世联深圳佳兆业水岸新都项目开盘选房总结报告大盘技术指标产品分析
水岸新都四、五期设计说明061024(各专业)
水岸新都四、五期方案设计说明◆建筑专业一、设计依据1、水岸新都四、五期方案设计及任务书2、用地红线图、规划设计要点3、甲方提供的有关技术指标要求4、甲方要求的设计深度及深圳方案审批深度规定5、深圳市执行的有关规划、设计、消防、人防等相关建筑法规及规范二、工程概况深圳市水岸新都四、五期是由佳兆业科技(深圳)有限公司开发建设，基地位于深圳市龙岗区新生村，地块南边是已建成的水岸新都一期，地块外南隔新城路是水岸新都三期，东边隔坪西路是水岸新都二期。
水岸新都四、五期与一期是独立地块，地块总用地面积128662.98㎡，容积率1.54，拟建多层和高层住宅以及部分商业。
三、规划思想1、充分体现该楼盘的尊贵性和标志性，并结合水岸新都一～三期的设计特点，保持项目的整体性及延续性。
2、体现“园林式”住宅小区特点，同时具有较高的文化品味和时代感，在深圳市已有“郊区住宅模式”上进行创新和提高。
3、贯彻“以人为本”及生态原则，运用规划设计手法，力求塑造一个具有优雅环境，文化内涵和个性鲜明的人居空间。
四、规划设计1、总体布局水岸新都四、五期作为水岸新都大型社区的最后开发部分，在规划设计上与总体布局相协调，又有自身特点。
在规划布局上沿地块北边布置5栋26～29层高的高层住宅，高层南面布置为9栋多层住宅，高层住宅与多层住宅以一条景观水系相隔，既为高层住宅提供了优雅的环境，也多层住宅获得相对私密的空间。
通过这样的布局使多层住宅形成两个独立的组团，每个组团均可独立管理，均有一个自己的组团景观，使得多层住宅获得相当不错的景观及朝向。
高层住宅沿北边地块展开，使高层住宅住户北可观山景，南可看水景，使高层住户均有良好的朝向和景观。
通过高层住宅和多层住宅有机结合的布局形式，形成一个环抱状，与一期形成完美的规划布局，充分体现了规划格局的尊贵性与标志性，并使得小区内住宅价值最大化。
2、景观设计紧密围绕景观主轴展开园林景观设计，重点营造主轴上入口以中心花园关键景观节点，并通过景观轴把小区整个联系起来，达到园林景观步移景异，开合有序的效果，体现“园林式”住宅小区的特点。
X年深圳秋季房地产交易会总结报告29世联
项目状态 在售 在售 在售 在售
形象展示 形象展示
在售 在售 形象展示 形象展示 形象展示 形象展示 在售
项目区域 龙岗 龙岗 龙岗 龙岗 龙岗 龙岗 龙岗 龙岗 龙岗 龙岗 龙岗 龙岗 龙岗
产品类型 商业
普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅
别墅 别墅 普通住宅 综合体 别墅 普通住宅
秋交会期间，成交量走跌，成交价格走高
图 2009年深圳房交会成交情况
成交总金额 成交套数
面积 均价
9.47亿 567套 4.52万M2 20955￥/M2
秋交会期间，深圳全市共成交567套，4.52万平米，总金额达到9.47亿元；成交高峰集中在1-2 日，3日以后成交量降幅达50%以上。
成交价格则持续走高。
第42期大话经纪论坛：深圳房价拐点将现， 金九银十能否再现？
投资比例：30%
政策：营业税的减免， 明年会取消？
主 题： 深圳房价拐点将现，金九银十能否再现？ 时 间： 10月3日（星期六）10：00-12:00 地 点： 深圳会展中心314新闻发布厅 主办单位： 深圳二手房网-搜房网 深圳租房网-搜房网 邀请专家： 世华地产南山区蔚蓝海岸片区总监张文举
海怡湾的地球仪和智能化展示系统
宝能的特色展位
参展楼盘数量大幅 下降，相关服务行 业（如媒体、建材 等）所占比例却逐 渐上升；
参展项目中，外地 项目和形象项目比 例大；
各展位包装无新意
展会吸引力减弱;参展楼盘数量少
2009年深圳房地产秋交会暨住博会
2
参展项目分析
12
外地项目比例达45%，深圳本地参展项目中 以龙岗区域项目为主
2009年深圳房地产秋交会暨住博会
房地产项目开盘复盘总结(一)2024
房地产项目开盘复盘总结（一）引言概述：本文将就某个房地产项目的开盘情况进行复盘总结，通过对该项目的销售、市场表现、竞争优势等方面进行深入分析，总结出其开盘效果和存在的问题，为后续决策提供参考。
正文：一、销售情况分析在项目开盘初期，销售情况表现如何是评估项目成功与否的重要指标之一。
在本部分，我们将重点分析该项目的销售情况，并从几个方面进行评估：1. 预定情况：统计预定量、预定率以及跟踪调研预定用户的购房动力。
2. 销售额：对开盘期内的销售额进行统计分析，与预期目标进行对比，探讨销售状况的好坏，并分析影响销售额的因素。
3. 销售时间：分析开盘当天销售情况以及后续销售的时间分布，并分析不同时间段的销售情况是否符合预期。
二、市场表现分析在竞争激烈的房地产市场中，了解项目在市场上的表现至关重要。
本部分将分析该项目在市场上的表现，并从以下几个方面进行评估：1. 售楼部参观量：统计售楼部参观人数，分析参观量的变化以及通过参观转化为销售的比例。
2. 市场口碑：结合市场调研和用户反馈，分析市场对项目的评价和反应，评估项目在市场上的声誉以及用户对项目的认可程度。
3. 竞争对手分析：通过对竞争对手的调研，分析项目在同一区域的竞争优势和劣势，并提出相应的改进建议。
三、产品优势分析在房地产项目的开盘复盘总结中，评估产品的竞争优势至关重要。
本部分将重点分析该项目的竞争优势，并从以下几个方面进行评估：1. 产品定位：分析项目的定位是否准确，并结合市场需求作出合理判断。
2. 产品特色：评估项目在设计、功能、服务等方面的独特之处，以及这些特色是否能够凸显项目的竞争优势。
3. 价格策略：分析项目的定价策略是否与产品特色相匹配，价格是否具有市场竞争力。
四、问题发现与解决方案任何一个项目都会存在一些问题，本部分将重点分析该项目存在的问题，并提出相应的解决方案：1. 销售问题分析：对于销售情况出现的问题，分析原因，并提出改进措施。
2. 市场问题分析：针对市场表现存在的问题，分析原因，并提出相应的解决方案。
房地产项目SWOT分析
房地产项目S W O T分析-CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN佳滨苑项目SWOT分析作者：许汉远一、项目介绍佳滨苑位于东晓路海印桥脚，由珠江实业东建集团房产地产开发有限公司开发，广州住宅建设发展有限公司承建，广州珠江酒店物业管理有限公司承包物业服务，是集高层景观住宅、特色商业街于一体的市中心首席人居。
楼盘占地面积5100平方米，建筑面积107680平方米，总户数560户，绿化率为29.4%，容积率为4.50。
佳滨苑项目北眺悠悠珠江，比邻仲恺农业技术学院，南望晓港公园、配套省级幼儿园。
建筑外形具有刚柔并济的线条，浓缩了东方美学的精品园林，夜间远观海印桥灯光璀璨，长龙跨江，甚是壮观。
佳滨苑品质全面升级，由具备国家一级物业管理资质、中国物业服务百强企业“广州珠江酒店管理物业公司”担纲物业服务，更将众多高科技元素融入服务中：红外线弱电报警、电子巡更、LED信息发布、人车分流管理、社区背景音乐、闭路监控、可视对讲系统……让您畅享居家生活的高贵与尊崇。
二、项目SWOT分析S（优势）（1）地理位置：项目位于目前炙手可热的老城区—海珠区，虽处市区较为繁华的地段，但是，小区内环境宜人，繁华中带有幽静，可谓是市区中的“桃花源”。
再者，小区往北300米是景色秀美的珠江，往西是文化气息浓郁的老牌大学仲恺农业技术学院，往南500米是可以散步、游玩的东晓公园。
综上，项目的地理位置是非常优越的。
（2）交通状况：项目周边有184路、192路、208路、221路、264路、287路、35路、44路等众多公交线路。
业主可以在海印桥南下车，步行约3分钟左右便可到达项目。
项目交通四通八道，出行是相当的方便：海印桥南直上内环路B线，海印桥北直通内环路A线。
无论是前往市中心，还是郊区方向，车程一般都可控制在35分钟左右。
（3）生活配套：项目昌岗东路百佳广场、海印电器城、中山大学社区都较近，仅10分钟不到的车程，逛街购物十分便利。
佳兆业集团经营分析报告
佳兆业集团经营分析报告2021年2月目录一、多元化拿地重要性提升，政策推动城市更新发力 (6)1.1“三稳”背景下非市场化拿地重要性提升....................................................................6 1.2 城市更新频迎政策春风，进程加快周转提升 .. (6)二、 城市更新领跑者，兼具规模与盈利优势 (9)2.1 更新储备量足质优，政策保障转化节奏..................................................................9 2.2 获地成本优势明显，支撑较高盈利空间. (11)三、 销售高斜率增长，优质资源助力发展 (12)3.1 深耕粤港澳大湾区，销售持续高增....................................................................... 12 3.2 城市圈红利释放，粤港澳大湾区再迎机遇............................................................. 13 3.3 坐拥大湾区优质土储，充足资源保障增长. (14)四、 毛利率改善，财务状况持续优化.....................................................................16 盈利预测与投资建议.......................................................................................19 市场提示 .. (20)五、 六、图表目录图表1 地价波动大于房价 (6)图表2 多元化获地方式 (6)图表3 中央层面城市更新政策梳理 (7)图表4 各地方城市更新政策梳理 (7)图表5 广州、深圳城市更新规模提升 (8)图表6 城市更新期限与项目IRR 敏感性分析 (8)图表7 公司城市更新经典项目 (9)图表8 公司城市更新储备占地面积分布（2020H1） (10)图表9 公司历年城市更新已转化项目建面 (10)图表10 图表11 图表12 图表13 图表14 图表15 图表16 图表17 图表18 图表19 图表20 图表21 图表22 图表23 图表24 图表25 图表26 图表27 图表28 图表29 图表30 图表31 图表32 图表33 图表34 图表35 图表36 公司城市更新项目占销售额比例 (11)公司土储内城市更新面积、货值占比（2020H1） (11)公司土储内城市更新项目平均地价 (11)公司2020H1 转化城市更新项目成本及预期售价情况 (12)深圳2019H2 以来公开招拍挂出让用地情况 (12)公司权益销售额及增速 (12)公司实际销售额与目标销售额对比 (12)公司权益销售面积及增速 (13)公司销售均价 (13)公司销售金额区域分布 (13)公司销售金额城级分布 (13)粤港澳大湾区各地城镇化率 (14)粤九城销售规模走势 (14)2020-2030 年大湾区粤九城新增城镇人口住宅需求测算 (14)主流房企土储去化周期对比 (15)公司土储建面分布（2020H1 末） (15)公司大湾区土储建面分布（2020H1 末） (15)公司土储预计货值分布（2020H1 末） (16)公司大湾区土储预计货值分布（2020H1 末） (16)公司营业收入及增速 (16)公司净利润及增速 (16)公司归母净利润及增速 (17)公司持有人应占核心净利润及增速 (17)公司2020H1 毛利率优于主流房企 (17)公司2020H1 净利率延续上行 (17)公司期间费用率走势 (18)公司负债率、现金短债比优化 (18)图表37 图表38 图表39 主流房企融资成本对比 (19)简要损益预测表 (19)RNAV 估值 (20)一、多元化拿地重要性提升，政策推动城市更新发力1.1“三稳”背景下非市场化拿地重要性提升过往招拍挂为多数房企主要获地渠道，但随着近年地价持续高企、房价相对稳定，新获项目利润空间收窄，房企拿地逐渐向收并购、城市更新、商业文旅配套等多元化方式倾斜。
深圳房地产市场研究报告
深圳房地产市场研究报告第一部分总体市场分析1、月度市场概述——刚需入市，量升价跌11月份深圳市成交住宅6435套，环比增加85%，同比增加224%。
11月份深圳市成交住宅59.2万平方米，环比增加75%，同比增加229%。
11月楼市一扫调整期的阴霾，成交量创07年3月份以来新高。
除了政策给与的信心，楼盘低价入市或降价才是真正引爆楼市的核心因素。
随着房价下调，可以支付的客户增加，加上政策的影响，刚性需求果断入市。
11月份热销的楼盘，大多数价格已经比较合理，新盘有兴达华府、南光城市花园、溪山美地、金地梅陇镇等，在售的楼盘，如星河丹堤、澳城、东方尊峪、海语西湾、阳光海湾花园等。
而一些以较高价格入市的楼盘，成交并未有更大起色，如福田某项目，虽然产品好，但价格偏高，销售一般。
经过一年多的楼市调整期，购房者更加理性，我们不能过分放大新政的效果，只有合理的性价才是楼盘致胜的关键。
尽管低价楼盘成交活跃，但降价的高价楼盘成交同样理想，因而11月份全市住宅成交均价仅小幅下滑4%至12396元/平方米。
罗湖受新盘价格相对较低的影响，本月均价下滑幅度最大，其次是宝安区，该区除了新盘的影响，不少楼盘降价也是主要原因。
福田、盐田和龙岗价格变化不大，南山则大幅上涨22%，纯水岸6期、中信红树湾以及后海的几个高价楼盘成交较多。
12月份深圳一手住宅的成交量仍有望维持较高水平，除了低价楼盘在新政影响之下保持较好的成交态势之外，供应锐增将是主要原因。
根据XX的统计，12月份新增供应有望超过100万平方米，比11月份增加一倍左右，宝安、龙岗和南山的供应将增加，如价格保持在合理水平，对12月份的成交量将有很大影响。
不过，如说楼市已回暖，房价已平稳，那言之尚早，因为11月份虽然成交暴增，但价格没有松动的楼盘成交依然不多，面对庞大的市场存量，持续不断的新增供应以及前景不明的宏观经济走势，楼市的持续活跃意味着房价仍将下调。
2、供应量分析——供应增加，中小户型仍是主流11月份全市有21个住宅项目取得预售，比上月增加10个，批售住宅面积100.5万平方米，环比增加245.4%，与07年同期比，也增加了146.1%。
2007年10月份的深圳房地产楼市分析报告
纵观07年的中国房地产市场，绝对可以用惊心动魄一词来形容。
据国家统计局数据显示，今年以来，包括近几年来，全国住房价格一直在呈上升的态势，可以说，今年以来友逐渐有所加快。
一至三季度，70个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7%，其中一季度上涨5.6%，二季度上涨6.3%，三季度上涨8.2%。
其中新建住宅价格上涨7.2%，一季度上涨6%，二季度上涨6.4%。
三季度上涨9%。
二手住宅价格上涨6.6%，一季度上涨5.2%，二季度上涨6.9%，三季度上涨7.6%。
面对一片飘红的市场，作为中国楼市嘴早市场化的深圳市一次又一次地被抛到风口浪尖，是硬性需求的增加孩是投资的过热导致了现今房价的踞高不下？当居者有其屋的梦想被疯涨的房价无情击碎时，坐不着的不光是广大的市民，国家的宏观调控也明显紧密起来。
以国庆长假为界点，节前359号文，将第二套房的首付比例提至四成，同时其利率不得底于基准利率的1.1倍，并严格控制商业银行的房地产开发贷款。
节后39号令，明确规定建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才可以获得，不得进行按比例分期付款。
两项政策虽非横空出世，但如此大刀阔斧的调控力度已足以显示政府调控房价的决心。
面对政府的决心，深圳的市场反应还是十分明显的，359号文下达后紧接着迎来了十一黄金长假，对于金九银十的楼市来说本该是以个收获火爆的假日，然而在推出的2600套新房中，7天深圳全市仅成交82套，平均一天11.7套，用门可罗雀来形容楼市的冷清一点也不为过。
然而事情还未结束，紧接着的39号令及物业税的呼之欲出，更给十月的深圳增添了几许不确定因素。
截止到10月31号，深圳市十月份共新开楼盘12家，以下是这些楼盘的详细信息。
1 中海西岸华府项目概况:中海•西岸华府项目位于深圳市宝安区松岗街道办西北部，占地14万平米，建筑面积36万平米，商业面积近2万平米，是松岗当地规模最大的商住小区，将为松岗提供超过3000套优质、舒适、高档、安全的住房单位。
房地产项目开盘总结复盘分析报告
高达50万平方米的复合型社区，二期将建设商业
综合体，其中包括商业街、酒店、大型写字楼、
高档公寓等业态。
➢
总占地3.2万方，总建面11万方
➢
容积率3.0，建筑密度25%
➢
绿化率35%
➢
总户数905套
两房居多，符合市场，90㎡主流刚需产品。
4 号 楼
3 号 楼
丰尚时代广场·熙龙湾本次加推的3、 4号楼位于一期地块的右侧，靠近半圆路。 推出楼栋为两梯四户的28层高层，底层 带有两层商业和架空层。
开盘现场整体流程设置
场地选择——全民健身中心场地开 阔，现场实际容纳客户400-600人， 保证了开盘现场的销售气氛；
分区安排——签到区、客户等候区、 及杀单区进行了绝对分割，保证相 互之间的独立性，开盘过程中各区 域总体运作顺畅；
动线设计——通过桁架、铁马形形 成单向动线，无重合、回流，保障 了客户安全，以及动线流畅；
杀单区——杀单区气氛紧张，杀单速度较快
重点把控：
保证销售气氛，快速逼定客户； 尽量将客户从89㎡产品引导至92㎡产品；
现场情况：
杀单员与销控员岗位分离，采取二对一的模 式，提高了杀单质量和速度； 预备选房区到杀单区专设引导岗，保证客户 动线连贯，节奏紧凑；
不足之处：
客户成功认购后没有马上去换票区换票，而 是在销控区游离，没有及时离开选房区；
九坤五环华 城
➢ 沿海赛洛城——六期纯新盘， 推售时间、产品、货量和本案 相同，最大竞争对手。
➢ 天合新界——尾盘，后期无新 产品，现有少量大户型和小户 型产品，与本案竞争非常小。
➢ 航天彩虹镇——尾盘，明年5 月推出新地块产品，现有少量 中大户型产品，与本案竞争较 小。
2024年深圳房地产市场分析及展望报告
一、市场分析2024年深圳房地产市场经历了多年来的调控政策下，逐渐回归理性的态势。
从销售数据来看，2024年深圳房地产市场整体表现平稳，房价涨幅保持在较为合理的范围内。
首先，供需关系趋于平衡。
随着政府对市场调控政策的引导，购房需求有所收敛，而房地产项目的供应量逐渐增加。
这导致市场供需关系逐渐趋于平衡，房价涨幅受到一定的控制。
其次，政府加大对房地产市场的监管力度。
为了遏制房价的过快上涨，深圳市政府推出了一系列限购、限贷措施，并严格执行。
这些措施有效遏制了投机需求，同时也保护了刚性需求，促进市场的健康发展。
再次，供应侧推进有序。
深圳房地产市场在供应侧方面取得了一定的进展。
政府鼓励开发商多元化产品，强调产品创新和品质，逐渐扭转了以往只关注面积和数量的现象。
这进一步改善了市场供求结构，提高了购房者的满意度。
总体而言，2024年深圳房地产市场趋于平稳，市场供需关系逐渐平衡，房价涨幅受到一定的控制，政府监管力度加大，供应侧推进有序。
二、展望展望2024年，深圳房地产市场将继续保持稳定的态势，但也会面临一些挑战。
首先，调控政策将继续执行。
政府将继续加大对房地产市场的监管力度，以维护市场的稳定。
同时，政府还将加大对共有产权住房等保障性住房的推广和建设力度，提供更多的住房选择，满足中低收入家庭的刚性需求。
其次，房地产市场将继续向创新方向发展。
政府将鼓励房地产企业推出多元化产品，并注重品质和服务的提升。
同时，政府还将加大对科技创新的支持力度，推动智能化、绿色化等方向的发展，提高企业的竞争力。
再次，市场竞争将进一步加剧。
随着供应侧的推进，市场上将出现更多的优质项目。
购房者将拥有更多选择，对房地产企业来说，提高产品质量和创新能力将成为核心竞争力的关键。
综上所述，展望2024年深圳房地产市场，市场将保持稳定的态势，并面临着政策调控、创新发展和市场竞争等诸多挑战。
但随着政府的持续引导和企业的不断努力，相信深圳房地产市场将继续保持健康、稳定的发展。
佳兆业水岸公馆前期营销执行报告
佳兆业水岸公馆前期营销执行报告1. 概述本报告旨在对佳兆业水岸公馆项目在前期营销执行方面的情况进行详细分析和总结，以便于更好地了解项目的市场表现和改进方向。
报告将从市场调研、推广渠道、品牌宣传、销售策略等方面进行阐述，以期提供有关决策性信息。
2. 市场调研在佳兆业水岸公馆项目前期营销执行中，市场调研起到了至关重要的作用。
通过深入的市场调研，我们收集了目标客户的信息和需求，并了解了竞争对手的优势和劣势。
在市场调研的基础上，我们确定了目标客户群体和产品定位，为后续的营销活动提供了方向。
3. 推广渠道为了将佳兆业水岸公馆项目推向目标客户，我们采用了多种推广渠道。
首先，我们与房地产经纪公司合作，在他们的渠道上进行广告宣传。
其次，我们开设了线上渠道，通过社交媒体平台、楼盘官网等进行品牌推广和用户互动。
此外，我们还进行了线下活动，如通过展览和推介会来吸引潜在客户的关注。
4. 品牌宣传品牌宣传是佳兆业水岸公馆前期营销执行中的一项重要工作。
我们通过制定品牌口号和标志图案，进行品牌定位，并通过广告、产品展示等形式将品牌形象传递给客户。
同时，我们还注重口碑营销，通过客户满意度调查和口碑传播，提高项目的知名度和影响力。
5. 销售策略佳兆业水岸公馆前期营销执行还采用了一系列的销售策略来提高销售额和市场份额。
我们优化了销售流程，提供个性化的咨询和接待服务，以提高客户的购买体验。
此外，我们还实施了差异化定价策略和优惠措施，以吸引更多的潜在客户。
6. 结果分析通过对佳兆业水岸公馆前期营销执行情况的分析，我们得出以下结论：•市场调研的结果为后续的营销活动提供了方向，有效地满足了目标客户的需求。
•推广渠道的多样化能够更好地覆盖目标客户群体，提高项目的曝光度和知名度。
•品牌宣传使得产品的知名度提升，并获得了一定的口碑效应。
•销售策略的调整和优化进一步提高了项目的销售额和市场份额。
7. 改进建议基于以上分析和结论，我们提出以下改进建议：•进一步加强市场调研工作，紧跟市场变化和客户需求的变化，及时调整营销策略。
世联中信水岸城惠州项目营销策略报告年
世联中信水岸城惠州项目营销策略报告年一、项目背景介绍世联中信水岸城是位于惠州市区的一座高品质住宅项目，拥有优越的地理位置和便捷的交通条件。
项目总占地面积约1000亩，总建筑面积近30万平方米，规划了多个住宅小区和商业综合体，致力于打造一个舒适、便利的生活环境。
二、市场分析1. 目标市场世联中信水岸城的目标市场以惠州市的中高收入家庭为主，主要包括有购房需求的刚需购房人群和改善型购房人群。
根据市场调研数据显示，惠州市中高收入群体的购房需求稳定增长，因此该市场具有较大的发展潜力。
2. 竞争分析与世联中信水岸城在惠州市附近的住宅项目相比，竞争对手的住宅项目种类繁多。
主要的竞争对手包括其他房地产开发商的住宅项目和二手房市场。
这些竞争对手通过不同的定位和价格策略来吸引购房人群。
三、营销策略1. 定位策略世联中信水岸城的定位是高品质住宅项目，注重打造舒适、安全、便利的居住环境。
项目的目标人群是惠州市中高收入家庭，强调居住品质和生活便利。
2. 产品策略世联中信水岸城的产品策略主要包括以下几个方面：•设计精美：注重户型设计和空间规划，追求每个细节的完美。
•设施完善：提供齐全的公共设施，包括停车场、儿童游乐区、健身房、游泳池等，满足居民的各种需求。
•品质保证：选用优质建材和装修材料，注重施工质量，确保项目的品质和耐久性。
•绿化环境：注重绿化和景观设计，创造宜居的生活环境。
3. 价格策略世联中信水岸城的价格策略主要考虑目标市场的支付能力和竞争对手的定价水平。
项目的价格定位在惠州市的中等偏上水平，既能保证项目的盈利能力，又能吸引目标人群的购买兴趣。
4. 推广策略推广是营销过程中非常重要的一环。
为了提高项目的知名度和吸引购房人群，世联中信水岸城采取了以下推广策略：•线下活动：举办开盘活动、样板间参观和户型交流会，向购房人群展示项目的特点和优势。
•线上推广：通过互联网平台、房产网站和社交媒体等渠道，宣传项目的信息，并与潜在购房人群建立联系。
楼盘选房分析报告模板
楼盘选房分析报告模板
尊敬的客户，
感谢您选择我们为您提供楼盘选房分析报告。
以下是我们的分析结果：
1. 位置与交通分析：
- 本楼盘位于市中心，交通便利，周边有多条公交线路和地
铁站。
商业区、学校和医院等生活配套设施也都在附近，方便您的日常生活。
2. 项目规划与配套设施：
- 该楼盘拥有多栋高层住宅楼，每栋楼都配备了电梯，并有
专属的社区物业管理团队。
小区内有花园、健身房、游泳池和儿童乐园等配套设施，为您提供了一个舒适、便利的居住环境。
3. 房屋户型与装修风格：
- 本楼盘提供多种户型选择，从一居室到四居室，可以满足
不同家庭规模的需求。
房屋装修风格简约时尚，采用了优质的建材和设备，确保您的居住舒适度和生活品质。
4. 房价与投资回报分析：
- 根据市场调研数据显示，该楼盘的房价在当地属于中等水平，相对较为稳定。
同时，由于该地区的不断发展与提升，未来的投资回报率预计会有增长空间。
5. 竞争分析与未来发展前景：
- 考虑到周边已有类似楼盘的竞争，我们发现本楼盘在房屋品质、配套设施和地理位置上具备竞争优势。
未来，该地区的城市规划和基础设施建设也将进一步完善，为您的房产价值增值提供潜力。
请注意，在最终作出购房决策之前，我们建议您在购房前亲自考察该楼盘，并与开发商或中介机构进行深入了解和交流。
并请您查看该楼盘的相关法律文件和合同条款，确保购房过程的合法性和透明度。
希望以上分析对您选择合适的楼盘有所帮助。
如果您有任何疑问或需要进一步的咨询，请随时与我们联系。
祝您购房顺利！
此致
XXX公司。
深圳豪宅快速销售策划经典案例(doc 17)
深圳世联策划经典案例豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。
在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。
佳兆业未来城新开盘监测报告1209
China Index Academy佳兆业未来城开盘监测报告本次开盘时间：2017-12-09报告完成时间：2017-12-101、项目基本情况：项目名称佳兆业未来城项目地址龙岗区大运新城如意路与大运路交汇处西北侧开发商深圳市横岗佳兆业投资咨询有限公司物业管理公司佳兆业物业管理（深圳）有限公司物业类型住宅产品类型高层、塔楼占地面积 4.87万平方米总建筑面积26万平方米容积率 4.7装修情况精装绿化率30%总户数1381户开发分期总共分两期开发，本次开盘为第一期首次开盘，共计835户。
交通和配套：公交：公交：M219、M280、M315、M322、M386地铁：3号线大运站，规划中16号线奥体中心站自驾线路：市区客户到达路线：水官高速（机荷高速）→龙翔大道→龙飞大道→如意路→销售中心总体来看：项目位于大运中心如意路与大运路交汇处西北侧，临近地铁3号线大运站，16号线奥体中心站（规划中），交通较为便利。
周边集合有大运场馆、国际大学园、大运自然公园、天安数码城、留学生创业园及规划中668米深港国际中心等世界优质资源。
周边主要配套休闲类大运公园、乐城公园、龙城公园、龙潭公园等教育配套高等院校（香港中文大学、北理莫斯科大学、吉大昆士兰大学、信息技术学院）、高中教育（华中师大龙岗附属中学、深圳第三高级中学）、初级教育（福安学校、星河实验学校、华南师范附属大运学校等）娱乐类大运场馆、龙城广场、科技馆、青少年宫、艺术馆、书城等商业类COCOPARK、山姆会员店、天虹商场、万科广场、世贸百货等其他668米深港国际中心（规划中）2、开盘现场概述开盘地点：深圳湾体育中心现场管理：保安及工作人员维持秩序效果较好。
客户驾车情况：座驾以别克、现代、大众奔驰为主，也有较少客户选择乘坐地铁转公交到访。
到访客户：客户大部分为刚需客户，年龄集中分布在35-45岁以下及45-55岁之间。
大部分看重本次开盘项目自身优势，综合体+品牌开发商+地铁沿线，以及未来升值空间较大。
世联_深圳佳兆业水岸新都项目开盘选房总结报告大盘_技术指标_产品分析4
2、依据二：杭州市规划局出台的《关于建筑层高控制及容积率指标计算规则》。规则规定，层高大于等于4.5米的住宅建筑，或层高大于等于4.8米的办公建筑，不论层内是否有隔层，在计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。
偷法：
巧妙地利用了规则里面的“跃层住宅、别墅等当起居厅（室）层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率”，变向继续进行LOFT开发。
总结：
VIP卡（免费）客户中到场客户比例约：30%
到场客户中实际参与选房客户比例约：45%
开盘日选房客户解筹率约：35%
阶段客户数据：
下午2:30：共82批抽签客户，其中完成选房客户66批，现场贴点120套左右，实际当日销售共80套左右，1:00-2:30此阶段完成选房客户66批,实际销售共80套左右；最先进入选房区，客户城意度较高，可选择房号多，解筹率高。
第二篇：小户型创新（“偷”面积）浅析
一、何为“偷面积”。
1、依据一：《建筑工程建筑面积计算规范》。
偷法：
1-1、把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等）和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于2.20m以下的夹层，插层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑台，飘窗等)的面积尽量的放大。
66
绝对量比较大，但实际选房比例较低，55万以上三房，景观有限，自住客户
一梯三户
125m²
36
9.18%
26
畅销，户型好、舒适度高，自住客户
四房
一梯三户
165m²
18
4.59%
16
畅销，85万以上四房，户型好、舒适度高，自住客户
四房
——
佳兆业集团-主数据项目业务方案
新生
对策： 1.信息及时发布 2.主导部门强力推动 3.加强培训 4.辅助应用及巡检
历史
数据
数据
数据业务管理模型
编码规则
定标准
命名规则 划分原则 共享原则 项目 分期 项目名称 分期名称 基本信息 规划指标 产品类型 产品指标 楼栋名称 面积指标 节点计划 供应商编码 供应商名称 合同编码 合同名称 输入接口 输出接口 管理指标 管理报表
告》
2
项目启动会
集 团
3
方案评审会
4
施工图评审 下属 公司
×
问题2：下 属公司主导 的变更一般 不会通过有 针对性的途 径知会集团 相关部门。
5
《竣工查丈报 告》
集团成本、 设计依据此 版本
下属公司设计、 工程、成本依据 此版本
营销依据 此版本
×
问题3：各部门参照不同 阶段的审批文件或报告， 依据的主数据版本不一。
3、共享主数据：打通各业务系统，消除信息“孤岛”，保障数据的高
价值复用；
4、保证关键统计口径一致：梳理集团关键指标、关键报表的统计口
径，保障分析数据及时、准确、无争议。
1 2
3
佳兆业主数据管理现状分析及核心诉求
佳兆业主数据项目方案设计
项目成功关键点及所需的保障资源
主数据业务管理模型
编码规则
佳兆业主数据项目方案设计
项目成功关键点及所需的保障资源
项目成功关键点
№ 关键工作点 解决思路
管理业务方面 – 确定主导部门，统一业务管理 1 2 3 横跨各专业线，且需各业务部门配合 主数据管理标准梳理和制定 主数据管理业务流程梳理及数据传递优化 高层重视和支持，奖惩制度的保障，确定主 导部门，推动各业务部门配合 明确主导部门，制定数据标准 业务部门与主导部门共同确认管理机制，并 优化业务操作
佳兆业集团地产业务研究报告(完稿)-复件(1)
佳兆业集团地产业务研究报告——报告编制说明研究课题：以佳兆业上海分公司为切入点，研究佳兆业集团房地产业务的运作模式。
研究方法和数据来源：首先收集佳兆业内部资料（包含各项集团制度、操作指引、合同模板、标准文件等），对资料整理分析后，列出更深层次的问题清单，然后到上海公司走访，与各专业线的相关人员及管理层进行沟通面谈，再到项目现场进行考察走访，实地观察在营销及工程管理方面的实际操作形式。
研究报告中的数据来源为佳兆业各项内部资料及实地考察的沟通记录。
研究重点：对于佳兆业的研究分析在框架上主要分为财务、营销、工程三条专业线。
着重研究为实现以“快速开发，快速销售”的集团战略目标下，三条专业线的具体运作模式。
工程专业重点研究方向1)工程相关部门组织架构及权责划分，佳兆业集团房地产开发工程管理制度流程。
2)佳兆业开发报建计划及分级管理、设计管理、报建流程管理制度，认识佳兆业集团快速发展的原因。
3)吸取佳兆业对项目工程进度、质量、签证、付款等的制度化、流程化管理经验，反哺我司地产项目对工程的管控。
4)通过研究佳兆业预结算管理、招标采购管理、限额设计及目标成本管理体系及考核制度的执行，为我司地产开发成本管理提供借鉴。
财务专业重点研究方向1)财务管控措施：集团的财务管理中心集中了财务、运营、风控和信息化的全面管理，下属地产公司财务负责人由集团财务管理部进行垂直管理，仅在行政上接受所在公司第一负责人的领导。
2)全面预算管理：预算工作开展的总体条线为“指标自上而下，数据自下而上”。
指标任务由集团总裁根据公司发展战略制定年度经营目标，各职能部门分化相应指标至各下属公司；预算数据由各下属公司根据预算指标填报，报集团各职能部门审批。
年度预算指标作为绩效考核依据。
3)投融资管理：投资项目的选择程序，主要是起立项审批制度和项目可研报告；资金管理和融资战略分析。
4)税务筹划：税务筹划工作模式和主要税筹手段。
5)风险管理：集团从法律和内审两方面实现对经营过程中的风险控制，对法律事务工作和内审工作的开展进行研究。
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世联深圳佳兆业水岸新都项目开盘选房总结报告大盘技术指标产品分
析
Document serial number【UU89WT-UU98YT-UU8CB-UUUT-UUT108】
本次选房推出产品分析 一期共14栋508套；
其中本次保留12#、13#、14#120套（12#、13#为小高层复式单位，14#为多层复式单位）；
本次推出共11栋388套，包括38套Townhouse 、1栋小高层、其余为多层； 开盘前已经销售了约45套，其中5套Townhouse （包括楼王）、2#约40套东向单位（两房、三房单位，均价4000元左右）
2、选房当日情况分析
一梯三户
125 m2 36
%
四房 一梯三户 165 m2 18
%
四房
——
200-260 m2
38
%
洋房（6层高，282套）
一梯三户75m2两房（40套） 一梯两户100-140m2三房（210一梯两户135-150m2三房带地下小高层（18层高，158套） 一梯六户115m2复式三房（104一梯三户165m2四房（18套） 一梯三户125m2三房（36套） 200-260m2四房
联排别墅（38套） 本次选房推出：388套（实际约343套）
一期本次保留：120套 小高层（12#、13#）
选房前（3月17日）提前销售单位：约45套
停车
区：
停车数
量：
10:4
0：现场停车约190辆；
12:00：现场停车约120辆（部分客户离场吃饭）
现场停车车队比较长，以中档车为主。
售楼处
外广
场：
售楼
处外
广场
的
水
景
设
置
比较豪气，到场客户比较愿意逗留。
现场景观小品、羽毛立旗的包装气氛营造比较好。
签到区：
设置多条签到通道，气势规模档次都比较高，满足当日签到客户比较多的情况（前期积累的约1300个vip卡客户）。
抽签等
候区：
利用
会所
室内
篮球场的得天独厚的优势，设置为签到等候区域，现场可以容纳800人；
现场在等候和抽签的时候安排了外籍人士歌舞表演，现场客户兴趣度非常高；
很多客户为了提高抽中的机率，申请了多张抽签选房卡；
水岸新都的客户（包括龙岗镇、坪地等）对于抽签的形式比较接受，部分城意客户一直等到抽签的最后；
客户等候区域，仅设置抽签序号板，无销控板，有效的避免了后面客户看没有合适的选择、离席的现象，保证了客户的持续的等待热情。
主持人唱票比较慢，现场没有公证人员，但是抽签执行的过程从头至尾都让客户感觉比较公正，客户只是对过多的作废票和抽签比较慢有部分意见；
抽签区域没有销售人员的安排，现场客户无法咨询、算价，但客户对比反映不是很强烈。
签到等候区安排：
1:00售楼处内开始清场，客户开始进入抽签等候区；
13:05-13:20：第一批抽签客户（20批/组），之后三批分别为10批/组，此后没有分批次抽号。
抽签开始前，1:00之前，会场安排了近一个小时的歌唱组合演唱； 抽签选房时间从1:00-4:30，现场共抽签选出182批客户（当日全部抽签选房客户），此时间段现场安排三次外籍歌舞团舞蹈演出。
抽签等候区域共可以容纳800名客户；具体各时间段在场客户数量见下表。
进入选房区的通道：
环形的通道设计，自然的组织人流，在选房流程中人流的
安排很顺畅。
会所本身有洗手间，解决选房区域以外等待客户的使用。
选房区域：
一对一服务区域：
客户进入选房区
域，销售人员即进行一对一服务，帮助客户尽快（语言提示客
户：3分钟内）选择房号；
一对一服务的形式在选房流程中对客户明示，并且在客户进入选房区确实执行
一对一服务，效果比较好。
销控区域：
选房区
抽签等
安排专门的人员不停的提示客户“某某产品、某某房号销控，请最新进入选房区的客户尽快选择其他户型、房号”，增加现场的紧迫感，及客户选择的速度，提高选房率。
销控区域安排多名工作人员。
交款区域：
分现金选房区域和银行卡选房区域两个区域进行，并在通知客户时，尽量让客户选择现金交款。
签约区
域：
客户
在签
各项
合同的同时，需要签《购房风险提示》，为发展商规避后期可能的纠纷。
复核区域：
工作人员引领客户在复核区域进行各项复核工作。
投诉区域：
此区域的设置，考虑的比较周到，值得借
鉴。
销控分析
选房当日优惠
折扣：按揭98折，一次性96折；
选房日额外优惠：额外95折。
销售情况
选房当日现场销控板贴点192个（截至3月18日晚7:00），包括选房前已经销售的约45套，实际当日销售约147套。
注：选房第二天（3月19日），销售约10套；总体销售约200套。
销售情况分析：选房当日现场销售主要集中在四类产品：
性价比较高的小户型，主要集中在2栋东向单位，均价4000元左右；为选房的冲量的单位，吸引关内投资客；
景观资源较好的产品，主要体现在Townhouse的7栋、8栋和9栋以及部分多层平面景观单位；
品质好、一提三户、大平面、小高层产品，11栋；主要为本地周边自住客户；
本次推出产品中相对稀缺、临路存在噪音、价格相对合理的复式单位，1栋。
选房关键数据分析
截至2006年3月17日晚，现场共办理VIP 卡（免费）1300张； 开放当天（3月18日），抽签卡号排了1500张；
开放当天（3月18日），到场参加抽签选房的客户约400批，800人； 开放当天（3月18日），参加抽签选房客户182批；
开放当天（3月18日，截至晚上七点），选房147套，（共贴点192套，开盘前已经销售45套）。
总结：
VIP 卡（免费）客户中到场客户比例约：30% 到场客户中实际参与选房客户比例约：45% 开盘日选房客户解筹率约：35%
阶段客户数据：
下午2:30：共82批抽签客户，其中完成选房客户66批，现场贴点120套左右，实际当日销售共
80套左右，
1:00-2:30此阶段完成选房客户66批,实际
户型 梯户比 面积区间
套数 套数比
选房销售套
数
畅销/滞销原因分析
两房 一梯三户
75 m2 40
%
40 畅销，性价比高，投
资客户 三房
一梯两户
100-150 m2
260 %
66 绝对量比较大，但实
际选房比例较低，55万以上三房，景观有限，自住客户
一梯三户
125 m2 36
%
26 畅销，户型好、舒适
度高，自住客户
四房 一梯三户 165 m2 18
%
16 畅销，85万以上四
房，户型好、舒适度高，自住客户
四——
200-260 38 % 15套（网上公示11畅销，景观好的单位先消化
销售共80套左右；最先进入选房区，客户城意度较高，可选择房号多，解筹率高。
下午4:30：共182批客户，其中完成选房客户共130批，现场贴点共165套左右，实际当日销售共120套左右， 2:30-4:30此阶段完成选房客户64批，此阶段选房40套；后进入选房区客户城意度降低，可选择房号减少，解筹率略有降低。
3、参考借鉴点
流程设置方面：
签到区域：
设置多条签到通道，气势规模档次都比较高，满足当日签到客户比较多的情况（前期积累的约1300个vip卡客户）。
等候区域：
现场在等候和抽签的时候安排了外籍人士歌舞表演，现场客户兴趣度非常高；
客户等候区域，仅设置抽签序号板，无销控板，有效的避免了后面客户看没有合适的选择、离席的现象，保证了客户的持续的等待热情。
选房区域：
一对一服务：
客户进入选房区域，销售人员即进行一对一服务，帮助客户尽快（语言提示客户：3分钟内）选择房号；
一对一服务的形式在选房流程中对客户明示，并且在客户进入选房区确实执行一对一服务，效果比较好。
销控区域：
安排专门的人员不停的提示客户“某某产品、某某房号销控，请最新进入选房区的客户尽快选择其他户型、房号”，增加现场的紧迫感，及客户选择的速度，提高选房率。
销控区域安排多名工作人员。
购买风险提示：有效的为发展商规避了可能存在的纠纷。
现场设置“购买风险提示”展板；
发给客户的资料中包含详细《购买风险提示》；
客户签订合同包括同时签订购买风险提示。
价格表方面：
利用价格调节完成目标，实际按照价格策略消化执行的：
大盘策略，充分考虑景观的希缺性，景观资源好的单位相对提高价格定价，作为整体的高价标杆；
充分拉大极差，从两房3800 — Townhouse楼王26000元，扩大客户层面；
两房单位性价比高，利用较大极差，凸显投资价值，吸引投资客户，提高选房销售套数；
Townhouse部分，景观极佳的楼王充分体现价值；利用杠杆价格，促进景观稍弱单位（较低价格）消化。
第一篇：小户型创新背景浅析
一、政策背景：
2006年5月，国务院办公厅转发了九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。
意见规定：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。