戴德梁行 中信集团长沙新城地产商业项目定位报告
商业地产及其项目整体定位研究报告.doc
商业地产及其项目整体定位研究报告商业地产及其项目定位研究【目录】第一章绪论7-17 1.1 本文研究的背景和意义7-8 1.2 国内外研究现状8-12 1.3 存在的问题12-16 1.4 本文研究的思路与方法16-17 第二章商业地产及其项目定位现状分析17-41 2.1 商业地产的发展历程17-24 2.2 商业地产现状分析24-27 2.3 商业地产的特点27-29 2.4 商业地产在城市经济发展中的地位和作用29-30 2.5 商业地产项目定位现状30-34 2.6 针对现状的应对策略34-41 第三章商业地产项目定位与住宅项目定位比较分析41-43 3.1 商业地产定位与住宅定位的不同点41-42 3.2 商业地产定位与住宅定位的相似点42-43 第四章构建商业地产项目定位基本框架43-76 4.1 建立商业地产项目定位的基本思维体系43-47 4.2 商业地产项目的市场定位47-61 4.3 商业地产项目的客户定位61-63 4.4 商业地产项目的主题定位63 4.5 商业地产项目的产品定位63-76 第五章实证研究X 市A 项目商业定位研究76-95 5.1 研究思路与内容76 5.2 北城商业发展存在机会76-82 5.3 本项目能否借势发展82-83 5.4 形成区域商业中心的着力点83-89 5.5 本商业项目发展方向89 5.6 本项目发展面临的问题89-91 5.7 打造本商业项目核心竞争力91-95 第六章结论95-96 商业地产项目的定位之道关键字商业定位商业项目定位商业地产项目定位中国经济持续向好，商业地产借机也呈飞速发展的态势。
据戴德梁行的研究预测，至2007年，北京商铺面积的供应量仍将快速增长的趋势，投资行为亦将会继续存在并可能进一步发展扩大。
然而相应的市场秩序尚未完全建立，各种业态在混沌的市场秩序下都有生存和发展的机会，但初始定位时的错位却可能使后续工作的链条发生断裂。
商业综合体规划方案书汇报
转换层。层高2.8/3米 地下一层车库
写字楼部分的设备和装修
1、外立面采用LOW-E中空幕墙，灰蓝色隐框玻璃幕 墙设计。Low-E低幅幕墙搭配开启式天窗。
外墙:石材干挂，夜景灯光系统 2、空调系统：蓄冰空调系统，分户计量。采用丹麦 高级品牌丹福斯系统。采用双空调系统，中央空调负 责商务大堂等区域温度控制；室内高品质“VRV空调 系统+新风系统”，大大节约了企业办公成本。同时， 美国讯洁空气离子净化器引入新风系统。（空调系统 运用至今为止国际上最为成熟和稳定可靠的水冷式冷 水机组，约克主机，运用一次泵变频技术，空调末端 为可独立控制、计量风机盘管系统）。 3、水泵系统采用日本国内机械知名品牌荏原机械 （日本）的产品及 技术支持。
建筑剖面示意
国际五星级酒店
4F及以上楼层 层高3.0/3.2米
酒店式商务公寓
4F及以上楼层 层高3米
（17层以上安排为5.2 米的复式即LOFT）
5A甲级写字楼
4F及以上楼层 层高3.3/3.4米
开间 开间 4.2米 4.2米
商业三层。层高3.9米 商业二层。层高4.2米
商铺一层。层高4.8/5.1米 地下层商铺。层高3.6米 地下二层车库和设备房。层高3.6米
项目工程规划
项目采用全框剪力墙结构，全框架结构方正通透。6.6-7.88.4-12米柱距（以8.4米为主）， 2.2m-2.4m宽松走道，15 米跨度，1500㎡无柱空间，9米挑空豪华商务大堂。写字楼 采用偏心核心筒设计，大开间格局，楼高21层，写字楼标准 层层高3.4m，2.7米净高。写字楼标准层1500㎡开阔面积， 提供从150-250-350-500-1500平米多种开放空间。商务公寓 酒店式品质，45-85㎡灵动空间，适应45-170㎡创意产业、 艺术工作室、贸易型企业、驻省办、长包房等精致商务需求。 五星级国际酒店引领南城省府商圈全面提质升级。
长沙环城房产项目定位建议
环城房产项目定位建议一、长沙商业物业形态概述“长沙十万户，游女似京都”。
北宋诗人张祁曾这样描述过长沙古代商贸的繁华。
上世纪九十年代走马楼出土的三国吴简，就是黄兴路作为长沙商业渊源的佐证。
那里店铺林立，人声鼎沸，传统老字号比比皆是，火宫殿、德茂隆、吴大茂群星璀璨，曾是长沙人的自豪！如今的长沙，又神奇地演绎着商业的辉煌：长沙商业由黄兴路、五一广场延伸拓展到现在的三线六圈，即五一路、黄兴路、东环线三条长轴，以及五一广场、袁家岭、火车站、东塘、伍家岭、高桥和井湾子，方圆7平方公里的六大商圈，596个商业网点，150家特色专业化大市场星罗棋布，36家连锁企业，13家大型超市，16座现代化大型商厦群雄耸立。
长沙市的商业网点，集贸市场和商业从业人数居全国过百万人口城市的第7位，超过天津、哈尔滨、沈阳、南京、武汉、郑州等大城市。
1、商业发展定位改革开放以来，长沙市一直把“流通活市”作为自己的战略目标；上世纪90年代中期，又确立了“西文东市”的发展蓝图；到20世纪末，长沙市再次调整自己的商业发展定位，确立其建设目标为现代化区域商贸中心！一个仅仅160万人口、120平方公里城区面积的内陆城市，要建设区域性商贸中心，这不是盲目的攀高，而是科学的决策。
在武汉、上海、重庆、广州四大城市构成的商业圈中，长沙市是唯一位于中心地位的省会城市。
利用其辐射的叠加效应，充分发挥承东启西、连南接北的枢纽作用，在周边大流通的过程中，东西逢源，南北策应，由此，长沙市将商业建设规划由原来的点、楼，拓展到西至荣湾镇，东至火车站，南达井湾子，北抵四方坪的大商圈，绘制了“三线六圈”的发展蓝图！2、商业体系定位长沙市还利用规划的杠杆，对商贸中心进行布局，将一批盘踞深街老巷的马路市场迁出城外，曾为城市管理顽症的下河街批发市场、水果批发市场等闻名全国的大市场整体迁至高桥和马王堆，曾经造成车站路交通“梗阻”的钢材市场迁至大托镇的湖南钢材大市场……。
从而，以街为市、满城摊贩的长沙商业被大市场、大流通的格局所取代。
某商业地产项目商业定位报告
某商业地产项目商业定位报告一、项目概况本商业地产项目位于城市A的中心地段，占地面积约为XXX平方米。
项目由多层商场和写字楼组成，总建筑面积达XXX平方米。
交通便利，周边配套设施完善，具有良好的发展潜力。
二、市场分析1.市场需求分析根据市场调研数据显示，城市A的商业地产市场需求旺盛。
随着经济的发展和人们消费水平的提高，购物中心、餐饮、娱乐等商业设施的需求不断增长。
同时，随着城市发展，商务人群的增加，对于高品质的写字楼也有较大的需求。
2.市场竞争分析在城市A的商业地产市场中，已经存在一些老字号的商业项目，他们拥有较高的知名度和客流量。
此外，还有一些新兴商业项目正在兴建中，对于商业地产市场形成一定的竞争。
三、商业定位考虑到市场需求和竞争状况，本商业地产项目将主要定位为高端消费和商务服务。
1.高端消费本商业地产项目将引进国内外知名品牌的高档百货店、奢侈品专卖店等，为城市A的消费者提供国际一线品牌的购物体验。
项目将通过精致的装修和高品质的商品，吸引高消费群体，打造一个时尚、豪华的购物场所。
2.商务服务本商业地产项目将提供高品质的写字楼，租户可以选择不同面积、不同配置的办公空间，满足不同企业的需求。
项目将提供一系列商务配套服务，如接待处、会议室、咖啡厅等，为租户提供一个便捷、专业的办公环境。
四、市场营销策略1.市场宣传通过采用多种宣传方式，包括广告、户外宣传、社交媒体推广等，提升项目的知名度和形象。
同时，将与知名品牌合作，举办各种促销活动，吸引消费者到项目中消费。
2.合作与协作与当地知名企业、商界协会、商业组织等建立合作关系，共同开展市场推广活动和商务活动。
通过与企业的合作，吸引更多商务人士入驻写字楼，形成良好的商务生态链。
3.服务提升注重商业服务和用户体验，提供贴心、周到的服务。
在购物中心设置量身定制的贵宾服务、衣帽间、母婴室等，提升购物体验；在写字楼提供专业的会议管理服务、保安服务等，提升工作效率。
五、可行性分析根据市场需求和竞争分析，本商业地产项目的高端消费和商务服务定位，符合市场发展趋势。
长沙中信新城设计说明fu
中信长沙新城概念设计1．目标到2050年末，长沙、湘潭、株洲地区将形成一个占地4500平方公里，拥有一千万人口的城市群。
中信长沙新城概念设计项目基地坐落于这片广阔的区域内，占地约1平方公里，恰位于长沙、湘潭、株洲三个城市之间的连接点，对该地区未来的发展起着举足轻重的作用。
因此，本次规划的目标为：构筑一个连接长沙、湘潭、株洲三个城市的节点。
为了使这一平方公里的节点地区发展成为该城市群未来的聚点，我们提出以下设计要求：（1）与目前该地区的发展进程相协调；（2）与自然景观相协调；（3）营造一个舒适而又生机勃勃的，兼生活、商业、办公、休闲等多种需求于一体的多元化社区。
2．当前城市发展进程在本次规划中，城市格局已经基本形成。
它包括三条不可更改的主干道：a)连接长沙和株洲的芙蓉路；b)连接长沙和湘潭的韶山路；c)环保大道，连接该项目基地与环保工业园用地。
另，受现状条件的制约，基地被三条交通干道分成9块大小不一的零散地块，且在其中心已建成了两座工厂。
结合“长株潭一体化”报告中的原则，长沙南部区政府和中信集团打算将九块地重新分类，打造出一个平均容积率为1.5的多功能城市核心。
3．自然景观●基地位于长沙南部边缘，该地区山峦起伏，形成了长株潭之间一片闲适的生态绿地。
●港子河贯穿基地内周边群山环绕，其河床已改造成渠道，形成特有的环状，它从南部流进，沿着地势顺流而下，再从南部流出。
港子河的这种路线使它多次与芙蓉路、韶山路、环保大道相遇，并给我们基地留下深深的印记。
●环状的河流突出了地形的天然起伏，为我们提供了将九个地块联系起来的有利因素。
4．新生活空间的活力来源●要达到设计目标，中信集团的投资应超越创造房地产财富的想法，这样才能给长株潭地区人民打开未来的舒适之门。
●中信集团与长沙南部区政府十分重视这1,350,000多平方米建筑用地的初步规划，这也表现出他们对开发该片区的雄心壮志。
●初步规划方案对功能提出了多项要求，其中包括商业、文化、科技（信息港）、旅游和居住各项功能，突出体现了建设多元化社区的理念。
长沙市写字楼调查(中信)
写字楼市场研究报告1、历年写字楼市场情况数据来源：长沙市建设委员会、长沙市房地产开发协会的《长沙市房地产开发预警预报信息系统》1 / 48专业写字楼市场供需基本平衡从数据上看，长沙市专业写字楼市场基本保持了供需平衡。
市场未出现办公物业的认购热潮，也没有出现销售严重受阻楼盘。
由于政策上，商住楼、写字楼的性质界定存在一定漏洞，目前长沙不少发展商，用商住楼地块，甚至住宅地块，在建筑设计功按写字楼的功能进行设计、开发，目前市场上不少中小企业仍然在购买商住楼、甚至住宅楼进行办公。
以上综合构成了长沙市写字楼真正的供需，但同时也造成了真正供需数据统计上的困难。
因此以上数据反应的仅仅是以写字楼性质报建楼盘的市场供需情况，存在一定的不合理性。
长沙的写字楼市场有待进一步的规范。
2 / 48●非专业写字楼滥竽充数，掩盖实际需求根据国际通用计算法：城市每个就业人口平均占有的写字楼面积为0.2平方米，目前长沙市城镇居住人口348.2万人，则总需求量为：69.64万平方米的建筑面积写字楼，但目前，长沙2004年至今纯写字楼预售面积为：26.12万平方米，可看出写字楼实际的需求是大于供应量的，而其中很大部分需求正被非专业写字楼滥竽充数。
2、长沙写字楼发展阶段●初级阶段（1993－1997年）九三年，平安大厦写字楼的成功开发，处于摸索阶段的开发商们开始涌向写字楼市场。
九四年，大量的写字楼圈地运动从此开始，实力雄厚的发展商最终得以成功运作上市。
目前成为中高档写字楼代表的华侨大厦、华联大厦等就是当时的产物。
至九七年，受国家宏观经济体制的影响，沿海开发潮流回流，造成大量一涌而上的写字楼，其自身素质存在这样或那样的问题，如设计缺乏前瞻性，配套不全，交通不便等因素，导致写字楼市场开始滑坡，大量写字楼空置，陷入了发展商们“谈写字楼”色变的困境。
同时，在此圈地运动中，一些实力不济的公司被纷纷淘汰出局，留下一个个被后人称为“黑洞”的大坑，这些圈地运动的结果，是在市场沉寂了5－6年之后，才有所起色。
长沙中顺心星国际大厦项目定位产品建议营销报告
长沙中顺心星国际大厦项目定位产品建议营销报告1. 项目概述长沙中顺心星国际大厦项目是一栋位于长沙市中心的商业写字楼，设计面积约5000平方米。
该项目将提供高品质的办公空间和商务配套服务，旨在满足客户对于舒适、便利和专业服务的需求。
2. 市场分析长沙市已经成为湖南省最重要的商业和金融中心之一，吸引着大量的国内外企业和机构进驻。
随着经济的不断发展，对于高品质商务写字楼的需求也在增加。
在这个市场背景下，长沙中顺心星国际大厦项目有着良好的发展潜力。
3. 产品定位为了满足市场需求，我们建议将长沙中顺心星国际大厦定位为高档商务写字楼。
我们将提供现代化的办公空间和一流的商务配套服务，以吸引高端企业和商务人士入驻。
3.1 办公空间长沙中顺心星国际大厦的办公空间将采用高品质的装修材料，提供明亮、宽敞和舒适的工作环境。
办公室将配备现代化的设施和设备，满足客户的各种需求。
3.2 商务配套服务我们将为入驻企业和商务人士提供一流的商务配套服务。
这包括专业的前台接待、会议室预订、快递服务、保洁服务等。
我们将努力为客户提供便利、高效和优质的服务体验。
4. 目标客户群体长沙中顺心星国际大厦项目的目标客户群体主要包括以下几类：4.1 高端企业我们将积极吸引高端企业入驻，这些企业在行业中具有一定的知名度和影响力。
这些企业通常对于办公环境和服务要求较高。
4.2 商务人士我们将提供灵活的办公空间和服务套餐，以满足商务人士对于办公地点的需求。
这些人士通常需要一个专业、舒适和便利的工作环境。
5. 销售和推广策略为了成功推广长沙中顺心星国际大厦项目，我们提出以下销售和推广策略：5.1 市场调研在正式推广之前，进行市场调研是非常重要的。
我们将深入了解目标客户群体的需求和偏好，以便更好地满足他们的需求。
5.2 线上推广我们将建立一个专业的网站和社交媒体账号，通过在线渠道宣传我们的产品和服务。
我们将发布优质内容，吸引潜在客户的关注，并提供在线咨询和预约服务。
长沙星沙城市综合体项目开发定位策略报告
因此本项目功能定位我们可以清晰的看出明显的属于城市综合 体的第二阶段－－城市次中心，并能得到板块内外的有力的支撑。 与此同时那我们必须对项目的构成要素进行重新认识与思考。
“内，外”支撑 的合力。
“内”支撑：区域内部对 商业配套直接导致的需求
“外”支撑：由于整个商业市场 的迅速发展带来的商业需求
重新发现项目三大要素
内城 （28.6万㎡） 相对独立与私密的社区功能
魅力 第一居所
国际生活 方式社区
85万
Shoppingpark
艺术酒店
利润最大化吸引人气、
相互支持关系
带热区域标志性 为公寓和住宅提供完善配套、
信息平台个体差异所在、 活力的核心
▪商业的档次要求
▪不能影响办公、
居住环境
商业
酒店
为商业带来高消费 人流和旅游租客
都市综合体有两种表现形式：
一、城市形态的表现 在城市核心区域为了降低综合商务成本形成都市综合体。 二、经济形态的表现 随着城市区域开发与旧城改造规划的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等 多种功能，形成互为价值链关系的、集群式的、高使用率的都市综合体。
城市综合体的特征
高可达性 高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间连续性 内部、外部联系完整性 巨大的社会效应 巨大的升值潜力
从而致使星沙对于长沙市乃至全省的发展都有着举足重轻的作用!星沙 作为长沙县域的政治、经济、文化中心，同时又是长沙城市总体规划中 “一主、二次”结构的副中心，它将在很好的承接省会长沙的政治、经 济、文化各方面的影响的基础之上继续向东，向整个长沙县纵深扩展。 使得长沙产业结构的进一步优化。
以作为卫星城区域定义自己的发展方向，牵引着长沙城市发展的脚 步——东进，东进再东进！
《戴德梁行长沙滨江新城房地产项目总体策划报告》(204页)
致 长沙先导投资控股有限公司
总体概念策划阶段戴德梁行所做的工作
4周 2周 2周
第一阶段
宏观经济、产业及房地 产物业发展可行性研究
总体策划、规划指引及 实施运营（初稿）
第二阶段
总体策划、规划指引 及实施运营（宏观经济研究 产业发展研究 房地产物业研究 案例借鉴 项目资源研究 总体发展定位
项目 项目起始 地价评估
物业类型 居住物业 商业物业
楼面地价 900元/m2 1400元/m2
加权平均 1025元/m2
所评估的项目地价与成 本楼面地价最相符。
根据项目居住和商业建筑面积的比例，计算得出项目的加权平均出让楼面地价为1025元/平方米。 测算结果显示：在容积率4的情况下，对应的楼面地价与所评估的项目土地价格水平最相符。
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项目产业导入建议
滨江新城不同发展时期适宜导入产业建议
短期（1-2年） 传统服务业 重点导 入产业 现代服务业 零售贸易业、餐饮业、 住宿业、居民服务业 文化、娱乐产业，旅游 业、房地产业 • 滨江商业街 • 高容积率居住区 以品牌商家、知名企业 为带动 以旅游商业为主，迅速 积聚人气，快速引起市 场关注，提升周边土地 价值 中期（3-6年） 零售贸易业、餐饮业、 住宿业、居民服务业 文化创意产业、现代金 融业、商务服务业、房 地产业、信息软件业、 环保节能业 •Life-style mall •高层甲级写字楼 •高容积率居住区 以大型企业为主，营销 总部、研发总部、投资 总部和行政总部等 形成商务区雏形，通过 大型知名企业带动核心 商务区发展，进一步提 升土地价值 长期（7-10年） 居民服务业 现代金融业、商务服务 业、房地产业、信息软 件业、环保节能业 •高层甲级写字楼 •低容积率高端居住区 以现代服务业为主 全面形成核心商务氛围， 实现土地价值最大化
长沙中信新城韶山路东西地块可行性研究报告38p
中信新城韶山路东、西地块可行性研究报告湖南省中信城市广场投资有限公司二 00九年十二月目录第一章总论（一）项目名称（二）项目概况（三）建设单位基本情况（四）可行性研究依据及范围（五）项目主要技术经济指标（六）结论第二章市场分析（一）长沙市房地产市场现状（二）项目所在板块（南城板块）市场分析第三章项目建设内容及规模（一）建设内容（二）建设规模第四章项目位置及区位条件（一）区域位置（二）自然条件（三）地形条件第五章项目定位及规划（一）项目SWOT分析（二）项目市场定位（三）目标顾客群定位（四）产品定位第六章开发模式与进度计划第七章投资估算与资金筹措（一）项目投资估算（二）资金筹措第八章经济评价及财务分析（一）项目财务评价（二）财务盈利能力分析（三）风险及敏感性因素分析第九章项目可行性研究结论第一章总论一、建设单位及项目名称湖南省中信城市广场投资有限公司，中信新城韶山南路东、西地块，目前项目暂命名数码港。
二、项目概况本项目位于韶山南路（中意路）和书院南路交汇处，天心环保工业园内，北距省政府及天心区政府新址约5公里。
城市主干道韶山南路和书院南路横穿本地块，芙蓉南路近在咫尺，105、134、802等多路公交线路到达本项目地块，交通十分便捷。
项目总占地面积约488亩，总建筑面积约470017平方米。
其中东地块位于天心区大托镇先锋村，东临韶山南路、南临新路村、西邻新路村、北临规划道路，占地面积约251亩，容积率为1.6，用地性质为商业、住宅，规划总建筑面积250451平方米。
西地块位于天心区大托镇新路村，东临新路村和湖南共立房地产开发有限公司、南临新路村、西临韶山南路、北邻超世实业公司，占地面积约237亩，规划容积率为1.4，用地性质为住宅，规划总建筑面积219566平方米。
西地块东地块[项目地理位置图]三、建设单位基本情况项目的建设单位为湖南省中信城市广场投资有限公司，该项目公司是湖南省中信控股有限的全资子公司，湖南控股注册资本1亿元。
中信长沙中信新城大盘项目推广策略方案89PPT青铜骑士
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中信长沙中信新城大盘项目推广策略 方案89PPT青铜骑士
•[ 传播命题 ]
•“中信10问”—— 中南五省超级体验商业中心
•夹报/现场包装等
•创 意 点：发问对话，直接透彻传达商业价值，十问作为一个
整
•
体，全面清晰传播商业的超值利好，无限增大住宅
的
•
意义。
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中信长沙中信新城大盘项目推广策略 方案89PPT青铜骑士
•2 、无限的户外：
•两房变四房，改写长沙住房史
•——中信新城青年社区，暖春新品上市
•88㎡ =原值110㎡
•——精明消费，中信新城2期青年社区即将推出
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中信长沙中信新城大盘项目推广策略 方案89PPT青铜骑士
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中信长沙中信新城大盘项目推广策略 方案89PPT青铜骑士
• 活动形式：电视片宣传：体验客户一句话采访/电视、软文报
•
导，节目访谈（参考凤凰卫视“镪镪三人行”）
•
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中信长沙中信新城大盘项目推广策略 方案89PPT青铜骑士
•现场包装：
• 创 意 点：深圳中信城市广场的今天和长沙中信城市广 场的明天对比，全方位展示中信商业的价值利益！
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中信长沙中信新城大盘项目推广策略 方案89PPT青铜骑士
•3 、现场：大资源小投入
•3000亩的生活场
•通过将项目3000亩规模资源与各种生活场景戏剧化的结合成充满 想象力的画面，形成视觉对比和冲击力。
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中信长沙中信新城大盘项目推广策略 方案89PPT青铜骑士
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长沙项目商业与公寓部分市场分析与产品定位报告[1]
![长沙项目商业与公寓部分市场分析与产品定位报告[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/18d6897b77232f60ddcca1ec.png)
长沙项目商业与公寓部分市场分析与产品定位报告[1]长沙LXIBM东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告fyeF房地产策划代理机构二OOX年十月长沙LXIBM东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告前言第一节商业部分一、区域商业市场分析1、本案在城市商业歌剧中的位置2、东塘商圈的地位3、东塘商圈商业分析4、雨花亭商圈商业分析5、区域商业物业租售价格分析6、区域商业市场分析总结二、地块商业价值解析1、区域周边环境解析2、地块交通解析3、规划解析4、地块内部物业关系解析5、地块商业价值解析总结三、项目商业定位1、主题定位2、业态选择3、其他部分商业定位及业态选择4、价格定位5、客户定位长沙LXIBM目录2 fyeF 长沙LXIBM东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告第二节公寓部分一、长沙公寓市场分析1、长沙公寓起源2、长沙公寓销售情况分析3、长沙主要在售公寓分析4、公寓市场分析总结二、地块价值解析1、区域周边环境解析2、地块交通解析3、规划解析4、地块内部物业关系解析5、地块价值解析总结三、项目公寓定位1、项目开发公寓产品的综合论证2、客户定位3、市场形象定位4、价格定位5、关于公寓精装修的探讨结束语长沙LXIBM 3fyeF 长沙LXIBM 东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告前言东塘项目包括有住宅、商业、公寓三种产品，住宅部分的市场研究及定位在前期报告中已有详细描述，本报告仅对商业及公寓的市场情况和产品定位作出论述。
商业是具有很强区域性的产品，受周边环境影响很大，因此本报告将主要集中于项目所属区域周边的商业情况进行研究，并以此为依据为项目的商业产品进行定位。
而项目周边公寓产品较少，将参考全市公寓市场情况为项目的公寓产品作出定位。
长沙LXIBM 4fyeF 长沙LXIBM 东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告长沙LXIBM 第一节 5 商业部分fyeF长沙LXIBM东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告给排水器材店建行营业厅华鼎大酒店富豪食府农村信用社汪氏蜜蜂黄春和鲜花水果女一家房产永容广告制作烟酒商行刘阳蒸菜馆紫西茅台酒班尼路生活几何新芮北京布鞋HIVI音响店国际眼镜正佳数码摄影20米空店20米电动车20米加华肥牛馆融和酒店星苑宾馆老德图家德福超市芭比廊誉高眼镜工行营业厅中行营业厅? 韶山中路东侧临街商铺临街商铺1层独栋独栋底商临街商铺临街商铺临街商铺临街商铺临街商铺临街商铺底商临街商铺临街商铺临街商铺临街商铺临街商铺临街商铺临街商铺临街商铺临街商铺临街商铺临街商铺临街商铺3层独栋独栋底商底商底商底商底商底商装修装饰银行酒店宾馆餐饮银行糖酒副食餐饮糖酒副食房产中介广告糖酒副食餐饮衣帽服饰糖酒副食衣帽服饰衣帽服饰衣帽服饰衣帽服饰电器眼镜音像摄影——交通餐饮酒店宾馆酒店宾馆餐饮超市美容美发眼镜银行银行商铺名称友谊百货一分利饺子馆好客来华南小吃新雅仕美发真而实森马艾莎居饰专卖店产品形态独栋临街商商铺临街商铺业态分类综合商场餐饮餐饮美容美发日用百货衣帽服饰装修装饰长沙LXIBM11 fyeF 长沙LXIBM东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告糖炒板栗云雾茶坊潇湘服饰城北京饺子馆交行大楼温柔服饰巧女人老百姓大药房东塘药店百年吊锅新瀚城紫金沙工行营业厅东方花艺新东方商店新东方酒店湘水人家农行营业厅中华御膳园红诗花苑稻香村饼店伊梦照像鑫源水暖电器X金超达广告中国移动营业厅大全橡塑销售部怡康休闲中心湖南成量工具设备新港客房博爱广告袖珍超市生威娱乐城中南机电市场万众药品大超市飞珀中西厨房B、商业物业统计分析临街商铺临街商铺2楼独栋临街商铺裙楼临街商铺临街商铺临街商铺临街商铺裙楼2楼临街商铺临街商铺临街商铺临街商铺临街商铺裙楼1楼临街商铺临街商铺半地下层临街商铺半地下层临街商铺半地下层临街商铺半地下层独栋临街商铺独栋临街商铺临街商铺独栋独栋裙楼1、2层裙楼3层餐饮休闲娱乐衣帽服饰餐饮银行衣帽服饰衣帽服饰医药用品医药用品餐饮衣帽服饰日用百货银行装修装饰日用百货酒店宾馆餐饮银行餐饮糖酒副食餐饮X金交电广告电信工业制品休闲娱乐工业制品酒店宾馆广告超市休闲娱乐工业制品医药用品餐饮长沙LXIBM 12fyeF 长沙LXIBM 东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告? 产品形态统计：? 业态分类统计：? 分析? 韶山中路的商业产品以临街商铺为主，这些店铺开间多为3-6米，一般进深较大，面积在50-100平方米之间。
长沙房地产项目前期规划市场定位报告
长沙城市的进一步外扩，住宅市场也随之东南西北散点发 展。
城南板块： • 湘江以东，车站路以西，劳动路以南的城市区 域。拥有省政府及各职能部门、长株潭融合的城市 发展优势；但缺乏优势景观资源。 城东板块： • 长沙市东二环以东的城区范围；随着体育新城 的建设，板块发展迅速，但道路交通系统不完善， 且无优势景观资源。 麓南板块： • 岳麓山以南，湘江以西的城市区域。该区域景 观资源丰富，生态环境好，各大高校及岳麓山科技 园提供了大量的高收入消费者。 城北板块： • 湘江以东，车站路以西，八一路、中山路以北 的城市区域。景观资源较为丰富，但区域内存在较 多的工业厂房，使得区域形象较差，长沙市区居民 对区域认同度低。 星沙板块： • 东二环以东，三一九国道以北，以星沙镇为核 心的城市区域。拥有发达的工业基础，大量的企业 购买人群，但距离市区相对距离较远，且配套设施 需进一步完善。 市府板块： • 市府周边区域，主要依托市府搬迁的利好。
配套跟进
•引入教育配套持续发力 •客户：因低价范围扩到 市区边缘 •有商铺正在招商启动， 商业休闲广场配套成型 •客户：全市及州县投资
产品升级
•商业配套启动、沿江产 品升级为楼王 •客户：预计全市范围 •别墅和集中商业陆续面 市，提升项目居住品质
大社区氛围
•大居住社区 •客户：扩展到省内进城 •综合型城市社区
形外周边仍旧以原始自然街铺和零散的临建民房为主
原始建材市场 物流基地 荒滩 临建
原始自 然街铺
在建中的奥特莱斯 地产打造到城 市绿地广场
原始建材市场 物流基地
2460亩占地的 地产新城
资源：项目自身具有山坡、洼地、水体与原生植被等多
重原生态景观资源
植被
洼地
长沙中信新城项目一号地块文化广场住宅产品定位报告2007年-44PPT
在固定的地方设置社区交通直达车，直接送客户上下班，同时增加
夜间班车，方便爱夜生活的年轻人回家。
住宅产品定位的支持配套建议
2. 多样性的配套。购买小户型的年轻人多为喜欢个性化的生活，
爱动和新鲜的东西，生活习惯也与普通家庭生活不一样，建议 设置： 繁华的商业购物配套——中信城市广场解决 24小时网吧 迷你健身场所 美容SPA 电玩 室外运动场所 等等
住宅产品定位的支持配套建议
4. 产品设计上以一室一厅、两室一厅、两室两厅为主，同时可以考虑组合
的多样性，比如两房一厅+一间多功能房的设计；
5. 设置代租中心和代售中心，考虑一次购买客户改善性置业后的收益问题
户型配比建议
一、目前市场上小户型面积情况
从前面在售的小户型项目调查可知，户型面积区间在24～100㎡左
3、SOLO在全国各地市场情况：
1）北京掀起SOLO热潮 在去年四月份的北京春季房展会上，北京兴隆置业有限公司 推出的绿景苑二期SOLO精舍正式打出了SOLO套房的旗号，并引起了 房地产业及购房者的极大关注，进而在京城掀起了一阵SOLO套房的 抢购热潮。SOLO作为房地产界的一个崭新的概念，在引发消费者好 奇心的同时更使消费者在了解的过程中被深深地打动和吸引。小户 型住宅也成为都市置业话题中颇有争议的热点。SOLO在京城的热销 一方面凸显出都市白领的置业心态；另一方面也验证了在都市中隐 藏着很大一批低端购房群体，而供需市场迫切要求各种类型、各种 面积的住宅达到平衡状态。 SOLO套房并不等同于普通的单身公寓，它是一种为单身人士 生活模式精心设定的空间，在置业者经济能力允许的范围内，最大 限度地实现其居住的舒适和方便，从而解决了单身人士购房时所面 对的矛盾，即总价与居住质量的矛盾，因而自然会成为追捧的产品。
长沙悦方 ID MALL购物中心-调查报告
209
211 213/217 215 216 220-221 222
VISCAP Ladies
阿里郎 NOVO 味千拉面 思莱德 VERO MODA Teelocker
时尚服饰
餐饮 主力店 餐饮 时尚服饰 时尚服饰 时尚服饰
238-239
250-253/261 255 256 260 K1 K3
D`B`E
422
423 423-1 425
阿迪达斯
彪马 阿迪达斯 木林森
休闲运动
休闲运动 休闲运动 时尚服饰
460
K3 426 427
布伊尔&凯伦堡
抱璞 TRAVEL PLUS 韩国帽子房
时尚服饰
家居生活 时尚服饰 配饰礼品
L5层平面图与商铺分割
L5层商家
位置
商家名称
备注
位置
名称
备注
509
510/511 513 515 516
4、与知名品牌形象设计、整合传播机构---朗图（Rito）签订全程推广顾问合同，通过一体化的
系统解决方案，建立及传播悦方ID MALL品牌、创造深度价值，展开品牌战略、品牌规划、 LOGO命名、VI设计及推广策略的全面工作，长沙商业市场上开始听见悦方ID MALL的声音。 5、招商代理聘请如如戴德梁行等知名品牌公司。
二、区位与四至 悦方ID MALL位于长沙核心商圈——五一商圈最中央，长沙历史名街— —民俗美食文化街坡子街东入口处，北依全国知名酒吧街解放西路，南临东 西主干道人民路；东依黄兴路步行街，西临百年老店火宫殿、沿江风光带， 连接建设中的地铁1号线人民路站。
三、规划与定位
悦方ID MALL名称含义：愉 悦之地，精彩世界； IDENTITY 身份标志，潮流
世联-长沙_中信新城4号地块物业发展建议N
World union
对关键结论的提炼： 3、本项目发展目标
提升中信新城整体项目形象，实现高利润并回快速笼资金
豪宅社区的水岸标签： 一条悠闲的木制栈道，舒适的营 造，会所与水岸栈道之间的自然 过渡（草地+鹅卵石）
World union
水岸的丰富功能：泛会所 ——A、水岸码头（小广场）
水岸的泛会所化： 水的一个空间小标签，同时也是很好的 营销活动场所
World union
水岸的丰富功能：泛会所 ——B、水岸客厅（露天餐饮）
表现手法——抽取古典建筑风格的元素，如线脚、檐口、屋顶的特 殊处理，结合现代主义的设计手法，将简洁与装饰相协调，整体形 象庄重而不失典雅、大气且尊贵。
World union
公共空间 公共空间“造场”——舒适、亲近自然、 社区感营造
本项目公共空间打造原则：
1.会所的双重功能，作为销售的标签展示功能， 以及作为豪宅社区的名片功能； 2.内部园林的打造，因地制宜，分为入口园林区、 洋房组团园林区、高层园林区几个区域；
中信新城4号地块物业发展建 议
2009.11.08
NOTE：本稿基于之前定位研究讨论，仅针 对《方案四》即“洋房为主+小高层”方案 进行具体物业发展建议
1、核心结论回顾 2、项目整体规划布局建议 3、项目整体规划亮点建议 4、产品户型设计建议 5、整体分区及启动区划分建议
World union
1 核心结论回顾
125
15000
12.6%
综合体报告(商业)
综合体个案 华远华中心
1A# 一期 1B#
项目总占地约235亩，其中北区总建筑面积逾80万平米，由 数幢百米摩天建筑群组成；南区总建筑面积超过20万平米， 打造成长沙近代民俗风情商业建筑群；
物业类型 规模 131500方 7.3万方 42000方 185500方 22.7万方 规模 / 10000 5000 4万方 运营模式 待定 出售 酒店管理 集中商业自持， 商铺出售 出售 备注 / 60-70㎡ 香格里拉 引进海信广 场 200-310㎡ 120-180㎡ 主力店品牌 待定 海信广场 待定 待定
集中商业
13万㎡
住 公 寓 宅
写 字 楼
公寓 写字楼及 酒店 11㎡ 19万m²
集中商业 自持，商 铺出售
一线临江4层商 业，借势沿江风 光帯，可打造沿 江风光帯风情商 业街 45—80平米 235.5米超高层
出售 出售（酒 店自持）
1栋公寓，面积区间为45—80平米，弧形规划， 可享270度绝版江景资源；8栋住宅，面积区间 为125—558平米超高层住宅（含少量复式）； 写字楼为本案最大亮点，235.5米超高层，城市 天际。西南向江景尽揽，一线江景办公环境，绝 无仅有；一线临江4层商业，借势沿江风光帯，
规模
1-5层 6-7层 6个厅 2层 2000㎡ 2000㎡
主力店品牌
待定 待定 待定 玛莎拉蒂等 待定 待定
名车卖场及 影院等
奢侈品店 以双酒店为核心价值驱动，但前期先启动住宅，通过 综合物业价值带动住宅价值，以住宅的热销再带动商 业价值提升，同时以时间换空间，待区域进一步成熟 后再启动商业与商务部分。
运达与酒店联合运营
瑞吉酒店
瑞吉酒店
4
写字楼
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戴德梁行-中信集团长沙新城地产商业项目定位报告
报告大纲
第一部分项目定位
1.项目分析
1.1 项目宏观区位分析
1.2 项目微观区位分析
1.3 项目地块分析
2.项目SWOT 分析
3.项目定位前提
4.项目功能组合定位
4.1 发展商业物业的可能性.
4.2 发展商务写字楼的可能性
4.3 发展酒店的可能性
4.4 发展工业的可能性
4.5 发展住宅的可能性
4.6 项目总体功能定位
4.7 各功能支撑系统
5.项目开发思路与模式
5.1 案例分析
5.1.1 深圳万科城启示
5.1.2 长沙阳光100 启示
5.2 项目开发思路
5.3 开发模式
6.项目总体定位
6.1 项目发展主题定位
6.2 项目开发档次定位
6.3 项目分期开发建议
6.3.1 项目开发次序
6.3.2 项目开发节奏
6.4 居住功能配套开发建议
6.5 项目首期开发建议
第二部分项目规划与建筑设计建议
1.项目总体规划方案建议
1.1 总体规划设计原则
1.2 规划建筑指标及各功能面积比
1.3 项目总体平面布局及特色建议
2. 项目单项规划设计建议
2.1 环境规划方案
2.2 交通系统规划方案
2.3 智能化发展方案
3 项目各功能物业规划设计建议
3.1 商业物业设计特色建议
3.2 工业物业设计特色建议
3.3 住宅物业设计特色建议
3.3.1 地块一设计特色建议
3.3.2 地块二设计特色建议
3.3.3 地块三设计特色建议
第三部分项目营销推广建议
1.本案营销推广策略建议
1.1 本案营销推广总体形象定位
1.2 本案营销推广总体战略原则
1.3 本案营销推广具体策略建议
2.本案形象包装设计建议
2.1 项目形象定位与设计方案的联系点
2.2 本案LOGO 及VI 设计建议
3.本案所在区域预热阶段营销推广建议
4.本案启动期营销推广建议.
4.1 本案启动期销售卖点提炼
4.2 本案启动期销售前提及入市时机建议
4.3 本案启动期实体/非实体包装建议
4.4 本案启动期推广媒体组合策略
第四部分项目财务分析
1.项目财务分析的前提和假设条件
1.1 项目开发建设及经营组织与实施
1.2 项目开发成本
1.3 项目开发资金筹措安排
1.4 各类物业销售价格取值
1.5 各类物业销售率取值
2.
2.1 项目投资估算
2.2 项目资金筹措
3.
4.
5．
5.1 项目敏感性分析
5.2 项目风险分析
6.
7. 7.1 项目投资估算
7.2 项目资金筹措
8.
9.
10.
11.
11.1 项目开发计划横道图11.2 项目开发成本估算表11.3 项目投资计划估算表11.4 项目借款还本付息表11.5 项目经营收入估算表11.6 项目资金来源与运用表11.7 项目损益表
11.8 项目全部资金现金流量表11.9 项目自有资金现金流量表11.10 项目敏感性分析表
11.11 一期工程计划横道图11.12 一期开发成本估算表
11.13 一期投资计划估算表
11.14 一期借款还本付息表
11.15 一期经营收入估算表
11.16 一期资金来源与运用表
11.17 一期损益表
11.18 一期全部资金现金流量表
11.19 一期自有资金现金流量表
11.20 一期敏感性分析
附录项目发展背景
1.长株潭区域发展趋势
1.1 长株潭区域概况
1.2 长株潭区域一体化发展趋势
2.长沙市社会经济及城市发展趋势
2.1 长沙市概况
2.2 长沙市社会经济环境评析
2.2.1 长沙市国内生产总值
2.2.2 长沙市产业结构
2.2.3 长沙市人口状况
2.2.4 长沙市城市居民生活水平
2.2.5 长沙市社会消费品零售总额
2.2.6 长沙市固定资产投资
2.2.7 人均住房使用面积170
2.3 长沙市支柱产业的发展
2.4 长沙市城市发展与规划
3.商品住宅物业市场研究
3.1 长沙市商品住宅总体市场状况
3.2 长沙市商品住宅区域发展特征与趋势3.3 长沙市未来主要新增竞争性大盘分析3.4 长沙市近期典型商品住宅项目分析
3.5 本案发展住宅的前景展望
4.商业市场研究
4.1 长沙市主要商圈发展状况
4.1.1 传统商圈发展状况
4.1.2 新型商圈
4.1.3 环线大市场商圈
4.2 各商圈特征对比分析
4.3 本案发展商业的前景展望
5.写字楼市场研究
5.1 长沙市写字楼供需状况
5.2 本案发展写字楼的前景展望
6.酒店市场研究
6.1 长沙市酒店供需状况
6.2 本案发展酒店的前景展望
7.长沙市工业发展研究
7.1 长沙市工业发展格局
7.2 长沙市工业园区发展状况
7.3 本项目发展工业的前景展望
8.市场调研结论。