房地产开发业务手册(doc 66页)

房地产开发业务手册(doc 66页)目录第一章开发业务手册编制说明用于京汉集团开发的地产项目前期开发业务工作，手册所列内容具有工作指导性，具体根据项目所在地区特点，参照执行；各地产子公司可以根据项目的具体特点和公司组织管理架构确定项目前期开发的管理体制。

第二章土地一级开发2．1土地一级开发前投标准备2．1．1编制土地一级开发实施方案，获得一级开发主体资格经过市国土局会同市发改委、规划、建设、交通、环保等部门对土地一级开发实施方案会审，获得土地一级开发主体资格。

2．1．2土地一级开发实施方案所需要的材料土地一级开发实施方案主要包括基本情况、工作方案、开发进度、投资方案等内容2．1．2．1项目基本情况1.项目区域位置描述和附图，自然环境描述和分析。

2.集体、国有土地、农用地（含耕地）、建设用地（宅基地）、未利用土地的数量和分布图，并提交土地勘测成果报告。

（国有地除外）3.在1：500地形图上进行房屋现状调查统计；基础设施调查统计（含地下管线）；树木、古树、文物调查统计。

4.主要规划指标说明并附控制性详细规划成果。

5.人文环境和特殊适用政策说明。

6.开发进度分区和供地数量、时间预测。

2．1．2．2工作方案分为征地方案、拆迁方案、市政建设方案和土地供应方案。

1、征地方案（1）补偿金构成经集体土地所有权人同意的土地征用补偿金额（2）按房屋是否拆迁分别计算补偿费。

（3）乡镇政府出具意见。

（4）说明支付土地补偿费用的方式，与土地供应的关系。

2、拆迁方案（1）拆迁政策适用说明，是否回迁，区位补偿价格确定及依据，奖励政策。

（2）需回迁，应编制回迁方案：包括规划意见、建设周期、建设单位选择、销售价格、不购买回迁房居民补偿等。

（3）拆迁工作分区情况和启动顺序。

（4）在1：500地形图上测量的拆迁房屋总面积，区分住宅和其他。

（5）区县政府已组织过本行政区拆迁工作的，说明拆迁政策实施细则。

（6）开发区域内主要用地单位已达成补偿协议的，可以附后，以利于拆迁成本精确计算。

（7）市政基础设施补偿（含地下管线），应在1：500地形图上标注各类基础设施，结合规划的市政方案，区分拆、改、移的不同情况。

（8）其他地上附着物，如树木、坟墓、花卉等，应在1：500地形图上标注，可以在土地征用补偿包干费中包含，也可按拆迁对待。

（9）可按10％不可预见费匡算拆迁总成本。

（10）对于需要回迁的，回迁房销售的收益或亏损，与拆迁成本合并计算。

3、市政建设方案（1）市政咨询成果：包括上水、排水、中水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、道路的规划方案或咨询方案。

（2）市规委审定的综合设计成果，包括总投资。

（3）已与自来水、电力公司、燃气集团进行了投资协商的，可附投资方案。

（4）规划市政基础设施在开发范围内，同时为本区域与区域外服务的，可以附集资方案。

在本区域外的，应当说明建设方案，包括建设、资金落实和费用分摊情况。

（5）无法一次实施规划的，结合供地方案，编制临时过渡方案和费用。

（6）实施方案应结合现状与规划情况制定，进行优选。

（7）重大基础设施与开发区相邻或穿越，应当说明相互关系。

（8）按市政先行原则，计算与市政建设设施有关的拆迁费用（按1：500道路条图计算），征地费用和对土地征用工作的配合要求。

（9）综合上述，测算市政建设费用和市政建设相关费用。

（分摊、集资、拆迁、征地补偿）4、土地供应方案（1）结合土地开发的进度分区，开发周期，预测供应土地的数量和时间。

（2）结合房屋开发的进度，明确房屋建设需要借用市政的时间和需求。

（3）预测土地销售收入，周边已实施项目的房地产销售价格。

（4）预测供地时间点开发状态，预测该时点的开发成本支付情况。

2．1．2．3开发进度1、合理确定一级开发工作的顺序和周期。

预测每项工作的起始时间和结束时间，充分考虑各项工作内在的顺序、制约关系，编排顺序。

2、开发进度客观反映不同时点的开发状态，尤其是关键点的开发状态。

3、需要行政许可的事项，均要编入开发计划。

4、拆迁、征地工作按法定顺序罗列，市政进度计划按规划、设计、施工、竣工交用顺序分专业罗列。

5、进度计划成果以横道图或网络图表达。

6、进度计划编排的起始时间为0，以月为编制单位，一级开发企业完成授权工作之日对应进度计划0点。

2．1．2．4投资方案1、项目的静态总投资测算，资金来源分析。

2、结合土地市场，供地方案预测土地销售收入。

3、结合开发进度，供地时间和收益，预测现金流量，得出最大现金流量的数额和出现时间，投资回收期、内部收益率等财务数值。

2．2 土地一级开发征询意见和审批阶段2．2．1获得一级开发实施方案的批复土地一级开发实施方案编制完成后，需要经过市政府审查、专家会审批、国土局审议、联席会终审四个审批环节。

2．2．2组织投标工作投标工作具体包括：投标文件、投标申请及批复、土地一级开发招投标三个工作环节。

土地一级开发招投标阶段的具体工作流程如下：市国土地储市土地2．2．3委托控规调整2．2．3．1获得控规调整批复如果一级开发实施主体需要对一级开发计划进行调整，可以委托控规调整，获得规划行政主管部门的批准。

2．2．3．2申报时需提交的材料1．具有甲级和乙级资质的规划设计单位出具的控规调整可行性论证报告（纸文件5份，电子文件2份，图示展板1套）2．用地权属证明材料3．申请单位要求调整“控规”指标的申请一份4．“控规”调整论证报告，总图图则为1：5000比例尺；分图图则为1：4000比例尺，7套5．图示展板900×1200mm，内容包括简要说明、位置图、现状图、原控规图、控规调整图以及相关分析图1套6．电子文件内容同展板，jpg或gif格式文件，文字材料为文档格式文件，2套；电子演示文件，幻灯片格式文件，一套；报纸公示的电子文件。

（格式待定）2．2．3．3审批时限与程序公示与预审工作同时进行，期限为15个工作日。

2．2．3．4注意问题与事项论证报告内容应包括控规调整说明，位置图、现状图、原控规图、调整控规图、相关分析图（环境、景观等）以及交通组织及影响评价。

2．2．4申报规划意见2．2．4．1获得开发规划意见书申报规划意见阶段，一级开发主体准备全部申报资料到市规委进行申报、协调。

市规委审阅后出具规划意见受理单，批复给一级开发主体规划意见书。

2．2．4．2申请人需要提交的申报材料：1．建设单位出具的申报委托书；2．建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其他事项申报表”；3．对项目的相关批复及规划文件，如：1）危改项目：市、区危改办对危改项目的批复意见，市政府对《修建性详细规划》的批复意见及批复同意的《修建性详细规划》文本及图纸材料。

2）市级开发区或产业、科技园区建设项目：市政府对开发区建设和《开发区控制性详细规划》的批复件和《开发区控制性详细规划》文本及规划设计图纸（或申请人为入区单位，还需提交开发区管理部门对入区单位的批复意见及用地范围及市规划行政主管部门为开发区管理部门核发的〈规划意见书〉及附图复印件）。

3）绿隔项目：绿化隔离地区建设项目审查会会议纪要及相关文件，市规划院核定的“规划意见书”（含主要经济技术指标）1份，“规划意见书”附图4份。

4．主管部门批准建设项目的有关文件原件；5．修建性详细规划（或《规划意见函复》等前一阶段规划审批文件）中要求提交的相关部门的审查意见；6．建设单位的用地申请（须表述取得用地的有关情况，申请文件应包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）文件；7．申报的建设项目拟规划设计方案图（含主要经济技术指标）；8．经市测绘行政主管部门审核确认的，具有相应资质的测绘单位提供的基本比例尺1：500或1：2000（远郊地区可使用1：1000或1：10000）地形图１份，并用铅笔画出用地范围；9．建设用地钉桩成果；10．其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料。

2．2．4．3审查、决定时限行政许可审查总期限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间），特殊情况下可以延长10个工作日。

2．2．4．4申报规划意见阶段的具体流程图如下：房地产前期业务工作手册7申报规划意见阶段一级开发主体一级开发主体测绘院测绘院市规委规划意见受理单规划意见书全部申报资料钉桩、勘界报告钉桩、勘界任务书下达任务批复返单测绘申报、协调房地产前期业务工作手册2．2．4．5注意问题与事项1．位于自然疫源地或可能是自然疫源地的建设工程，应取得卫生防疫行政主管部门的意见及结论（可选）。

2．7000平方米以上的居住建筑、10层以上建筑和基础埋深3米以上的建设工程须有人防主管部门的审查同意意见（可选）。

2．2．5建设项目用地预审2.2.5.1获得项目用地预审市国土资源局批准项目用地预审2.2.5.2需提交的材料如下1.建设项目用地预审申请表2.预审申请报告：包括拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案。

2.2.5.3许可时限20个工作日2.2.5.4.许可程序主要分为受理、审查、审核、审定、告知五个步骤房地产前期业务工作手册2．2．6征询相关部门意见2.2.6.1市交通委意见可委托咨询公司进行交通评价，并报市交通委取得相应批复。

其程序如下：1、规划主管部门在规划管理的相应阶段，对提交的交通影响评价报告和其他相关文件一起送交通主管部门组织评议。

2、交通主管部门以评议意见书形式函告规划主管部门。

3、规划主管部门将交通主管部门的评议意见书通知建设单位。

2.2.6.2市园林局意见1.工作成果获得市园林局对工程建设林木移植申请的批复；委托有资质的园林测量部门进行现场测量并出具测量报告以及移植方案，由园林局审核并出具意见进行树木移伐处理。

2.申请人须提交如下申办材料名称数量授权单位申请一份《林木移植申请表》三份林权证或其他权属证明材料一份工程建设批准文件一份工程规划设计方案一份补偿协议一份绿化方案一份移植方案一份关于移植目的、地点、林种、树种、面积、株数、方式、去向等内容的调查设计及移植后的养护措施等现场审核情况、审核意见及请示一份区县林业主管部门的现场审核情况、审核意见及请示或函一份工程建设单位移植林木的请示或函一份如涉及市绿化隔离地区的，须市绿化隔离地区建设指挥部意见一份；因征占用林地移植林木的，还需提交《使用林地审核同意书》和建设用地审批手续复印件一份。

3.许可总时限：20个工作日（不含送达时间）。

房地产前期业务工作手册4．注意问题与事项：1、禁伐区内的林木移植；2、限伐区内的林木移植500株以上；3、市园林绿化局直属单位的林木移植；4、市公路、水利、铁路、矿务等有林部门在限伐区内的林木移植。

2.2.6.3市文物局意见1.工作成果市级文物局文物保护处对建设控制地带内建设工程项目的工程设计方案审核2．申请材料1）市级文物保护单位建设控制地带内建设工程项目的工程设计方案审核申请材料：①申请函，内容包括：工程名称、地点、规模②建设工程的位置、设计方案一式两份。