产权式酒店全程策划方案40
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产权式酒店全程策划方案
1
第一章 项目概况 项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开 发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要 环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就 规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 一 项目现状分析 1、项目简单经济指标 项目产权登记总建筑面积 12163.88m2，主体结构为框架结构共十 层，外加地下室（一层）及层顶加层（共二层）。其中标准层 5~9 层 ，单层面积约 950 m2，一层建筑面积 1808.79m2，二层建筑面积为 1845.91 m2，层顶一层建筑面积 268.49 m2，层顶二层建筑面积 47.25m2 ，地下室建筑面积 2103.68m2。（详见项目“产权证附记”）
701
417
45.55
旅馆 旅（宾）馆 10
701
418
45.55
旅馆 旅（宾）馆 10
701
419
45.55
旅馆 旅（宾）馆 10
701 420、421 96.00
旅馆 旅（宾）馆 10
701
501
952.94
旅馆 旅（宾）馆 10
701
601
952.94
旅馆 旅（宾）馆 10
701
701
952.28
（一） 产权式酒店的概念及分类 1、产权酒店的定义 产权式酒店由"时权酒店"（TIME SHARE）演变而来。它是由消 费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使用权。首创这一概 念的是瑞士的亚力山大 .奈特。1976 年，法国阿尔卑斯山地区的旅 游酒店首次进行了真正意义上的时权酒店改革，而产权酒店则是进而 买断产权而不仅是买断时段，即将酒店的客房分割，每间客房作为一 个带有独立产权的独立单位，出售给客户。投资者既可长期居住，也 可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同时还可获得酒店赠送 的一定期限的免费入住权。产权酒店是旅游业和房地产业的效结合， 是经济发展到一定程度的必然产物。无论对发展商还是投资商，产权 酒店都孕育着丰富的商机 2、产权酒店的性质 在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产权酒店通常被称为私 人酒店，它是投资赚取回报，进行休闲，度假，娱乐为目的新型物业 形式，属于旅游房地产类，它与旅游经济，贸易及房地产是有机结合 互动发展的关系。产权酒店与别墅，普通商品住宅及商务写字楼等又 有明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务，彰显身份和地位的 同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资，股票投资，储蓄 及国债投资等相比，投入轻松，风险小，回报更丰厚，同时还获得一 套真正属于自己的私家酒店。
旅馆 旅（宾）馆 10
701
801
949.91
旅馆 旅（宾）馆 10
701
901
949.91
旅馆 旅（宾）馆 10
701
1001
916.93
旅馆 旅（宾）馆 10
701
地下室 2103.68
旅馆 旅（宾）馆 10
701 屋顶二层 47.25
旅馆 旅（宾）馆 10
701 屋顶一层 268.49
合计
12163.88
桑拿 ➢ 购物场所：易▪买得、国际箱
5
包中心、吉盛伟业、好美家 ➢ 医院：岳阳医院、和平眼科医
院 ➢ 银行：工商银行、建设银行、
招商银行 ➢ 大学：工会学院、复旦大学、
上海外国语大学 ➢ 商务办公：上海商务中心 ➢ 公共活动场所：曲阳公园、鲁
迅公园、虹口足球场
6
第二章 市场调研分析
一、产权酒店分析
旅馆 旅（宾）馆 10
竣工日期
2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3
客房类
说明
门市价格 优惠价格
双人标准间
630
248
双人大床间
680
258
行政套间
1280
500
豪华大床房
680
330
豪华标间
850
300
3
（2）项目 1 至 3 层由“大宴楼” 餐厅租用。包括一层东侧入口大堂及 二、三层整层，目前营业状况良好。
附：天翔大酒店项目产权附记
幢号
701 701 701
室号部位
4
ห้องสมุดไป่ตู้
二、项目开发环境要素分析
1、 地理位置 项目位于虹口区曲阳路 701 号，处于中山北二路、曲阳路、东体 育会路三路交叉的三角地带，东靠曲阳路、南至中山北二路、西临东 体育会路位置优越，交通便利。 2、 片区属性：曲阳路商务中心 3、 周边景观环境调查 项目西邻曲阳公园，自 然风景良好。南边与中山北 二路之间有 50 米宽的休闲 绿化带，可进行小型的休闲 娱乐活动。因距中山北二路 高架路较近，南向的视野与 景观会受到一定的影响。 3、地块交通条件调查 项目直入交通非常便利，紧靠内环高架线—中山北二路，15 分 钟到达上海火车站，30 分钟到达虹桥国际机场，东侧曲阳路连通四 平路及大连西路 10 分钟便可到达北外滩等购物、观光、旅游中心区 。周边公共交通便利，西侧距轨道交通三号线汶水东路站步行 15 分 钟以内，公交车有 70、329、829、848 等十多条线路，四通八达。 4、周边配套设施调查 ➢ 餐厅：大宴楼 ➢ 酒吧、KTV娱乐场所：夏威夷
2
2、物业营业状况 项目产权登记中规定房屋类型为旅馆，用途为旅（宾）馆。目前 使用现状为： （1）项目 4~10 层（加顶层附层及一层西入口大堂）为天翔大酒 店经营场所，由海航酒店集 团经营，共有 131 套客房， 客房类别普通双标房、普通 大床房、豪华双标房、豪华 大床房、行政房、豪华套房 、海航套房。目前豪华标房 的折扣价格为 300 元/天，豪 华套房折扣价格为 600 元/天，酒店客房的平均房价为 327 元/天/间 ，客房入住率为 60%左右服务设施：餐饮设施:中餐厅、酒吧，娱乐 设施:棋牌室、商场、健身室，服务设施:会议厅 商务中心 停车场 DDD 电话 IDD电话。 价格：（2005 年 11 月 1 日入住标价）
101 201 413
建筑面积 （平方米
） 1808.79
1845.91 45.55
房屋类型 用途
旅馆 旅馆 旅馆
旅（宾）馆 旅（宾）馆 旅（宾）馆
层数
10 10 10
701
414
45.55
旅馆 旅（宾）馆 10
701
415
45.55
旅馆 旅（宾）馆 10
701
416
45.55
旅馆 旅（宾）馆 10
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第一章 项目概况 项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开 发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要 环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就 规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 一 项目现状分析 1、项目简单经济指标 项目产权登记总建筑面积 12163.88m2，主体结构为框架结构共十 层，外加地下室（一层）及层顶加层（共二层）。其中标准层 5~9 层 ，单层面积约 950 m2，一层建筑面积 1808.79m2，二层建筑面积为 1845.91 m2，层顶一层建筑面积 268.49 m2，层顶二层建筑面积 47.25m2 ，地下室建筑面积 2103.68m2。（详见项目“产权证附记”）
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旅馆 旅（宾）馆 10
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旅馆 旅（宾）馆 10
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旅馆 旅（宾）馆 10
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旅馆 旅（宾）馆 10
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旅馆 旅（宾）馆 10
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旅馆 旅（宾）馆 10
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（一） 产权式酒店的概念及分类 1、产权酒店的定义 产权式酒店由"时权酒店"（TIME SHARE）演变而来。它是由消 费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使用权。首创这一概 念的是瑞士的亚力山大 .奈特。1976 年，法国阿尔卑斯山地区的旅 游酒店首次进行了真正意义上的时权酒店改革，而产权酒店则是进而 买断产权而不仅是买断时段，即将酒店的客房分割，每间客房作为一 个带有独立产权的独立单位，出售给客户。投资者既可长期居住，也 可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同时还可获得酒店赠送 的一定期限的免费入住权。产权酒店是旅游业和房地产业的效结合， 是经济发展到一定程度的必然产物。无论对发展商还是投资商，产权 酒店都孕育着丰富的商机 2、产权酒店的性质 在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产权酒店通常被称为私 人酒店，它是投资赚取回报，进行休闲，度假，娱乐为目的新型物业 形式，属于旅游房地产类，它与旅游经济，贸易及房地产是有机结合 互动发展的关系。产权酒店与别墅，普通商品住宅及商务写字楼等又 有明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务，彰显身份和地位的 同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资，股票投资，储蓄 及国债投资等相比，投入轻松，风险小，回报更丰厚，同时还获得一 套真正属于自己的私家酒店。
旅馆 旅（宾）馆 10
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旅馆 旅（宾）馆 10
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949.91
旅馆 旅（宾）馆 10
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旅馆 旅（宾）馆 10
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地下室 2103.68
旅馆 旅（宾）馆 10
701 屋顶二层 47.25
旅馆 旅（宾）馆 10
701 屋顶一层 268.49
合计
12163.88
桑拿 ➢ 购物场所：易▪买得、国际箱
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包中心、吉盛伟业、好美家 ➢ 医院：岳阳医院、和平眼科医
院 ➢ 银行：工商银行、建设银行、
招商银行 ➢ 大学：工会学院、复旦大学、
上海外国语大学 ➢ 商务办公：上海商务中心 ➢ 公共活动场所：曲阳公园、鲁
迅公园、虹口足球场
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第二章 市场调研分析
一、产权酒店分析
旅馆 旅（宾）馆 10
竣工日期
2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3 2000-11-3
客房类
说明
门市价格 优惠价格
双人标准间
630
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双人大床间
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行政套间
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豪华大床房
680
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豪华标间
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（2）项目 1 至 3 层由“大宴楼” 餐厅租用。包括一层东侧入口大堂及 二、三层整层，目前营业状况良好。
附：天翔大酒店项目产权附记
幢号
701 701 701
室号部位
4
ห้องสมุดไป่ตู้
二、项目开发环境要素分析
1、 地理位置 项目位于虹口区曲阳路 701 号，处于中山北二路、曲阳路、东体 育会路三路交叉的三角地带，东靠曲阳路、南至中山北二路、西临东 体育会路位置优越，交通便利。 2、 片区属性：曲阳路商务中心 3、 周边景观环境调查 项目西邻曲阳公园，自 然风景良好。南边与中山北 二路之间有 50 米宽的休闲 绿化带，可进行小型的休闲 娱乐活动。因距中山北二路 高架路较近，南向的视野与 景观会受到一定的影响。 3、地块交通条件调查 项目直入交通非常便利，紧靠内环高架线—中山北二路，15 分 钟到达上海火车站，30 分钟到达虹桥国际机场，东侧曲阳路连通四 平路及大连西路 10 分钟便可到达北外滩等购物、观光、旅游中心区 。周边公共交通便利，西侧距轨道交通三号线汶水东路站步行 15 分 钟以内，公交车有 70、329、829、848 等十多条线路，四通八达。 4、周边配套设施调查 ➢ 餐厅：大宴楼 ➢ 酒吧、KTV娱乐场所：夏威夷
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2、物业营业状况 项目产权登记中规定房屋类型为旅馆，用途为旅（宾）馆。目前 使用现状为： （1）项目 4~10 层（加顶层附层及一层西入口大堂）为天翔大酒 店经营场所，由海航酒店集 团经营，共有 131 套客房， 客房类别普通双标房、普通 大床房、豪华双标房、豪华 大床房、行政房、豪华套房 、海航套房。目前豪华标房 的折扣价格为 300 元/天，豪 华套房折扣价格为 600 元/天，酒店客房的平均房价为 327 元/天/间 ，客房入住率为 60%左右服务设施：餐饮设施:中餐厅、酒吧，娱乐 设施:棋牌室、商场、健身室，服务设施:会议厅 商务中心 停车场 DDD 电话 IDD电话。 价格：（2005 年 11 月 1 日入住标价）
101 201 413
建筑面积 （平方米
） 1808.79
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房屋类型 用途
旅馆 旅馆 旅馆
旅（宾）馆 旅（宾）馆 旅（宾）馆
层数
10 10 10
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旅馆 旅（宾）馆 10
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