世联--项目前期定位报告模板
世联--成都温江金马镇项目整体定位及发展报告99页
金马湖·无限城区位及范围
金马湖·无限城位于成都市西部成温邛城市发展带与 金马河生态景观廊道的交接点，包含了金马镇、永盛镇以 及和盛镇三镇的部分区域，约合26平方公里。片区起步区 为金马河东岸，北起和盛镇鲁家滩，南至金马镇刘家濠的 7.7平方公里用地，全长约9公里。其中水域面积360万平 方米，11.8公里的水岸线，220万平方米的绿地。
金
马镇
左 200米
右
河 金马 区 开发
地块解析 5：未来配套——功能完善
项目紧邻金马湖·无 限城开发片区，本案在其 辐射范围内，该区域未来 规划配套完善。
鲁家滩 特色旅游、商务、会务、 现代观光农业 金马河中段 以体育休闲、娱乐休闲为 主特色的休闲旅游及产业 配套服务集中区
本案
刘家濠 以无线数字平台为主要特 色的城市综合功能集中区 及特色旅游集中区
金马镇项目整体定位 及发展战略报告
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客户的目标
我们一切研究都将以客户的目标为导向，市场的研 究为基础。
鲁家滩扩展分区
温泉大道
鲁家滩分区 金马河中段东岸分区
本案
安置房
金马居住板块
金马河中段西岸扩展分区
金马镇刘家濠分区
金马湖·无限城道路规划及等级
温泉大道
本案
金马湖·无限城基础设施规划
刘家濠板块规划有电 信局、加气站、配气 站、加气站、消防局。
加气站 电信局 配气站 消防局 本案
分期规划
我们为什么要研究金马湖·无限城开发片区？
世联-湾厦后海项目前期定位及物业发展建议212379230-
实 现 短 期 价 值 实 现 长 期 价 值
要解决的关键问题
风险
销售物业
• 如何尽可能快、尽可能多的收 回项目投资？（收回投资）
短期市场 风险
经营物业
• 如何实现一定量长期稳定收益？ 长期经营 风险 （实现利润）
本报告是严格保密的。
4
本项目运作要遵循的大原则
► 两个地块容积率尽量达到“4”，在市场可实现的
► 地块可统一开发，规模较大
► 片区纯净，具有山海景观资源
► 周边配套缺乏，商业氛围较淡。
本报告是严格保密的。
14
报告研究思路
根据项目约束条件 及客户目标确定 1、项目可发展的物业方 向如何 2、各类可发展物业配比 通过经济测算 确定利润最大 化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、项目可发展的物业方向 如何 2、各类可发展物业配比
根据项目约束条件 及客户目标确定
通过经济测算确定
利润最大化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、区域属性界定 2、项目属性定位
1、酒店 2、办公 3、商业 4、住宅
本报告是严格保密的。
17
项目各物业的定位方向研判
可能的物业方向
本报告是严格保密的。
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定位方向研判之一：酒店
口岸酒店市场研究
南山酒店市场研究
酒 店
酒店客户访谈 酒店定位建议
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酒店客户访谈
根据项目地块属性，选取以下酒店作为代表：
星级酒店代表：雅兰 经济型酒店：7 days inn，城市客栈 投资客代表：某国际知名旅行社老板陈先生
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
世联-绿景珠海淇澳岛地块前期定位
完善配套设施
根据客户需求和社区规划，进一步完 善项目配套设施，如幼儿园、商业街、 健身设施等。
关注政策变化
密切关注房地产政策变化和市场动态， 及时调整项目策略，确保项目顺利推 进。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
03
竞品开发商市场策 略
了解竞品开发商的市场策略，包 括营销手段、品牌推广等，为项 目制定市场策略提供借鉴。
竞品市场分析
竞品市场规模
了解目标市场的总体规模、供需状况等，评估市场容 量和潜力。
竞品市场竞争格局
分析竞品在市场中的竞争地位、市场份额等，确定项 目的竞争地位。
竞品市场趋势
预测市场发展趋势，包括政策环境、消费需求变化等， 为项目发展提供方向。
竞品楼盘优劣势分析
对比竞品楼盘的优势和劣势，分析其在市场上的竞争力。
竞品楼盘价格策略
了解竞品楼盘的价格定位、价格调整策略以及销售情况，为项目定 价提供参考。
竞品开发商分析
01
竞品开发商概况
了解竞品开发商的背景、实力、 经验等，评估其开发能力和品牌 影响力。
02
竞品开发商产品线 分析
分析竞品开发商的产品线，了解 其产品特点和市场定位，为项目 产品定位提供参考。
风险因素评估
价格波动风险
01
房地产市场价格波动较大，需评估地块投资价值与市场价格波
动的关系，以及投资回报的稳定性。
政策风险
02
政府政策对房地产市场的影响较大，需评估政策变化对地块投
资价值的影响，如土地供应政策、税收政策等。
市场供求风险
03
根据市场供需情况，评估地块投资的市场前景和潜在风险，如
竞争对手、市场需求等因素。
世联产品定位模板
总价 160万 140万 120万 100万
80万 60万
2居 3居
3居集中区间 未来域 翡翠上南 海上国际 大华锦绣
2居集中区间 未来域 翡翠上南
新昌里公寓 大华锦绣华城
80
100
120
140
160 面积（平米）
本项目产品定位原则：在指标限制条件下，寻找市场空缺与产品创新的方向
1、项目规划指标 ❖容积率位1 ❖小高层比例35% ❖限高40米
项目研究工作的阶段划分
第一阶段
第二阶段
工作 内容
项目整体定位及发展战略
启动期定位 物业发展建议
提交 成果
❖项目发展战略 ❖项目整体定位
具体 内容
❖项目背景研究 ❖核心问题梳理 ❖竞争性供给分析 ❖目标客户及其需求分析 ❖项目发展战略和定位 ❖项目的发展策略
❖启动期定位 ❖物业发展建议
❖启动期市场现状分析 ❖成功启动模式研究 ❖项目开发次序 ❖单体和户型设计建议 ❖园林和景观建议 ❖公共设施和配套建议
楼书
万润完全生活手册
格调生活
单张
展示区－总原则
展示区为项目营销最重要的发力点，一定要 做到连云港顶级 展示区整体风格和档次：大气、具有强势的 视觉，听觉等一切感观冲击力。 一定要有统一的调性，围绕共同的格调主题。
完善、标准的的形象包装使客户心理产生高价值确认，合理 的接受本项目销售单价，保障目标利润的实现。
贵、品质感；
样板房 ——突出项目的主题－ 名仕的生活 原则：一定要做到顶级，一定要彰显名流生活的格调，一定要苛求细节
建议一：聘请知名的室内设计公司；
建议二：强有力的展示项目买点；
建议三：样板房突破传统，设计中充满生活场景，要营造家居的氛围而 不是冷硬但遥远的时尚。
世联深圳益田假日广场综合体项目定位报告71PPT
总部基地
客户需求→物业配置
大堂是物业形象的重要 体验点
其次是与工作密切相关 的电梯和车位
形象和品质高于价格
总部基地
客户需求→物业配置 写字楼入口
设置独立出入口 写字楼底部采用巨大的中庭 式门厅，显示气派与大度
总部基地
客户需求→物业配置 共享空间
商业裙楼顶部设置多层次的园林及休闲设施，形成业主 专享的交流空间；同时运动等配套设施如网球场、高尔 夫球练习场等也可设置其间。
写字楼→市场稀缺产品
产品定位
顶级写字楼定律：
减少销售面积弹性，强制性选择 产品空间感好，放大产品面积，提高进入门槛
锁定中小型企业总部 基本单位面积为800—1000㎡为模数 可自由拼合拆分
写字楼定位
定位考虑的 因素
针对中型高端企业/量身定做 作为企业总部/提高进入门槛 创新概念增值/树立顶级形象标杆 部分自用
对休息厅/餐厅/多功能厅等体 现写字楼档次及形象的配套 也有关注
知名度代表区域形象 其次是便捷程度
9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。21.8.1621.8.16Monday, August 16, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。00:39:3600:39:3600:398/16/2021 12:39:36 AM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。21.8.1600:39:3600:39Aug-2116-Aug-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。00:39:3600:39:3600:39Monday, August 16, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。21.8.1621.8.1600:39:3600:39:36August 16, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。2021年8月16日星期一上午12时39分36秒00:39:3621.8.16 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。2021年8月上午12时39分21.8.1600:39August 16, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021年8月16日星期一12时39分36秒00:39:3616 August 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。上午12时39分36秒上午12时39分00:39:3621.8.16
(世联)中海投资黎香湖项目整体定位
生态农业园区产业布局
挥最佳经济效益，实现最大辐射力
➢ 2010年9月，国家农业部批准成立北京市顺义区 等50个县（区、市、垦区）为第一批国家现代农 业示范区。
➢ 2012年1月，国家农业部批准成立北京市房山区、 重庆市南川区等101个市（地）、县（区）、镇 （乡）为第二批国家现代农业示范区。
➢ 目前，全国共有151个国家现代农业示范区，其 中重庆市有潼南、南川、荣昌三个国家现代农业 示范区，四川省有7个国家现代农业示范区，是 分布最密集的省份。
★★★☆
山景、雪景、商 务接待
★★☆
山景、峡谷、养 生
★★
★★★☆ ★★★★
★★★
★★★☆
★★★
★★☆
★★★☆ ★★★ ★★☆
四面山
生态旅游
山景、养老 ★★☆
★★☆
★★☆
★★☆
长寿湖
观光休闲旅游
湖景
★☆
★★★
★★
★☆
11
关键点二：西部最大的国家级现代农业示 范区，旅游观光产业，区域强势发展
12
西部最大的国家级现代农业示范区，以政府为发展主导，超大规模支撑其发
景看好；
10
旅游基础
仙女山与金佛山旅游资源及发展力度最为强势，奠定东南部旅游规模化发展的 基础
景区
区域定位
核心卖点
核心竞争力 交通配套 吸引游客能力 接待游客能力
仙女山 金佛山 黑山谷
度假旅游之城、户外运 行之城、生态环保之城
以观光游为主，辅以少 量休闲度假游、会议商
务旅游
生态旅游，养生
山景、雪景、参 与项目
项目南区属性研究 旅游度假物业发展特征研究 项目各类物业发展方向研判 项目定位 项目物业价值实现——价格定位 项目经济评价
世联2024年珠海优特广场项目整体定位与产品优化建议报告
尊敬的领导：根据您的要求，我对世联2024年珠海优特广场项目的整体定位与产品优化进行了调研和分析，并撰写了本报告，具体如下：一、项目整体定位：珠海优特广场项目的定位应以现代商业综合体为主，覆盖商业、娱乐、文化等多个领域，打造成为珠海地区的购物、休闲、娱乐的一站式中心。
通过与国内外知名品牌的合作，吸引消费者，提供全方位的购物和休闲体验。
二、产品优化建议：1.商业租户选择：选择租户时，应充分考虑其品牌知名度、产品质量和市场影响力。
与国内外知名品牌合作，引入热门潮流品牌和高品质的大型超市等，提高广场的整体形象和吸引力。
2.商业配套设施：提供良好的商业配套设施，如大型停车场、餐饮服务、儿童游乐区等，满足不同需求的消费者。
引入国际知名酒店作为商务会议和展览的场所，增加商业价值和地域影响。
3.活动策划：定期举办各类活动，如特色展览、品牌发布会、主题派对等，吸引消费者，增加人流量。
结合节假日、商业促销和营销活动，提供优惠购物和增值服务，提升消费者的购买欲望。
4.空间设计：优化商场的空间布局和设计，通过合理的商铺分布、显眼的导航指示和宽敞的过道，提供便利的购物体验。
充分利用广场的室内外场地，设计休闲区、花园和户外广场，为消费者创造宜人的环境。
5.引入互联网技术：通过引入互联网技术，为消费者提供在线购物、电子支付、电子优惠券等服务，方便消费者的购物体验。
建立与周边企业和社区的合作平台，分享资源和客流，扩大影响力和市场份额。
三、结论：通过以上的产品优化建议，世联2024年珠海优特广场项目将能够完善自身的定位，并提高竞争力。
在未来的发展中，还需密切关注市场需求的变化和消费者的反馈，及时对产品和服务进行调整和优化，以适应市场的需求，提供更好的消费体验。
希望以上建议能对珠海优特广场项目的整体定位和产品优化有所帮助。
如有需要，我愿意进一步提供相关数据和分析。
感谢您的支持。
此致。
某房地产项目前期市场调研及定位报告
某房地产项目前期市场调研及定位报告报告目的：本报告旨在对某房地产项目进行前期市场调研，并确定项目的定位，为后续开发提供可靠的市场分析和决策依据。
一、背景介绍：该房地产项目位于某大城市的中心地带，周边交通便利，配套设施完善。
项目规划建设用地面积为XX万平方米，计划开发住宅、商业和办公楼等多功能建筑。
为保证项目的可行性和成功推广，需要进行市场调研和定位。
二、市场调研：1. 宏观经济环境分析：根据当前国内经济形势，城市的经济增长保持稳定，人民生活水平不断提高，房地产消费需求仍然强劲。
政府对房地产市场的政策持续支持，吸引了大量投资者和购房者，对本项目有利。
2. 城市规划和土地供应情况：该城市规划明确将此地区定位为繁华商业区和高端住宅区，土地供应相对稀缺，市场需求供不应求。
3. 目标用户分析：通过市场调研和数据分析，主要的目标用户包括：- 高收入人群：他们有足够的购房能力，并注重居住品质和生活品味。
- 新婚夫妇：他们是年轻人群的重要部分，购房需求强烈，希望得到一个温馨舒适的家庭。
- 投资者：他们关注房地产市场的投资机会，寻找前景广阔的项目。
4. 竞争对手分析：了解该区域其他房地产项目的特点和竞争力，确定合适的定位和差异化战略。
5. 市场需求分析：分析目标用户的需求和偏好，了解他们对于房地产项目的关注点，以确定项目的特色和吸引力。
三、项目定位：基于市场调研结果和分析，本项目定位如下：1. 高端住宅：侧重于满足高收入人群和新婚夫妇的购房需求，提供豪华品质的住宅设计和配套设施。
2. 商业中心：注重商业配套设施的开发，满足周边居民和办公楼的商业需求。
3. 投资价值：通过优秀的设计和地理位置，吸引投资者参与购买，提供可观的投资回报。
四、建议：1. 产品设计与市场需求保持一致，开发多样化的户型和楼盘样式，满足不同用户的需求。
2. 打造独特的项目特色：通过独特的建筑设计、周边环境等方面的创新，突出项目的竞争优势。
3. 加强品牌宣传和推广：通过多样化的营销渠道和宣传手段，提高项目知名度和吸引力。
世联地产怀柔山水天地商业项目定位及物业发展建议书ppt
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物业管理的定义
物业管理是指专业的管理服务团队，根据合同约定，对房屋 、配套设施、环境等进行专业化、规范化、系统化的管理， 以提高物业的使用效率和安全性，同时提供良好的居住和工 作环境。
物业管理的重要性
随着房地产市场的快速发展，物业管理已成为城市管理和房 地产管理的重要组成部分。良好的物业管理可以提高房产价 值，提升居住品质，满足居民日益增长的美好生活需求。
山水天地商业项目具有独特优势
项目地处怀柔区核心地段，拥有得天独厚的自然环境、便捷的交通网络和广泛的客源，具 备打造高品质商业项目的潜力。
商业项目定位及业态布局合理
通过对竞品项目的研究及市场分析，本项目定位为中高端商业综合体，以休闲娱乐、餐饮 、购物、文化旅游等业态为主打，可满足消费者多元化需求。
建议
品牌定位明确
品牌理念
01
以“品质、服务、创新”为核心价值，打造一个融合购物、餐
饮、娱乐、文化、教育等多功能的商业综合体。
品牌形象
02
以现代、简约、自然的建筑风格和时尚、潮流、绿色的室内装
修风格相结合，彰显高品质的商业氛围。
品牌引入
03
积极引进国内外知名品牌和特色餐饮，确保项目的品牌形象和
号召力。
04
建筑设计及材料建议
建筑设计风格
建筑设计应体现现代、简约、高品质的风格，注重与周边环境 的协调和融合。
材料选择
选用高质量、环保的材料，如绿色建材、节能材料等，提升建 筑的质量和环保性能。
细节处理
注重建筑细节的处理，如商业街的灯光照明、公共设施等，提 升商业项目的品质和舒适度。
05
物业管理方案
物业管理概述
深圳前海车辆段上盖物业一期项目分析及定位
前海片区由9条不同交通干线（地铁1号线 延长段、地铁5号线、广深城际铁路、平南 湾铁路、南坪快速、沿江高速、滨海大道、
月亮湾大道以及深南大道）构了成立体化
的交通网络，通达性良好.
沿江高速、西部通道：连接宝安中心区与前海、后海，东达深圳湾口岸； 滨海大道：西至宝安中心区，东接滨河大道，贯通东西部，与北环大道构建城市内环线； 月亮湾大道：北接北环大道，目前是重要货运枢纽，2011年规划不走货柜车，恢复城市 快速干线功能； 南坪快速:与水官高速接壤，连接东部龙岗、盐田区域。
受 CBD 核心物业的价格。多数中小企业
处于发展期，对于居住和工作空间混合 的需求越来越大，顺势而为， SOHO 中 国首次提出“小型办公，居家办公”的 SOHO概念，获得市场追捧。
案例借鉴—SOHO现代城
随着 CBD的发展 , 服务于跨国企业的律师、会计、咨
询、顾问等国际性服务公司对SOHO生活的需求增大
湾厦海境界
35万平方米
2011年入市
本项目总建筑面积达1409850平方米，其中含住宅959130平方米、办公224300平方米、商业 91100平方米、商务公寓48670平方米、酒店26250平方米，其他（含市政配套及项目配套等） 70400平方米。
通过项目基础指标及入市时间对比可知，本项目以近（计容积率）141万平方米的超大规模将
成为深圳首屈一指的综合体项目，规模溢价空间巨大。
定位启示
从区域发展的角度看，前海湾片区将成为全球化背景下深港共建的世界级 物流和贸易中心，而作为前海湾片区核心组成部分的前海湾商务中心将成
为世界级CBD。
从项目综合体物业属性价值来看，本项目以近141万平方米的建面将成为 深圳未来首屈一指的综合体项目，是集办公、商业、酒店、商务公寓、住
项目前期报告(热门3篇)
（一）对项目前期工作的重要性认识不足。
个别部门对项目工作在经济发展中的战略定位不高，特别是对项目前期工作的重要性、紧迫性认识不到位，责任感不强。
尤其是在县本级财力有限情况下，项目前期工作经费不及时落实，导致许多单位提前开展可行性研究工作的积极性不高，不愿委托有资质的单位提前编制可研报告，往往等到每年投资申报文件下发后才仓促开展可研，造成了可研报告编制时间不足、深度不够，导致后期在初步设计阶段或实施阶段存在项目建设内容变更调整等问题，耗费了很多时间和财力，影响了项目如期建设。
（二）前期工作行政审批部门衔接密度不够。
城镇规划与国土规划之间的衔接不够紧密，有些项目选址出现用地规划和城镇规划相互“打架”现象；审批部门之间对各自的审批政策、审批流程互不熟悉，审批信息尚未实现真正互通，工程项目并联审批率有待提高；投资项目线上线下监管不同步，企业线上已实现几乎“零门槛”备案，但对企业备案后续的监管措施却无法及时跟进，对乱备案、重复备案、虚假备案等可能存在的风险缺乏必要的监督和处罚措施。
（三）前期要素保障瓶颈比较突出。
用地调规、征地拆迁、资金缺口等问题仍然是制约项目推进的重要因素。
如，明仕二期项目、硕龙口岸岩应边贸加工产业园项目、恩城水乡国际康养旅游度假区、圣泉谷乡村旅游景区项目一期、长留山居主题酒店等项目用地涉及到生态保护区调规问题；大新龙门风电场、大新县殡仪馆和公益性骨灰安放楼项目、大新县向水河龙门河景观提升改造工程（一期）、中越跨境旅游合作区配套项目·德天下（一期）等项目征地拆迁压力大；大新县多馆合一项目、大新县龙门河（武阳山文化体育公园）提升建设工程项目等资金缺口较大。
（四）重大项目储备数量不足、规模不大、质量不高、结构不优。
大新县矿产资源丰富，有“中国锰都”之称，但是随着近年来能耗双控及限产限电政策影响，我县以锰矿优势资源开放为代表的资源开发型产业项目已明显回落。
从纳入崇左市“十四五”规划纲要的重大工程项目来看，虽然有一批以德天瀑布、明仕田园等为载体市场前景比较好的文旅产业项目，但是基础设施项目偏多，锰产业为主导的工业产业项目不多，特别是高技术产业项目极其缺乏。
项目定位报告(模板)
规划后期产品细化报告一、示范区1、位置2、带看动线3、主要节点要求（围墙、周界改造、主入口、岗亭、销售中心、景观、小品、沿路景观、公共设施等）4、生活感营造要求二、会所及销售中心1、位置2、体量3、带看动线4、功能布局5、装修风格6、硬装设计7、软装设计三、样板间1、位置2、套数3、装修标准4、装修风格5、功能布置6、硬装设计7、软装设计四、规划1、建筑排布2、主入口形象（入口形式）3、交通组织：①地下车库（车位比、层高、采光方式、地面做法、入户大堂）②车库入口（宽度、高度、坡度）③人行、车行4、公共配套：①会所（面积、服务、功能设施）②幼儿园（规模、档次）③泳池、球场五、建筑形象1、建筑风格2、材料（立面、顶部）六、单体建筑1、建筑形式2、户型①套型及面积区间②主卧朝向、面宽、面积③客厅朝向、面宽、面积④卫生间⑤厨房⑥弹性空间3、单元大堂①面积②层高③装饰主材④信报箱⑤休息区4、电梯①梯速②轿厢高度③门洞尺寸④电梯厅采光、通风⑤电梯厅宽度面积⑥电梯厅主材料5、户门（高、宽）6、窗（材料、表明质感）7、建筑科技①家居智能布线②家居防盗联网③家电智能控制④智能远程抄表⑤住户信息接受⑥可视对讲门控七、景观1、入口景观①入口对景②入口宽度③大门及门卫室形象④硬景材料2、绿化①乔木、灌木比例及密度②全灌移栽比例③草地品种3、水景：形态、面积、个数4、活动场地①老人活动场地②儿童活动场地③篮球、网球场5、其他①小区识别系统②雕塑小品及构筑物③围墙做法④景观路铺装主材⑤小区垃圾收集系统八、精装修1、精装修造价标准2、主要装修材料①客厅、餐厅地面、墙面②卧室、走廊地面、墙面③厨房地面、墙面④卫生间地面、墙面⑤客厅、主卧背景墙⑥厅房吊顶⑦厨卫吊顶3、门①入户门品牌、材质②内门品牌、材质4、收纳系统①玄关柜、衣柜品牌、材质②厨房橱柜③卫生间底柜、镜柜5、设备电气品牌价位①燃气灶、电磁炉、抽油烟机②烤箱、微波炉、消毒柜、洗碗机、垃圾处理器①冰箱、洗衣机、热水器、净水器、空调②洁具、龙头③照明④排气扇、浴霸。
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本报告是严格保密的。
房地产项目价值构成
有形的价值
地段价值 外部配套 产业价值 产品价值 经济指标 规划设计
群客 户
偏 好 一
一
二
三
四
细 分 市 场
二
三
四
本报告是严格保密的。
SWOT战略工具（项目+环境+竞争）
SWOT分析
内部因素
S
W
O
T
外部因素
本报告是严格保密的。
SWOT分析的价值要素
具体地说，针对一个地块的价值要素包括： 地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/ 教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境 （噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是 匮乏） 地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可 判断产品的可发挥空间） 开发商要素——目标/开发商品牌/可利用资源等
项目/企业
竞争
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环境分析
政策法律环境影响因素（例如别墅、投资型物业、二手房等） 市场环境 市场发育水平 市场所处阶段 区域或类型物业供求关系 区域或类型物业价格水平及价格上涨幅度 区域或类型物业销售速度 区域或类型物业产品水平等
a. b. c. d. e. f.
与项目条件对应，经过条件的仔细筛选，可以得到由特 定情境导致的特定结果（非期望结果），对照目标，明 晰冲突，提出问题
地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的 可发挥空间）
开发商要素——目标/开发商品牌/可利用资源等
项目分析面对目标找出可能的定位方向
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客户分析
有效的细分市场特征 1、可衡量性 2、足量性 客户细分的标准包括： 社会经济因素（社会阶层（职业、支付能力）、家庭生命周期阶 段（臵业次数）） 人口统计因素（年龄、收入、性别） 地理因素
有形价值
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无形价值
房地产项目价值构成
地段价值
项目外部（社会）配套价值 生活配套、医疗环境、教育环境等
产品价值 服务价值 品牌价值 人文价值
交通价值
交通便利性与可达性
产业价值 商务、或某些产业的支持，例如：亦庄、CBD
自然景观资源 例如：玉渊潭，昆玉河边的项目
社会认知价值 社会心理对地段的潜在认同，例如：天竺与南城
地段价值
3、可接近性
4、差异性 5、行动可能性
客户偏好包括：
生活经验（空间观念、行为模式） 心理因素（生活方式、性格特点） 价值观（消费观念、价值取向）
客户细分与客户偏好对应与项目特征进行匹配寻找或 识别市场机会
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竞争分析（波特5力竞争模型）
替代品：普通商品 房、经济适用房等 潜在的竞争对手： 来自项目运作的不同 阶段的竞争对手（我 们将房地产项目分为 不同的阶段，包括前 期策划阶段、建筑施 工阶段、销售阶段） 企业间的竞争：
销售准备
服务前提： 达到执行报告要求 世联服务： 销售团队到位；
销 售
基本经济指标确定 进入方案设计阶段
总体营销推广策略； 销售人员培训； 形象定位； 销售资料准备； 卖场、展示规划； 阶段目标： ……… 阶段目标：
项目定位;
阶段目标： 项目市场定位；
建筑细部建议;
阶段目标： 确定最佳方案
产品定位及创新； 物业亮点设计建议； 推广计划;
核心客户群
客户定位 产品定位 属性定位 形象定位 价格定位
物业类型、产品组合、户型……
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物业发展建议
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物业发展建议的出发点
需要说明的是： ►我们给出的不是 具体的设计方案， ►我们给出的是能 形成价值点和竞 争力的因素 （市场接受的产 品特征和驱动客 户购买的因素）
确定销售目标
提交销售执行报告
为设计 提供物业发展建议
积极筹备临门一脚 提交价格策略报告
定位的思路与流程
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定位的思路与流程
目标
构建问题
选择模型
战略与定位
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目标
构建问题
选择模型
战略与定位
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目标
目标沟通会
目标沟通
+
我们对目标的理解 目标通常包括： 较高的价格 较快的速度（收益安全）建立市场影响力
房地产开发企业的行业特点决定了在不同的竞争阶段，企 业关注的重点不同
潜在竞争对 手
与自己在同一阶段的 竞争对手
土地、建造 商、材料商
项目之间 直接竞争
房屋的购买者
替代品
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竞争分析
竞争对手分析： 竞争对手锁定（基于区域、基于项目特征、基于客户） 竞争程度（供求关系、技术更新、营销强度） 竞争机会（竞争对手的优势和局限、竞争对手的弱点、市场空隙）
价值构成 服务价值 基本物业 企业品牌 品牌价值 人文价值
使用价值的范畴 属于物质层面的 是可以物化的 可以进行竞争性比价 的
场所精神
项目精神
无形的价值
通达价值
自然景观 社会认知
内部配套
建材设备 创新价值
VIP服务 产品品牌
个性化服务
属于精神层面 是不能物化的 难以复制的 是可以自我定价的
市场追随者战略 仿制者（counterfeiter） ：完全复制 紧跟者（cloner）：紧跟着模仿领先者的产品、分 销和广告，等等。 模仿者（imitator）：模仿者在某些事件上仿效领先 者，但在包装、广告、价格上又有所不同。 改进者（adapter）：改变者接受领先的产品，并 改变或改进它们。
►观点的判定很重要，它是我们作出策略 方向的基础。 ►在分析的过程中，我们强调尽可能多地 去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心 优势和大机会——这是我们“挖掘物业价 值”的要旨所在。
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SWOT分析
优势 S 劣势 W
我们的战略
机会 O
发挥优势，抢占机会
利用机会，克服劣势
威胁 T
发挥优势，转化威胁
项目跟进
推动调整 销售总结
阶段营销总结 策略方案调整
100%销售
销售前项目服务流程
第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段
前期定位
服务前提： 世联服务： 市场研究； 客户研究； 发展战略建议；
产品设计
服务前提： 世联服务： 总体规划建议； 户型平面建议；
产品创新深入建议；
营销计划
服务前提： 定位与产品确定 世联服务： 销售目标确定；
需要完成某项任 务 存在某个问题 存在某个问题 采取了某项行动
我们应该怎么办
我们如何实施解决 方案 该方案是否正确 为什么没能奏效
资料来源：世联模型
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通过S-C-Q基本结构的分析我们确定了界定问题的 分析模型
非期望结果—— 由特定情境导致 的特定结果 期望结果——不 喜欢某一结果， 想得到其它结果
竞争面向目标寻找最有利的机会
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3C战略与市场环境
不同的市场环境导致不同的思考方式导出战略 例如： 发育不完善的初级市场——项目先导，以项目条件为优先，以市 场细分和产品领先引导市场，获取占位优势
a.
b.
完全竞争市场而供求关系相对平衡——客户先导，以满足客户需 求的产品获取高收益
针对一个即将销售的项目与地块的主要差别在于增 加了产品因素： 产品因素——产品/户型/自身配套/昭示性等 对于一个大盘的后续阶段，需要增加项目要素的判 断： 项目要素——口碑/人气/项目知名度/客户群体/前 期售价/前后产品差异性/物业管理等
S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块/产品要素 开发商/项目要素 前两个为被动性要素，后两个为主 动性要素
完全竞争市场供大于求竞争激烈的市场——竞争先导，以有利的 竞争策略使自己立于不败之地
c.
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市场竞争战略工具（竞争先导）
识别竞争者
分析竞争者
选择竞争者
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市场竞争战略模型
市场领先者战略 扩大总市场 保护市场份额 扩大市场份额
市场补缺者战略 在补缺中关键概念是专 业化
减少劣势，避免威胁
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战略选择
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战略方向的决策模型
同类型项目借鉴
项目属性
案例借鉴
客户需求
在市场中的地位
竞争
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目标
构建问题
选择模型
战略与定位
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战略与定位
偶得客户群
战略形成
游离客户群 重点客户群
客户群1 客户群2 客户群3 客户群4
项目/企业
竞争
3C综合匹配分析得到最优化的战略 可以导致期望结果
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项目分析
针对一个地块的价值要素包括： 地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通 等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等 （可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）
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O/T（机会/威胁）的价值要素
宏观要素——经济形势（宏观政策） /重大城市变革 中观要素——行业形势（一、二、 三级市场）/城市规划（交通、市政配 套、开发重点、热点等） 微观要素——市场竞争（片区、楼 盘、户型）/客户流向