出让国有建设用地使用权转让
建设部令1992[22号]城市国有土地使用权出让转让规划管理办法
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城市国有土地使用权出让转让规划管理办法中华人民共和国建设部令第22号《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》已于１９９２年１１月６日经第１７次部常务会议通过，现予发布。
自１９９３年１月１日起施行。
一九九二年十二月四日城市国有土地使用权出让转让规划管理办法第一条为了加强城市国有土地使用权出让、转让的规划管理，保证城市规划实施，科学、合理利用城市土地，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》等制定本办法。
第二条在城市规划区内城市国有土地使用权出让、转让必须符合城市规划，有利于城市经济社会的发展，并遵守本办法。
第三条国务院城市规划行政主管部门负责全国城市国有土地使用权出让、转让规划管理的指导工作。
省、自治区、直辖市人民政府城市规划行政主管部门负责本省、自治区、直辖市行政区域内城市国有土地使用权出让、转让规划管理的指导工作。
直辖市、市和县人民政府城市规划行政主管部门负责城市规划区内城市国有土地使用权出让、转让的规划管理工作。
第四条城市国有土地使用权出让的投放量应当与城市土地资源、经济社会发展和市场需求相适应。
土地使用权出让、转让应当与建设项目相结合。
城市规划行政主管部门和有关部门要根据城市规划实施的步骤和要求，编制城市国有土地使用权出让规划和计划，包括地块数量、用地面积、地块位置、出让步骤等，保证城市国有土地使用权的出让有规划、有步骤、有计划地进行。
第五条出让城市国有土地使用权，出让前应当制定控制性详细规划。
出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。
第六条规划设计条件应当包括：地块面积，土地使用性质，容积率，建筑密度，建筑高度，停车泊位，主要出入口，绿地比例，须配置的公共设施、工程设施，建筑界线，开发期限以及其他要求。
附图应当包括：地块区位和现状，地块坐标、标高，道路红线坐标、标高，出入口位置，建筑界线以及地块周围地区环境与基础设施条件。
国有建设用地使用权出让实施方案(最新)
国有建设用地使用权出让实施方案为加强国有建设用地使用权出让管理工作，有序实施土地利用总体规划，显化土地资产价值，保证土地资源的合理配置和集约利用，创造公开、公平、公正的竞争环境,根据《中华人民共和国土地管理法》、x《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定》（x39号令）和《xxx土地使用权和矿业权交易市场管理办法》等有关规定，经县人民政府研究决定，同意将位于x精细化工基地一宗国有建设用地使用权面向社会公开出让，为确保出让工作顺利开展，特制定本实施方案：一、出让宗地基本情况平地（G）〔x〕-17号1.权属情况。
该宗出让用地总面积x平方米，已经人民政府（x﹝x﹞150号）文件批准为国有建设用地，土地界址清楚，权属明确。
2.宗地位置、面积及出让条件。
该宗地位于x精细化工基地内，东邻未利用地，南邻未利用地，西邻精细化工南路延伸段中心线，北邻纬一路中心线，面积x平方米（合x亩），现状地类为：建设用地x平方米，未利用地x平方米，净地出让。
3.规划用途及设计条件。
按照x县城市建设规划站出具的x精细化工基地二期1-16#地块规划设计条件，该宗地土地使用性质为工业用地（塑料制品业），其他建设规划设计条件为：投资强度：≥625万元/公顷；容积率：≥1.1，≤1.2；建筑密度：≥30%，≤40%；绿地率：≥15%，≤20%；行政办公及生活服务设施所占比重：≤7%。
4.土地出让年限、建设时间。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，该宗地出让年限为：50年。
自取得土地使用权之日起一年建设完成。
5.出让宗地价格、竞买保证金。
根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（x39号令）的规定，x正联土地房地产评估事务所有限公司对该宗地进行了评估，评估地价为31元/㎡。
经研究，决定该宗地以31元/㎡出让，该宗地出让起始价（或起叫价）为￥41.35万元（大写：肆拾壹万叁仟伍佰元整）。
增价幅度为￥2.0万元（大写：贰万元整）及其整数倍，竞买保证金￥41.35万元（大写：肆拾壹万叁仟伍佰元整）。
《国有建设用地使用权出让合同》(GF-2008-2601)
《国有建设用地使用权出让合同》(GF-2008-2601)国土资源部国家工商行政管理总局关于发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）的通知各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）、工商行政管理局，新疆生产建设兵团土地管理局，计划单列市国土资源行政主管部门、工商行政管理局：为贯彻落实《中华人民共和国物权法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》，规范国有建设用地使用权出让合同管理，国土资源部、国家工商行政管理总局组织制定了《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601），现予印发，自2008年7月1日起执行。
国土资源部、国家工商行政管理总局2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本和《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）同时废止。
各市、县国土资源管理部门要按照《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）的要求，规范签订国有建设用地使用权出让合同，督促用地者严格履行合同。
省、自治区、直辖市国土资源厅（局）要对本行政区域内各市、县签订的出让合同进行统一编号，加强对出让合同执行情况的监管。
二○○八年四月二十九日国有建设用地使用权出让合同（示范文本）制定中华人民共和国国土资源部中华人民共和国国家工商行政管理总局合同编号：国有建设用地使用权出让合同本合同双方当事人：出让人：中华人民共和国省（自治区、直辖市）市（县）局；通讯地址：；邮政编码：；电话：；传真：；开户银行：；账号：。
受让人：?；通讯地址：；邮政编码：；电话：；传真：；开户银行：；账号：。
第一章总则第一条根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、有关行政法规及土地供应政策规定，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。
国有建设用地使用权出让法律性质的思考
国有建设用地使用权出让的程序和要求
01
02
03
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出让计划的制定与审批
土地使用权的招标、拍卖或者 挂牌
土地使用权受让人资格的审查
出让合同的签订与履行
国有建设用地使用权出让合同的要素和条款
土地位置和面积
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出让期限和起止时间
出让金额和支付方式
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土地用途和规划条件
土地开发和利用要求
05
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媒体监督
发挥媒体的监督作用，对违法违 规行为进行曝光和舆论监督。
THANKS
感谢观看
修订和完善相关法律法规 ，确保土地使用权出让的 法治化基础。
严格审批程序
强化土地使用权出让的审 批程序，确保合法合规。
强化监管力度
加强对土地使用权出让的 监管力度，防止违法违规 行为。
国有建设用地使用权出让的社会化监督机制构建
公开透明
通过信息公开和信息披露，增强 土地使用权出让的透明度。
社会参与
鼓励社会各界参与土地使用权出 让的监督和决策过程。
违约责任和争议解决方式
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国有建设用地使用权出让的法律 性质分析
国有建设用地使用权出让的法律性质认定
01 02
用益物权
国有建设用地使用权出让是基于用益物权的一种法律行为，出让方通过 出让国有建设用地使用权来获取经济收益，而受让方则通过支付土地出 让金来获取该项权利。
行政许可
作为用益物权的一种，国有建设用地使用权出让是基于行政许可的一种 法律行为，出让方需要经过行政审批程序才能进行土地出让。
通过国有建设用地使用权出让，可以优化城市土地资源配置，提高土地利用效率 ，促进城市经济发展和民生改善。
协议出让国有土地使用权规范
协议出让国有土地使用权规范第一章总则第一条为了规范协议出让国有土地使用权行为，促进土地市场的健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，制定本规范。
第二条本规范适用于中华人民共和国境内协议出让国有土地使用权的活动。
第三条协议出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第四条各级人民政府国土资源主管部门负责协议出让国有土地使用权的监督管理，依法查处违法违规行为。
第二章协议出让的范围和条件第五条协议出让国有土地使用权应当符合土地利用总体规划、城市规划和国家产业政策，并严格控制土地供应总量。
第六条下列情形可以采用协议方式出让国有土地使用权：（一）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；（二）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式出让的；（三）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式出让的；（四）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；（五）法律、法规规定可以协议出让的其他情形。
第七条申请协议出让国有土地使用权的，应当符合下列条件：（一）具备法人资格或其他组织资格；（二）具有与申请用地规模、用途相适应的资金、技术和管理能力；（三）符合土地利用总体规划、城市规划和国家产业政策；（四）法律、法规规定的其他条件。
第三章协议出让的程序第八条协议出让国有土地使用权应当按照以下程序进行：（一）市、县人民政府国土资源主管部门公布协议出让地块的用途、使用年限、土地使用条件等；（二）符合申请条件的用地者向市、县人民政府国土资源主管部门提出用地申请，填写协议出让国有土地使用权申请表；（三）市、县人民政府国土资源主管部门对用地申请进行审查，符合协议出让条件的，报经同级人民政府批准后，与意向用地者签订国有土地使用权出让合同。
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(部39号令)详解
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（部39号令）详解《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（部39号令）详解岳晓武雷爱先段春华王小雨2007年9月28日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(中华人民共和国国土资源部令第39号)，自2007年11月1日起施行。
了解修订《招标拍卖挂牌国有土地使用权规定》（2002年国土资源部11号令）的背景，正确理解和把握39号令的基本原则、总体内容、操作程序和重点条款，有助于更好地贯彻落实《物权法》，进一步健全和完善国有土地出让制度，更大程度上发挥市场配置土地资源的基础性作用。
为此，我们对《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（下称39号令）的重要内容进行了详细解读。
一、《物权法》扩大了“招拍挂”出让和建设用地使用权设立范围，11号令修订成为必然2002年5月9日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号令），自2002年7月1日起施行。
11号令全面确立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，前述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
11号令第一次明确了经营性用地必须实行招拍挂出让，第一次对招拍挂出让的原则、范围、程序、法律责任进行了系统规定。
11号令确立了市场配置土地资源的制度，其核心是通过“公开、公平、公正”的市场方式确定土地使用权人，这一既具有实体性内容又有程序性规定的部门规章一经面世，既在社会上产生了强大的反响，被业界称为“第二次土地革命”。
随着土地使用制度改革的不断深入和土地资源市场化配置程度的不断提高，11号令在实践中也逐渐暴露出一些局限性，需要进一步完善。
比如，在招标拍卖挂牌出让范围上，11号令只规定了商业、旅游、娱乐和商品住宅四类经营性用地必须实行招标拍卖挂牌，相对于各地已将工业用地纳入招标拍卖挂牌范围，11号令规定的出让范围显得窄了。
国有建设用地使用权出让合同示范文本
国有建设用地使用权出让合同示范文本国有建设用地使用权出让合同甲方：（出让方）名称：地址：法定代表人：营业执照号码：乙方：（受让方）名称：地址：法定代表人：营业执照号码：鉴于，甲方依法拥有所在地的国有建设用地使用权，并同意将该使用权转让给乙方，现双方达成如下协议：第一条基本信息1.1 本合同的出让土地基本情况如下：地址：面积：档案号：土地使用权证号：第二条各方身份、权利、义务、履行方式、期限、违约责任2.1 甲方声明并保证其作为出让方，具有合法的出让土地使用权。
乙方承诺接受甲方的出让，并同意按照本合同约定的方式使用土地。
2.2 甲方有权要求乙方按照土地使用合同的规定履行使用义务，乙方有权要求甲方提供相应的建设用地。
2.3 甲方和乙方应当按照法律法规的规定履行相应的纳税义务和社会保险义务。
2.4 甲方有义务就土地使用权的转让提供相应的证明文件，并协助乙方办理相关手续。
2.5 双方约定土地使用期限为________年，自__________年__月__日起至__________年__月__日止。
2.6 若任何一方违反本合同的规定，对方有权要求其承担违约责任，包括但不限于支付违约金、赔偿损失等。
第三条基于中国相关法律法规的遵守3.1 双方同意遵守中华人民共和国现行的相关法律法规，并就土地使用等事宜严格按照法律法规的规定执行。
3.2 若土地的使用和开发涉及到环境保护、城市规划等方面的问题，双方应当依法履行相关义务，并保证土地的合法使用。
第四条权力和义务的明确4.1 甲方有权根据所得到的数据和信息，随时了解乙方对土地的使用情况。
4.2 乙方有权依法要求甲方提供有关土地的相关情况和资料。
4.3 乙方有权享有土地的使用和收益权，但不得将土地违法转让、租赁或抵押给第三方。
4.4 甲方有权若乙方违反土地使用合同的规定，解除本合同，并追究相应的责任。
第五条法律效力和可执行性5.1 本合同自双方盖章之日起生效，并具有法律效力。
国有土地使用权出让和转让暂行条例
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中华人民共和国国务院令第055号中华人民共和国住房和城乡建设部 2001年02月15日第一章总则第一条为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例。
第二条国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。
前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地(以下简称土地)。
第三条中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。
第四条依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。
第五条土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并不得损害社会公共利益。
第六条县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。
第七条土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记，由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理。
登记文件可以公开查阅第二章土地使用权出让第八条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让应当签订出让合同。
第九条土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。
第十条土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限批准后，由土地管理部门实施。
第十一条土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。
建设用地出让及注意事项
建设用地出让及注意事项随着城市化进程的加速推进，建设用地的需求不断增加。
建设用地出让是指政府将土地使用权由国有转让给开发商或企事业单位的一种方式。
本文将就建设用地出让的一般流程以及相关注意事项进行论述。
一、建设用地出让的一般流程1. 项目立项建设用地出让的第一步是项目立项，包括项目的规划和设计，需经过相关部门的审批。
2. 出让方式确定根据项目性质和市场情况，政府部门会确定合适的出让方式，例如公开招标、竞争性谈判或协议出让等。
3. 出让条件公告政府部门会向社会公布相关出让条件，包括土地性质、面积、价格等信息，并公开招标或邀请竞争性谈判的参与者投标。
4. 投标申请有意向参与建设用地出让的开发商或企事业单位需按照要求提交投标申请，包括申请书、资质证明、投标保证金等材料。
5. 评审与决定政府部门将对投标申请材料进行评审，评估各投标方的资质和综合实力，最终确定中标单位。
6. 签订合同中标单位与政府部门签订建设用地出让合同，明确土地使用权的期限、用途、价格等事项。
7. 付款与办理手续中标单位需按照合同规定的付款方式缴纳土地出让金，并办理相关手续，完成土地使用权的过户手续。
二、建设用地出让的注意事项1. 合法性与合规性在进行建设用地出让时，政府部门应确保出让程序的合法性和合规性，公平、公正地对待所有竞标方，杜绝腐败现象的发生。
2. 用途限制与规划要求政府在出让建设用地时，会明确土地的用途限制和规划要求，开发商或企事业单位应严格按照规划要求进行开发建设，确保土地的合理利用。
3. 出让条件与标准政府在确定出让条件与标准时应明确，包括土地面积、土地价格、付款方式等内容，确保信息透明、公开。
4. 投标申请的资格要求开发商或企事业单位在申请投标时需满足一定的资格要求，如注册资本、开发经验、资质证明等，确保参与者的综合实力。
5. 中标单位的履约能力政府应评估中标单位的履约能力，确保中标单位能够按照合同约定的要求完成建设任务。
浅谈国有建设用地使用权出让合同的性质
浅谈国有建设用地使用权出让合同的性质发布时间：2023-04-19T08:43:13.337Z 来源：《新型城镇化》2023年6期作者：段普复[导读] 最高人民法院2019年颁发《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》以后，部分地方法院以国有建设用地使用权出让合同属于行政协议为由驳回当事人的诉讼，或者在土地使用权人未按时缴纳土地出让金的情况下，人民法院经常引导国土部门通过行政征缴的方式向土地使用权人主张下欠的土地出让金。
内蒙古京蒙律师事务所内蒙古鄂尔多斯 017000摘要：最高人民法院2019年颁发《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》以后，部分地方法院以国有建设用地使用权出让合同属于行政协议为由驳回当事人的诉讼，或者在土地使用权人未按时缴纳土地出让金的情况下，人民法院经常引导国土部门通过行政征缴的方式向土地使用权人主张下欠的土地出让金。
针对国有建设用地使用权出让合同到底属于民事合同还是行政合同，各地法院认识存在分歧。
下面本人从法律角度和实践角度分析国有建设用地使用权出让合同的性质问题。
关键词：建设用地使用权；出让；合同性质一、国有建设用地使用权出让合同的法律性质国有土地使用权出让是指国家以土地所有人身份，将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
①梅夏英、高圣平：《物权法教程》，中国人民大学出版社2007年版，第246页。
《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条规定，行政协议是指：行政机关为了实现行政管理或者公共服务目标，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议。
而民事协议一般指平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系而签订的协议。
关于国有建设用地使用权出让合同的性质，在学术界和实务界一直存在争议，有人认为属于民事行为，有人认为属于行政行为。
第一种观点认为，土地使用权出让是一种行政行为。
2023国有建设用地使用权出让合同(示范文本)
国有建设用地使用权出让合同(示范文本)一、合同背景本合同由出让人（简称甲方）和受让人（简称乙方）自愿订立，双方均同意按照合同约定的条件和条款进行国有建设用地使用权的转让。
二、合同内容1. 土地基本信息（1）土地位置：_______________。
（2）土地面积：_______________平方米。
（3）土地使用年限：_______________年。
2. 用途限制乙方获得的土地使用权仅限于_______________，不得擅自改变土地用途。
3. 使用权期限乙方获得的土地使用权期限为_______________年，自合同生效之日起计算。
4. 土地出让条件（1）乙方应当按照政府有关法规和规定，支付土地出让金及其他费用。
具体金额和支付方式详见附件《土地出让金及其他费用清单》。
（2）乙方应当按照政府有关规定，按时缴纳土地使用年限到期续期费用。
5. 土地权属保证甲方保证提供的土地使用权没有任何瑕疵，并且在合同生效之前已经完成相关审批手续，具备转让条件。
6. 违约责任（1）若甲方未按照约定提供土地使用权或提供的土地使用权存在瑕疵，甲方应当承担违约责任，并赔偿乙方因此所造成的损失。
（2）若乙方未按照约定支付土地出让金及其他费用或未按时缴纳土地使用年限到期续期费用，乙方应当承担违约责任，并支付相应的违约金。
7. 纠纷解决对于因合同履行发生的争议或纠纷，甲乙双方应当友好协商解决；协商不成的，应当提交有管辖权的人民法院诉讼解决。
8. 合同生效和其他事项（1）本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。
（2）本合同自双方签字盖章之日起生效，并对双方具有约束力。
（3）本合同未尽事宜，双方可根据需要进行补充协商。
9. 合同的变更与解除（1）甲乙双方应当以书面形式对本合同进行变更或解除，经双方协商一致后生效。
（2）未经双方协商一致，任何一方不得擅自变更或解除本合同。
三、附件《土地出让金及其他费用清单》合同甲方：____________________（盖章）合同乙方：____________________（盖章）签订日期：____年____月____日。
出让国有建设用地使用权交易流程
出让国有建设用地使用权交易（作价出资、入股、企业兼并转让）一、项目概述1、项目名称：出让国有建设用地使用权转让（作价出资、入股、企业兼并转让）以出让方式取得的国有建设用地使用权，以国有建设用地使用权作价出资、入股与其他股东共同出资组建新的企业、企业兼并而涉及的国有建设用地使用权转让。
2、办理单位：成都市人民政府政务服务中心国土资源分中心（成都市一环路西一段百花西路2号）3、办理窗口：土地矿权交易窗口4、法定时限： 30个工作日5、承诺时限： 3个工作日6、收费标准及收费依据：（一）、地产交易手续费，按基准地价（万元）5000以下（含5000）收0.1%、5000以上-10000收0.08%, 10000以上0.06%。
（分段收取）。
（二）、收费许可证号：川蓉A0040005 编号：（2004）046 。
7、窗口电话：870500238、投诉电话：87050149二、法定依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城市房地产管理法》三、办理程序服务大厅土地矿权交易窗口接件（复印件须加盖复制方鲜章，提交材料需备一套复印件）、审核→经办人核定费用→填发审查表→交易中心领导审批→返回地籍调查。
四、申请材料1、国有建设用地使用权转让申请书2、《国有土地使用证》（原件）3、国有建设用地使用权出让合同（复印件）4、作价出资、入股协议（原件）5、转让双方公司《营业执照》副本（核原件收复印件）6、新公司章程（原件）7、新公司验资报告（原件）8、土地估价报告备案表、土地评估报告（原件）9、企业兼并协议（原件）【社保、国土等部门对兼并企业职工安置、土地处置的意见】10、转让方（被兼并方）公司章程（复印件）11、前置调查资料（原件）12、内资有限（股份）公司：股东会决议；外资有限（股份）公司：董事会决议；集体企业：职代会决议、主管部门批文；国有企业：国资委批文、主管部门批复（原件）五、前置条件1、如土地使用权部分转让或2006年8月1日（不含8月1日）之前取得国有土地使用证的，需由地籍事务部门出具《用地面积核定单》。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院第55号令)
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院第55号令）第三章土地使用权转让第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
第二十条土地使用权转让应当签订转让合同。
第二十一条土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
第二十二条土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第二十三条土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院令第２５６号）第五章建设用地第十九条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。
不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。
第二十条在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，按照下列规定办理：（一）市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府。
（二）有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准。
（三）农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。
在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内，为实施村庄、集镇规划占用土地的，由市、县人民政府拟订农用地转用方案、补充耕地方案，依照前款规定的程序办理。
集体土地征收程序根据《土地管理法》和《建设用地审查报批管理办法》，征收土地一般应当按照以下工作程序办理：一、申请用地程序建设单位持经批准的设计任务或初步设计、年度基本建设计划以及地方政府规定需提交的相应材料、证明或图片，向土地所在地的县级以上地方人民政府土地管理部门申请建设用地，同时填写《建设用地申请表》，并附下列材料：1、建设单位依法设立的有关证明；2、项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件；3、土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；4、初步设计或者其他有关材料；5、建设项目总平面布置图；6、占有耕地的，提出补充耕地该案；7、建设项目位于地质灾害地区的，应提供地质灾害危险性评估报告；8、提供地价评估报告。
招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权案件性质之浅议
招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权案件性质之浅议近来，围绕招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权所引发的案件大量出现，尤其是针对《土地使用权出让合同》签订之前因土地行政主管部门的“招牌挂”行为所引发的案件性质问题争议较大，各地法院对此掌握的并不统一，因此，笔者就该类案件所涉及的案件性质问题-即是应作为民事案件还是应作为行政案件处理问题予以浅议。
一、关于国有建设用地土地使用权出让的概念、性质问题我国《城市房地产管理法》第七条规定：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条规定：“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
”首先、从上述法律、法规规定不难看出，立法者在当时对国有土地出让这个问题上并未对土地的用途在概念上得以明确，仅使用的是“土地使用权”这样的表述，《国土资源部》第十一号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中用的亦是“土地使用权”这样的表述，但笔者在本文中用的是“建设用地使用权”这样的表述，因为在我国《物权法》及《国土资源部》第三十九号令中都使用了“建设用地使用权”这样的表述。
笔者认为，立法者在对《物权法》中所涉土地这种用益物权的名称确定上充分考虑到了我国《土地管理法》基于土地的不同用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地的规定，同时将单位和个人进行建设，需要使用的土地，界定为建设用地。
《物权法》将土地这类用益物权的名称确定为“建设用地使用权”而没有继续使用“土地使用权”这样的表述，这样做既可以与现行法律规定一致，又可以避免因“土体使用权”概念表述的范围较广，界限模糊不清的弊端。
另外，考虑到新法优于旧法的原则，也不亦再使用“土地使用权”这样的概念来界定以建造建筑物、构筑物及其附属设施为利用目的，对国家所有的土地享有占有、使用、收益的权利为此类用益物权的名称；其次、按照上述法律、法规规定来看，建设用地使用权的出让是以土地使用者向国家支付土地出让金对价为条件的，这样的规定又符合我国《合同法》中买卖合同一章的相关规定。
国有建设用地使用权协议出让合同变更程序
国有建设用地使用权协议出让合同变更项目类型：行政许可审批机关：市国土资源局或分局承办部门：市土地利用事务中心或分局市局签订出让合同的，由市土地利用事务中心办理；分局签订出让合同的，由分局办理。
办理依据：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第12条；2、《中华人民共和国土地管理法》第53条；3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第29条；4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第9条；5、《北京市实施<中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>办法》（市人民政府令[2007]第200号修改）第3条。
办理程序：收件-受理-审查-决定收费依据和标准：本事项不收费办理时限：16个工作日（不包括重新评审地价时间）办理结果：《北京市国有建设用地使用权出让合同补充协议》申请方式：书面申请受理条件：1、已签订《北京市国有建设用地使用权出让合同》；2、申请人与立项批准文件确定的项目开发建设主体、规划批准文件确定的开发主体、征地或划拨批准文件的主体一致；3、属于工业项目用途改为科研、研发类用途的，取得市人民政府的批准文件。
申请材料：1、出让合同变更申请书（原件）；2、出让合同变更申请表（原件）；3、申请人身份证明材料：（1）企业法人，提交《企业法人营业执照》（复印件）和《组织机构代码证》（复印件），属于外资企业或中外合资企业的，还需提交《外商投资企业批准证书》（复印件）；不具备企业独立法人资格，提交其上级单位出具的书面授权证明（原件）和申请人的营业执照或登记证书等材料（复印件）；属于境内金融企业法人、保险企业法人设立的非法人分支机构，提交营业执照或登记证书、金融许可证、保险许可证等材料（复印件）；（2）非企业法人，提交《组织机构代码证》（复印件）；不具备独立非企业法人资格，提交其上级单位出具的书面授权证明（原件）和申请人的《组织机构代码证》（复印件）；（3）境外法人或其他组织（包括港澳台），提交经公证的法人或其他组织的商业登记证或注册证书（原件），或批准该法人、其他组织成立的文件（复印件）；外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后，需中国驻该国使、领馆认证（原件）；（4）法定代表人身份证明书（原件）和身份证（复印件）；（5）委托办理的，提交授权委托书（原件）和受托人的身份证（复印件）；属于境外法人或其他组织委托的，委托书应经公证。
国有建设用地使用权净地出让相关法律问题探析
目录引言 (1)（一）实用价值及理论意义 (1)（二）已有的文献综述 (1)（三）本文所要解决的问题 (2)一、国有建设用地使用权出让的法律基础 (4)（一）客体的法律属性：国有建设用地和国有建设用地使用权 (4)1.国有建设用地的涵义及地位 (4)2.国有建设用地使用权及其流转 (5)（二）客体的权属转移：国有建设用地使用权的取得方式 (5)1.建设用地使用权的划拨取得 (6)2.建设用地使用权的有偿取得 (6)二、国有建设用地使用权“净地”出让的法源 (9)（一）历史沿革：改革开放后土地交易契约立法的演变 (9)1.《国有土地使用权出让合同》示范文本的规定 (9)2.国务院及国土资源部、住房和城乡建设部的相应规定 (10)3.各地方人民政府的相应规定 (12)（二）实践成果：“净地”法律概念理论特征的形成 (13)1.土地权利清晰 (13)2.安置补偿落实到位 (13)3.没有法律经济纠纷 (13)4.地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确 (13)5.具备动工开发所必需的其他基本条件 (14)三、当前建设用地使用权出让中土地交付存在的问题 (15)（一）问题的引出：典型案例 (15)（二）存在纠纷的具体类型 (16)1.关于“净地”标准的具体适用存有争议 (16)2.“毛地”挂牌、“净地”交付的现象普遍存在 (17)3.“毛地”出让现象仍然存在，土地无法交付，或交付后无法开工 (17)4.土地交付后，因政府规划等发生变化，导致受让人无法继续履行合同 (18)四、解决土地交付过程中存在问题的对策 (19)（一）土地管理部门应严格执行“净地”出让制度 (19)1.完善土地利用规划制度，维护土地交易市场 (19)2.科学合理进行土地储备 (20)（二）政府应加强建设用地批后供后监管 (21)（三）人民法院依法进行司法保障 (22)1.准确把握“净地”的法定内涵 (22)2.正确认定“毛地”出让合同的效力 (23)3.正确对待建设用地交地记录表和国有土地使用权证 (24)4.根据合同约定，合理确定违约责任，但慎用合同全部解除原则 (24)5.人民法院应独立行使审判权，同时应重视化解矛盾，联合相关部门多做调解工作。
国有建设用地使用权二级市场转让合同
国有建设用地使用权二级市场转让合同甲方：（出让方）___________________地址：_________________________邮编：_________________________乙方：（承购方）___________________地址：_________________________邮编：_________________________根据国家有关规定，甲方决定将其拥有的建设用地使用权转让给乙方，现甲乙双方经友好协商达成以下协议：第一条转让标的甲方拥有的建设用地使用权，坐落于（具体地址）_______，具体面积为______平方米。
第二条转让价款及支付方式1.乙方同意以人民币_______元作为转让价款，向甲方支付。
转让价款的支付方式为：（具体方式，如一次性支付、分期支付等）_________。
2.乙方将转让价款支付至甲方指定的银行账户，甲方收到全部转让价款后，将办理过户手续。
第三条过户手续1.甲方收到全部转让价款后，将与乙方共同办理过户手续，并在______工作日内完成过户手续。
2.过户手续办理期间，甲方应提供真实、准确的相关资料，配合乙方的工作。
第四条转让的特殊情况处理1.若转让过程中发现存在转让时未披露或不符合相关规定的重大问题，乙方有权要求终止本合同，并要求返还已支付的转让价款。
2.若由于政府政策调整或其他不可抗力原因，导致无法办理过户手续，甲乙双方应友好协商解决。
若无法解决则本合同终止，甲方应将已支付的转让价款按比例返还给乙方。
第五条转让后的责任和义务1.转让后的建设用地使用权，乙方负责合法、合规、合理地使用，不得违反相关法规，不得非法转让或买卖。
2.乙方应按规定缴纳相应的使用费用和税费。
3.转让后，若建设用地使用权存在任何纠纷或争议，由乙方独立解决，并承担一切责任和后果。
第六条合同终止与解除1.甲方或乙方违反本合同约定的任何条款，对方有权要求解除合同，并要求赔偿。
建设用地使用权转让合同
建设用地使用权转让合同第一条本合同双方当事人转让方(以下简称甲方)：受让方(以下简称乙方)：根据《安徽省集体建设用地使用权流转试行办法》等有关规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同。
第二条甲方根据本合同转让的土地使用权，所有权属第三条甲方以现状转让给乙方的宗地位于面积为平方米，用途，其位置与四至范围及现状的具体情况如本合同附图所示。
第四条本合同项下的土地使用权的转让年限为年，自领取该宗土地使用证之日起计算。
第五条本合同项下的宗地，按照批准的用途为在转让期限内如需改变本合同规定的土地用途，应当取得土地所有者及原审批机关同意，并调整或补交土地收益。
第六条本宗地的转让价格为人民币大写元/平方米(小写元/平方米)，总额为人民币大写元人民币(小写元)。
第七条转让费按下列方式支付：第八条应缴纳的土地收益、土地开垦费等有关费用，由方交纳。
第九条甲、乙双方应当持土地使用证、集体建设用地有偿使用合同、转让合同等有关材料，向乡镇土地管理机构提出书面申请，经市、县土地行政主管部门的审核，报同级人民政府批准后，办理土地变更登记。
第十条本合同规定的转让期届满，土地所有者有权无偿收回转让宗地的土地使用权，该宗地上建筑物及其附着物所有权有土地所有者无偿取得。
乙方应依照规定办理土地使用权注销登记手续。
乙方如需继续使用该宗地，须在期满____日前向土地所有者提交续期申请书，并在获准续期后重新签订转让合同，办理批准和土地使用权登记手续。
第十一条如果乙方不能按本合同规定的支付方式支付应付款项等，从滞纳或违约之日起，每日按应缴纳费用的____‰缴纳滞纳金。
逾期____日仍未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求乙方赔偿因违约造成的损失。
第十二条如果由于甲方的过失致使乙方延期占用土地，甲方应从延期之日起，每日按乙方已付转让费的____‰赔偿违约金。
第十三条因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成，可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。
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一、项目概述
1、项目名称：出让国有建设用地使用权转让（作价出资、入股、企业兼并转让）
以出让方式取得的国有建设用地使用权，以国有建设用地使用权作价出资、入股与其他股东共同出资组建新的企业、企业兼并而涉及的国有建设用地使用权转让。
2、办理单位：市国土资源局
3、办理窗口：土地交易窗口
4、承诺时限：3个工作日
5、收费标准：地产交易手续费，按基准地价（万元）5000以下（含5000）收0.1%、5000以上—10000收0.08%, 10000以上0.06%。
（分段收取）。
二、法定依据
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
三、办理程序
土地交易窗口接件（复印件须加盖复制方鲜章，提交材料需备一套复印件）、审核→经办人核定费用→填发《土地转让合同》→交易中心领导审批→返申请人请中介机构地籍调查。
四、申请材料
1、国有建设用地使用权转让申请书
2、《国有土地使用证》（原件）
3、国有建设用地使用权出让合同（复印件）
4、作价出资、入股协议（原件）
5、转让双方公司《营业执照》副本（核原件收复印件）
6、新公司章程（原件）
7、新公司验资报告（原件）
8、土地估价报告备案表、土地评估报告（原件）
9、企业兼并协议（原件）【社保、国土等部门对兼并企业职工安置、土地处置的意见】
10、转让方（被兼并方）公司章程（复印件）
11、前置调查资料（原件）
12、内资有限（股份）公司：股东会决议；外资有限（股份）公司：董事会决议；集体企业：职代会决议、主管部门批文；国有企业：国资委批文、主管部门批复（原件）
五、前置条件
1、如土地使用权部分转让或2006年8月1日（不含8月1日）之前取得国有土地使用证的，需由地籍事务部门出具《用地面积核定单》。
2、超过土地出让合同约定的动工时间一年以上未动工建设的，需经由市国土资源局执法监察支队在《土地利用情况调查表》上出具相关处理意见。
3、以房屋所有权作价出资、入股，需先过户《房屋所有权证》。