2015年下半年云南省房地产估价师案例与分析：房地产估价师考试内容考试试卷
2015年房地产估价师考试《案例与分析》真题与解析精校版
2015年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于2010年7月底竣工后对外出租。
2012年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。
2014年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。
请问：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？（二）2015年6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。
该办公楼共20层（含地下两层设备层），钢筋混凝土结构，建设期2年，建成于2007年，登记建筑面积为18000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，土地使用年限自2005年6月1日至2055年5月31日。
采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率6%，收益年限48年进行测算。
请问：1.本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少？2.上述收益法测算思路中存在哪些错误？（三）某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。
该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估，为拍卖提供价格参考依据。
某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。
甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。
请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。
{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。
{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。
{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。
{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
2015年下半年云南省房地产估价师案例与分析：法定优先受偿款考试题
2015年下半年云南省房地产估价师案例与分析：法定优先受偿款考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、《物业服务企业资质管理办法》规定，负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。
A：国务院B：国务院建设主管部门C：直辖市人民政府房地产主管部门D：省、自治区人民政府建设主管部门E：执行层的组织协调2、房地产投资信托的风险不包括__。
A．经营风险B．市场风险C．利率风险D．操作风险3、某宗房地产的总价值为5 000万元，其总地价为2 000万元，总建筑面积为10 000 ㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200 ㎡。
按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为。
A：1％B：1．5％C：2％D：2．5％E：工业用地的监测点评估价格4、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是__元。
A．1843.86B．1847.55C．2279.87D．2291.275、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价×（）临街宽度。
A．单独深度价格修正率B．累计深度价格修正率C．平均深度价格修正率D．混合深度价格修正率6、基准地价系数修正法的基本原理是．【2003年考题】A：收益原理B：替代原理C：地租理论D：区位理论E：工业用地的监测点评估价格7、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的。
A：销售收入B：转让收入C：租金收入D：利息收入E：借款合同8、下列关于房地产测绘特点的说法有误的是__。
A．房地产测绘图一般比例尺很大B．房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素C．房地产测量精度要求较高，一般不能直接从图上量取，必须现场勘测、计算D．房地产测绘的复测周期一般为1年9、房地产开发具有__的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。
注册房地产估价师考试试题
注册房地产估价师考试试题一、单项选择题（每题1分，共20分）1. 下列哪项不是房地产估价师的职责？A. 房地产价格评估B. 房地产交易咨询C. 房地产法律咨询D. 房地产投资分析2. 根据《房地产估价规范》，估价报告应当包含以下哪项内容？A. 估价师的个人简历B. 估价对象的详细描述C. 估价师的家庭成员信息D. 估价机构的财务报表3. 在进行房地产估价时，以下哪项因素不是必须考虑的？A. 地理位置B. 建筑结构C. 未来发展趋势D. 建筑材料的颜色4. 以下哪项不是房地产估价中的常用方法？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 投票法5. 房地产估价师在进行估价时，通常不采用以下哪种数据作为参考？A. 近期类似房地产的成交价格B. 政府公布的基准地价C. 估价师的个人偏好D. 专业机构发布的市场报告二、多项选择题（每题2分，共20分）6. 以下哪些因素会影响房地产的估价结果？A. 土地使用权年限B. 周边环境C. 房地产的所有权性质D. 估价师的着装7. 房地产估价报告中应当包含估价对象的哪些信息？A. 估价对象的法律权属B. 估价对象的物理状况C. 估价对象的预期使用寿命D. 估价对象的风水布局8. 在房地产估价过程中，以下哪些属于估价师应当遵守的职业道德？A. 客观公正B. 保守商业秘密C. 接受估价对象的贿赂D. 提供专业、准确的估价服务9. 以下哪些方法可以用于确定房地产的市场需求？A. 市场调研B. 专家访谈C. 媒体广告D. 历史数据分析10. 房地产估价师在撰写估价报告时，以下哪些内容是必须包含的？A. 估价目的B. 估价依据C. 估价时点D. 估价师的个人评价三、判断题（每题1分，共10分）11. 房地产估价师可以对任何类型的房地产进行估价。
（）12. 估价报告中的估价结果可以由估价师主观判断决定。
（）13. 在估价过程中，估价师可以不考虑法律法规对估价结果的影响。
（）14. 估价报告应当由至少两名估价师共同签字确认。
房地产估价师考试试卷
房地产估价师考试试卷一、单项选择题（每题2分，共20分）1. 房地产估价的基本原则不包括以下哪项？- A. 合法性原则- B. 客观性原则- C. 公平性原则- D. 随意性原则2. 以下哪项不是房地产估价的常用方法？- A. 成本法- B. 比较法- C. 收益法- D. 折旧法3. 以下哪项不是房地产估价时需要考虑的因素？- A. 地理位置- B. 建筑结构- C. 市场趋势- D. 个人偏好二、多项选择题（每题3分，共15分）1. 房地产估价中，以下哪些因素可能影响估价结果？ - A. 土地使用权年限- B. 建筑物的用途- C. 建筑物的装修风格- D. 周边环境和配套设施2. 房地产估价报告中应包含以下哪些内容？- A. 估价目的- B. 估价对象的描述- C. 估价方法和过程- D. 估价结果和结论三、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，可以不考虑法律法规的限制。
（错误）2. 估价师在估价过程中，应保持客观公正，不受个人情感的影响。
（正确）3. 估价时，估价师可以根据自己的经验随意确定估价方法。
（错误）四、简答题（每题5分，共20分）1. 简述房地产估价的目的通常有哪些？2. 描述比较法在房地产估价中的应用及其优缺点。
五、案例分析题（每题10分，共30分）案例一：某商业地产位于市中心，周边有多个大型购物中心和办公楼。
该地产的建筑面积为1000平方米，土地使用权为40年。
请根据所学知识，分析该地产可能的估价方法，并给出估价的初步思路。
案例二：某住宅小区的一户住宅在市场上出售，该住宅的建筑面积为120平方米，位于小区的中心位置，周边有学校和医院。
请分析该住宅可能的估价因素，并给出估价的初步建议。
六、论述题（15分）论述房地产估价中市场比较法的重要性及其在实际操作中的应用注意事项。
结束语：本试卷旨在考察考生对房地产估价相关知识的掌握程度，以及分析问题和解决问题的能力。
房地产估价师试题库及答案
房地产估价师试题库及答案一、单选题（共40题，每题1分，共40分）1、因技术革新、设计优化等原因导致建筑物落伍陈旧,而引起的建筑物价值减损,属于( )。
A、功能折旧B、经济折旧C、物质折旧D、自然折旧正确答案：A2、下列有关中国内地房地产估价,表述错误的是( )。
A、土地所有制在城乡之间不同B、土地和房屋的所有制不同C、行政管理不到位D、房地产市场足够规范正确答案：D3、王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权,楼面地价为2000 元/m2,容积率为3,受让人需按照受让价格的3%缴纳契税,则王某的土地成本为( )万元。
A、2000B、5820C、6000D、6180正确答案：D答案解析：土地成本=土地取得成本x(1+契税)=楼面地价x容积率x面积x(1+契税)=2000x3x10000x(1+3%)4、下列各项中,一般不适用收益法估价的是( )。
A、游乐场B、学校(学校是没有收益的)C、写字楼D、影剧院正确答案：B5、下列有关房地产专业与非专业估价的区别,表述错误的是( )。
A、专业估价承担法律责任B、专业估价由专业机构和专业人员完成C、非专业估价具有公信力(专业具有公信力,承担法律责任,非专业估价不具公信力)D、专业估价提供专业意见正确答案：C6、某房地产开发项目的土地使用期限为50年,项目建设期为5年,自价值时点至建成还需2.5年,建成后的建筑面积为11000m2,年净收益为350万元,若报酬率为7%,折现率为10%,建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束,则建成后的房地产于价值时点的价值为( )万元。
A、3752B、3806C、4128D、4830正确答案：A答案解析：使用收益还原法,A要改成R7、后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生,而是分散在一段时间内不断发生,但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生,并具体视为集中发生在该时间段的( )。
2015年房地产估价师(房地产估价理论与方法)真题试卷
2015年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷( )。
A．实体B．功能C．质量D．权益中的权利2．下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是( )。
A．未来状况下的房地产B．已灭失的房地产C．部分产权的房地产D．以房地产为主的整体资产3．下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是( )。
A．该房地产位于28层办公楼的第八层B．该房地产500m内有地铁站点C．该房地产离机场约25kmD．该房地产坐北朝南4．某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元／m2，容积率为2．5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为( )元／m2。
A．7000B．8750C．11000D．137505．一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是( )(假定年利率为5％)。
A．成交日期时一次性付清，给予3％的价格优惠B．成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元C．成交日期的一年后一次性付清D．成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付6．下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是( )。
A．建筑结构B．周围环境C．建筑物内空间布局D．土地开发程度7．下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是( )。
A．土地用途B．所在区域绿化水平C．土地容积率D．土地使用期限8．关于合法原则具体应用的说法，错误的是( )。
A．估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况B．抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象C．未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象D．司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响9．某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被××法院整体拍卖为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是( )。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1213-98
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1213-98单选题甲公司拥有总建筑面积为5320m2、土地面积为10000m2的厂区，土地性质为出让工业用地。
厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000m2;两栋生产车间，建筑面积均为1500m2;锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200m2、30m2。
2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。
2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。
乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。
2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。
1.【题干】若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为()。
【选项】A.比较法和收益法B.成本法和假设开发法C.比较法和成本法D.收益法和成本法【答案】D【解析】工业房地产估价时采用较多的是成本法;甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，适宜选用收益法估价，因此以整体房地产作为抵押物时，最适宜采用的估价方法为收益法和成本法。
2.【题干】若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是()。
【选项】A.5栋共计5230m2的建筑物B.10000m2土地使用权C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权【答案】D【解析】以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押;以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
3.【题干】甲公司转让该厂区时，评估其转让价值的内涵为()。
【选项】A.土地使用权价值及全部建筑价值B.全部房地产价值-房地产因抵押、出租造成的价值减损额C.合法产权的全部房地产价值-承租收益损失-货款余额D.合法产权的全部房地产价值-承租人租金损失-贷款余额【答案】C【解析】转让价值=合法产权下的全部房地产价值-承租收益损失-贷款余额。
云南省房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产实地查勘记录试题
云南省房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产实地查勘记录试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是__。
A．单独深度价格修正率B．累计深度价格修正率C．平均深度价格修正率D．加权深度价格修正率2、住房公积金的本质属性是__，是住房分配货币化的重要形式。
A．利润性B．税率性C．余额性D．工资性3、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40 000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为__万元。
A．690.40B．8284.79C．8720.83D．9746.814、我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到住房困难家庭。
(2008年试题)A：低收入B：中低收入C：中等收入D：所有E：房地产估价机构必须加盖公章5、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取__净收益作为估价依据。
A．类似房地产的客观B．类似房地产的实际C．类似房地产的最高D．类似房地产的最低6、的立法目的是：“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。
A：《中华人民共和国土地管理法》B：《中华人民共和国城市房地产管理法》C：《中华人民共和国城乡规划法》D：《中华人民共和国农村土地承包法》E：房地产估价机构必须加盖公章7、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是。
A：成交价≥最高价≥最低价B：成交价≥最低价≥最高价C：最高价≥成交价≥最低价D：最高价≥最低价≥成交价E：工业用地的监测点评估价格8、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为10%，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为__元。
2015年下半年云南省房地产估价师《经营与管理》：房地产市场调查与分析试题
2015年下半年云南省房地产估价师《经营与管理》：房地产市场调查与分析试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、单位活期存款每季末月日为结息日。
A：20B：25C：28D：30E：执行层的组织协调2、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80％，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元／㎡．假设所有司销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为元／㎡。
A：5377.78B：6277.78C：6722.22D：7847.22E：借款合同3、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120㎡，经调查，其成交价格为150万元，另有20㎡的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是元／㎡。
A：8571B：10000C：13393D：15625E：工业用地的监测点评估价格4、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是。
A：三年以上六年以下B：二年以上五年以下C：三年以上七年以下D：五年以上十年以下E：房地产估价机构必须加盖公章5、下列关于工程建设定额计价法，表述不正确的是。
A：工程建设定额计价法是我国工程造价计价中比较传统的方法B：其基本特征是“价格=定额+费用文件规定”，并作为法定性依据强制执行C：工程建设定额计价法是依据建设行政主管部门颁发的各种工程预算定额来计算工程造价D：工程建设定额计价法相对于工程量清单计价方法是一种新的计价模式E：执行层的组织协调6、已知某笔贷款的名义利率为12%，若年实际利率为12.68%，则该笔贷款每年计息__次。
云南省2015年下半年房地产估价师《案例与分析》：估价方法考试题
云南省2015年下半年房地产估价师《案例与分析》:估价方法考试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意1、并称古典地租理论之双壁的是的地租理论。
A:威廉·配第和亚当·斯密B:大卫·李嘉图和约翰·冯·杜能C:詹姆斯·安德森和马尔萨斯D:理查德·坎蒂隆和马克思E:工业用地的监测点评估价格2、城市房屋拆迁补偿估价中,实行房产权调换且所调换房屋为期房的,为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价,则。
A:估价时点为未来,估价对象为未来状况B:估价时点与房地产状况均为现在C:估价时点为现在,估价对象为未来状况D:估价时点为现在,估价对象为过去状况E:工业用地的监测点评估价格3、银行对个人发放住房抵押贷款时,如果对借款_人资质审查不严或放松贷款条件,则会给银行带来。
A:操作风险B:法律风险C:信用风险D:管理风险E:借款合同4、关于建筑区划内依法属于全体业主共有的房屋办理登记的说法,错误的是__。
A.由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,一并申请登记B.申请业主与房屋所有权主体不一致C.在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书D.在房屋登记簿上作记载,并颁发房屋权属证书5、政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的(。
A.产品质量B.产品性价比C.规模和结构D.产品档次6、某开发商建成一栋建筑面积为10000m2的住宅楼,该栋住宅楼套内建筑面积之和为8500m2。
若某购房者购买其中一套套内建筑面积为l00m2的住房,则该购房者拥有的房屋产权建筑面积约为__平方米。
A.100B.111C.112D.1187、,是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券,以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A:投资于房地产投资信托基金B:住房抵押贷款证券化C:间接投资于房地产企业债券D:房地产抵押担保E:借款合同8、在编制房地产开发项目可行性研究报告时,下列规划内容中,不属于行政规划设计方案选择的是A:项目的交通组织规划B:项目构成及平面布置C:项目的建筑规划D:城市土地利用规划E:借款合同9、下列购买某宗房地产付款方式中,对买方而言最经济的是(假定年折现率是6%。
2015年下半年云南省房地产经纪人制度与政策：物业管理制度与政策考试题
2015年下半年云南省房地产经纪人制度与政策：物业管理制度与政策考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失效。
A：1B：2C：3D：4E：客户资金代收代付风险2、房屋所有权即房屋产权，包含占有、使用、收益、处分四项权能，其中是房屋所有权的核心。
A：占有权B：使用权C：收益权D：处分权E：客户资金代收代付风险3、根据《注册房地产估价师管理办法》的规定，房地产估价机构不及时办理资质证书变更手段的处罚标准是，逾期不办理的，可处的罚款。
A：1万元以下B：1万元以上2万元以下C：2万元以上3万元以下D：3万元以上E：权利型房地产投资信托4、以的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。
A：集体所有制企业B：中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业C：享受国家优惠政策购买D：股份有限公司、有限责任公司E：权利型房地产投资信托5、物业管理市场的协调主体是。
A：物业服务企业B：政府及其行业行政管理部门C：物业使用人D：业主E：权利型房地产投资信托6、消费者购买住房的过程，是一个十分漫长耗时的过程，消费者首先应。
A：搜寻房屋信息B：进行现场考察C：分析自己的住房偏好和需求D：与开发商进行价格谈判E：工厂的生产设备7、运用市场法估价一般的步骤叙述正确的是。
A：搜集交易实例→选取可比实例→对可比实例的成交价格进行适当的处理_→求取比准价值B：选取可比实例→搜集交易实例→对可比实例的成交价格进行适当的处理→求取比准价值C：对可比实例的成交价格进行适当的处理→披集交易实例→选取可比实例→求取比准价值D：搜集交易实例→选取可比实例→求取比准价值→对可比实例的成交价格进行适当的处理E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信8、办公室不仅仅是容纳办公家具和设备的场所，更反映了对公司的总体构想和布局，建立的是公司的形象，因而办公室的区域分布应具有，能自由应付公司的变化的需要。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-71
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-71注册房地产估价师张某采用比较法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/㎡，收益价格为12000元/㎡，两个测算结果存在一定差异。
<1> 、如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是()。
A、空置率取值偏大B、报酬率取值偏小C、运营费用率取值偏大D、租金增长率取值偏小<2> 、如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括()。
A、通胀率上行B、存款利率下调C、办公用房销售市场降温D、办公用房租赁市场升温<3> 、如果两个测算结果均无误，在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下，将上述比准价格和收益价格进行加权平均时，合理的权重取值方式是()。
A、对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重B、对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重C、对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重D、对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重答案【正确答案】B【答案解析】本题考查的是报酬资本化法的公式。
由报酬资本化法的公式可知，当报酬率取值偏小时，测算出的收益价值会偏大。
【正确答案】A【答案解析】本题考查的是比较法。
通胀率上涨会导致比较法测算的价格偏高;题中选项BCD均会使收益法测算的价格偏高。
【正确答案】A【答案解析】本题考查的是房屋征收估价。
房屋征收是公开市场下的平均价值，因此对房屋征收评估，比较价格权重应大于收益价格权重;由于抵押评估要遵循谨慎原则，不能高估房地产的价值，因此比较价格权重应大于收益价格权重。
1.某城市因道路拓宽需征收一幢建于2000年，建筑面积为8000 m2的临街五层综合楼，该项目征收人向原产权单位支付了房屋征收补偿后，原征收单位已搬迁完毕，该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。
房地产估价考试试题
房地产估价考试试题一、单项选择题（每题1分，共20分）1. 房地产估价中，市场比较法的核心是：A. 土地使用权年限B. 土地位置C. 可比性原则D. 土地开发程度2. 以下哪项不是房地产估价的基本原则？A. 合法性原则B. 客观性原则C. 随意性原则D. 一致性原则3. 房地产估价报告中，估价目的通常包括：A. 买卖B. 抵押C. 租赁D. 所有上述选项4. 估价时点是指：A. 估价报告完成的时间B. 估价报告提交的时间C. 估价结果所依据的市场条件的时间D. 估价委托的时间5. 以下哪个因素不属于影响房地产价格的外部因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 房屋结构D. 交通状况6. 土地使用权出让的最高年限，居住用地为：A. 40年B. 50年C. 70年D. 无年限限制7. 房地产估价中，收益法适用的条件是：A. 房地产有稳定的收益B. 房地产的收益可以预测C. 房地产的收益风险可以量化D. 所有上述选项8. 房地产估价报告的有效期通常为：A. 1个月B. 3个月C. 6个月D. 1年9. 房地产估价师在估价过程中，应遵循的职业道德包括：A. 保守估价对象的秘密B. 接受估价委托后，不得随意更改估价结果C. 估价结果应客观公正，不受外界影响D. 所有上述选项10. 以下哪种估价方法不适用于商业地产估价？A. 市场比较法B. 成本法C. 收益法D. 剩余法二、多项选择题（每题2分，共10分）11. 房地产估价的程序包括：A. 接受估价委托B. 收集估价所需资料C. 确定估价方法D. 编制估价报告12. 房地产估价中，收益法中收益的计算包括：A. 净租金收入B. 运营费用C. 资本化率D. 折旧费用13. 影响房地产价格的内部因素包括：A. 房屋的建筑面积B. 房屋的朝向C. 房屋的楼层D. 房屋的装修状况14. 房地产估价报告应包含以下哪些内容？A. 估价目的B. 估价对象的描述C. 估价方法和过程D. 估价结果15. 房地产估价师在估价过程中，应避免的不当行为包括：A. 接受不正当利益B. 泄露估价对象的商业秘密C. 故意低估或高估估价对象的价值D. 未经委托人同意，擅自公开估价结果三、简答题（每题5分，共20分）16. 简述房地产估价的目的和意义。
云南省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产及其种类考试题
云南省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产及其种类考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于经济适用住房政策，说法不正确的是。
A：确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则B：经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房的工程质量负最终责任C：购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款D：房地产开发企业实施的经济适用住房项目的利润率控制在5％以下E：房地产估价机构必须加盖公章2、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的。
A：收回B：摊销C：减损D：补偿E：工业用地的监测点评估价格3、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有。
A：在建工程抵押估价业务B：城市房屋拆迁补偿估价业务C：该机构执行台伙人所拥有的房地产抵押估价业务D：正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务E：工业用地的监测点评估价格4、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50年(自补办之日算起)．在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为．【2006年考题】A：45年B：50年C：52年D：55年E：工业用地的监测点评估价格5、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是__。
A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可6、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的__。
A．配套设施建设的限制B．房地产使用管制C．房地产权利的设立和行使限制D．房地产相邻关系的限制7、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是．【2005年考题】A：过去数据简单算术平均法B：过去数据加权算术平均法C：未来数据简单算术平均法D：未来数据加权算术平均法E：工业用地的监测点评估价格8、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为。
云南省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：估价方法考试题
云南省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：估价方法考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、商品房预售合同登记备案的申请人是__。
A．商品房销售代理机构B．商品房预售人C．商品房购买人D．商品房购买人和商品房预信人2、地租即为土地的。
A：净价值B：利润C：净收益D：价格E：工业用地的监测点评估价格3、某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。
其相邻的矩形土地乙，临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为万元.A：23.4B：28.6C：33.4D：46.8E：工业用地的监测点评估价格4、房地产面积测算中的房屋面积，不包括__。
A．房屋建筑面积B．房屋使用面积C．共有建筑分摊面积D．房屋占地面积5、被征收工地上的附着物和青苗的补偿标准，由规定。
A：国务院B：国工资源部C：省、自治区、直辖市D：县E：房地产估价机构必须加盖公章6、是指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其存款总额的比率。
A：法定存款准备金率B：再贴现利率C：公开市场业务D：证券保证金比率E：执行层的组织协调7、除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其的状况。
A：估价作业日期B：成交日期时C：估价时点D：交易日期调整后E：工业用地的监测点评估价格8、在发生过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明。
A：商业信用B：银行信用C：消费信用D：民间信用E：执行层的组织协调9、某开发商将8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为__。
A．40.9%B．54.7%C．56.7%D．61%10、某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元／㎡，出租的年总收益为500元／㎡，管理费用等其他支出为100元／㎡。
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2015年下半年云南省房地产估价师案例与分析：房地产估价师考试内容考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、是对国土资源的开发、利用、治理和保护进行全面规划。
A：区域规划B：土地利用总体规划C：城乡规划D：国土规划E：执行层的组织协调2、不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是。
A：法律上的许可性B：要求上的准确性C：经济上的可行性D：技术上的可行性E：工业用地的监测点评估价格3、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有__是不正确的。
A．供给非同质性B．需求多样性C．竞争充分性D．交易复杂性4、按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人在规定时间內未作出书面答复的，。
A：视同接受规划、设计变更，但不接受由此引起的房价款的变更B：视同不接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更C：视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更D：视同有条件地接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更E：执行层的组织协调5、商品房建筑面积由套內建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为。
A：独立产权B：单独产权C：共有产权D：双方产权E：执行层的组织协调6、对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的__。
A．差别化B．同质化C．多样化D．独特性7、吸纳量是指报告期内销售房屋和__的数量组合。
A．建设房屋B．维修房屋C．出租房屋D．维护房屋8、民间个人之间借贷往来作为一种信用形式，存在的局限性主要表现在__。
A．资金供求双方直接形成债权、债务关系，债务人在经营上会产生较大的压力B．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比银行信用少C．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比银行信用多D．资金供求双方直接联系，这种直接协商方式难以满足各自的需要9、__是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。
A．投资机会选择与决策分析B．前期工作C．建设阶段D．租售阶段10、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是．【2005年考题】A：估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B：估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C：估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D：估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去E：工业用地的监测点评估价格11、某房地产未来年净收益为30万元，又知10年后的转售价格为150万元，若报酬率为8%，利息率为7%，则该房地产现值为（）万元。
A．351.30B．280.19C．270.78D．277.5512、潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和__。
A．目标B．途径C．市场化D．商品化13、房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险，向保险公司投保的险种是__。
A．人身保险B．责任保险C．财产损失保险D．信用保证保险14、已知某城市容积率修正系数表，见下表。
容积率修正系数表A．容积率B．0.1C．0.4D．0.7E．1.0F．1.1G．1.3H．1.7I．2.0J．2.1K．修正系数L．0.5M．0.6N．0.8O．1.0P．1.1Q．1.2R．1.6S．1.8T．1.915、土建工程、给排水工程、照明工程估算时，按建筑平方米造价乘以工程量得到单项工程投资，这种估算的方法叫做。
A：单元估算法B：单位指标估算法C：工程量近似匡算法D：概算指标估算法E：借款合同16、房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/㎡(年末收取)。
出租运营费用为每年50元／㎡。
假设折现率为5％，风险补偿为200元／㎡，则该房地产的期房价格为元／㎡。
A：3300B：3324C：3335D：3573E：工业用地的监测点评估价格17、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本上升，供给量趋增，则预计其价格会__。
A．上升B．下降C．不变D．升降难定18、房地产评估价值对应的日期被称作。
A：价值基准日B：估价时点C：价值时点D：估价报告日E：工业用地的监测点评估价格19、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是__。
A．12%B．12.55%C．12.68%D．13.55%20、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括__。
A．标的非自有性B．主体的特定性C．目的的利他性D．权利义务的对等性21、某种商品随着消费者收入的提高，对该商品的需求会减少，这种商品为。
A：奢侈物品B：吉芬物品C：正常物品D：低档物品E：工业用地的监测点评估价格22、在一国金融机构体系中居领导核心地位。
A：政策性银行B：非银行金融机构C：中央银行D：商业银行E：执行层的组织协调23、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于。
A：房地产开发投资B：房地产置业投资C：房地产间接投资D：投资于房地产投资信托基金E：借款合同24、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400m2，住宅总建筑面积为1400m2，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为__。
A．28.60%B．35.00%C．40.00%D．50.00%25、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是．(2009年试题)A：净现值B：净现值期望值C：净现值标准差D：净现值标准差系数E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列关于会计要素中的利润的说法，错误的是。
A：利润是指企业在一定会计期间的经营成果B：净利润为营业利润、投资净收益和营业外收支净额等三个项目的总额减去所得税费之后的余额C：营业利润是企业在销售商品、提供劳务等日常活动中所产生的利润D：补贴收入不计入利润E：执行层的组织协调2、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是。
A：使用者地位B：购买动机C：对渠道的信赖度D：对价格的敏感程度E：借款合同3、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。
该建筑物的现值是__。
A．1000元/m2B．800元/m2C．1200元/m2D．900元/m24、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是。
A：公告不是房屋权属登记的必经程序B：在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注记即可，无须重新办理房产抵押登记C：因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书D：在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记E：执行层的组织协调5、常用的吸声材料包括。
A：无机材料B：有机材料C：多孔材料D：无孔材料E：纤维材料6、《中华人民共和国土地管理法》规定，根据土地利用总体规划，将土地的用途分为。
A：农用地B：其他农用地C：建设用地D：商业用地E：未利用地7、抵押人以同一抵押房地产向同一抵押权人再次抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行的评估，通常称为__。
A．再次抵押估价B．增加抵押贷款估价C．续贷抵押估价D．转抵押估价8、属于物业管理企业运行机制的是。
A：自主经营B：自负盈亏C：自我补给D：自我约束E：自我发展9、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。
这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的__。
A．技术上的可能B．经济上的可行C．价值最大化D．法律上许可10、某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获发开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。
在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为__。
A．1999年8月1日至2002年4月1B．2000年10月1日至2002年4月1日C．1999年8月1日至2002年10月1D．2000年10月1日至2002年10月1日11、是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。
A：投资机会选择与决策分析B：前期工作C：建设阶段D：租售阶段E：借款合同12、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。
当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为__。
A．市场潜量B．市场预测量C．市场最低量D．市场最高量13、下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有。
A：商品住宅小区用地B：加油站用地C：县人民公园用地D：军事设施用地E：造纸厂用地14、关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是__。
A．名义利率对应一年中计息周期的单利计息B．实际利率对应一年中计息周期的复利计息C．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D．当计息周期为”月”时，实际利率小于名义利率15、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是__。
A．同质偏好市场B．分散偏好市场C．个别偏好市场D．集群偏好市场E．弥隙市场16、建筑物重置价格的求取方法有等．【2004年考题】A：单位比较法B：工料测量法C：指数调整法D：分部分项法E：成新折扣法17、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是__。
A．生活方式B．受教育程度C．购买动机D．自我形象18、投资基金的创立和运行涉及四方。
A：政府B：投资人C：发起人D：管理人E：托管人19、下列有关城市房屋拆迁纠纷的处理中，说法不正确的是。
A：实施裁决的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门B：房屋拆迁裁决应当自收到申请之日起60日内作出C：实施强制拆迁必须以裁决为前提D：实施行政强制拆迁，只能由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院执行E：没有仲裁协议的，一方申请仲裁的，仲裁委员会应予受理；当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉的，人民法院应子受理20、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》向买受人提供__。
A．《住宅质量保证书》B．《住宅使用说明书》C．《商品住宅质量保证书》D．A和B21、下列关于《暂定资质证书》，表述正确的是。
A：《暂定资质证书》有效期为3年B：房地产开发主管部门可以视企业经营情況延长《暂定资质证书》的有效期C：房地产开发主管部门延长《暂定资质证书》的有效期不能超过3年D：自领取《暂定资质证书》之日起3年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长E：自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长22、下列关于保险合同的组成部分內容，表述正确的是。