北京王府井烂尾楼项目汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告_46页

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北京房价“腰斩”传言背后

北京房价“腰斩”传言背后作者：王哲来源：《中国报道》2024年第04期“北京房价体系全面坍塌”“信仰崩塌，东三环房价‘腰斩’”“跌麻了，北四环跌破5万，南二环跌破4万，南四环跌破3万”……近日，不少房产自媒体密集唱衰北京楼市。

在大部分市民的感受中，楼市确实处在下行态势。

但是房价真的“腰斩”了吗？根据自媒体提及的房源，记者实地进行了走访调查。

“二环房价跌到3.6万元……”这一信息从2月底开始频繁出现在北京楼市自媒体和房产中介的朋友圈。

该房源是一套位于北京南三环内106平方米的南北三居室，成交价为390万元，对比同户型挂牌价670万元，业主“自刀”40 %。

“看上去价格诱人，但大多数客户来看了直摇头。

”这是当地中介人员见到记者说的第一句话。

这处已售卖的房产位于丰台区西罗园三区一处建于上世纪80年代的“L”形居民楼拐角处的四层，虽然客厅、主卧室和厨房朝南，但窗户与对面楼体距离不足5米，导致客厅与厨房窗户完全被遮挡，主卧遮挡了一半，而且电梯无法直达。

“快速成交背后有高人指点。

”据知情人士介绍，卖房当天看房人高达60多组，有意向的仅有两三个人，以“二环‘腰斩’价、距离天安门5公里、到天坛2公里”等引流噱头，全城中介带看房人接踵而至，火热气氛烘托再加上各种话术，很容易影响一些缺乏经验的“小白”客户心理。

“这套房子在我们看来就是市场成交价。

”工作人员调出了以往的交易信息，2021年该楼同户型的成交价为420万元，装修更好，而目前市场价格比2021年高点普遍低10%以上，算起来这套甚至不如其他房子更有“性价比”。

通过查询数据发现，周边没有“硬伤”的二手房近期成交价基本都在4万元到5万元。

临近南三环的“老破小”集中区域一直是价格“洼地”，那么黄金地段的优质次新房也“腰斩”是怎么回事？另一个流传甚广的“案例”是位于东三环华润置地开发的凤凰城小区，184平方米的“豪宅”一口价1000万元，每平方米5.4万元，而一年前该小区的成交单价在10万元左右，号称是“北京史上首例腰斩的房子”。

房地产评估案例分析报告_1

房地产评估案例分析报告_1房地产评估案例分析报告房地产评估案例分析报告案例1以北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA房地产处于抵押权利状况进行评估。

分析:一、受理评估业务1、评估目的:房地产抵押2、评估对象:(1)房地产权利状况根据委托方提供的《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第XXXXX号)知,估价对象房屋所有权人为杨兆林,杨兆刚.根据《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第504697号)中"设定他项权利摘要"之内容,2008年11月10日该房产以人民币2112541元的权利价值,全部抵押给中国民生银行股份有限公司北京南二环支行,截止估价时点,该房产存在该项抵押权利.(2)周边环境估价对象位于朝阳区CBD商圈内.北京市朝阳区大郊亭中街2号院华腾国际项目,紧邻城市主干道西大望路和广渠路,距离东三环2300米,东四环300米.周边的珠江帝景项目集双地标甲级写字楼(与CBD的各地标相呼应),五星级帝景豪廷酒店与会所,酒店公寓,商务公寓,高档住宅,国际双语学校,国际双语幼儿园,五星级商业街,集中式商场于一体,是CBD超大型国际化,经典,舒适的豪宅社区.3、估价的时间:二??九年五月十五日二、价值定义本报告估价结果是指估价对象在目前使用状况及现状房地产市场条件下,存在抵押权利,于二??九年五月十五日的房地产市场价值.三、评估方法常用的房地产估价方法有收益还原法,市场比较法,成本法等,估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范,根据各种方法的适用范围,结合估价对象的具体特点以及估价目的进行.在此评估中,考虑到估价对象为住宅的实际情况,选用市场比较法,收益还原法作为本次评估的基本方法.市场比较法,收益还原法比较1,由于北京市朝阳区大郊亭中街2号院华腾国际项目在珠江帝景附近,象估价对象这种普通住宅比较案例较多,所以采用市场比较法进行测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价值.市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适应的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.2,北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA附近住宅出租的情况较多,租金水平比较透明,因此本报告采用收益法测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价格.收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.3,本报告采用市场比较法和收益还原法两种方法,从不同角度反映了估价对象的房地产价值,对两种方法取权重得到最终结果.四、评估计算过程、(一),采用市场比较法测算房地产市场价格1,比较实例选择选择三个与委估宗地的用途相近,交易类型相同,区域及个别因素条件相近,交易情况正常的已发生交易的案例,以它们的价格作比较,结合影响地价的因素,进行因素修正,求取待估宗地的价格.实例A:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为180.37平方米,交易价格为25000元/m2,日期为2009年5月.实例B:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为161.32平方米,交易价格为22000元/m2,日期为2009年5月.实例C:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为184.16平方米,交易价格为24000元/m2,日期为2009年5月.2,编制比较因素条件说明表3,编制比较因素条件指数表根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况,编制比较因素条件指数表.比较因素指数确定如下:(1)日期修正所选案例交易日期均为2009年5月,与估价时点接近,不予修正.(2)区域因素:商业繁华程度,公交便捷程度,社区成熟度,环境景观,公共设施完备度待估宗地均一般或较好,每相差一级应相应修正1%.(3)个别因素:建筑结构:分砖木,砖混,钢混,钢结构四级,每相差一级应相应修正1%.主窗朝向:分为南北,南向,东向,东西,其他朝向,每相差一级应相应修正1%. 装修水平:分为无装修(毛坯房),简单装修,普通装修,精装修四种,委估宗地为100,每相差一级应相应修正2%.设备设施:住宅包括燃气,通风,暖气,电梯,地下车库,消防等设备设施的完备程度,每少一种相应修正1%.根据以上比较因素指数的说明,编制比较因素条件指数表。

写字楼投资经典案例分析..

投资风险禁忌
经济承受能力
防范产权风险
1.写字楼贷款条件：为五成 10年贷款；
2.防范区域规划变动、短时间大面积放量等引起的出租难度增加，进而造成资金链紧张 3.相关税费占到20%； 4.大面积产权变现难度较大。
1.物业抵押贷款、产权纠纷等风险； 2.建委备案等相关手续需齐全； 3.选择公开透明的销售途径。
投资留意事项
档次
区位
投资注意事项配套设施
客户构成
小型投资者的选择
引入资产经营治理模式，开发商指定乐工场团队独家负责工程投资客户购置面积及自持面积的租赁代理工作。
统一经营权的优势：
1. 实现前期销售与后期招商之间平稳过渡； 2. 物业经营行为统一、价格统一出口，有打算、有策略的整体租赁，使业主获得资产与租金
写字楼投资经典案例分析
目录
1 写字楼投资经典案例分析 2 写字楼投资回报预期，投资留意事项 3 写字楼投资风险禁忌 4 小型投资者最正确的选择
写字楼投资经典案例分析
中国电子大厦B座
区域：海淀区中关村西区产品：写字楼开发商：中国电子集团单价： 13000元/平米体量：60000平米，约 8 亿
写字楼投资经典案例分析
中莎广场区域：东三环内燕莎区域产品：写字楼单价：33000元/平米体量：25000平米，约8.5亿销售周期：4个月工程难度关键词：旧楼收购改造住宅立项，限购，注册公司购置；无法贷款，客户均为一次性付款。
工程运营进度： 2023年5月上旬，开头前期蓄客； 2023年6月6日，销售中心启用，正式接待客户； 2023年6月18日，首次开盘，销售额4亿； 2023年7月31日，二次开盘，销售额1.5亿； 2023年8月29日，三次开盘，销售额3亿。

某大厦主楼停建工程及附楼涉案房地产价格评估报告五、估价技术报告

某大厦主楼停建工程及附楼涉案房地产价格评估报告五、估价技术报告估价技术报告一、个别因素分析1．估价对象由一幢主楼20层综合大厦及9层附楼组成。

主楼第一层依坡地而建为架空层，作设备用房使用，2—4层于1998年出租，经营餐饮及娱乐业，现空置，主楼5—20层现为“半拉子”工程。

主楼二层(沿街首层)大堂两侧为茶艺馆，室内中档装修，刷黑色龙骨吊顶，包木墙面，抛光砖地面，内设各式茶座、卡座及秋千凳等。

南侧夜总会(浮仕会)高档装修，内设豪华KTV包厢、表演舞台、音控室、雅座、，巴台等。

第三层(沿街第二层)中档装修，有可容纳约200桌宴席的餐厅及木夹板隔断的包厢约36间。

第四层(沿街第三层)普通装修，主要经营电子游戏及茶艺包厢。

5—20层原设计用途为带卫生间的写字间，主体结构已完工，室内已做隔墙，外墙贴条砖，内墙抹灰刷白，已安装木夹板门，卫生间已贴2m高墙砖，预埋上下水管道，其余未做。

走廊已安装空调管道(无主机)，室内有空调出风口 (部分被盗)，地面未做，电梯未安装。

主楼于1994年停建至今尚未完I，物业维护差，铝合金窗扇大部分被盗，顶层渗水严重，局部梁露筋，这些因素制约了估价对象的市场价值。

2．估价对象附楼为框架结构住宅用房，平面布置欠佳，室内昔通装修，由于使用已10年，维护稍差，略显陈旧，个别窗扇被盗，加之所处位置建筑密度大，环境、景观差，制约了物业的市场价值。

3．估价对象主楼门前有较大户外停车场，这对物业的有效利用提供了较好条件。

二、区域因素分析估价对象位于海南省府城镇主干道琼州大道东侧，与x x楼隔路相望，北面为x x 公司。

区域内有x x大厦、x x医院、x x电影院、中学等，地理位置优越，交通使捷，商业繁华度良好；，区域内基础设施和公共设施较为完善。

三、市场背景分析由于宏观房地产市场疲软，海南省海府地区积压商品房和停建工程较多，以致房地产市场供过于求，销售价格处于低迷状态。

加之政府正加大处置积压商品房力度，四大资产管理公司又下调价格加快处置变现不良资产，这些因素势必影响到房地产二级市场的交易价格。

楼盘烂尾报告模板

楼盘烂尾报告模板1. 简介该文档旨在提供一个楼盘烂尾报告的模板，以帮助相关部门或个人快速撰写楼盘烂尾报告，并准确、清晰地传达问题的核心内容。

2. 背景楼盘烂尾是指房地产开发项目未能按照预定计划完工的情况。

烂尾项目对于购房者、开发商以及当地政府都会带来诸多问题。

因此，对烂尾项目进行及时、准确的报告是必要的。

3. 报告目的本报告旨在汇总并阐述烂尾项目的核心问题，向相关部门和个人提供详细、准确的信息，以便做出相应的决策和行动计划。

4. 报告内容4.1 烂尾项目概述在此部分，对烂尾项目进行简要概述，包括项目的基本情况、规划和预期目标，并说明项目目前存在的问题。

4.2 烂尾原因分析此部分对烂尾项目的原因进行深入分析和调查，包括但不限于以下几个方面：•资金问题：资金链断裂、资金账务不清等。

•监管问题：缺乏监管、不合规的开发行为等。

•管理问题：项目管理团队不专业、施工安排不合理等。

4.3 影响与风险评估在此部分，对楼盘烂尾对相关各方的影响进行评估，并分析可能带来的风险。

可包括但不限于以下几个方面：•购房者权益受损。

•开发商声誉受损。

•政府形象受损。

4.4 解决方案建议根据前文所述的烂尾原因分析和影响评估，在此部分给出相应的解决方案和建议，帮助相关部门或个人解决烂尾问题，并尽可能减少烂尾带来的影响与风险。

4.5 行动计划在此部分，对解决方案进行细化，并制定相应的行动计划，明确责任人、时间节点和执行步骤，以便实施解决方案并改善烂尾项目的状况。

5. 结论在本报告的结论部分，对烂尾项目的整体情况进行总结，并再次强调解决方案的重要性。

同时，还可以对未来可能的改进和预测进行简要展望。

以上是楼盘烂尾报告模板的内容，希望能对您撰写报告提供一定的指导和参考。

根据实际情况和需求，您可以在模板的基础上进行适当的修改和补充，以满足具体要求。

北京市××商住楼房地产抵押价值评估报告

北京市××商住楼房地产抵押价值评估报告北京宝信房地产评估咨询有限责任公司报告摘要：本报告估价对象为一座塔楼，地上十八层，地下二层。

地下部分主要为车库、设备及人防;地上一层用作商业，二层以上为商品住宅。

至估价时点，估价对象主体、外墙已经完工，正在进行公共部位内装修收尾施工。

估价对象的土地、规划、销售、竣工验收证件齐备,房屋产权证（大产权证)正在办理之中.本次评估为抵押评估，评估范围为估价对象土地及全部已完成的建筑工程.根据估价对象特点、附近房地产市场及评估目的，选择成本法和市场比较法进行评估，对两种方法计算的结果进行加权确定最终评估价格.致委托方函北京××房地产开发有限责任公司：受贵公司委托,截止至2001年12月15日，我们对贵公司开发建设的位于北京市海淀区××商住楼进行了现值评估.评估工作人员本着客观、准确、公正、合法的原则，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规范，根据特定的评估目的，遵循公正的评估原则，以及抵押贷款评估的安全性、确实性和保守性原则,按照科学的评估程序、评估经验及贵公司提供的有关资料，经现场踏勘，采用相应的评估方法，对上述房地产进行了评估。

估价对象在估价时点2001年12月15日的评估结果如下：土地使用权面积：5977。

5平方米总建筑面积：34185.72平方米其中地上： 26186平方米，地下：7999。

72平方米可销售面积：26425.2平方米其中住宅：24906。

8平方米，配套商业：1518.4平方米估价总结果： 23214。

7万元（人民币贰亿叁仟贰佰壹拾肆万柒仟元整）顺祝商琪！北京宝信房地产评估咨询有限责任公司2001年12月22日估价师声明（同房地产估价规范）注：××是根据提供报告的评估机构的意见，隐去有关客户或项目的真实名称、以利公开发表.本书以下同。

估价的假设和限制条件1.本报告评估的价格为估价对象在现状条件下、估价时点为2001年12月15日、评估目的为办理房地产抵押贷款手续的条件下的现行公开市场价值。

王府井大街商业区中心G3地块可行研究报告

王府井大街商业区中心G3地块可行性研究报告G3地块项目可行性研究报告G3号地块项目可行性研究报告目录一、项目基本情况 (3)二、北京市写字楼市场调研 (4)（一）北京写字楼市场发展历程回顾 (4)（二）2001年北京甲级写字楼市场回顾 (6)（三）2002年北京写字楼市场展望…………………………………12（四）北京CBD写字楼市场分析 (19)（五）北京市商业用房市场分析 (37)三、G3号地块项目周边市场调研 (44)四、G3号地块的价格定位 (48)五、项目投资成本预算 (52)（一）项目发展基本数据 (52)（二）项目成本预算依据 (52)（三）项目投资成本预算 (52)六、租赁方案财务分析 (54)（一）租赁方案初步设想 (54)（二）营业收入估算 (55)（三）营业成本估算 (56)（四）预算期内损益状况 (56)（五）现金流量及动态指标分析 (56)（六）盈亏平衡点分析 (56)（七）财务评价的基本结论 (57)七、租售方案财务分析 (58)（一）租售方案初步设想 (58)（二）销售收入估算 (58)（三）营业收入估算 (58)（四）营业成本估算 (59)（五）预算期内损益状况 (60)（六）现金流量及动态指标分析 (60)（七）盈亏平衡点分析 (60)（八）财务评价的基本结论 (61)八、项目风险及其规避方式 (61)九、项目可行性综合评述及相关建议 (62)十、附表 (63)一、项目基本情况G3号地块位于驰名中外的历史文化名街――王府井大街商业区中心，与改造后的王府井天主教堂相对，教堂广场地面宽阔，雕塑小品与绿草红花相映成趣，是游人和购物者在王府井步行街最主要的休闲场所。

项目西临规划中的G7地块，南至韶九胡同，北临灯市口西街，地理位置得天独厚。

本项目地段灯市口站就有803、211、104、103等多路公交车经过，而且距离北京火车站也很近，地铁站口就位于王府井大街与长安街交界处，交通极为便利。

合生创展房地产评估报告工作底稿

合生创展房地产评估报告工作底稿评估对象：合生创展房地产项目一、项目基本情况合生创展房地产项目位于中国北京市海淀区，项目总占地面积约为10万平方米，总建筑面积约为30万平方米。

该项目包括商业楼、写字楼、住宅楼等多种类型的建筑，是一座综合性的城市建设项目。

二、项目周边城市环境合生创展房地产项目周边城市环境良好，交通便利，配套设施完善。

周边有多条公交线路和地铁线路，可以快速到达市中心和其他重要区域。

周边有多所学校、医院、购物中心、餐饮娱乐场所等，为项目的商业和居住功能提供了良好的支撑。

三、项目规划和设计合生创展房地产项目规划和设计精良，建筑布局合理，功能分区清晰。

商业楼和写字楼位于项目的中心地带，便于商业活动和办公使用。

住宅楼分布在商业楼和写字楼周边，居住环境舒适。

四、项目市场前景由于项目周边城市环境良好，交通便利，配套设施完善，合生创展房地产项目的市场前景良好。

随着城市发展和人口增长，对商业、办公和居住用地的需求将不断增加，项目具有较大的市场潜力。

五、项目投资回报率通过对项目的规划、设计和市场前景的分析，可以预计合生创展房地产项目的投资回报率将较高。

项目的商业和办公用地将吸引众多企业和商户入驻，为项目带来良好的租金收益。

同时，住宅楼的销售也将给项目带来不俗的回报。

六、项目风险分析尽管合生创展房地产项目具有良好的市场前景和投资回报率，但项目也面临一定的风险。

市场变化、政策调整、建设质量等因素都可能对项目造成影响。

因此，项目方应做好风险防范工作，在项目开发和经营中注重规避各类风险。

七、评估结论综合以上分析，合生创展房地产项目是一项值得投资的优质项目。

项目规划和设计合理，市场前景良好，投资回报率高，但也面临一定的风险。

评估方建议项目方结合市场实际情况，合理规划和管理项目，使其稳步发展，取得更好的经济效益。

八、项目发展策略在评估合生创展房地产项目的发展过程中，项目方应尽快制定相关的发展策略，以确保项目的顺利推进和持续发展。

烂尾楼投资价值分析

“烂尾楼”投资价值分析项目部二零零四年七月廿三日目录一、“烂尾楼”的形成和特点 (11)（一）概念 (11)（二）成因 (11)（三）分类 (11)（四）特点 (22)（五）处置方法 (22)二、“烂尾楼”现状及处理案例 (33)（一）“烂尾楼”市场总体情况 (33)（二）“烂尾楼”现状 (33)（三）“烂尾楼”处置成功案例 (44)三、“烂尾楼”投资价值分析 (66)（一）市场需求 (77)（二）投入成本 (88)（三）产权问题 (1010)（四）政府优惠和配套政策 (1010)（五）融资问题 (1111)四、重庆市烂尾楼典型案例 (1212)（一）项目概况 (1212)（二）处置 (1313)（三）优惠政策 (1313)（四）项目初步分析 (1414)五、“烂尾楼”的投资机会分析 (1414)（一）宏观政策背景 (1414)（二）银行不良资产的主要内容 (1414)（三）投资价值的判断 (1515)（四）参与“烂尾楼”投资的可能性及意义 (1616)六、结论 (1616)“烂尾楼”投资价值分析一、“烂尾楼”的形成和特点（一）概念“烂尾楼”是指已办理用地、规划手续，项目开工建设后投资额已超过25%或已完成2/3工程量，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目，包括已经建成，但水、电、交通等配套设施不齐全的房地产项目。

“烂尾楼”的主体部分是楼、堂、馆、所，纯住宅“烂尾楼”项目较少，仅占10%左右。

（二）成因国内现有的“烂尾楼”大多数是上世纪90年代盲目投资房地产，因投资方资金链断裂，后续资金无法到位造成；其二是市场定位问题，如许多开发商在1997至1998年间盲目投资写字楼；其三是债务问题，如拆迁纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。

也有些“烂尾楼”是因为1997年的亚洲金融危机造成的。

“烂尾楼”一般地处城市要道或商业中心。

严重影响市容市貌；投资巨大，一般上千万甚至几亿资金，除严重影响开发商、建筑商和消费者外，银行也深受其害，“烂尾楼”是银行剥离的不良资产的主要内容之一。

房地产：烂尾楼改造行业分析

烂尾楼行业分析2018前一阵子，链家将以百亿价格收购北京盈科中心一事登上各大新闻头条，事后链家出面予以了否认，但是明源君注意到另一个点，那就是北京盈科中心现在市值已达100亿，距离2014年转手时的57.8亿人民币，价格暴增73%。

▲ 盈科中心，图片来源于基汇资本官网四年时间，从门庭冷清的被抛售资产到身价大增，北京盈科中心背后的操盘手不可小觑。

基汇资本吴继炜在业界被称为烂尾楼拯救者，很多不被看好的商业地产经过他手改造，重焕新生，作为持有者的基汇资本亦是赚得盆满钵满。

近几年商业地产的日子不是很好过，随着电子商务的冲击，以及商业地产本身同质化过高的因素，商业地产趋于饱和，店铺空置率、租金涨幅等不甚乐观。

2018年对于一线商业地产来说，改造和更新存量商业地产是大势所趋。

这里面有人能看到机遇，有人只看到了焦虑。

从公开报道，2018年各地多个烂尾已久的项目得以复活，其中昆明23家房企接手44个烂尾楼盘，似乎新一轮存量改造，尤其是改造烂尾楼潮流又将来临。

可以预见，改造存量地产能救活一大批“僵尸类”地产项目，“僵尸类”商业地产指空置率高、租金低迷、发展情况远逊于同类型的商业项目，包括但不限于烂尾楼。

今天明源君就从操作层面探讨下如何盘活“僵尸类”商业地产，同样是接手僵尸楼，为什么有公司能掘金大赚特赚，有公司却赔了夫人又折兵？01拿到地，赚到钱盘活僵尸商业地产有这些好处股票投资中巴菲特有一个著名的“捡烟蒂”理论，行情下滑时，以低价收购优质股票，获得回报。

僵尸类商业地产恰如那个“湿漉漉、没人愿意捡”的烟蒂尾巴，你捡对了，就捡到宝了。

在明源君看来，盘活僵尸类商业地产不是什么出力不讨好的事，当好了接盘侠，至少有以下五方面好处。

1、盘活=去库存，各地相关政策支持力度不小商业地产进入高存量时代，去库存成了主要任务。

前几年，住宅类去库存完成良好，而商业地产依旧压力不小。

僵尸类商业地产占地面积大、空置率高、盈利率低，尤其是陷入停滞的烂尾项目，可以说是城市发展的疮疤。

20层大厦主楼停建工程涉案房地产价格评估报告(23页)

房地产估价报告估字( )第号估价项目名称：大厦主楼停建工程及附楼涉案房地产价格评估报告委托方：估价方：估价人员：估价作业日期：年月日至年月日目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价假设和限制条件四、估价结果报告五、估价技术报告六、附件海南琼山市某大厦主楼停建工程及附楼涉案房地产价格评估报告[报告摘要]：本报告估价对象为一幢主楼(停建综合大厦)及一幢附楼(住宅现房)。

主楼于1四4年停建，主体结构已封顶，外墙装饰已完成，内装修、设备及水电安装未完成。

附楼于1992年建成。

估价对象宗地由开发商从另一家公司购买，未伞理土地使用权转让手续，宗地性质仍为划拨，存在补交土地出让金的遗留问题。

估价对象已办理房屋所有权证，因未清偿抵押贷款而被法院整体查封。

针对估价对象停建工程占总建筑面积70．6％、现房占29．4％既有商业用房，也有商住用房划拨用地等特点，结合海南房地产市场实际情况，采用两条估价技术路线估价。

一是对商业、居住及停建各部分分别运用收益法、市场比较法、假设开发法进行估价并加总；二是采用成本法整体估价；然后综合两条技术路线的计算结果确定其价值。

海南明正房地产评估有限公司致委托方函海南省海口市中级人民法院：受贵院委托，本公司对位于海南省琼山市府城镇琼州大道东侧x x±厦主楼(停建工程)及附楼在估价时点2002年10月8日的房地产价值进行估价，为贵院办理案件提供公开市场价值依据。

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序和技术标准，经实地勘察及市场调查，并进行认真的分析和测算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为1597．69万元，大写人民币壹仟伍佰玖拾柒元陆仟玖佰元整，平均市值单价816．7元／m2，大写人民币每平方米捌佰壹拾陆元柒角整。

注：1．本报告估价结果包含应向政府补交土地出让金：经计算，土地出让金总额为138．392万元，大写人民币壹佰叁拾捌万叁仟玖佰贰拾元整。

若拍卖成交，由法院扣缴。

问题楼盘困境的化解与突破_记录

《问题楼盘困境的化解与突破》阅读记录目录一、内容概览 (3)1.1 背景介绍 (4)1.2 研究意义 (4)二、问题楼盘的定义与特点 (5)三、问题楼盘的成因分析 (6)3.1 开发商原因 (7)3.2 政府因素 (8)3.3 市场因素 (9)3.4 其他因素 (10)四、问题楼盘的化解策略 (11)4.1 政府层面的化解策略 (12)4.1.1 加强监管 (14)4.1.2 提供财政支持 (15)4.1.3 推动项目重启 (16)4.2 开发商层面的化解策略 (18)4.2.1 重新规划项目 (19)4.2.2 加强项目营销 (20)4.2.3 提高项目品质 (22)4.3 市场层面的化解策略 (23)4.3.1 调整市场定位 (24)4.3.2 创新产品类型 (26)4.3.3 优化供需结构 (27)五、问题楼盘的突破路径 (28)5.1 从政府角度寻求突破 (29)5.1.1 政策支持 (31)5.1.2 服务提升 (32)5.2 从开发商角度寻求突破 (33)5.2.1 创新商业模式 (34)5.2.2 强化品牌建设 (36)5.3 从市场角度寻求突破 (37)5.3.1 拓展市场渠道 (38)5.3.2 优化营销策略 (39)六、案例分析 (40)6.1 成功化解问题楼盘的案例 (41)6.2 未能成功化解问题楼盘的案例 (42)6.3 案例启示 (44)七、结论与展望 (45)7.1 结论总结 (46)7.2 研究不足与展望 (47)一、内容概览在阅读《问题楼盘困境的化解与突破》这本书的过程中，我深感其对于房地产行业面临的挑战提供了独到的见解和实用的方法论。

本书深入探讨了问题楼盘的成因、影响以及可能的解决方案，对于房地产开发商、投资者以及相关从业者来说，都具有重要的参考价值。

书中首先对问题楼盘进行了明确的定义，并分析了其产生的背景和原因，包括市场供需失衡、政策调整、金融风险等多方面因素。

分报告2稿(房产、土地)

中国信达资产管理公司海口办事处部分不良资产组合处置项目资产价值咨询报告书分报告二：房地产类资产分报告中华咨字（2002）第***号中国信达资产管理公司贵公司下属之海口办事处拟将部分不良资产组合处置。

中华财务会计咨询有限公司（以下简称“中华财务”或我们）接受贵公司的委托，对该等拟处置之资产进行调查，对该等资产在本报告设定之咨询基准日----2002年6月30日的可回收价值发表咨询意见。

（一）咨询目的本报告旨在说明我们对贵公司下属之海口办事处纳入本次组合处置范围内的房地产类资产进行的调查，对该等资产在2002年6月30日这一咨询基准日的可回收价值进行的判断和测算，并向贵公司提交针对该等资产于约定基准日可回收价值的咨询报告书，为贵公司本次经济行为提供价值参考。

（二）定以及咨询范围本分报告所述之“房地产类资产”指贵公司下属之海口办事处纳入本次组合处置范围内的以房产、土地为主要内容的实物抵债资产，以及以房产、土地为主要抵押物或查封资产的债权资产。

1、以房产、土地为主要内容的实物抵债资产，共63项，具体如下表：金额单位：人民币万元2、以房产、土地为主要抵押物或查封资产的债权资产，共34项，具体如下表：金额单位：人民币万元（三）咨询方法1、以房产、土地为主要内容的实物抵债资产可回收价值的测算(1)房产我们主要采用租金还原法、市场比较法、现金流折现法等方法测算房产的可回收价值。

除上述方法外，对一部分房产，我们采取将其评估价值或抵债金额乘以快速变现折扣系数的方法，得到其市场可变现价值。

(2)土地根据《海南经济特区换地权益书管理办法》的规定，对于符合核发换地权益书情形的，我们或以核发换地权益书评估报告中的评估值为基础，或以相对应的基准地价为基础并给予一定的修正系数，得到应核发换地权益书的价值，再对换地权益书的价值给予一定的快速变现折扣系数，得到该土地的可回收价值。

此外，我们还考虑了市场比较法、假设开发法、租金还原法等方法。

北京某地产大厦项目后评估报告_secret

北京【**】项目后评估报告**地产集团有限公司后评估工作小组二○○八年五月北京【**地产大厦】项目后评估报告前言：**地产大厦项目是北京公司运作的第一个写字楼项目，项目于2003年12月取得审定方案通知书，2006年2月开工，至2007年11月23日与中国工商银行股份有限公司最终签订了为期三年的整体写字楼租赁合同，达到后评估时点（数据截至时间为：2007年11月30日）。

基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的项目，尤是其写字楼项目提供一定的借鉴。

北京**地产大厦项目后评估过程中，北京公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。

目录核心内容提要 (3)【项目概况及评估综述】 (5)【项目投资管理评估】 (7)【项目规划设计工作评估】 (11)【项目营销工作评估】 (23)【项目进度、工程管理评估】 (29)【项目成本管理评估】 (35)核心内容提要【投资管理评估】**地产大厦项目开发经营整体较为成功，取得了较为理想的综合效益：其一，由于宏观市场及区域市场的变化，该项目租金收益大幅提高；其二，通过规划的调整，用15,898帄方米写字楼置换12,641帄方米的低品质住宅，既保证了住宅项目的整体品质，又提高了项目整体收益水帄；第三，通过持有物业出租方式经营，为公司提供了稳定且可观的现金流。

该项目值得关注的借鉴意义在于：其一，该项目地处北京二环内金融街地区，项目本身及区域市场的发展历程均从侧面反映了核心城市的核心地段的发展潜力及投资价值；其二，在规划条件不利的条件下，通过缜密的市场研判，根据市场的潜在需求对项目规划定位和产品类型进行调整，将有利于优化项目的盈利能力。

【财务管理评估】该项目出租情况比较理想，年度租金收入较可研预期增加较大；考虑资金占用成本，实际项目发展成本较可研预期有所增加，主要是根据总部的项目发展整体部署，延长项目建设期导致利息费用增加，因此，把控好项目发展周期，是我们应该总结的经验。

某大厦主楼停建工程及附楼涉案房地产价格评估报告

某大厦主楼停建工程及附楼涉案房地产价格评估报告评估报告项目名称：某大厦主楼停建工程及附楼涉案房地产价格评估报告一、项目背景及概况某大厦位于城市的中心商业区，规划建设一座主楼和若干附楼。

然而，由于某大厦涉及的建设项目被暂停，导致主楼停建工程和附楼无法完工。

本评估报告将对该项目涉及的房地产进行价格评估，以确定当前房地产的市场价值。

二、停建工程对房地产市场的影响1. 主楼停建工程导致供应不足：由于主楼工程停止，原本计划投入市场的房源无法交付，导致市场的供应不足，同时也增加了附楼房地产的供需关系。

2. 客观因素使市场需求下降：停建工程不仅给市场供应带来困难，同时也影响着市场的需求。

投资者对项目未完工的担忧导致购买意愿的下降，从而对房地产市场造成了影响。

3. 停建工程对开发商信誉造成损害：停建工程对开发商信誉造成了一定的损害。

购房者对项目的延误以及开发商的可靠性产生了质疑，从而导致市场对该项目的关注度下降。

三、附楼房地产价格评估1. 市场分析：由于主楼停建工程，附楼的价格受到了一定的影响，市场售价预计会下降。

然而，附楼的独立性较强，需要综合考虑市场需求、供应情况以及附楼自身的特点来进行价格评估。

2. 附楼特点：附楼位置优越，配套设施完善，楼层高度适中。

其建筑质量与设计风格与主楼一致，整体品质相对较高。

3. 附楼价格评估方法：根据市场情况，可以采用成本法、比较法和收益法三种评估方法综合评估附楼房地产的价格。

- 成本法：根据建筑材料、劳动力成本、技术设备等估算建设成本，并考虑到停建工程导致的延误和资金成本。

- 比较法：通过对周边类似物业的销售价格进行分析和比较，确定出合理的市场价格范围。

- 收益法：通过预测附楼未来的租金收益，折现到目前的现值，结合市场情况和附楼特点，得出房地产的估值。

四、结论与建议根据成本法、比较法和收益法综合评估，结合附楼的特点和市场情况，我们得出以下结论：1. 由于主楼停建工程的影响，附楼的市场价格相对于原计划建设时的价格会有所下降。