北京大学房地产金融讲义 第一讲 房地产金融概述
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《房地产金融》课件
房地产证券化
房地产证券化的定义
房地产证券化是指将房地产资产转化为可交 易的证券的过程。
房地产证券化的目的
通过证券化将房地产资产变现，为投资者提 供新的投资品种。
房地产证券化的运作方式
通过发行债券、股票或基金份额的方式，将 房地产资产变现。
房地产证券化的风险
证券化过程中可能存在信息不对称、信用风 险等问题。
房地产保险
房地产保险的定义
房地产保险是为房地产资产提供风险保障的 保险产品。
房地产保险的作用
为房地产投资者和经营者提供风险保障，降 低损失。
房地产保险的种类
包括房屋保险、产权保险、土地使用权保险 等。
房地产保险的注意事项
选择合适的保险产品、了解保险条款和责任 范围等。
其他房地产金融产品与服务
房地产基金
数字化转型
科技将推动房地产金融行业的数字化转型，实现更高效、便捷的金融服 务，如线上贷款、线上评估等。
03
数据驱动决策
科技将提供更全面的数据支持，帮助金融机构更好地评估风险、制定策
略，实现更科学、精准的决策。
绿色金融与可持续发展
绿色建筑融资
随着环保意识的提高，绿色建筑和可 持续发展的房地产项目将获得更多的 融资支持，推动绿色建筑的发展。
由专业机构管理的投资基金，投资于房地产市场。
房地产咨询与服务
为投资者和经营者提供有关房地产市场的信息和咨询服务。
房地产中介服务
为买卖双方提供房地产交易服务，包括房屋评估、交易代理等。
03
房地产金融风险与管理
房地产金融风险类型
市场风险
由于房地产市场价格波 动、利率变化等因素引
起的投资风险。
信用风险
第1章 房地产金融 《房地产金融》PPT课件
• 另外,信托成为房产融资新
第二节 房地产金融市场
(二)商业银行在中国房地产业发展中的地位
可以毫不夸张地说,在很大程度上,商业银行的资金支持(各 种形式的贷款)是维系中国房地产业资金链安全的主要力 量,当然房地产业的发展也给银行业的发展创造出巨大、 持续的机遇。
第三节
政策
是指国家政权机关、政党组
三是控制房地产信贷总规模,使之既能满足房地产开发经营 和居民购房的资金需求,又能防止过度膨胀,确保信贷平衡。
第三节 与房地产有关的货币政策
二、货币政策在房地产领域的应用 (一)利率与房地产资金供求关系 (二)公开市场业务与房地产资金供求关系 (三)存款准备金率与房地产资金供求关系 (四)再贴现率与房地产资金供求关系
第一节 房地产金融的基本含义
一、房地产金融的含义
劳动关 系基本 特征
第一，平等性。 第二，隶属性。
第一节 房地产金融的基本含义
二、房地产金融的分类
房地产 金融
政策性房地产金融 商业性房地产金融
具有较强的政策性和地域性,主要是与住房制度 有关的金融活动,其资金来源也具有强制性,而资 金的使用则兼具优惠性与专项性(只限住房);
与织威和的房其形地他式产社、有会标关政准治化的集地货团规币以定政权在策
一定的历史时期内,应该达 到的奋斗目标、遵循的行动 原则、完成的明确任务、实 行的工作方式、采取的一般 步骤和具体措施。
第三节 与•房货地币政产策有是关指的政货府或币中政央策银
行为影响经济活动所采取的 一、货币政策概货述币性措施,尤指控制货币供
第三节 与公 公 中 款)开开央房,是市市银地指场场行中产业上贷央有务款,通银是(关过习行指买的惯动中卖上货用央有称基币银价作础政行证再货在策券贷币
房地产金融专题讲座(ppt)
五、国外房地产金融的借鉴 ——新加坡公积金制度
150多年前移民村，1880年商业港口城市。 1959年自治 1963年接受马来西亚，1965年马来西亚独立 1960年吸收外资 1955年建立公积金制度，用于雇员的社会保障。 1968年修改《中央公积金法》，允许用于购买住 房
房地产金融业务种类
4、房地产抵押贷款 一般的房地产抵押贷款： 抵押人----抵押权人 按揭贷款： 买方----银行----卖方
房地产金融业务种类
5、房地产股票： 是否记名：记名式、不记名式 投 资 人：国家股、企业股、个人股 有无面值：面值股票、无面值股票 股 权：普通股、优先股
非银行型 1.住房合作社
（例如：住宅信用合作社、建筑合作社、储蓄和贷款协 会） 是一种把买房或建住房的人组织起来，共同筹 集资金，为入社成员得到住房而提供资金支持的互 助性质的房地产金融机构。 资金来源：合作社成员的共同集资、 国家金融机构的贷款。 资金运用：向社员发放住房抵押贷款， 社员按照股金多少、入股时间长短 依次获得买房、建房资金。
3.信托投资公司
专业银行办的信托投资公司 财政办的信托投资公司 业务: --发放委托贷款 --开发建设的器材、设备和部分建材的租赁 --代管住房出租 --代管房地产买卖 --土地执业信托 --房地产咨询
4.地方性的住房金融公司
管理体制: 股份制金融企业. 实行董事会领 导下的经理负责制，董事会成员由参股单位 负责人出任 双重领导: 由地方政府和人民银行。 资金来源：国家和地方拨给的住房基金; 股东单位的投资资本； 中央银行划拨的信贷周转金； 发行股票和中长期住房债券。
房地产金融业务种类
6、房地产债券： 期限长短：短期债券、中期债券、长期债券 支付利息：一次性付息、附息票式 是否贴现：可贴现、不可贴现
《房地产金融》讲义()学习课件
越努力越幸运
2.房地产业与银行业相互促进
越努力越幸运
2.房地产金融政策 是房地产宏观调控的重要手段
房地产业与金融业密切关系使得金 融政策成为对房地产业进行宏观调控的 重要手段，可以通过调控金融方面的一 些控制变量如利率、保证金率等，来有 效控制房地产市场的供给和需求，从而 实现房地产业的良性发展，优化资源配 置，提高城市和地区的综合竞争力。
第一章
绪论
第一节 房地产金融的重要性 第二节 房地产金融的发展 第三节 房地产金融的概念和内容
越努力越幸运
第一节 房地产金融的重要性
• • • • 房地产业的特点 房地产业的重要性 房地产金融的作用 房地产业与金融业的关系
越努力越幸运
一、房地产业的特点
房地产业是由房地产的开发、经营、 销售、服务等多种部门构成的庞大的产业 群，是国民经济的重要组成。一般认为在 产业层次上，主要属于第三产业，事实上 也包括了建筑、装修等第二产业的成分， 有时又包括第一产业的内容（如园林等）。 房地产业是综合性非常突出的产业群，其 主要特点包括如下几个方面：
越努力越幸运
2.房地产是家庭重要财富 和政府财政收入的重要来源
Not house，not live！对家庭、对个人同样是十 分对应的。资料表明，在发达国家，房地产是人们 的重要财富，特别是家庭的重要财富；在发展中国 家，虽然房地产的价值可能较低，但无疑也是人们 的重要财富，是家庭的重要财富。
由于房地产的影响面非常广泛，涉及的经济环 节复杂多样，使得房地产成为各地政府的重要财政 税收来源，房地产发展景气与否严重影响了不同政 府的财政收支，特别是城市化水平越高财政对房地 产的依赖就越强。
越努力越幸运
三、房地产金融的作用
房地产金融专题课件
THANK YOU
感谢观看
房地产金融机构在资金 筹措和运用过程中可能 面临的资金短缺风险。
操作风险
由于内部管理不善、人 为错误或系统故障等引
起的风险。
房地产金融风险的防范与控制
建立健全风险管理机制
建立完善的风险管理制度和流程，提高风险 识别、评估和监控能力。
多元化融资渠道
通过多种融资方式降低对单一资金来源的依 赖，分散风险。
投资的一种方式。
房地产证券化产品
定义
房地产证券化是指将房地产资产转化为可交易的证券的过程。
种类
包括房地产抵押支持证券（MBS）、商业抵押支持证券（CMBS） 、住宅权益支持证券（RESS）等。
特点
证券化产品可以降低风险、增加流动性，同时为投资者提供多样化 的投资选择。
其他房地产金融产品
定义
其他房地产金融产品是指 除上述三种产品之外的其 他与房地产相关的金融产 品。
05
房地产金融创新与发展趋 势
房地产金融创新的主要方向
产品创新
开发新型房地产金融产品，如房地产投资信托基金（REITs）、房地 产抵押贷款证券化等，以满足投资者和借款人的多样化需求。
服务创新
提供更加便捷、个性化的金融服务，如在线申请贷款、在线抵押贷款 评估等，提高服务效率和客户满意度。
技术创新
运用金融科技手段，如区块链、人工智能等，优化业务流程，降低操 作风险和成本。
国际化发展
加强与国际金融机构的合作， 拓展海外市场，提高中国房地 产金融的国际竞争力。
普惠金融
加大对中小微企业和低收入人 群的金融服务力度，推动普惠
金融的普及和发展。
房地产金融创新与发展的挑战与机遇
挑战
房地产金融地产基础知识培训讲义
4．多样性。房地产金融的形式，除了一般的 生产性建设贷款、消费性抵押贷款，还有房地 产证券、信托投资、房地产保险、住房公积金、
房地产金融制度的模式
1、以证券融资为主导（美国式）； 2、以社会福利基金融资为主导，如新加 坡的公积金制度； 3、以储蓄融资为主导（欧洲大陆国家）； 4、以财政融资为主导，以日本为代表；
公积金动态：
北京：公积金贷款推出自由还款方式 从2005年1月1日起，一种全新的住房公积金还款方式诞生—— —自由还款方式，借款人在不低于最低还款额度情况下，可以自 由选择每个月还多少钱。这是北京住房公积金管理中心酝酿了一 年之后于昨天正式对外公布的。
(二)住居公积金的缴存
职工住房公积金的个人月缴存额，为其本人上 一年度月平均工资乘以职工个人缴存比例，单 位月缴存额为职工本人上一年度平均月工资乘 以单位缴存比例。最低缴存比例为5％。
个人缴存部分由单位从工资中代扣，然后与单 位缴存部分一起汇缴到住房公积金专户内。自 存入公积金账户之日起按国家规定的利率计息。
取得资金用于房地产开发或取得。
按照房地产的使用目的，可以划分为经营性房 地产金融与非经营性房地产(居民自住、非经 营性单位自用等)金融。
房地产企业融资方式（经营性）
1、银行贷款—信誉贷款、保证贷款、房 地产抵押贷款；
2、证券融资—房地产股票、房地产债券、 房地产投资信托（REIT’s）；
3、房地产信托—房地产信托存款、房地 产信托贷款、房地产信托投资；
第六章 房地产金融
第一节 房地产金融概述 第二节 住房公积金 第三节 房地产抵押贷款 第四节 房地产投资信托 第五节 房地产证券化
第一节 房地产金融概述
一、房地产金融的概念
“金融”在英文中为“finance”，包含了用 钱、管钱、以钱生钱等活动内容。金融学研究 个人、企业，以及政府之间进行货币和信用转 移的过程、机构、市场及工具，研究货币和信 用的流通如何有利于生产和分配，属于应用经 济学。
房地产金融制度的模式
1、以证券融资为主导（美国式）； 2、以社会福利基金融资为主导，如新加 坡的公积金制度； 3、以储蓄融资为主导（欧洲大陆国家）； 4、以财政融资为主导，以日本为代表；
公积金动态：
北京：公积金贷款推出自由还款方式 从2005年1月1日起，一种全新的住房公积金还款方式诞生—— —自由还款方式，借款人在不低于最低还款额度情况下，可以自 由选择每个月还多少钱。这是北京住房公积金管理中心酝酿了一 年之后于昨天正式对外公布的。
(二)住居公积金的缴存
职工住房公积金的个人月缴存额，为其本人上 一年度月平均工资乘以职工个人缴存比例，单 位月缴存额为职工本人上一年度平均月工资乘 以单位缴存比例。最低缴存比例为5％。
个人缴存部分由单位从工资中代扣，然后与单 位缴存部分一起汇缴到住房公积金专户内。自 存入公积金账户之日起按国家规定的利率计息。
取得资金用于房地产开发或取得。
按照房地产的使用目的，可以划分为经营性房 地产金融与非经营性房地产(居民自住、非经 营性单位自用等)金融。
房地产企业融资方式（经营性）
1、银行贷款—信誉贷款、保证贷款、房 地产抵押贷款；
2、证券融资—房地产股票、房地产债券、 房地产投资信托（REIT’s）；
3、房地产信托—房地产信托存款、房地 产信托贷款、房地产信托投资；
第六章 房地产金融
第一节 房地产金融概述 第二节 住房公积金 第三节 房地产抵押贷款 第四节 房地产投资信托 第五节 房地产证券化
第一节 房地产金融概述
一、房地产金融的概念
“金融”在英文中为“finance”，包含了用 钱、管钱、以钱生钱等活动内容。金融学研究 个人、企业，以及政府之间进行货币和信用转 移的过程、机构、市场及工具，研究货币和信 用的流通如何有利于生产和分配，属于应用经 济学。
第一章房地产金融概论
27
第四节 房地产金融运行模式
四、非房地产企业的房地产融资方式
1、直接融资。 2、银行贷款。 3、信托资金。 4、商业信用。
28
第四节 房地产金融运行模式
五、房地产金融运行模式
1、完备的、充分市场化的房地产金融运行模式。 以金融市场的金融中介机构为融资经营主体，多种信 用方式相互配合，有政府机构参与和调节的房地产两 级金融市场运行模式。（美国） 2、以存款支持的房地产金融运行模式。以金融机 构为融资经营主体，以吸收中短期存款和专项储蓄为 主要资金来源，向购房者提供长期购房贷款并向开发 商提供商业性开发贷款的“短借长贷”模式。 3、以基金为后盾的房地产金融运行模式。巴西的 社会福利基金制度、新加坡的中央公积金制度。 4、混合型房地产金融运行模式。（日本）
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第四节 房地产金融运行模式
二、居民（家庭）房地产融资方式
1、直接融资。个人之间或其他民间借贷方式取得 购房资金。 2、契约储蓄。即住房储蓄银行模式，购房者通过 契约储蓄方式将资金分期存入住房储蓄银行，在积累 一定期限和额度后取得相应额度的购房贷款。 3、银行按揭贷款。购房者从商业银行等金融机构 通过抵押所购住房或其他房产取得购房资金。是居民 个人房地产融资的主要方式。 4、住房公积金贷款。
14
第一节 房地产与金融
二、房地产与金融的关系
（二）房地产与金融的关系
1、房地产业发展对金融具有极大的依赖性。房 地产的价值巨大性，决定其资金密集性产业的性质。 房地产的投资、开发、买卖、租赁、消费都与金融 活动密集交织在一起。 2、房地产业既是金融业生存和发展的客观经济 基础之一，也是金融业的重要服务领域。
房地产金融
作者 耿同立
1
房地产金融学
房地产金融讲义完整
房地产金融讲义第一章房地产金融学概论2第一节房地产金融学的研究对象2第二节房地产金融概念、特点、作用3第三节房地产金融市场体系4第二章住房金融制度比较2第一节美国住房抵押金融制度担保+二级市场7第二节德国住房储蓄银行制度8第三节新加坡以公积金为核心的住房金融制度9第四节中国的公积金住房金融制度11第三章个人住房抵押贷款13第一节个人住房抵押贷款概述注：详见教材p94 13第二节抵押贷款工具1：固定利率抵押贷款14第三节抵押贷款工具2：浮动利率抵押贷款17第四节个人住房贷款的运作19第五节个人住房贷款的资信评估与风险防范22第四章住房抵押贷款证券化24第一节住房抵押贷款概述24第二节住房抵押贷款证券化的运作（MBS）25第三节次贷危机29第五章房地产开发企业融资30第一节房地产开发企业的融资来源30第二节银行贷款31第三节房地产投资信托33第四节REITS 36第六章房地产宏观经济调控- 39第一章房地产金融学概论第一节房地产金融学的研究对象一、房地产业的特点及重要性房地产业是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种部门构成的庞大的产业群，是国民经济的重要组成。
一般认为在产业层次上，主要属于第三产业，事实上也包括了建筑、装修等第二产业的成分，有时又包括第一产业的内容（如园林等）。
房地产业是综合性非常突出的产业群，(一)房地产业的特点1.房地产业投资大、借款多、周期长。
2.房地产受区域市场影响较大3.房地产具有投资和消费的双重性4.房地产业的带动性十分突出5.房地产受国家政策与城市规划影响（二）房地产业的重要性1.城市房地产是城市存在和发展的物质基础2.国民经济的重要部门3.房地产是家庭重要财富4.政府财政收入的重要来源。
二、金融金融是指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。
基本职能：为经济的运行筹集资金和分配资金，它是通过金融市场或金融中介直接或间接地将资金从供给方转移给需求方。
金融市场的功能：资金聚集功能；配置功能；调控功能；信号功能。
【房地产】房产金融讲义1
•
2.土地开发银行Land Development Bank
与建筑业协会不同的是，土地开发 银行是有重要的政府参与或规制的房地 产金融服务，起源于欧洲大陆，其发展 经历了三个阶段：
•
⑴早期阶段（1769-1849）
土地开发银行的核心是土地，最重要
的主体是地主，政府强制地主加入，同时 出资并参与管理、监督，地主以其土地作 抵押取得贷款进行土地开发经营，服务于 一定地区的民众。其运作流程如图1—3。
•
2.房地产受区域市场影响较大
房地产的物理特点是不可移动和空间 地点附着性，个体差异极大，总是单件产 品，只能满足个别城市的市场需求，具有 十分突出的区域性，深受地方因素影响和 制约，使得房地产的价格在不同地区的比 较变得非常复杂，一般认为不具可比性。 同时，房地产一般也不具有普通商品的替 代性。
•
3.房地产具有投资和消费的双重性
房地产是人类创造的重要物质财富 ，既可以作为生活资料被广泛使用，也 是人类各种经济活动的重要条件，是生 产工具，是产业活动的依托，因此，房 地产具有投资和消费双重特征。
•
4.房地产受国家政策与城市规划影响
房地产业作为当今社会国民经济的重要 组成，对生产、消费和社会经济的各个环节 都有重大影响，各国、各地都极其重视其发 展，国家的各种政策对其影响表现得非常鲜 明。同时，由于房地产主要集中在城市，城 市发展规划必然对其产生非常严格的影响和 制约，房地产各个方面的市场参与者都应该 深刻认识和理解城市规划，只有遵照城市规 划的要求调整自己的行为，才能立于不败之 地，规避风险，提高效益。
•
⑶市场化房地产金融阶段
90年代以后，房地产市场化逐渐成 形，房地产的大规模发展有力地促进了 房地产金融的发展成长，使我国的房地 产金融进入了市场化阶段。但与真正的 市场化的房地产金融比较，我国的房地 产金融现状还有很大差距，还有许多工 作要做。
2.土地开发银行Land Development Bank
与建筑业协会不同的是，土地开发 银行是有重要的政府参与或规制的房地 产金融服务，起源于欧洲大陆，其发展 经历了三个阶段：
•
⑴早期阶段（1769-1849）
土地开发银行的核心是土地，最重要
的主体是地主，政府强制地主加入，同时 出资并参与管理、监督，地主以其土地作 抵押取得贷款进行土地开发经营，服务于 一定地区的民众。其运作流程如图1—3。
•
2.房地产受区域市场影响较大
房地产的物理特点是不可移动和空间 地点附着性，个体差异极大，总是单件产 品，只能满足个别城市的市场需求，具有 十分突出的区域性，深受地方因素影响和 制约，使得房地产的价格在不同地区的比 较变得非常复杂，一般认为不具可比性。 同时，房地产一般也不具有普通商品的替 代性。
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3.房地产具有投资和消费的双重性
房地产是人类创造的重要物质财富 ，既可以作为生活资料被广泛使用，也 是人类各种经济活动的重要条件，是生 产工具，是产业活动的依托，因此，房 地产具有投资和消费双重特征。
•
4.房地产受国家政策与城市规划影响
房地产业作为当今社会国民经济的重要 组成，对生产、消费和社会经济的各个环节 都有重大影响，各国、各地都极其重视其发 展，国家的各种政策对其影响表现得非常鲜 明。同时，由于房地产主要集中在城市，城 市发展规划必然对其产生非常严格的影响和 制约，房地产各个方面的市场参与者都应该 深刻认识和理解城市规划，只有遵照城市规 划的要求调整自己的行为，才能立于不败之 地，规避风险，提高效益。
•
⑶市场化房地产金融阶段
90年代以后，房地产市场化逐渐成 形，房地产的大规模发展有力地促进了 房地产金融的发展成长，使我国的房地 产金融进入了市场化阶段。但与真正的 市场化的房地产金融比较，我国的房地 产金融现状还有很大差距，还有许多工 作要做。
《房地产金融》讲义(2003)
1.房地产业越发达，与银行业的关系 就越密切，依赖性越强
正如随着实体经济规模越来越大，符 号经济（象征经济）对所有的实体经济的 作用越来越重要一样，随着房地产业的发 展，房地产业的规模越来越大，其与金融 业的联系也必定越来越密切，对金融业的 依赖性也越来越强。
2.房地产业与银行业相互促进
同时，房地产的发展也推进了金融 业的改革和发展，使其产品越来越多样 化，服务也越来越个性化，房地产业为 金融业创造的机会和利润越来越多，金 融业对房地产业的景气的依赖也越来越 强，二者的相互作用、相互促进成为实 体经济与符号经济相互作用、相互促进 的有力证明。
由于房地产的影响面非常广泛，涉及的经济环 节复杂多样，使得房地产成为各地政府的重要财政 税收来源，房地产发展景气与否严重影响了不同政 府的财政收支，特别是城市化水平越高财政对房地 产的依赖就越强。
3.房地产业的带动性十分突出
房地产业虽然是发展较晚，在国民经济 中的作用随着城市化的不断深入发展而逐步 增强，但其重要作用是毫无疑义的，因为它 具有十分突出的带动性，是国民经济中乘数 效应非常明显的组成。经验表明，房地产的 景气周期对国民经济的景气周期影响特别鲜 明，甚至可以将其作为国民经济发展周期的 重要指示指标。
第一章
绪论
第一节 房地产金融的重要性 第二节 房地产金融的发展 第三节 房地产金融的概念和内容
第一节 房地产金融的重要性
• 房地产业的特点 • 房地产业的重要性 • 房地产金融的作用 • 房地产业与金融业的关系
一、房地产业的特点
房地产业是由房地产的开发、经营、 销售、服务等多种部门构成的庞大的产业 群，是国民经济的重要组成。一般认为在 产业层次上，主要属于第三产业，事实上 也包括了建筑、装修等第二产业的成分， 有时又包括第一产业的内容（如园林等）。 房地产业是综合性非常突出的产业群，其 主要特点包括如下几个方面：
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房地产金融业务品种将出现多样化趋势 房地产金融业务的电子化、制度化和集约化 房地产贷款证券化
个人住房贷款期限较长，当个人住房贷款占其信贷总额的比重超过25%时， 银行将面临流动性风险。证券化是提高流动性的最佳途径。
房地产金融市场的细分趋势明显
四、房地产企业融资概述
房地产企业在进行项目融资时，可以采取的融资方式是多种多样的， 企业必须具备畅通有效的融资渠道来提升经营业绩和达到财务目标。
融资方式
内源性融资 外源性融资
比较
企业建立初期主要依靠内源融资，当企业资产规模 达到一定程度，便可吸引更多的投资者进行投资， 从而利用外源性融资进一步提高企业竞争力。
•
房地产开发 开发形成的外部不经济 开发 导致大城市居民生活质量下降
• • 房地产开发 开发形成的外部不经济导致大城市居民生活质量下降 开发 外部性是指一个经济行为主体在自己的生产和消费活动中对另一个经济 行为主体产生的一种的影响。如果是有利的影响，就叫正的外部性，或 者叫外部经济性；如果是不利的影响，就叫负的外部性，或者叫外部不 经济性。科斯（Coase,1996）认为造成外部性的原因是：第一，缺乏明 确界定的产权；第二，存在交易费用。因此在交易费用为零时，产权的 明确界定便是实现资源最优配置的充分条件。 相应，房地产外部性也分为房地产外部经济与外部不经济。从房地产的 外部经济来看，房地产的开发建设可以改善城市景观，并能够带动邻近 地区地价升值。可以说，房地产的正外部性提升了整个社会福利。但是 ，随着城市的不断开发建设，以及城市积聚效应引起的大量劳动力的涌 入，使得城市道路、住宅不断拥挤，公共绿地不断减少，生活质量不断 下降。这种负的外部性对于大城市居民而言尤为突出。此外，还有可能 存在新型建筑材料应用造成光污染和空气污染，以及由于住宅隔音效果 不好而造成居民相互干扰等外部不经济现象。可以看出，我们在享受房 地产开发带来正的外部性的同时，负的外部性的作用以及影响范围正在 扩大，从而导致大城市居民生活质量日益下降。
房地产金融学
经济学院 金融系
2010年9月16日
课程简介
本课程将通过讲义与阅读材料、参考文献相结合的方式，要求学生在 阅读大量材料的基础上，理解掌握房地产市场的资产定价规则及对货币 政策传导机制的影响，并能了解房地产企业如何选择投融资方式，不同 的融资结构对房地产企业和消费者的融资成本和管理权限有何影响。 使学生在掌握房地产金融基础知识和基本分析技能后，能适应将来在 国家宏观经济管理部门、金融机构、房地产企业的研究与管理的各类工 作。
房地产是什么？
金融是什么？ 房地产金融是什么？
房地产是什么？
• • • • 投资品 消费品 公共品 分配品
、维护社会公平：不容回避的现实
诺斯认为 ，人类社会形成过程中， 形成三种不同的社会秩序： 原始社会秩序，有限准入秩序、开放准入秩序。
为什么调控？
我国房地产业业已经发展到了一个新阶段， 表现出房地产的有限准入制度， 即社会的精英阶层如何分配权利和租金。
第一讲 房地产金融概述
2010年9月16日
本讲主要内容
一、房地产金融学体系 二、房地产金融市场构成及其运行模式 三、我国房地产金融市场的发展 四、房地产企业融资概述
一、房地产金融学体系
房地产金融学，顾名思义，是研究房地产领域中的金融问题的 房地产金融学 学科。随着经济水平的提高和投资渠道的多元化，房地产及其 相关投融资活动受到越来越多的关注。 一方面，房地产是一种特殊的资产，在贷款等融资活动中扮演 着不可替代的抵押品角色。 另一方面，房地产作为投资工具，体现了货币市场、资本市场 和资产市场的密切联系。 链接：2010年1-8月全国房地产开发投资情况
房地产与金融结合： 为虚拟经济与实体经济的结合部
容易引发金融风险
:
世界经济循环图:贸易利益与经济战争(两次大战)
双重夹击下的中国经济
:
世界经济循环图:贸易利益与经济战争(两次大战)
双重夹击下的中国经济
房贷占比的国际比较
房地产信贷余额占总信贷余额比重(%) 加拿大 60 40 20 0
中国 香港 英国
食品制造及烟草加工业
三、我国房地产金融市场的发展
现行房地产金融业务 包括自营性房地产金融 委托性房地产金融 自营性房地产金融和委托性房地产金融 自营性房地产金融 委托性房地产金融两类。 自营性房地产金融业务主要是指银行按照资金盈利性、安全性和流动 自营性房地产金融 性的经营原则，通过吸收公众存款，自主发放用于房地产开发建设和 居民购房的贷款。包括个人住房贷款 企业房地产贷款 个人住房贷款和企业房地产贷款 个人住房贷款 企业房地产贷款两类。
生产者垄断，消费者分散
• 对于房地产市场而言，消费者始终处于弱势群体。特别在监管不 到位的情况下，消费者常常由于信息不对称，饱受房地产开发商 以及中介机构的盘剥。上文提到的房地产商的价格歧视就是典型 的一个案例。除了房地产商，房地产中介机构也常常推波助澜。 • 目前，在我国房地产市场中存在数量众多的房地产中介公司,这些 中介公司对活跃房地产市场、促进房地产市场流通是有它的功劳 的。但是，由于房地产中介公司在市场中存在逐利的动机，在政 府监管疏忽的情况下，会对房价的上涨过程中起到推波助澜的作 用。面对房地产行业的高额利润，很多房地产中介公司已经不甘 心于收入一定比例的中介费，而是大张旗鼓地参与到房地产市场 的投资过程中来，一方面，他们凭借自己与房地产开发商的关系 ，获取整个楼盘的销售权，直接帮房地产商销售楼盘，赚取差价 。或者凭借自己的信息优势，获取价格相对低的房源，再转手卖 出，获取大量的差价。
2、房地产金融市场的构成
一级市场：指借款人通过房地产金融中介机构或直接从资本市场进行 一级市场 资金融通的过程。 二级市场：包括房地产金融中介机构将持有的房地产贷款以证券的形 二级市场 式或直接出售给二级市场机构的过程和房地产有价证券的再转让过程。
居民个人 借 款 人
房地产抵押 房抵押
金融中介 商业银行 储蓄银行 抵押银行 商业银行 储蓄银行 抵押银行 金融
购 房 者
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正面作用-----房地产行业对其他行业的带动效应
行政机关及其他行业 0.045 造纸印刷及文教用品制 纺织业 0.04 造业 0.035 电子及通信设备制造业 金属制造业 带动效应
房地产的垄断性容易导致价格歧视
• 房地产具有垄断性的特征，这是因为土地的特殊性。土地是不可再生资 源，在一个地方建了房子就不能在同一个地方再建第二栋房子，这是它 垄断性、排他性的具体表现。同时，在每一片土地上每个房子都是个性 化的不一样的，比如，楼层、朝向、远眺的景观等等属性都不可能是一 模一样。因此，每一个房产也都具备垄断性、排他性的特点。所以说， 土地的价值不是决定于它的地租，而是决定于它上面的产品的类型和价 格。由于房屋所具有的垄断性和个性化特征，所以，房地产商就很容易 对购房者实行价格歧视（Price Discrimination），这在房地产行业是普遍 存在的现象。 而所谓的价格歧视，实质上是一种价格差异，指商品或服务的提供者在 向不同的接受者提供相同等级、相同质量的商品或服务时，在接受者之 间实行不同的销售价格。价格歧视是一种重要的垄断定价行为，是垄断 企业通过差别价格来获取超额利润的一种强权作法，对买主来说是极不 公平的。我们可以举个例子来说明这种现象，比如某房地产商开发了一 个楼盘，有300套住房，实行内部认购、登记，第一拨500人登记，愿意 以5000元每平方米的价格购买，接着又来了第二拨500人，愿意以7000元 每平方米的价格购买……依此类推，最后房地产商就会把房子卖给愿意出 最高价格的购房者。
金融是什么
• • • • • • 改革的次序：麦金农和肖 价贸财税金 约束的软化与硬化 将闲散货币配置到价值最大的地方 依赖国家宏观政策确定配置方向 银行经理包裹个人利益
房地产金融是什么？
• • • • 与房地产有关的一切融资活动 银行主渠道 证券辅渠道 其他：REITS和PE REITS PE
• 微观房地产金融学
• 主要研究在动态时间和不确定性环境下，单个的房地产投资者、 消费者和企业等的投融资决策问题，探讨房地产金融市场各参 与主体的资产定价及其对资金在房地产领域的配置。
• 宏观房地产金融学
• 主要研究整个房地产市场与金融体系，重点研究政府金融政策 及政府机制对房地产金融市场的影响，如利率、汇率变化、通 货膨胀等对投入房地产行业的资金量的影响等。
法国 德国 日本 房地产信贷余额占 总信贷余额比重 (%)
瑞士 西班牙
挪威 葡萄牙
全球金融资金规模(万亿美圆):经济脱媒(15-20倍) 中国金融落后的幸运:大约只有2-3倍 李嘉诚哲学:不为天下先
欧美金融机构总资产与持有CDS: 股份制VS有限合伙制
横向比较:东亚与东南亚
韩国 60 香港 40 20 0 泰国 菲律宾 马来西亚 印尼 房地产信贷余额占总 信贷余额比重 不良贷款率
房抵押 金
金融市场 保险公司 养老基金 退休基金 银行 个人
房地产开发企业 企业
抵押 金
金融市场 个人
金 房地产金融 市场
金
金融市场 个人
房地产金融
市场
房地产的产业链条很长： 属于经济启动的引擎
政府 房地产开发商 金融机构
策略规划
土地征购
规划设计
建设管理
市场营销
后端服务
咨询单位
土地转让者
设计单位
施工单位
• 参考教材
《房地产金融学》，张红、殷红编著，清华大学出版社，2007 房地产金融学》 张红、殷红编著，清华大学出版社， 《资本市场理论与运作》，何小锋，中国发展出版社，2009年 刘伟、黄桂田主编，冯科，张辉副主编，都市经济报告2007-----北京房地产市 场与调控，同心出版社，2007年 《房地产金融：原理和实践（第三版）》，（美）特瑞斯·M·克劳瑞特， G·斯泰西·西蒙 著，龙奋杰，李文诞 等译，经济科学出版社，2004