仁恒双湖湾
楼盘销售模拟场景
楼盘销售模拟场景xxx 谭x 徐xx 罗xx 丁xx 彭x 何xx（重庆xxx学院营策A1004 EIP）[场景一]：在售楼处面对顾客我们笑颜以对，可顾客却毫无反应，一言不发或冷冷回答：我随便看看。
1. 对话内容：顾问：女士，您好！请问有什么可以为您服务的？客户：（表情淡漠的）我随便看看。
顾问：没关系，买房子是要多看看，毕竟这关系到您以后住房是否舒适的问题。
不过女士，我真的想向您介绍一下我们最近推出的楼盘。
请问您是要看多大的房子？客户：70平米左右。
顾问：请问您家有小孩吗？客户：没有，我和爸妈一起住。
顾问：女士，您的运气真好，现在我们楼盘正在搞活动，有一个特价户型，仅售42万元，两室两厅一卫，约72平米，朝南，是比较适合于您的家庭居住。
而且我们楼盘拥有5万方格调商业街区，涵盖有超市、银行、保健院、咖啡屋、花店······购物、休闲、娱乐等一应俱全；还有近18000平方米时尚商务酒店、酒店式公寓；还自带有千余方知名幼儿园，比邻大学城第一中学，更有10余所大中院校围绕，充满浓厚的文化氛围·····更有约60000平方米阔景园林、五大主题广场和约20000平方米湿地公园，环境优美而宁静。
客户：这个户型我觉得还不错，价格也不贵，我蛮喜欢的。
[场景二]：售楼处顾客其实很喜欢你介绍的房屋户型，但同行的其他人却不买账，说到：我觉得一般，到别处再看看吧。
2.对话内容：客户：这个户型我觉得还不错，，价格也不贵，我蛮喜欢的，你觉得呢？陪同者：我觉得一般，我们到别处再看看吧。
顾问：这位女士，您不仅对房屋户型选择有独特的见解，而且对朋友也非常用心，能带上您这样的朋友一起来看房真好！冒昧请教一下，您觉得有哪些方面不大合适呢？您可以告诉我，这样的话我们可以一起给您的朋友分析分析，帮助她选择一套真正适合她的房子，好吗？[场景三]：给顾客介绍了一个特价房，但顾客总是觉得特价商品质量有这样那样的问题，我们应当如何消除他的疑虑。
独墅湖规划方案
7月24日开始，市规划部门有关独 墅湖周边地区城市设计的6套方案在市 规划展示馆公开展览。 在苏州市 2002-2020年城市发展 规划中，提出了‚一个中心、五个副 中心、十二个片区、四个发展轴‛的 规划体系。沿独墅湖周边地区地处规 划中的两大重要发展轴，是苏州东南 部重要的原生态滨水发展区。今年3月 份，市规划局专门公开征集关于独墅 湖周边地区城市设计方案，意在重新 规划独墅湖区域城市空间组织形态。
•
方案F对独墅湖及周边区域的定位是：城市低碳引擎、都市湖泊休旅高地、 绿色经济孵化基地、活力宜居水城。根据区域的发展态势，形成‚三环两轴‛ 的规划结构。以核心商务区、淡水港湾休闲区、文体娱乐区和居住区为城市 设计的重点区域。
苏州未来的宜居之地
独墅湖湖面面积约11. 52帄方公里，接近2个西湖面积，独墅湖湖面开
苏州未来的宜居之地
虽然独墅湖周边地区城市规划还处于六套方案公示中，未来这个片区到底 将以何种方案进行规划建设目前还是未知数，但就6套方案的共性来看，充分 利用独墅湖得天独厚的湖泊资源，以人为本，营造亲近自然的生态宜居环境， 是这6套入围方案的共同之处。在金鸡湖吹响了旅游资源开发的首声号角之后， 独墅湖板块也将开始紧锣密鼓的开发。 有专家认为，从独墅湖整体板块构成来看，主要由三大块构成，一是位于 金鸡湖与独墅湖相接的双湖板块。该板块开发较早。区域内拥有大批中高端住 宅项目，比如仁恒双湖湾、九龙仓国宾一号、绿城等，随着区域内常住人口的 增多，目前板块内商业项目的开发速度也在加快，不少住宅项目开始推出其商 业部分，而新兴商业项目的加入也做大了商业‚蛋糕‛。御园
方案展示
•
方案D倡导亲近自然、回归生活，打造面向世界的高端滨水住区。将沿独 墅湖地区定位为滨湖生态高尚住区、滨湖特色休闲度假区和滨湖文化商务中 心。通过周密规划，形成‚一环三湖五片四心‛的规划结构。
上海绿城VS仁恒河滨城比较
上海绿城与仁恒河滨城之比较
1 2 3 4
交通条件 综合环境 产品力分析
销售分析
交通条件
1 2 3 4
交通条件 综合环境 产品力分析
销售分析
上海绿城 VS 恒河滨城
地理位置
世纪大
道
杨
中路 高
仁恒河滨 城
杨高 中路
绿城
上海绿城 VS 恒河滨城
无车族出行方式
绿城
• 步行15分钟可达轨 道4、6号线蓝村路 站 •公交车较多，可到 达人民广场和陆家 嘴等地
销售分析—价格比较
均价 （二手房） 元/㎡ 绿城 仁恒河滨城
23000 33000
主力面积 （㎡）
三房120 四房220
主力 装修标准 总价 （元/㎡） （万）
270 720 毛坯 25003000
绿城的居住群体主要是高收入群体，能承受较高的总价，多为白领二次置业或年轻私有业 主及政府官员等。 仁恒主要为上海的高端客户及境外人士。 绿城的三房120㎡，总价270万，同样的面积，仁恒的总价接近400万，如果装修标准 按照2800元/㎡，去掉装修的费用—33万(实际上这个33万也是有点虚高的，开发商真正的 装修费用实际上可能不到33万)，那么仁恒的总价比绿城高出97万，将近100万。
上海绿城 VS 恒河滨城
产品力-上海绿城VS仁恒河滨城
1.规划布局 2.景观营造
产品力分析
3.建筑设计 4.房型布局
上海绿城 VS 恒河滨城
规划布局—上海绿城
上海绿城
道路结构
在上海绿城，车行道沿园区周边环 绕，经半地下车库，与每一幢楼宇 的电梯口相连；园区的中央区域成 为纯步行部分。这样的布局，完成 了车行——人与自行车混行——纯 步行地带这三个层面的过渡。
南京市物价局关于仁恒国际公寓停车服务收费标准的批复
南京市物价局关于仁恒国际公寓停车服务收费标准的
批复
文章属性
•【制定机关】南京市物价局
•【公布日期】2008.08.25
•【字号】宁价房物字[2008]033号
•【施行日期】2008.08.25
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】价格
正文
南京市物价局关于仁恒国际公寓停车服务收费标准的批复
（宁价房物字〔2008〕033号）
南京仁恒物业管理有限公司：
你公司《关于仁恒国际公寓停车管理服务费收费标准的请示》悉。
根据《南京市物业服务收费管理实施办法》的有关规定，经研究，现就仁恒国际公寓停车服务收费问题批复如下：
一、停车管理服务费以每月每辆计算，小汽车地下车库业主专用车位停车，平面车位为80元，机械立体车位为130元。
小汽车临时停车收费按宁价房[2005]58号文件规定收取，收费标准为每辆每次5元。
有专人管理的封闭式共用车库停车，自行车为5元，助力车、电动自行车为10元，摩托车为20元。
二、本批复有效期至业主委员会成立或委托合同期满时终止。
南京市物价局
二○○八年八月二十五日。
仁恒《海尚雅园》业主联名信
仁恒《海尚雅园》业主联名信
尊敬的仁恒《海尚雅园》开发商：
我们作为《海尚雅园》的业主，怀着对美好居住环境的期望，以及对您开发商的信任，我们联名撰写此信，希望能够提出以下建议和关注点。
首先，我们非常感谢您为我们提供了一个安全、舒适的居住场所。
在这里，我们享受到了美丽的自然环境和优质的居住设施。
然而，我们也希望能够进一步改善和完善居住体验。
其次，我们希望您能够加强物业管理，提高服务质量。
我们希望物业能够做到及时响应我们的需求和问题，解决小区内的各种管理和维修事宜。
我们也希望能够加强小区的安全措施，保障居民的人身和财产安全。
另外，我们希望您能够加强社区建设，增加公共设施和便利设施的配套。
例如，增加公园、健身房、儿童游乐设施等，以满足居民的日常需求和娱乐活动。
最后，我们希望您能够合理调整物业费用，并提供透明的费用明细。
我们认为物业费应该与提供的服务相匹配，并且需要有详细的费用明细，让业主们能够清楚地知道费用的用途和支出情况。
我们相信，通过您与我们的合作和共同努力，我们可以共同打造一个更加美好的居住环境。
我们希望您能够认真考虑我们的建议和关注点，并积极采取措施解决存在的问题。
再次感谢您对我们居住环境的关注和支持。
《海尚雅园》业主联名20XX年XX月XX日。
何昕野、福州中庚观海有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
何昕野、福州中庚观海有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】福建省福州市中级人民法院【审理法院】福建省福州市中级人民法院【审结日期】2021.10.13【案件字号】(2021)闽01民终7099号【审理程序】二审【审理法官】吴筱洲陈雁兰符海燕【文书类型】判决书【当事人】福州中庚观海有限公司;何昕野【当事人】福州中庚观海有限公司何昕野【当事人-个人】何昕野【当事人-公司】福州中庚观海有限公司【代理律师/律所】林铨福建善胜律师事务所;陈建华福建善胜律师事务所【代理律师/律所】林铨福建善胜律师事务所陈建华福建善胜律师事务所【代理律师】林铨陈建华【代理律所】福建善胜律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】福州中庚观海有限公司【被告】何昕野【本院观点】本案二审争议焦点为中庚公司就其未按规划审批要求建造并交付房屋的行为是否应承担违约责任及(如需承担违约责任)合同约定的违约金是否应予调整的问题。
中庚公司未按规划审批的要求建造并交付房屋，是造成案涉房屋无法办理权属证书的原因，其应按合同约定向何昕野支付逾期办理房屋权属证书的违约金。
【权责关键词】无效欺诈违约金过错支付违约金合同约定诚实信用原则证明财产保全诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审期间，何昕野向本院提交如下证据：1.《福州市建设工程规划竣工测量报告》、2.《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，共同证明中庚公司除存在违规建设南面阳台，还存在虚假验收房屋的事实，存在规划原因以外导致不能办证的情形。
本院经审查认为，本案二审争议焦点为中庚公司就其未按规划审批要求建造并交付房屋的行为是否应承担违约责任及(如需承担违约责任)合同约定的违约金是否应予调整的问题。
而何昕野提交上述证据是为了证明中庚公司存在虚假验收房屋问题，该问题与本案二审争议焦点无涉，故本院对上述证据不予审查。
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苏州大道西205号尼盛尚品汇3楼 (苏州大道西与星都街交口西南 角)
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园区
店)
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双湖湾资料
仁恒.双湖湾目录开发背景篇仁恒集团简介仁恒置地简介仁恒各地项目简介苏州仁恒简介苏州仁恒作品与成就仁恒物业简介合作单位/品牌简介环境篇园区商业以及基本配套教育配套独墅湖生态商贸圈简介地理位置政府规划周边配套设施交通配套产品篇项目综述项目定位项目基本概况项目总体规划规划及建筑方案设计介绍分区规划社区内配套景观规划开发背景篇仁恒集团简介仁恒置地集团有限公司一贯推行品质战略，以“善待土地，用心造好房”为指导理念。
立足中国，选择中国境内的高增长、战略性重点城市开发高端精装修住宅、商业及综合物业项目。
仁恒从富庶的上海、南京起步，于城市优质地段，开发精品住宅，所筑项目有口皆碑，「仁恒」业已成为业界知名品牌，乃高品质的象征。
仁恒的住宅产品多为大规模、分期开发项目，集中国际一流建筑师及设计人员智慧，联合知名承建商倾力打造。
目前集团已在中国五大主要经济区内10个重点高增长城市扎根，分别是：(1) 长三角的上海、南京和苏州；(2) 珠三角的珠海及深圳；(3) 中国西部的成都及贵阳；(4) 渤海湾的天津、唐山；(5) 海南三亚海棠湾。
仁恒审慎行事、稳健扩张，立足长远，追求可持续发展。
凭借在已有城市的成熟经验，仁恒积极在城市中心区域寻觅具有开发价值的优质地块，为未来发展奠定扎实基础。
仁恒置地简介1993年仁恒置地集团于上海开始房地产开发，成立上海仁恒房地产有限公司（逐年开发仁恒公寓、仁恒广场、仁恒滨江园、仁恒河滨花园、仁恒家园、仁恒河滨城、仁恒怡庭、仁恒森兰雅苑）1994年仁恒置地集团进入南京、成立仁恒投资（南京）有限公司，从事高端房地产项目开发（逐年开发仁恒梅花山庄、仁恒玉兰山庄、仁恒翠竹园、仁恒国际公寓、仁恒江湾城、仁恒G53公寓）1996年上海仁恒广场获中国建筑工程鲁班奖2001年仁恒置地集团进入贵阳，成立贵阳仁恒房地产开发有限公司（逐年开发仁恒新天商业中心、仁恒别墅），上海仁恒滨江园入选中国首批国家3A级住宅项目认证2003年仁恒置地集团进入成都，成立仁恒实业（成都）有限公司（逐年开发恒业国际、恒业星园、仁恒置地广场）2005年仁恒置地集团进入珠海、苏州、天津，分别成立珠海仁恒置业发展有限公司、仁恒地产（苏州）有限公司、仁恒发展（天津）有限公司（逐年开发珠海仁恒星园、仁恒滨海中心；苏州星岛仁恒、星屿仁恒、仁恒双湖湾；天津仁恒海河广场、仁恒河滨花园）2006年仁恒置地集团与新加坡政府投资公司（GIC）旗下的房地产投资集团于南京成立合资公司，仁恒置地集团在新加坡交易所新股主板上市，荣获“2005中国最值得尊敬的房地产品牌企业”称号2007年仁恒置地集团被新加坡证券投资者协会评为“最透明国外业务上市企业银奖”，仁恒置地集团正式成为新加坡海峡指数三十家成份股之一，仁恒置地集团成立仁恒置地(深圳）有限公司，珠海仁恒星园获得中国国家3A级住宅项目认证2008年 2008海外在中国投资的房地产上市公司综合实力TOP102008外资在华投资房地产公司综合实力TOP102009年由仁恒参与的新加坡智慧生态岛有限公司与南京江岛投资发展有限公司合作的中新南京生态科技岛项目正式启动。
浦东陆家嘴仁恒滨江园
上海陆家嘴仁恒滨江园三房二厅二卫高层景觀住宅销售简报联络电话：E-mail：一、地理位置及交通状况仁恒滨江园座落黄浦江边，邻接金茂大厦及环球金融陆家嘴金融中心。
轮渡对岸即外滩及城王庙，边上即接延安、人民、新建及复兴隧道直通主要浦西中心。
国金中心、八佰伴商圈仅须歩行十分钟，离 2号及9号缐地铁也仅100米歩行。
此小区不仅地处上海黄金地叚，且具有最完整顶级物产管理及园区设施。
仁恒滨江园附近公交：86路、635路、81路、797路、789路、795路、818路、984路、985路、995路、130路。
仁恒滨江园附近地铁：2号线、4号线、6号线、9号线。
仁恒滨江园楼盘位置及交通图仁恒滨江园(#27)黄浦江环 球 中 心金 茂 大 厦东 方 明 珠中 银 大 厦正 大 广 场时 代 中 心上 海 银 行 上 海 中 心汇 丰 大楼交 银 大 厦 楼盘俯揽(北向)图陆 家 嘴外 滩黄浦江仁恒滨江园楼盘位置(#27)s楼盘俯揽(南向)图东 昌 路浦城路浦路明汇豪天下二、小区简介仁恒滨江园位于小陆家嘴地段,整个楼盘分3期开发,一期于1999年、二期2001年、三期2003年交房。
一期以9层的小高层为主，二期均为高层，江景最佳；三期为大面积豪宅。
高口碑的开发商及品牌的物业管理很受消费者的追捧。
仁恒滨江园楼盘是围合式布局，有良好家居空间。
栋距较大，私密性高。
本小区有顶级绿化及景观设计，有豪华小区会所，设有餐厅、酒吧、羽毛球馆、游泳池等设施。
仁恒滨江园是上海首家通过国家建设部3A级住宅性能认定的小区，距东昌路地铁站很近，生活便利。
开发商／物业公司：仁恒房地产公司／仁恒物业管理公司。
绿化率：60%左右；容积率：3.00。
占地面积：130,000平方米；建筑面积：400,000平方米。
仁恒滨江园楼盘位置(#27) 黄浦江楼盘位置详图三、楼座信息✧楼号：27号楼✧面积：130.5平米✧户型：3室2厅2卫1厨✧楼层：第22层(共27层)✧朝向：東北✧阳台：东北及西南各1处(另厨房工作阳台1处)✧建筑年代：2001年 (二期)房型图客厅厨房餐厅卧室卧室阳台阳台卫生间卫生间主卧BalconyLiving RoomDining Room Bedroom BedroomMaster RoomBalconyBathroom BathroomKitchen工作阳台门廊客厅餐厅主卧主卧落地窗卫生间一卫生间二四、(一)外景(看小区花园及黃浦江)四、(二)外景(自客厅阳台望陆家嘴)五、周边设施 幼儿园：仁恒幼儿园、冰厂田幼儿园、塘桥幼儿园、新苗幼儿园、浦南幼儿园。
豪宅项目营销策划报告(PPT 145页)
看看市场领先者在干什么！
尚玲珑销售量价解析
【共同点：降价带来的爆量】
万科尚玲珑在2010年末之前的成交均 价达到28000元/m²以上，10年末的降价 促销促成了百余套的签约；
进入2011年，项目不断的下调价格， 以价换量，最终取得较好的销售成绩；
万科尚玲珑从年初的2.3万的销售均价持续降价到年 末的1.5万元的价格水平！
1994年
1994年，中新苏州工业园区开 发有限公司成立，并与14家外 资企业签署了进区发展协议
房产发展历程
02年启动至今，房地产市场开发价值平台随着区域价值成熟得到巨大提升，客户的结构和 产品结构不断优化。
2010年
2、清剑湖 板块（1万
左右）
2009年
5、现代大 道板块（2 万左右）
1、湖西 板块（2.5 万左右）
1500
17503200
2011年 去化 37
6
8总去 去化ຫໍສະໝຸດ 化率158 48%
17 28%
24 71%
存量 169 43 10
各级代表项目个案分析
第二梯队——万科尚玲珑
万科品质大盘，大幅降价由普通公寓向大平层蔓延，保持热销局势
在售区域
待售区域
50# 49#
项目位置 容积率
建筑面积 开盘时间 产品面积段
开发商 乾宁置业 盛高置地 晋合股份 绿城地产 万科地产 晋合股份 大和集团 建屋发展 栖霞建设 友谊合升 雅戈尔 星狮地产 九龙仓 绿地集团 中海地产 天地源 雅戈尔 首开股份 建屋发展
第一梯队 品牌开发商 城市地标或住宅标杆项目 城市标签式地理区位 绝佳的自然景观资源、各类高端配套 项目自身顶级的软、硬件配置 均价在25000-45000
当“筑梦”成为一种持之以“恒”的初衷仁恒品牌分析
当“筑梦”成为⼀种持之以“恒”的初衷仁恒品牌分析-Yanlord product upgrade strategyand brand strategy analysis-作为⼀家在新加坡上市的华商房地产企业，仁恒置地集团有限公司⽴⾜中国，选择中国境内⾼增长、战略性重点城市开发⾼端精装修住宅、商业及综合物业项⽬。
仁恒置地审慎⾏事、稳健扩张，⽴⾜长远，追求可持续发展，产品具有溢价⾼的能⼒。
仁恒从1993 年成⽴以来，⼀直专注精品社区开发，“仁恒”品牌深受市场认可，具有较强的品牌溢价能⼒。
01品牌布局核⼼城市战略——Core city strategy仁恒从富庶的上海、南京起步，精⼼布局全国。
⽬前，仁恒置地已在中国六⼤主要经济区内15个重点⾼增长城市扎根，布局长三⾓、珠三⾓、环渤海、中国西部、华中、海南这六⼤区。
从各城市的销售占⽐来看，2017年仁恒置地在上海和南京两地销售额占⽐达76.1%，居领先地位，深耕核⼼城市效果显著。
仁恒销售额主要贡献区域为长三⾓地区，2018年销售⾦额占⽐88.1%，⾯积占⽐82.6%，与仁恒的战略布局相符。
◎仁恒全国战略布局02品牌理念打造⾼端产品——Create high-end products仁恒以“仁信治业、持之以恒”为理念。
⽽仁恒中“仁”字的“⼈”部与恒字的“⼼”部，也鉴证着仁恒的品牌初衷，以⼈为本，⽤⼼造房。
仁恒以“仁信治业、持之以恒”为理念。
⽽仁恒中“仁”字的“⼈”部与恒字的“⼼”部，也鉴证着仁恒的品牌初衷，以⼈为本，⽤⼼造房。
根植于中国的仁恒，所筑项⽬有⼝皆碑，住宅产品多为⼤规模、分期开发项⽬，集国际⼀流建筑师及设计⼈员智慧倾⼒打造。
仁恒秉承“善待⼟地，⽤⼼造好房”的建筑理念，以⾼品质标准和国际化视野，成就中国⾼端精品物业领跑者，成为业界知名品牌与⾼品质的象征。
◎纽约中央公园03产品逻辑“品质”为核⼼的价值观——'Brand quality' as the core values20 多年的积累成就了仁恒在⾼端客户群体中拥有⾼⼈⽓和良好⼝碑，业主重复购买率及⽼业主推荐成交率领跑房地产⾏业。
2021年苏州园区小学学区房划分一览表
2021年苏州园区小学学区房划分一览表20XX年苏州园区小学学区房划分一览表1、新城花园小学的施教区范围：天翔花园、新天翔广场(住宅)、恒宇广场(住宅)、凤凰广场乐嘉服务公寓(住宅)、都市花园1—42幢、天域花园(含一、二、三期)以及苏嘉杭高速公路以东、现代大道以北、星港街以西、苏慕路以南区域，包括东方花园、万杨香樟公寓、新城花园、星海人家、新加花园、加城湖滨等。
2、星海小学的施教区范围：新馨花园、宜家公寓小区以及星明街以东、苏州大道西以南、金鸡湖以西、中新大道西(原金鸡湖路)以北区域，包括苏都花园、师惠花苑、映象花苑、白领公寓、环球188(住宅)、四季新家园、加城花园、苏信大厦、湖左岸、东方之门(住宅)、嘉怡苑、馨湖园、翠湖雅居、澜韵园、东方春晓、晋园别墅等。
3、星港学校小学部的施教区范围：都市花园43—84幢、韶山花园以及星明街以西、现代大道以南、东环路以东、苏州大道西(原中新路)以北区域和东环路以东、新苏路以南、苏嘉杭高速公路以西、现代大道以北区域，包括东港二村、绿城花园、华庭苑、贵都花园、三星苑、苏安新村、东港新村(含一斗山路)、新苏苑、东环路221—223号、娄门路等。
4、景城学校小学部的施教区范围：①金鸡湖以东、现代大道以南、星湖街以西、中塘河以北区域内开发并交房的住宅楼盘;②华池街以东、苏虹路以南、南施街以西、现代大道以北区域包括海尚壹品、星湖花园、中央景城、紫荆苑、翡翠国际、绿地华尔道名邸(华景花园)等以及在以上范围内其它开发并交房的住宅楼盘。
5、星湾学校小学部的施教区范围：①中茵皇冠、湖畔花园、沁苑小区、玲珑湾花园、中海湖滨一号。
②雷迪森广场、新未来城风尚、潇邦东区、潇邦西区及和风雅致(备注：20XX、20XX年经电脑择位分流到景城学校入学的学生，可自愿申请回星湾学校就读)。
6、东沙湖学校小学部的施教区范围：青年公社及南施街以东、苏虹路以南、青秋浦以西、现代大道以北区域包括白塘景苑、玲东花园、九龙仓时代上城、亿城新天地(即榭雨苑、香颂花园、钟南花园等)、太阳星辰花园、雅戈尔太阳城、汀兰家园等以及在此范围内其它开发并交房的住宅楼盘。
【项目管理】仁恒_上海仁恒森兰雅苑项目研究_16PPT
碧云路、 红枫路、 内环线、 杨高路、
罗山路
18万平米绿地、 橄榄球场、中欧 国际商学院、家 乐福、百安居、 美格菲休闲运动 中心、妇幼保健 院、金桥公园、
森兰
森兰湖、牡丹园、
湖国 际住 宅社
杨高北路、 张扬北路
文化艺术中心、 高尚体育公园、 瑞可碧橄榄球俱
区
乐部
目前联洋国际社区—森兰国际社区下一个联洋
大拇指广场推广 预热初期
预热终期
第一波 强销
报纸推广
楼盘名称
仁恒森兰 雅苑
日期 2011-1-20
报纸名称 租售情报
报广
版面
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153
普通内页 28.5*21
彩色
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新海派气质的风格外加全部干挂石材，完美的搭配组合，使仁恒森 兰雅苑品质感更加突出，独创心意的风格美轮美奂。
室内入口、地下车库、地面、屋顶花园都有不同创意的绿化景观， 彷佛使人徉躺与鲜花丛中。
1、项目区位理解 2、项目产品理解 3、目前销售情况
销售近况
首次开盘
3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月
15.5万 人
25-40
金桥出口加工区
金桥现代科技园区
浦东沿江产业带
为打造上海四个中心的宏伟蓝图，五大产业群齐 聚浦东，导入大量国内外精英人士，同时也为仁 恒森兰雅苑客源支撑。
金桥 出口 加工
区
金桥 现代 科技
园
浦东 沿江 产业
带
汽车、电
子信息、
27.38 现代家电、
1990 平方公 食品加工
10
里
1、项目区位理解 2、项目产品理解 3、目前销售情况
岳阳双湖湾小区修建性详细规划
岳阳双湖湾小区修建性详细规划【摘要】商品住宅小区作为目前国内开发投资热点，其所面临的问题各种各样，本文以岳阳当地住宅小区为例，介绍了规划设计所面临的各种问题及解决方案，以供广大设计者提供参考。
【关键词】规划设计；住宅；岳阳1 项目背景1.1 区位与环境岳阳双湖湾小区位于岳阳市南湖景区外围，该地块因东西紧靠两湖，风景独好。
由于项目所在区域已成为城市新的投资热点和增长极，地块周边的配套设施水平也日益完善，所以开发可行性良好。
1.2 现状及交通基地地处南湖板块中间地段，东西北三面为城市道路所围绕，南边为湖滨办事处居民点，周边交通畅达，区位优势明显。
其北为穆家坡路（红线宽度25米），西为杨家山路（红线宽度12米），东为湖滨大道（红线宽度42米），距市中心车程为20分钟左右，对外交通比较便利。
基地内除有10米多高的小山包，地势整体平稳，适宜工程建设。
1.3 规划要求和功能构成本项目规划总用地面积26285m2，净用地面积21352m2（详见用地红线图）。
根据招标建议书，该地块规划容积率为3.4，建筑密度为25%，绿地率为35%，商业建筑面积为5950m2，且附设相应的物业管理和运动休闲设施。
项目应结合环境，采用高规格设计，打造出格调高雅、环境优美的精品楼盘。
根据开发意向，本项目功能由三个部分组成：第一部分是某单位团购房，需提供住房数在240个左右；第二部分面向市场公开出售的住房，需提供住房数在266个左右；第三部分是配套商业，需提供营业面积5950m2。
2 规划构思2.1 项目设计定位本着可持续性发展原则，土地资源利用应当最优化。
本项目设计亦当如此，以最优方式利用每一块土地，将土地资源的价值作为小区布局的重要因素，让最有价值的设施占据最有增值潜力的空间，最终实现小区开发与购房者双方收益的最大化，使二者取得平衡。
2.2 难点与策略2.2.1 如何满足功能需求本项目功能由3大主体构成：定向开发、市场出售和商业配套，另有需完善相关配套设施。
苏州三香路体育馆拆迁项目中标单位
苏州三香路体育馆拆迁项目中标单位摘要：1.宋plusdmi110 旗舰版说明书概述2.宋plusdmi110 旗舰版的特点3.使用宋plusdmi110 旗舰版的注意事项4.宋plusdmi110 旗舰版的使用技巧5.总结正文：宋plusdmi110 旗舰版是一款性能卓越的智能设备，它具有强大的功能和易用的操作界面。
这款设备的说明书对于用户来说非常重要，可以帮助用户更好地理解和使用设备。
本文将为大家详细介绍宋plusdmi110 旗舰版的说明书，帮助大家更好地使用这款设备。
一、宋plusdmi110 旗舰版说明书概述宋plusdmi110 旗舰版说明书包含了设备的基本信息、功能介绍、操作方法、注意事项等内容。
通过阅读说明书，用户可以了解到设备的各种功能和使用方法，更好地发挥设备的性能。
二、宋plusdmi110 旗舰版的特点宋plusdmi110 旗舰版具有以下几个主要特点：1.高性能：设备搭载了强大的处理器，能够处理复杂的任务。
2.高清显示：设备配备了高清屏幕，显示效果非常出色。
3.多功能：设备支持多种功能，如上网、看电影、玩游戏等。
4.易用性：设备的操作界面简洁明了，用户可以轻松上手。
三、使用宋plusdmi110 旗舰版的注意事项在使用宋plusdmi110 旗舰版时，用户需要注意以下几点：1.避免设备进水，以免损坏设备。
2.不要在高温环境下使用设备，以免损坏设备。
3.不要在潮湿的环境中使用设备，以免损坏设备。
4.不要私自拆卸设备，以免损坏设备。
四、宋plusdmi110 旗舰版的使用技巧在使用宋plusdmi110 旗舰版时，用户可以参考以下几点：1.如何进行设备初始化：详细步骤请参考说明书中的相关章节。
2.如何进行网络设置：详细步骤请参考说明书中的相关章节。
3.如何安装和使用应用程序：详细步骤请参考说明书中的相关章节。
4.如何进行设备升级：详细步骤请参考说明书中的相关章节。
五、总结宋plusdmi110 旗舰版是一款性能出色的智能设备，用户可以通过阅读说明书了解设备的各种功能和使用方法。
特诺发品牌及产品介绍
外遮阳产品系列
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Deco-Sonro
工程案例：绿地事业二部徐 汇区东安路1960地块
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外遮阳产品特点
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性能 performance
节能保温 隔音降噪 遮阳遮光 安全防盗
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节能保温
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节能保温
K传热系数 = 每平米节2 .1 watt/m² .degree 有效的避免了室内和室外不同温度空气的交换，从而实现节能 （保温效果可最高达到45%）
三亚
北京金茂、 北京金融街 、广州。。 。
工程案例
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工程案例 无锡朗诗未来之家
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无锡朗诗“未来之家” 项目入选建筑部2007年 科学技术项目计划试点 示范工程。 恒温 、
恒湿、恒氧 、低噪、 适光的高档建筑。
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工程案例
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三湘海尚花园
深圳三湘海尚花园是目前 三湘地产最高端的房产项目， 项目地处深圳湾口岸，毗邻 香港大桥
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工程案例
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万国城
此项目是目前全国卷帘面积 最大的项目。 共计35000㎡，分三期开发， 一期、二期均采用国产卷帘， 手动驱动方式。 三期卷帘面积12000㎡，全部 采用特诺发卷帘系统，驱动方 式为电动操作，采用国际知名 电机品牌：法国尚飞电机。
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工程案例
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绿地1960地块
1960地块被誉为2009 年上海“地王” 此项目是绿地集团 2011年的地标建筑。
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特诺发产品- 外遮阳卷帘系列
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特诺发产品- 外遮阳卷帘系列
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特诺发产品- 外遮阳卷帘系列
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外遮阳产品系列
上海仁恒河滨城小区智能化工程
上海仁恒河滨城小区智能化工程厦门市万安实业有限公司1．工程概况1.1 建筑工程概况工程名称：上海仁恒河滨城小区智能化工程建设单位：上海仁恒房地产有限公司建筑功能类型：住宅、公建混合1.2 建筑基本概况仁恒河滨城地处上海浦东新区，联洋居住区东北部，北临杨高中路，东临罗山路，南临锦绣路，西临小区支路规八路。
“仁恒河滨城”是联洋新小区中最大的一个房地产开发项目。
南近树木茂盛的世纪公园，东望芳草青青的汤臣高尔夫球场，与浦东新区行政中心、东方艺术中心、上海科技城、上海信息城、新区图书馆、新区少年宫等公共建筑相毗邻，地铁二号线将小区和浦西市中心紧密相连。
小区区位得天独厚，环境优美，交通便利，具有极大的升值潜力，是上海仁恒房地产有限公司继“仁恒滨江园”、“仁恒河滨花园”之后，打造符合21世纪人居环境新型康居示范住宅区的高品质住宅又一个理想用地。
小区总用地面积31.60公顷，住宅总建筑面积72.81万㎡，公建1.4万㎡，绿地18.09万㎡，容积率2.3，绿地率55.72％，共有地下机动车位2950个，自行车位9584个，是高绿化、低容积率的大型住宅小区。
小区由40幢26-30层高层住宅楼和三栋1层迎宾楼、一栋4层会所、一栋3层瞭望台、一栋8层邻里中心等公建设施组成。
小区地下部分全部为全通式地库，其中地下车库分两层。
项目自2004年9月开工，至2006年6月竣工。
1.3 建筑智能化系统设置概况建筑智能化系统建设内容：建筑设备监控系统、安全防范系统、综合布线系统、机房工程、集成系统、住宅小区智能化、燃气报警系统、无线巡更系统、可视对讲电梯控制系统、车辆管理系统、背景音响与紧急广播系统、电梯三方通话及EMS监视系统、敷线系统、集中供电系统。
建智能化系统工程投资为17,417,558.00元。
1.4系统运行、验收、维护概况系统开通时间：2006年2月验收单位：上海市公安局技术防范办公室验收时间：2006年5月验收情况：通过系统运行周期：一年零7个月系统运行情况：系统运行良好2．工程需求分析2．1建设项目工程总体建设目标及功能需求分析根据“仁恒河滨城”业主及物业公司的需要，本项目工程总体建设目标及功能需求分析如下：1)建成一个先进、实用、安全可靠又切实可行的服务系统其中除了考虑先进性和可靠性之外，还必须考虑到其实用性和经济性，保证小区建成为功能完善、管理方便，同时具有先进水平的高度智能化的住宅小区。
世联仁恒苏州湖东地王项目营销策略
酒店式公寓 小高层单体 低密度单体
建筑基本指标： 总占地面积：37.51万平米 总建筑面积：33万平米 住宅建筑面积：25.6万平米 酒店式公寓：约6万平米，800套 商业：1.5万平米
景观资源占用最佳组合
+ 板块品质升级
靠城市主干道星湖街以高层建 筑阻隔外部，社区内部以低密 度住宅打造品质社区，内部私 密性较好，符合高端占位
本体界定：
稀缺土地资源，多元化产品、独立组团，低密 度house社区
2 必须明确的前提 区域大势1——苏州房地产市场整体上升势头迅猛
• 2003年和2004年，高新 区、市区和园区均有大 量土地放量交易，房地 产投资增幅最快
• 随着市区和高新区土地 资源在2005年的放量收 缩，该年房地产投资增 幅呈下降趋势
商品房施工面积（左轴） 施工增长率(右轴)
2 必须明确的前提 区域大势1——苏州房地产市场整体上升势头迅猛
城市基础配套设施加强 居民收入增加，消费能力提高
房地产持续增长
住宅升级需求
代表项目
04年
同比增长
05
同比增长
06年
同比增长
房地产开发投资 334.32亿元 商品房开工面积 3,843.9万平 商品房竣工面积 1,129.1万平 商品住宅销售额 250.22亿元 商品住宅销售面积 633.79万平
仁恒 奏响双湖板块的国际强音
仁恒苏州湖东地王项目营销策略提案
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