分录。
三、计量模式的变更●同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
但在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。
投资性房地产讲义
第七章投资性房地产第一节投资性房地产的特征与范围第二节投资性房地产的确认与初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换和处置知识点1：投资性房地产的特征与范围第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产是指为赚取租金或资本增值的房地产。
房地产是房产和地产的总称。
房产就是建筑物，也叫不动产；地产就是土地，准确地说，是土地使用权。
企业的厂房是固定资产，厂房下面的土地是无形资产。
房地产可以分为两类：一类是自己使用的，作为固定资产和无形资产来核算；另一类是用于出租的，作为投资性房地产核算。
二、投资性房地产的范围注意：持有增值后转让的建筑物（炒房），不是投资性房地产，而是固定资产。
投资性房地产一共就有3种：其中，第2种持有增值的土地（囤地，受遏制的）一般比较少见，所以，投资性房地产，主要就是指已出租的房地产。
不属于投资性房地产的项目：（1）自用房地产（含职工宿舍、经营的旅馆饭店等）；（2）作为存货的房地产，即房地产公司开发的商品房和土地（含待增值后出售的土地）。
如果一栋楼一部分自用，一部分出租，那么要分别确认；如果分不清楚的，就统统作为固定资产。
知识点2：投资性房地产的确认与初始计量第二节投资性房地产的确认与初始计量一、投资性房地产的确认（一）确认日期1.已出租的土地使用权：租赁期开始日2.持有并准备增值后转让的土地使用权：管理当局书面决议日3.已出租的建筑物：租赁期开始日（空置建筑物是管理当局书面决议日）没有达成租赁协议之前，应先确认为固定资产（简便起见，无形资产略，下同），租赁期开始日之后，再确认为投资性房地产。
外购投资性房地产的房地产初始计量，比照固定资产。
（二）自行建造投资性房地产的确认与初始计量自行建造的房地产，只有在建造完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值（二者缺一不可），才能确认为投资性房地产。
自行建造投资性房产的成本，包括土地开发费、建筑成本、资本化借款费用等，并不包括建筑物所占用土地的成本，建筑物和土地使用权分别确认为两项不同的投资性房地产。
2020注会-会计-讲义-第01章 总论2-4讲
第一章总论第一节会计概述一、会计的定义是以货币为主要计量单位，反映和监督一个单位经济活动的一种经济管理工作。
二、会计的作用三、企业会计准则的制定与企业会计准则体系中国现行企业会计准则体系由基本准则、具体准则、应用指南和解释组成。
第二节财务报告目标、会计基本假设和会计基础一、财务报告目标我国基本准则明确了财务报告的目标，规定财务报告的目标是向财务报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息，反映企业管理层受托责任履行情况，有助于财务会计报告使用者作出经济决策。
二、会计基本假设1.会计主体会计主体，是指企业会计确认、计量和报告的空间范围。
会计主体不同于法律主体。
一般来说，法律主体就是会计主体，但会计主体不一定是法律主体。
会计主体界定了会计核算的空间范围。
2.持续经营持续经营，是指在可以预见的将来，企业将会按当前的规模和状态继续经营下去，不会停业，也不会大规模削减业务。
3.会计分期会计分期，是指将一个企业持续经营的生产经营活动期间划分为若干连续的、长短相同的期间。
在会计分期假设下，会计核算应划分会计期间，分期结算账目和编制财务报告。
会计期间分为年度和中期。
年度和中期均按公历起讫日期确定。
中期是指短于一个完整的会计年度的报告期间。
4.货币计量是指会计主体在财务会计确认、计量和报告时以货币计量，反映会计主体的财务状况、经营成果和现金流量。
三、会计基础企业会计的确认、计量和报告应当以权责发生制为基础。
第三节会计信息质量要求一、可靠性可靠性要求企业应当以实际发生的交易或者事项为依据的进行确认、计量和报告，如实反映符合确认和计量要求各项会计要素及其他相关信息，保证会计信息真实可靠、内容完整。
二、相关性相关性要求企业提供的会计信息应当与投资者等财务报告使用者的经济决策需要相关，有助于投资者等财务报告使用者对企业过去、现在或者未来的情况作出评价或者预测。
三、可理解性可理解性要求企业提供的会计信息应当清晰明了，便于投资者等财务报告使用者理解和使用四、可比性可比性要求企业提供的会计信息应当具有可比性。
投资性房地产讲义
【例8-1】2013年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。
2013年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。
租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。
2013年12月5日，两栋厂房同时完工。
该块土地使用权的成本为900万元；两栋厂房的实际造价均为1200万元，能够单独出售。
假设甲公司采用成本模式进行后续计量。
甲公司的账务处理如下：土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产=900万×（1200万÷2400万）= 450万（元）借：固定资产——厂房 1200万投资性房地产——厂房 1200万贷：在建工程——厂房 2400万借：投资性房地产——已出租土地使用权 450万贷：无形资产——土地使用权（9000000÷2） 450万【例8-2】 2013年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。
该厂房原价为50000000元，已计提折旧1000万元。
为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。
2013年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。
2013年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出500万元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。
假定甲公司采用成本计量模式。
甲公司的账务处理如下：（1）2013年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产——厂房——在建 4000万投资性房地产累计折旧 1000万贷：投资性房地产——厂房 5000万（2）2013年5月31日至2013年12月31日，发生改扩建支出借：投资性房地产——厂房——在建 500万贷：银行存款 500万（3）2013年12月31日，改扩建工程完工借：投资性房地产——厂房 4500万贷：投资性房地产——厂房——在建 4500万【例8-3】 2013年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。
《初级会计实务》讲义-固定资产和投资性房地产7
固定资产和投资性房地产7二、投资性房地产【例题•单选题】企业将房地产存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日存货公允价值小于原账面价值的差额应计入的会计科目是（）。
（2014年）A.营业外支出B.公允价值变动损益C.其他综合收益D.其他业务成本【答案】B【解析】企业将房地产存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，如果转换日存货的公允价值小于原账面价值，那么两者之间的差额应该借记“公允价值变动损益”科目。
【例题•单选题】2014年7月1日，甲公司将一项自用的固定资产转换为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产。
该固定资产在转换日前的账面原价为4000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“投资性房地产”科目的金额为（）万元。
A.3700B.3800C.3850D.4000【答案】D【解析】借：投资性房地产4000 累计折旧 200固定资产减值准备 100 贷：固定资产4000 投资性房地产累计折旧 200投资性房地产减值准备 1003.投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
【例题•判断题】投资性房地产的后续计量，不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量。
（）（2014年）【答案】√（1）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产①成本模式下，投资性房地产的折旧或摊销应当按照固定资产或无形资产有关相关规定：当期增加的投资性房地产（建筑物）当期不提折旧，当期减少的投资性房地产（建筑物），当期照提折旧；当期增加的投资性房地产（土地使用权）当期即开始摊销，当期减少的投资性房地产（土地使用权），当期停止摊销。
投资性房地产--初级会计职称考试辅导《初级会计实务》第一章第六节讲义4
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)中华会计网校会计人的网上家园初级会计职称考试辅导《初级会计实务》第一章第六节讲义4投资性房地产（一）概述投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
1.投资性房地产的范围（1）已出租的土地使用权：企业以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。
用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权。
【注意】第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。
第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。
（2）持有并准备增值后转让的土地使用权：企业取得的、准备增值后转让的土地使用权【注意】按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。
（3）已出租的建筑物：企业以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。
【注意】出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物2.不属于投资性房地产的范围（1）自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
如企业的厂房、办公楼、经营用土地等。
【注意】企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。
（2）作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
3.投资性房地产特殊情况的判断（1）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产。
（2）企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。
《初级会计实务》讲义-固定资产和投资性房地产4
固定资产和投资性房地产 4一、固定资产（5）固定资产的折旧方法企业应当根据与固定资产有关的经济利益的预期实现方式，合理选择固定资产折旧方法。
可选用的方法包括年限平均法（又称直线法）、工作量法、双倍余额递减法、年数总和法等。
①年限平均法将固定资产的应计折旧额均衡地分摊到固定资产预计使用寿命内，采用这种方法计算的每期折旧额是相等的。
计算公式：年折旧率=（1-预计净残值率）÷预计使用年限（年）月折旧率=年折旧率÷12 月折旧额=固定资产原价×月折旧率或：年折旧额=（固定资产原价- 预计净残值）÷预计使用年限（年）=固定资产原价×（1- 预计净残值率）÷预计使用年限（年）月折旧额=年折旧额÷12教材【例1-88】甲公司有一幢厂房，原价为5000000 元，预计可使用20 年，预计报废时的净残值率为2%。
要求：计算该厂房的折旧率和折旧额。
【答案】年折旧率=（1-2%）/20=4.9%月折旧率=4.9%/12=0.41%月折旧额=5000000×0.41 ％=20500（元）②工作量法工作量法是指根据实际工作量计算每期应提折旧额的一种方法。
计算公式：单位工作量折旧额=[ 固定资产原值×（1-预计净残值率）] ÷预计总工作量某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量（实际）×单位工作量折旧额教材【例1-89】某企业的一辆运货卡车的原价为600000元，预计总行驶里程为500000公里，预计报废时的净残值率为5%，本月行驶4000 公里。
要求：计算该辆汽车的本月折旧额。
【答案】单位里程折旧额=600000×（1-5%）÷500000=1.14（元/ 公里）本月折旧额=4000× 1.14=4560（元）③双倍余额递减法双倍余额递减法是指在不考虑固定资产残值的情况下，根据每期期初固定资产账面净值（固定资产账面余额减累计折旧）和双倍的直线法折旧率计算固定资产折旧的一种方法。
初级会计实务讲义笔记
初级会计实务讲义笔记公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-一、资产的概念1、含义：过去的交易或事项形成的，由企业拥有或控制，预期会给企业带来经济利益的资源。
2、特征：（1）过去时（不是将来时）财务会计（过去时）会计管理会计（将来时）计划购买的原材料不属于资产（2）由企业拥有或控制（3）能带来经济利益（4）经济资源(不是人力资源，政治资源)例：下列属于企业资产的有（ B ）A阳光和空气 B 存放在第三方的原材料C经营租赁方式租入机器 D 计划采购的物质3、分类：（1）根据有无实物形态分有形资产如库存现金及有价证券，存货，固定资产无形资产如银行存款，应收帐款等（2）按来源不同分自有资产外购自制经营租入（不属于资产）租入资产融资租入（属于资产）速动资产（货币资金、交易性金融资产、应收帐款和应收）票据）（3）按流动性分为流动资产其他流动资产（应收股利、应收利息、其他应收款存货、预付帐款、其他流动资产）非流动资产（固定资产、无形资产、长期股权投资、投资性房地产、长期待摊费用）下列属于流动资产的有（ AC ）A应收帐款 B 预收帐款 C 交易性金融资产 D以公允价值模式计价投资性房地产二、货币资金1、含义：以货币形态存在的流动资产2、内容：库存现金?银行存款其他货币资金（银行本票存款、银行汇票存款、信用证保证金存款、信用卡存款、外埠存款、存出投资款）不包括（1）备用金（其他应收款）（2）商业汇票（可能在应收票据或应付票据）（3）现金等价物（三个月到期的债券投资）例：下列各项中是其他货币资金（BCD ）A企业持有三个月到期的债券投资 B为购股票存出投资款C外埠存款 D 向银行申请银行汇票时的存款3、货币资金在资产负债表中汇总填列，它是流动性最强，变现能力最强，获利能力最弱。
4、库存现金（1）含义：存放在保险柜中，由出纳经管的货币资金。
（2）性质：资产类，增加记借方，减少记贷方，余额在借方。
投资性房地产讲义
在采用公允价值模式计量下，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目（二级明细）。
企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产。
已出租的建筑物是指企拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。企业在判断和确认已出租的建筑物，应当把握以下要点：
1.用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。
2.已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。
租赁开始日：双方签订租赁协议日期。
租赁期开始日：正式开始计帐，租赁行动开始产生的日期。
②
但企业管理当局对企业持有以备经营出租的空置建筑物，作出正式书面决议，明确表明将该空置建筑物用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使未签订租赁协议，可视为投资性房地产，其作为投资性房地产的时点为企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期。
第一节 投资性房地产的特征与范围
1．已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
2．企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行持续计量，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。
投资性房地产后续计量模式的变--初级会计职称考试辅导《初级会计实务》第一章第六节讲义5
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初级会计职称考试辅导《初级会计实务》第一章第六节讲义5
投资性房地产后续计量模式的变
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。
将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
（四）投资性房地产的处置
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
实际收到的处置收入计入其他业务收入；处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本。
1.采用成本模式计量的投资性房地产的处置
①借：银行存款（处置收入净额）
贷：其他业务收入
②借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
【例题24·计算题】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。
租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为15 000万元，乙公司已用银行存款付清。
出售时，该栋写字楼的成本为14 000万元，已计提折旧1 000万元。
假定不考虑税费等因素。
[答疑编号3212012503]
『正确答案』
甲公司应编制如下会计分录：
（1）收取处置收入
借：银行存款
150 000 000。
2015初级职称课件-投资性房地产
02 投资性房地产的会计处理
初始计量
初始计量
投资性房地产的初始计量通常按 照成本进行，包括购买价格、相 关税费、运输费和安装费等。
折旧与减值
投资性房地产应按照会计准则的 规定计提折旧或减值准备，以确 保资产价值的准确性。
后续计量
公允价值计量
投资性房地产的后续计量可以采用公 允价值或成本模式。采用公允价值计 量时，应按照市场价值调整账面价值 。
，得出评估价值。
评估步骤
搜集资料
收集房地产的权属证明、建筑 结构、用途、使用年限等资料 。
确定评估方法
根据评估目的和收集的资料， 选择合适的评估方法。
明确评估目的
确定评估是为了交易、抵押贷 款、税收等目的，以便选择合 适的评估方法。
现场勘察
对投资性房地产进行实地勘察 ，了解其实际情况。
得出评估结果
折旧与减值
在后续计量中，仍需考虑折旧和减值 问题，以确保资产价值的准确性。
转换与处置
转换规则
投资性房地产在一定条件下可以转换为自用房地产或存货，转换时应按照会计 准则的规定进行会计处理。
处置损益
投资性房地产处置时，应将账面价值与处置收入之间的差额确认为损益，并按 照税法规定缴纳相关税费。
03 投资性房地产的评估
02
投资性房地产主要包括已出租的 土地使用权、持有并准备增值后 转让的土地使用权，以及已出租 的建筑物。
特征
投资性房地产的主要目的是为了出租或资本增值，而不是自用。
投资性房地产的价值通常会随着时间的推移而增加，这是由于土地使用权和建筑物 价值的自然增值以及市场供需关系的变化。
投资性房地产的价值通常会受到经济环境、市场供需、地理位置等因素的影响。
初级职称投资性房地产讲课文档
第2页，共24页。
（一）属于投资性房地产的项目
• 1.已出租的土地使用权； • 2.持有并准备增值后转让的土地使用权； • 3.已出租的建筑物。 • 【提示】通常情况下，对企业持有以备经
营出租的空置建筑物，如董事会或类似机 构作出书面决议，明确表明将其用于经营 出租且持有意图短期内不再发生变化的， 即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性 房地产。
第10页，共24页。
三、投资性房地产的后续计量（主要考核客观 题和不定项选择题）
• （一）企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式 对投资性房地产进行后续计量。
• 【提示】选用公允价值模式的条件 • 只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业才可以采
• C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式 • D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式
• 【答案】ABD
第11页，共24页。
（二）成本模式和公允价值模式的账务处理
具体处理 会计科目
1.是否计提折旧 或摊销
成本模式
公允价值模式
投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备
考虑其他因素，下列关于甲公司2009年12月31日资产负债表项目列填报正确的是（
）。
A.存货为9000万元
B.固定资产8865万元
C.投资性房地产为8820万元D.投资性房地产为8865万元
• 【答案】D
• 【例题·判断题】投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，应按资产负债
表日该资产的公允价值调整其账面价值。（ ）
用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 • 但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计
第一章投资性房地产
南通大学 商学院 冯群英
教学目标
通过本课程的教与学，使学生掌握各有 关会计专题的基本理论与方法，完整把 握财务会计学科体系，关注会计前沿的 发展动态，提高从事实务工作的能力。
2/22/2020
2
课程简介
预修课程： 基础会计、中级财
务会计
“高级财务会计”课程是在“中级财务会计” 课程的基础上，对一些特殊行业、特殊业 务、特殊呈报的会计问题进行研究的一门 会计学专业必修课程。涉及的内容往往属 于国际会计领域前沿性问题或国内经济生 活中企业正在面临的新问题。
2/22/2020
19
一
（二）成本计量模式的优缺点
优点： 具有可验证性，因为它是企业在购置或建造投资性房 地产时实际支付的价格。遵循了稳健性原则和客观性 原则。
缺点： 假如以后经济状况和价格水平发生变化，它就不能反 映投资性房地产的未来价值和现行市价。
2/22/2020
20
（三）成本计量模式的核算方法
2/22/2020
27
1、外购时成本1000万。 借：投资性房地产——（成本） 1000
贷：银行存款
1000
2、 6月30日，公允价值为1100万， 借：投资性房地产—— （公允价值变动） 100 贷：公允价值变动损益 100 注意：不对投资性房地产计提折旧或摊销。
12月31日，公允价值为1150万
2/22/2020
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投资性房地产准则制定的背景
投资性房地产是指企业为投资目的、而不 是自用目的持有的土地和建筑物。 随着经济的发展和投资观念的改变，将房 地产作为一种投资手段已是非常普遍的经 济现象，甚至成为一些企业新的经济增长 点。有的企业将投资房地产作为主营业务， 有的企业则是兼营房地产投资业务；
资产确认条件
固定资产、无形资产、投资性房地产讲义：资产确认条件：1、与该资产相关的经济利益很可能流入企业（所有权+融资租赁）2、该资产的成本能够可靠计量固定资产特征：1、为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有2、使用寿命超过1 个会计年度3、固定资产是有形资产融资购入：“未确认融资费用”（其他应付款的备抵科目，注意报表金额列报）将“未确认融资费用”转入“财务费用”弃置费用：取得时，现值计入“预计负债-弃置费用”以后每会计期间：摊余成本*实际利率借：财务费用贷：预计负债-弃置费用安全生产费：“专项储备”（权益类科目）①计提时：借：生产成本/ 制造费用贷：专项储备②费用化支出：借：专项储备贷：银行存款②资本化支出：借：在建工程贷：银行存款借：固定资产贷：在建工程借：专项储备贷：累计折旧（达到可使用状态后一次性计足折旧，以后期间不再计提）持有待售固定资产：1、企业已经就处置非流动资产作出协议2、企业已经与受让方签订了不可撤销的转让协议3、该项转让将在一年内完成①调整该项资产的预计净残值②不计提折旧，按其账面价值与公允价值减去费用后的净额孰低进行计量若账面价值大于公允价值减去费用后的净额，计提资产减值准备若账面价值小于公允价值减去费用后的净额，不作处理③停止归为持有待售时，确认其账面价值（孰低）A、该资产或处置组被归为持有待售之前的账面价值，按照其假定在没有被归为持有待售的情况下原应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额B、决定不再出售之日的可收回金额盘盈：“以前年度损益”盘亏：进行固定资产清理流程“待处理财务损溢-待处理固定资产损溢”→“营业外支出-盘亏损失”费用：1、企业基本生产车间所使用的固定资产，其计提的折旧应计入“制造费用”2、管理部门所使用的固定资产，其计提的折旧应计入“管理费用”3、管理部门所使用的固定资产，其计提的折旧应计入“销售费用”4、自行建造固定资产过程中使用的固定资产，其计提的折旧应计入“在建工程”成本5、经营租出的固定资产，其计提的折旧应计入“其他业务成本”6、不需用或未使用的固定资产，其计提的折旧应计入“管理费用”7、企业生产车间和行政管理部门发生的固定资产修理费用，计入“管理费用”8、专设销售机构的发生的固定资产修理费用，计入“销售费用”企业发生的某些固定资产后续支出可能涉及到替换原固定资产的某组成部分，当发生的后续支出符合固定资产确认条件时，应将其计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除（被替换部分的账面价值=账面余额-相应的累计折旧及减值准备）无形资产特征：1、由企业拥有或者控制并能为其带来未来经济利益的资源2、无形资产不具有实物形态3、无形资产具有可辨认性（区别商誉，商誉不具可辨认性）内容：专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权、土地使用权重点：1、无形资产摊销如果无形资产可使用寿命不可确定，则无形资产不需进行摊销，但需在每个会计期间进行减值测试2、内部研究开发研究阶段：全部费用化，发生时借：研发支出-费用化支出贷：银行存款等达到预定用途时结转费用借：管理费用贷：研发支出-费用化支出开发阶段：从满足资产化条件时点起借：研发支出-资本化支出贷：银行存款等达到预定用途时借：无形资产贷：研发支出-资本化支出如果确实无法区分研究阶段的支出和开发阶段的支出，应将其所发生的研发支出全部费用化，记入管理费用投资性房地产特征：1、投资性房地产是一种经营性活动2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产3、投资性房地产有两种后续计量模式内容：1、已出租的土地使用权2、持有并准备增值后转让的土地使用权3、已出租的建筑物（通常情况下，企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面协议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产）闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，因而不属于投资性房地产计量：1、初始计量：外购/ 内部转换2、后续计量：①成本法：类似固定资产，需计提折旧和减值准备科目：投资性房地产/ 投资性房地产累计折旧/ 投资性房地产减值准备②公允价值法：公允价值变动计量科目：投资性房地产-成本/ 投资性房地产-公允价值变动/ 公允价值变动损益③由成本法转变为公允价值法：借：投资性房地产-成本（会计政策变更处理）投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备货：投资性房地产利润分配-未分配利润盈余公积（调整期初留存收益）3、投资性房地产计提折旧时：借：其他业务成本货：投资性房地产累计折旧4、投资性房地产后续支出①资本化支出：先转出到“投资性房地产-在建”（相当于固定资产的“在建工程”）②费用化支出：直接计入到“其他业务成本”转换：1、由投资性房地产转换为非投资性房地产①采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备货：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备②采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产（转换日的公允价值）货：投资性房地产-成本公允价值变动公允价值变动损益（差额）③采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为存货借：开发产品（开发产品的表现形式是“存货跌价准备”）投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备货：投资性房地产④采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为存货借：开发产品（转换日的公允价值）货：投资性房地产-成本公允价值变动公允价值变动损益（差额）2、由非投资性房地产转换为投资性房地产①作为自用房地产转换为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产借：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备货：固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备②作为存货的房地产转换为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产借：投资性房地产存货跌价准备（开发产品的表现形式是“存货跌价准备”）货：开发产品③作为自用房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产借：投资性房地产-成本累计折旧固定资产减值准备公允价值变动损益（借方差额）货：固定资产资本公积-其他资本公积（货方差额时）②作为存货的房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产借：投资性房地产-成本（转换日的公允价值）存货跌价准备公允价值变动损益（借方差额）货：开发产品资本公积-其他资本公积（货方差额时）处置：收到的现金计入“其他业务收入”累计折旧、减值准备、资本公积-其他资本公积、公允价值变动等转入“其他业务成本”[文档可能无法思考全面，请浏览后下载，另外祝您生活愉快，工作顺利，万事如意!]。
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专题六投资性房地产本专题知识架构图【提示1】采用成本模式资产负债表日列示=账面余额-累计折旧（摊销）-减值准备【提示2】公允价值模式资产负债表列示=账面余额=账面价值【提示3】采用公允价值模式不计提减值。
考点一投资性房地产的概述和范围（主要考核客观题）投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
【相关补充】投资性房地产具有以下特征：1.投资性房地产是一种经营性活动（日常活动）；2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。
【提示】是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入（同存货的销售）。
一、属于投资性房地产的项目1.已出租的土地使用权；2.持有并准备增值后转让的土地使用权；3.已出租的建筑物。
【提示】通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。
二、下列各项不属于投资性房地产1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；2.作为存货的房地产（房地产开发企业）。
【提示】关注哪些属于投资性房地产哪些不属于投资性房地产：1.企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于投资性房地产；2.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
3.已出租的土地使用权是指该土地使用权必须是通过转让或出让方式获得的；而不是通过承租方式获得再出租；4.通过承租方式获得再出租不属于投资性房地产；【提示】以融资租入方式租入的房屋建筑物，租入后再转租的属于投资性房地产。
5.按照国家规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，不属于投资性房地产。
6.房地产开发企业对外出租的商品房，属于投资性房地产。
A.房地产企业持有的待售商品房B.以经营租赁方式出租的商品房C.以经营租赁方式出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【答案】BC【解析】选项A，房地产开发企业持有的待售商品房作为企业的存货；选项D，以经营租赁方式租入后再转租的建筑物不属于投资性房地产，因为该项资产企业没有产权。
【例题2·多选题】以下关于投资性房地产表述正确的有（）。
A.房地产开发公司的商品房不属于投资性房地产B.对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，如果尚未签订租赁协议，则不作为投资性房地产核算C.已出租的土地使用权是指该土地使用权必须是通过转让或通过出让方式获得的；而不是通过承租方式获得再出租D.以经营租赁方式出租的房产应作为投资性房地产核算【答案】ACD【解析】对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应将其作为投资性房地产。
【例题3·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。
A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【答案】AC【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。
选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产；选项D，不属于企业持有的资产。
考点二投资性房地产的初始计量（主要考核客观题）企业取得投资性房地产应当按照取得时的成本进行计量。
1.对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。
2.企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。
3.外购成本的计量等同于购买固定资产或无形资产的初始计量。
（购买价款+相关税费）借：投资性房地产（购买价款和相关税费）贷：银行存款二、自行建造的投资性房地产的确认和初始计量（成本确定同自行建造固定资产）1.企业自行建造（或开发下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。
2.企业自行建造（或开发的土地）房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产（如果是房地产开发企业则建造的属于商品房属于存货），自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产、无形资产或存货（房地产开发企业）转换为投资性房地产。
3.自行建造成本的计量等同于自行建造固定资产；购入后自行开发的土地。
借：投资性房地产贷：在建工程【例题4·判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。
（）【答案】×【解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。
考点三投资性房地产的后续计量（主要考核客观题和不定项选择题）一、企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量【提示】选用公允价值模式的条件只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式（判断题）。
【例题5·多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（）。
A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B.满足特定条件时可以采用公允价值模式C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式【答案】ABD【解析】投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。
【相关链接1】企业计提的应收款项和存货的减值，以后价值回升可以转回，但固定资产、无形资产、长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产计提的减值不允许转回。
【相关链接2】针对按公允价值模式计量的投资性房地产期末将账面价值调整到公允价值，不计提减值。
【例题6•多选题】2009年1月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为10年。
2009年1月1日，该写字楼开始起租，写字楼的工程成本总额为8 000万元，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。
每年的租金收入为10万元。
2009年12月31日，该写字楼的公允价值为8 400万元。
2010年12月31日，该写字楼的公允价值为7 900万元。
针对该业务下列说法正确的有（）。
A.2009年影响当期损益的金额为410万元B.2009年12月31日投资性房地产列示为8400万元C.2010年的租金收入列入营业外收入10万元D.2010年12月31日投资性房地产列示为7900万元【答案】ABD【解析】2009年的处理：（1）2009年1月1日，甲公司出租写字楼借：投资性房地产——成本 8 000贷：在建工程 8 000 （2）确认租金收入借：银行存款 10贷：其他业务收入 10（3）2009年12月31日，按照公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益借：投资性房地产——公允价值变动 400贷：公允价值变动损益 400【提示】2009年12月31日的账面价值为8 400万元，等于公允价值。
2010年的处理：（4）确认租金收入借：银行存款 10贷：其他业务收入 10 （5）2010年12月31日，按照公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益借：公允价值变动损益 500贷：投资性房地产—公允价值变动 500 【提示】2010年12月31日的账面价值（账面余额=账面价值）为7 900万元，等于公允价值。
【例题7·单选题】甲公司为房地产开发企业，现有存货商品房一栋，实际开发成本为9 000万元，2009年3月31日，甲公司将该商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用，租赁期为10年。
甲公司对该商品房采用成本模式进行后续计量并按年限平均法计提折旧，预计使用寿命为50年，预计净残值为零。
假定不考虑其他因素，下列关于甲公司2009年12月31日资产负债表项目列填报正确的是（）。
A.存货为9 000万元B.固定资产8 865万元C.投资性房地产为8 820万元D.投资性房地产为8 865万元【答案】D【解析】甲公司的该商品房应该确认为投资性房地产，2009年4月至12月投资性房地产的累计折旧=9 000÷50×（9/12）=135（万元）。
所以2009年12月31日资产负债表项目列报的投资性房地产的账面价值=9 000-135=8 865（万元）。
【例题8·判断题】投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，应按资产负债表日该资产的公允价值调整其账面价值。
（）【答案】√【解析】企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
【例题9·判断题】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。
（）【答案】×【解析】公允价值模拟计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。
考点四：投资性房地产后续计量模式的变更（主要考核客观题）成本模式可以变更为公允价值模式，但是公允价值模式不得变更为成本模式。
成本模式转为公允价值模式，作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
【相关链接】会计政策变更与会计估计变更的区别，主要区别在于，政策变更需要追溯调整，估计变更未来适用法（折旧年限等变更）。
【例题10·判断题】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计算模式转为成本计量模式。