2008年房地产投资基金实务[1]

先由北国投针对苹果社区发行房贷信托计划，与精瑞基金在国外的资金能力相配合， 向国内外的机构和个人融资； 在项目楼盘封顶之前，是由北国投通过发行信托融得的资金，来向苹果社区的购房者 按揭贷款； 楼盘封顶之后，北国投将按揭项目转给银行，银行支付给北国投相应的款项，购房者 转向银行按揭。其中银行提供按揭的利率仍按照目前银行的个人住房贷款利率来做；
2、委托管理模式
基本特征：投资基金不设经营管理团队，而是委托具有成熟投资理念和投资经验的 专业投资管理机构负责投资经营管理，双方签订具有法律效力的委托管理协议，从 而实现管理团队的机构化和专业化，并通过量化业绩报酬和管理费等标准建立激励 机制和约束机制。 一般运作程序： 有限责任公司制、有限合伙制地产投资基金委托管理运作机制的受托投资管 理机构负责项目的选择、评估分析和提出投资建议书，报经投资基金最高决策机构 （如董事会、理事会、管委会等）决策同意后，负责办理项目投资的具体事项和投 资后管理，然后再提出投资处置建议书，报送投资基金最高决策机构决策。 信托契约制地产投资基金由于“信托”投资的本质属性，其基金管理无一例外类属 于当然的“信托契约”委托管理模式。 优势：相对于聘请职业经理人团队管理的自行管理模式，委托管理模式的优势不言 而喻，其最大的特征和优势就是"专家理财、专业投资"。
注：当前，在中国产业基金只能向确定的投资者发行基金份额，也就是说产业投资基金只能 采用私募基金的模式。所谓私募基金，是指通过非公开方式，面向少数投资者募集资金 而设立的基金。由于私募基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进 行的，因此它又被称为向特定对象募集的基金。
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房地产基金的投资领域
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房地产投资基金运作流程
房地产投资基金运作流程
房地产基金筹集过程
基金发起设立的过程 选择正确的投资项目远比经营管 理投资项目重要 项目的市场潜力、资金状况、管 理队伍、政策法规等多方面因素
寻找和筛选项目
详
细
评 估
投资后监督
撤 资 退 出
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房地产基金操盘关注点
房地产基金操盘关注点：基金目标客户的选择、基金选择项目的倾向、组合投资
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房地产投资信托基金的一般投资特征
收益率波动小，回报较稳定； 比直接投资地产能更加便利的进行投资，比投资地产股票更直接地参与物业投 资； 能实现投资的多样化，选择不同地区和类型的房地产项目及业务； 中小投资者通过房地产投资信托方式，在承担有限责任的同时，可以间接获得 大规模房地产投资的利益；
目前肩负地产基金、准地产基金委托管理之责的地产投资管理公司也开始改变过 去"潜水运行"的低调姿态而逐渐"浮出水面"，如在地产投资市场日见活跃的福建 联华信托投资有限公司、上海中诚联盟投资管理有限公司、北京伟业资产管理有 限公司、北京精瑞联合住宅产业投资有限公司等。当然，由于目前我国信用环境、 法制环境和专业人才等限制因素的影响，委托管理功效的最大发挥及委托管理市 场的形成，还需要一个逐步发展和完善的过程。
购房者
② 楼盘封顶之前提
供按揭
投资房贷信托 北 国 投
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房地产投资基金的主要部门分工
根据发达国家经验．在设立封闭式的契约型房地产投资基金时，国外发达国家一般都 设有5个部门分工管理，分别为： 基金规划部
负责房地产投资标的筛选确认，规划基金内容和机构，并负责基金所决定的房地产投 资方案各项前期准备工作。
基金募集部 负责基金募集的销售策略．并协助金融机构及证券公司，负责代销基金受益凭证．募 集资金。 基金管理部 负责所有基金的房地产投资标的购买，开发与管理及其他业务。 投资服务部
在大多数国家房地产基金以房地产投资信托基金REIT(Real Estate Investment Trust)的名义存在。
目前我国房地产产业投资基金严格来讲是私募的，实际上是投资公司的形式，由专业 的人员（比如一些有影响力的大腕级人物）或专业公司运作管理的资金。
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房地产基金的分类
基金的分类
基金组合投资
方式一 选择2-3个好项目，安全快速实现回报 方式二 选择一个团队、理念、项目、资源和市场均好的企业，在资金的其他方面给予 支持，将其培育成强势企业，分享综合收益
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房地产基金介入房地产开发的时点及个案
1、房地产基金介入房地产开发的时点
土地投标
缺口一： 启动资金
基金介入 拿 地
缺口二： 四证未全，银 行不发放开发 贷款
基金介入 拿到四证
拿到预售证
缺口三： 项目未封顶， 银行不发放按 揭贷款
基金介入 结构封顶
2、房地产基金介入房地产开发时点的案例
资金缺口一的解决个案： 北京左岸公社。项目在获得立项后，资金出现问题，土地出让金都没办法缴纳。伟 业基金介入后做了一系列操作，帮其解决资金问题：
基金目标客户的选择
项目规模——开发面积20-30万平米之间，年竣工销售面积10-20万平米，２－３ 年即可完成 成长型企业——在管理、经验、人才、组织、资金、市场和品牌等方面已有聊 相当的积累，正处于快速发展期和爬坡阶段 城市选择——首选战略城市，现在已进入二三线城市，如内陆重要省会城市如 西安、济南、重庆和武汉等和非省会城市如宁波、大连等 客户选择——在二三先城市主要选择在当期排名前几位并对当地市场有主导影 响力的开发商，而在战略城市主要选择优秀的项目 企业机制选择——民企主要选择已进入规范化和职业化管理且知名度较高的企 业；国企主要选择已改制或正要改制的企业。这类企业市场化程度较高，有利 于与基金管理公司对接，遵守游戏规则
发展商四证全后，伟业协助其向银行贷款1.2亿。
资金缺口三的解决个案：
资金缺口三比较突出的一个例子是北京今典集团“苹果社区”的“贴息委托贷款”案例。因为“121文 件”规定商业银行只能对购买主体结构已封顶的住房发放个人住房贷款，为解决从拿到预售证到项目 封顶这段时期内的资金瓶颈，今典集团推出“发展商贴息委托贷款”的策略，今典自己出资2亿元，以 “贴息委托贷款”的方式委托给北京市商业银行，在楼盘封顶之前向购房者进行按揭，利率比正常银 行贷款利率低一个百分点；待楼盘封顶之后，该按揭转为正常利率的银行住房贷款。精瑞基金和北国 投的介入改变来了上述模式：
按时提供投资报告和财务报告给基金投资人，解答投资人的各种疑问，并保留投资人 名册，及时配发盈余给投资人。
财务部 负责所有基金的会计、税收及现金管理，并负责向证监会定期报告并接受税务当局查 账等各项业务。
二、房地产投资基金的管理、运作及盈利模式
2. 1 房地产投资基金的管理模式
世界范围的产业投资基金的管理模式，其基本形态有两种：一是投资基金自行管理模式， 二是委托基金管理公司管理模式。 1、自行管理模式 在有限责任公司制地产投资基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘请职业经理人团队 管理。 自行管理模式投资基金公司既设董事会，又聘请职业经理人组织专业管理团队，并将投资 基金的重大事项的决策权、经理人的任免权和基金的日常投资经营权明确分离，职业经理 人团队可以有限地拥有某些投资经营权，但对重大事项及投资的决策往往由投资公司的董 事会甚至控股股东掌控。 优点：这种管理模式一般更多地体现董事会和控股股东的管理思想和投资理念，更多地体 现"投资者主权"的原则，尽管投资者作为股东并不一定熟悉地产投资管理的专业特点。 缺点：经过几年的实践，这种管理模式已暴露出许多先天的不足：董事会和大股东控制权 太大，管理团队缺乏自主性和稳定性，不利于系统地整合资本市场和投资市场的资源，不 利于发挥投资基金的扩张和放大效应，不利于投资管理思想和投资工具的创新。 有限合伙制地产投资基金一般由普通合伙人（团队）管理，也可视为一种特殊的自行管理 模式，只不过其本质内涵更接近于委托管理模式，即由基金专家管理团队管理，可保证基 金管理的专业化水平。
基金选择项目的倾向
风险收益稳定的项目 选择品牌连锁型项目及企业已开发和已销售过的项目注重良好的口碑和市场惯 性 风险相对高收益也相对高的项目 选择硬件条件如规划、产品、户型、配套等综合条件较好的项目，理念、推广 和服务等软件较为完善，且爆发力冲击力大、有较大潜力的项目 项目市场综合优势强 项目和企业管理团队做到专业分工和人脉资源丰富，市场感觉敏锐准确，综合 能力强
对于经济周期的波动比较敏感。
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房地产投资基金的组织体系
房地产投资基金组织体系由基金持有人、基金组织、基金管理人、基金托管人等构成系统： 基金持有人 基金持有人指投资者购买并持有基金证券的个人或机构。在权益关系上，基金持有人是基 金资产的所有者，对基金享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权等法定权益。 基金组织 在公司型基金中，基金组织通常设有基金持有人大会、基金公司董事会及其它办事机构。 其中，基金持有人会议是基金公司最高权力机构，董事会负责对日常重大事项做出决策。 在契约型基金中，基金组织是一个无形机构，可以认为基金组织是一种名义上的存在。 基金管理人 基金管理人是管理和运作基金资产的机构，主要职责是：进行基金资产的投资运作，负责 基金资产的财务管理，促进基金资产的保值增值及其他与基金资产有关的经营活动。基金 管理公司内部一般设有投资部、研究部、市场部、稽核部等部门和投资决策委员会、风险 控制委员会等机构。 基金托管人 基金托管人又称基金保管机构，通常由商业银行等金融机构承担，主要职责是：保管基金 资产，监督基金管理公司在基金投资动作中各种资产活动，办理基金资产变动的有关事宜。
把房地产市场划分为不同的价值链，房地产基金可以投资在不同的房地产业务领 域： 既可以直接投资于好的房地产项目，又可以对房地产企业进行股权投资；
既可以进行全程投资，又可以进行阶段性投资；
既可以对项目进行整体收购，又可以进行杠杆收购； 既可以对银行的坏帐进行整合变现，又可以介入二手房交易市场； 在资金空闲时期还可以投资于短期资金市场或进行证券投资，保证资金的安全性 和流动性。