广州10年内将改造138个城中村

关于“三旧”改造模式研究探讨

关于“三旧”改造模式研究探讨摘要：城市更新作为一项动态推动工作，是一个需要长久实践的领域，广东省先试先行，在规划编制、实施管理、政策保障等方面做出了一系列积极有益的探索和尝试，对我国其他地区的城市更新具有前瞻的影响。

城市更新规划作为引导城市高质量发展，助推城市产业转型升级，加快转变经济发展方式，完善城市空间规划体系，弥补原有规划落地性不强的重要抓手与手段，未来，在技术方法、行政管理以及实施保障方面还需要随着城市发展的实践不断创新。

关键词：三旧改造；城市规划；广州市；思路引言：广东三旧改造是指广东省特有的改造模式，分别是“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。

“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。

开展“三旧”改造的项目，必须符合城市土地利用总体规划、城乡总体规划，纳入“三旧”改造总体规划、年度计划，已纳入省“三旧”改造监管数据库，需制订改造方案，并且通过市（县）人民政府的批准。

旧城镇主要是指各区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等。

包括因产业调整而搬迁或者停产的工业所留下的旧厂房、旧仓库；上世纪80年代及以前的棚户、简屋、单层砖混结构等建筑结构简陋、外观环境差的危旧居民用房；物业价值低于土地价值的旧商铺等。

改造项目应确定最小面积，以体现整体改造效益，其最小面积应由每个地区因地制宜确定。

如佛山确定为：低层建筑应不小于500平方米，多层建筑不小于1000平方米，中高层、高层居住建筑不小于2000平方米，高层公共建筑不小于2500平方米。

如广州黄埔印象旧街区改造，黄埔印象三旧改造后被评为黄埔区国家电子商务示范基地。

[1-2]旧厂房主要指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房以及严重影响城市观瞻的临时建筑。

包括上世纪90年代及以前建设的临时建筑、单层简易结构旧厂房；容积率低于0.6的旧厂房；与土地利用规划、城市总体规划用地性质不符，占用滩涂、农田等生态用地的违章建设厂房；地均产出低于100万元/亩的低效工业工地；国家禁止类和淘汰类产业的旧厂房；废水、二氧化硫、粉尘、烟尘等工业污染物排放未100%达标的旧厂房；能耗和水耗高于国家和省规定的产品能耗、水耗限额标准的旧厂房等。

中共广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见-穗办[2002]17号

中共广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中共广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见（穗办[2002]17号）按照我市率先基本实现社会主义现代化、建设现代化中心城市的要求，为加快“城中村”改制步伐，经市委、市政府批准，现就我市“城中村”改制涉及的有关问题提出以下意见：一、关于“城中村”村民户口“农转非”问题改制的“城中村”，应将村民农业户口全部变更为居民户口，换发新户口簿。

在农业户口变更为居民户口过程中，免收城市增容费和其他有关费用。

换发新户口簿的工本费由财政解决，具体工作由市公安户政部门和各有关区政府负责。

二、关于“城中村”改制中集体土地及其房屋权属的处置问题(一)关于农村集体土地的处置。

实施改制的“城中村”，在农民成建制转为城市居民后，村行政管辖范围内的剩余集体土地，按《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第(五)款的规定，一次性转为国有土地，其合法土地使用权人和用地功能性质不改变，原农用地承包继续享有国有农用地的承包经营权，对转制后的土地使用权人核发国有土地使用证。

转制后的原村建设用地按历史用地办理建设用地手续和土地登记手续。

如该土地房产进入市场或改变用途，发生扩、加、改建，则按规定补交国有土地使用权出让金及有关税费。

因城市建设需要收回转制土地的使用权，则按有关规定办理相应手续后给予合理补偿。

(二)调整自留用地政策。

村委会撤销后，今后不再配给自留用地。

政府原已明确配给并已核定的自留用地，经办理转名手续后，按原批准的使用功能相应转为转制后组建的公司所有，并按现行有关法规，以历史用地办理建设用地手续和国有土地登记手续，核发《建设用地批准书》和《国有土地使用证》；其合法的上盖建筑物尚未取得《房地产证》的，经办理有关手续后，核发《房地产证》。

开发商热衷于旧城改造

“三旧”(旧城镇、旧村庄、旧厂房)改造，是国土资源部给予广东的一个特殊政策。

据称，广东在今年将全面铺开“三旧”改造工作，广州、深圳等城市已经开展相应的试点。

多年来始终在旧城改造上“蹑手蹑脚”的广州，终于有了大展拳脚的迹象。

根据广州市政府规划，广州将用10年左右的时间完成城市建成区范围内138个城中村整治改造项目，用3-5年完成其中52个。

陷入用地紧缺瓶颈的广州老城区，在新一轮旧城改造中将释放出大量建设土地，有舆论将此形容为开发商的盛宴。

以富力地产、保利地产为代表的大型开发商，早已悄然潜入旧城改造领域。

现在中心城区的改造与开发对开发商的要求越来越高，旧城改造产生巨大经济利益的同时也需企业承担更多的风险。

特别是拆迁问题，如果这块没做好，对企业来说将成为很大的负担。

开发商扎堆旧城改造“三旧”改造作为今年广州市场的重头戏，政府对引入开发商参与旧改的开放态度和更趋明晰完善的法规，也令不少大开发商把主要精力和资金放在城中村改造和旧城改造项目中。

富力、保利、新鸿基相继在广州“旧改”中圈地——从某种程度上看，广州正如火如荼开展着的城中村改造，是所有希冀进入这个市场的开发商，不得不极力争取的重要阵地。

多年来一直将发展重心落于广州的富力地产，在其发展早期即以积极参与广州旧工厂区改造而闻名。

去年8月，由富力、合景泰富及新鸿基三家地产大佬联手打造的广州猎德城中村改造正式动工，该项目投资高达100亿元，由富力和合景泰富在2007年9月以46亿元的天价拿下；此后新鸿基加入，三家各占1/3的股份。

在猎德项目开工前，富力于去年6月初同广州市同和实业公司签下了“合作改造同和城中村”项目框架协议书，这是富力继猎德城中村改造后，参与的第二个城张梦开发商热衷于旧城改造中村改造工程。

去年10月，保利地产以1.42亿元的底价拿下广州市琶洲地区4块城中村用地“旧城改造”项目，总建筑面积达104万平方米。

其中，可建不限户型的住宅40万平方米，其余64万平方米全部为商业金融用地。

广州市“城中村”全面改造工作流程

市“城中村”全面改造工作流程一、全面改造方案编制阶段（一）现状摸查区政府组织村集体经济组织对改造围现状进行摸查，现状摸查包括以下容：1、社会现状：人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等；2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）；3、权属状况：土地权属（合法、）、房屋权属（合法权属、建筑）；4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等；5、留用地指标落实情况；6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等；7、现状历史资料：图片、影像等。

（二）确定改造规划围和改造围由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划围和改造围。

改造规划围原则上为旧村庄的行政区划围。

以此为基础，结合所在地块的特点和周边规划路网结构，整合集体经济发展用地（特别是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造围，实行连片整体改造。

连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）等，在“三旧”改造政策允许的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。

市“三旧”改造办公室依据区政府提出的初步改造规划围和改造围，最终确定改造规划围和改造围。

（三）编制改造方案区政府依据“三旧”改造规划指引、市“三旧”改造规划及年度实施计划、土地利用总体规划、城乡规划等组织编制改造方案，改造方案包括以下容：1、现状摸查情况。

土地利用现状和土地利用规划、现行城乡规划、房屋权属及用途等情况（需取得区国土房管分局书面证明）。

2、拆迁安置补偿方案。

补偿安置原则、基准面积、改造成本（拆除成本、临迁费用、货币补偿费用、复建成本、保留建筑整饰修缮费、不可预见费用等）、回迁时序等。

3、融资模式。

公开出让（明确是否捆绑安置房建设）、自主改造、整村搬迁等；4、资金平衡、筹措、运作方案。

广州市人民政府关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见

广州市人民政府关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见为进一步加快推进我市“城中村”整治改造，在《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办[2002]17号)和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办[2008]10号)的基础上，提出如下意见。

一、目标任务和职责分工(一)目标任务。

力争用10年时间基本完成全市在册的138条“城中村”的整治改造任务，其中52条全面改造的“城中村”(见附件)力争用3年至5年的时间基本完成改造任务。

(二)明确职责分工。

1.市“三旧”改造工作领导小组负责审议决定重大政策措施，审批整治改造规划和实施计划，审核整治改造专项资金收支计划，审批“城中村”改造方案，研究决定其他相关重大事项。

市“三旧”改造办公室建立实行定期联席例会制度，负责全市“城中村”整治改造的指导、协调、督办工作，负责制订“城中村”整治改造政策，审核“城中村”改造方案，负责集中、统筹办理“城中村”整治改造涉及的市级审核和审批事项，负责定期通报和考核各区“城中村”整治改造工作，承担市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。

2.区整治改造领导和工作机构。

“城中村”整治改造以区为主，区政府负责统筹组织本区“城中村”整治改造工作，编制本区整治改造规划和实施计划，统筹本区整治改造专项资金收支管理，拟订“城中村”改造方案，统筹协调区各部门办理“城中村”整治改造审核和审批事项，督促检查村集体经济组织及区各部门的工作，负责建立“城中村”整治改造基础数据库和动态监控信息系统，承担市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。

二、整治改造模式(三)全面改造模式。

对位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响的52条“城中村”，应按照城乡规划的要求，以整体拆除重建为主实施全面改造。

(四)综合整治模式。

对位于城市重点功能区外，但环境较差、公共服务配套设施不完善的“城中村”，以改善居住环境为目的，清拆违章、抽疏建筑，打通交通道路和消防通道，实现“三线”下地、“雨污分流”，加强环境整治和立面整饰，使环境、卫生、消防、房屋安全、市政设施等方面基本达到要求。

广州市“三旧”改造政策及实操

征求村民改造意向
签订框架协议
测量、规划方案
通过政府审批
安置补偿协议
拆迁、建房、交付
商品房建设
要求： 1、90%的村民同意 2、向区、市三改办提十四、旧村改造主要程序
80%村民通过表决，每户签约土地转入共同成立的项目公司
“拆一补一”
合法建筑部分 “拆一补一”
货币补偿非本村村民房屋补偿
由区政府或其会同村集体依据被拆迁房屋的面积、用途、区位等确定补偿标准（住宅房屋基准建面内的货币补偿标准丌得低二市集体土地住宅房屋拆迁补偿最低单价）对二已领房地产产权证的，原则上按产权面积予以货币补偿
•基准建筑面积：是由区政府或村集体参照村民现状住房面积，整治改造成本等因素综合确定。 •在整治改造中配建旧城更新改造安置房的，政府可全额免收市级权限的行政事业性收费，税收市级留成部分予以全额返还。
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二、“三旧”的定义
“三旧”是指：旧城镇、旧村庄、旧厂房。旧城镇：主要是指区、镇（街道）中心区（除旧城区保护范围外的）内国有土地的旧片区、旧房屋及重点改造城区需要“退事进三”的旧厂房、旧仓库及危旧居民用房等。城镇住宅用地，居民旧村庄：主要指“城中村”、“园中村”、“空心村”等在内的旧村庄改造，包拪布局散乱、条件落后，规划确定改造的村庄，列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。集体用地（宅基地、提留地、集体建设用地），村民旧厂房：主要是指城镇建设范围内影响城市功能，因城乡规划调整丌再作为工业用途的厂房（厂区）用地，国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地。划拨或出让取得的工业仓储用地，企业
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三、“三旧”项目的认定

广州138条城中村名单

广州“城中村”共138条广州市城市规划发展区内共有138个中心村，名单见下：天河区（共２８个）沙河镇（７个）：杨箕村、元岗村、长湴村、岑村、龙洞村、渔沙坦村、柯木塱村东圃镇（１０个）：棠东村、小新塘村、玉树村、车陂村、黄村、前进村、珠村、吉山村、凌塘村、沐陂村林和街（１个）：林和村登峰街（２个）：登峰村、西坑村石牌街（１个）：石牌村兴华街（１个）：银河村沙东街（１个）：沙东村员村街（１个）：石东村棠下街（１个）：棠下村冼村街（１个）：冼村猎德街（２个）：猎德村、寺佑村黄埔区（共１６个）南岗镇（７个）：南岗村、庙头村、南基村、夏园村、沙步村、沧联村、笔岗村大沙镇（７个）：下沙村、横沙村、茅岗村、文冲村、双沙村、姬堂村、九沙村长洲镇（２个）：深井村、长洲村芳村区（共１７个）石围塘街（２个）：五眼桥村、山村村、花地街（１个）：花地村茶村茶滘街（１个）：滘冲口街（１个）：坑口村白鹤洞街（１个）：鹤洞村东漖镇（１１个）：西塱村、东漖村、东塱村、海南村、海北村、海中村、南漖村、增滘村、沙洛村、龙溪村、葵蓬村海珠区（共２０个）新滘镇（１３个）：沥滘村、红卫村、东风村、三滘村、联星村、石溪村、瑞宝村、五凤村、凤和村、仑头村、龙潭村、石基村、小洲村瑞宝街（１个）：黄埔村其它（６个）：官洲村、琶洲村、北山村、桂田村、赤沙村土华村；白云区（共５８个）三元里街（１个）：三元里村同德街（１个）：同德村松洲街（４个）：瑶台村、坦尾村、河沙村、螺溪村、黄石街（２个）：江夏村、陈田村棠景街（２个）：萧岗村、棠下村、棠涌村新市镇（１０个）：鹤边村、联边村、望岗村、新科村、长红村、罗岗村、平沙村、石马村、清湖村、黄边村石井镇（１９个）：西郊村、横沙村、沙凤村、潭岗村、槎龙村、张村、马务村、小坪村、大岗村、庆丰村、环滘村、夏茅村、红星村、朝阳村、滘心村、大朗村、鸦岗村、龙湖村、唐阁村同和镇（５个）：同和村、京溪村、东平村、永泰村、柯子岭村萝岗镇（１２个）：暹岗村、黄陂村、华沙村、火村、刘村、萝岗村、水西村、萝峰村、长平村、黄麻村、黄登村、八斗村。

城中村改造名单

花地街（１个）花地村
茶滘街（１个）：茶滘村
冲口街（１个）坑口村
白鹤洞街（１个）：鹤洞村
东（氵教）镇（１１个）：西（上朗下土）村、东（上朗下土）村、海南村、海北村、海中村、东（氵教）村、南（氵教）村、增滘村、沙洛村、龙溪村、葵蓬村
海珠区（共２０个）
松洲街（４个）：螺溪村、坦尾村、河沙村、瑶台村
黄石街（２个）：江夏村、陈田村
棠景街（２个）：棠涌村、肖岗村
新市镇（１０个）：鹤边村、联边村、望岗村、新科村、长红村、罗岗村、平沙村、石马村、清湖村、黄边村
石井镇（１９个）：西郊村、横沙村、沙凤村、潭岗村、槎龙村、张村、马务村、小坪村、大岗村、庆丰村、环滘村、夏茅村、红星村、朝阳村、滘心村、大朗村、鸦岗村、龙湖村、唐阁村
林和街（１个）：林和村
登峰街（２个）：登峰村、西坑村
石牌街（１个）：石牌村
兴华街（１个）：银河村
沙东ห้องสมุดไป่ตู้（１个）：沙东村
员村街（１个）：石东村
棠下街（１个）：棠下村
冼村街（１个）：冼村
猎德街（２个）：猎德村、寺佑村
同和镇（５个）：同和村、京溪村、东平村、永泰村、柯子岭村
萝岗镇（１２个）：火村、刘村、暹岗村、萝岗村、水西村、萝峰村、长平村、黄麻村、黄登村、黄陂村、八斗村、华沙村
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新滘镇（１３个）：联星村、石溪村、三滘村、沥滘村、东风村、瑞宝村、五凤村、凤和村、红卫村、仑头村、龙潭村、石基村、小洲村
瑞宝街（１个）：黄埔村
其它（６个）：土华村、桂田村、官洲村、赤沙村；琶洲村、北山村
白云区（共５８个）
三元里街（１个）：三元里村
同德街（１个）：同德村

猎德村、冼村、谭村、康乐村、杨箕村五个“城中村”即将全面改造

猎德村、冼村、谭村、康乐村、杨箕村五个“城中村”即将全面改造市规划局局长潘安表示，改造主体是村民，改造费用村民承担今年即将全面启动的猎德村、冼村、谭村、康乐村和杨箕村共5个“城中村”改造究竟怎么改？全市现存的138个“城中村”改造将如何逐步推进？昨天下午，列席本次人代会的广州市规划局局长潘安表示：“城中村”改造的主体是村民，政府只起组织引导作用。

“至于村民是否与开发商合作、互惠互利，不属于政府管理范畴。

”这意味着，广州将不再禁止房地产开发商介入“城中村”改造。

基本思路建启动区循环转移村民“中调”写入广州发展战略规划后，“城中村”改造的新思路又是怎么样的？潘安对此作了详细解释。

他指出，“城中村”改造具体以区里改造为主，村民有权参与规划方案的讨论，使其继续优化，比如猎德村的改造方案目前就在根据村民意见进行优化。

【延伸阅读：看真实的"城中村"生活村民覆盖大半个中国(图)】“‘城中村’改造不能一蹴而就。

我们的基本思路是：先选择一个合适的启动区域，比如另找一块空地进行规划建筑，建好后让一部分村民先住进新规划的区域，再拆除他们空出来的房子并重建，建完后，另一部分村民又可以转移进新规划的地方，实现循环周转。

”【延伸阅读：广州加强出租屋管理脏乱城中村变成和谐新社区】那么，改造过程中周转房是否够用呢？潘安说：“理论上足够。

一般有两种情况：新建面积超过原有的，那就很好办；如果新建面积不够，我们可以安排村民到新社区、经济适用房，借助它们来实现周转。

从目前已经进行的改造来看，村民在原地周转就够了，还没有遇到要转移到新社区的情况。

”改造标准学校医院“一个都不少”“城中村”目前的居住环境、生活配套都与城市差距甚远，那改造后“城中村”会不会变得像城区一样干净漂亮、生活配套设施齐全呢？“城中村”改造有没有一个统一标准？【延伸阅读：中心区域33条城中村将要改造成现代化的新城区】潘安表示：“‘城中村’改造的标准和广州市城市规划的标准一致。

广州市城中村改造介绍精选文档

广州市共有138个城中村，将力争用3—5年左右时间基本完成位于城市 52条城中村的全面改造任务，其中亚运会召开前完成猎德、冼村、小新塘、萧岗、三元里、林和、杨箕、琶洲、棠下（白云区）等9条城中村的清拆工作，10年内基本完成全市138条登记在册的城中村整治改造工作。
?市场导向：
?2008年1月，由富力地产、新鸿基地产与合景泰富合力开发猎德村的改造工程正式动工； ?2009年10月，保利通过公开出让夺得琶洲村改造项目； ?2010年1月，新鸿基入主林和村改造项目； ?目前冼村、棠下、文冲、横沙、花地、西塱裕安围、东漖、茶滘、杨箕、三元里、萧岗等11条城中村已完成改造方案的编制和审批工作；
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1.3 广州市各区登记在册的138条城中村
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1.3 广州市各区登记在册的138条城中村
天河区（共23个）元岗村、长湴村、岑村、龙洞村、渔沙坦村、柯木塱村、棠东村、车陂村、黄村、前进村、珠村、古山村、凌塘村、小新塘村、沐陂村、林和村、石牌村南、银河村、沙东村、石东村、棠下村、冼村、猎德村
越秀区（共4个）杨箕村、登峰村、西坑村、瑶台村
进行全面改造的，经市三旧改造工作领导小组同意，可以补充纳入全面改造计划；
? 全面改造原则上以所在村的集体经济组织为主体，需经村集体经济组织 80%以上成员同意；
? 全面改造项目立足于市场运作，除村集体经济组织自行改造外，应该通过土地公开出让招商融资进行改造；全面改造项目由村集体经济组织采取其他方式融资改造的，需缴纳的土地出让金可以适当延期；
【2009】122号） 4、关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府【2009】56号） 5、广州市城中村全面改造工作流程（征求意见稿) 6、广州市旧厂房改造工作流程（征求意见稿） 7、广州市旧城更新成片重建改造工作流程（征求意见稿)

广州市城中村改造介绍PPT课件

越秀区（共4个）杨箕村、登峰村、西坑村、瑶台村
黄埔区（共16个）庙头村、南基村、夏园村、沙步村、南岗村、沧联村、笔岗村、下沙村、横沙村、双沙村、文冲村、姬堂村、茅岗村、九沙村、深井村、长洲村
荔湾区（共20个）山村、五眼桥村、花地村、茶滘村、坑口村、鹤洞村、西塱村、东塱村、海南村、海北村、海中村、东潡村、南潡村、增滘村、沙洛村、龙溪村、葵蓬村、坦尾村、河沙村、西郊村
海珠区（共２0个）联星村、石溪村、三滘村、沥滘村、东风村、瑞宝村、五凤村、凤和村、红卫村、仑头村、龙潭村、石基村、小洲村、黄埔村、土华村、桂田村、官洲村、赤沙村；琶洲村、北山村
白云区（共42个）三元里村、同德村、螺溪村、江夏村、陈田村、棠涌村、肖岗村、鹤边村、联边村、望岗村、新科村、长红村、罗岗村、平沙村、石马村、清湖村、黄边村、横沙村、沙凤村、潭岗村、槎龙村、张村、马务村、小坪村、大岗村、庆丰村、环滘村、夏茅村、红星村、朝阳村、滘心村、大朗村、鸦岗村、龙湖村、唐阁村、同和村、京溪村、东平村、永泰村、柯子岭村、棠溪村、棠下村（远景村）
❖ 市三旧办负责集中办理“三旧”改造项目市级权限范围内的立项、国土房管、规划、建设等各项审批、审核事项，实行“一站式服务”。
广州市城中村改造介绍
2.3 城中村改造报批流程
依据“城中村”改造方案编制指引立案标准要求：初步改造方案需包括城中村的基本情况、改造原因、拟改造规划范围及改造范围、拟采取的改造模式、拆迁安置补偿设想、融资模式、运作方案、改造规划方案、实施计划等其他内容。
❖ 确定住宅房屋拆迁补偿安置基准建筑面积，在基准面积内“拆一补一”，超出部分按房屋重置价给予货币补偿；
❖ “城中村”改造的拆迁补偿安置方案通过集体经济组织80%以上的村民同意后，符合大多数村民利益，可启动拆迁工作。在拆迁补偿安置方案规定的期限内，个别被拆迁人如果对方案仍有异议，经协调后仍拒不履行该拆迁补偿安置方案的，村集体经济组织可以依法提起诉讼。

2009广州市人民政府关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见

广州市人民政府关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见为进一步加快推进我市“城中村”整治改造，在《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办[2002]17号)和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办[2008]10号)的基础上，提出如下意见。

一、目标任务和职责分工(一)目标任务。

力争用10年时间基本完成全市在册的138条“城中村”的整治改造任务，其中52条全面改造的“城中村”(见附件)力争用3年至5年的时间基本完成改造任务。

(二)明确职责分工。

1.市“三旧”改造工作领导小组负责审议决定重大政策措施，审批整治改造规划和实施计划，审核整治改造专项资金收支计划，审批“城中村”改造方案，研究决定其他相关重大事项。

市“三旧”改造办公室建立实行定期联席例会制度，负责全市“城中村”整治改造的指导、协调、督办工作，负责制订“城中村”整治改造政策，审核“城中村”改造方案，负责集中、统筹办理“城中村”整治改造涉及的市级审核和审批事项，负责定期通报和考核各区“城中村”整治改造工作，承担市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。

2.区整治改造领导和工作机构。

“城中村”整治改造以区为主，区政府负责统筹组织本区“城中村”整治改造工作，编制本区整治改造规划和实施计划，统筹本区整治改造专项资金收支管理，拟订“城中村”改造方案，统筹协调区各部门办理“城中村”整治改造审核和审批事项，督促检查村集体经济组织及区各部门的工作，负责建立“城中村”整治改造基础数据库和动态监控信息系统，承担市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。

二、整治改造模式(三)全面改造模式。

对位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响的52条“城中村”，应按照城乡规划的要求，以整体拆除重建为主实施全面改造。

(四)综合整治模式。

对位于城市重点功能区外，但环境较差、公共服务配套设施不完善的“城中村”，以改善居住环境为目的，清拆违章、抽疏建筑，打通交通道路和消防通道，实现“三线”下地、“雨污分流”，加强环境整治和立面整饰，使环境、卫生、消防、房屋安全、市政设施等方面基本达到要求。

广州市城中村改造介绍

同时，根据规划设计条件所要求的配套实施建设，按照配套优先建设的原则，配套设施竣工完成前，融资地块建设项目不得预售。
2.5 融资用地出让工作流程
三、城中村改造模式分析
3.1 现行城中村改造的主要模式

熟地出让：
即前期政府完成改造方案，单独拿出一块融资地块公开出让，融得资金全额返还村用于拆迁安置和基础设施建设，由政府组织建设回迁安置房。(猎德村）
3.2.6 猎德村改造模式总结
实施主体：以猎德村为实施主体
• 前期未有开发商介入，市、区两级政
土地利用：集体+国有
• 复建安臵区和集体经济发展预留区保留集
府大力支持。
优惠政策：
体土地使用权性质 • 用于拍卖融资，建设商品房地块部分依照规定由市国土部门转为国有性质
在市政府权限范围内，按复建面积“ 拆一免一”的原则全部减免各项税费；
1.2 广州市52条全面改造城中村越秀：杨箕、登峰、西坑、瑶台
海珠：官洲、琶洲、沥滘、红卫、东风、三滘
荔湾：花地、茶滘、东漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼桥、西郊、东塱、
南漖、沙洛、海南、海中、海北、增滘、龙溪、葵蓬
天河：猎德、冼村、石东、林和、石牌、棠下、棠东、小新塘白云：三元里、萧岗、江夏、陈田、棠下黄埔：文冲、横沙、下沙、长洲、深井、茅岗、南岗，萝岗：黄陂、玉树、暹岗、华沙
1.3 广州市各区登记在册的138条城中村
1.3 广州市各区登记在册的138条城中村
天河区（共23个）元岗村、长湴村、岑村、龙洞村、渔沙坦村、柯木塱村、棠东村、车陂村、黄村、前进村、珠村、古山村、凌塘村、小新塘村、沐陂村、林和村、石牌村南、银河村、沙东村、石东村、棠下村、冼村、猎德村越秀区（共4个）杨箕村、登峰村、西坑村、瑶台村黄埔区（共16个）庙头村、南基村、夏园村、沙步村、南岗村、沧联村、笔岗村、下沙村、横沙村、双沙村、文冲村、姬堂村、茅岗村、九沙村、深井村、长洲村荔湾区（共20个）山村、五眼桥村、花地村、茶滘村、坑口村、鹤洞村、西塱村、东塱村、海南村、海北村、海中村、东潡村、南潡村、增滘村、沙洛村、龙溪村、葵蓬村、坦尾村、河沙村、西郊村海珠区（共２0个）联星村、石溪村、三滘村、沥滘村、东风村、瑞宝村、五凤村、凤和村、红卫村、仑头村、龙潭村、石基村、小洲村、黄埔村、土华村、桂田村、官洲村、赤沙村；琶洲村、北山村白云区（共42个）三元里村、同德村、螺溪村、江夏村、陈田村、棠涌村、肖岗村、鹤边村、联边村、望岗村、新科村、长红村、罗岗村、平沙村、石马村、清湖村、黄边村、横沙村、沙凤村、潭岗村、槎龙村、张村、马务村、小坪村、大岗村、庆丰村、环滘村、夏茅村、红星村、朝阳村、滘心村、大朗村、鸦岗村、龙湖村、唐阁村、同和村、京溪村、东平村、永泰村、柯子岭村、棠溪村、棠下村（远景村）萝岗区（13个）火村、刘村、暹岗村、萝岗村、水西村、罗峰村、长平村、黄麻村、黄登村、黄陂村、八斗村、华沙村、玉树村

“苍蝇之腐猛于虎”

“苍蝇之腐猛于虎”——透农村基层‚小官巨贪"的三副嘴脸近年来，许多地方相继曝出村官腐败的窝案、串案，‚小官巨贪‛‚前腐后继‛的现象引发社会关注。

记者近日调研发现，贪腐村官大多扮演着‚土豪‛、‚村霸‛、老板‚代理人‛的角色，滥用权力大肆牟利，独断专行，架空民主决策，甚至沦为官商合谋攫取利益的工具。

专家认为，为防止村官的‚苍蝇之腐猛于虎‛，亟待建立权力监督制衡机制，完善民主监督的制度配套。

贪得无厌：村官“硕鼠"滥用权力谋取私利随着城市周边土地开发，许多农村的土地价值‚水涨船高‛，不少村官‚见财起意‛，在征地拆迁、旧城改造等项目中大捞一笔。

安徽省合肥市新站区站北社区居民委员会原党支部书记方广云便是其中一例。

随着方广云所在村庄被划入工业园，成立社区居委会，村民住房面临拆迁。

在拆迁后的安臵过程中，方广云先被村民举报后经纪委证实，与其亲属非法套取安臵房1 I套。

60多岁的村民王可翠告诉记者：‚2005年，方广云让我拆医疗室，拍着胸脯说，将来还我一个医疗室。

‛但2009年回迁时，王可翠才知道上当了，‚找谁也没用，只给3.6万元，一平方米的房子也不补‛。

无独有偶，被人举报坐拥20亿元资产的周伟思也是村官中的硕鼠。

今年2月，曾任深圳市龙岗区南联社区常务副站长的周伟思，被控涉嫌受贿罪、非国家工作人员受贿罪、单位行贿罪三项罪名，在深圳市中级人民法院受审。

在协助政府推动旧城改造项目及市政工程拆迁谈判过程中，周伟思大肆向开发商索要好处费。

其中一项，便开口‚要价‛2000万元。

由于受贿太过繁密，周伟思在法庭上直言对500万元的赃款根本记不清。

独断专行：“村霸天"一家独大取代民主决策横行霸道，为害一方，这是‚村霸天‛的鲜明特点。

他们或利用宗族势力结为同盟，或拉帮结派形成黑恶势力，导致村中事务被‚一言堂‛‚家庭会‛甚至‚黑帮会‛长期操控。

冼村，是广州市最繁华城区的城中村。

2010年，广州市启动包括冼村在内的138个城中村的改造。

2012年广州市重点建设预备项目计划

2,800,000
12
南沙核电（新能源）装备产业园
规划建设核电装备、智能电网设备制造、园区基础及配套设施。
295,000
13 14 15
广州重大装备制造产业基地（大岗）项目南沙新建150万吨冷轧项目联众（广州）不锈钢有限公司年产50万吨冷轧不锈钢卷扩建项目
包括柴油机配套产品生产基地、广州机床厂生产基地、220千伏大岗变电站，海洋工程、风力发电、重型机械项目等。年产150万吨冷轧薄板。建设冷轧主厂房、冷轧水处理站、配电站、仓储设施、工厂办公及生活设施共9万平方米。
314,132
4 5
600,000 153,302
6
日立汽车系统株式会社汽车零部件生产及研发项目
建设厂房、办公楼、研发中心及测试场。
75,700
7
广汽传祺零部件工业园
建设汽车零部件研发、生产、加工、仓储、中转和整车仓储、发运等一体化中心。
227,427
8
广汽品牌物流园
建设规模约10万平方米，集汽车展贸、商业及办公等功能于一体。
1,000,000 500,000 197,219
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序号
16 南沙电子信息产业集群
项目名称
建设规模及内容总投资
建设技能科技服务中心、日美光电LED封装及多媒体应用系统研发及生产总部、香港博一智能传感器生产及研发总部等相关项目。可提供800吨～1600吨级重型超限压力容器、海洋采油油气水分离设备橇块、大型重型机械加工件等配套和服务。 200,000
17
广重临港重机基地一期工程
107,870
18
新科宇航广州飞机维修基地项目
建设广州白云国际机场G1、G2两个飞机维修库及维修机坪、滑行道和动力站等配套设施。

项目个案市调报表

目录第一章、西安市城中村概况第一节、西安市城中村简介西安57个城中村列为第一批重点率先进行改造，年内完成“四个转变”，并将其全面纳入城市管理体系，先行将市政公用、市容园林等城市综合服务功能覆盖57个城中村，彻底改变城市管理的“二元”化现状，为今后全面改造打下基础。

在城六区中每个区至少确定两个示范村，以点带面全面推开，年内全西安市完成30万平方米的城中村安置用房建设和20万平方米旧村拆除任务。

很多城中村都占据着城市中重要的地理位置，比如：西门外100米左右的西关新村，长安南路上的八里村、吴家坟，北郊把持西安北大门的张家堡，等等。

城中村的村民失去了生产土地后，房租成为其主要经济来源。

为了获取更加丰厚的房租，再加上相关部门疏于监督和管理，于是村民们随意搭建私房，这种由农民自建的楼房，不要说是抗七级地震，就是三四级地震都很危险。

祭台村就曾发生过村民刚建好1个月的七层楼房发生严重倾斜情况，最后被迫拆了3层。

城中村内部设施配套不健全，房屋质量不安全，周边环境脏、乱、差，房租低廉，一些流窜犯、卖淫小姐等也经常在此长期定居，治安环境令人堪忧。

这些丑恶现象的泛滥，对和谐社会的建立和城市经济的繁荣造成了极坏的影响。

城中村的现状已严重影响着西安市城市化的进程，城中村已成为现代化城市的“疮疤”，也影响了创建“西部最佳”的古都形象。

由于历史原因、管理体制、居住人员结构等多种因素，城中村成为城市管理的“死角”和犯罪高发区。

为此，西安市政府要求对城中村进行全面改造（参照西安“城中村”类型划分及分布现状图）。

根据西安市总体规划，2002年对首批确定的14个城中村进行试点改造，2003年城区城中村改造全面铺开，共有187个城中村展开改造建设，其中25个列入第一批表1??西安市城中村改造名单行政区数量名??称新城区 13（0）南张村、北张村、胡一村、胡二村、新兴村、三府湾、自强村、八府庄、含元殿、石家街、联志村、南韩村、北韩村碑林区 15（5）祭台村、白庙村、北沙坡、西何家村、黄雁东村、黄雁西村、边家村、南郭村、南关村、永宁村、草场坡村、仁义村、旅馆村、南沙坡村、星火村莲湖区 35（3）西关村、十里铺、任家口、大马路、新桃园、马军寨、李家庄、米家桥、建新村、解家村、北火巷、安定村、五一村、潘家村、大土门、郭家口、二府庄、北关村、纸坊村、红庙坡、丰禾村、白家口、西桃园、东桃园、三民村、金家堡、曹家堡、杨围村、陈家寨、工农村、友谊村、颜家堡、周围村、进丰村、中堡子雁塔区 71（10）庙坡头、长延堡、东三爻、后村、东八里村、西八里村、郝家村、辛家坡、吉祥村、观音庙、王家村、铁一村、铁二村、太平堡、大雁塔村、杨家村、沙湖坨村、东三爻堡村、西三爻村、西三爻堡村、辛小寨村、南窑村、潘家庄村、瓦胡同村、北沈村、徐家庄、沙井村、白家村、丁家村、北山门村、南山门村、双桥头村、罗家寨村、田家湾村、西等村、延北村、延南村、缪家寨、东曲、西曲、北池头、新开门、岳家寨、孟村、荣家寨、陆家寨、黄渠头、闸口村、西辛庄、丈八北村、丈八东村、木塔南、红庙村、陈林村、甘家寨、双水磨、赵家坡、余家庄、木塔北、茶张村、丈八南村、丈八西村、铺上村、鱼化村、老烟庄、小烟庄、英发寨、贺家寨、大寨子、西尧头、北石桥灞桥区29（3）梁家街、草南村、草北村、张家坡、黄家坡、高楼村、尉家坡、长乐村、小寨村、张一村、张二村、杨家湾、十里铺、蒋家湾、苏王村、杜家街、闫家滩、五星村、秦孟街、米家崖、李家堡、周家坡、老人仓、董家门、尹家街、堡子村、枣园刘、永丰村、柳巷未央区 24（4）张家堡村、新房村、石家村、二府庄、方新村、薛家寨、坑底寨、草店子、杜家堡、北沙口、八家堡、刘南村、方家村、肖家村、辛家庙村、孙家湾、东前进、先锋村、枣园村、范南村、马呼坨村、白杨东村、白杨西村、范北村总计 187（25）11个改造示范村碑林区：李家村、北沙坡村新城区：三府湾村、南张村莲湖区：五一村、任家口村雁塔区：辛家坡村、新小寨村未央区：北沙口村、刘南村灞桥区：枣园刘村资料来源：西安市建设委员会注：杨家村表示首批改造名称，括号内表示首批改造数量第二节、西安市城中村经济状况西安市城中村村民的收入情况因各村的整体状况不同而有所差别，但是大多数的村民人均年收入万元以上。

广州条城中村名单

广州“城中村”共138条广州市城市规划发展区内共有138个中心村，名单见下：天河区（共２８个）沙河镇（７个）：杨箕村、元岗村、长湴村、岑村、龙洞村、渔沙坦村、柯木塱村东圃镇（１０个）：棠东村、小新塘村、玉树村、车陂村、黄村、前进村、珠村、吉山村、凌塘村、沐陂村林和街（１个）：林和村登峰街（２个）：登峰村、西坑村石牌街（１个）：石牌村兴华街（１个）：银河村沙东街（１个）：沙东村员村街（１个）：石东村棠下街（１个）：棠下村冼村街（１个）：冼村猎德街（２个）：猎德村、寺佑村黄埔区（共１６个）南岗镇（７个）：南岗村、庙头村、南基村、夏园村、沙步村、沧联村、笔岗村大沙镇（７个）：下沙村、横沙村、茅岗村、文冲村、双沙村、姬堂村、九沙村长洲镇（２个）：深井村、长洲村芳村区（共１７个）石围塘街（２个）：五眼桥村、山村村、花地街（１个）：花地村茶村茶滘街（１个）：滘冲口街（１个）：坑口村白鹤洞街（１个）：鹤洞村东漖镇（１１个）：西塱村、东漖村、东塱村、海南村、海北村、海中村、南漖村、增滘村、沙洛村、龙溪村、葵蓬村海珠区（共２０个）新滘镇（１３个）：沥滘村、红卫村、东风村、三滘村、联星村、石溪村、瑞宝村、五凤村、凤和村、仑头村、龙潭村、石基村、小洲村瑞宝街（１个）：黄埔村其它（６个）：官洲村、琶洲村、北山村、桂田村、赤沙村土华村；白云区（共５８个）三元里街（１个）：三元里村同德街（１个）：同德村松洲街（４个）：瑶台村、坦尾村、河沙村、螺溪村、黄石街（２个）：江夏村、陈田村棠景街（２个）：萧岗村、棠下村、棠涌村新市镇（１０个）：鹤边村、联边村、望岗村、新科村、长红村、罗岗村、平沙村、石马村、清湖村、黄边村石井镇（１９个）：西郊村、横沙村、沙凤村、潭岗村、槎龙村、张村、马务村、小坪村、大岗村、庆丰村、环滘村、夏茅村、红星村、朝阳村、滘心村、大朗村、鸦岗村、龙湖村、唐阁村同和镇（５个）：同和村、京溪村、东平村、永泰村、柯子岭村萝岗镇（１２个）：暹岗村、黄陂村、华沙村、火村、刘村、萝岗村、水西村、萝峰村、长平村、黄麻村、黄登村、八斗村。