影响住房需求因素的实证分析_以嘉善县为例_娄永红
我国城市住宅需求的影响因素分析与对策
我国城市住宅需求的影响因素分析与对策作者：李雅凤来源：《中国经贸》2010年第24期摘要：科学合理的住宅需求分析既是政府部门制定住宅产业政策的前提，也是房地产开发企业进行决策、计划的依据。
本文以我国城市住宅需求为研究目标，分析了城市住宅需求的主要影响因素，并提出了引导住宅需求的对策。
关键词：住宅需求；影响因素；对策住宅是人类生存和发展的重要物质条件之一，是人们日常生活中的必需品。
住宅是经济发展中的重大影响因素，它的发展由经济发展水平决定，同时住宅的发展又对经济发展有着重大的影响。
住宅问题不仅是一个重要的经济问题，也是一个重大的社会问题和政治问题，它的发展关系到社会的和谐稳定，国家的长治久安。
随着住房制度改革的推行和住宅商品化的发展，及人民生活水平和消费意识的大幅度提高，我国城市住宅市场有了较快的发展。
但在发展的同时也存在的一些如房价增长过快，住宅综合品质不高、现有住宅供给单一化无法满足住宅需求多样化的要求等问题。
这些问题解决的合理与否无不直接或间接的引发各种城市问题，要从根本上解决这些问题，就需要在宏观上把握目前城市住宅市场的需求情况。
因此，对城市的住宅需求进行分析是十分必要的。
一、城市住宅需求的主要影响因素分析住宅需求的形成必须同时具备两个条件，即消费者的购买能力和消费者的购买意愿。
凡是影响这两个形成条件的因素都是住宅需求的影响因素。
1.经济发展水平对住宅需求的影响住宅是价值比较高的固定资产，开发住宅需要大量的资金投入，而居民的住宅购买能力又主要取决于家庭的收入水平。
因此经济发展水平是决定住宅需求的最基本因素。
显然，经济发展水平越高，对住宅的需求量越大，对住宅的需求档次越高。
此外经济的增长还会使城市流动人口增加，城市化水平提高，这也会带动住宅需求的增长。
据有关资料显示：从2000年到2009年，我国城镇人均可支配收入从6280元增长到17175元，增长了2.73倍，而同时期城镇人均住宅建筑面积从20.3平方米增长到近30平方米，也增长了1.48倍，可见人均住宅面积和人均GDP都呈现同向增长。
影响嘉兴市商品住宅价格变动的因素分析--以需求侧为视角
影响嘉兴市商品住宅价格变动的因素分析--以需求侧为视角
嘉兴市商品住宅的价格变动受到多种因素的影响，其中需求是
最重要的因素之一。
从需求侧的角度来分析影响嘉兴市商品住宅价
格变动的因素，主要包括以下几个方面：
1.经济因素
经济因素是影响嘉兴市商品住宅价格变动的主要因素之一。
当
经济发展水平高、社会财富增加时，人们购买商品住宅的能力也会
增强，从而导致住宅需求量增加，价格上涨。
相反，当经济萧条时，人们购买商品住宅的能力下降，住宅需求量减少，价格下跌。
2.人口因素
人口因素也是影响嘉兴市商品住宅价格变动的重要因素之一。
当城市人口增长或流入人口增加时，住房需求量也会增加，从而导
致商品住宅价格上涨。
相反，当城市人口减少或流出人口增加时，
住房需求量减少，价格下跌。
3.政策因素
政策因素也是影响嘉兴市商品住宅价格变动的重要因素之一。
政府的住房政策、市场监管政策等都会对商品住宅价格造成直接或
间接的影响。
例如，政府对房贷政策的调整、对房地产市场的调控
等都会对商品住宅价格产生重要影响。
4.市场供求因素
市场供求因素是影响嘉兴市商品住宅价格变动的另一个重要因素。
当供应量增加或需求量减少时，住宅价格会下跌；而当供应量
减少或需求量增加时，住宅价格会上涨。
因此，了解市场供求情况对于预测市场价格趋势非常关键。
综上所述，以上几个因素都是影响嘉兴市商品住宅价格变动的重要因素。
通过了解市场需求，我们可以更好地预测商品住宅价格变动趋势，制定更科学的住房投资策略。
住房价格影响因素分析——基于STATA的我国面板数据的实证研究
住房价格影响因素分析——基于STATA的我国面板数据的
实证研究
索梦慧
【期刊名称】《应用数学进展》
【年(卷),期】2022(11)4
【摘要】住房本是民生之本,但近年来不断上涨的房价让许多购房者望而却步。
探究高房价背后的原因,让住房回归本身的居住功能,稳定房价是当前房地产市场的重要目标。
文章应用2005~2019年我国共15年的数据,利用Stata软件分析了中国房地产价格的影响因素。
文章从需求和供给层面共选取了5个解释变量,并结合中国房地产的实际提出相应假说,运用嵌套模型进行实证分析。
实证结果显示,房价上涨的推动力主要来源于居民消费水平、土地购置费用和住房销售面积,最后文章依据分析结果提出了相应的对策建议。
【总页数】9页(P1503-1511)
【关键词】房地产价格;影响因素;多元线性回归;怀特检验
【作者】索梦慧
【作者单位】上海工程技术大学
【正文语种】中文
【中图分类】F29
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1.中国城市住房价格变化的影响因素分析——基于31个城市面板数据的实证研究
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城市住房供需情况分析与政策建议
城市住房供需情况分析与政策建议当前，城市化进程日益加速，城市人口数量不断增加。
随之而来的是住房供需矛盾的加剧。
房价高涨、租金飞涨，成为了城市中普遍存在的问题。
本文将从不同角度对城市住房供需情况进行分析，并提出相应的政策建议。
一、住房供需情况分析1.需求方面随着城市人口不断增加，住房需求量不断攀升。
一方面，大量农民涌入城市，需要安置居所；另一方面，随着建筑面积的不断增加，人们对住房的品质和舒适度的要求不断提高。
同时，一些城市作为政治、经济、文化中心，不断吸引着人流涌入，住房供需矛盾加剧。
2.供应方面城市住房供应方面主要受到以下几个方面的限制：(1) 土地资源有限。
城市土地资源有限，且大量土地被政府用于政府办公、公共设施建设等，限制了住房开发建设，导致住房供需矛盾的加剧。
(2) 市场化机制不健全。
过度依赖政府的监管和管理，市场化机制不完善，导致住房市场缺乏竞争力，限制了住房供需的均衡化发展。
(3) 住房价格上涨。
住房价格不断上涨，使得住房成为了一种高收益的投资品种，开发商不断推高房价，进一步加剧了住房供需矛盾。
二、政策建议1.完善土地管理机制完善土地管理机制，减少不必要的政府用地、规划住房用地，加强土地利用规划，提升市场化竞争机制的运作效能。
2.加快住房公租化建设以人民群众利益为出发点，建立国家房地产公租化机制，加快住房公租化建设，增加低收入家庭和新市民的住房保障力度。
3.鼓励和支持租赁市场发展以住房租赁市场建设为重点，推进住房租赁市场健康发展，优化住房租赁环境，加强政策支持和监管力度，丰富住房租赁产品供应，形成合理的租赁价格，增加租赁住房供给。
4.创新住房金融体系鼓励银行、保险等金融机构创新住房金融产品，增加房地产贷款规模，打通资金链，促进住房供给，以满足人民对住房的需求，保障房地产市场稳定发展。
5.发挥品牌效应鼓励房地产开发企业加强品牌建设，增强市场竞争优势，提高住房开发品质，降低住房成本，促进住房供需均衡并推动房地产市场的规范化发展。
我国住房价格影响因素的实证分析
我国住房价格影响因素的实证分析作者：薛冰来源：《河北经贸大学学报·综合版》2011年第03期摘要：自我国房地产业进入商品化阶段以来，济南市住房市场始终保持了良好发展态势，但住房价格上涨过快的问题日益突出，制约了该市房地产业的健康发展，同时对社会稳定和居民生活质量的提高产生了负面影响。
解决该市住房价格过快增长的根本对策是回归合理的土地交易价格和适时提高居民的收入水平。
关键词：住房价格；土地价格；居民收入水平中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1673－1573（２０11）03－００24-04从1998年终止福利分房制度开始，我国住房进入货币化、商品化阶段，房地产行业开始快速成长。
近几年，我国住房价格持续大幅上涨，对社会的负面影响日益显现，引起社会各界的广泛关注。
济南作为山东省的经济、政治、文化中心，随着城市化进程的不断加快，房地产行业的发展达到前所未有的高潮。
虽然从总体来看，济南市的住房市场保持良好发展态势，但仍然存在房价上涨过快、供给结构不合理等问题。
要解决这些问题，使住房市场保持稳健的发展，首先需要识别影响住房价格的主要因素。
学术界对房价的相关研究已有很多，但专门分析济南市住房价格的研究成果不多，且大多局限于定性分析。
笔者在借鉴前人研究成果和定性分析的基础上，采用定量方法，建立济南市住房价格的计量经济模型，对济南市房地产市场价格的影响因素进行实证分析，并通过对其有效性的检验，进行较为全面的修正，以期将房地产价格理论与济南市现实房地产业实践进行科学合理的结合，找出影响该市房价的主要因素，以及这些因素对房价的影响程度，解释各因素影响房价的原因和作用机制，为济南市政府、房地产投资者和消费者提供理论参考和信息支持，以促进该市房地产业健康发展。
同时，研究结果还可作为其他二线城市发展住房市场的参考。
一、住房价格决定机制的理论分析（一）影响住房需求的因素1. 人口数量。
近年来济南市由于大量接纳大学毕业生、附近郊县劳动迁移人口以及外来经商人员而使得人口数量不断增加，这导致了对房产需求的日益扩大。
影响住房需求因素的实证分析—以武汉地区为例
１ 影 响武汉住 房需 求的 因素
１１ 自住 房 需 求 的 影 响 因素 ．
（） 价 因 素 。根 据 微 观 经 济 学 的 理 论 ， 品 的 价 格 弹 趋 势 一 致 的 。 １房 商 （ ） 要 消 费 者 的 数 量 。 也 就 是 具 有 购 买 意 愿 和 购 买 ３主 性越小 ， 需求的相对变 化越少 。根 据美 国经济学 家 李奥 （ ． Ｆ 能 力 城 镇 人 口 的 群 体 。从 人 口 的 年 龄 结 构 上 分 析 住 宅 的需 ｄ ｌ ｕ 的 研 究 ， 宅 需 求 的 收 入 弹 性 为 ０ ６— ０ ９ 小 于 ｅ ｅ ｗ） ｅ 住 ． ．， 对 ２ ９岁 ） 这 类 人 群 ， ｌ说 明住 宅 是 一 种 必 需 品 ， 乏 弹性 ， 旦 人 们 需 要 住 房 ， ， 缺 一 价 求 ， 住 房 有 需 求 主 要 是 青 年 人 口 （ ５— ３ 的特 点 是 年 富 力 强 ， 人 较 高 ， 担 较 轻 ， 是 成 家 立 业 和 收 负 正 格 的 影 响 作 用 较 小 ， 人 们 购 房 后 在 短 期 内 一 般 不 会 有 购 且 后 代 诞 生 的 时 候 。 当 这 类 人 群 数 量 增 加 时 ， 住 房 需 求 是 对 房需求 。 种 拉 动 作 用 。从 １ ９ ９ １年 到 ２ ０ ０ ６年 的 ２ 岁 到 ３ ５ ９岁 的 人 （ ） 费 者 的 收 入 水 平 。 一 般 来 说 消 费 者 的 收 入 水 平 ２消
需 要 ， 得 “ 者 有 其 房 ” 进 而 提 高 人 民 的 生 活 水 平 ， 必 收入 阶层 的， 是现 实情 况中 真正 买经 济适 用住 房 的却有 使 居 ， 就 但
须对 我国 目前的住房体 系作进 一步 改善 。通 过对 比新 加坡 大部分富人 。因此 要 制定 专 门的住 房保 障 法律 ， 善住 房 完 的住房保 障制 度 ， 可得 到以下几方 面的启示 ： 保 障的配套法规 ， 保证 国家 政策 的真正落 实 。目前 ， 国 来 我
农房改造集聚建设可持续推进的思考——以浙江省嘉善县为例
■胡征 球
浙江省嘉善县房地产管 理处
农房 改造 集聚 建设可持续推进 的思考
一
以浙江省嘉善县为例
农 房改造 集 聚建设 是解 决农 村住房 困难 ， 彻底 陶庄镇 目前 尚无实质性 运作 推进 ； 其他镇 （ 街道） 也 只是 平稳 推进， 没有大项 目在实施。
２ ． 推 进形式逐渐集 中， 拆迁集聚比重上升 前段 时 间嘉善 县主要 的农房 集聚推进 模式有 五
பைடு நூலகம்
２ ０ １ １ 年 以来嘉 善县 一直在 鼓励 和探索 “ 取 消独 立 式安置 、 控制联 排式 安置、 推 广复式型安置、 激励 公 寓型安置 ”的节地 模式 ， 以不 断提高项 目节地率 。
但 从 全县实 践情 况看不够理 想 。由于受 农 民生活习
农 房改造集 聚势头明显减 弱， 没有 前几年发展快 ， 而
二、 对农房改造集聚可持续推 进的思考 针对 以上嘉 善县在农 房改造 集聚推进 过程 中碰 到的困难和问题 ， 笔者提 出以下几点可持 续推进 的意
见。
１ ． 统一认识 ， 形成合力 经过几年的实践 ， 农 房改造 集聚工作已进人＿个 艰难 的阶段， 出现政府 的承受与农民的需求严重不对 称现象 。为此 ， 各镇 （ 街道 ） 必须按照县 委县政 府的 统一部署 ， 进一步统 一思想认识 、明确工作思路 ， 分
一
、
当前嘉善县农房改造聚集出现的变化 和问题
地整治项 目 方式 开展宅基地复垦数量逐步减少； 受布 点规 划、 土地指标和相关 土地政策 限制 ， 农户 自 然翻
近年来 ， 嘉 善县通过两分 两换 、 农户 拆迁、 宅基 地 复垦等手段 ， 积极稳妥地开展了“ 两新 ” 工程建设 ， 有效 地推进了农房改 造聚集。 到２ ０ １ ２ 年底 ， 全县 已完 成农 房改造 集聚 ３ 万多户， 但在推进 过程 中也 出现 了
我国房价影响因素的实证分析
我国房价影响因素的实证分析作者：徐丽丽谢洪忠来源：《中国集体经济·上》2010年第03期摘要:作为国家的支柱产业,房地产的稳定发展关乎国计民生。
近几年,房地产价格飞速上涨,连创新高。
在这种情况下研究房价的影响因素,具有重要的理论和现实意义。
文章基于面板数据对影响我国房地产价格进行了实证分析,实证探讨对我国房地产供求的影响显著的因素,以及对于利用什么样的政策能更有效地调整房地产价格使之增长减缓甚至下跌。
关键词:房价;影响;因素,实证分析改革开放以来,我国的房地产市场迅速发展,推动了我国国民经济的快速发展和人民生活水平的提高,并逐渐发展成为我国国民经济的支柱产业。
近年来,我国部分大中城市出现了房价快速上涨的局面。
快速上涨的房价导致部分城镇家庭购房困难,这种现象引起了社会各界的关注和忧虑。
弄清影响房价的主要经济因素,探究我国房地产投资是否过热,房价是否合理、是否存在泡沫以及如何有效控制房价迫在眉睫。
一、文献综述与理论基础20世纪90年代以后,各国学者就开始采用宏观经济模型来研究房价的变化,他们得出宏观经济变量在一定程度上可以解释房价波动的结论,例如:Evans指出土地利用规划以及其他方面的供给限制,会体现在地价的不断上涨,从而推进房价的提高。
乔志敏(2001)用实证分析表明生产成本的波动对房地产价格的波动有较强作用;张红、潘琦、郑思奇(2002)对北京市商品住宅市场进行回归分析,说明住宅实际建造成本和实际生产总值对住宅价格有着显著的影响;谢叙祎(2006)发现在短期内房价和地价相互影响,而长期内房价决定地价,并证明依靠降低地价来控制房价上涨的做法是不可行的。
归纳他们的研究,从供给和需求出发,影响住宅价格的因素有:房地产投资、人均可支配收入、成本、利率、销售面积、GDP、人口规模。
自从1986年萧政(Hsiao Cheng)出版了第一本《面板数据分析》,对面板数据这一新的计量分析工具的应用取得了快速的发展。
住房供求关系的研究与政策建议
住房供求关系的研究与政策建议近年来，随着城市化的推进，城市住房供求的问题日益突出。
在住房供需方面，供给不足和需求旺盛的矛盾越来越突出，引起了许多社会问题。
本文旨在探讨住房供求关系的研究，并提出一些政策建议。
一、住房供需矛盾原因在我国城市化进程中，住房供需矛盾愈加尖锐，主要原因为以下三点：1、城市人口不断增长，居住面积不断缩小尽管我国城市住房的建设和供给已经得到了大力推进，但是随着城市化的加速，城市人口的增长无法得到及时的住房供给，导致了住房供给不足的困境。
此外，随着城市人口的上升，居住面积的缩小也让住房问题变得更加紧迫。
2、投机炒房导致房价疯涨投机炒房是住房问题的一个重要原因。
经济和资本的推动下，不少投资者将房地产视为炒作的最佳工具，这使得房价大幅上涨，导致了大量资本投入住房市场，进而影响市场的价格形成，加重了住房供需矛盾。
3、住房政策的失衡住房政策的制定和实施对住房市场尤其重要。
住房政策的失衡往往会导致供需关系的错位。
尤其是近年来，住房政策的管理出现了一些偏差，比如对于一些内地发展迅速的城市的产权制度、税收优惠等特殊政策，这使得这些城市的住房市场变得过热，依赖于这些特殊政策的城市住房市场对于全国住房市场的整体性失去了基本的平衡性。
二、解决住房供需之痛为了解决住房供需之痛，政府和有关部门亟需采取一系列有效的措施，以促进住房供给和满足公众的住房需求。
1、加大政府投入力度政府投入的增加应当成为解决住房矛盾的重要前提。
政府应扩大政府投入，引导开发企业采取西方国家的一些住房建设模式，以促进住房供给的不断增加。
2、制定适度的税收政策税收是影响住房市场的另一个关键要素。
政府应对金融、房地产、所有权和税收等领域进行一系列的宏观调控，以避免或降低本质上有关于住房供需关系的问题而导致的异化。
3、实施住房保障政策，改善社保体系社会保障体系是衡量一个国家社会进步程度的关键指标之一，也是住房供需关系的重要组成部分。
政府应加强住房保障政策和现有体系的完善，以改善社保体系所产生的投入-产出效率问题。
房地产需求调控效应分析与完善建议
需求的中小户型住宅热销 ； 三是部分房地产投资
需求转向商业地产 。 由于商业地产需求增加和新 增供给相对不足 ， 多个大城市 的写字楼和商铺等 进 一步 分化 。
付不低于 ４ ０ ％； ２ ０ １ ０ 年４ 月， “ 国十条” 进一步将 房价合理回归的 目标 ， 房地产调控在供需双向调 二套房贷款首付提高到 ５ ０ ％； 到了２ ０ １ １ 年 １ 月，
节的基础上 ， 主要采取了以抑制住房投资投机行 “ 国八条” 要求二套房贷款首付不低于 ６ ０ ％， 利率 为为核心的需求调控措施 。具体来说 ， 这些需求 不低于基准利率 的 １ ． １ 倍， 各地可根据实 际情况 调控 政 策包 括 以下 几种 。 上调。
应 。从上 海 和重 庆 的试 点情 况来 看 ， 两个 城市 制
八条” 要求 ， 各直辖市 、 计划单列市 、 省会城市和 房价过高 、 上涨过快 的城市要从严制定 和执行住 力 度 、 密度 、 出台时间均超预期 ， 并 产 生 叠 加 效
房 限购措 施 ； ２ ０ １ １ 年 ７月 ，国务 院常务会议提
的 主要 原 因 ， 其 中， 限购 导 致 投 资投 机 者 没 有 资
市实施限购措施之后 ，房地产投资出现向三 、 四 线城 市 转 移 的趋 势 ，特 别 是 在 ２ ０ １ １ 年下半年 ， 三、 四线城市房地产投资和价格增速较快。另一
方面， 三、 四线 城 市 由于人 口规 模较 小 ， 难 以形 成 规模 效应 和 聚集 效应 ， 流 动人 口和外 来人 口住 房 需 求小 ， 而本 地 居 民收 入水 平 相 对 一 、 二 线 城 市 低， 住房 消 费能力 相 对较 弱 ， 结果 出现“ 本 地人 买
影响商品住宅需求的因素研究以为例终结版
影响商品住宅需求的因素研究以为例终结版商品住宅需求，是指人们对于住宅的需求，以及他们对于住宅所需要的一些要素的需求。
这些要素包括住宅的价格、空间面积、地理位置、居住环境、安全性以及周边的配套设施等等。
这些要素会直接影响到人们的需求，从而决定了商品住宅供给和需求的关系。
那么，究竟有那些因素能够影响商品住宅的需求呢？下面就对这些因素进行详细地研究，以社会经济发展快的大城市为例。
一、购房政策的影响当前，我国购房政策是紧缩的，在某些城市，购房难度极大。
台湾地区政府也对房屋进行管制，要求房屋交易必须遵守一定的规定。
这种政策会对商品住宅的需求造成一定的影响。
于是有人会选择租房，尤其是中青年和年轻人，在租房中寻找一种更加平稳和经济的方式来居住。
二、收入水平的影响一般来说，收入水平越高、购房能力越强，对商品住宅的需求也就越大。
而且，有不少人购房并不是只使用自己的资金，而是家里的共同购房，这样会形成一种整体性的需求。
尤其是大城市的房价高企，商品住宅需求也会随着收入水平而变化，价格越高的房屋，需求就越少。
家庭结构也是决定需求的因素之一。
单身人士、新婚夫妇和初生儿童等家庭类型，他们的需求并不一样。
不同的家庭结构，对于商品住宅的需求也有不同，所购买的房屋类型以及对房子的要求和数量等也有所不同。
例如，小型户型对于年轻人和单身汉的需求，大型户型就适合新婚夫妇和有小孩的家庭。
四、媒体的影响社会媒体网络平台上的房地产资讯影响了人们对商品住宅的需求。
平常很多房产公司、房屋中介、政府机构等会发布一些有关房地产市场动态、房价走势、购房资讯以及各种房屋大事件的相关文章，这些文章都会影响人们对于商品住宅的需求和期待。
五、城市发展的影响房地产市场的繁荣和城市的发展正相关。
市中心地段越繁荣，越具有吸引力，吸引的购房群体也越多。
另外，在地理位置及交通上越为便利的城市，商品住宅需求也就越大。
人们在选择居住区域时，往往会关注周边的文化娱乐、食品饮料、医疗教育的配套设施等。
影响商品住宅需求的因素
01
城市总体规划
城市总体规划确定城市的发展方向和布局，影响区域间的房地产市场需
求分布。
02
基础设施建设
交通、教育、医疗等基础设施的规划和建设水平影响居民的生活品质和
便利程度，从而影响商品住宅的需求。
03
绿化与生态环境
城市的绿化率和生态环境状况对居民的居住体验产生重要影响，进而影
响商品住宅的需求。良好的生态环境和绿化水平能够提高居民的生活品
离婚率与单亲家庭增加：离婚率上升 和单亲家庭数量增加可能导致对较小 住房单位的需求增加。
婚姻与生育观念变化：婚姻和生育观 念的变化影响家庭组成，进一步影响 对住房的需求和购房偏好。
这些社会人口因素对商品住宅需求产 生多维度的影响，开发商和政策制定 者需综合考虑这些因素，以更准确地 把握市场需求和趋势。
人口迁移
经济增长较快的地区通常 会吸引更多人口迁入，进 一步推动住宅需求。
利率与住宅贷款市场
贷款利率
利率水平直接影响购房者 的贷款成本，低利率有助 于降低购房压力，从而增 加住宅需求。
贷款政策
国家的贷款政策调整，如 首付比例、贷款期限等， 都会对商品住宅需求产生 影响。
金融市场稳定
金融市场的稳定与否关系 到贷款的可获得性，稳定 的金融市场有助于促进住 宅需求。
趋于稳定。
房屋价格与购房能力
房屋价格
商品住宅的价格是消费者购房的首要考虑因素。价格过高可能导 致需求减少，价格适中会刺激需求增加。
购房能力
消费者的收入水平、就业状况、贷款政策等都会影响其购房能力， 从而影响商品住宅的需求。
价格与购房能力的匹配
当房屋价格与消费者购房能力相匹配时，需求得到释放，市场活跃 。
第三章实证分析我国住宅需求的影响...
第三章实证分析我国住宅需求的影响因素两者呈负相关关系。
根据经济学的价格原理，本质上来说均衡价格是由市场供求关系决定。
当市场价格高于均衡价格时，商品需求下降。
但住宅是种特殊商品，具有双重属性，既有消费性又有投资性，因此有特殊的需求与价格互动机理。
一般来说，住宅价格由租金、利率及未来价格变化三个因素共同决定，即Ｐ＝半，也可转换成ｉ＝半＝音＋掣＝ｉ‘＋ｉ。
，其中ｉ为利率，ｒ为租金，Ｐ为住宅价格，△ｐ。
为住宅价格预期变化值，Ｐ。
为ｔ时刻的住宅价格，ｐｅｔ＋ｌ为ｔ＋ｌ时刻的住宅期望价格，ｉｒ是租金价格比，ｉ。
为期望增值率。
人们对于未来住宅价格的期望总是建立在当前价格的基础之上，Ｐ。
的上升（下降）会引起Ｐ。
１更大幅度的上升（下降），即ｐ０１对Ｐ。
比较敏感。
如果ｔ．１时刻的收益率满足ｉｒ＋ｉ。
＞ｉ，即住宅的期望收益率超过利率时，对于住宅的需求！必将上涨，导致ｔ时刻的上升。
若租金ｒ保持不变，ｔ时刻Ｐｔ的上升会导致ｉ‘的下降，但是Ｐ。
，１的上升达到一定程度后将使得ｉ。
的上升幅度大于ｉ。
的下降幅度，从而使得ｉｒ＋ｉ。
进一步上升。
由此人们对于住宅的需求也进一步上升，需求的增长将再次导致价格的增加，这就是住宅需求与住宅价格急剧上升的互动机理【２６１，很好地解释我国住宅销售面积和住宅销售价格的现状，见图１。
图１：全国住宅需求销售面积和住宅销售价格数据来源：２００４年中国统计簪箍我国住宅需求影响因素的实证分析３利率一般来说，利率与住宅需求呈负相关关系，并且其弹性系数的绝对值越来越大。
这是因为大多数住房是以抵押贷款的方式购买的，购买者住房按揭贷款的利息增加，购买者的支出也就增加；在居民及家庭收入和财富不变的情况下，社会对住宅的购买力就会降低，住宅的需求就会随之降低。
美国自２０世纪３０年代以来，抵押贷款已经是长至２０～３０年到期的典型负债工具。
随着我国政府取消福利分房制度，逐步实现住房分配货币化，贷款买房的现象如今已经司空见惯。
商品住宅需求影响因素的协整与通径分析[1]
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居民住房供需的问题与对策研究
居民住房供需的问题与对策研究一、前言随着城市化进程的不断加速，居民住房成为了城市规划领域中的重要议题。
由于需求和供应之间的较大差距，居民住房供需矛盾已经成为世界各地乃至中国社会发展的突出问题之一。
本文旨在分析当前我国居民住房供需状况，并提出相应的对策。
二、居民住房供需状况1.需求方面当前，随着城市化进程的不断加速，居民住房已经成为了人们的一项基本需求。
据调查，我国城镇居民住房需求年增长率持续上升，且居民住房的实际需求量相当巨大。
在大城市，住房成本已经占到了人们家庭支出的较大比例，且居民住房需求呈现出多元化、个性化、品质化的趋势。
同时，人们对住房的舒适度、环保性、智能化也提出了更高的要求。
2.供应方面目前，我国的居民住房供应相对来说还是比较充足的，但与需求之间存在一定的差距。
虽然近年来，国家加大了对居民住房供应的投资力度，但是城市房价仍然不断上涨，很大一部分原因是开发商和房地产商为了追求利润而推那些高价值住房，使得中低价位的住房供应不足。
同时，在城市建设中，许多社区的配套设施建设还是有所欠缺，居民的生活和工作质量仍有待提高。
三、居民住房供需问题背后的原因1.房地产市场体系不完善当前，我国的房地产市场还存在一些问题，比如说，房价波动大、商品房销售制度不完善、开发商精神敏锐地滞后于现实需求，导致居民住房供需失衡。
2.住房建设配套设施欠缺在城市规划中，许多住宅区的配套设施建设不足，包括幼儿园、学校、医院等公共服务设施，这导致了住房质量的下降，住房供给不足等问题。
3.人均收入和民生投入不足当前，我国居民的人均收入还有待提高，且国家的民生投入也相对较低，这导致了社会保障体系不够完善，如公共租赁住房、福利性住房等保障措施薄弱，很多需要保障的居民无法获得住房保障。
四、如何解决居民住房供需问题1.优化房地产市场体系我们可以通过建立完善的房地产市场体系，加强监管措施等措施，消除房地产市场的不良影响，将市场回归于规范性、有序性，提高市场透明程度，从而为居民提供市场竞争的多样化住宅产品。
住房选购要素重要度及实证分析
住房选购要素重要度及实证分析
金建清
【期刊名称】《苏州科技学院学报（工程技术版）》
【年(卷),期】2001(014)001
【摘要】文章通过住房选购要素重要度问卷设计和调查,先用二元对比法建立判断矩阵,再用模糊多元分析理论中的直接推断法得出住房选购要素重要度排序,并据此分析了住房消费的趋势,为企业决策、居住区规划设计提供参考。
最后以苏州都市花园和名都花园为例对住房选购要素重要度作了实证分析。
【总页数】5页(P37-40,67)
【作者】金建清
【作者单位】苏州城建环保学院城市管理系江苏苏州215011
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.市场化转型下城镇居民住房资源分化--基于住房价值与住房数量的实证分析 [J], 胡蓉
2.团队建设中关键要素的实证分析——基于班子量化考核各评价要素平均分值的实证分析 [J], 张小件;姚红梅
3.团队建设中关键要素的实证分析——基于班子量化考核各评价要素平均分值的实证分析 [J], 张小件;姚红梅
4.徽饶古道空间要素对其传统氛围重要度评价研究 [J], 程涛
5.住房价格影响要素的实证分析 [J], 王光玉;洪璐
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房产累进税和住房供求关系的实证研究
房产累进税和住房供求关系的实证研究褚小明摘要：近年来中国住房市场价格持续上扬，不仅中低收入居民和新增劳动力的住房需求难以满足，而且刺激了高收入阶层对住房的投资和投机需求，进一步推高住房市场价格，加剧住房问题的严重性。
本文通过实证研究证明，征收房产累进税可以抑制高收入户在高端市场的过度需求，增加住房低端市场的供应并降低住房价格。
关键词：房产累进税；住房市场；住房需求一、问题的提出近年来我国城市住房市场价格持续上涨，不仅影响中低收入居民的基本住房和生活水平，而且提高了新建企业的财务成本，更实际构成劳动力特别是新增劳动力的市场准入障碍，成为社会长期安定和经济持续增长所必须认真面对的严重问题之一。
房价持续上涨的根本原因是土地供应刚性和居民收入持续高速增长诱发的住房需求不断增长的矛盾，而加剧这一矛盾的则是房价持续上涨这一趋势本身。
由于住房的持有成本较低，高房价不仅没有抑制对住房的需求，反而刺激了高收入阶层对住房的投资和投机需求，而日益增加的大套房、多套房、别墅式建筑伴随着空关房和低利用率的周末假日房，则进一步推动住房市场价格上涨。
对于这一问题国家已经出台了不少的调控措施[1]，例如停止别墅类开发用地的土地供应，清理土地过量供应，以及规定新审批和新开工项目中小套户型建筑面积比重等等，但效果并不理想。
在土地总量供应刚性的条件下，要缓解住房供求矛盾就必须抑制部分人的需求[2] [3] [4]，办法之一就是提高这部分人的住房持有成本。
很多国家都采用房产税作为收入转移的手段之一；在人多地少土地供应刚性的国家，征收房产税还可以兼做调控住房市场的政策手段[5][6][7]。
本文的目标就是探讨是否可以通过开征房产累进税来抑制住房的投资和投机需求，从而改善低收入居民和新增劳动力的住房可获性，以促进社会安定和经济增长。
房产累进税是以房屋为课税对象在不动产的占有环节课征的一种房地产税，要求土地、房屋等不动产的承租人或所有者每年缴付规定的税款，而应缴纳的税额则随着房地产市场价值的升高而提高。
嘉善房价趋势
嘉善房价趋势
嘉善位于中国浙江省，是一个发展迅速的城市。
近年来，嘉善的房价呈现出明显的上涨趋势。
以下将从供需关系、经济发展和政策因素三个方面详细分析嘉善房价的趋势。
首先，供需关系是影响房价的重要因素之一。
随着经济的发展和城市化进程的推进，越来越多的人涌入嘉善，导致房屋需求量不断增加。
与此同时，土地供应有限，无法满足人们购房的需求，供需矛盾愈发突出。
供需关系紧张是房价上涨的主要原因之一。
其次，嘉善的经济发展也对房价起到了推动作用。
嘉善地处长江三角洲地区，交通便利，产业发达，吸引了大量的企业和人才前来投资和就业。
随着企业的不断壮大，人才的增加，购房需求也随之增加。
经济发展带动了人们收入的提升，购房需求不断增加，进一步推动了房价上涨。
最后，政策因素也对房价有一定的影响。
政府的政策措施往往会直接或间接地影响房价走势。
例如，嘉善市政府实施的土地供应限制政策，使得土地供应减少，进而影响了房屋供应，从而推高了房价。
此外，购房政策的调整也会对房价产生明显的影响。
例如，政府加大对购房者的限购力度，使得购房需求进一步受限，从而降低了房屋成交量，对房价起到了一定的抑制作用。
综上所述，嘉善房价呈现出明显的上涨趋势，这一趋势是供需关系紧张、经济发展和政策因素相互作用的结果。
随着嘉善的
经济继续发展和人口增加，房价可能会继续上涨，但政府的相关政策也将起到一定的调控作用，以平衡房价的上涨幅度，保障市民的购房需求。
中国城镇居民住宅需求的影响因素
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谈住宅市场有效需求的判定
谈住宅市场有效需求的判定
永红
【期刊名称】《中国建设信息》
【年(卷),期】2000(000)031
【摘要】一、居民购房实际承受力许多人甚至包括房地产经营者、银行界人士、研究人员,往往以居民家庭年收入和房价比作为指数来判定和测算居民购房实际承受力。
这种方法极不科学,易对社会、公众以及自己产生误导。
判定居民购房实际承受力的核心指标应该是居民购房实际承受力指数,即居民家庭购房可支付款与该居民家庭购房费用之比。
例如,一个家庭的年收入是3万元,房价是30万元,则二者之比为1/10,以往即以此指数来判定居民购房承受力,这是不可取的。
因为,作为一个家庭,其成员不可能不吃不喝不穿衣,不让孩子上学、
【总页数】1页(P53-53)
【作者】永红
【作者单位】
【正文语种】中文
【中图分类】F293
【相关文献】
1.再论北京市住宅商品市场有效需求 [J], 胡健颖
2.谈住房成本价格析市场有效需求 [J], 李先璋;张金生
3.组建住宅储蓄银行提高住宅市场有效需求 [J], 陶美珍;陆韬玉
4.商品住宅市场有效需求不足的成因及对策探析 [J], 蔡兴发
5.住宅产业化与住宅消费的有效需求——兼谈降低房价的途径 [J], 顾海波
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