2007年房地产估价师真题及答案-制度与政策

2007年房地产估价师真题及答案-制度与政策
一、单项选择题(共40题，每题0．5分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)
1．政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供( )。

A．商品住房
B．限价商品住房
C．经济适用住房
D．廉租住房
答案：D
解析：廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。

2．某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为( )万元。

A．1．80 B．2．80 C．3．05 D．5．00
答案：C
解析：房地产估价采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。

根据以房产为主的房地产估价收费标准，100×5‰+900×2.5‰+200×1.5‰=3.05万元。

3．下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是( )。

A．非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期
B．住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期
C．非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期
D．非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期
答案：B
解析：《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

4．城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋( )而评估其房地产市场价格。

A．与产权调换房屋结算差价B．价值
C．货币补偿金额D．重置价格
答案：C
解析：拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。

5．房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是( )。

A．国务院人事主管部门B．国务院建设主管部门
C．省级人事主管部门D．省级房地产主管部门
答案：B
解析：国务院建设主管部门为房地产估价师注册管理部门。

省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门为房地产估价师注册初审部门。

6．2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经跻适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于( )万元。

A．4000 B．5000 C．6000 D．7000
答案：D
解析：国务院《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发｛2004｝13号)，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20％提高到35％。

2亿元×35％=7000万元。

7．施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有( )签字盖章。

A．注册建筑师B．注册结构工程师
C．注册建造师D．注册施工管理师
答案：C
解析：建设工程施工活动中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖执业印章。

施工单位签署质量合格的文件上，必须有注册建造师的签字盖章。

8．住房公积金管理的决策机构是( )。

A．住房公积金管理委员会B．住房公积金管理中心
C．存储住房公积金的金融机构D．设区城市人民政府
答案：A
解析：由直辖市、省会城市以及其他设区的市、地、州、盟人民政府，有关部门负责人，有关专家以及工会、职工、单位代表组成住房公积金管理委员会，作为住房
公积金管理的决策机构。

9．商品房买卖合同约定面积为150㎡，价格为4000元／㎡，交付使用时，产权登记面积为155㎡，买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。

根据有关规定最后结算的房价款应为( )万元。

A．60．0 B．61．0 C．61．8 D．62．0
答案：C
解析：（1）面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100％=（155-150）/150=3．33%。

（2）根据面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％之内(含3％)的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。

150㎡×（1+3%）×4000元／㎡=61．8万元。

10．人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由( )确定。

A．房地产估价机构B．人民法院
C．抵押权人D．人民法院和房地产估价机构共同
答案：B
解析：人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。

11．在我国，房地产价格评估制度是根据( )确立的一项房地产交易基本制度。

A．法律B．行政法规C．部门规章D．政府规范性文件
答案：A
解析：《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度”。

12．某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。

贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款( )。

A．甲银行优先受偿B．按二家银行的债权数额大小确定受偿顺序
C．乙银行优先受偿D．按二家银行的债权比例受偿
答案：A
解析：依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押
权未登记的，按照债权比例清偿。

13．新建商品住宅小区的业主大会成立之前，住房维修资金( )。

A．由物业管理企业代管B．由房地产管理部门代管
C．由财政部门代管D．由业主自行管理
答案：B
解析：维修资金属于代管资金。

业主大会成立前，维修资金由当地房地产行政主管部门代管。

业主大会成立后，经业主大会同意，房地产行政主管部门可将维修资金移交给物业管理企业代管。

14．合法建造房屋的物权自( )发生效力。

A．记载于不动产登记簿时B．颁发房屋权属证书时
C．申请房屋所有权登记时D．事实行为成就时
答案：A
解析：《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

15．下列关于预告登记的表述中，错误的是( )。

A．预告登记的目的是保障将来实现的物权
B．预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效
C．预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力D．预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖
答案：D
解析：预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

《物权法》规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

16．根据《房产测量规范》，不计算房屋建筑面积的是( )。

A．属永久性建筑有柱的货棚B．有顶盖不卦闭的永久性架空通廊
C．无顶盖的室外楼梯D．与室内不相通的类似于阳台的建筑
答案：D
解析：属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算全部建筑面
积。

有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

17．房地产估价报告应有至少( )名专职注册房地产估价师签字。

A．1 B．2 C．3 D．4
答案：B
解析：《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价报告由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。

18．大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得房地产估价师执业资格的，申请注册时，需要提供( )。

A．人才服务中心托管人事档案的证明B．社会保险缴纳凭证复印件
C．所在单位同意其注册的书面意见D．所取得的房地产估价科研成果
答案：C
解析：《注册房地产估价师管理办法》规定，离退休人员，大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员，外国人和台港澳人员，在房地产估价师注册中不需要提供聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件，但应分别提供劳动、人事部门颁发的离退休证复印件，所在大专院校、科研院所同意其在房地产估价机构注册的书面意见。

19．《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事( )估价业务。

A．城市房屋拆迁B．课税C．企业清算D．司法鉴定
答案：C
解析：《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。

20．某房地产估价师于2004年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2006年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至( )。

A．2006年8月B．2007年8月C．2008年2月D．2009年2月
答案：B
解析：《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价师注册有效期为3年。

注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满30日前，申请办理延续注册。

21．业主选聘和解聘物业服务企业，需要经( )同意。

A．业主委员会
B．专有部分占建筑物总面积过半数的业主
C．占总人数过半数的业主
D．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主
答案：D
解析：《物权法》规定，下列事项由业主共同决定：(1)制定和修改业主大会议事规则；(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(6)改建、重建建筑物及其附属设施；(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定第⑤项和第⑥项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

22．对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在( )以上的，应进行土地增值税的清算。

A．55％B．65％C．75％D．85％
答案：D
解析：《关于土地增值税若干问题的通知》规定，对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。

23．某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为( )万元。

A．450 B．525 C．600 D．900
答案：B
解析：（1）土地增值额=3000万元－1500万元＝1500万元。

（2）适用公式：土地增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，应纳税额＝土地增值额×50％一扣除项目×15％=1500×50％一1500×15％=525万元。

24．2007年某市职工上一年度月平均工资为2000元人民币，该市职工张某上一年度月平均工资为2500元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为( )
元。

A．125 B．250 C．300 D．375
答案：C
解析：根据财政部、国家税务总局《关于基本医疗保险费失业保险费住房公积金有关个人所得税政策的通知》(财税[2006]10号)单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资12％的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。

单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工平均工资的3倍，具体标准按照各地有关规定执行。

25．王某将其全部收入用于住房和其他生活用品消费，当增加对住房的消费后，其他生活用品消费对王某的边际效用( )。

A．会减少B．会增加
C．保持不变D．可能增加也可能减少
答案：B
解析：根据边际效用递减规律，当增加商品X的消费时，X的边际效用逐渐减少；而商品Y的消费量因商品X的增加而减少，故y的边际效用增加，所以X替代Y 的边际替代率(绝对值)呈逐渐递减的趋势，因而无差异曲线是一条凸向原点的曲线。

26．商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的( )。

A．负债业务B．资产业务C．中间业务D．代理业务
答案：B
解析：商业银行资产业务是指银行将其资金通过各种途径运用出去以获得收益的业务。

商业银行资产业务主要包括贷款和投资(购买有价证券)两大类。

27．结合保险的本质，属于保险基本职能的是( )职能。

A．分散危险B．融通资金C．防灾防损D．分配
答案：A
解析：保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括分散风险职能、组织经济补偿职能。

保险的派生职能是指随着社会生产力的发展而逐渐具有的职能，包括融通资金职能、防灾防损职能和分配职能。

28．某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是( )。

A．股份B．股单C．股票D．公司债券
答案：C
解析：股票持有者不仅可以获得股息、红利等收益，还可通过在股票市场上转让其持有的股票而获得交易差价收益。

29．下列关于拍卖行为的表述中，错误的是( )。

A．拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物
B．除法律、法规务有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请
C．委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的
D．委托人与拍卖人是平等的民事主体
答案：C
解析：禁止拍卖人参与竟买即拍卖人不得参与自己主持的拍卖会的竞买。

30．下列统计指标中属于变异指标的是( )。

A．众数B．调和平均数C．中位数D．标准差
答案：D
解析：变异指标又称变动度，包括全距、平均差、标准差、变异系数等。

众数、调和平均数、中位数属于平均指标。

31．资产负债表中应在资产方反映的项目是( )。

A．预收账款B．应付账款C．应收票据D．预提费用
答案：C
解析：预收账款、应付账款、预提费用，属于在资产负债表中负债及权益方反映的项目。

32．下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是( )。

A．城市规划的制定B．城市规划的实施和管理
C．城市规划的监督检查D．城市规划法律法规的制定
答案：D
解析：城市规划法律规范的制定，构成了城市规划管理系统中保障系统的主要内容。

33．某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的( )。

A．居住区B．居住小区C．居住组团D．居住社区
答案：B
解析：居住小区，一般称小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模(10 000—15000人、3 000~5 000户)相对应，配套建设有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

34．下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是( )。

A．图纸幅面内应有标题栏和会签栏
B．结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例
C．凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号
D．标高的单位用毫米计
答案：D
解析：标高的单位用米记，按“国标”规定，标高数字准确到毫米，即注到小数点后面第三位。

35．某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体( )。

A．既是外墙也是纵墙B．既是外墙也是横墙
C．既是山墙也是纵墙D．既是山墙也是横墙
答案：A
解析：墙体的类型中，按所处位置不同，墙可分为外墙和内墙。

外墙指建筑四周与室外接触的墙；内墙是位于建筑内部的墙。

按其方向不同，墙可分为纵墙与横墙。

纵墙指与建筑长轴方向一致的墙；横墙是与建筑短轴方向一致的墙。

36．某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是( )。

A．单项工程B．单位工程C．分部工程D．分项工程
答案：B
解析：单位工程是工程项目的组成部分。

它是指具有独立设计的施工图和相应的概(预)算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程。

如：土建工程，电气安装工程，工业管道工程，暖卫工程，通风工程等。

37．全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是( )。

A．宗地图B．房产分幅图C．房产分丘图D．房产分户图
答案：B
解析：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分产图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。

38．房产用地面积测算时，需计入用地面积的是( )。

A．公共使用的排水沟B．市政道路C．权属不明的巷道D．房屋占地面积
答案：D
解析：房产用地面积测算时，不计入用地面积的有：无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地；市政管辖的道路、街道等公共用地；公共使用的河涌、水沟、排水沟；已征收、划拨或者属于原房产证记载范围，经规划部门核定需要作为市政建设的用地；其他按规定不计入用地面积的面积。

39．省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法文件是( )。

A．地方性法规B．政府规章C．部门规章D．自治条例
答案：B
解析：地方性法规是由省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不同法律、行政法规相抵触的前提下，效力不超出本行政区域范围，作为地方司法依据之一的规范性文件的总称。

政府规章是有权制定地方性法规的地方的人民政府根据法律、行政法规，制定的规范性法文件，也称为地方政府规章。

40．下列关于质权特征的表述中，错误的是( )。

A．质权是一种担保物权B．质权的标的物只能是不动产权利
C．质权需转移质物的占有D．质权是就质物优先受偿的权利
答案：B
解析：质权特征为：①质权是一种担保物权；②质权的标的物只能是动产或财产权利；③质权须转移质物的占有；④质权是就质物优先受偿的权利。

二、多项选择题(共15题，每题2分。

每题的备选答案中有两个或两上以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。

全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分)
1．廉租住房保障资金的来源有( )。

A．财政预算资金B．房屋维修资金
C．土地出让净收益D．住房公积金增值收益
E．.廉租住房预售资金
答案：ACD
解析：《城镇最低收入家庭廉租住房管理方法》第八条规定，城镇最低收入家庭廉租
住房资金的来源，实行财政预算安排为主、多种渠道筹措的原则，主要包括：（一）市、县财政预算安排的资金；（二）住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金；（三）社会捐赠的资金；（四）其他渠道筹集的资金。

《关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知》（财综[2006]25号）规定，从土地出让净收益中安排一定资金用于城镇廉租住房建设。

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）规定，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。

2．下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有( )。

A．征收或者征用都是为了公共利益需要
B．征收或者征用都要依法给予补偿
C．征收是国家行为，征用是企业行为
D．征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变
E．征收是强制性的，征用是非强制性的
答案：ABD
解析：征收和征用既有共同之处，又有不同之处。

共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。

不同之处在于，征收主要是所有权的改变，是国家从被征用人手中直接取得所有权或其他权利的行为，其结果是权利发生转移；征用是使用权的改变，是在特殊或者紧急状态下的强制使用，一旦特殊或者紧急状态结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。

3．法律规定可以属于集体所有的自然资源有( )。

A．森林B．矿藏C．水流D．山岭E．荒地
答案：ADE
解析：《宪法》第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。

4．下列关于房地产抵押的表述中，正确的有( )。

A．村办企业的厂房可以抵押
B．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产
C．公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押
D．抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有
效
E．.同一房地产不得设定两个以上抵押权
答案：ABD
解析：房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押。

学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押。

5．自《城市规划法》实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就( )出台了部门规章。

A．红线B．绿线C．紫线D．蓝线E．黄线
答案：BCDE
解析：1989年12月全国人大常委会通过了《城市规划法》，标志着我国城市规划走上了法制轨道，城市规划综合调控作用得到充分发挥，城市规划监管体制和机制不断创新，并逐步建立了绿线、紫线、蓝线、黄线管理制度。

6．某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额1．2亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有( )。

A．该抵押属一般房地产抵押
B．该抵押是最高额抵押
C．若银行实际发放了1．5亿元贷款，其优先受偿价款为1．5亿元
D．若银行实际发放了1．5亿元贷款，其优先受偿价款为1．2亿元
E．.该抵押可以不经登记即产生合同效力
答案：BD
解析：《物权法》规定，最高额抵押是为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。

设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。

7．下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有( )。

A．仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号
B．在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称。