闲置土地处理相关法律问题探析
关于闲置土地依法处置的分析
CHINA VENTURE CAPITAL 中国科技投资
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入运转和使用,达到除害兴利,促进社会生活、生产,保障社 会生命财产安全的目的。 三、结语
信息技术在水利工程建设管理中的应用,具有重要的 作用和意义,在实践当中应当加强应用实践,发挥出信息技 术的优势,使水利工程建设管理能够取得更好的成效,确保 建设质量、进度,控制施工成本,提升水利工程建设的综合 效益。
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有更高的科学性、合理性,进而保障施工质量。并且通过 B1M技术,可以在水利工程建设施工过程当中,实现对工程 结构配件、材料、设备信息快速查询,这对施工质量的管理 来说非常有利,任何在施工过程当中所使用到的配件、材料 或是设备,都能够通过B1M技术平台,及时查询到其所在位 置,如果其存在质量问题,就能够更加准确定位,使所有可 能存在的质量问题都能够暴露出来,便于施工质量的改进。 再者,BIM技术平台可以实现质量检查、现场施工照片与模 型集成化,简单来说,所有的质M:检查现场施工情况照片, 都能够被对应储存到相应施工部位,通过信息化模型、现场 的实际照片等对该部位进行展示,可以为质量管理提供更 多的视角和信息。
(水四利)工程建设管理竣工阶段信息技术的应用 进入水利工程建设的竣工阶段后,管理工作的力度需 要继续保持,对最终确保水利工程的建设质M:来说,是不容 忽视的。例如,一方面,可以基于BIM技术,对水利工程的建 设整体情况,进行反复的对比和现场检验,确保之前发现和 存在的问题,已经得到完全的解决和处理;另一方面,可以 借助各种信息化的检验技术设备,提高对水利工程现场检 验的效率和准确性,帮助发现各种可能存在的隐蔽问题,全 面消除质量、安全隐患,保障水利工程能够以最好的状态投
国有闲置土地的类型及其处置难点分析
国有闲置土地的类型及其处置难点分析1. 引言1.1 背景介绍在中国,国有闲置土地的问题一直是一个亟待解决的难题。
随着城市化进程的加快和经济快速发展,许多地方出现了大量闲置的国有土地,这些土地既没有得到合理利用,又浪费了宝贵资源,成为城市发展的一大障碍。
国有闲置土地的存在不仅使土地资源的利用效率低下,也给城市规划和土地管理带来了诸多困难。
这些土地大多处于城市边缘地带或者农村地区,缺乏开发利用的动力和条件,使得这些土地长期处于闲置状态,成为“城市瘤病”。
尤其是近年来,随着城市规划的不断完善和经济结构的转型升级,国有闲置土地问题愈发突出,各地政府也纷纷加大了对闲置土地的治理力度。
由于种种原因,国有闲置土地的规模仍然庞大且存在诸多困难和矛盾待解决。
为了有效解决这一问题,本文将对国有闲置土地的类型及其处置难点进行深入分析。
1.2 研究意义国有闲置土地是我国土地资源管理中一个长期存在的问题,对国家经济发展和社会稳定产生了不利影响。
研究国有闲置土地的处置难点及其类型具有重要的现实意义和深远的战略意义。
国有闲置土地的利用能够有效地增加土地资源的利用率,促进土地资源的合理配置,推动城乡一体化发展,提高国家资源利用效率。
国有闲置土地的利用也可以促进房地产市场的稳定发展,提高土地市场的透明度和公平性,增强市场经济体制的完善性。
加强国有闲置土地的管理可以有效地防范土地资源的浪费和滥用,维护国家土地资源的安全和可持续发展。
深入研究国有闲置土地的类型及其处置难点,可以为完善我国土地资源管理体制,促进土地资源的可持续利用,推动城乡一体化发展提供重要的理论指导和实践经验。
1.3 研究对象本文的研究对象是国有闲置土地,作为国家土地资源的重要组成部分,国有闲置土地的存在已经成为当前土地资源管理领域亟待解决的问题。
国有闲置土地是指由政府拥有或出资购买的土地,但长时间未得到有效利用的土地资源。
这些土地可能因为各种原因而处于闲置状态,例如规划用途变更、资金投入不足、开发计划延迟等。
国有闲置土地的类型及其处置难点分析
国有闲置土地的类型及其处置难点分析国有闲置土地是指国家所有并尚未利用的土地资源,这些土地有可能是由于政府规划的超前导致的,也有可能是因为不符合规划而无法用于开发建设。
这些闲置土地的存在给国家和社会带来了一系列的问题,因此如何有效处置国有闲置土地成为了一个亟待解决的难题。
本文将从国有闲置土地的类型和其处置难点两个方面进行分析。
一、国有闲置土地的类型国有闲置土地的类型主要包括农用闲置土地和城市闲置土地两大类。
农用闲置土地主要是指由于城市化进程导致的部分农田闲置,很多农村建设用地规划超前或者农村非农经营用地未能全面利用而形成的闲置土地。
城市闲置土地则是指城市规划用地的超前规划和城市用地供应与需求不匹配所造成的土地资源的闲置。
在这两类土地中,又分别存在着不同类型的国有闲置土地。
1. 农用闲置土地农用闲置土地主要由以下几种类型:1)未被利用的宅基地。
宅基地是指用以建房和居住的土地,但是由于农村人口外流、房屋闲置等原因,导致很多宅基地未被有效利用。
2)农村集体土地闲置。
这是由于集体土地使用权未能有效实行流转导致的闲置现象,包括了土地被闲置或者被用于其他非农业生产。
3)农村规划用地超前。
在农村建设用地规划时,由于规划的超前导致了部分土地的闲置,或者规划土地与实际需求不符合。
城市闲置土地主要由以下几种类型:1)城市建设用地超前规划。
城市用地规划超前导致了部分用地闲置,或者规划的用地与实际需求不匹配。
2)城市用地供应不足。
目前很多城市存在用地供应不足的情况,导致了一些土地的闲置。
3)城市工业和物流用地的废弃。
随着城市的发展,一些工业和物流用地被废弃,但是却没有得到合理的再利用。
国有闲置土地的处置难点主要包括政策难点、法律难点、土地使用难点和资源整合难点。
1. 政策难点政策难点是指国家相关政策在国有闲置土地处置方面存在的问题。
首先是土地管理部门在处理国有闲置土地问题时,缺乏相关政策法规的支持,因此很多时候政策层面的支持不足。
国有闲置土地的类型及其处置难点分析
国有闲置土地的类型及其处置难点分析【摘要】本文主要围绕国有闲置土地展开讨论,首先介绍了国有闲置土地的类型,包括城市边缘的废弃工业用地、农村村庄周围的闲置农田等。
接着分析了国有闲置土地处置的难点,主要集中在政策与制度问题、资金与技术问题以及社会与环境影响方面。
最后对存在的问题与挑战进行了总结,并提出了相应的建议与展望,包括加强政策法规的落实,完善土地利用规划,加大土地复垦力度等。
通过本文的研究,可以更好地认识国有闲置土地问题的复杂性和重要性,从而更好地推动国有闲置土地的合理利用和处置。
【关键词】国有闲置土地、类型、处置难点、政策、制度、资金、技术、社会影响、环境影响、存在问题、挑战、建议、展望1. 引言1.1 背景介绍国有土地是指由国家统一所有并加以管理的土地资源。
随着中国城市化进程的加快,国有土地的使用和管理变得越来越重要。
近年来,随着城市化进程的推进,部分国有土地遭遇闲置现象。
这些国有闲置土地虽然表面上没有被利用,但却可能造成资源浪费、环境污染等问题。
国有闲置土地的存在主要是由于多种因素共同作用的结果,包括政策与制度问题、资金与技术问题、社会与环境影响等。
对于如何有效处置国有闲置土地,需要全社会关注和共同努力。
在当前经济社会发展的大背景下,研究国有闲置土地的类型及其处置难点,对于推动资源有效利用、促进城市可持续发展具有重要意义。
完。
1.2 研究目的研究目的是为了深入分析国有闲置土地的类型及处置难点,探讨其中存在的政策与制度问题、资金与技术问题以及社会与环境影响,旨在为解决国有闲置土地问题提供有针对性的建议和措施。
通过对国有闲置土地问题的研究,可以帮助政府及相关部门更好地认识国有闲置土地的现状和影响,制定更有效的政策和措施,促进国有闲置土地资源的合理利用,实现国土资源的可持续利用和保护。
研究国有闲置土地问题也有助于引起社会各界对土地资源利用问题的关注,推动土地资源管理和保护工作的深入开展。
通过本研究,旨在为解决国有闲置土地问题提供参考,促进国有闲置土地的合理利用和可持续发展。
国有闲置土地的类型及其处置难点分析
国有闲置土地的类型及其处置难点分析国有闲置土地指的是由国家所有但目前没有正常利用的土地资源。
根据不同的性质和用途,国有闲置土地可以分为以下几种类型:1. 农用闲置土地:农村地区由于农业产业调整和农村劳动力外流等原因,部分农田被闲置下来。
这些土地的主要特点是地处农村,耕地性质较好,但因缺乏有效管理和利用,导致资源浪费和环境污染。
2. 工矿闲置土地:由于经济结构调整和企业倒闭等原因,一些工矿企业废弃了原工业用地。
这些土地一般位于城市郊区或工矿集中区,具有土地平整、基础设施完善的特点,但由于受到工业废弃物的污染和土地功能的限制,难以得到良好的利用。
3. 建设用地闲置土地:城市建设用地闲置主要指已划定为建设用地,但长时间没有开发利用的土地。
这类土地位于城市主城区或快速发展的新城区,具有较好的基础设施和便捷交通条件,但由于多方利益的制约和市场需求的不足,无法发挥其应有的作用。
4. 公共设施闲置土地:一些公共设施用地由于规划错误、项目终止或不合理利用等原因,长时间处于闲置状态。
这些土地包括政府办公用地、公园绿地、学校用地等,为城市发展和民生服务提供了便利条件,但由于政府管理和资金投入的不足,导致土地闲置。
1. 土地权属不清:由于历史原因和管理不善,一些国有闲置土地的权属不明确,难以确定具体的管理和处置方式。
这不仅给土地闲置的解决带来困难,也容易引发土地纠纷和社会不稳定。
2. 利益相关方复杂:国有闲置土地的利益相关方众多,包括政府、地方政府、企业、农民等多个方面。
各方的利益诉求不一致,容易导致利益博弈和冲突,使土地闲置问题无法得到有效解决。
3. 土地污染治理困难:一些国有闲置土地受到工业废弃物的严重污染,需要进行土地的治理和修复。
土地污染治理需要大量的经费和技术支持,难以在短时间内得到有效实施。
4. 市场需求不足:一些国有闲置土地虽然具备优质的地理位置和基础设施,但由于市场需求不足,无法吸引投资与开发。
这使得土地处置变得更加困难,容易造成资源浪费和经济损失。
关于《闲置土地处置办法》若干问题的解释
关于《闲置⼟地处置办法》若⼲问题的解释关于《闲置⼟地处置办法》若⼲问题的解释 新修订的《闲置⼟地处置办法》有什么值得我们关注的?下⾯请看⼩编给⼤家整理的关于《闲置⼟地处置办法》若⼲问题的解释,希望对⼤家有帮助。
1.“闲置⼟地”是指政府已经供出去的国有建设⽤地 问:《闲置⼟地处置办法》对闲置⼟地的界定与原来的5 号令有明显区别,在执⾏中如何正确界定闲置⼟地? 答:根据《闲置⼟地处置办法》第⼆条的规定,闲置⼟地包括两种情形:⼀是国有建设⽤地使⽤权⼈超过有偿使⽤合同或者划拨决定书约定的动⼯期限满⼀年未动⼯开发的国有建设⽤地;⼆是已动⼯开发但投资额不⾜总投资额的25%或者已动⼯⾯积不⾜应动⼯⾯积1/3,中⽌建设满⼀年的,可以认定为闲置⼟地。
这两种闲置⼟地在处置⽅式上有明显的不同。
对于第⼀种情形的闲置⼟地,除了因不可抗⼒或者政府及政府有关部门的原因导致的以外,满⼀年的要缴⼟地闲置费,满两年的要⽆偿收回。
⽽对于第⼆种情形的闲置⼟地,主要是与⼟地使⽤权⼈协商,依照《闲置⼟地处置办法》第⼋条的规定,采取延长动⼯开发期限、调整⼟地⽤途规划条件、由政府安排临时使⽤、协议有偿收回、置换⼟地等⽅式处置,促进国有建设⽤地有效利⽤。
特别需要说明的是,《闲置⼟地处置办法》规定的“闲置⼟地”,主要是指政府已经供出去的国有建设⽤地,不包括在政府储备中⼼尚未供出去的国有建设⽤地。
2.政府原因导致闲置的由国⼟资源主管部门核实认定 问:《闲置⼟地处置办法》第⼋条对因政府及政府有关部门的原因导致闲置⼟地的情形进⾏了界定,实践中这种认定的责任⼈是国有建设⽤地使⽤权⼈还是国⼟资源主管部门? 答:根据《闲置⼟地处置办法》第⼋条的规定,认定的责任⼈是市、县国⼟资源主管部门。
市、县国⼟资源主管部门对其调查发现的闲置⼟地,应当在法定期限内向国有建设⽤地使⽤权⼈下达《闲置⼟地认定通知书》。
国有建设⽤地使⽤权⼈在收到《闲置⼟地认定通知书》后,认为其闲置⼟地属于政府及政府有关部门的原因导致的,可以向市、县国⼟资源主管部门提供说明材料,由市、县国⼟资源主管部门进⾏调查核实和认定。
国有闲置土地的类型及其处置难点分析
国有闲置土地的类型及其处置难点分析国有闲置土地是指由政府所有并且未得到有效利用的土地。
在我国,随着城市化进程的加快和国民经济的持续快速发展,国有闲置土地成为了一个日益突出的问题。
这些闲置土地类型多样,包括但不限于工业用地、农村集体土地、城市边缘地带等。
因为涉及面广,且关联多方利益,使得国有闲置土地的处置面临着一系列的难点。
本文将对国有闲置土地的类型及其处置难点进行分析研究。
一、国有闲置土地的类型1. 工业用地工业用地是工业发展的重要资源,但由于工业结构调整、企业破产、搬迁等原因,造成了部分工业用地处于闲置状态。
这类土地一般集中在城市工业园区和老工业基地周围,有着一定的规模和配套设施。
2. 农村集体土地农村集体土地包括集体农场、农村闲置地、退耕还林地等,随着农村人口外流、农业产业结构调整等因素,导致了大量农村土地处于闲置状态。
这些土地由于规模较小、使用年限较短、流转手续复杂等特点,使得处理起来更加困难。
3. 城市边缘地带随着城市化进程加剧,城市边缘地带成为了土地闲置的热点区域。
城市边缘地带一般处于城市发展的薄弱环节,缺乏基础设施和规划管理,加之规划用地和集体土地使用权的不确定性,使得这类土地的处置也面临着很大的难度。
1. 土地利益相关方复杂国有闲置土地的处置牵扯到多方利益,包括政府、国有企业、农民集体经济组织、土地开发商等。
这些利益相关方之间存在着利益的冲突和矛盾,如何在各方利益之间取得平衡,是国有闲置土地处置的难点之一。
2. 规划管理不完善国有闲置土地的规划管理不完善是造成土地无效利用的一个重要原因。
在我国,土地出让和使用分化,且规划调整频繁,导致了一些土地资源不能有效投入利用。
而且规划的不确定性也给土地处置带来了很大的难度。
3. 流转手续繁琐对于农村集体土地的处置而言,流转手续繁琐是个不可忽视的问题。
目前,我国的土地流转制度尚不完善,农民集体土地的流转手续复杂,征地拆迁等问题成为了农村集体土地处置的重要难点。
国有闲置土地的类型及其处置难点分析
国有闲置土地的类型及其处置难点分析1. 引言1.1 国有土地概述国有土地是指由国家所有并具有独立所有权的土地,是国家的基本财产之一。
国有土地在我国具有重要的地位,涉及到国家利益和国民福祉。
国有土地包括城市建设用地、农村宅基地、农村集体建设用地等多种类型,涵盖了城市和农村的各个领域。
在我国,国有土地的管理体制较为复杂,涉及到多个部门和层级,存在着管理上的不足和问题。
国有土地的管理和处置一直是社会关注的焦点,也是政府工作的重要内容之一。
加强国有土地的管理和合理处置,不仅关系到土地资源的有效利用,更关系到国家的经济发展和社会稳定。
对国有土地的合理管理和处置,既需要政府的积极作为和有效监管,也需要市场力量的参与和完善的制度支持。
只有这样,才能更好地实现国有土地的优化配置和增值利用,为国家的可持续发展提供坚实的土地资源保障。
国有土地的概述及其合理处置具有重要意义。
1.2 国有土地处置的重要性国有土地处置是当前土地管理中的重要问题,对于国家经济发展和社会稳定具有重要意义。
国有土地处置能够有效利用资源,提高土地利用效率,满足城乡建设和经济发展的需要。
国有土地处置可以推动土地市场化发展,优化资源配置,激发市场活力。
国有土地处置有助于规范土地管理制度,提升土地管理效率,减少不正当土地利用行为。
最重要的是,国有土地处置能够保障土地资源的可持续利用,维护国家土地安全和生态环境稳定。
加强国有土地处置工作,完善相关政策和制度,处理好市场化和监管执法等难点问题,对于促进经济社会发展,保障国家安全和可持续发展具有重要意义。
【字数:216】2. 正文2.1 国有土地的类型国有土地的类型主要包括农村集体建设用地、城市农村建设用地、企业建设用地、城市集体建设用地等几种类型。
农村集体建设用地是指由农民集体所有并由村民共同管理使用的土地,常用于农田、集体建设等用途;城市农村建设用地则是指城市和农村建设用地,包括住宅、工业用地等;企业建设用地主要指由国有企业使用的土地,用于企业生产经营等用途;城市集体建设用地则是指城市集体所有并由城市居民共同管理使用的土地,常用于市政建设等用途。
关于闲置土地的认定与处置规定的解读
一、关于闲置土地问题的主要法律依据1、《中华人民共和国土地管理法》(主席令第28号),1999年01月01日开始实施,于2004年8月28日被修订,现行有效。
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》(主席令第72号),1995年1月1日开始实施,于2007年8月30日被修订,现行有效。
3、《闲置土地处置办法》(国土资源部令第5号),1999年4月28日开始实施,已于2012年7月1日被国土资源部修订。
4、《闲置土地处置办法(2012修订)》(国土资源部令第53号),2012年7月1日开始实施,现行有效。
5、《国土资源部关于进一步做好闲置土地处置工作的意见》(国土资发[2008]178号)—2008年09月03日开始实施,现行有效。
6、《国土资源部办公厅关于闲置土地处置有关问题的复函》(国土资厅函[2002]101号),2002年4月16日开始实施,现行有效。
二、关于闲置土地的认定1、具有下列情形之一的,可以认定为闲置土地:[1](1)土地使用权人超过土地出让合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地;(2)已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一,并且中止开发建设满一年的国有建设用地;(3)已动工开发但已投资额占总投资额不足百分之二十五,并且中止开发建设满一年的国有建设用地。
2、“动工开发时间”的认定[2]动工开发时间起算点应为依法取得施工许可证后:①需挖深基坑的项目,基坑开挖完毕之日;②使用桩基的项目,打入所有基础桩之日;③其他项目,地基施工完成三分之一之日。
3、“开发建设总面积”的认定[3](1)“应动工开发建设总面积”是指土地使用权人依照土地出让合同的约定和规划设计条件,应当在规定时间内完成开发建设的土地面积;(2)“开发建设的总面积”是指“应动工开发建设总面积”中土地使用权人已经进行实际投资开发建设的土地面积。
4、“投资额”的认定[4]“已投资额”、“总投资额”均不含土地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。
国有闲置土地的类型及其处置难点分析
国有闲置土地的类型及其处置难点分析国有闲置土地是指由政府所有且未被有效利用的土地资源。
这些土地资源可能由于各种原因闲置下来,而未能发挥其应有的经济和社会效益。
国有闲置土地的存在不仅浪费了宝贵的资源,还可能导致土地资源无序利用、环境污染等问题。
对国有闲置土地的类型及其处置难点进行分析并有效处置是十分重要的。
国有闲置土地的类型主要包括以下几种:一、农村闲置土地:这种类型的闲置土地主要分布在农村地区,可能是因为农村人口外流、农业生产方式转型等原因导致的土地闲置。
这些土地可能是原来的耕地、果园或者草场等,由于缺乏有效的管理和利用方式,导致土地无法被充分利用。
二、城市闲置土地:城市闲置土地主要包括工业用地、商业用地、居住用地等。
这些土地可能是因为城市规划调整、产业结构变化、城市化进程等原因导致的闲置。
这些土地一旦闲置,可能会导致城市用地浪费、城市土地资源无法有效配置等问题。
三、工矿闲置土地:这种类型的闲置土地主要是指工厂、矿山等单位所闲置下来的土地。
随着经济结构的调整和环保政策的要求,一些工矿企业可能会停产或者搬迁,导致其所占用的土地处于闲置状态。
以上仅是国有闲置土地的部分类型,而随着经济社会的发展,可能还会出现其他类型的闲置土地。
相对于不同类型的闲置土地,其处置难点也存在一定的差异:一、农村闲置土地的处置难点主要表现在以下几个方面:1.农村闲置土地处于散乱状态,难以集中规划和利用。
2.农村闲置土地缺乏有效的管理和监管,存在被非法占用或者破坏的风险。
3.农村闲置土地所在地区的经济条件较差,缺乏有效的资源整合和利用方式。
二、城市闲置土地的处置难点主要表现在以下几个方面:1.城市闲置土地往往处于城市边缘或者内部不发达地区,处置成本较高。
2.城市闲置土地多为边角地、坡地等不易开发的土地资源。
3.城市闲置土地可能存在复杂的产权问题,难以清晰处置。
三、工矿闲置土地的处置难点主要表现在以下几个方面:1.工矿闲置土地存在地质环境污染等问题,处置难度较大。
国有闲置土地的类型及其处置难点分析
国有闲置土地的类型及其处置难点分析国有闲置土地是指由政府或集体所有,且没有被有效利用的土地资源。
国有闲置土地的类型多种多样,包括工业用地、农村集体土地、城市住宅用地等。
这些土地闲置的原因也各不相同,有的是因为规划不合理,有的是因为拆迁项目停滞,有的是因为土地产权问题等。
但无论是哪种类型的国有闲置土地,都存在着处置难点,主要是以下几个方面:一、土地产权不明确:由于历史原因或其他一些问题,国有闲置土地的产权往往不明确,造成土地的使用权和处置权无法有效划分。
缺乏明确的产权制度,不仅阻碍着土地的有效利用,也增加了土地处置的难度。
二、规划与市场需求不符:部分国有闲置土地的规划与市场需求存在较大差距,导致土地无法顺利用于各种开发项目。
一些过剩的工业用地在市场需求下降的情况下,难以找到投资者进行开发,导致长期闲置。
三、集体土地征收问题:农村集体土地的闲置现象比较普遍,主要是由于农村土地的产权关系复杂、农民意识淡薄等原因所致。
这些土地的集体土地征收和农民补偿问题需要政府和农民共同协调解决,增加了土地处置的复杂性和难度。
四、拆迁项目停滞:一些国有闲置土地是由于拆迁项目停滞所造成的。
拆迁项目的停滞可能与政策调整、投资者退出等原因有关,导致土地闲置。
但由于政府与开发商之间的利益纠纷以及法律程序的复杂性,这些土地的处置难度较大。
五、环保限制:部分国有闲置土地由于环保限制无法利用,例如存在环保风险、生态保护区等。
这些土地的处置需要考虑到环境影响和生态保护等方面的问题,增加了土地处置的困难。
针对以上问题,解决国有闲置土地的处置难点需要综合施策。
需要明确土地产权,建立健全的产权制度,使土地的使用权和处置权能够明确划分。
需要加强土地规划和市场需求的对接,根据市场需求进行合理规划,避免闲置现象的发生。
加强对农村集体土地的管理和补偿机制改革,提高农民对土地的使用意识和保护意识。
需要加强政府与开发商之间的合作,解决拆迁项目的问题,确保土地能够及时利用。
新《闲置土地处置办法》解读
新《闲置土地处置办法》解读马会军1于达2□背景2012年5月22日,新修订的《闲置土地处置办法》在国土资源部第一次部务会议中通过,于2012年7月1日起施行。
本文就如下问题进行了深入分析:修订前的《闲置土地处置办法》存在哪些主要问题?《闲置土地处置办法》修订的主要内容、问题?修订后《闲置土地处置办法》对开发商、抵押权人和投资者有哪些影响?□事件链接✓1999年4月26日,《闲置土地处置办法》于国土资源部第6次部长办公会议上通过,并于同日生效。
✓2008年,国务院出台了《国务院关于促进节约集约用地的通知》,对严格闲置土地处置提出了明确要求;2011年,胡锦涛总书记在中共中央政治局第31次集体学习时强调,要切实推行最严格的节约用地制度。
上述政策是促成《闲置土地处置办法》修订的重要契机。
✓2011年12月21日,国土资源部发布《闲置土地处置办法(修订草案)》(征求意见稿),向社会公开征求修订意见。
□案例启示《闲置土地处置办法》自1999年起生效后,在实施过程中,出现了一些不尽如人意的情况。
本节以两个案例来说明旧《办法》存在的几个主要问题。
海南省高级人民法院(2006)琼行终字第92号判决——海口市国土环境资源局与海南茂龙房地产开发有限公司国有土地使用权处理决定及行政赔偿纠纷上诉案该案中,茂龙公司与原琼山市土地管理局于1995年签订了《国有土地使用权出让合同》,并依约定支付了包括市政费在内的全部款项,受让取得涉案土地。
茂龙公司在取得该土地使用权时,该地块不具备开发条件,之后,政府也未对该地提供开发应该具备的基本条件。
1北京市中伦律师事务所(北京办公室)房地产及基础设施部合伙人。
2北京市中伦律师事务所(北京办公室)房地产及基础设施部助理。
地块出让4年之后,原琼山市人民政府在《海南日报》上刊登《关于依法无偿收回国有土地使用权的预先通知书》,以茂龙“依法取得国有土地使用权后,未按规定开发使用,致使土地闲置已满二年以上”为由,拟依法无偿收回其国有土地使用权。
国有闲置土地的类型及其处置难点分析
国有闲置土地的类型及其处置难点分析国有闲置土地是指由政府拥有的,但没有有效利用的土地。
这种土地的存在不仅浪费了宝贵的资源,也限制了城市的发展和经济的增长。
为了解决这一问题,政府需要对国有闲置土地进行分类并找到有效的处置方法。
本文将针对国有闲置土地的类型及其处置难点进行分析。
国有闲置土地可以分为以下几类:1. 未动用土地:这是指政府拥有但未进行任何开发或利用的土地。
这类土地通常处于一种等待状态,由于缺乏有效的规划和管理,无法发挥出其应有的功能。
2. 废弃工业用地:随着经济的转型和产业结构的调整,一些老旧工业用地被废弃。
这些土地通常受到环境污染的影响,需要进行环境治理和整治,以便重新利用。
3. 农村闲置土地:农村地区由于农业劳动力外流和农村现代化进程的推进,一些农用土地被闲置。
这种土地可以用于新兴产业的发展、农村旅游的开发等,但缺乏有效的推动和引导。
4. 城市建设用地:在城市建设过程中,出现了一些闲置土地。
这些土地可能是由于项目停滞、资金不足或规划调整等原因导致的。
这种土地对城市的形象和发展有一定的影响。
针对上述不同类型的国有闲置土地,其处置难点主要体现在以下几个方面:1. 土地权属问题:国有闲置土地的所有权通常归政府所有,但实际上往往存在模糊的所有权归属。
这给土地的处置带来了一定的困难,需要政府明确土地的权属关系,以便后续的开发和利用。
2. 规划和管理问题:国有闲置土地的规划和管理一直是一个难题。
由于缺乏有效的规划和管理,土地容易陷入闲置的状态,无法发挥出其应有的功能。
政府需要加强对国有土地的规划和管理,确保土地的有效利用。
3. 环境治理问题:废弃工业用地通常受到环境污染的影响,需要进行环境治理和整治。
这需要投入大量的资金和资源,并且涉及到环境保护的法律法规。
政府需要制定相应的政策和措施,加强对废弃工业用地的环境治理。
4. 资金和投资问题:国有闲置土地的开发和利用通常需要大量的资金和投资。
由于土地的特殊性质和市场需求的不确定性,存在一定的风险和不确定性。
国有闲置土地的类型及其处置难点分析
国有闲置土地的类型及其处置难点分析随着城市化进程的加快,国有闲置土地的问题也日益凸显。
国有闲置土地指的是由政府或事业单位、军队、企事业单位及其分支机构等,拥有但不使用或未按照规定用途使用的土地。
国有闲置土地不但浪费了宝贵的资源,更是浪费了国家财政资金,对于城市化建设产生了不良影响。
本文将对国有闲置土地的类型及其处置难点进行分析。
1.政府闲置土地政府闲置土地是指由政府部门直接管理,且未进行开发利用的土地。
由于政府闲置土地众多,且多为市中心位置和城镇周边的资源优势地段,难以靠政府自身力量加以处理。
企业闲置土地是指由国有企业所有,且未进行开发利用的土地。
随着国有企业改制和市场竞争的加剧,一些国有企业出于种种复杂原因占有大量土地,并未按照规定用途加以利用。
3.城镇集体闲置土地城镇集体闲置土地是指由城镇集体所有,且未进行开发利用的土地。
由于城乡发展不平衡,城镇化进程缓慢,城镇的发展空间受限,未能很好地利用城镇集体闲置土地,造成了一定浪费。
军队闲置土地是指由军队直接管理,但房屋和设施未得到充分利用的土地。
由于军队土地管理方式与市场经济体制不同,军队管理的土地还缺乏市场化的开发与管理。
1.财力紧张当前的城市化进程需要巨资支持,但是财政收入的增长速度无法满足对城市建设的资金需求。
处置国有闲置土地需要庞大的资金,而财力紧张是处置国有闲置土地的首要难点。
2.政策不规范处置国有闲置土地需要政策的协调和指引。
但是,政策不规范是处置国有闲置土地的重要难点。
在实践操作中,各个政策并不协调一致,甚至存在矛盾和冲突,使得国有闲置土地的处置面临很大困难。
3.土地属性复杂国有闲置土地属性复杂,存在不同的权属关系和用途属性,政府必须对其进行审批、征收、清理、整理等一系列复杂的程序,使得国有闲置土地的处置面临很大的难度。
4.社会矛盾严重在国有闲置土地处置过程中,社会矛盾很容易产生。
例如,在土地征收过程中,土地所有者可能对征收补偿的标准和方法存在疑虑和不满意见,也可能存在一些群体利益冲突和利益分配问题,使得国有闲置土地的处置面临很大的困难。
闲置土地处置若干问题探讨
闲置土地处置若干问题探讨随着我国土地管理工作的不断开展,土地资源利用效率得到有效提高。
然而在土地管理工作中,对于闲置土地处置还存在一些不足之处,给土地资源合理利用造成困扰,同时也影响了社会经济的进一步提升。
因此,相关土地管理人员必须要重视对闲置土地的处置问题,提高我国土地资源利用率,从根本上保障土地管理工作的正常开展。
文章首先介绍了我国闲置土地的形成原因及相关危害,接着对加强我国闲置土地处置的对策进行深入分析和探究,以供参考和借鉴。
标签:闲置土地;土地管理;资源利用;处置0 引言近年来,关于我国闲置土地处置的问题越来越受到人们的重视,这给土地管理部门提出了更高的要求。
闲置土地的形成,一方面使得我国土地利用效率明显降低,不利用土地管理工作的正常开展;另一方面闲置土地的形成也使得我国社会经济发展水平相对缓慢,不利用社会经济的进一步提升。
尽管我国出台了一系列关于处置闲置土地的有关政策,但是由于处置力度不到位,导致闲置土地问题依旧存在。
因此,现阶段我国相关工作人员必须将闲置土地处置问题放在首要位置,不断对闲置土地进行处理,提高土地利用效率,从而为社会经济的进一步提升奠定坚实基础。
1 闲置土地的形成原因1.1 土地规划不合理土地规划不合理是导致闲置土地形成的最主要原因。
政府通过土地规划的手段,对土地进行有效管理,从而实现土地资源的合理利用。
然而由于土地规划手段的不合理,使得土地规划过程出现一系列投机行为,导致土地多征少用、征而不用的情况出现,进而造成大部分土地资源被闲置。
1.2 土地供需矛盾土地供需矛盾使得大量土地资源被闲置,使得土地利用效率明显降低,进而给社会发展造成严重影响。
而导致土地供需存在矛盾的原因主要有以下几点:第一,部门地区土地管理部门受利益的驱使,将管辖的土地进行转让,目的是减少财政支出,用土地的使用权换取一些项目建设,例如将土地转让给相关企业,以换取企业的无偿修桥建路。
在这种情况下,一旦这些企业不具备开发土地资源的能力和资质,那就导致这部分土地被闲置,得不到合理、有效的利用,从而给土地管理工作造成困扰,也为社会发展造成严重影响;第二,土地供应存在计划和市场两种机制,一旦两者没有达到平衡,必将导致土地供需出现矛盾,其中土地供应如果过大,便会超出了社会发展所需的土地资源,使大量土地被闲置。
关于闲置土地处置工作的思考与建议
关于闲置土地处置工作的思考与建议_垒工研奔与摄索随着我国工业化,城市化步伐的加快,土地供需矛盾日益突出,保护耕地,规范城市开发建设用地的使用,已成为各级领导关心,人民群众关注的焦点.但另一方面,一段时期以来,建设用地"粗放式"利用甚至造成闲置,仍是我国不少地区土地使用过程中的痼疾.因此,在经济发展仍需要大量土地作支撑的现阶段,加大对闲置土地的处理力度,盘活存量用地,提高土地集约节约利用水平,已成为当前各级政府土地管理工作中的一项重要内容.由于土地闲置情况复杂,涉及面广,影响力大.处理不当,容易引发新的经济其他原因造成的.1,动拆迁困难当前,拆迁难已经成为阻碍城市建设和经济发展的主要难题之一一些项目的土地出让手续早已办理,但随着房地产市场持续升温,动迁居民对安置补偿要求不断提高.动拆迁的难度也在日益加大.一些实力较弱的开发商因无力承担不断上涨的动拆迁成本,无法在规定的期限内完成房屋拆迁,导致项目无法开工建设,已批土地处于闲置状态.目前,我区由动拆迁矛盾而导致的土地闲置占全部闲置土地的比重较大.3,开发商自身因素2002年以前.土地供应以毛地出让为主.大部分地块出让金相比现在的招拍挂要发商可以较小的成本取得土it种供地方式常常使一些资金强,开发能力不足的企业也刨与地块的开发建设.现在这商取得土地后,如果一旦遇至困难或市场形势下滑等情况,因自有资金或开发经验不足,不放缓开发建设的进程.甚j开发,造成土地闲置.也有少娄商刻意囤积土地,待土地升机再动,实现以"时间换金钱"问题和社会稳定问题.因此在处置闲置土地的过程中,既要做到依法行政,又要兼顾经济可持续发展.本文拟结合基层单位在实际处理闲置土地过程中遇到的问题.就如何进一步依法加强对闲置土地的管理和处置.作初步探讨.土地闲置的成因较为复杂.往往是多种因素综合作用的结果.去年本市的一份调查研究报告显示, 上海目前的闲置土地大致有三种类型.其中,属于动拆迁因素的占41%, 规划调整引发的占29%,另有30%是由于开发商资金不足,债权纠纷等202,城市规划调整在经济快速发展的过程中,政府部门的很多法规政策都会因客观形势和条件的变化而相应调整.例如.土地出让方面,经营性项目用地由原先的协议出让转变为招拍挂出让:规划方面,改变了以往高容积率政策.实施了"双增双降".政策的更新必然带来城市功能和规划的调整.由此也不可避免地影响到土地的开发建设,造成一定程度的土地闲置.实践中,有的项目虽已列入实施计划.但因政府产业导向等发生变更.致使整体规划需要调整,进而影响了原定项目方案的如期实施, 拖延了项目的开工建设.此外,如开发商与土地的合同纠纷,转让项目的债务纠纷,参建企业合作纠纷等,.吐发土地闲置的诸多原因.二,处理闲置土地中当前,土地闲置已引发了列社会问题和经济问题.各纫对闲置土地问题越来越重视,力度也越来越大.但由于土的情况错综复杂,相关的法徭又不健全,导致有关土地管霸在具体执法过程中,常常会趋方面的实际困难.I.实体性问题(1)关于执法主体的确认问题本市《闲置出让土地处置试行规定》中明确规定,市和区(县)土地管理部门按照"谁出让,谁处置"的原则,负责闲置土地的认定和处置工作.据此,由区(县)土地管理部门出让的闲置土地,应当由各区(县)局自行处置.但自去年以来,市,区房地部门在行政执法方面作了具体分工:凡涉及土地方面的行政执法工作.全部由市房地资源局负责直接实施.由此,在处理闲置土地方面,区f县)房地部门究竟有无执法权,还需市房地部门进一步明确.(2)关于处罚对象的认定问题闲置土地的处罚对象,应为经行政主管部门合法登记,土地权利证书上载明的土地使用权人.实践中.有的土地使用者私下签定项目转让协议,却未到政府土地管理部门办理相应的土地使用权变更登记手续,致使土地的实际使用人发生了变化,而法律意义上土地使用权人却未变更.对于这种情况,笔者认为.一旦发生土地闲置现象,违法用地的处罚对象,仍然应该是原登记单位为主体.(3)关于土地闲置的界定问题对于闲置土地的界定,笔者认为,除法律,法规规定的情况外,还应当包括虽已动工,但未按合同约定开发建设等情形.如:有的土地使用者,虽已对土地进行开发建设,但仅在地块上搭建一些临时性厂棚; 也有的土地使用者.办理非农业建设项目占用耕地的审批手续后,仍由农民作耕地使用,且1年以上未动工建设的.对于这些情况,因为合同约定的开发项目未作实质启动,均应视作土地闲置.此外,对闲置土地的界定还应有细化标准.根据《闲置出让土地处置试行规定》,已开工建设的土地,如果动工面积不足应开发建设总面积的1/3:或用于地上建筑物的投资额不足总投资额的硼究与探索S垒垒l工I25%,仍可认定为闲置土地.笔者认为,此条款不十分明确,执行起来有一定难度.比如:实际开发建设的面积是以开发商提供的图纸为准,还是以测绘部门实地测量的结果为准:开发商提供的投资报表,是否可以直接作为认定依据,还是必须经有资质的审价机构审定等等.这些问题.都应在相关的实施细则中作进一步细化和明确,以方便操作. (4)关于处罚金额的确定问题国土资源部《闲置土地处置办法》中规定,超过出让合同约定的动工期满1年未动工开发的,可以征收土地使用权出让金20%以下的土地闲置费.本市2000年前出让的土地中,有相当一部分是划拨土地,未缴纳土地出让金,对于这部分土地中存在的土地闲置现象,如何收取土地闲置费相关法规政策未作明确规定. 另一方面,该规章以20%出让金作为土地闲置费的收缴上限,对收缴下限未作规定,这就赋予了地方土地管理部门较大的自由裁量权.实践经验表明,自由裁量范围过大既不利于操作,也容易引发执法上的随意性. (5)关于"准闲置土地"的处置问题实践中,还有相当一部分的闲置土地.并非完全表现为法律法规所规定的情形.本市的一份调查研究报告显示,有的土地使用者并未取得土地使用权,但却获得了政府同意其使用土地的准许并实际占有了土地.最后由于该土地使用者的原因致使土地被闲置;有的开发商取得土地后,虽已完成同~宗地部分土地的开发建设,但又存在着相当比例的土地低效利用或处,闲置状态.统计数据表明,目前这些类型闲置土地的I幕,5撬簪了关法规中规.f稀警蔑.0对}{:..,{1于这韦甥埋柳监管,还有待从立法上加以研究解决.2.程序性问题…一…(1)关于土地闲置的起算时间I司题土地闲置是一个持续状态.对于起算时间,根据本市《闲置出让土地处置试行规定》,以土地出让合同中约定的动工日期为准:合同中没有约定的.从合同生效满一年起算. 笔者认为,合同生效满一年并不等同于具备了开工条件.从签约到最后开工,其中还有一个不可预见的时问段.项目能否按期开工,除开发商自身原因外,还取决于规划用地许可证,可行性批复等一系列前期审批手续能否在规定时间内办妥.故对土地闲置的起算时间不应"一刀切",应作具体情况,具体分析.建议将土地闲置的起算时间,调整为"自具备开工条件起".(2)关于是否举行听证问题对于征收土地闲置费之前是否要进行听证,目前有关方面的观点也不统一.一种观点认为,征收土地闲置费.属于行政事业性收费,而并非行政处罚.所以并不要求土地管理部门在收取闲置费前告知听证.近日发生在广东省东莞市的一起因征收土地闲置费引发的行政诉讼案件中,一审法院就支持了上述观点.另一种观点认为,征收土地闲置费,是土地管理部门对违反土地管理法律,法规的相对人,依法采取的惩戒行为,属于典型的行政处罚;且因罚款数额巨大,依据《行政处罚法》必须事先举行听证.笔者认为,行政事业性收费是基于社会公共管理和服务的需要,由国家向特定对象收取的费用,并不带有警示或惩罚目的;征收土_她闲置费是为督促建设草位枣并i莱或的翻措施,带有咀显的处罚性质.所以,征收土蛀釜苗点尧全禾同手祷政事业性收费,其本质上应定性为行政罚苏,,按照有关规定必须在实施前举行听证.21_H垒H垒!I研究与摄索到的实际问题,现就进一步依法加强闲置土地处置工作,提高土地集约节约利用水平,提出如下建议. 1.完善相关的法律法规随着形势的发展,土地闲置的表现和特点正不断发生变化.处理闲置土地的要求也在不断提高.因此.必须按照新形势的要求,不断完善法律法规.用新的思路和办法来解决土地闲置问题.建议在《土地管理法》,国土资源部《闲置土地处置办法》,以及本市《闲置出让土地处置试行规定》的基础上,制定具体的实施意见或操作流程.将有关闲置土地的处置规定进一步细化,量化和深化,从立法上进一步明确闲置土地的认定标准,执法程序以及相关行政部门应承担的职责等内容, 从而为治理和防范闲置土地.规范土地市场秩序,创造一个良好的法制环境.2.针对具体情况研究制定处置方案土地闲置的原因非常复杂,在制定闲置土地的处置方案时,要对每一个个案的具体情况作具体分析.研究针对性办法.如:对于动拆迁引发的土地闲置.政府部门应深入一线.加强对拆迁工作的指导,协调.并在裁决,强迁方面予以大力支持.推进地块的动拆迁任务尽快完成对于规划调整引发的土地闲置, 如原开发商有能力按新规划要求继续开发建设的.应尽快办理相关调整手续,督促开发商尽快开工:反之,则应对开发商作相应补偿后,由政府依法收回土地,并将地块重新招拍挂出让.对因开发资金不足引发的土地闲置.要在政府有关部门的指导和协调下.通过依法转让土地使用权,引入有实力的开发商,推进项目尽快启动.对于闲置年数较长,一时难以盘活的土地.可由政府收回后作储备土地.并可用于建造临时停车场等公益性设施,待日后条件成熟后再返还开发商或另行处置.3.营造依法用地的良好舆论氛围要充分发挥电视,广播,报刊,网络等媒体的作用,多渠道宣传土地管理法律法规,闲置土地的危害,依法查处闲置土地的重要意义等,进一步增强全社会科学用地,合理用地,节约集约用地的意识.努力形成珍惜土地的良好社会氛围.同时,建议定期通过媒体将闲置土地的处置情况向社会公开,依靠行政和社会的双重监督.减少土地闲置现象.4.加强土地管理信息化建设要充分借助计算机技术,提高对闲置土地的处置效率和监管水平.建议在调查摸底的基础上,建立闲置土地管理信息系统,将闲置土地的地址,开发单位,开发项目,闲置时间,闲置原因等基础信息,全部纳入系统实行统一管理和动态监测,并通过基层土地巡查.定期更新系统数据.此外,区分闲置满一年, 满两年,将闲置而未闲置等不同情况.设置相应的预警指标体系,分级判定其闲置状态,并对不同的状态对应采取不同的管理措施.由此,真正通过信息技术,提高工作效率,实现对闲置土地的"精细化"监管. 5,充分发挥街道(镇)在处置闲置土地中的作用闲置土地问题涉及面广,危害性大.沉淀矛盾多.处置闲置土地不仅是土地管理部门的职责,也是地方政府的责任.除行政主管部门外, 闲置土地所在的镇政府,街道办事处,也应当按照"条块结合,属地管理"的运作机制,共同参与闲置土地的调查取证和协助处置.特别是在政策宣传,矛盾化解等方面,地区部门要切实发挥块上的综合协调作用,促进社区和谐发展.通过条块联动,齐抓共管,凝聚各部门工作合力,有力,有序地推进闲置土地处置工作.6.强化建设用地全过程管理处置闲置土地是一项全局性,长期性,系统性的工作.为更有效地清理闲置土地,要着眼长远,防治结合,将闲置土地处置工作贯穿于土地管理的全过程.一是强化源头管理.要按照"节约集约用地"的指导思想,科学编制土地利用总体规划和年度用地计划,对新建项目首先考虑利用现有存量土地(特别是批而未供,供而未用的土地),从源头上把好土地出让的闸门.二是加强批后监督.土地出让后,要深化批后管理和跟踪监督,通过实地走访,项目年检等途径,及时了解项目开发进展情况,有闲置苗头的.及时纠正,坚决制止.三是加大执法力度. 在闲置土地认定以后.要严格按照有关规定.收取土地闲置费.甚至收回土地,体现土地执法的权威性和严肃性随着社会和经济的发展.必须加大对闲置土地的处置力度.包括运用经济和行政的强势措施.当然, 处置闲置土地不能等同于加强收费,还应当综合分析土地闲置的原因.采取积极措施,妥善解决动拆迁,规划调整等问题,从根本上消除引发土地闲置的各类矛盾,使土地资源在新时期得到更科学,更有效, 更合理地利用,服务于经济社会的又好又快发展.(作者单位:上海市普陀区房屋土地管理局)同。
关于闲置土地处置的法律探讨
4.1合法的处置顺序
闲置土地处置既然属于行政处罚,那么在处置过程中,就需要严格按照合法的处置顺序进行。首先,对于闲置土地案件的处理,政府应该要在调查前通知土地使用单位,在调查的过程中要表明自己的身份,在该单位的监督下进行取证,证据充分后,才能对其进行处理,最后进行裁决。在行政处罚的过程中,顺序一定不能弄混,否则就是违法了法定程序,之前的调查与取证等也要作废,甚至会构成程序违法,相关部门需要承担一定的法律责任。
2.3其的闲置土地
由于闲置土地的分类标准很多,除了上述两种类型的闲置土地外,还存在其他的闲置土地,对于这些土地的处置,《闲置土地处置办法》中对其有作出相关规定,用地单位在签订出让手续得到该土地的使用权后,需要按照出让合同中所规定的期限与条件进行土地开发,如果超过期限的话,相关政府部门可以对其进行警告,程度已经深的可以采用罚款的方式,如果超出期限已经达到可以收回用地单位的使用权时,政府部门可以无偿收回其土地使用权。在对闲置土地处理的过程中,对与超出期限没有动工的单位,需要对其延期的原因进行考察,如果是由于政府的相关行为造成土地闲置的,可以与用地单位进行协调,有效调整土地出让合同中的条款,并且可以有偿收回其使用权,或者采用其他方式进行处置。
2.闲置土地处置的分类
2.1非农建设占用耕地类闲置土地
就土地的类型来说,我国的农用土地面积占大部分,但是随着经济的不断发展,农业用地已经逐渐往建筑用地转化。非农建设占用耕地类闲置土地从含义上分析,就是农用土地向建筑用地的转化,而且是已经办理了审批手续的土地,如果这些土地在规定的时间内没有被开发与利用,所造成的土地资源的浪费,最后导致其成为闲置土地。这类闲置土地的处置,目前就《土地管理法》中分析,主要有以下几种处置方式,第一,如果改用地单位在一年内没有使用该地区,但是这些地还是可以用作农业地,可以正常的耕种与收获,那么用地单位可以选择自行组织耕种,如果他们在一年后仍不对其进行使用,则需要还给该地原来的个人或者集体,交由他们恢复耕种。第二,这类土地在一年后仍然荒废,用地单位应该要按照国家的法律规定,缴纳一定的土地闲置费用。
国有闲置土地的类型及其处置难点分析
国有闲置土地的类型及其处置难点分析随着我国经济的快速发展,尤其是城市化进程的加速推进,国有闲置土地的问题越来越突出。
国有闲置土地是指由国家、政府或公共机构拥有而未被利用或低效利用的土地,在当前经济形势下,国有闲置土地的利用率成为了政府及社会关注的重点问题。
本文将从国有闲置土地的类型及其处置难点两个方面分析国有闲置土地问题。
1.城市周边的农村闲置土地由于城市发展带动了城市周边的农村发展,一部分农村人口外出打工,导致大量的农村闲置土地。
这部分土地资源虽然离城市较近,但大多数的闲置土地缺乏良好的路网和交通设施,使得其难以被利用。
2.轨道交通开发区闲置土地随着国家对城市轨道交通建设的大力支持,许多城市都已建设或计划建设轨道交通开发区,这些开发区通常是由城市政府来规划和建设的,但由于用地规模的不确定性、融资渠道的不畅等原因,有些区域的建设进展缓慢,导致部分土地被闲置。
3.旅游景区闲置土地旅游景区是我国重要的服务业之一,但随着旅游市场的快速发展,一部分旅游景区因为开发不当等原因,存在着一定的闲置土地。
1.国有闲置土地法律处置困难国有闲置土地的所有权归属于国家或政府,国有闲置土地的法律处理成为了政府最为重要的任务。
然而,由于现行的法律法规体系中缺失相关的处置规定,因此政府难以顺利处理闲置土地问题。
2.国有闲置土地资产证券化难度大资产证券化是指将资产转化成证券发行,采用股权融资、债券融资等方式为企业提供融资支持的行为。
国有闲置土地的证券化相对较难,一方面是由于闲置土地的使用权比较被限制,另一方面证券化需要完善的法律制度和规范的市场环境。
3.国有闲置土地产权保护制度不健全国有闲置土地的产权保护制度不健全是导致土地无法有效利用的重要因素之一。
土地产权保护制度的不健全使得一些地方出现了非法占地、挪用土地等问题,严重影响了国有闲置土地的规范化利用。
综上所述,国有闲置土地的类型较多,但其处置难点也同样较多。
政府应当加强对国有闲置土地的管理,建立相关法律、政策,同时摸清国有闲置土地的家底,探寻适合该土地类型的处理方式。
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闲置土地处理相关法律问题探析谢俊林黄刚强(广东智洋律师事务所,广东广州 510095)[内容提要]近年来,全国各地土地闲置情况日益严重。
为切实保护耕地,加强土地资产管理,实现土地资源的可持续发展,中央和地方各级政府均采取严厉措施,加大对闲置土地的处理力度。
闲置土地处理是一个比较新的政府行政行为,相关的法律、法规尚未完善,因此政府土地管理部门在相关工作中或多或少会遇到一些困难。
为此,本文对如何认定闲置土地行为,如何在实体与程序上确保政府土地管理部门闲置土地行政处罚行为的合法性以及对非法定闲置土地的处理等问题进行了初步探讨。
[关键词] 闲置土地处理闲置土地行为闲置土地行政处罚非法定闲置土地人口多,人均耕地少,土地后备资源不足是我国的基本国情,但是建设用地粗放利用严重,甚至大量闲置,仍是我国土地利用的基本现状。
因此,加强土地资产管理,调整土地利用结构,盘活土地存量,加大对闲置土地的处理力度,为经济发展提供必需的用地条件,势必成为各级政府地政工作的重心之一。
然而,对闲置土地的处理涉及的我国土地管理制度中深层次的法律问题——如何做到既依法行政,又兼顾广大投资者的合法权益,维护社会的稳定,已成为政府土地管理部门面临的一个重大考验。
尽管我国现行的土地法律、法规对闲置土地行为规定了行政处罚措施,但处理闲置土地是一个比较新的政府行政行为,相关的法律、法规尚未完善,因此政府土地管理部门在相关工作中或多或少会遇到一些困难。
本文作者有幸接受政府的委托,作为专项法律顾问全面参与了广州保税区、广州经济技术开发区闲置土地的处理工作。
本文拟就闲置土地处理的相关法律问题做初步探讨,并将笔者在参与处理土地闲置工作过程中的一些心得体会与读者分享。
一、闲置土地行为的认定依据正确认定闲置土地行为,是政府土地管理部门作出闲置土地行政处罚合法性的基础。
早在1990年,国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条就规定,土地使用者“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的,市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正,并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。
”然而,“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的”的情形是否就是闲置土地?该行政法规并未明确指出。
1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订后实施的《中华人民共和国土地管理法》第三十七条中规定:“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。
已经办理审批手续的非农业建设占用耕地,1年内不用而又可以耕种并收获的,应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种,也可以由用地单位组织耕种;1年以上未动工建设的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;连续2年未使用的,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的,应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。
在城市规划区范围内,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地,依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。
”土地管理法也没有对闲置土地的内涵和外延作出规定,但却对两种闲置土地的情形,即已经办理审批手续的非农业建设占用耕地的闲置情形和以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地,作出了处理规定。
1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条规定:“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。
超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
”房地产管理法补充了处理“在城市规划区范围内,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地”的规定,但仍未对闲置土地的定义作出明确的回答。
土地管理法和城市房地产管理法是为了加强土地管理,保护、开发土地资源,合理利用土地,切实保护耕地①,以及加强对城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展而制定的土地、房地产管理方面②的基本法律。
因而,这两部法律仅对处理闲置土地的依据处理方式作了基本的、概括性的规定,然而现实中土地闲置的情形却远远超出法律规定的范围。
针对各地区土地闲置行为日益严重的情况,为了依法处理和充分利用闲置土地,切实保护耕地,国土资源部于1999年4月26日以第5号令出台了《闲置土地处理办法》,办法中将闲置土地定义为“土地使用者依法取得土地使用权后,未经原批准用地的人民政府同意,超过规定的期限未动工开发建设的建设用地”,同时,办法还以列举的方式将具有一定情形的土地界定为闲置①参见《中华人民共和国土地管理法》第1条的规定②参见《中华人民共和国城市房地产管理法》第1条的规定土地,具体包括:(一)国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期,自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的;(二)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的;(三)法律、行政法规规定的其他情形。
此外,各地政府也根据各地的土地闲置具体情况对闲置土地的界定和行政处罚等问题作出了相关的规定,如广州市人民政府于1997年8月1日公布的《广州市闲置土地处理办法》。
尽管《闲置土地处理办法》对“闲置土地”作出了定义,但在实际工作中认定和处理闲置土地时,却存在这样一个问题:除必须遵循法律、行政法规规定外,能否依据部门规章、地方政府规章认定闲置土地并作出相应的行政处罚?在这一问题上,学术界存在着较大分歧。
依笔者看来,在对闲置土地的认定和行政处罚的法律适用上应正确理解“法”的外延。
从理论上讲,部门规章、地方政府规章也是法律的重要渊源③,二者都是为了配合法律、法规的正确实施而制定的,但前提是二者不得与宪法、法律、行政法规相抵触;从实际情况看,由于我国目前的土地管理法律制度尚不完善,关于闲置土地管理的内容多在部门规章、地方政府规章中出现,排除部门规章、地方政府规章的适用,会使得许多土地闲置违法行为无“法”可依而不受制约,反而不利于对土地闲置违法行为的监督管理。
因此,在对土地闲置违法行为进行认定和处罚时除遵循法律、行政法规的有关规定外,还应参照相应的部门规章、地方政府规章。
二、依法对闲置土地行为进行行政处罚土地行政处罚,属于土地管理行政机关行政执法行为之一,是指政府土地管理部门依法惩戒违反土地法律、法规但尚未构成犯罪的行政相对人的一种行政强制措施。
本文所讨论的“闲置土地行政处罚”衍生于土地行政处罚,针对的是行政相对人的闲置土地行为。
在正确认定闲置土地的基础上,政府土地管理部门作出的闲置土地行政处罚并不必然合法。
从处理闲置土地的法律实践上看,由于土地闲置违法行为的多样性、复杂性,造成土地管理部门执法过程中违法行政的情形很复杂。
有的是行政主体违反了行政程序规则的同时,实体上也违法;有的是行政主体违反了行政程序规则,但实体上不违法,实体上并未侵害相对方合法权益。
为了明确闲置土地行政处罚行为的规范运作,防止行政主体滥用权力、保护行政相对人的合法权益,极有必要建立一套法定的、科学的土地闲置③孙国华、朱景文主编,法理学[M],北京:中国人民大学出版社,1999,第261页和第262页。
违法行为行政处罚程序规则。
在一定意义上讲,依法行政除要遵循相关的实体法律制度外,主要是依法定程序行政,下面分而述之。
(一)闲置土地行政处罚行为合法性的实体要件1、行政处罚主体是否适格依《土地管理法》的规定,县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查,因土地闲置违法行为行使收回国有土地使用权的行政处罚机关是县级以上人民政府。
④为提高土地管理行政机关制裁土地闲置违法行为的效率,依据《行政处罚法》的规定,具有行使行政处罚权的县级以上人民政府土地管理部门可以依据法律、法规和规章的委托规定,以委托机关名义对土地闲置违法行为实施行政处罚。
可见,除土地管理法律、法规和规章有明文规定外,对土地闲置违法行为行使行政处罚的行政主体可以是县级以上人民政府,也可以是县级以上人民政府土地管理部门,但后者必须取得县级以上人民政府的授权或者委托,否则,对土地闲置违法行为相对人作出的行政处罚行为将会因行政主体不适格而导致无效。
2、行政处罚是否符合行政处罚的法定理由土地闲置违法行为的依法行政包括依据法律、法规和规章的规定认定土地闲置违法事实,以事实为依据,以法律为准绳。
行政处罚的依据和理由必须符合法律规定,作出的行政处罚决定必须证据确凿、处罚适当。
所谓,法无明文规定不处罚,⑤否则,处罚决定将因处罚内容、依据不当而导致行政处罚行为否定性的法律后果。
例如,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定,土地使用者“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的,市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正,并根据情节可以警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。
”根据这一规定,市、县人民政府土地管理部门有权收回土地使用权,其法定理由是:(1)土地使用者未按合同规定的期限开发、利用土地的。
(2)土地使用者未按合同规定的条件开发、利用土地的。
只有当上述事由出现时,土地管理部门才能对土地使用者施以收回土地使用权的处罚。
行政机关如以土地使用者未缴清土地使用权出让金而实施行政处罚则无法定理由,其结果必然导致在接受司法审查时被司法机关撤销行政处罚行为的法律后果。
3、行政处罚的相对人是否适格行政处罚的相对人是行政机关作出具体行政行为所对应的、直接或者间接承受行政处罚内容的民事主体。
土地闲置违法行为中,多数情形是单一主体的原因造成,但有些情况下也会涉及两方或④参见《中华人民共和国土地管理法》第66条的规定。
⑤张正钊主编,行政法与行政诉讼法[M],北京:中国人民大学出版社,1999,第159页。
者三方相对人。
例如,在一些情况下,土地使用权受让人将土地使用权转让给次受让人后,次受让人未缴清土地转让款之前就对土地进行了投入开发,并因某种原因停止开发建设,造成土地闲置。
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条规定,土地使用者在支付全部土地使用权出让金后,应当依照规定办理登记,领取土地使用证,取得土地使用权。
这种情况下,土地使用权次受让人应当视为尚未取得该土地使用权,行政处罚的相对人应包括土地使用权受让人和次受让人。
如该土地使用权已依法设定抵押,抵押权人也应一并作为行政处罚的相对主体,土地管理部门在作出行政处罚决定之前,应告知其享有要求听证的权利。