房地产估价第三章(共十章)

100 b 0 100 100 = Pi * * * ai bi ci di
2、修正的规则 差异修正的注意事项 1）差异修正必须合理 2）各个实例的差异修正必须一致 3）差异修正的结果必须使各个实例的价格差异减少 差异修正的规则 1）以待估不动产为基准 2）以市场为尺度 3）修正的顺序要恰当 例：实例的浴室设备是待估房地产没有的，实例价 格是50万元，该浴室设备价值1万元，则实例价格 。若实例的区域因素比待估房地产 修正为 劣5％，实例价格为PB时，待估房地产价格PD＝？
五、进行交易日期修正
1、交易日期修正的概念 、 2、交易日期的修正方法 、 采用分区分类房地产价格指数 估价时点价格=可比实例在成交日期的价格 估价时点价格 可比实例在成交日期的价格 *交易日期修正系数 交易日期修正系数 1）采用价格指数进行修正 ） 定基价格指数： 定基价格指数：以某个固定的时期为 基期编制的价格指数 估价时点价格=可比实例在成交日期的价格 估价时点价格 可比实例在成交日期的价格 *（估价时点的价格指数 成交日期的价格指数） 成交日期的价格指数） （估价时点的价格指数/成交日期的价格指数
（三）适用条件 1、充足的市场资料 （1）数量充足 比较交易实例资料有10个以上， 具有较高可比性的3个以上 （2）质量合格 替代性较大 （3）资料可靠 资料来源可靠，资料本身可靠、 适用
2、丰富的估价经验
§3.2市场比较法的估价步骤
一、搜集交易实例
（一）收集途径 1、政府部门 房地产市场行情、房地产价格指数等 2、房地产开发商、经纪人 3、信息服务 房地产信息中心 4、同行提供 5、传媒 6、其他途径 交易当事人、四邻、金融机构、司法机关
市场比较法的特点、 四、市场比较法的特点、适用范围和适用条件 （一）特点 1、整个过程简单明了 2、计算少而简单 3、结果有较强的说服力 4、在比较实例的选取上，既要选择比估价 对象较优的交易实例，也要选择比估价对象较劣 的交易实例。 （二）适用范围 1、有广泛市场交易的房地产类型 2、常见的房地产类型
估价对象为天河区某多层住宅， 例：估价对象为天河区某多层住宅，估价时点为 2003年11月 一可比实例在2003 2003年 2003年11月。一可比实例在2003年5月的交易价格为 4000元 对其进行交易日期修正？ 4000元/m2，对其进行交易日期修正？
广州市天河区分类房地产价格指数表（ 为基期） 广州市天河区分类房地产价格指数表（以2000.1为基期） 为基期 时间
96.7
99.4
100.5
写字 103.8 楼 商铺
98.6
102.9 93.5
106.5 94.2
104.6 92.7
103.7 95.7
104.1 99.1
105.9 99.6
105.2 100.3
环比价格指数： 环比价格指数：以上一时期为基期编制的价格指数 估价时点价格=可比实例在成交日期的价格 估价时点价格 可比实例在成交日期的价格* 可比实例在成交日期的价格 成交日期下一期的价格指数*再下一期价格指 成交日期下一期的价格指数 再下一期价格指 数*…*估价时点时价格指数 估价时点时价格指数 例：某地区写字楼2000年4月至10月的价格指数分 某地区写字楼2000 2000年 月至10 10月的价格指数分 别为99.6 94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、 99.6、 别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、 118.1（均以上个月为100）。其中某个写字楼在 100）。 118.1（均以上个月为100）。其中某个写字楼在 2000年 月的价格为2000 2000元 2000年6月的价格为2000元/m2，对其进行交易日 期修正（估价时点为2000 10月 2000年 期修正（估价时点为2000年10月）。
一、应用案例一 商品住宅价格评估，见P53 二、应用案例二 土地价格评估，见P54 三、应用案例三 住宅用地价格评估，见P57
案例分析
1、某小区A梯带电梯，共9层楼，每层有01、02、 03、04四单元，均为三房两厅，套内建筑面积01、 02均为92平方米，03为99平方米，04为96平方米， 平面布置见下图，试比较在同一楼层内01、02、 03、04各单元单价的高低。 2、若嵩山区面积为100平方米的住宅成交单价为 5000元平方米，请对茶山区相同面积住宅的单价 进行评估。 3、有三栋别墅A、B、C，见下图。请对他们的单 价高低进行比较，说明理由。
（二）收集内容 1、交易双方的基本情况及交易目的 2、交易实例不动产的状况 位置、形状、面积、地质条件、自然与 人文环境、土地利用现状与规划用途、建筑物基本 情况、权利状况 3、成交价格与成交日期 单价、总价、货币总类 4、付款方式 5、交易情况 （三）整理与查证 1、按地区、类型分门别类存放 2、核查资料的可靠性
编号 名称 坐落
分类号 用途
交 易 实 例 调 查 表
卖方 买方 成交价格 个别因素 说明 区域情况说明 交易情况说明 资料来源 位置图 查证结果 适用性评分 附件种类 土地状况 建筑物状况 成交日期
二、选取可比实例
1、比较实例与待估房地产应具有可比性。 1）实物的同一性或类似性 2）位置的同一性或类似性 3）时间的接近性 4）交易情况无反常 2、比较实例选取的具体要求 1）所处地区相同或处于类似的供需范围 2）用途相同 3）建筑结构与建筑形式相同 4）权利性质相同 5）价格类型相同 6）估价时点接近 7）正常交易
区域因素因子调整系数表
类型 比较内容 公共设施：市场、学校、公园停车场、医院 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
位置：与中心区距离、邻路状况 规划：土地及其周围的城市规划 环境、人文环境、小区生活层次 土地利用程度：小区内各设施的和谐程度 社区服务：煤气供应、马路清扫、垃圾清理、商 业网点 小区房地产交易活跃程度、空置率、市场吸引力 交通设施：交通工具、方便程度 休闲和文化：体育设施、影剧院、图书馆、博物 馆 其它：噪音、绿化、风景
0～400 400～1200 > 1200
因素
1.00 0.99
医院
0～400 400～1000 > 1000
1.02 1.00 1.02 1.00 0.98 0.98
七、进行个别因素修正
1、个别因素及其修正 2、个别因素修正的步骤 1）确定影响因素 2）判定个别因素状况 3）分析差异及差异所造成的价格差异 4）进行价格修正 3、个别因素修正的方法 百分比法：直接比较修正法（以估价对象为100） 间接比较修正法（以标准不动产为100） 加减法：
八、求取比准价格
1、进行综合修正 2、估价过程的检查 1）比较实例的检查 比较实例的可替代性 房地产交易的活跃程度 比较实例的可靠性 2）估价操作的检查 3、求取比准价格 1）简单算术平均数法 2）加权算术平均数法 3）中位数法 4）众数法 5）以最具可比性的比较实例的价格 结果为主
§3.3市场比较法应用举例
三、建立价格可比基础
1、统一付款方式 2、统一币种和货币单位 3、统一面积内涵 建筑面积和使用面积 4、统一面积单位 平方米、平方英尺 5、统一采用单价 例：某企业购进一写字楼，与出售方商定的价 格是50万元。付款方式为该企业先付10万元即可 使用写字楼，余下40万元在第三个月末、第六个 月末、第九个月末和一年年末支付分别支付10万 元。银行贷款利率为8％。则该写字楼的实际价格 是多少？
例2、区域因素间接比较表 、
区域因素 1.繁华程度 2.道路通达度 3.公交便捷度 4.对外交通 5.环境质量 6.景观 7.城市基础设施 8.社会公共设施 9.规划限制 10.治安状况 总分值
标准 不动产 估价对象 可比实例 可比实例 A B 可比实例 C
10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 100
2003 年4月 2003年 2003年 5月 6月 102.1 101.9 2003年 2003年 2003年 2003年 2003年 7月 8月 9月 10月 11月 102.4 101.7 100.8 101.6 103.5
多层 102.5 住宅 高层 住宅
99.7
98.3
98.5
99.2
100.1
Hale Waihona Puke 六、进行区域因素修正1、区域因素及其修正 1）繁华程度 2）交通便捷程度 3）环境 4）公共设施配套完备程度 5）城市规划限制 2、区域因素修正的步骤 1）确定影响因素 2）判定区域因素状况 3）分析差异及差异所造成的价格差异 4）进行价格修正
3、区域因素修正的方法 百分比法：直接比较修正法（以估价对象为100） 间接比较修正法（以标准不动产为100）
第三章 市场比较法 §3.1 市场比较法的基本原理
一、概念 市场比较法是在求取待估房地产的价格时，将待 估房地产与较近时期已经交易的可比房地产进行比较， 从后者已知的价格，对他们之间的差异进行修正得出 待估房地产价格的方法。 二、基本原理 ——替代原理（替代原则） 在同一市场上，具有同样效用的房地产在 同一时间具有同样的价格。
四、进行交易情况修正
1、交易情况修正的概念 2、非正常交易情况的类型 1）有利害关系人之间的交易 2）急于出售或急于购买情况下的交易 3）对市场行情缺乏了解的交易 4）有特别动机或者偏好的交易 5）相邻不动产的合并交易 6）特殊交易方式下的交易 7）税费非正常负担情况下的交易 3、交易情况修正的方法 正常价格=可比实例的成交价格*（100/100+S）
比率 10％ 10％ 10％ 10％ 10％ 10％ 10％ 10％ 10％ 10％
个可比实例， 例1、有3个可比实例，成交价分别是 、 个可比实例 成交价分别是1500元/m2，1650元 元 元 /m2 ，1600元/m2 。现将可比实例不动产的区域因素与估价 元 对象的因素进行直接比较，结果见下表： 对象的因素进行直接比较，结果见下表： 区域因素 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 10 13 9 8 1.繁华程度 10 8 10 11 2.道路通达度 10 10 12 10 3.公交便捷度 10 9 11 13 4.对外交通 10 8 10 9 5.环境质量 10 11 11 12 6.景观 10 11 10 8 7.城市基础设施 10 9 12 11 8.社会公共设施 10 8 10 9 9.规划限制 10 10 11 12 10.治安状况 97 106 103 总分值