公允价值在投资性房地产中的应用
公允价值在投资性房地产应用的探讨
ｆ 活跃交易市场的公允价值估价的指导性史件 ， 大对公允 价值 加
于建筑物 而言 ， 是指所处地理位置和地理环境相 同、 性质相 同、
结 构 类 型 相 同 或 相 近 、 １ 度 相 同或 相 近 、 新 日程 可使 用 状 况 相 同 值 的确 定 在 现 阶段 综 合 环 境 下很 难 达 到 。 其 次 ， 然 公 允 价 值 在 新 准则 中 很 多 地 方 得 到 运 用 ， 我 虽 但 国尚未出台单独 的公 允价值准则 ，即缺乏指导实 践的理论基 础 ， 实 践 活 动 远 比理 论 想 象 的 复 杂 ， 果 没 有 一 个 准 则 加 以 而 如 指 导 ， 业 在 处 理 实 务 问 题 时 没 有 方 向 。 此 许 多 企 业 对 公 允 企 因 价值 的使用持观望态度。 最 后 。在 房 地 产 没 有 活 跃 市 场 价 值 作 为 定 价 参 考 的 情 况 进行操作 ， 而现 阶段 房 地 产 企 业 中 的 绝 大 多 数 人 员 都 不 具 备 这 种素 质 ， 为公 允 价 值 在 投 资 性 房 地 产 巾 的应 用设 置 了 障碍 这 ．
新 《 业 会 计 准 则 》 定 ， 符 合 一 定 条 件 的情 况 下 ， 许 ： 企 规 在 允
投资性房地产采用公允 价值进行后续计量 。 公允价值存投资性
房地产 中的应用可以反 映出房地产 的真实价值 ， 提高 了会计信 【 要花费一笔 不小费用 ．这些 在一定程度上都 加大 企业的成 息 质 量 。在 现 实 生 活 中 ， 允 价 值 在 投 资 性 房 地 产 中 的应 ． 未 ｝ 本 。 公 ｝ ｆ Ｉ 获得理 想的效果 ， 但公允价值 的使用 作为一种 趋势 ， 如何 合理 从 时 间 角 度 考 虑 ，公 允价 值 存 我 国作 为 一 新 生 事物 ． 种 ｊ 地 应 用 到 投 资 性 房 地产 当 中就 成 了一 个 暖 待 解 决 的 问 题 。 发 展 和 完 善 必然 需 要 一 定 的时 间 。也 必 然 会 遇 到 一 定 的挫 折 ，
公允价值在投资性房地产准则中的应用
３ ２ 公 允价值计 量能合 理地反 映企业 的财务状 况 来自．和 经 营 成 果
．
４ ・ ５
辽 宁 省 交 通 高 等 专 科 学 校 学 报
历 史成本 是一个静态 指标 ， 与活跃 的市 场之 间
文 章 编 号 ：０ ８— ８ ２ ２０ ） ｌ ０５— ３ １０ ３ １ （０９ Ｏ 一 ４ ０
公允价 值在投 资性 房地 产准则 中的应 用
丁 冰 杰
（ 辽宁省交通高等专科学校 ， 辽宁沈阳 １０ ２ １ １２）
摘
要
本文介绍了公允价值的含义及公 允价值在投资性房地产中的应用 ， 着重分析 了公 允价值 计量模式在
新 企 业 会计 准则 公 允价 值 投 资性 房 地 产
投 资性 房 地 产 准 则应 用 中 的优 点及 存 在 的 问题 。
关键 词
中图 分 类 号 ：２０ Ｆ３
文 献标 识码 ： Ｂ
２０ ０ ６年 ２月 １ ５日新 企业 会计 准则 的 出台 ， 体 现 了国内会计 准则和 国际会计 准则 的趋 同 ， 也适 应 了我 国经 济发展 的客 观要求 。新 准则 的亮 点 就 是 公允 价值 的大 范 围应用 ， ３ 在 ８项 会计 准则 中 ， 有
求
发 布的新 《 业 会计 准则 一基 本 准 则》中 ， 公 允 企 对 价值所 下 的定 义 是 ： 公 允 价 值 是 指 在 公 平 交 易 “ 中， 熟悉情 况 的交 易双方 自愿进行 资产交 换或者 债
务清偿 的金额 ” 。
公允价值能 够合理地反 映企业 的财 务状况 ， 从
公允价值在投资性房地产中的应用
定 程度 上避 免 了企 业 利用 公 允 价 值操 纵 利 润 。
模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照
未来 ，随着 我 国与全 球 经 济 发展 的 联 系越 来 越 紧
１ ２１
密 ， 地产 行 业 也将 面 临 外 资企 业 的挑 战与 竞争 。 房
运 用 公允 价值 能更 好地 反 映我 国参 与 房 地产 经 营
实 际 过 程 中， 判 断 与选 择 参 照 物 高度 依赖 于 专 业 知 识和 估 值 经验 ； 收 益 法 主 要 适 用 于 能 带 来 持 续 现 金 流 的房 地 产 ， 优 点 是 能 体 现 公 允 价 值 的估 值 目标 ， 其 并体 现 货 币 的时 间价 值 以及 风 险 与 收 益 之 间 的 关 系 ， 点 是 计 算 结 果 缺 受未来现金流量和资本化率计算合理性的影响。
关键 词 ：投 资 性房 地 产 ；公 允 价值 ；成 本 法 ； 市场 法 ；收 益 法
中图分类 号： ２ ５ Ｆ７． ２
文献标识码 ：Ａ
文章编号：０ ７ ８ ６ （０ １０ — １ １ ０ １０ — ２ ６ ２ １） ６ ０ ２ — ６
一
、
问题的提 出
转换 当 日的公 允 价值 计 价 ，转 换 当 日的 公 允价 值
其 他 相 关信 息 ，从而 能 够 对投 资性 房 地 产 的 公允
价 值 作 出合 理 估 计 时 ，企 业可 以对 投 资 性房 地 产 采 用 公 允价 值 模 式进 行 后 续计 量 。采 用 公允 价 值 模 式计 量 的 投 资 性 房 地 产 转 换 为 自用 房 地 产 时 ， 应 当 以其转 换 当 日的公 允 价值 作 为 自用房 地 产 的 账 面 价值 ，公 允价 值 与 原账 面 价 值 的 差额 计 入 当 期 损 益 。 自用 房地 产 或 存 货转 换 为 采 用 公允 价 值
公允价值模式在投资性房地产中的应用分析
公允价值模式在投资性房地产中的应用分析公允价值模式是指在投资性房地产中，按照市场价格对房地产进行估值和计量的一种方法。
公允价值模式的应用可以使投资者更准确地了解房地产的价值，从而做出更合理的投资决策。
本文将从公允价值模式的定义、应用、优势和局限性等方面进行分析。
公允价值模式在投资性房地产中的应用主要体现在以下几个方面。
可以通过公允价值模式对房地产进行定量分析和预测。
通过对市场上类似房地产的价格和需求情况进行研究，可以对房地产的收益和价值进行估计，从而确定投资策略和预测未来的投资回报。
可以通过公允价值模式对房地产进行相对估值。
通过对市场上类似房地产的价格和市场需求情况进行比较和分析，可以确定房地产的相对价值，从而找到潜在的投资机会。
可以通过公允价值模式对房地产进行市场风险评估。
通过对市场供求关系和资金成本等因素的研究，可以确定房地产的市场风险，从而制定风险管理策略和防范措施。
可以通过公允价值模式对房地产进行市场调整和优化。
通过对市场上类似房地产的价格和市场需求情况进行分析，可以对房地产的市场定位和产品战略进行调整和优化，从而提高投资回报和市场竞争力。
公允价值模式的应用也存在一些局限性。
公允价值模式的准确性和可靠性取决于市场价格的真实性和有效性。
如果市场价格存在不确定性和波动性，公允价值模式的应用结果可能不准确。
公允价值模式没有考虑到投资者的主观偏好和风险承受能力。
投资性房地产的投资决策不仅取决于市场价格，还受到投资者的主观意愿和风险态度的影响。
公允价值模式的应用需要大量的市场数据和信息支持。
如果缺乏有效的市场数据和信息，公允价值模式的应用可能无法进行。
公允价值模式在投资性房地产中的应用可以使投资者更准确地了解房地产的价值，从而做出更合理的投资决策。
通过对市场上类似房地产的价格和需求情况进行研究和分析，可以确定投资策略、预测投资回报、识别投资机会、评估市场风险和调整市场定位。
公允价值模式的应用也存在一些局限性，如市场价格的不确定性、未考虑投资者的主观偏好和风险承受能力，以及对市场数据和信息的依赖性。
公允价值计量在投资性房地产中的运用研究
公允价值计量在投资性房地产中的运用研究摘要：投资性房地产是指为了投资目的而持有或出租给他人使用的房地产物业。
公允价值计量是一种评估投资性房地产价值的方法，通过市场上类似物业的交易价格，来确定房地产的公允价值。
本文将探讨公允价值计量在投资性房地产中的运用，并分析其优点和局限性。
关键词：公允价值计量、投资性房地产、交易价格引言随着经济的发展和人民生活水平的提高，投资性房地产在各国的经济发展中起到了重要的作用。
然而，投资性房地产的价值评估一直是一个备受关注的问题。
传统的成本法和收益法评估方法在一些情况下不再适用，因此需要采用更加准确和客观的评估方法。
公允价值计量作为一种新的评估方法，在投资性房地产领域中引起了广泛关注。
一、公允价值计量的理论基础公允价值是指根据市场上类似物品的交易价格，确定其中一资产或负债应具有的价格。
公允价值计量是以市场交易价格为基础来计量投资性房地产的价值。
与传统的成本法和收益法相比，公允价值计量更接近资产的真实价值，能够更准确地反映市场需求和供给关系。
二、公允价值计量在投资性房地产中的运用1.公允价值计量能够提高评估的准确性2.公允价值计量能够提高投资决策的科学性基于公允价值的评估结果，可以为投资者提供更科学的决策依据。
投资者可以根据公允价值来判断投资性房地产的收益和风险水平，从而制定更合理和有针对性的投资策略。
3.公允价值计量有助于监管和风险控制三、公允价值计量的局限性1.公允价值计量容易受到市场波动的影响2.公允价值计量需要充分的市场信息3.公允价值计量存在主观性结论公允价值计量是一种较为准确和客观的评估方法，对于投资性房地产的价值评估具有重要的意义。
通过公允价值计量，可以更准确地评估投资性房地产的价值，提高投资决策的科学性和风险控制的能力。
然而，公允价值计量也存在一定的局限性，需要充分考虑市场波动和信息的完备性。
因此，在运用公允价值计量进行投资性房地产评估时，需要综合考虑各种因素，以提高评估的准确性和科学性。
新形势下公允价值在投资性房地产中的应用及影响分析
新形势下公允价值在投资性房地产中的应用及影响分析【摘要】公允价值在投资性房地产中的应用对于投资者和市场具有重要意义。
本文首先介绍了公允价值在投资性房地产中的定义和特点，然后分析了新形势下对其应用的要求。
接着通过具体案例分析展示了公允价值在投资性房地产中的具体应用，同时对其影响因素进行了深入分析。
文章还对公允价值在投资性房地产中的优缺点进行了比较。
总结了公允价值在投资性房地产中的应用效果，并提出了未来发展的建议。
通过本文的研究，可以更全面地了解公允价值在投资性房地产中的应用及其影响，为投资者做出更明智的决策提供参考。
【关键词】公允价值、投资性房地产、新形势、应用、影响分析、定义、特点、要求、案例分析、影响因素、优缺点比较、应用效果、建议、研究总结1. 引言1.1 研究背景随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速推进，投资性房地产作为国民经济的重要组成部分，扮演着至关重要的角色。
在过去的市场环境下，投资性房地产的计量基础主要是历史成本，但随着经济的转型和市场的不断发展，公允价值逐渐成为全球范围内资产估值的普遍应用之一。
本文旨在深入探讨新形势下公允价值在投资性房地产中的应用及其影响分析，以期为我国投资性房地产市场的健康发展提供参考和借鉴。
1.2 研究目的研究目的是为了深入探讨在新形势下公允价值在投资性房地产中的应用及影响，分析其对房地产投资策略、风险管理和财务决策的影响，为投资者和管理者提供指导和参考。
通过研究公允价值在投资性房地产中的具体应用案例，揭示其在实际操作中的作用和影响，为实践提供理论支持和借鉴。
通过分析公允价值在投资性房地产中的优缺点比较，为相关机构和个人提供决策依据，促进房地产市场的健康发展和投资效益的提升。
通过本研究的深入探讨，旨在总结出公允价值在投资性房地产中的应用效果，提出对未来发展的建议，为相关政策和实践提供参考，推动我国投资性房地产管理和监管工作的不断完善和提高。
1.3 研究意义研究的意义在于深入探讨新形势下公允价值在投资性房地产中的应用和影响，对于更好地指导投资者在房地产领域的决策具有积极的意义。
公允价值在投资性房地产中的应用研究
拥有投资性 房地产的上市公 司用公允价值模 式来后续计 量投资 性 房地产。但是 事实证 明， 公允价值在投资性房地产 的应 用对 拥有投
允价值模式计 量的投资性房 地产 ，不得从公 允价值 模式转 为成本 模 式， 这一规定断 了上市公司如果不适应 公允价 值计 量 而转回历史成 本模式计 量投 资性房地产 的后路 。持 续
表 １ 采用公 允价值计量投资性房地产的拥有投资性房地产的上市公司数
—＼ 年份
可 靠取得投资性房地产 的公允价值成本 高、难 度大 。 而
以华尔街为代表 的美国金融界率 先向公允价值会 计发难 ，得到 了 政界的大力支持。会计 界虽坚决抵制对公允价值的无端指责 ， 但承 认公 允价值计量 需要改进 。后 金融危机 时代 公允价值会 计的 改革
正在 如火如荼地进行 中， 金融稳定理 事会 （ Ｓ 和金 融危机咨询 组 Ｆ Ｂ）
一
、
原 因分 析
计量 存 在不稳 定性 ， 有可 能使 上市 公 司价值 出现 较 大波 动 ， 不利 于上 市公 司稳定 发展 。房 价的 日益上涨 与宏观 调控 的相互 作用 ，
再 加上 经济危 机 的残余 影响 ，上 市公 司担心 使 用公 允价 值会 增
（ ） 允价值 理论仍处于争议 中 一 公 ２０ ０ ８年 的全 球金融危机 将对公允价 值理论 的争议急剧 放大 。
项目
、、＼
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用【摘要】本文探讨了公允价值计量模式在投资性房地产中的运用。
首先介绍了公允价值计量模式的基本概念和投资性房地产的特点，然后详细分析了公允价值计量模式在投资性房地产中的具体运用，以及其优势和局限性。
通过实践案例分析，展示了公允价值计量模式在投资性房地产中的应用情况。
总结了对公允价值计量模式在投资性房地产中的启示，并展望未来研究方向。
本文旨在为相关领域的研究提供参考，并推动公允价值计量模式在投资性房地产中的更广泛应用。
【关键词】关键词：公允价值计量模式、投资性房地产、特点、优势、局限性、实践案例分析、启示、未来研究方向1. 引言1.1 背景介绍投资性房地产是指企业为获得投资收益或资本增值而持有的地产，其主要目的是出租、增值或者是待售。
随着全球金融市场的发展和经济全球化的加剧，投资性房地产市场的竞争日益激烈。
在这种背景下，如何准确地评估投资性房地产的价值成为了各大企业关注的焦点之一。
在实际应用中，公允价值计量模式不仅可以帮助企业更准确地评估投资性房地产的价值，还能够为决策者提供更多的信息支持，从而更好地制定策略和规划未来发展方向。
公允价值计量模式也存在一些局限性，如对市场波动的敏感度较高、计量过程较为复杂等。
本文将从公允价值计量模式的基本概念、投资性房地产的特点以及其在投资性房地产中的具体运用等方面展开探讨，同时结合实际案例分析，探讨公允价值计量模式在投资性房地产中的优势和局限性，并对其未来研究方向进行展望。
1.2 研究目的。
本文旨在探讨公允价值计量模式在投资性房地产中的应用，旨在通过深入分析公允价值计量模式的基本概念和投资性房地产的特点，揭示其在实践中的具体运用方式。
本文将探讨公允价值计量模式在投资性房地产领域的优势和局限性，以及通过案例分析展示其在实践中的效果和影响。
通过对公允价值计量模式在投资性房地产中的运用进行全面研究，旨在为相关领域的实践提供可行性建议和经验总结。
公允价值在投资性房地产中的应用研究
我 国新企业会计 准则与 国际接轨的重要表 现。投资性房地 产与 络 技 术 的 支 持 下 ，建 立 开 放 性 的 数 据 库 ，为 公 允 价 值 计 量 提 供
传 统 意 义 上 的作 为 生 产 经 营 场 所 的 房 地 产 不 同 ，它 是 房 地 产 市 必 要 的参 考 和 依 据 。此 外 ，加 快 现 值 法 改 进 的 步 伐 ，在 提 高 可 场 催 生 的 一 种 新 型 的 经 营 活动 ，通 过 房 地 产 的 投 资 赚 取 租 金 或 靠 性 和 可 操作 性 的基 础 上 提 高 公 允 价 值 计 量 的 精 准 度 。 增 值 ，包 括 土 地 使 用 权 的 出租 和 转 让 。在 新 企 业 会 计 准 则 中 明 ４ ． 提 高 财 会 人 员 的 业 务和 思 想道 德 素 质 提 高 财 会 人 员 的 业 务 素 质 和 思 想 道 德 素 质 为 公 允 价 值 计 量 会 人 员 进 行培 训 和 教育 ， 加 强财 会 理 论 知 识 和 最 新 政 策 的 学 习 ，
二 、公允价值与投资性房地产
公 允价 值计算模式 强调在双方 自愿前提下进行资 产与负债 控 制 ，正 确 评 估 计 量 结 果 并 进 行 如 实 的 反 馈 。加 强 公 允 价 值 计
交 易 的 公 平 、公 正 ，具 有 公 允 性 、 估 计 性 和 现 时 性 等 特 征 ，是 量 数 据 来 源 的 管 理 是 提 升 计 量 可 靠 性 的 有 效途 径 ，在 计 算 机 网
资房地 产仍 以成本计量模 式为主 ，公允价值 计量模式 的应用范 理 层 及 财 会 人 员要 树 立 正 确 的 价 值 观 ，提 升 职 业 道 德 素质 ，杜
公允价值在投资性房地产中的应用
公允价值在投资性房地产中的应用
公允价值在投资性房地产中的应用是指房地产投资者通过利用公允价值的概念，估算投资性房地产的价值。
公允价值的概念可以追溯到20世纪80年代,它是一种特殊的估值技术,旨在准确地测量一项资产的市场价值。
它结合了基于市场数据的技术与实物评估技术,考虑到当前和未来的经济因素,优化投资决策。
投资性房地产的公允价值应用主要体现在以下几个方面：
1、价格估算。
投资性房地产价格估算是根据当前市场行情及公允价值估算法，对投资房地产的价格进行估算。
2、价值比较。
通过公允价值估算，可以比较投资性房地产的价值水平，从而指导投资房地产的选择。
3、投资评估。
公允价值估算可以测算投资性房地产的价值，从而指导投资者进行投资决策，优化投资组合。
4、贷款审批。
投资性房地产的公允价值估算也可以用作贷款审批，以便正确评估贷款风险，保障贷款人的利益。
公允价值模式在投资性房地产中的应用分析
公允价值模式在投资性房地产中的应用分析随着经济的发展和人民生活水平的提高，投资性房地产已经成为了许多投资者的选择。
这一领域的发展也伴随着各种风险和挑战。
在这种情况下，公允价值模式成为了投资性房地产领域中的重要工具之一。
本文将从公允价值模式的概念、特点及应用等方面进行分析，并探讨在投资性房地产中的应用情况。
一、公允价值模式的概念和特点公允价值是指在交易市场上参与者之间可以达成的价格，即一种资产或负债的公允价值是指按市场意向进行交易时的市场价格或者其他公认的评估价值。
公允价值模式是一种评估资产和负债的方法，它允许重新评估其他可变化的市场条件下的剩余价值。
公允价值模式的特点主要有以下几点：公允价值模式是一种市场导向的评估方法，它将市场价格视为最终的评估准则；公允价值模式是一种全面的评估方法，它不仅仅包括了可变市场条件下的资产价值，还包括了一些其他的评估要素；公允价值模式是一种灵活的评估方法，它能够根据市场条件的变化而对资产和负债进行动态调整。
1. 在投资性房地产的评估中，公允价值模式是一种重要的评估方法。
投资性房地产是指为了投资而持有的房地产，其主要目的是产生租金收入或资本增值。
在这种情况下，投资者就需要对投资性房地产进行评估，以便确定其投资价值。
而公允价值模式就是一种重要的评估方法，它能够根据市场条件的变化来评估投资性房地产的价值，从而为投资者提供参考。
2. 公允价值模式在投资性房地产的交易中也具有重要作用。
投资性房地产的交易常常受到市场条件的影响，而公允价值模式能够根据市场条件来评估房地产的价值，从而为投资者提供参考。
公允价值模式也能够根据市场条件的变化来进行动态调整，从而更好地反映房地产的真实价值。
1. 与传统的成本模式相比，公允价值模式能够更好地反映市场条件下的价值。
传统的成本模式是一种基于成本的评估方法，它主要以已发生的成本来评估资产的价值。
而公允价值模式则是一种市场导向的评估方法，它主要以市场价格来评估资产的价值。
公允价值模式在投资性房地产中的应用
成 本 及 累计 公允 价 值 变动 ， 允 价值 与 原账 面 价值 的差 额 公
计 入 “ 允价 值 变动损 益 ” 。 公 中
来 获得 的 租金 收益 和相 关现 金 流量 的现 值计 量 。 总 体 来 说 ，在 购 买或 建 造 投 资性 房 地 产 的 初 始 计 量 时 ， 允 价 值 模式 与成 本 模 式 是 相 同 的 ， 不 过 在 账 户 设 公 只 置 匕， 本模 式 需 设 置 “ 资 性 房 地 产 ” 户 ， 公 允 价 值 成 投 账 而
加 “ 他 业 务 收 入 ” 同 时增 加 当期 营 业 成 本 ， 转 原 投 资 其 ， 结
性 房 产 的 成本 、 累计 公 允 价 值 变 动 ， 存 在 原转 换 日计 若
入 所有 者权 益 的金 额 ， 也一 并结 转 。
二 、 允 价 值计 量在 投 资性 房 地产 应 用 中存 在 的 问题 公 ２０ ０ ９年年 报统 计 显示 ， ７０家 拥有 投 资性 房 地 产 的 近 ０
模 式却 需 要 在 “ 资性 房 地产 ” 户 下 设置 “ 投 账 成本 ” 公 允 与“ 价 值变 动 ” 个 明细科 目。 两 （ ） 续计 量 二 后
４采 用 公允 价值 计 量 的投 资性 房 地产 的处 置 。处 置采 ．
用 公允 价 值计 量 的 投 资性 房地 产 时 ， 按实 际 收 到 的金 额 增
地 产 的现 行市 场 价 格 。其 二 ， 法 取 得 同类 或 类似 房 地 产 无 的市场 价 格 的 ， 参 照活 跃 市场 上 同 类或 类 似 房地 产 的 最 应
２ 投资性 房 地 产转 换 为采 用公 允 价值 进行 后 续计 量 ． 非
公允价值在投资性房地产中的应用
金额 ”（企 业会 计准 则—— 基 本准 则 ，第 ４ ２条 ） 以公允价 值 模式 计量 投 资性 房地 产 ，符 合投 资 性 。 房 地产 的特 性 ，能 反映投 资 性房地 产 的市 场价 值 ，有 助 于提 高企 业会 计信 息 的相 关性 。
一
、
公允价值在投资性房地产 中的具体应用
活跃 的房地产 交 易 市场 ； （） 业 能够 从房地 产 交 易市场 上 取得 同类 或类 似 房地 产 的市 场价 格 及其 他 ２企
相 关信 息 ，从 而对 投 资性 房 地产 的公允 价 值 作 出合 理 的估 计 。会 计准 则 不 允许 公 司采 用 估值 技 术 确 定投 资性 房地 产 的 公允价 值 ； 已采 用 公允 价值 模 式 计量 的投 资性 房地 产 ，不得 从 公 允价 值模 式转 为
２０ ０ ９年 第 ３期 （ 第 １ ０期 ） 总 １
福 建 金 融 管 理 干 部 学 院 学 报 Ｊ ｕ ｎ ｌ ｆ ｕ ｎＩ ｓｉ ｔ ｆ ｉａ ｃａ Ａｄ ｎｓｒｔｒ ｏ ｒ ａ ｏ ｊａ ｎ ｔｕｅｏ ｎ ｎ ｉｌ ｍｉｉｔ ｏ ｓ Ｆ ｉ ｔ Ｆ ａ
Ｎ Ｏ． ３ ２００９ Ｓｅ ｉ ｏ． ｒ ａｌＮ １１０
财 政部 于 ２０ ０６年 ２月颁 布 的 中国企业 会 计准 则体 系 （ 以下 简 称新 会计 准 则 ）在 诸 多方 面 实现 了 突破 ，其最 大 变化 是 适度 引入 了公 允价 值 计 量属 性 ，改变 了 长期 以来 我 国会计 计 量 主要 局 限 于历 史
成 本 的情 况 。公 允价 值 是指 “ 公平 交 易 中， 熟悉 情况 的交 易双 方 自愿 进 行 资产 交 换或 债 务清 偿 的 在
价 值变 动 损 益 ”科 目；公 允价 值 低 于 其账 面余 额 的差 额 做相 反 的业 务 处 理 。 由于 是 按 公允 价 值 对其 期 末 的账 面价 值 进行 调 整 ，因而 公 允价 值 计量 模 式 下 的投 资 性房 地 产 也 不存 在计 提 减 值准 备 的 问题 。
公允价值在投资性房地产中的具体应用
（ ） 二 投资性房地产计 量模 式
１投 资性房地产的确认和初始计量 。 、 联 的意愿 参与者 的当前交 易中进行 交换 换或负债清偿的金额。 二、 公允价值在投资性房地产 中的具 投资性房 地产的确认 满足三 个条件 ： １ （） 的价 格。’ ’ 其在 ２ ０ ００年 ２月发布 的财务会 计概念公告 （Ｆ Ｃ ） 这样来 描述 公允 体 应 用 Ｓ Ａ ７ 中， 价值 ：在交易双方 自愿的前 提下 （ “ 即排 除
的新《 企业会计准则——基本 准则》 对 中，
一
种经 营性 活动 ，主要形 式是 出租 建筑 本模式 作为投 资性房 地产 后续计 量的基
并适 当引入 了公允价 值模 式。 出租土地使用 权 ， 这实质上属 于一种 准模式 ， 公允价值所 下 的定义是 ：在 公允价值 计 物 、 “ 让渡资产使用权行为 。 房地产租金就是让 （） １成本模式。成本是指 资产购置 或 量 下，资产和负债按照在公平交易 中， 熟
房屋是指土地上 的房屋 预定可 使用状态前所 发生 的必要 支 出构 允价值是指在公平交易中， 熟悉情况 的当 是指土地使用权 ： 企业会计准则第 ３ 成 ； 以其他方式取得的房地产按照相关会 事人 自愿据 以进 行资产交 换或负债 结算 等建筑物及构筑物 。《 的金额 。”
号——投 资性 房地产》 中所谓 的投 资性房 计准则的规定确定 。
、
公允价值的定义及内涵
各方独立地发生行为。 （ ） 一 国际上对公允价值的定义． 国际 行的， 上各个会 计准 则对于公允 价值 的定义大
虽然 表述上有所 区别， 都表 但 另外， 已出租的投资性房地产租赁期 致 相 同 。 美 国财 务 会 计 准 则 委 员 会 四个 定义 ， 因暂 时空置但继 续用 于 出租的 ， 仍作 （Ａ Ｂ 在 ２ ０ Ｆ Ｓ ） ０ ４年 ６月发布 的《 公允价值 明公 允价值是理性双 方 自愿达成 的交易 满 ， 为投资性房地产。 计量》 征求意见 稿中 ， 对公 允价 值所下 的 价格 ，其确 定并不在于业务是 否真正发 而在于双方一致同意就会 形成资产交 定义是 ：资产或负债在熟悉情况 、 “ 没有关 生，
浅析公允价值计量在投资性房地产中的应用
【摘要】２０１５年是我国企业会计准则与国际财务报告准则持续趋同的关键时期，投资性房地产公允价值计量模式仍存在很多问题。
本文针对公允价值计量在投资性房地产应用中存在的问题进行深入分析，并且提出合理化建议。
【关键词】公允价值；投资性房地产一、我国加强公允价值计量在投资性房地产中的应用的必要性中国财政部于２００６年２月１５日正式颁布的新会计准则中新增了投资性房地产准则，在其中适度的、有条件的引入了公允价值计量模式。
我国政府为了鼓励推广公允价值计量模式，在２００７年发布了《关于执行企业会计准则需要协调的有关所得税处理问题》（征求意见稿），暂定投资性房地产以公允价值模式计量导致的收益不计入应税所得。
采用公允价值计量模式是提高会计信息相关性的要求。
房地产的市场价值是不断波动的，如果企业的房地产价值仍然只能按照原来的账面价值来反映，会计报表揭示的信息是以历史成本计量的结果，也就相对的不具有相关性和可比性。
国际会计准则允许企业在成本模式与公允价值模式之间做出选择，采用公允价值模式以企业能够持续获得公允价值为条件，并鼓励企业优先采此计量模式。
我国为了实现会计准则体系与国际会计准则的趋同，公允价值计量模式的推广是必然的选择。
然而从我国上市公司近年来发布的数据显示，我国上市公司中投资性房地产采用公允价值计量模式的比例基本维持在４％左右（如表１）。
并且采用公允价值计量模式的行业也比较单一，多为房地产行业。
二、公允价值计量在投资性房地产中的应用存在的问题（一）投资性房地产采用公允价值计量的房屋估值问题根据《企业会计准则第３号—投资性房地产》（ＣＡＳ３）的规定，企业的投资性房地产后续计量采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
但是在中国的实际情况是房地产市场的价格体系不完善，房地产交易仍然处于自发的状态，所以在目前市场条件下获取投资性房地产的公允价值相对较难。
公允价值计量在投资性房地产中的应用
公允价值计量在投资性房地产中的应用投资性房地产有其特殊性，采用历史成本计量存在许多不足，尤其是在投资性房地产市场价值不断攀高的背景下，投资性房地产市场价值与以历史成本计量的账面价值存在明显背离。
因此，投资性房地产采用公允价值计量将是必然趋势。
标签：公允价值成本模式投资性房地产我国企业会计核算，以历史成本为主要计量基础。
一直以来，对公允价值计量标准的选用，持非常谨慎的态度，严格限制公允价值计量标准在会计计量中的应用。
这也充分体现了，我国会计信息质量标准“可靠性优先于相关性”。
值得注意的是，历史成本计量标准有其内在的局限性，当核算对象市场公允价值波动较大时，核算对象的公允价值与采用历史成本计量的账面价值将出现明显的不一致，导致会计信息无法反应实际，从而无法服务于会计信息使用者的决策需要。
对于市场公允价值波动幅度大的核算对象，改用公允价值计量标准，有利于提高会计信息的相关性。
国际上，对投资性房地产这一市场价值波动较大的资产，允许企业自主采用历史成本法或公允价值法开展后续计量。
财政部于2006年颁布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》，首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并首次在非金融资产计量中引入公允价值，具有十分重要的意义。
1.公允价值计量在投资性房地产业中运用的必要性投资性房地产，不同于企业自用的房屋和用于销售的商品房。
虽然两者在物质形态上一致，但存在明显差异：一是持有的目的不同，投资性房地产的持有目的是赚取租金和资本增值，自用的房屋和用于销售的商品房的持有目的是通过经营活动创造价值；二是经济实质不一样，即创造价值的方式不一样，投资性房地产通过让渡资产，借助收取资产租金来创造价值；自用的房屋和用于销售的商品房通过自用，借助自身经营活动来创造价值。
可见，投资性房地产，类似于股票、债券等投资资产；企业自用的房屋属于固定资产，用于销售的商品房属于存货，企业自用的土地使用权属于无形资产。
上述差异决定了投资性房地产应采用与投资资产相似的公允价值计量方式，而非与固定资产或存货相似的历史成本计量方式。
公允价值模式在投资性房地产中的应用分析
公允价值模式在投资性房地产中的应用分析摘要：投资性房地产是指企业或个人为获取租金、资本增值或两者兼而有之而持有的房地产，其核心目标是使投资性房地产的价值最大化。
公允价值模式是国际会计准则第40号（IAS 40）中对投资性房地产计量的指导原则之一，旨在提高投资性房地产的财务报告透明度和比较性。
本文将从公允价值模式的概念入手，探讨其在投资性房地产中的具体应用，并分析其优势和挑战。
关键词：投资性房地产；公允价值模式；财务报告；透明度；比较性篇章二：公允价值模式的概念公允价值是指在知识产权市场的交易中，以在市场上进行的交易为基础，就特定的资产或负债，通过市场参与者之间的交流确认的金额。
公允价值模式是基于公允价值的计量模式，要求企业按照公允价值计量投资性房地产，并通过财务报告向外部用户披露相关信息。
篇章三：公允价值模式在投资性房地产中的具体应用1.公允价值模式的计量要求公允价值模式要求企业将投资性房地产的公允价值计入财务报表，并按照市场价格或估值模型进行测算。
公允价值的变动将直接影响投资性房地产的价值和利润。
2.公允价值模式的信息披露要求公允价值模式要求企业在财务报告中对投资性房地产的公允价值进行充分披露，包括公允价值的确定方法、重要的假设和参数、市场参与者的情况等。
3.公允价值模式的实操难点公允价值模式的实操难点主要集中在公允价值的确定和估值方法的选择等方面。
投资性房地产的公允价值受到多种因素的影响，如市场需求、投资回报率等，因此确定公允价值需要综合考虑各种因素。
篇章四：公允价值模式在投资性房地产中的优势1.提高财务报告透明度和比较性公允价值模式将投资性房地产的价值与市场价格挂钩，使财务报告更加真实、准确，有利于外部用户对企业的财务状况和经营绩效进行评估和比较。
2.引导企业优化资产配置通过公允价值模式的应用，企业能够更好地把握投资性房地产市场动态，并根据市场需求进行资产配置的优化，从而提高企业的投资回报率。
公允价值模式在投资性房地产中的应用分析
公允价值模式在投资性房地产中的应用分析
公允价值模式是指通过市场基准价格来确定资产的价值并进行评估的一种模式。
在投
资性房地产中，公允价值模式的应用可以通过以下几个方面进行分析和优化。
第一，公允价值模式可以帮助投资者准确评估资产的价值。
在投资性房地产的过程中，资产的价值评估是非常关键的，因为它直接影响到投资者的盈亏情况。
如果投资者能够通
过公允价值模式来确定资产的价值，那么就可以更加准确地评估资产的投资价值，从而为
投资者做出更明智的决策提供了有力的保证。
第二，公允价值模式可以帮助投资者发掘市场波动中的投资机会。
在投资性房地产的
过程中，市场波动是不可避免的，投资者只有通过分析市场的波动特征和随时变化的市场
价格，才能够更好地寻找和抓住投资机会。
公允价值模式通过对市场的基准价格的准确把握，可以帮助投资者更好地捕捉市场的波动，为投资者寻找到更多的投资机会提供了帮
助。
综上所述，公允价值模式在投资性房地产中的应用是非常重要和必要的。
通过对市场
基准价格的准确把握，投资者可以更好地评估资产的价值、寻找投资机会以及提高风险控
制水平，从而为投资者的长期发展提供有力支持。
公允价值计量在投资性房地产中的运用
财政金融公允价值计量在投资性房地产中的运用◎郭勇公允价值属于市场经济发展过程中所出现的产物，是新型的资产剂量模式，不仅能够符合会计的相关性以及一致性原则，还可以充分的体现出资产负债以及全面收益的实际情况。
在使用公允价值计量的过程中，在房地产市场价值不断变化的同时，也能够明确的反映出企业的资产价值，通过建立完善的资本市场，发挥出公允价值计量在投资性房地产当中的积极作用。
一、打造完善理论，建立信息平台1.打造完善的操作指导以及工作准则。
公允价值计量在实际的使用过程中，需要结合相关理论为其提供相对明确的指导。
为了确保公允价值计量模式能够在投资性房地产当中获得更加灵活的应用，需要加深对投资性房地产市场体系当中的估价方式进行深入了解，并将其清晰的展现在会计准则以及规章制度当中，确保企业会计人员能够在实施核算工作的过程中，严格的遵循有据可依业务原则。
与此同时，还需要及时的找出会计实务相关理论当中所呈现出来的缺陷，并积极的建立相应的工作准则，在保障准则完善性的基础上，实现公允价值计量模式在投资性房地产当中的灵活使用。
2.推动资产评估行业的发展。
评估属于公允价值计量模式使用过程中的关键组成部分，而资产评估工作人员属于双方的利益主体，在实施交易行为等环节具有重要作用。
这就要求资产评估人员能够具备较为丰富的工作经验，并在长期的工作过程中，逐步加强对各方面知识的总结与认识，确保投资性房地产价值判定工作的顺利开展，保障判定结果的正确性与准确性。
不仅如此，需要加大对资产评估人员的培训力度，加强人员的职业能力以及责任意识，提高评估人员的专业技能以及综合素质水平，推动资产评估工作逐渐朝着公平性以及公正性的方向转型，确保公允价值计量模式的正常运转。
3.建立信息平台，建设标准市场。
企业需要根据不同类型的房地产行业的实际情况进行分析，并建立与公允价值相关的信息数据库，将房地产实务操作过程中内容纳入到数据库当中，通过对交易市场变动情况以及其他相关数据的有效收集，对数据库当中的内容进行更新，保障信息更新工作的及时性与实时性。
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现率难确定等 问题。所以公允价值难 以确定 ， 获取公允 价值信息的成本较高。 （ ） － 公允价值计量对公司业绩影 响较大 公允价值在投 资性 房地产的应用有 助于真实地反 映房地产 资产 的价值。企业采用公允价值核算后 ， 不再 对投资性房地产计提折旧和减值准备 ， 期末公允 价值与 账面价值 的差额直接计入 当期损益 。 我国 目前房地产市 场还不够稳定 、 规范 ， 房地产价格波动较大 。 房地产市场
价格波动有多大 ， 房地产公 司的净利润和净 资产 的波动
关 信息 ， 还可结合 自身对未来 房地产市场 的判 断 ， 更加 科学 、 理性地进行投资决策。
（ ） － 采用公允价值计量模式能改善资本结构 ， 提高
企业 的融资能力
投资 睦房地 产采 用公允价值进行后续计 量对企业
就有多大 。 公司业绩的大幅波动 ， 容易引起投资者 、 债权
一
计准则情况 的分析报告 》在 １７家上市公 司中 ， ， ５０ 存在投 资性房地产 的有６０ 。这些公司绝大多数对投资性房 ３家 地产采用 了成本计量模式。 中只有 １家上市公 司采用 其 ８ 公允价值对投资性房地产进行后续计量 ， 占此类业务 仅 公司的２８％。笔者认 为上市公司冷淡公允价值有 以下 ． ６
房地 ห้องสมุดไป่ตู้中的应用
姚 振 飞 随着 我国经济发展和投资观念 的转变 ， 将房地 企业
产作为一种投资手段逐渐成 为一种普遍 的经济现象 ， 房 地产市场迅速发展。鉴 于投资性房地产具有高收益 、 高 风险的特征 ， 财政部于２０ 年２ ０６ 月发布 了《 企业会计准则 第３ 号——投资性房地产》 准则规定投资性房地产应当 。 按照成本进行初始确认 和计量 ， 在后续计 量时 ， 足特 满 定条件的情况下也可以采用公允价值模式计量。 公允价 值在我国的研究和应用进入 了一个 崭新 的阶段 ， 它也是 当前备受瞩 目的一个会计热点话题 。
几个方面 的原因 ：
（ ） 一 公允价值取得 困难 ， 可操作性低 房地产企业要采用公允 价值模式 ， 必须满足规定的 条件。首先 ， 资性房地产所 在地要有 活跃 的房地产交 投 易市场 ； 次 ， 其 企业能够从 活跃 的房地产交易市 场上取 得同类或类似房地产 的市场价格及其 它相关信息 ， 从而 对投资性房地产 的公允价值做 出合理的估计 。 但从 目前 来看， 我国的房地产市场发 展不 够成熟 ， 很多房 地产 上 市公 司难 以找到一个完全公允 、 透明 、 符合准则要求 的 市场价格 。 各地房地产价值有较大差异 ， 响因素各异 ， 影
人 的质疑 ， 同时可 能误导 众多的利益关 系人 ， 而影响 从 企业形象 ， 加大企业 的经 营风险和财务 风险 ， 利于企 不
业的稳定发展。
的另一个影 响主要体现在初始转换 时所有者权益 的变 动 。 以说 ， 可 采用公允价值模式计量后 ， 随着房地产的大 幅度升值 ，可 以实现企业资产短期 内的大幅度升值 ， 从 而改变资本结构 ， 有利 于企业的进 一步融资 。 例如 ， 某企 业２ ０ 年投 资性房地产账 面价值 １００ ０７ ００ 万元 ，０ ８ ２ ０ 年房 地产交易价格 上涨６ 则该企业公允价值变动损益６ ０ ％， ０ 万元 。这部分被计人净利润 ， 提高 了企业 的净 资产 收益
公 允价值计量模式有许 多成本模式无法 比拟的优
点， 但是在我 国运用公允价值模式的大环境尚未完全成 型。运用公允价值计量模式还面临着许多障碍。 根据财 政部会计 司发布的《 关于我 国上市公 司２ ０ 年执行新会 ０７
１ ６
中小企 业执 行新 会计
王 林春
新会计准则体 系进行 了重大变 革 ， 本文 以Ｈ 司为 公
例， 着重探讨 中小企业在执行新会计准则 中一些 问题的
处理 。
一
（ ） 投资准 则规范 了各种类 型投资 的核算 ， 括 １原 包 短期投资 、 长期债权性投资及长期股权 性投资 。新 准则 仅 规范长期权益性投资 ， 包括对 子公 司 、 营企业 、 营 联 合 企业 的投 资 ， 以及投资企业对被投 资单 位不具 有共同控
（ ） 三 公允价值计量对税 收调整有影 响 投资性房地产采用成本模式进行后续计量 ， 每期需
对 投资性 房地产计提折 旧或进行 摊销 ， 计人 “ 他业务 其 成本 ”可 以作纳税抵减 ， ， 减少 当期所得税 。而企业如果
率和每股收益 ， 增强企 业的盈利能力 ， 而有利于公 司 从 再融资 ， 借助于资本市场 的力量获得发展 。
采用未来现金流预计方法又存在现金流估计不准确、 折
、
投资性房地产采用公允价值计量的优点
公允价值不仅适应 了全球经济一体化 的要求 ， 而且 也能更好地表现投资性房地产的特性 。 企业采用公允价 值计量投资性房地产 ， 具有如下优点 ： （ ） 一 公允价值能提高会计信息的相关性与可 比性 ， 合理反映企业的财务状况和经营成果 历史成本是一个静态指标 ， 提供 的信息缺乏及时性 和相 关． 陛。公 允价值是一种动态 的计量模式 ， 能较准确 地 披露企 业获得 的现金 流量 ， 能客观 、 时地反 映企业 及 的财务状况和经营能力。 所 以说公允 价值 的使用能 够使 企业投资性 房地产 的期末价值更加贴近市场价格 ， 资者不仅可 以了解相 投
二、 投资性房地产应用公允价值存在的问题
采用公允价值进行后续计量， 不再对投资性房地产计提 折旧或摊销 ， 以资产负债表 日投资性房地产的公允价值 为基 础调 整账面价值 ， 这将丧失税 前扣除效应 ， 尤其是
在投资性房地产价值持续 上涨 的情况下 ， 还会增加公 司 的递延所得税 负债 ， 这种会计处理 可能会增加公司应交 所得税 ， 将导致企业现金流出量的增加 。 三、 投资性房地产应用公允价值的建议