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试论商品房预售中的有关法律问题
财产 。而在商品房按揭期间 ， 品房实 商 际上并不存 在 ，按揭人无法取 得商 品 房 的所有 权 ，他 向银行提供 的担保物 是在将 来某一时间取得 的物权 ，是一 种期待性 的利益。因此 ， 商品房按揭 的 出现 将期待性 的利益 引入抵押物 的范 畴 ，丰富 了我 国传统抵 押标的理论 的 内容 。预售商 品房 按揭具有以下法 律
２ 商 品 房 预 售 合 同 的形 式 必 须 符 、 也 就 不 可 能 产 生 商 品 房 的 物 权 变 更 登 记 。 但 预 购 方 可 以 根 据 法 律 规 定 的 请
求权 ， 在商品房建成后 ， 要求 预售方交 付房屋并 办理物权 的变更登记。因此 ， 尽管预售合 同登记 所产生 的仅是 一种
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试论商品房预售中的有关法律问题
圜 俞建兵
预售 商品房又称期房 买卖 ，是 指
房地产开 发经营企业将 尚未建造或 正 在建 设 中的房 屋 预先 出售给 预购 人 ， 证 明的 ， 属于无效合 同 ； 但预售 方在起 诉 前取得商 品房预售许可证 的 ，可 以 认 定合 同有效 。
者称 其为 准 物 权 。 二 、 预 售 商 品房 按 揭 的 有 关 法 律
问题
其形式有 比较严 格的要求 。根据 法律 规 定 ，商 品房 预售合 同必须采取 书面 形 式 ， 般是预售 方提 供的格式合 同 ， 一 主要包括 ： 双方 当事人 的情况 ， 的物 标 的基本情况 （ 品房的坐落 、 商 土地使用 证号 、 建设工程规 划许 可证号 、 商品房 预售许可证 号 、房屋结构 和建筑面积 等） ，预售商 品房 的价格及支付方法 、 期限 ， 交付使用 的 日期 ， 违约责任及免 责条件 ， 纠纷解决 的方式等 。
预售商品房买受人权利保护的法律问题
预售商品房买受人权利保护的法律问题引言随着城市化进程的推进，预售商品房成为了许多购房者的首选。
然而，随之而来的是一系列的法律问题，尤其是与买受人权利保护相关的问题。
本文将就预售商品房买受人权利保护的法律问题展开探讨。
1. 预售商品房的定义与特点预售商品房是指房地产开发企业在房屋建筑工程竣工前，根据国家有关规定，向购房者进行销售的商品房。
与现房相比，预售商品房具有先期售卖、未竣工交付的特点。
2. 预售商品房购房合同在购买预售商品房时，双方需要签订购房合同来确立双方的权利和义务。
购房合同是预售商品房买受人权利保护的重要法律依据。
购房合同应包括以下内容： - 合同标的：明确房屋的位置、建筑面积、户型等详细信息。
- 合同价格：明确房屋的总价、付款方式、增值税等相关费用。
- 交付时间：约定房屋竣工交付的时间。
- 交付标准：明确房屋交付时的装修标准、设施设备等。
- 违约责任：约定双方违约时的责任和金钱处理方式。
- 争议解决：约定双方因合同履行发生争议时的解决方式。
3. 预售商品房买受人权利保护的法律问题3.1 项目变更与信息披露在预售商品房的购房过程中，房地产开发企业有可能会对项目进行变更，例如调整建筑面积、楼层高度等。
购房者有权了解项目的变更情况，并及时进行调整或终止购房合同。
3.2 购房者权益保护购房者在购房合同签订后，享有一定的权益保护。
例如，购房者可以要求开发商按照合同约定的质量标准交付房屋，如发现质量问题可以要求维修或索赔。
3.3 交付时间延迟和违约责任预售商品房的交付时间往往会受到建设进度等因素的影响，导致延迟交付的情况。
购房者可以根据购房合同的约定，要求开发商承担相应的违约责任，如支付违约金等。
3.4 金融贷款问题购房者在购买预售商品房时，常常需要依靠金融贷款来支付购房款。
在办理金融贷款过程中，购房者需要注意合同条款和利率等方面的风险，并确保自己的权益得到保护。
3.5 争议解决在购房过程中，如果双方发生争议，可以通过协商、调解等方式解决。
最新商品房屋预售管理办法
最新商品房屋预售管理办法最新商品房屋预售管理办法修订版第一条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。
第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理;省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理;市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责本行政区域内城市商品房预售管理。
第五条商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条商品房预售实行许可制度。
开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第七条开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：(一)商品房预售许可申请表;(二)开发企业的《营业执照》和资质证书;(三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;(五)工程施工合同及关于施工进度的说明;(六)商品房预售方案。
预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。
第八条商品房预售许可依下列程序办理：(一)受理。
开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书;材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。
(二)审核。
商品房预售中的法律问题
质 。目前 ， 大 多 数 国家 的合 同 绝
法将 商业 广告 视为 要约 邀请 ， 尤 其 是 大 陆 法 系 国 家 。 英 美 法
构 。 住 区绿 地 、 居 电梯 、 库 、 车
健 身 、 物 、 视 等设 施 齐 全 。 购 收
而 对 开 发 规 划 范 围 以 外 的 周 边 环 境 的 渲 染 、 述 等 应 排 除 描 在外。 （ ） 屋 的说 明 和 允 诺 具 ２房
品房买卖合 同纠纷案件适 用法
律 若 干 问题 的 解 释 》 以下 简 称 （
《 解释》 ）第 ３条中对商品房 销售广告性质作了较为明确 的规 定 ：商品房的销售广告和宣传资料 为要 约邀请 ． “ 但是 出卖人
就 商 品房 开 发 规 划 范 围 内 的 房 屋 及 相 关 设 施 所 作 的 说 明 和 允 诺 具 体确 定 。 对 商 品房 买 卖 合 同 的订 立 以及 房 屋 价 格 的 并 确 定 有 重 大影 响 的 。 当视 为要 约 。该 说 明和 允 诺 即使 未 载 应 人 商 品 房 买卖 合 同 。 应 当视 为合 同 内容 。 事 人 违 反 的 。 亦 当 应 当 承担 违 约 责 任 。 由此 可 见 ， 我 国商 品 房 销 售 广 告 的性 质 ” 在
一
、
定 的人 向 自己发 出订立合同的意思表示 。要约邀请只是引诱 他人发 出要 约 ， 即使为相 对人所接受 ， 同也并未 因此而成 合
立． 当事 人 仍 处 于 订 约 前 的 准备 阶段 。因此 ， 该意 思表 示 对 开 发 商 无约 束 力 。
２根据具体情况 区别对待 ， ． 满足特定条件 的商 品房销售 广告应视为要约 。如果广告 的内容符合要约规定 ， 应视为要 约： 广告注明为要约或者广告 中含有广告人希望订立合 同的
商品房预售管理办法
商品房预售管理办法商品房预售管理办法由中华⼈民共和国建设部令第131号颁布，⾃1995年1⽉1⽇起正式施⾏，适⽤于城市商品房预售的管理，以加强管理维护商品房交易双⽅的合法权益。
关于商品房预售管理办法的问题，下⾯由店铺⼩编为您详细解答。
⼀、商品房预售管理办法1、商品房预售管理办法由中华⼈民共和国建设部令第131号颁布，⾃1995年1⽉1⽇起正式施⾏，适⽤于城市商品房预售的管理，以加强管理维护商品房交易双⽅的合法权益。
2、法律依据：《城市商品房预售管理办法》第⼀条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双⽅的合法权益，根据《中华⼈民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
《城市商品房预售管理办法》第⼆条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购⼈，由承购⼈⽀付定⾦或房价款的⾏为。
《城市商品房预售管理办法》第三条本办法适⽤于城市商品房预售的管理。
⼆、商品房和住宅房的区别1、定义不同商品房和住宅房第⼀个区别就是定义不同。
商品房既可以作为住宅，⼜可以作为店⾯，也就是商住两⽤的意思，有的商品房楼下是商业店铺，楼上⼜⽤于给住户居住。
⽽住宅房的定义就⽐较单⼀了，就是提供居住的房屋。
包括别墅，公寓等，或者⼀些学⽣住宅，职⼯单位。
2、使⽤年限不同商品房和住宅房第⼆个不同之处就是使⽤年限不同。
⼀般来说，住宅房的使⽤年限能达到70年，⽽商品房中商业综合楼和公寓式酒店的使⽤年限只有40年。
3、税费不同商品房和住宅房的第三个不同之处就是税费不同。
住宅房的税费更低，维修资⾦只需要收取售价的2%，⽽商品房的税费很⾼，不能享受税费优惠，按照成本价的6%-8%收取商品房预售管理办法由中华⼈民共和国建设部令第131号颁布，⾃1995年1⽉1⽇起正式施⾏，适⽤于城市商品房预售的管理，以加强管理维护商品房交易双⽅的合法权益。
希望以上内容能对您有所帮助，如果您还有其它问题可以点击下⽅按钮咨询，或者到店铺咨询专业律师。
商品房预售需要注意的问题
商品房预售需要注意的问题房地产开发企业取得商品房预售许可证之后才能进行商品房预售。
那么商品房预售需要注意哪些问题呢？下面，法律直通车小编将为您介绍相关法律知识。
什么是商品房预售和现售?商品房预售，是指依法成立的房地产开发经营企业依法将其正在建设中的商品房在竣工验收前预先出售给买受人，由购房者按合同约定支付购房款，开发企业按合同约定交付商品房的行为;商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给购房者，并由购房者支付房价款的行为。
(1)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;(2)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书;(3)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续;(4)已确定施工进度和竣工交付使用时间;(5)七层以下(含本数)的商品房项目，已完成结构工程并封顶;七层以上(不含本数)的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程;(6)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户;(7)预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权;(8)法律、法规规定的其他条件。
商品房现售要符合什么条件?(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(4)已通过竣工验收;(5)拆迁安置已经落实;(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(7)物业管理方案已经落实。
如何查询商品房项目是否办理了预售许可证?市民可以要求开发商出示项目的《商品房预售许可证》，或上网查询项目的资料。
网站公示的商品房预售许可证信息包括：房地产开发企业名称;预售许可证编号、发证机关和发证日期;预售商品房的项目名称、坐落位置、批准预售部位、面积;预售商品房的建设工程规划许可证编号;土地用途和使用期限。
关于我国商品房预售有关法律问题的研究
关于我国商品房预售有关法律问题的研究摘要：文章着重研究和分析了我国商品房通预售许可证制度、商品房预售合同是否有效的确认、预购商品房的转让问题等有关商品房预售的相关法律问题。
关键词：经济管理；房地产；商品房；预售；法律商品房预售是房屋买卖的重要形式，在房屋买卖中占有相当高的比例。
预售房与现售房最大的区别在于商品不确定性和预期性。
因此，高度重视和正确解决商品房预售中的法律问题，对于保护购房人的购房热情，维护购房人的合法权益，以及促使开发商规范开发、维护整个房地产业的长期利益，具有十分重要的现实意义。
1 商品房预售许可证制度商品房预售实行许可证制度，即开发经营企业进行商品房预售，应当向县级以上房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
我国《城市商品房预售管理办法》第十条明确规定：商品房预售、开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。
我国对商品房的预售采取许可证制度。
采取商品预售许可证制度，有利于保障商品房预售秩序，保护消费者利益，维护当事人双方的合法权益。
《城市房地产管理法》对商品房的预售作了明确的规定，按照《城市房地产管理法》第四十四条第一款的规定，房地产开发经营企业预售商品，应当符合下列条件： 1.1取得土地使用权证书已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，取得合法的土地使用权是出售商品房的基础，土地使用权证书是合法拥有土地使用权的标志。
房地产开发经营企业只有在交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书的情况下才可以从事房地产开发和房地产交易，所以取得土地使用权证书是基础，是第一要件。
1.2持有建设工程规划许可证取得建设工程规划许可证是商品房开工建设的前提，商品房建设一定要符合城市规划。
根据《城市规划法》的规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施、必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）-
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
商品房预售合同的有关法律问题探讨
（ ）商 品 房 预 售 合 同 的特 征 二
证 书 。预 售 方 必 须 是 通 过 土 地 使 用 权 出 让 的 方 式 取 得 土 地 使 用 权 ， 交 付 了全 部 土 地使 用 权 让 金 ， 并 取得 土 地 使 用 权 证 书 。预 售 方 交 付 全 部 土 地 出 让 金 并 取 得 土 地使 用 权 为 商 品 房 预 售 的基 础 性 条件 。只 有 具 备 该 条 件 ， 土 地 上 所 建 设 的 房 屋 才 能 进 入 房 地 产 在 市 场 流 通 ， 购 人 才 能 最 终 实 现 获 取 受 法 律 保 护 的房 屋所 有权 。 预 （） ２ 预售 方 必 须 取 得 建 设 程 规 划 许 可 证 。建 设 工 程 规 划 许 可 证 是 进 行 工 程 建 设 的 必 备 文 件 ， 商 品 房 建 设 的 前 提 条 件 。 按 是 照 《 市 规 划 法 》 规 定 ， 市 的 基 础设 施 和 房 屋 建 设 ， 应 服 从 城 城 的 城 都 市 规 划 。否 则 ， 是 违 法 建 筑 ， 此 而 订 立 的商 品房 预售 合 同是 无 就 就 效合 同。 （） 售方投入建设 的资金 ， 照提供 预售 的商 品房计 算 ， ３预 按 已 经 达 到 了工 程 建设 总 投 资 的 ２ ％ 以 上 ， 且 已 经 确 定 了施 工 进 度 ５ 并 和竣 丁交 付 日期 。 由于 预 售 合 同标 的物 房 屋 的 远 期 性 ， 律 规 定 法 该 条 件 的 目的 在 于 抑 制 预 售 人 的投 机 行 为 ， 护 预 购 人 的利 益 。 保 （） 售 方 已 经 取 得 商 品 房 预 售 许 可 证 。商 品 房 预 售 许 可 制 ４预 度 是 我 国 对 商 品 房 预 售 进 行 管 理 的 必 要 措 施 ， 售 方 必 须 向县 级 预 以上 人 民 政 府 房 地 产 管 理 部 门 办 理 预 售 登 记 ， 得 商 品 房 预 售 许 取 可证 明， 是商品房预售 的法 定凭证 。另外《 市 房地产 管理法 》 这 城 规 定 预 售 方 必 须 是 经 过 批 准 设 立 ， 在 工 商 行 政 管 理 部 门 登 记 注 并 册 的房 地 产 开 发企 业 。
房屋预售制度若干法律问题探析
ห้องสมุดไป่ตู้房 几售 度若干 屋 制 预 法律问 析 题探
郭巍巍(东北财经大学法学院 2003 级 3 班 116023 )
摘 要: 房屋预售合同有效性的认定、 房 屋认购定金的处理、 违约金数氛的调整、 按揭合 同的法律属性、房及预售合同的解除以及房屋 预售中所有权转移时间的认定是房及预售制度
的关健性法律 问题 。 关键词 : 房崖预售制度 ; 法律 ; 关健 问题 ; 探析
许可证》如果具备” 。 五证即 应确认房屋买卖合同
有效 。 2.2 、 房屋认购定金的处理 关于房屋认购协议的性质问题 ，目前有 几种不同观点: 第一种观点认为认购书是房屋 买卖合同的补充协议 ; 第二种观点认为认购书 是附条件的房屋买卖合同; 第三种观点认为认 购书是房屋买卖合同的预约合同 ，是独立的合 同。 通常第三种观点被广泛接受。 认购书的内容 应包括确定条款和不确定条款两部分 ，确定条
1、 房皿预售制度简迷
房屋预售是我国房地产市场近年出现的 新事物，由于这种销售方式能为房地产开发企
债务时 ，银行既可以将该房屋折价 、拍卖或变 卖， 以该房屋的价款优先受偿 ;也可以事前与出 卖人签订回购条款， 当买受人不履行债务时， 要 求出卖人回购。 因此 ， 我国内地的按揭其法律属 性仍为抵押 ，其内涵与英美法系和我国香港特 别行政 区的按揭及大陆法系中的让与制度不 同。事先转让财产的所有权是英美法系中按揭 的基本特征， 也是该制度与抵押、 质押的根本区 别。 2.5、 房屋预售 中所有权转移时间的认定
款是当事人已达成合意并具约束力的条款 ， 一 般应作为房屋买卖合同的内容 ; 不确定条款是 业筹集资金 ，缓解房地产开发企业建设资金的 因事实和法律的障碍而需等签订房屋买卖合同 不足，因而成为众多房地产开发企业竞相采用 定金从理论上分为立约定金 、 的售房模式。 随着城市化进程的加快， 城市人口 时再确定的内容。 证约定金、 成约定金、 解约定金和违约定金。中 《 数量的增加 ， 我国在未来 巧 年里需要 200 亿平 华人民共和国担保法》规定的定金具有违约定 方米商品房，而现在每年供应仅为4 亿平方米 金的性质 ， 最高人民法院《 关于适用( 中华人民 左右 ，因此当前房地产业的主要问题就是供需 共和国担保法>若干问题的解释》以下简称《 ( 司 不平衡。政治经济学批判》 《 中说道:社会的物质 法解释》 )规定了立约定金的效力。 房屋认购协 生产力发展到一定阶段，便同它们一直在其中 活动的现存生产关系或财产关系发生矛盾。 于 议中的定金一般是作为签订房屋买卖合同担保 的， 属立约定金。 司法解释》 4 条除了规定 该《 第 是这些关系便由生产力的发展形式变成生产力 如因当事人一方原因未能订立房屋买卖合 同 的栓桔。 这样看来， 商品房预售制度的潜力至少 还能发挥 10 年。 的， 应按照定金罚则处理外 ， 还根据认购书的内 容包括不确定条款需当事人在订立房屋买卖合 目前， 房屋预售已经是房屋买卖的重要形 同时协商的特点 ，规定了因不可归责于当事人 式， 在房屋买卖中占有相当高的比例。 预售房与现 双方的事由导致房屋买卖合同未能订立的 ， 出 售房最大的区别在于商品不确定性和预期性。 因 此， 高度重视和正确解决房屋预售中的法律问题， 卖人应将定金返还买受人。 2.3 、 违约金数额的调整 对于保护购房人的购房热情， 维护购房人的合法 违约金是一种责任形式 ，首先是对守约 权益， 以及促使开发商规范开发、 维护整个房地产 方的补偿 ， 其次还可表现为对违约方的惩罚 ， 补 业的长期利益， 具有十分重要的现实意义。 由于房 屋预售在我国刚出现不久， 家有关的法律法规 偿性和惩罚性可并存。房屋买卖合同纠纷案违 国 约金数额的确定 :一般原则是有约定的从约定 ， 尚不完善， 导致实践中出现不少问题。 这是合同自由原则的体现 ; 没有约定或损失额 2, 房且预售制度的几个关健法律问皿 难于确定的， 根据《 关于审理房屋买卖合同纠纷 2.1、 房及预售合同 有效性的认定 案件适用法律若干问题的解释》 的规定 :逾期付 按照我国《 城市房地产管理法》 第四十四 按照应付未付购房款总额 ， 参照中国人民 条的规定， 开发商预售房屋应当申 请取得预售 款的， 银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准 许可，否则其与购房人签订的房屋预售合同无 按照逾期交付房屋期间 效， 不受法律保护。 不具备《 城市房地产管理法》 计算;逾期交付房屋的 ， 有关主管部门公布或有资格的评估机构评定的 第四十四条第一款规定的前三个条件的开发商 同地段同类房屋租金标准计算;逾期办证的 ， 按 所签订的预售房屋合同、 应确认其无效， 这有利 照已付购房款总额 ，参照中国人民银行规定的 于保护承购人的合法权益，以促使开发商规范 金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。违约 、 开发、 依法预售， 维护整个房地产业的长期利益 金以补偿性为主、 惩罚性为辅的性质 ， 决定了当 是有益的。 但是， 对那些已具备《 城市房地产管 理法》 第四十四条第一款规定的前三个条件， 只 事人对违约金的约定并不是绝对的，是依法可 是未向房产管理部门申请办理预售房许可证的 作调整的，合同法》对此已作明确规定 ，司法 《 《 房屋开发经营企业所签订的合同， 应如何确认 解释》 对违约金如何调整作了进一步的规定。 2.4 、 按揭合同的法律属性 其效力呢? 这种情况下的预售房合同应当属于 房屋的担保贷款 ，也就是人们所说的房 效力待定的 一种合同， 合同 果当 人发 这种 如 事 屋即 按揭”按揭作为一种融资购楼方式 ， 。 是英美 生纠纷以后，但在起诉前预售房开发商能及时 法系中物的担保的一项基本制度 ，其本质与大 向房地产管理部门申请补办并取得预售房屋许 陆法系中的让与担保制度相同，系指债务人或 可证， 也应当确认合同的效力。 这样有利于保护 第三人将房屋的所有权转移于债权人而担保债 当事人双方的合法权益， 有利于社会稳定。 在房 权人的债权在约定的清偿期限内得到清偿的担 屋买卖中有些开发商与承购人，由于对预售房 保形式。我国现行法律中还找不到“ 按揭1这一 1 屋要领的不理解 ，将已建成的成品商品在签订 合 同时承购人不能一次支付金额价金而签订 概念 ， 但这一概念在近几年的房屋买卖特别是 各类报刊楼市信息中已得到广泛的引用。我国 “ 预售房合同”在这种情况下， 。 应当根据实际情 况， 审查开发商是否具备即 五证”即《 ， 固定资产 目前审判实践中遇到的按揭主要包括现楼按揭 投资许可证》 《 、国有土地使用证》《 、建设用地规 和楼花按揭两种。 在现楼按揭中， 买受人将所购 房屋作为抵押物向银行抵押贷款 ，当其不履行 划许可证》《 、建设工程规划许可证》《 、房屋销售
商品房预售合同及其主体变更的相关法律问题
商品房预售合同及其主体变更的相关法律问题【摘要】近几年来，中国经济得到了迅猛的发展，尤其是涉及到老百姓吃穿住行等生活方面的产业成为了发展势头比较强劲的几个产业。
这其中，房地产业堪称我国发展速度最快的行业之一，房地产开发商基于提高销售进度的目的，采取了一种特别的售楼方式，即在正式签订房屋买卖合同之前与购房者签订了类似购房承诺书、购房认购协议等相关文件。
我们称这种合同形式为商品房预售合同。
虽然商品房预售制度有多个优点，但还是无法避免在现实生活中发生冲突，商品房预售时产生的主体变更则往往带来法律事务中的很多案例。
这些法律问题应该得到及时地解决，才能保证房地产业的和谐稳定的发展。
【关键词】商品房预售合同；主体变更；合同转让1.前言商品房预售是现今社会比较普遍的一种售楼方式，是指开发商在房屋竣工前，把楼宇以图纸标明的方式分成若干单位，购房人可以分三个阶段购买房屋，即首付、房屋建设期间的房款、竣工后的剩余房款。
签订商品房预售合同是房产买卖交易的重要环节，笔者将从预售合同的性质、特征等方面加以阐述并结合近些年来的预售方、购买方的主体变更引发的相关问题入手寻求解决的方案，力求完善这一与人民生活息息相关的房产制度。
2.商品房预售合同的概念及特征商品房预售合同是具有自身特性的买卖合同，它是指商品房预售人在取得预售资格后，在房屋没有现实存在、商品还未竣工的前提下，和预购人达成在一定期限后交付竣工房屋的协议，同时预购人支付价款的不动产买卖合同。
商品房预售合同有其固有的特征：首先，商品房预售这种新型模式具有不确定性，其标的物是正在建设而未竣工的房屋，这就无形中带来了市场风险。
其次，期限是作为房屋买卖权利、义务发生法律效力或失去效力的根据。
再次，商品房预售具有较强的国家干预性。
3.商品房预售合同主体变更的相关法律问题现实生活中在签订了预售合同后会有比较长的时间，房屋才能竣工交付，在这期间内，往往会发生类似当事人转移债务、转让债权或概括的债权债务转移的情况。
浅议商品房预售制度的法律问题
不 完 善 ， 实 践 中预 售 商 品 房 履 行 期 限 长 、 资 数 额 大 ， 而 投 因此 买 卖 双
方对 商 品 房 预 售 制 度缺 乏 比较 清 楚 的认 识 从 而 经 常 产 生 纠 纷。
同时要求开 发 商确定 工期和 交房 日期 。 此规定 是 为 了避免 不 法开 发商投 机倒 把 的行 为 ， 保 障 了合 同 的全面 及 时的 也
未 很小 ， 一般 购 买预 售 房 的公 民 ， 可 以成 为 商 品房 预 售 的 同登记 的效 力 看法是 不一 样 的 ，有 人 认为是 生 效要件 ， 都 买 受人 。 经 登记 的预 售合 同视 为 无效 ， 但这样 不利于 保护 买 方 的合 还 按 该种 合 同也 １２３ 商 品房 预 售 的房 屋 必 须 是作 为 商 品 买 卖 的房 法权 益 。 有房屋 的租赁 合 同 ， 照法律 规定 ， ＿＿ 应登 记 ， 现 实 中没 有登 记 的租 赁 合 同有 许 多 ， 也 没 有 可 但 屋 ， 能是 单 位 内部 的集 资 房 或者 是 福利 性 房 屋 ， 不 能 不 更
理部 门办理 取得 商 品房预 售许 可 证 ， 产管理 部 门经 审查 房
房地 产市 场 发展有 紧 密 的联 系。此种 制度 对房 地产 开发商
有 很大 的好 处 ， 其开 发商 更热 衷于 此种 制度 的形 式。． 使 它
２ 商 品房预 售合 同 中的法律 问题
２１ 商 品房预售 合 同 的性 质。商 品房预 售合 同在 一般 ．
浅 议 商 品房 预 售 制 度 的 法律 问题
孟妇 （ 河北经贸大学）
摘 要 ： 着 我 国 商 品 经 济 的 发展 ， 售 商 品 房 成 为 目前 普 遍 流 行 随 预
关于商品房预售的几个问题
“商品房预售”应注意的几个问题一、商品房预售（一）、商品房预售与商品房现售。
开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签商品房预售合同，相应地开发商在此阶段的行为（将尚未建成的向社会销售并转移房屋所有权于买受人）称为商品房预售。
（二）、土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
（三）、房屋的所有权与土地的使用权。
房地产权利人（法人或自然人）通过各种方式合法取得的房屋所有权和土地使用权，在经过房地产登记，取得房地产权证后，才算真正拥有房屋所有权和土地使用权。
房屋所有权和土地使用权才能受到宪法和法律关于物权规定的保护！二、商品房预售五证包括哪些（一）、期房销售的五证：一是规划局颁发的建设用地规划许可证、二是国土资源管理局颁发的国有土地使用权证、三是规划局颁发的建设工程规划许可证、四是建设委员会颁发的建设工程开工证、五是房产管理局颁发的商品房预售许可证。
（二）、五证中最重要的是国有土地使用证和建设工程规划许可证。
1、查看国有土地使用证时需要注意的是：（1）该证是临时的国有土地使用证，还是正式的国有土地使用权证；（2）国有土地使用权证的附图。
区分临时的国有土地使用证和正式的国有土地使用证的方法是：盖有“有偿土地使用证专用章”的是正式的国有土地使用证，盖有“临时土地使用证专用章”的是临时的国有土地使用证。
2、查看建设工程规划许可证，重点要看的是工程规划许可证的附图。
看工程规划许可证附图的目的在于：（1）确认建设工程规划许可证附图的范围在开发商印刷或绘制的项目总览图中所处的位置。
开发商印刷或绘制的项目总览图往往是建设工程规划许可证附图范围的几倍甚至十几倍，项目总览图中描绘的森林、绿地、小桥流水、健身、娱乐、文化、商业、医疗、幼儿园、学校等等可能远远超出建设工程规划许可证附图的范围。
5个典型案例透析商品房预售合同常见风险点法天使
5个典型案例透析商品房预售合同常见风险点法天使编者按本文整理了北京市门头沟法院关于商品房预售合同纠纷典型案例通报会的内容，通过梳理商品房预售合同纠纷案件基本情况、特点，对常见问题进行梳理，并具体结合了五个典型案例详细说明了常见合同纠纷问题。
以下商品房预售合同中的一些易发纠纷点，也是一些开发商、装饰装修公司在合同起草和审查时应注意的合同风险点，同时律师法务也应事前提示公司企业这些合同注意事项，以减少商品房交易中不必要的合同纠纷。
本文目录•基本情况一、商品房预售合同纠纷案件基本情况及特点二、商品房预售合同纠纷中常见问题分析三、举措和建议•典型案例一、购房者要求返还团购费的，应当举证证明团购费的去向二、因装修造成的违约，仅由装修公司承担责任三、无法办理贷款的，视其原因承担责任四、开发商逾期交房的，应明确违约责任并合理计算损失五、交付质量除合同约定外，还应符合行业标准原文标题《商品房预售合同纠纷案件审理情况及典型案例》转载 | 审判研究（ID：spyjweixin）北京门头沟法院公开发布3月初，北京门头沟法院召开了关于商品房预售合同纠纷典型案例通报会，介绍商品房预售合同纠纷案件审理基本情况，详解典型案例，对认识误区进行风险提示。
本次通报会的网络直播主持人为毕辉，现场主持为门头沟法院何宜航，民一庭负责人梅宇、民一庭副庭长韩晓飞出席通报会并介绍相关情况。
以下内容包括基本情况介绍、5个典型案例。
民一庭负责人梅宇：基本情况随着房地产业的迅速发展，法院受理的涉商品房预售合同纠纷案件不断增加。
对此，门头沟法院有针对性的开展专项调研，梳理了本区商品房预售涉及的合同订立、履行及解除等相关法律问题，总结归纳了该类案件的基本情况及特点。
同时，为妥善促进商品房预售合同纠纷的解决，针对商品房预售领域当前存在的突出问题，提出一些法院角度的工作建议，以期维护房地产市场的平稳健康发展，促进开发商自我规制、引导购房者理性维权，推进区域社会和谐稳定发展。
城市商品房预售管理办法 商品房预售管理条例
城市商品房预售管理办法商品房预售管理条例导读:本文介绍在房屋买房，的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
城市商品房预售管理办法最近经常被购房者提到引起越来越多的人注意。
城市商品房预售管理办法是什么商品房预售管理条例又是什么这些是作为购房者必须了解的知识，以方便购房者知道自己得权益。
城市商品房预售管理办法详解城市商品房预售管理办法是国家为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》制定的对于城市开发的商品房预售时的管理规定。
中华人民共和国建设部令第131号颁布，自1995年1月1日起正式施行。
第一条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。
正文第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。
第五条商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条商品房预售实行许可制度。
开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第七条开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。
浅议商品房预售制度的法律问题
浅议商品房预售制度的法律问题摘要：随着我国商品经济的发展，预售商品房成为目前普遍流行的商品房销售办法。
它不同于一般的商品房买卖，其产品在合同成立时并不存在，是一种特殊形式的房屋买卖合同。
由于我国立法制度的不完善，而实践中预售商品房履行期限长、投资数额大，因此买卖双方对商品房预售制度缺乏比较清楚的认识从而经常产生纠纷。
关键词：商品房预售商品房预售制度法律纠纷1 商品房预售制度1.1 商品房预售制度概述近年来，房地产交易过程中，预售房销售的形式占最大的比例，究其原因，商品房的预售的确立与我国现在的房地产市场发展有紧密的联系。
此种制度对房地产开发商有很大的好处，使其开发商更热衷于此种制度的形式。
.它是指房地产开发商将正在建设的还尚未完成建设而且没有取得房屋产权的房屋出售给购房者。
因为商品房预售不仅对房地产开发企业自身聚拢资金，搞活经营，避免各种风险等起着重要作用，而且它对改善居民住房条件，活跃房地产市场有重要意义。
相比与现房买卖，商品房预售要比其复杂得多，因此商品房预售有其自己明显而独特的特征。
1.2 商品房预售制度的特征1.2.1 一般商品房交易的标的物是将被建设或正在建设中的房屋，预售的房屋必须是正在处于施工建设和尚未竣工的状态，预售的房屋在开发商与购房者签订合同时候并没有完成，属于期房，这是最主要和最明显的特征。
1.2.2 商品房预售的出卖人的主体要求比较严格，必须是符合一定条件的开发企业，而对于购房人的要求限制很小，一般购买预售房的公民，都可以成为商品房预售的买受人。
1.2.3 商品房预售的房屋必须是作为商品买卖的房屋，不能是单位内部的集资房或者是福利性房屋，更不能是社会保障性房屋，商品房预售的房屋具有明显的商品化和公开销售的特征。
1.2.4 商品房预售合同成立的时候，开发商没有义务立即交付房屋，而购房人也无权要求开发商立即交付，这与一般的房屋买卖合同也有所区别。
1.3 商品房预售制度的条件1.3.1 预售商品房的建设用地，开发商必须取得该土地的合法的使用权，房地产建设企业获得土地使用权证书这是为了在商品房预售制度中保护购买人的门槛，因为在此种制度中购房人承担大部分甚至全部风险，国家就会对开发商要求严格，也是为了更好的保护在某种程度处于弱势的购房者。
法律普法案例分析题目(3篇)
第1篇一、案情简介2018年，某房地产开发公司（以下简称“开发商”）在未取得预售许可证的情况下，公开向社会宣传其开发的某住宅小区项目，并承诺购房者可享受优惠政策。
许多购房者信以为真，纷纷签订购房合同并支付了部分房款。
然而，在购房者即将交房时，开发商因资金链断裂，无法按时交付房屋，甚至无法退还购房者的房款。
购房者遂向当地法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任。
二、法律问题分析1. 开发商是否构成非法预售？根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“房地产开发企业应当依法取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等证书。
未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。
”本案中，开发商在未取得预售许可证的情况下进行商品房预售，显然违反了法律规定，构成非法预售。
2. 开发商是否应承担违约责任？根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
”本案中，开发商未按约定交付房屋，已构成违约。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，对方可以请求履行、采取补救措施或者赔偿损失。
”因此，购房者有权要求开发商承担违约责任。
3. 开发商应如何承担违约责任？根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担下列违约责任：（一）继续履行；（二）采取补救措施；（三）赔偿损失。
”本案中，由于开发商无法继续履行合同，购房者可以要求开发商采取补救措施，如退还已支付的房款，或者赔偿损失。
三、案例分析1. 非法预售的法律风险本案中，开发商的非法预售行为给购房者带来了严重的经济损失。
这提醒我们，购房者应提高法律意识，在选择购房时，要仔细核实开发商是否具备合法的预售资格。
同时，相关部门应加强对房地产市场的监管，严厉打击非法预售行为。
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谈商品房预售有关法律问题
商品房预售是房屋买卖的重要形式，在房屋买卖中占有相当高的比例。
预售房与现售房最大的区别在于商品不确定性和预期性。
因此，高度重视和正确解决商品房预售中的法律问题，对于保护购房人的购房热情，维护购房人的合法权益，以及促使开发商规范开发、维护整个房地产业的长期利益，具有十分重要的现实意义。
但长期以来由于房地产开发业的不规范，加上对商品预售许可制度的理解不深，在民商事审判中会经常遇到未办理许可证的开发商与购房人签订预售房合同发生纠纷，有的将现成的商品房销售签订为预售房合同。
由此引发出诸多争议纠纷，双方不得不对簿公堂。
笔者根据近年来从事民商事审判的经验，结合现行法律规定以及法律原则，对商品房预售中的几个问题进行分析，以使商品房交易纠纷的解决提供参考。
一、签订商品房预售合同，开发商应当取得预售房许可证商品房预售许可证制度。
商品房预售实行许可证制度，即开发经营企业进行商品房预售，应当向县级以上房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
我国《城市商品房预售管理办法》第10条明确规定商品房预售、开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。
本文所称的商品房预售合同，是指房地产开发经营企业与承购人就转移在约定时间内建成的商品房所有权及商品房暂用范围内的土地使用权，支付商品房价金等事宜所达成的书面协议。
我国对商品房的预售采取许可证制度。
采取商品预售许可证制度，有利于保障商品房预售秩序，保护消费者利益，维护当事人双方的合法权益。
《城市房地产管理法》对商品房的预售作了明确的规定，按照《城市房地产管理法》第四十四条第一款的规定，房地产开发经营企业预售商品，应当符合下。