广州市“三旧”改造相关政策解读

广州市“三旧”改造相关政策解读

发布时间：2011/03/28

一、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号）——三个政策突破

（1）城中村可直接申请将集体所有土地转为国有土地。只要三分之二的村民通过确认，村集体可以报给区办事处，再报给市政府，之后报给省政府办理审批手续，不用按照现在征地的手续，需经过公示、听证等程序，大大节约了时间成本。

（2）小面积土地不超过10%可纳入改造方案一同申报

在“三旧”改造过程中，还有一些未经使用且面积小的土地，被称为边角地、夹心地、插花地，如果少于三亩，且在改造方案中不超过10%的改造面积，可以连同改造方案一并报省政府审批，办理征用手续。

（3）土地收益可返还企业和农村集体

按照原有的政策，土地收益是专款专用，用作土地储备和征地费用，根据“三旧”政策，如果国有企业用地纳入“三旧”改造满园，在收购土地时行“招拍挂”后，扣除办证的成本，可以将不超过六成的纯收益返还给企业进行发展。

征收旧村庄农村集体建设用地进行经营性开发的，土地出让纯收益可按不高于六成的比例专项用于支持原农村集体经济组织的发展。土地出让收入可用于支付和抵押费用及其合理利润。

二、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）——城中村改造政策的四大优惠

（1）优惠一：登记国有土地按现状确定

《意见》对全面改造的项目给与政策“松绑”：允许土地直接登记为国有土地：允许现状出让和“熟地”出让：对符合省政策规定的城中村现状建设用地直接接现状确定地类，也就是说，在整体改造的城中村中，现状中用做商业用途的就按商业用地登记，用做住宅用途的就按住宅用地登记，从而让商业用地得到更合理的补偿。

（2）优惠二：村自主改造可协议出让土地

特别值得关注的是：《意见》中首次明确，村自主改造可实行协议出让土地，并享受优惠的土地出让金政策。

在财税资金扶持方面，土地纯收益的六成将用于支持村集体发展。

对于综合整治类项目，广州将允许村集体经济组织利用本村旧厂房、空闲或低效用地，在符合城市规划的前提下，以流转方式自主招商融资进行改造。

（3）优惠三：不足基准面积可补差价

关于拆迁补偿安置政策，今后广州城中村改造将实行复建补偿、货币补偿等多种补偿安置方式，对合法面积实行“拆一补一”。参照深圳、西安等等城市的做法，广州允许区和村依实际确定拆迁补偿基准面积，村民的拆迁房屋建筑面积不足基准面积的，允许村民在成本价补交差价的基础上，按基准面积予以补偿安置。而对于超过基准面积的部分按建安成本价货币补偿。复建安置房建设将实行村民自信房屋与经常性租赁房屋另址分开建设的方式。

（4）优惠四：安置房转变土地性质后可买卖

村民首先要决定是否将安置房的土地性质从集体建设用地转

为国有土地，遵循村民自愿的原则。

广州城中村改造的过程中尝试了一种新的做法：由村民自己选择决定安置房转为国有土地或者继续保留集体用地的性质。对于转为国有土地的房屋，只要补缴土地出让金后可以时市场转让，如果是保留原集体用地性质，则不能入由买卖。

安置房转为国有土地和保留为集体用地对于村民来说各有利弊。转为国有土地获得房产证后，上市买卖，但住宅用地的使用期限为70年。如果保留为集体用地性质，则没有使用年限的限制，但不能时行买卖。

三、广州市“三旧”改造最新政策动向

（1）复建成本

通过引入市场参与主体推进城中村改造，解决了曾经长期困扰了广州的城中村改造资金难题。但通过卖地融资的改造模式如何控制成本也成为这一轮“三旧”改造中的焦点问题。广州市“三旧”改造工作办公室为此专门制定了《城中村改造复建成本标准指引》（以下简称《指引》），这份标准文件的目的就是让城中村改造成本有章可循，防止漫天要价导致卖地融资时推高地价。

城中村改造复建费用标准将依据广州市建设工程造价管理站去年发布的《关于发布广州市建设工程2009年参考造价的通知》，并结合市场调查研究数据确定。其中住宅最低复建标准为多层（6层以下，不带地下室和电梯）住宅小区，费用标准为2257元/平方米;超高层(160米以内,带地下室和电梯)住宅小区的复建费用标准最高,达到3724元/平方米.广州市相关部门将根据市场物价变动,

按照一定周琪调整复建成本标准.建筑拆运费用按30元/平方米计算.

(2)安置补偿标准

除了城中村的复建房成本有了核算标准,目前,广州还形成了城中村改造的补偿安置原则,今后每一个申请改造的城中村在制定改造方案的时候都是要依据这套原则,确保城中村改造的公平和改造成本稳定.

1、村民住宅复建基准面积统一为了每户280平方米。不足的也补足，超过的可补偿商业物业。

2、无证住宅建筑按1000元/平方米给予补偿。

3、住宅临迁费安每月每平方米20元标准补偿，按两年建设周期计算。

对于拆迁复建方案，广州市“三旧”办制定的测算原则是，原村民住宅复建基准面积为每户280平方米，也就是在原有村民宅基地面积基础上计算三层半的住房面积。在城中村改造过程中，现状有证住宅面积按1：1复建（即拆1平方米补1平方米），不足280平方米的补足权益面积。为了抽疏城中村密集人口，同时又能保障村民权益，在制定城中村改造方案时鼓励将超过280平方米的面积按照一定比例转换成集体商业物业，具体面积补偿比例

将根据城中村怕在区城商业物业租金情况来确定，在租金标准高的城区，可能按照3：1的折算补偿面积，也就是说280平方米的住宅按照每3平方米换1平方米商业面积来补偿。

上述补偿标准将通行于各个城中村改造方案，不会因为某个城中村位置好，土地价值高就出现多补偿现象。此举将有效控制城中村改造成本，并让城中村在改造过程中中兼顾公平。

（3）资金管理

“三旧”改造的土地出让金将专款专用。广州市目前已经出台了《关于加强市“三旧”改造专项资金管理的意见》（以下简称《意见》），今后城中村公开出让地块获得土地出让金将纳入专项资金资金管理，用于支持其他融资能力相对较弱的“三旧”（旧城区、旧村庄、旧厂房）改造项目。按照广州市目前的“三旧”改造政策，土地出让金的60%将返还它们村集体，政府只收取城中村卖产地款的40%。

以往广州的土地出让金主要用于支持城市建设，比如去年广州的卖掉地款就有部分用在了治水、亚运综合环境整治等市政项目。但城中村改造的卖产地款将有不同的用途，《意见》指出，全面改造的城中村土地出让纯收益属于市分成部分将纳入“三旧”改造专项资金，交由财政部门实行封闭管理，专款专用。