裙楼商铺市场定位与推广策略分析
裙楼商铺市场定位与推广策略分析-市场定位的策略有哪些-
裙楼商铺市场定位与推广(tuīguǎng)策略分析|市场定位的策略有哪些?裙楼商铺(shānɡ pù)市场定位与推广策略分析一、工程(gōngchéng)根本(gēnběn)概况(gàikuàng)某某花园位于某中心城龙城大道与龙福路交汇处，总占地面积５万平方米，总建筑面积11万平方米，共分四期开发，目前一、二期已入伙。
其裙楼商铺计有35间，总面积约1944.35平方米，商铺目前根本上空置。
二、工程的SWOT分析虽然本工程地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响工程形象的因素，以至裙楼商铺目前处于滞销状态。
所以我们只有充分认识到该工程的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本工程在后期的营销过程中制胜的关键所在。
〔一〕优势点〔S〕：1、工程当前交通较为便利，地处龙城大道与龙福路交汇处；2、工程地处某中心城一级黄金旺地，开展前景看好；3、本工程目前为现楼，满足局部自用型商家即买即用的需求，降低购置者的置业风险；4、商铺层高5.4米，设有夹层，可融合商铺、仓储、家居为一体；5、工程开发商母公司城建集团在深圳具有一定的知名度，对工程的推广具有一定的优势；◆发挥优势：A、在工程裙楼的运作过程中，充分渲染工程的区位优势、交通的便利；B、在工程裙楼的运作过程中，强调该区域的开展前景和由此带来的商机；C、在工程的推广时，利用城建集团的品牌优势，增加置业者与投资者的信心；〔二〕局限性〔W〕1、工程所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件；2、本工程周边是长着茅草的待开发地块，因而显得较为荒凉，对开展商业略为缺乏；3、该工程以建成多时，但裙楼商铺一直滞销，造成一定的负面影响；、工程裙楼商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明；5、工程裙楼商铺规模不大，不利于整体推广；◆解决方法：〔1〕重新对裙楼商铺进行市场定位，明确目标客户；〔2〕确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售；〔3〕加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度；〔4〕设立局部"免息分期付款方式"，降低购房者的置业门槛，吸引其入市；〔三〕时机点〔O〕1、区位优势的发挥，辐射周边地区；2、随着周边各大住宅小区相继建成与入伙，将带动周边的人气，从而带动裙楼商铺的销售；3、中国的入世，推动经济的开展，商业物业前景看好；〔四〕威胁点〔T〕1、周边现推向市场的欧景城裙楼商铺、碧湖花园商铺等商业物业较多，形成很大的竞争力与市场压力；2、碧湖康馨园空置的裙楼商铺，从而形成直接的竞争；三、商业模式分析：就目前的商业模式来看，主要有三种：一是综合性商业模式，二是主题性商业模式，三是专业性商业模式。
沿街商铺营销方案
沿街商铺营销方案商铺是城市经济发展的重要组成部分，沿街商铺的好坏直接关系到商家的收入和业绩。
因此，制定一套有效的沿街商铺营销方案，对于商家来说至关重要。
一、定位与目标客户首先，商家需要明确自己的定位和目标客户。
通过市场调研和分析，找出适合自家商铺的特点和优势，并明确目标客户群体，以便有针对性地开展营销活动。
二、外墙广告外墙广告是吸引顾客注意力的重要方式之一。
商家可以在商铺外墙上设计出有创意且吸引眼球的广告牌或标识，突出自家品牌形象和特点。
同时，定期更换广告内容，保持新鲜感，吸引更多顾客关注。
三、橱窗展示商家可以把橱窗视为最有吸引力的广告展示空间之一。
利用橱窗展示产品的优势和特点，将商品进行巧妙陈列，吸引过往行人的目光。
橱窗的装饰要与商铺的品牌形象一致，整体风格要统一，营造出吸引人的氛围。
四、活动促销开展各类活动促销活动是提高商铺销售额的有效方式。
商家可以选择节假日举办特别活动，比如折扣销售、赠品活动或购买满减等。
此外，还可以利用社交媒体等平台进行线上线下联动的营销活动，吸引更多关注和参与。
五、增加服务价值商家除了提供商品和服务外，还可以通过增加附加值来吸引客户。
比如，在商铺附近提供免费停车位、免费的WIFI服务或者送货上门等。
这些额外的服务能够给顾客带来便利，增加顾客的满意度和忠诚度。
六、开展联盟合作商家可以与周边商铺进行联盟合作，共同开展营销活动。
商家之间可以互相推荐客户，或者提供组合销售等方式，共同吸引更多的顾客前来购买。
通过联盟合作，商家可以扩大影响力，提高品牌知名度。
七、有效利用线上渠道随着互联网的快速发展，线上渠道成为商家不可或缺的一部分。
商家可以通过建立网店、微信公众号等线上平台，进行产品展示和销售，同时与顾客进行互动和沟通。
线上线下的互动能够拓展销售渠道，提高品牌影响力。
八、关注店铺内部管理沿街商铺的营销不仅仅停留在外部形象的呈现，内部管理同样重要。
商家要关注店铺的商品陈列、服务质量和员工形象等方面，保持店铺的专业形象和良好口碑。
某商业裙楼招商推广策划报告讲义课件
招商铺位平面分割图：
平面图数据说明：
一层商业总建筑面积2420平方米，其中商业面积1694.69平方米。 实用率为71％。 街铺建筑面积主要在80个㎡左右，最小的54㎡，最大218㎡。实用 面积在37—152平方米之间，符合社区经营的品牌店对其经营面积的 要求。 内铺建筑面积主要在在10 ㎡左右，最小6.5 ㎡，最大21 ㎡。实用面 积在5—14 ㎡左右，符合内铺经营商品对面积的大致需求。 主通道宽3米
商场公共装修建议
参考二： 石膏板吊顶，如蔚蓝海岸， 在石膏板吊顶上做出波纹 造型，配合灯光，与普通 的平面吊顶区分开来，体 现出层次感、现代感和艺 术感，如图：
商场公共装修建议
墙面 所有墙面均用ICI刷白。 柱子 公共部分的柱子用大理石+玻璃条 或内饰灯予以包装，并留有电源接 头和广告灯箱位。 通道走廊的景观小品 商场入口处和超市辅营区将预留较 宽的通道，可于通道上的电梯下面、 柱子的周围做成休闲长椅、设置绿 色植物等特色小景观；商场的指示 牌及其他VI识别系统也可以做得别 具一格、自成风景；
ห้องสมุดไป่ตู้
根据实地调查不完全统计，项目周边500米 范围内共有住在小区约20余个，常住人口约 43000余人。按500米范围内区域面积75 万平方米计算，每100平方米人口密度为 5.7人，属于高度人口密集区域。 人口分布详见下图：
项目周边500米范围内人口分布图 项目周边的住宅区多为政府机关宿舍、 国企单位住宅区、高档住宅区和大量 的写字楼，可见本区域人口以公务员、 国企员工和白领为主，具有较高的消 费力。
一、项目定位生意机会论证
项目周边人口购买力分析 深圳2003年居民人均消费支出19960.32元，其 中食品、衣着、日用品、教育文化品、其他杂项商 品及珠宝、化妆品、美容美发类等方面的人均支出 站总消费支出的40％以上，按此比例计算人均日 常消费8000元，则周边500米范围内43000人口 年日常消费将达到3.4亿元：
商铺营销策略
商铺营销策略商铺营销策略是一家商铺在市场上推广和销售产品的计划和方法。
以下是一些可以帮助商铺提高销售和知名度的营销策略。
1. 定位目标客户群体：商铺需要明确自己的目标客户群体，并根据他们的需求和喜好来定制产品和促销活动。
通过了解目标客户的特点和购买习惯，商铺可以更加精准地进行营销。
2. 提供优质服务：提供优质的产品和服务是吸引客户的重要因素。
商铺应该致力于提高产品质量，并培训员工提供更好的服务。
通过口碑的传播，商铺可以吸引更多的客户。
3. 利用社交媒体推广：社交媒体是推广和宣传的重要途径。
商铺应该在合适的社交媒体平台上建立品牌形象，发布有趣和有用的内容，并与粉丝互动。
通过社交媒体的传播，商铺可以扩大知名度，并与目标客户建立联系。
4. 举办促销活动：举办促销活动是吸引客户的重要手段。
商铺可以通过打折、满减、赠品等方式来吸引客户消费。
促销活动可以增加客户的购买欲望，促进销售量的增长。
5. 合作推广：商铺可以和其他相关的商家进行合作推广，共同开展促销活动。
通过与其他商家的合作，商铺可以扩大影响力，吸引更多的客户。
6. 提供会员福利：商铺可以设立会员制度，给予会员一些特殊的优惠和福利。
会员制度可以激励客户常来消费，并增加客户的忠诚度。
7. 定期亮相：商铺可以定期参加展会或组织推广活动。
通过亮相的方式，商铺可以向更多的人展示自己的产品，增加知名度和销售机会。
8. 运用口碑营销：商铺可以通过提供优质的产品和服务来获得客户的口碑推荐。
商铺可以鼓励客户写评论和评价，并在网上转发和宣传。
口碑营销是一种有效的推广方式，可以帮助商铺吸引更多的潜在客户。
综上所述，商铺营销策略需要根据目标客户群体的需求和喜好来制定，通过提供优质的产品和服务、利用社交媒体推广、举办促销活动、合作推广等方式来吸引客户并提高销售和知名度。
沿街商铺营销方案
沿街商铺营销方案一、市场分析我们要明确商铺所处的市场环境。
观察周边的商铺，了解它们的经营状况、目标客户、竞争优势等。
同时，分析消费者的需求和消费习惯，找出商铺的优势和劣势。
二、目标客户明确目标客户是商铺成功的关键。
根据商铺的经营范围和产品特点，确定目标客户的年龄、性别、职业、消费水平等。
例如，如果是餐饮店，目标客户可能是上班族、学生、家庭主妇等。
三、营销策略1.产品策略（1）优化产品结构，确保产品质量。
在保证产品基本功能的基础上，添加一些创新元素，提高产品竞争力。
（2）定期推出新品，满足消费者好奇心。
新品可以是口味、包装、活动等方面的创新。
2.价格策略（1）合理制定价格，保证利润空间。
价格要考虑成本、市场接受度等因素。
（2）开展促销活动，吸引消费者。
如满减、买一赠一等。
3.促销策略（1）线上推广：利用公众号、抖音等平台，发布商铺动态、优惠信息等，吸引粉丝关注。
（2）线下推广：举办各类活动，如节日庆典、主题派对等，提高商铺知名度。
（3）合作推广：与其他商铺或机构合作，共同举办活动，扩大影响力。
4.渠道策略（1）实体店销售：优化店铺环境，提高服务质量，提升消费者购物体验。
（2）线上销售：搭建电商平台，开展线上业务，拓宽销售渠道。
四、营销活动1.开业活动：举办开业庆典，邀请周边居民、商家参加，发放优惠券、小礼品等。
2.节假日活动：在重要节假日，如春节、国庆节等，推出主题促销活动，吸引消费者。
3.周年庆活动：在商铺成立周年之际，举办庆祝活动，回顾发展历程，展示企业实力。
4.会员活动：设立会员制度，为会员提供专属优惠、礼品等，增强客户粘性。
五、营销预算根据商铺的实际情况，合理分配营销预算。
预算包括：活动费用、广告费用、礼品费用等。
在保证效果的前提下，尽量降低成本。
六、营销效果评估1.销售数据：通过对比销售数据，分析营销活动的效果。
2.客户反馈：收集消费者对营销活动的反馈，了解他们的需求和满意度。
3.品牌知名度：评估营销活动对品牌知名度的提升作用。
商业裙楼市场分析
一:区域类似商业裙房市场分析：1、类似商业裙房概述：和平区现有适用不同需求的写字楼59幢,总建筑面积达到百万平方米,楼宇内现已入驻国内外知名企业总部及以现代服务业为主的各类企业1464户,即南京路商务线,周边商业繁荣,基础设施完善,使其形成外企、外地驻津办事处商场娱乐的黄金地点.2、交通现状:南京路是##市道路的主干线之一,车流人流俱佳,因此国内外知名商场百货云集 ,如伊势丹、津乐汇等大型百货,南京路附近集中了较多的交通线路,并且地铁一号线从此经过.列举项目分析：周边商业地产项目分析:二、本项目商业裙房定位：1、本项目概述:该项目地处##市CBD白金地带,坐落于和平区南京路与河北路交叉口的西南角位置,项目主题共38层,地下建筑面积约37200平方米,地上裙房中的一、二楼设置为精品店建筑面积约9351平方米.2、定位背景：项目周边聚集了较多的商场、写字楼、酒店消费能力很强,市场较成熟但是商业及消费场所都是以中档为主,不能满足对高收入消费群的消费需求.3、定位宗旨本项目拥有较好的地理位置和周边商业氛围,并有世界顶级酒店威斯汀的加盟,在裙房经营面积偏小的情况下,从硬件设施和整体大厦的氛围上可满足高消费人群的需求,因此可把本项目定位为国际顶级精品购物中心.三：具体分割布局建议:1、面积统计与说明一层 26个单位；建筑面积; 2643.51平米〔套内〕二层 26个单位；建筑面积; 2599.83平米〔套内〕2、建议楼层定位：一楼: 顶级国际品牌店、快餐厅、咖啡店、银行二楼：顶级国际品牌店、快餐厅、咖啡店、美容美发、保健诊所、艺术品店铺3、按楼层定位品牌招商指引国际顶级精品店：〔一线品牌〕夏奈尔古驰、路易威登雅格诗丹、都彭、乔治·阿玛尼等〔二线品牌〕 KENZO、Esprit 、奥斯卡·德拉伦塔、诺帝卡、LIVSE、等快餐店：塔克钟、季诺意式餐厅、百怡咖啡、等银行：花旗银行、汇丰银行等艺术品珠宝商铺：LEO天然彩石、7℃银饰 seven degree、诺美莉 laurareni四、业态/业种规划示意1、运用<新商业圈地运动>为概念依托,炒作地块最大价值2、以区域价值的提升带动市场关注度及显性消费力3、营造##市首家名品室内内街式商铺形式,多种经营合作理念,提高入商门槛,进行品牌严格筛选.4、引入国际知名品牌经营,以其带动人气的汇聚,以吸纳更多的二三线品牌商家进驻,从而达到合理配比,提高经营收入.五、配置建议：1、商场入口建议设计为宽度较大的通透玻璃门,外立面建议具有展示功能的落地橱窗,商场外围安装电子影像显示屏,并树立大型展示牌来吸引客流.2、因商场一楼消防通道较宽建议在通道上加装豪华休闲设施和室内高端景观设施〔例如沙发,室内小型喷泉、艺术品雕塑〕3、因商场通道较多建议为吸引客流多加装两部自动扶梯,来带动二层楼面的客流互动,并在商场导视系统上尽量设计新颖突出主题购物中心.4、建议整栋裙搂部分采用中央空调系统来运行.六、商业运营模式思考:1、建议考虑商铺不销售模式进行商业运作.2、合作模式尽量多元化,建议对国际一线品牌可考虑低扣点联营形式.3、尽快确定整体业态规划,并形成相应招商规划和策略,并应于大厦竣工前12个月开始招商工作,再招商工作开展前六个月开始储备顶级品牌商户.4、经营方面要确定为统一经营、统一推广、统一管理模式,组建专业的经营管理团队来进行经营管理.5、精选专人担当销售招商执行人员,保障拜访效果；6、现场接待人员专业素质、沟通能力提升,确保不跑单；7、广告设计必须最大限度满足促销需要,不做无效投放；8、尽量利用时效性营销资源.9、商场开业后尽量保证每月有促销活动,令本项目有很好的经营氛围来带动消费,尽快缩短培育期.销售执行要点：考虑到本项目的资金回笼要求,可能会出售商铺,因此为了能把因产权分散而对商业经营造成的负面影响降到最低,建议在销售制订上考虑以下要点：1尽可能采用先租后售,带租约销售, 售后包租,售后回购.2对重要商家铺面尽可能采用不售方式 .3优先考虑长线投资客或基金信托公司.4优先考虑自营品牌商户.。
商业裙楼定位策划与分析共6页
商业裙楼定位策划与分析一、裙楼物业的现状近期，有关大型超市、餐饮等行业进驻高层物业裙楼的消息频见报端，很多商家都把目光对准了裙楼商铺市场。
不过，这些商家一番考察后发现，很多裙楼商业物业由于社区规模、场地过小等因素很难符合经营要求。
广州市裙楼商业物业呈现两极化分布的态势。
很多区域尤其是新兴区域诸如珠江新城、东圃、白云区一带裙楼的空置率达到９０％以上，三四楼的位置空置率更高。
而天河北一带，则裙楼供应紧俏。
具体在裙楼商铺方面，尽管供应量比较大，例如协和新世界芳草园2层共6200平方米;华标广场3层共15000平方米;都市华庭也有2万平方米左右;帝景苑有4000平方米，但都已找到买(租)家，而且售价和租金比原来的有所提高。
据悉，芳草园首层商铺大面积售价超过3万元/平方米；鸿翔大厦商铺单价也近3万元/平方米；都市华庭因位处天河北和体育东交界，位置优越，部分商铺甚至开出6万余元/平方米的单价，但仍有保险、电讯类等实力雄厚的公司准备进驻。
另外，天河北的很多楼盘都把裙楼部分用做写字楼，租赁的多为金融证券、保险等公司。
一般的裙楼写字楼租金相对便宜，多是面积比较大的公司租住。
另外，客户希望拿到面积比较大的场地，相对零散的买卖就不是很好，其中１０００平方米左右的地块成交比较多。
二、裙楼物业的特点------商业裙楼与单体商业物业的区别首先，体现在价格上。
由于商业裙楼中附含的土地价值被塔楼部分分摊了，所以价格比单体商业物业有优势。
其次，体现在经营方式上。
由于商业裙楼属于塔楼的一部分，所以不如单体商业那么纯粹，其经营的业态会受到塔楼形态的制约，比如塔楼是住宅，裙楼就不宜经营油烟过重的餐饮。
第三、体现在外立面上。
单体商业物业拥有比裙楼更多的优势。
裙楼是不独立的，所以在外观设计上发挥空间小，难以创造人气和商机。
并且商业裙楼的地段一般都兼顾塔楼功能。
三、裙楼物业的运作方式目前，裙楼商业运作主要采取三种方式，一是直接销售，二是分割出来，以租带售，三是走专业市场的道路。
楼盘商铺销售推广方案
楼盘商铺销售推广方案背景随着房地产市场的不断发展，楼盘商铺销售的竞争也越来越激烈。
在这个市场环境下，需要精准的推广策略才能获得竞争优势。
因此，我们需要制定一套全面的楼盘商铺销售推广方案。
目标受众我们的目标受众是有购房需求的消费者，尤其是那些对购买商铺有兴趣的人群。
我们还需要与合适的销售渠道和经纪人合作，以扩大销售范围。
推广策略线上推广1.社交媒体：通过社交媒体平台（如微信、微博、豆瓣等）发布广告，利用社交媒体平台巨大的人群基数，传达楼盘商铺的信息。
2.在线广告：投放网站、论坛、门户网站等平台的广告，通过吸引点击、推广品牌、引导购买等手段，为楼盘商铺提供曝光率和潜在客户。
3.搜索引擎优化（SEO）：优化楼盘商铺的网站，增加页面浏览量和访问量，提升网站在搜索引擎中的排名，进而增加楼盘商铺的曝光率和潜在客户。
线下推广1.传统渠道：如报纸广告、杂志广告、户外广告、电视广告、电台广告等，传统渠道广告具有良好的广告效果和广告传达力，适合宣传楼盘商铺。
2.场地体验：为了让客户更直观地了解楼盘商铺，我们需要选择具有代表性的场地，如精品展示厅或模型展示中心等，以呈现楼盘商铺的全貌，吸引更多客户的注意力。
合作策略借助现有的销售渠道和经纪人，扩大销售网络和渠道。
并且，建立与当地商会、物业管理等行业组织的合作关系，以获取更多优质客户。
推广效果评估我们需要制定推广效果评估的标准，以便对推广策略的效果进行定期评估。
我们可以从以下几个方面进行评估：1.曝光率：通过统计网站、论坛、门户网站等平台的PV （page view）和UV（unique visitor）来评估推广效果。
2.潜在客户转化率：评估通过网站、电话、展厅等渠道产生的潜在客户数量，以及实际购房数量的比例。
3.客户满意度：收集客户反馈和评价，评估推广策略对客户满意度的影响。
总结以上是我们的楼盘商铺销售推广方案。
通过精细的推广策略、高效的合作模式和科学有效的评估标准，我们相信，我们的销售策略将会给我们带来稳定的效果，提高楼盘商铺销售的竞争力。
商铺定位及价格建议精简版
商铺定位及价格建议一、商铺定位商铺的定位对于经营者来说至关重要，决定了商铺的客户群体和经营方向。
以下是一些建议，帮助您确定商铺的合适定位：1. 市场分析：在选择商铺定位之前，先进行市场分析。
了解目标客户群体的需求和偏好，以及存在的竞争对手，可以帮助您确定商铺定位。
2. 独特卖点：找到商铺的独特卖点，即可以吸引目标客户的特点或优势。
这可以是特色产品、独特的服务、地理位置等。
3. 目标客户：明确商铺的目标客户群体。
根据目标客户的特点，可以确定商铺的定位，并投入相应的营销策略。
4. 竞争对手：了解并分析竞争对手在目标市场上的表现。
确保商铺的定位与竞争对手有所区别，能够吸引更多的目标客户。
二、价格建议商铺的价格设置直接关系到商铺的盈利能力和市场竞争力。
以下是一些建议，帮助您合理设置商铺的价格：1. 成本分析：了解商铺的运营成本，包括原材料、员工工资、租金等。
确保以成本为基础，计算出能够覆盖成本并获得可观利润的价格。
2. 市场需求：在设置价格时，要考虑市场需求和目标客户的支付能力。
如果市场需求旺盛，可以适当提高价格；反之，如果市场需求不足，可能需要调低价格以吸引客户。
3. 竞争对手价格：关注竞争对手的价格策略。
如果商铺的产品或服务与竞争对手类似，建议进行比价，确保价格相对合理。
4. 策略定价：对于新开业的商铺，可以考虑采取策略定价，即暂时降低价格以吸引客户。
一旦形成一定的客户基础，可以逐步调高价格。
5. 促销活动：通过促销活动来吸引客户，可以暂时降低价格或提供优惠。
但要注意，促销活动应该有明确的时间限制，避免长期降低价格导致利润下降。
，商铺的定位和价格设置是经营者在开店前需要认真考虑的重要因素。
通过合理的定位和价格策略，可以提高商铺的竞争力和盈利能力。
楼盘商铺销售营销策略
楼盘商铺销售营销策略楼盘商铺销售营销策略的制定是为了引起潜在购买者的兴趣和吸引力，鼓励他们在竞争激烈的房地产市场中选择购买我们的商铺。
下面是一些可以用于楼盘商铺销售营销策略的内容：1.精确定位目标买家：在制定营销策略之前，首先要明确目标买家的特征和需求。
了解他们的年龄、职业、收入、兴趣爱好以及购物习惯等信息，可以帮助我们更好地满足他们的需求。
2.打造个性化的推广计划：根据目标买家的特征和需求，制定个性化的推广计划。
可以使用多种渠道进行宣传和推广，例如社交媒体广告、户外广告、线下活动等。
同时，可以与当地商会、社区组织等建立合作关系，增加宣传的覆盖面和影响力。
3.提供多样化的购房选择：商铺的类型和面积应该能够满足不同买家的需求。
可以推出不同大小和布局的商铺，并提供个性化的装修和设计选择。
同时，可以提供灵活的付款方式和优惠政策，以吸引更多的买家。
4.打造令人信赖的品牌形象：楼盘商铺销售的成功离不开一个信赖的品牌形象。
通过积极参与社区活动、承担社会责任、提供高品质的产品和服务等方式，树立一个良好的品牌形象。
同时，要积极回应客户的问题和意见，并提供及时和专业的解决方案，增加客户的满意度和忠诚度。
5.有效利用数据分析和市场研究：通过数据分析和市场研究，可以了解竞争对手的策略和市场趋势。
根据这些信息，可以及时调整销售策略和市场定位，优化产品和服务。
6.建立良好的销售团队：一个高效的销售团队是成功营销的关键。
销售代表应该具备良好的沟通能力和销售技巧，能够有效地与潜在买家进行沟通和谈判。
为销售团队提供定期的培训和激励措施，帮助他们提高销售能力和动力。
最后，楼盘商铺销售营销策略的成功离不开持续的市场监测和调整。
要时刻关注市场动态和竞争情况，灵活应对变化。
只有通过不断地创新和优化，才能在激烈的房地产市场中脱颖而出，吸引更多的购买者。
商铺运营方案swotw
商铺运营方案swotw一、商铺运营方案简介商铺运营方案是指商铺为了提高盈利能力、拓展市场份额、增强品牌影响力而制定的一系列具体措施和策略，其落地方案需要基于对商铺所处市场环境的全面分析和判断。
商铺运营方案包括市场定位、商品策略、营销策略、渠道策略、价格策略、促销策略、人力资源策略等，是商铺成功发展的重要保障。
二、商铺SWOT分析SWOT分析是对商铺在内部和外部环境下的优势、劣势、机会和威胁进行全面诊断和分析，为商铺运营方案的制定和实施提供可靠的依据。
1. 商铺优势（1）优质商品：商铺拥有自主设计生产的优质商品，包括时尚女装、精品配饰等，具有较高的市场竞争力。
（2）位置优越：商铺位于市中心繁华区域，周边商业氛围浓厚，客流量大，具有较好的发展前景。
（3）品牌口碑：商铺具有较高的品牌知名度和口碑，成功吸引了一大批忠实顾客。
2. 商铺劣势（1）人员短缺：商铺人力资源短缺，导致业务拓展受限，服务质量无法得到有效保障。
（2）单一渠道：商铺目前只有线下实体店，线上销售渠道不够完善，影响了销售效率和覆盖范围。
（3）价格竞争：市场上同类型商品众多，价格竞争激烈，商铺盈利受到一定影响。
3. 商铺机会（1）电商发展：随着网络技术的发展和人们消费习惯的改变，电子商务为商铺带来了更广阔的市场空间和发展机遇。
（2）品牌拓展：商铺具有丰富的设计创意和生产资源，可以以自身品牌为核心，结合市场需求进行品牌延伸，拓展更多领域的产品。
（3）社交营销：社交媒体的兴起为商铺提供了新的宣传渠道和销售途径，可以通过社交平台与客户进行互动，提升品牌影响力和用户黏性。
4. 商铺威胁（1）同行竞争：市场上同类型商铺众多，竞争压力大，缺乏差异化优势，难以在同质化竞争中脱颖而出。
（2）市场波动：市场变化无常，经济形势不确定，市场需求波动大，商铺盈利受到不确定因素的影响。
（3）政策风险：政府政策的改变或调整可能对商铺业务产生不利影响，增加了商业经营的风险。
沿街商铺营销策划方案模板范文
沿街商铺营销策划方案模板范文一、背景分析沿街商铺是城市中最常见的商业场所之一，作为直接面向消费者的实体店铺，它在城市经济发展中扮演着重要的角色。
然而，随着电子商务的兴起和线上零售的普及，沿街商铺在面临日益激烈的竞争压力。
因此，为了提高沿街商铺的竞争力和盈利能力，制定一份有效的营销策划方案势在必行。
二、目标定位1. 提高知名度：通过一系列市场推广活动，提高商铺的品牌知名度，吸引更多消费者的关注。
2. 增加客流量：吸引更多的顾客进入商铺，提高顾客流量，从而增加销售。
3. 提高销售额：通过合理的商品定价策略、促销活动以及增加产品种类等方式，提高商铺的销售额。
4. 增加复购率：提供优质的产品和服务，使顾客感到满意，增加他们的复购率。
三、目标市场1. 目标人群：明确商铺的目标消费群体，例如年龄段、性别、职业等。
2. 潜在消费者：通过市场调研和数据分析，找到潜在消费者的特征和购买习惯，制定相应的营销策略。
四、竞争分析1. 竞争对手：分析周边区域的竞争对手，了解他们的营销手法、产品特点和定价策略等。
2. 竞争优势：分析商铺自身的优势，例如地理位置、产品特色、价格优势等。
五、产品与定价策略1. 产品策略：根据目标市场和竞争对手的分析结果，确定商铺的产品策略，包括产品种类、品质、包装等。
2. 定价策略：根据成本、市场需求和竞争对手的定价情况，制定合理的定价策略。
六、促销活动方案1. 优惠促销：设置不同时段的优惠活动，例如折扣、满减等，吸引消费者前来购物。
2. 礼品赠送：购买指定商品或达到一定消费额度后，赠送相应的礼品，增加顾客的购买欲望。
3. 会员制度：建立会员制度，给予会员专属的优惠和折扣，提高顾客的忠诚度。
七、市场推广方案1. 线下推广：通过传统媒体、户外广告、赞助活动等方式，提高商铺的曝光率和知名度。
2. 线上推广：建立官方网站和社交媒体账号，通过微博、微信、抖音等平台，传播商铺信息，与消费者进行互动。
八、服务与体验1. 高质量服务：提供优质的顾客服务，例如礼貌待客、热情解答问题、快速结账等。
[说明]裙楼商铺
![[说明]裙楼商铺](https://img.taocdn.com/s3/m/a721c521a22d7375a417866fb84ae45c3b35c246.png)
1、项目在城市的位置2、项目周边的商业氛围及其配比3、项目本身的定位及体量，其销售进度和销售情况4、项目商铺的面积组成及其具体系数，比如层高，进深，面宽，等等商业物业操作难度比住宅大，涉及的面比较广，所以应该深层次的挖掘项目本身和市场需求，这是首先需要确定的先包装地段，后包装产品。
先做好功能规划再做产品定价。
商业项目的客户是商人，楼主要做好商业调查造成高空置率的主要原因是发展商运作项目的时候比较盲目，很多发展商从“人有我有”和高回报的角度出发，缺乏商业物业运作的经验，对周边商业环境考虑不足，往往是项目做出来了再去找市场，而不是有针对性地设计商场的规模、大小、用途等。
目前商业裙楼的低迷更主要的原因还在于定位上的偏差。
现在的商业裙楼往往是在住宅部分销售后，再进行策划推广，形成住宅和裙楼在策划销售上的脱节和滞后。
但是根据成功商业裙楼的经验，商业裙楼的定位应该是“补缺型”的，即优先弥补物业自身配套和周边配套的空缺或不足，为住宅的销售服务，成为提升楼盘附加值的卖点。
针对宝安裙楼商业目前高空置的困境，要从定位上找到投资刚需，在销售上找到合理的方式，有统一的经营管理更重要。
目前投资裙楼商业一般是手头上有钱，从住宅投资市场退出的投资刚需，在裙楼商业定位之前，要找到这部分投资刚需，了解他们买商铺是用来做什么？买来谁打理？投资回报有多少？：“在如何锁定投资刚需的需求上，要从以下几个方面着手：第一是识别身份，即投资刚需的可能取向及其占的比例；第二是区域识别，目前投资刚需存在的区域以及该区域的消费习惯和商业规模、气氛；第三是购买力识别，即投资刚需可机动支配款项的来源、时间、地点及其比例数额。
最后一点在于对购买目的的识别，开发商必须弄清楚消费者购买的目的是什么，投资、自经营、炒卖，还是转租，目的不同，要求也不同。
”在定位上，城市中心区，裙楼可作综合商业中心，而在偏远的地方，裙楼可走专业市场路线。
从一些成功项目的操作中，定位先行显示了它的优势。
沿街商铺营销方案
沿街商铺营销方案一、背景介绍沿街商铺是指位于街道两侧、面向马路的商业店铺，其地理位置决定了其对目标消费者的吸引力。
然而，随着互联网的发展和电子商务的兴起，线下实体店面面临着越来越多的竞争压力。
为了促进沿街商铺的销售和品牌推广，我们需要制定一套科学的营销方案。
二、目标与目的我们的目标是提高沿街商铺的品牌知名度、吸引力和销售额，吸引更多的顾客前来消费。
为此，我们的主要目的是通过制定营销方案，利用各种营销手段与策略，推动沿街商铺的发展。
三、目标受众人群定位我们将以年轻人和白领为主要受众人群，他们是购买力强、消费能力高的群体。
我们将根据他们的购买偏好和消费习惯，策划相应的营销活动。
四、营销方案1. 定位与品牌建设•定位：通过提供独特的商品或服务来定位沿街商铺，以区别于其他竞争对手。
例如，如果您的商铺是一家特色糕点店，可以定位为提供新颖口味的糕点店。
•品牌建设：打造独特的品牌形象和口号，形成品牌的认知度和忠诚度。
为了提高品牌的曝光率，可以在商铺外墙上张贴Logo，并设计专属的包装袋和购物袋。
2. 网络营销•网站建设：创建专属网站，向顾客展示商铺的产品、服务、促销活动等信息。
•社交媒体营销：通过开设商铺官方账号，利用微博、微信、抖音等社交媒体平台进行推广。
发布商铺的特色产品、活动信息以及与顾客互动，增加粉丝的参与度。
•搜索引擎优化(SEO)：针对常用搜索引擎的搜索关键词，优化商铺网站的内容，提高在搜索结果中的排名，增加网站流量。
3. 线下营销•口碑营销：提供优质的产品和服务，让顾客成为商铺的口碑传播者。
可以采取积分制度、会员制度等方式，增强顾客的忠诚度。
•路演活动：定期举办路演活动，向顾客展示新产品、特色服务和促销优惠等信息。
可以邀请知名美食博主或明星做特邀嘉宾，增加活动的吸引力和影响力。
•合作推广：与周围的商家或社区组织合作，共同推出旅游线路、活动套餐等，并互相推荐。
4. 互动营销•抽奖活动：通过线上或线下的抽奖活动，吸引顾客参与，增加品牌曝光度。
商铺销售策略方案(一)
商铺销售策略方案（一）引言概述：商铺销售策略方案（一）旨在提供一套全面的销售策略，帮助商铺提升销售额和市场占有率。
本文将从五个大点出发，包括目标市场分析、品牌定位、销售渠道布局、产品促销策略和客户关系管理，进一步解析每个大点下的相关小点。
正文内容：一、目标市场分析1. 确定目标受众：通过市场调研，明确商铺的目标受众是哪些人群，并根据其需求和购买能力进行划分。
2. 分析竞争对手：了解竞争对手的特点、优势和劣势，并制定相应的竞争策略。
3. 研究市场趋势：细致地研究市场趋势，包括消费习惯、流行趋势等，并根据市场需求制定相应的策略。
二、品牌定位1. 定义品牌核心价值：明确商铺的品牌核心价值，包括产品特点、品质保证等，以便在市场中树立品牌形象。
2. 营造独特氛围：通过店面装修、陈列设计等方式，打造与竞争对手不同的独特品牌氛围，吸引目标受众。
3. 建立品牌形象：通过宣传推广、口碑营销等手段，塑造消费者心中的品牌形象，提升品牌价值。
三、销售渠道布局1. 多元化销售渠道：除了传统实体店外，考虑开设网络销售平台、与代理商合作等多种销售渠道，提高销售覆盖面。
2. 完善物流体系：有效管理和优化物流运作，确保产品能够快捷、准时地到达消费者手中。
3. 建立供应链合作伙伴关系：与供应商、经销商等建立紧密合作关系，确保产品供应的稳定性和品质。
四、产品促销策略1. 价格策略：考虑市场需求和竞争情况，制定合理的产品定价策略，以吸引消费者并提高市场占有率。
2. 促销活动：结合节假日、促销季等时机，推出特殊促销活动，促使消费者增加购买欲望。
3. 产品附加值：通过增加产品的附加值，如提供免费服务、赠品等，增加消费者的购买动力。
五、客户关系管理1. 建立客户数据库：建立客户数据库，收集客户信息，包括联系方式、购买历史等，便于进行精准营销。
2. 客户关怀活动：定期开展客户关怀活动，如生日礼券、会员专享等，增强客户黏性和忠诚度。
3. 反馈与改善：积极听取客户的反馈和意见，及时解决问题，并根据客户需求改进产品和服务。
租赁门面房的市场营销策略是什么
租赁门面房的市场营销策略是什么在当今的商业环境中，租赁门面房是许多创业者和企业开展业务的重要起点。
然而，要使租赁的门面房发挥最大的商业价值，制定有效的市场营销策略至关重要。
那么，租赁门面房的市场营销策略究竟是什么呢？首先，了解目标市场是关键。
在租赁门面房之前，必须对所在地区的商业环境、人口结构、消费水平、消费习惯等进行深入的调研。
比如，如果门面房位于大学城附近，那么目标市场可能主要是学生，适合开设价格实惠、时尚新颖的餐饮、文具或娱乐店铺；如果在高档住宅区附近，可能更适合经营高端品牌的美容美发、精品店等。
只有明确了目标市场，才能有针对性地选择门面房的位置和制定后续的营销策略。
定位是另一个重要的环节。
根据目标市场和门面房的特点，确定其独特的定位。
是要打造一个高性价比的购物场所，还是一个提供高端服务的体验中心？定位不仅影响到店铺的装修风格、商品或服务的选择，也会直接影响到营销宣传的方向和重点。
比如，如果定位为高端服务，那么在宣传中就要突出品质、专业和个性化服务；如果是高性价比，就要强调价格优势和实惠。
门面房的形象塑造也不容忽视。
这包括门面的外观设计、内部装修和陈列布局。
一个吸引人的门面能够在第一时间吸引潜在顾客的注意。
外观要整洁、有特色，能够与周围环境相协调但又能脱颖而出。
内部装修要符合定位，营造出舒适、愉悦的购物或消费环境。
陈列布局要合理，方便顾客浏览和选购商品或服务。
在营销渠道方面，要充分利用线上和线下相结合的方式。
线下可以通过在周边地区发放传单、举办促销活动、与周边商家合作等方式进行推广。
传单的设计要简洁明了，突出重点和优惠信息；促销活动要有吸引力，如开业大酬宾、节日折扣等；与周边商家合作可以互相推荐，实现客户资源共享。
线上渠道如今也越来越重要。
建立自己的网站和社交媒体账号，发布门面房的相关信息、图片和视频，吸引潜在客户。
利用搜索引擎优化（SEO）技术，提高在搜索结果中的排名，增加曝光率。
同时，可以与本地的生活服务类平台合作，进行推广和引流。
商业裙楼策划方案
商业裙楼策划方案1. 引言商业裙楼是现代都市中常见的建筑形式之一，它不仅提供商业服务，还为人们提供了休闲、娱乐、购物等多种功能。
本文将介绍商业裙楼的策划方案，包括选址、设计、租赁、运营等方面的考虑。
2. 选址选择合适的地理位置是商业裙楼策划的首要考虑因素，以下几点将对选址进行分析：•人流量：在繁华的商业街、购物中心或旅游景点附近选址，能够吸引更多的潜在客户。
•交通便利性：要考虑公共交通网络的覆盖程度，确保人们能够方便地到达商业裙楼。
•竞争对手：在选址过程中要研究并分析周围的竞争对手，避免选择与相似业态的商业裙楼相邻。
3. 设计商业裙楼的设计要兼顾美观、功能性和实用性，以下几点是设计中需要考虑的因素：•建筑风格：根据所处的城市风貌和目标客户群体的喜好，选择适合的建筑风格，可以是现代、传统或兼具两者特点的设计。
•空间规划：在设计中要合理规划不同店铺的空间布局，确保顾客在裙楼内能够流畅地进行导购和购物活动。
•环境绿化：商业裙楼可以通过添加植物和景观设计来提升顾客的舒适度以及商业氛围。
4. 租赁商业裙楼的租赁是策划中的一个重要环节，以下几点需要考虑：•租赁费用：根据地理位置、租赁面积和裙楼设施的状况，对租赁费用进行评估，确保租赁费用与裙楼的商业价值相匹配。
•商户类型：根据目标客户群体，选择合适的商户类型，确保商户与裙楼的定位相符。
•租赁合同：商业裙楼的租赁合同要明确商户的权利和义务，确保双方的合作顺利进行。
5. 运营商业裙楼的运营是实现策划目标的关键环节，以下几点是运营过程中需要注意的事项：•物业管理：对裙楼进行日常维护和管理，包括保洁、保安、设备维修等，确保店铺环境整洁、安全。
•活动策划：定期组织各类促销活动、主题展览等，吸引更多的顾客，并增加店铺的销售额。
•市场推广：通过线上线下的市场推广手段，提高商业裙楼的知名度和美誉度，吸引更多的潜在顾客。
6. 结论商业裙楼是一个综合性的项目，涵盖了选址、设计、租赁和运营等多个方面。
物业管理中的裙楼商铺招商与管理
物业管理中的裙楼商铺招商与管理随着城市发展和人口增加，裙楼商铺在城市景观中的地位愈发重要。
裙楼商铺不仅为居民提供便利的购物和服务场所，也成为城市经济发展的重要组成部分。
因此，物业管理中的裙楼商铺的招商与管理显得尤为重要。
本文将深入探讨物业管理中的裙楼商铺招商与管理的相关问题及对策。
一、裙楼商铺招商裙楼商铺招商是指物业公司或房地产开发商通过各种手段吸引商家入驻裙楼商铺，以提高商业综合体的竞争力和吸引力。
裙楼商铺招商的成功与否直接关系到商业综合体的经营效益和发展潜力。
1.市场调研在进行裙楼商铺招商之前，进行市场调研是非常重要的。
通过市场调研可以了解消费者需求、竞争对手情况以及目标顾客群体等信息，从而制定相应的招商策略。
2.提供优惠政策物业公司或开发商可以提供一定的租金优惠政策或者灵活的租赁期限，以吸引商家租赁裙楼商铺。
此外，还可以提供装修补贴、免租期、提供物业管理和维护等一系列服务来吸引商家入驻。
3.精准定位在进行裙楼商铺的招商策略时，应该根据商业综合体所处的地理位置和周边环境，对商业形态进行精准定位。
例如，在住宅区周边的裙楼商铺可以聚焦百货、便利店等生活业态，而在商业中心地带的裙楼商铺则可以引入高档餐饮、时尚品牌等。
二、裙楼商铺管理成功招商后，物业管理公司需要制定有效的管理策略，以确保裙楼商铺的正常运营和满意度。
1.规范管理流程建立规范的管理流程是确保裙楼商铺正常运营的基础。
从商家入驻和租赁合同签订、物业费用收费、装修和维护管理等方面，制定明确的管理规范，并确保其执行。
2.提供全方位的服务物业管理公司应提供全方位的服务，包括日常巡查、安保、清洁、维修、消防安全等。
同时，还可以提供营销推广、活动策划等增值服务，以吸引更多的消费者和商家。
3.建立良好的沟通机制与商家之间建立良好的沟通机制非常重要。
及时解答商家的问题，协助解决纠纷，共同促进商业综合体的发展。
此外，还可以通过定期召开商家会议或者建立微信群等方式，加强与商家之间的交流与合作。
小区群中餐厅营销策略
小区群中餐厅营销策略在小区经营中餐厅，为了吸引更多的顾客并提升销售额，制定有效的营销策略至关重要。
下面是一些可以帮助小区中餐厅提升销售额的营销策略：1. 社交媒体推广：利用社交媒体平台，如微博、微信公众号、抖音等进行餐厅宣传。
可以发布美食图片、优惠活动及新菜品推荐等内容，吸引潜在顾客的关注并提高知名度。
2. 线上订餐平台合作：与线上订餐平台合作，如饿了么、美团外卖等，将餐厅菜单上架并提供优惠活动，增加线上订单量。
同时，及时处理投诉和评价，提升顾客的满意度和口碑。
3. 优惠活动：定期推出各种优惠活动，如满减、买赠和折扣等。
可以根据不同季节或特殊节日进行主题活动，吸引顾客前来消费。
4. 小区活动合作：与小区物业或居委会合作，参与小区举办的活动。
可以提供餐饮赞助或举办烹饪示范，吸引小区居民前来品尝。
5. 会员制度：建立会员制度，通过手机应用或会员卡等形式，给予会员积分、折扣和生日礼品等福利。
会员制度可以增加顾客的忠诚度，促使他们经常光顾餐厅。
6. 线下宣传：在小区内发放传单、张贴海报以及利用室外广告牌等方式进行宣传活动。
重点突出餐厅的特色菜品和优势，吸引顾客进店就餐。
7. 口碑营销：提供优质的服务和美味的食物，希望每个顾客都能满意离开餐厅。
口碑营销是最有效的推广方式之一，满意顾客会向其他人推荐，增加潜在顾客的到来。
8. 拓展外卖市场：除了在小区内经营实体店铺外，还可以拓展外卖市场，提供便捷的送餐服务。
通过合作平台或自建外卖团队，扩大销售范围，满足忙碌的顾客需求。
以上是小区中餐厅可以采用的营销策略。
需要根据餐厅实际情况选择并结合多种策略，以吸引更多的顾客，提升销售额和知名度。
沿街商铺营销方案
沿街商铺营销方案随着城市的发展和消费水平的提高，沿街商铺作为零售业的主要形式之一，在各个城市中得到了广泛的应用。
然而，随着竞争的加剧和消费者需求的多样化，如何制定一套有效的营销方案，成为了沿街商铺主人需要面对的重要问题。
本文将从多个方面来探讨沿街商铺的营销方案，希望能够提供一些有价值的参考。
1. 背景和目标在制定沿街商铺营销方案之前，首先需要了解所处的背景和自身的目标。
沿街商铺的位置和周围环境、竞争对手的情况、目标客户群体的需求等都是需要考虑的因素。
通过对这些因素的分析，可以明确商铺在市场中的定位，制定合适的营销策略。
2. 品牌形象建设品牌形象对于沿街商铺的吸引力和竞争力至关重要。
在营销方案中，应该注重品牌形象的建设和宣传。
首先需要设计一个吸引人的商铺标识，通过标识的形象和色彩来吸引顾客的目光。
其次，需要在店铺的陈设和装修上注重细节，体现品牌的独特性和个性化。
最后，需要通过各种渠道进行品牌宣传，例如广告、户外宣传等。
3. 优质商品与服务在沿街商铺的营销方案中，优质的商品和服务是吸引顾客和提高销售额的关键。
商铺应该注重商品的品质和选择，确保所售卖的商品符合顾客的需求和口味，并且具有一定的竞争力。
同时，商铺还应该注重服务的质量，提供满足顾客需求的服务，并且引导顾客进行更多的消费。
4. 活动和促销通过举办各种活动和促销活动，可以吸引更多的顾客，增加销售额。
商铺可以根据不同的节假日或者特殊的日子，设计相应的促销计划。
例如，可以推出打折优惠、满赠活动、限时特价等。
另外，商铺还可以参与到社区或者商圈的活动中，与其他商铺合作开展联合活动，增加品牌的曝光度。
5. 网络营销随着互联网的普及，网络营销已经成为了商铺营销的重要组成部分。
商铺可以通过创建官方网站或者电子商务平台来进行线上销售。
同时，还可以利用各种社交媒体平台，与顾客进行互动和沟通，提高品牌的知名度和影响力。
6. 顾客关系管理建立良好的顾客关系管理系统，可以帮助商铺与顾客保持长期的互动和合作。
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裙楼商铺市场定位与推广策略分析一、项目基本概况**花园位于**中心城龙城大道与龙福路交汇处，总占地面积5万平方米，总建筑面积11万平方米，共分四期开发，目前一、二期已入伙。
其裙楼商铺计有35间，总面积约1944.35平方米，商铺目前基本上空置。
二、项目的swot分析虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素，以至裙楼商铺目前处于滞销状态。
所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。
(一)优势点(s)：1、项目当前交通较为便利，地处龙城大道与龙福路交汇处;2、项目地处**中心城一级黄金旺地，发展前景看好;3、本项目目前为现楼，满足部分自用型商家即买即用的需求，降低购买者的置业风险;4、商铺层高5.4米，设有夹层，可融合商铺、仓储、家居为一体;5、项目开发商母公司城建集团在深圳具有一定的知名度，对项目的推广具有一定的优势;◆发挥优势：a、在项目裙楼的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利;b、在项目裙楼的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机;c、在项目的推广时，利用城建集团的品牌优势，增加置业者与投资者的信心;(二)局限性(w)1、项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件;2、本项目周边是长着茅草的待开发地块，因而显得较为荒凉，对发展商业略为不足;3、该项目以建成多时，但裙楼商铺一直滞销，造成一定的负面影响;、项目裙楼商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明;5、项目裙楼商铺规模不大，不利于整体推广;◆解决方法：(1) 重新对裙楼商铺进行市场定位，明确目标客户;(2) 确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售;(3) 加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度;(4) 设立部分"免息分期付款方式"，降低购房者的置业门槛，吸引其入市;(三)机会点(o)1、区位优势的发挥，辐射周边地区;2、随着周边各大住宅小区相继建成与入伙，将带动周边的人气，从而带动裙楼商铺的销售;3、中国的入世，推动经济的发展，商业物业前景看好;(四)威胁点(t)1、周边现推向市场的欧景城裙楼商铺、碧湖花园商铺等商业物业较多，形成很大的竞争力与市场压力;2、碧湖康馨园空置的裙楼商铺，从而形成直接的竞争;三、商业模式分析：就目前的商业模式来看，主要有三种：一是综合性商业模式，二是主题性商业模式，三是专业性商业模式。
(一)综合性商业模式这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住行一条龙服务。
商场内行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备，可以满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动，拉动场内群体消费。
从这一个角度去分析，此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者，而且聚人气、提消费，应该是理想的商场模式。
但是，实际上这以模式已经在全球的经济态势里遭遇了严峻考验，中国亦不例外，而且越是类似于深圳这样的经济发达地区，这一模式所表现出来的老旧之态就越明显，所面临的危机就越大。
究其因，在于品牌市场的进一步细分，消费者的需求不断的向个性化发展，使得任何全面式的经营都失去了销售点的深化机会。
不仅仅是因为不愿意，而是因为以目前的商业品种、品牌发展速度，没有任何一个商场的规模能够全部承载得下。
在每一次割舍之间，都失去了一部分客户的青睐，从而使之在与各行业专业市场的直接竞争中失去了一条又一条的阵线。
时至今日，电子通讯、家电家私、大众服装，都已纷纷淡出各大综合卖场。
近两年以来，各名牌综合商场的整体销售额持续萎缩，尤其是自去年下半年开始，深圳各大有名望的商场，均只有食品超市仍然维持人销两旺的局面，其余品种的同比额度全面下降。
面对这样一种形势，大的品牌商场利用早期积累的财力与知名度，采取了圈地扩张、活动造势的手法，力求站稳脚跟，在市场重新洗牌之前充实内力，再谋求变革性的发展。
而中、小型的综合商场虽然明知危机在即，但由于实力的原因，在目前除了苦苦支撑之外，也无其他应变之法。
这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场和大型纯商业物业，对于本项目的裙楼商铺从设计上、规模上都不适合发展综合商场。
(二)主题性商业模式主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。
然后以该主题为核心以及规则，展开经营。
比如女人世界、男人世界、儿童世界，就是以人群分类为主题，围绕某一类人群的用品，这一特定范围对品种、品牌进行筛选、过滤，进行有针对性的经营。
这类模式与其它商业模式相比，主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。
它不局限于某以个行业，在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却是一定的，或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体，等等。
对于这些群体来说，主题商场能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理诉求，针对性强。
但由于这种商业模式针对性强的负面影响，客户范围窄，未来发展前景难以预料，市场风险相对较高。
并且这种商业模式要求：⑴ 规模化，主题经营独占面积庞大，与本项目规模不匹配;⑵ 规范化，主题经营从管理到经营行为都比较规范，甚至进行网络运作，所涉及成本高昂、费用巨大。
⑶ 租金低廉，主题商场通常以较低租金吸纳商家聚集入场的经营，这对投资者说是最不愿意看到的情况，于本项目销售也不利。
所以，这种商业模式也不适合本项目的群楼商铺。
(三)专业性商业模式这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一种特定需求，尤其是个性化、异质化的心理诉求。
如深圳有名的中电信息时代广场，就是借电子科技、通讯产品的市场风云之势，在华强北这个大的商圈背景下站稳了脚跟;再比如顺电家居广场，以家电市场为主要平台，全力揽括行业内的品牌精英，加大消费者的选择余地，力求做到使每个想买家电的消费者都不会转投其他商场的怀抱。
这类商业模式的优势就在于针对性强，专业化程度高。
某一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间。
所以，对于目前**蓬勃发展的房地产，它必将带动其他相关行业的蓬勃发展，如建材业、装饰材料业等的发展。
因此，对于**花园的商铺，发展装饰材料专业性商业模式较为可行。
四、项目整体定位(一)项目的经营业态定位——装饰材料专业商业模式基于上面对本项目的swot分析及各种商业模式的分析，并结合我司对该片区的调查分析，同时综合我司在该片区及以往的操盘经验，我司建议对该项目重新进行市场定位，确定商铺的经营主题，明确商铺的经营方向，从而带动商铺的销售。
本项目位于**中心城，龙城大道与龙福路交汇处，从地理位置这一角度来看，目前地段繁华程度不够，项目裙楼商铺规模不够大，结合商铺成功运作模式的分析，我司建议将本项目裙楼商场定位为装饰材料一条街。
a、标榜**中心城首个专业装饰材料一条街，为该区域树立起第一面旗帜。
b、这样定位的优势a. 为客户规避市场风险，坚定投资信心，增加销售热度。
因为这样定位，可以减少与直接竞争对手(如碧湖花园商铺、碧湖康馨居商铺)的接触面。
目前，无论是碧湖康馨居、碧湖花园的群楼商铺，还是紫薇花园的群楼商铺，都以满足消费者的日常生活需求为突破口，且目前空置量较大，如果本项目的群楼商铺雷同于周边其他项目，必将增加市场的压力，加剧市场竞争。
在这方面，本项目明显处于不利地位;b. 有深厚的市场容量：我们的这个定位就目前情况，**的房地产蓬勃发展将带动装饰业的发展，并且本项目周边在建或在售的楼盘较多，这些楼盘入伙后对装饰材料的需求量较大;c. 目前在该区域专业的装饰材料街(城)较少，有着很大的发展空间;d. 项目周边虽人气不旺，但交通条件较为理想，且商铺前面步行道空间较大，满足发展装饰材料业的硬件需要;e. 良好的市场操作性：我们的这一定位，是基于详细的市场市场调查和商战实例整合出来的，有良好的前瞻性。
同时，我们在定位的过程中，逐渐赋予和加深了它所包容的内涵，并准备一套有逻辑、有秩序的销售、促销准备活动。
(二)价格定位房地产租金是售价的晴雨表，租赁市场的行情直接反映了供求关系，售价曲线与租赁价格曲线是同步变化的，租赁价格是售价的真实反映，租赁市场是房地产市场的真实体现，以收益价格对商业价格进行评估，收益价格对物业使用者和投资者都是一个基本的心理预期价格。
根据调查区域内商业物业的租金情况，该区域商业物业的租金水平一般在2590元/m2月之间，通过对本地段的商业分析，本地段街铺的平均租金为60元/m2。
a、确定年收益：60元/m2月×1 m2×12=720元;b、确定还原利率：我们采用中国人民银行一年期存款利率综合物价上涨因素和风险系数取还原利率为8%c、使用年限：70年d、收益价格确定运用公式：v =a/r×11/(1+r)n式中v：房地产的价格a：房地产年纯收益r：还原利率n：未来可取得收益的年限可测算出本项目裙楼商铺的平均售价为8000元/m2从上面的价格分析，并结合目前的市场状况，我司建议**花园群楼的商铺均价在80008200元/m2。
(三)客户定位购买本项目商铺的客户主要有以下几类：(1) 本区域的商铺投资者或装饰材料经营者;(2) 看好本区域装饰材料业发展前景的其他投资者或经营者;(3) 经营知名装饰材料品牌的加盟者或连锁店;(4) 一些为设立办事处的装饰公司;五、营销推广策略(一)推广主题基于以上的分析及本项目的定位，并结合目前商业物业市场的实际情况，在项目的推广宣传时，主要围绕下面几个方面进行：1、宣传本项目裙楼商铺为龙城专业建筑装饰材料一条街，突出其市场的发展前景及投资价值;2、宣传该区域房地产的蓬勃发展，必将带动装饰业与装饰材料业的长足发展，从而带出投资该商铺的的发展前景与潜力;3、交通便捷：本项目位于龙城大道与龙福路交汇处，交通条件较为便捷，且商铺前面的步行道空间较大，对发展装饰材料业极具潜力[1] [2] 下一页。