06年房地产估价师案例与分析真题及
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-13
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题
精选及答案1211-13
一、张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140㎡的三室二厅住宅。
由于生意经营不善，拟于2007年5月出售该住宅。
李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。
答案：
1.用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。
2.根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后，可以与该银行继签按揭合同，继续向银行支付剩余本息;也可以与张某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷款本息。
3.由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在
转让之日的现值，得出该套住宅的转让价。
二、某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。
现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。
已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
问题：
1.这样的做法有哪些错误?
2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?
答案：
1.错误
(1)由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例;。
2006年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案-中大网校
2006年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案总分：100分及格：60分考试时间：150分一、问答题(共3题，每题10分)(1)（一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。
某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：1．你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2．你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?(2)（二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。
现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问：1．该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?2．确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?3．确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?(3)某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。
根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。
委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。
估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。
请问：1．估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? 2．在此基础上还应考虑哪些因素才能得出计算价格?二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分)(1)（一）甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-14
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-14【练习题1】某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。
该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。
根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本(注：应为建设成本，下同)、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。
注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。
请问：1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误?2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值?【参考答案】1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。
②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。
③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。
④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。
2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。
【练习题2】张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140㎡的三室二厅住宅。
由于生意经营不善，拟于2007年5月出售该住宅。
李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。
答案：1.用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。
2.根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后，可以与该银行继签按揭合同，继续向银行支付剩余本息;也可以与张某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷款本息。
06年房地产估价理论与方法试题答案
06年房地产估价理论与方法试题答案2006年《房地产估价理论与方法》考试试题参考答案一、单项选择题1B 2D 3C 4C 5C 6C 7D 8C 9B 10C 11D 12A 13D 14A 15B16D 17B 18B 19C 20D 21D 22A 23A 24C 25C 26B 27B 28A 29B30C31D 32A 33B 34B 35B二、多项选择题1ACE 2DE 3ABD 4AC 5BDE 6ACD 7BCD 8BE 9CD 10AE11ACD 12ABCD 13BCD14ACD 15AB三、判断题目1× 2√ 3× 4× 5√ 6× 7× 8√ 9√ 10√ 11× 12√ 13√ 14× 15×四、计算题1、解（1）计算出租人权益价值1）合同约定，租金每2年支付一次，年末支付，2年的租金=150×12×2×1000=360（万元）2）出租人权益价值=360×（1-30%）×（）=1072.38（万元）（2）完全产权下的市场价值1）第一年租金，租金支付方式为每年支付，年末支付。
即租金=200×12×1000=240（万元）2）完全产权市场价值=240×（1-30%）×[1-（）16]/（8%-5%）=2031.90（万元）（3）承租人权益价值=2031.90-1072.38=959.52（万元）2、解（1）土地重新购建价格1）市场法比准价格A=2200×（1+0.5%）6×（元/ m2）比准价格B=2050×（1+0.5%）9×（元/ m2）比准价格C=2380×（1+0.5%）4×（元/ m2）估价对象的比准价格为：（2336.94+2330.56+2244.99）/3=2304.16（元/ m2）V=2304.16×1000≈230.416（万元）2）成本法最末级土地的重置价格（57.32×）×[1-1/（1+5%）45]+150.00×{[1-1/（1+5%）45]/[1-1/（1+5%）50]}=1016.79（元/ m2）则成本法估算的土地重置价格为：1016.79×2=2033.58（元/ m2）3）估价对象的土地重置价格为：（2304.16+2033.58）=2168.87（元/ m2）总价为：2168.87×1000=216.89（万元）（2）建筑物价格1）建筑物重置价格为1800×4500=810.00（万元）2）建筑物折旧A门窗损坏折旧=10.00（万元）B装修折旧=140×（万元）C设备折旧=100×（万元）D长寿命物质折旧=[810.00-10.00-140.00-100.00] ×（万元）E功能缺乏折旧的计算，年租金损失为：（40×4500×12×85%-38×4500×12×80%）×（1-35%）=19.44（万元）功能缺乏折旧：[1-1/（）45]=264.49（万元）F功能过剩折旧：[1-1/（1+7%）45]=13.61（万元）G经济折旧为20万元H该写字楼的折旧总额为10.00+56.00+20.00+23.83+264.49+13.61+20.00=407.93（万元）（3）该写字楼2006年9月30日的价值为216.89+10.00-407.93=618.96（万元）。
2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案
2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案前言2006年房地产估价师考试是一次历史性的考试，它标志着我国房地产估价师职业的迅速发展。
在考试过程中，案例与分析是必修的一部分，也是考试的重点之一。
本篇文章将向大家介绍2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案。
真题以下是2006年房地产估价师《案例与分析》的真题：一、确定估价目的与价值时点二、采集与调查（一）项目基本情况（二）被估价物的物理特性及所在位置（三）被估价物目前的用途及所有权状况三、现场勘查与测量四、数据加工与计算（一）取舍数据（二）资料加工（三）价格测算五、价值判断及估价报告书的编写答案以下是2006年房地产估价师《案例与分析》的答案：一、确定估价目的与价值时点估价目的和价值时点应根据被估价物的实际情况和需求来确定。
二、采集与调查（一）项目基本情况搜集项目的基本情况，包括项目的名称、地址、建筑规模、容积率、建筑分布情况、交通情况等。
（二）被估价物的物理特性及所在位置搜集被估价物的物理特性，包括土地面积、建筑面积、建筑结构、土地用途以及被估价物所在位置。
（三）被估价物目前的用途及所有权状况需要了解被估价物目前的用途，包括是否有租赁、开发等情况，并了解其所有权状况，确定其合法性。
三、现场勘查与测量进行现场勘查和测量，进行土地面积、建筑面积、建筑结构、设施设备、交通状况等的测量和记录。
四、数据加工与计算（一）取舍数据根据数据的有效性进行过滤和筛选，保留有效数据。
（二）资料加工将搜集到的数据进行加工和处理，包括计算地籍调查、比较市场法、成本法等价值。
（三）价格测算对于被估价物的各项价格进行测算，包括市场价格、成本价格、收益价格等。
五、价值判断及估价报告书的编写根据所搜集到的数据和测算出的价格，进行价值判断并编写估价报告书。
以上就是2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案的介绍。
这些考题和考案是房地产估价师考试的必修知识，对于希望成为房地产估价师的人，这些知识是必须掌握的。
[工程类试卷]2006年房地产估价师(房地产基本制度与政策)真题试卷及答案与解析
![[工程类试卷]2006年房地产估价师(房地产基本制度与政策)真题试卷及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/334068050066f5335a8121c7.png)
2006年房地产估价师（房地产基本制度与政策）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1 下列关于廉租住房的表述中，正确的是( )。
（A）廉租住房的供应对象包括中低收入家庭（B）廉租住房免征房产税（C）廉租住房的供应以实物配租为主（D）廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%2 《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属( )所有。
（A）国家（B）所在的村民小组（C）农民个人（D）农民集体3 下列关于征收土地的表述中，正确的是( )。
（A）土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6～10倍（B）安置补助费只能发放给安置单位（C）并非所有的征地都要支付青苗补偿费（D）只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金4 房地产开发项目自( )之日起满3年未动工开发的，可以征收土地闲置费。
（A）土地使用权出让合同签订（B）土地使用权出让合同约定的动工开发（C）土地使用权出让金缴纳（D）土地使用权证书取得5 《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行( )并给予补偿。
（A）征收（B）征用（C）征收或者征用（D）征购6 依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为( )之日。
（A）房地产估价师实地查勘（B）国有土地出让合同签订（C）拆迁公司现场动员搬迁（D）房屋拆迁许可证颁发7 在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由( )裁决。
（A）上级房屋拆迁管理部门（B）人民法院（C）县级以上人民政府（D）同级人民政府8 在城市房屋拆迁补偿安置中，( )。
（A）产权不明确的房屋不予补偿（B）已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人（C）未解除租赁关系的房屋，暂不补偿（D）未超过使用期限的，临时建筑，应给予适当补偿9 建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的( )认定。
（A）房屋权属登记机关（B）县级以上人民政府（C）房屋拆迁管理部门（D）城市规划行政主管部门10 房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从( )之日起计算。
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、问答题(总题数：3，分数：30.00)1.某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。
10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。
拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。
为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。
请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够。
2．抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变化。
3．由于短期(快速)和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值。
4．房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值。
5．如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。
2.某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。
根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。
现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．对该地区房地产价格有普遍影响的资料。
2．有关估价对象的实物、权益、区位等资料。
3．了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途。
4．如果城市规划允许改变为商业用途，需了解商业用途下的类似房地产的租金、售价等资料。
5．改变用途所需投入的改建费用等资料。
6．需要补交的土地使用权出让金的标准等。
3.商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。
2006年房地产估价师估价理论与方法考试真题及答案
2006年房地产估价师估价理论与方法考试真题及答案一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。
）1.下列不属于房地产区位因素的是（）。
A.交通B.用途C.环境D.楼层2.某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%.假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2,楼面地价为1200元/m2,则该宗土地的总价为（）万元。
A.96B.192C.240D.4803.某套住宅的套内建筑面积为145m2,套内使用面积为132m2,应分摊的公共部分建筑面积为9m2,按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2,则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2.A.3000B.3277C.3295D.35994.某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。
则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为（）。
A.036B.122C.2.78D.3255.下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（）。
A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C.在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价6.某房地产现房价格为4000元/m2,预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2.假设折现率为5%,风险补偿为200元/m2,则该房地产的期房价格为（）元/m2.A.3300B.3324C.3335D.35737.某仓库房地产，建筑面积为800m2,容积率为0.8,对应的土地单价为850元/m2,现拟变更为商业用地，容积率为2.0,并已取得规划、国土等管理部门的许可。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-71
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-71注册房地产估价师张某采用比较法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/㎡，收益价格为12000元/㎡，两个测算结果存在一定差异。
<1> 、如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是()。
A、空置率取值偏大B、报酬率取值偏小C、运营费用率取值偏大D、租金增长率取值偏小<2> 、如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括()。
A、通胀率上行B、存款利率下调C、办公用房销售市场降温D、办公用房租赁市场升温<3> 、如果两个测算结果均无误，在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下，将上述比准价格和收益价格进行加权平均时，合理的权重取值方式是()。
A、对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重B、对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重C、对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重D、对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重答案【正确答案】B【答案解析】本题考查的是报酬资本化法的公式。
由报酬资本化法的公式可知，当报酬率取值偏小时，测算出的收益价值会偏大。
【正确答案】A【答案解析】本题考查的是比较法。
通胀率上涨会导致比较法测算的价格偏高;题中选项BCD均会使收益法测算的价格偏高。
【正确答案】A【答案解析】本题考查的是房屋征收估价。
房屋征收是公开市场下的平均价值，因此对房屋征收评估，比较价格权重应大于收益价格权重;由于抵押评估要遵循谨慎原则，不能高估房地产的价值，因此比较价格权重应大于收益价格权重。
1.某城市因道路拓宽需征收一幢建于2000年，建筑面积为8000 m2的临街五层综合楼，该项目征收人向原产权单位支付了房屋征收补偿后，原征收单位已搬迁完毕，该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。
房地产估价师考试房地产估价案例与分析试卷及答案
2007年全国房地产估价师执业资格考试——房地产估价案例及分析试卷一、问答题〔共3题，每题10分〕〔一〕李某有一处房产，其房屋所有权证记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。
李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。
由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。
请问：1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进展拆迁估价，估价结果为2800元/m2。
张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。
你认为应如何解释该估价结果的合理性〔二〕甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进展评估。
甲公司提供了临街地段构造、请问：1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料2.假设将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进展个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素〔说明：答复假设超过5个，只按前5个评分〕〔三〕2003年8月甲公司购置了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司及乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。
现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进展评估，估价时点为2007年10月15日。
请问：1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。
仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。
2.说明评估承租人权益价值的技术路线。
二、单项选择题〔共3大题，10小题，每题2分〕〔一〕某公司有一钢筋混凝土构造厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。
06年房地产估价案例与分析试题答案
06年房地产估价案例与分析试题答案2006年《房地产估价案例与分析》考试试题参考答案一、问答题（一）1、（1）根据公开、透明的原则，由被拆迁人投票或拆迁当事人（拆迁人或被拆迁人）抽签决定拆迁估价机构。
（2）确定拆迁估价机构后，一般由拆迁人委托评估，委托人与估价机构签订局面拆迁估价委托合同。
（3）估价机构获得委托，经实地入户调查、室内作业，才能得出房屋拆迁估价报告。
2、（1）如该被拆迁人的房屋领有《房屋所有权证》，应以其记载用途为准，或查阅该房屋权属档案。
（2）如当地对审美观点拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。
（3）若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。
（4）如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认据此确定该房屋用途。
（二）1、不能直接将其选作可比实例。
因为：（1）虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但不一定其小类用途也相同；（2）商场与临街商铺的规模不相当；（3）商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚；（4）商场与临街商铺的档次是否相同不清楚；（5）商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚；（6）商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清楚；（7）商场剩余部分招商管理费较高，与临街铺面可能不同。
2、潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入。
租约期内按租约租金，租约期外按正常客观的市场租金计算。
3、（1）确定自营部分净收益，应为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
（2）因向商户收取的管理费较高，应调查附近类似商场的正常管理费水平作为测算之用。
（3）测算时不仅考虑有形货币收益，还应考虑各种无形收益。
（4）确定合理的收益期限，在该商场的自然寿命、法律规定等基础上，结合剩余经济寿命来确定。
（三）1、重置价格是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。
房地产估价师案例分析真题及答案
2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案一、问答题（共3题，每题10分）（一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产经管部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。
某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?1 答房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式选定。
具体办法由省、自治区、直辖市确定。
2 该房屋性质建议拆迁人按以下原则确定以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估；被拆迁人与拆迁人对房屋用途性质等协商一致的，按协商结果确定；对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。
（二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营经管，对招商引进的商户收取较高的经管费。
现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问：1.该商场周边近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?答1 不可取。
因为这些交易实例在实物状况上会有较大差异。
如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层高、临街状况等不同，不具有可比性。
2 确定出租部分潜在毛收入应注意租赁期内按租约计算，租赁期外按正常客观的市场租金计算；应考虑租赁保证金和押金的利息收入；应考虑是否存在无形收益。
房地产估价师案例分析习题及答案
房地产估价师案例分析习题及答案房地产估价师案例分析精选习题及答案在寻求真理的长河中，唯有学习，不断地学习，勤奋地学习，有创造性地学习，才能越重山跨峻岭。
今天店铺为大家编辑整理了房地产估价师案例分析精选习题及答案，希望对大家有所帮助。
(一)有一成片荒地需要估价。
获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2;开发期需要3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5 亿元/km2;贷款年利率为10%;投资利润率为15%：当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。
1.该成片荒地开发完成后的总价值为( )亿元。
A.5B.8C.9.6D.10.62.该成片荒地的总价为( )亿元。
A.1627B.2.135C.2.726D.2.9383.假设开发方不可为房地产投资者提供的数据是( )。
A.测算拟开发场地的最高价格B.测算拟开发场地的最低价格C.测算开发项目的预期利润D.测算开发中可能出现的最高费用(二)某旧厂房的建筑面积为5000m2。
根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400 元/m2(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。
预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/m2;装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/m2(建筑面积);销售费用和销售税费为售价的8%;购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。
4.该厂房装饰装修改造后的总价值为( )万元。
A.2240B.2000C.1785.71D.17605.需补交土地使用权出让金等费用为( )万元。
A.100B.200C.240D.3006.利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为( )万元。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-60
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题
精选及答案1211-60
问答题(共3 题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下)
(一)甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。
估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。
分别测算得到该商业用房的月租金为280元/M2、300元/M2和350元/M2。
然后根据最高最佳利用原则选取350元/M2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/M2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。
请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处?
(二)甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。
站内建有营业楼及加油棚各1幢。
有若干个储油罐、加油机
和加油枪。
现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值.
请问：
1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些?
2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料?
答案
一、问答题
(一)评分要点：
1.乙评估机构未对估价对象进行实地查勘。
(2分)
(或：未对甲公司提供的资料进行核实，2分;未对估价对象拍照，1分)
2.乙评估机构不应向甲上市公司询问评估期望值。
(2分)。
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06年房地产估价师案例与分析真题及答案（一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。
某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?（二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。
现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问：1.该商场周边近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?（三）某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。
根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。
委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。
估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18001元/m2。
请问：1.估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?。
>二、单项选择题（共3大题，10小题：每小题2分。
每小题的备选答案中只有一个最符合题意）（一）甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。
1.甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款。
下列表述中正确的是（）。
A.甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款B.甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保C.该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款D.该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款2.下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是（）A.该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记B.该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记C.该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后才能办理抵押登记手续D.该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续3.若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为（）。
A.抵押价值B.处分抵押物时的市场价值C.抵押价值一处分抵押物的费用及税费D.处分抵押物时的市场价值一处分抵押物的费用及税费4.若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款。
则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（）A.土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积B.建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积C.施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积D.商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积（二）张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。
同时租出，租客是王某。
当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
5.在2006年10月时，张某的权益价格为（）。
A.没有租赁条件下的正常市场价格B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益与2006年10月构现值之和C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值D.张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格6.在2006年10月时，王某的权益价格为（）。
A.剩余3年租期的月租金为200元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D.剩余3年租期的正常市场租金与180元/m2条件下的差额与2006年10月的现值之和7.如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/m2。
建筑面积为500m2，首付款比例为20％，则该店面带债务转让的价格应为（）A.20％的首付款加上该首付款2年的利息B.20％的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价、时点的现值之和D.2004年10月的购买价格，加上20％的首付款的二年利息和己偿还月供在估价时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和（三）某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。
在该道路上建一高架路。
该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。
8.以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为（）。
A.市场价格上升B.市场价格下降C.市场价格不变D.市场价格变化不确定9.以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为（）。
A.市场价格上升B.市场价格下降C.市场价格不变D.市场价格变化不确定10.2006年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估。
估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过（）。
A.6个月B.9个月C.1年D.2年。
>三、下列房地产估价报告存在多处错误；请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。
每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）××××房地产估价报告封面及目录（略）致委托人函×××（委托人全名）：受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243.7m2商铺（以下简称估价对象）的现时市场价值进行了估价。
估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法。
在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元（大写：人民币壹佰柒拾万零肆仟壹佰元整）。
单位建筑面积价格人民币6993元/m2（大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整）。
附函提供房地产估价报告2份。
××××房地产评估有限公司（xx）法定代表人：×××（签章）2006年10月15日。
>估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）××××房地产估价结果报告一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）区位状况（略）（二）实物状况（1）建筑物实物状况建筑面积：243.70m2建筑结构：钢筋混凝士结构总层数及所在层数：估价对象所在建筑物数为14层，估价对象位于第层1、2竣工日期：2005年9月10日成新率：现状成新为十成新层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m建筑物实际用途：1～2层为商铺，其余为写字楼装修情况：（略）设施设备：（略）工程质量：（略）维护、保养情况：良好大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市。
物业管理状况：（略）绿化等其他情况：（略）（2）土地实物状况土地用途：1～2层为商业服务。
土地等级：商业Ⅲ级土地开发程度：七通一平土地出让年限：40年，至2044年4月9日止形状、地势、地质；水文状况：（略）（三）权益状况（1）建筑物权益状况。
根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号X×号）相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务。
建筑面积共243.7m2。
其中1层121.85m2，2层121.85m2，钢筋混凝土结构。
（2）土地使用权权益状况。
根据委托人提供的《国有土地使用证》（证号××号）相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截至2044年4月9日。
（3）他项权利状况。
据权证记载，估价对象曾设定抵押权。
抵押权人为××银行××分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。
至估价时点估价对象无其他他项权利登记，据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。
四、估价目的为确定房地产转让价格提供参考依据面评估房地产市场价值。
五、估价时点2006年10月10日六、价值定义本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值；其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。
七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。
十、估价结果经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合XX市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万零肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m××××房地产估价技术报告一、估价对象房地产状况分析（略）二、市场背景分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用（略）五、估价测算过程（一）市场法根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算1、2层商铺的价格。