戴德梁行商业地产全程策划纲要
戴德梁行天津汉拿成林道项目商业策划建议156PPT
➢ 未来消费人群增加与升级
天房 项目
10万 平米
松江 项目
22万 平米
本项 目
16万 平米
项目周边1公里内常住人口将超过2万人
小王庄村目前已被列入拆迁改造 计划，据了解，拆迁土地除部分 用于还迁房外，剩余土地将对外 挂牌出售，由此可见，该区域在 未来2-3年内将成为天津又一新兴 居住区。
戴德梁行天津汉拿成林道项目商业策 划建议156PPT
➢ 道路规划
区域将与卫国道、空 港物流区相连通，成 林道拓宽至40米，成 为连接市区与空港物 流区、天津机场、滨 海新区及周边其他县 市的交通要道。
津京塘高速
本案
外
空
环
港
线 天津机场 物
流
区
津滨高速
津塘公路
天津港
戴德梁行天津汉拿成林道项目商业策 划建议156PPT
项目周边商圈分析
商圈分布及构成 东兴商圈
戴德梁行天津汉拿成林道项目商业策 划建议156PPT
区域现状
• 项目位于程林庄宏亮工业园范围以内，属于传统 工业区，常住人口较少。
• 工业园内的企业多为以粗放式生产为主的小型工 厂，整体档次较低。
• 项目周边公交网点稀少，道路不通畅，可及性较 差。
• 项目周边商业整体档次较低，多为五金、建材经 营者，满足了工业园的日常需要。
戴德梁行-天津汉拿成林 道项目商业策划建议-
156PPT
2020/11/22
戴德梁行天津汉拿成林道项目商业策 划建议156PPT
建议内容 第一部分 本项目的开发原则及思路
第二部分 商圈分析 第三部分 相关案例分析 第四部分 商业部分市场定位 第五部分 商业部分的主题形象 第六部分 商业发展建议(业态规划) 第七部分 商业部分的核心竞争力营造 第八部分 招商方案建议
戴德梁行商业项目全程策划内容要点
戴德梁行商业项目全程策划内容要点戴德梁行商业项目全程策划内容要点：1. 项目背景和目标：明确项目背景和目标，例如为何启动该商业项目，所希望实现的商业目标和预期收益。
2. 市场调研和竞争分析：通过市场调研和竞争分析，了解目标市场的潜力和竞争环境。
这包括对目标客户群体、市场规模、行业趋势、竞争对手的了解。
3. 商业模式设计：基于市场调研和竞争分析的结果，设计商业模式。
这包括产品或服务的定位、定价策略、销售渠道、市场推广策略等。
4. 资金筹措计划：制定资金筹措计划，包括项目的预算、财务计划和筹资方案。
这可能涉及到投资者的寻找、融资途径的选择和资金使用的计划。
5. 项目规划和执行：制定详细的项目规划和执行计划。
这包括项目的时间表、工作分配、资源调配、风险管理和项目监控等。
确保项目按计划高效推进。
6. 运营管理：制定全面的运营管理方案，包括供应链管理、人力资源管理、质量管理和客户服务等。
确保项目的可持续运营和高质量服务。
7. 市场推广和销售计划：制定市场推广和销售计划，包括品牌建设、广告宣传、渠道推广、销售策略和客户关系管理等。
确保项目的市场知名度和销售额的提升。
8. 盈利能力和风险评估：评估项目的盈利能力和风险因素。
通过风险评估，了解项目可能面临的风险，制定应对措施并进行风险管理。
9. 绩效评估和改进：建立绩效评估体系，定期进行项目绩效评估和改进措施的制定。
根据评估结果，及时调整策略和执行计划，确保项目能够持续发展和提升。
10. 项目落地和实施：根据项目计划和策划的要点，跟进项目的实施和落地。
确保项目顺利启动，按计划和预期实现商业目标。
11. 项目总结和经验总结：对项目进行总结和经验总结，总结项目成功因素和教训，为未来类似项目提供参考和借鉴。
以上是戴德梁行商业项目全程策划的内容要点，通过以上步骤的策划和执行，可以提高项目的成功率和商业价值。
戴德梁行商业项目全程策划内容要点（续）：12. 系统建设和技术支持：如果商业项目涉及到系统建设和技术支持，需设计详细的系统架构和技术实施计划。
商业地产策划实操流程提纲
方协商确定。 销售、租赁、经营管理培训 一、 商业物业销售培训 二、 商业物业租赁培训 三、 商业物业经营管理培训 费用预算及支付〔另行协商〕</P
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四.公开策略 借助新闻力量，旨在短时间提升市场关注度，直接提升形象，间 接促进销售。 五.气氛策略 店内/店外气氛的标准规范设计，包括常规气氛/季节节日气氛/ 促销等活动气氛。 六.服务策略 服务概念设计，服务规范建立，服务质量掌握体系设计等。 七.管理策略 导入 ISO 质量认证。 八.媒介策略 全年媒介协作策略 DM 等特别媒介的运用协作。 ◆费用预算及支付 顾问服务费按每月计算，按月支付，完成营业目标后嘉奖金额双
根据基本服务费+佣金形式支付费用。
有关佣金计算标准支付相关铺位 50%的代理佣金，在客户进场装修之日
佣金计算及支付参照一般代理执行。具体另行协商。
起计十个工作日内支付相关铺位余下 50%的代理佣金。
后期：项目营销推广顾问
B5 以上所述的中介胜利四字即指：
◆服务内容包括
出租形式：客户与项目方签署承租铺位协议或合同，并依法生效；
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商业地产策划实操流程提纲
商业地产策划实操流程提纲 前期：项目顾问 一. 市场调研： 1.区域状况调研： 1.1 区域商业状况调研 1.2 竞争者状况调研 1.3 市民消费偏好调研〔媒介偏好/消费习惯/消费承受力等〕 1.4 区域经济状况评估 1.5 消费者品牌认同调研 2.目标购置者调研 2.1 消费群体细分，消费动机 2.2 项目问题及机会调研
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戴德梁行给上海某顶级写字楼的整体营销策划方案
营销
JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA 时间
体力 精神 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA
渠道策略 价格策略 媒体推广 营销工具 销控策略 中介合作
均 瑶 PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA 国 际 广 场 JUNYAO INTERNATIONAL
JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA
JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA
JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA
朋友 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA 直邮 活动
客户 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA 客户
1
JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA Marketing Strategy for junyao international plaza JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA
戴德梁行-苏州李公堤商业地产项目计划书-72页
戴德梁行-苏州李公堤商业地产项目计划书-72页苏州工业园区李公堤商业項目計劃書2004 / 12商铺部苏州工业园区李公堤商业項目計劃書谨呈苏州工业园区国有资产经营公司目录公司简介项目初析工作内容收费标准核心竞争力苏州工业园区李公堤商业項目計劃書CIT Shopping Centre Portfolio (DTZ UK)HarbourFront Tower 2 (DTZ SG)30 St Mary Axe (DTZ UK)WismaAtria (DTZ SG)Taipei International Bldg （DTZ TP）从香港到亚洲从亚洲到国际梁振英测量师行与两间享负盛名的物业顾问公司——英国的DTZ 及新加坡的戴玉祥产业咨询公司，于二零零零年一月一日成立戴德梁行。
戴德梁行的成立，是三家在亚欧各占熬头的公司的强力组合。
今后，本地及国际客户都可以不论地域疆界，获得全球一致的高素质房地产咨询服务。
公司简介 | 项目初析 | 工作内容 | 收费标准 | 核心竞争力苏州工业园区李公堤商业項目計劃書Dalian Dalian 104 104 104 Dalian 104 Dalian Dalian Dalian Beijing Beijing Beijing TIANJIN 18 18 Tianjin 18 Tianjin 18 18 18 TianjinDALIAN 11 11 11 11 11 BEIJING 11 104 104TOKYOSHANGHAICHONGQING8 88 8 8 8 Chongqing TAIWAN Chongqing GUANGZHOU Chongqing 34 34 34 34 34 34 Guangzhou SHENZHEN HONGKONG Guangzhou Guangzhou219 219 Shanghai Shanghai Shanghai HANGZHOUBANGKOKBangkok Bangkok Bangkok Bangkok Bangkok Bangkok 2 2 2 22 2SINGAPORE JAKARTA155 155 155 155155 155现有超过8,300 位房地产专业人士在全球43个国家185个办事处，为客户提供更臻完善的跨国房地产专业顾问服务。
戴德梁行写字楼业务介绍
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DTZ过往案例—全程代理（精选）
大连中心·裕景
项目位置 开发商 服务时间 项目概况 产品特点 DTZ服务内容 大连市青泥洼商圈中山路和友好路的交汇处 裕景兴业（大连）有限公司 2012年至今 总建面800,000平方米，写字楼面积约130,000平方米 大连市最高的商业综合体项目，属地标级建筑 前期顾问及租售代理
投资团队
企业客户服务团队
租售团队
市场策划团队
曲峰成 高级经理
杨小缘 助理董事
邓一飞 经理
高睿韬 助理董事
赵媛媛 高级经理
刘景一 经理
田湉 助理经理
王玉 助理经理
王薇 高级主任
李媛媛 助理董事
姜超辰 策划师
刘焕超 助理经理
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团队丰富的从业经历
•从事房地产行业平均年限：8年 •DTZ写字楼平均服务年限：5年 •专业写字楼服务团队规模：最大 •专业写字楼服务团队人数：最多 •团队成员历史服务代表项目：最多 •团队历史服务客户成交面积：最大 •服务客户反馈满意度：最高 •服务客户资源及渠道：最广
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服务内容
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项目全程服务流程
项目 进度
土地 获取
规划 设计
建筑 设计
工程 建设
营销 筹备
全程 租售
经营 管理
专业 服务
进入策略 取地研究 可行性研究
定位研究 产品优化
营销顾问
租售代理
驻场顾问
物 业 管 理
专题 培训
市 场 专 题
市 场 专 题
市 场 专 题
项 目 管 理
案 场 管 理
租 售 技 巧
希望大厦
项目位置 开发商 服务时间 项目概况 产品特点 DTZ服务内容 大连市希望广场 RREEF 2006年~2013年 体量约9万平方米 地处大连青泥洼综合商务区中心位置 DTZ各业务线全方位服务
戴德梁行商业项目全程策划内容要点(doc12)
戴德梁行商业项目全程策划内容要点--Mall和物业管理咨询服务内容划分方法: 我们会就以下4方面与当地管理团队协作收集市场资讯、策划所须的开业前与咨询服务,并拟出所须工作计划、进度报告或讲解：Part 1-业态规划Trade mix planning/店铺划分Shop lots sizing1.1调查市场现状／进行市场分析1.2市场优劣势／市场战略分析1.3竞争对手分析1.4 商场定位1.5 商场总面积建意1.6 业态规划1.7 租户选配1.8 店铺划分为了达致最高和最好的概念，需要全面的研究调查：1.. 市场类层资料主要住宅密集区，办公室/酒店职员的数量/类型，旅客与暂时寄住的访客，外地访客的数量，住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与服务类层2.. 竞争数据当前市面上所供应的，包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色- 租户清空存货- 当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现- 计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑3. 当前建筑表现的数字- 租金，服务费，租用率- 物业管理和服务的标准4 目标场地分析- 舒适设施包括出口- 交通方便- 人潮流通- 周边用户- 环境问题- 停车(立即改进是可能的)5. 业主的行销团队/代理(本地及国际)- 招聘员工的水平- 行销陈述/员工专门技术的质量- 行销代理所承接的项目- 利益冲突- 已执行的市场研究资料可供参考(如果当前的数据资料不足，超群可能会建议作补充研究)目标物业的竞争对比- 零售- 办公室- 其它支援设备SWOT 分析(弱点、优点、机遇、威胁) 加入顾问在中国或亚洲类似项目方面的专门知识，判断以及经验- 物业(零售和办公室和设施) 物理属性和业主规定- 价格战略(不同的选择，业主的财务目标)- 行销战略(代理，示范单位，直销，战略联盟)- 促销(媒体，杂志社与报馆的关系，广告计划)增值- 硬件(建筑和舒适设施)- 软件(新服务以吸引顾客，制造不容易采用的竞争优势)定位和租户刮析和顾客建议与实行这报馆将成为项目质量的依据－在硬件、软件方面－以增强项目的竞争能力。
戴德梁行商业项目全程策划内容要点
戴德梁行商业项目全程策划内容要点1. 项目背景
•简要介绍戴德梁行商业项目的背景和目的
•引入商业项目的重要性和潜在机会
2. 目标设定
•确定商业项目的目标，如市场份额、收入增长目标等3. 竞争分析
•分析商业项目所属行业的竞争格局
•评估主要竞争对手的优势和劣势
•定位商业项目在竞争环境中的优势
4. 目标市场分析
•描述商业项目的目标市场
•分析目标市场的规模和增长潜力
•深入了解目标市场的消费者需求和行为
5. 产品/服务定位
•确定商业项目的核心产品/服务特点和竞争优势
•定义目标市场所需解决的问题
•制定产品/服务定位战略
6. 市场营销策略
•制定市场推广计划，包括传播渠道和推广活动
•确定定价策略和销售渠道
•分析目标市场的市场细分和定位策略
7. 运营计划
•解释商业项目的运营流程和关键环节
•确定资源需求和供应链管理策略
•制定质量控制和风险管理计划
8. 财务规划
•制定商业项目的财务预算和盈利模式
•分析资金需求和潜在投资回报
•确定财务风险和应对措施
9. 实施和监控
•制定实施计划和时间表
•设定关键绩效指标（KPIs）并跟踪监控
•建立评估体系和反馈机制
10. 风险分析和应对
•识别商业项目可能面临的风险和障碍
•制定应对策略和预案
•进行风险评估和风险管理
11. 结束语
•总结商业项目全程策划的关键要点
•强调商业项目的战略意义和商业机会
以上即是戴德梁行商业项目全程策划内容的要点。
根据这个策划，您可以进一步详细制定商业项目的具体计划和执行方案。
戴德梁行房地产项目营销管理规划流程
戴德梁行房地产项目营销管理规划流程完善的营销体系描述应划分为行政机制、功能运作两方面，这两种划分在实际组织中运作中应得到相应的统一。
(一)组织结构根据行政管理结构的要求，营销组织的首要前提是建立垂直性的部门建制。
组织结构如图一该划分是希望通进合理的垂直性管理结构，达成完善部门建设的目的。
（二）功能体系通过明确的功能划分，在现场销售经理统一指挥下，最大效用的利用内部资源与外部力量（广告公司、公关公司）取得优秀销售业绩。
根据部门服务对象及服务功能性的区别，同时需要建立循环性的服务网络。
功能体系结构如图二。
注：此表为功能分块，落实到具体项目操作的三方（业主、顾问公司、广告公司）职能分功合作上，需与进展商具体商榷后再定。
（三）岗位职责一、部门建制根据行政管理的要求，建立垂直管理模式的部门编制（结构示意图如图1），以经理责制为核心，全面地建立销售各环节岗位职责，使部门业务进展责、权、利有效落实，真正做到工作配合的有效性，表达团队运作精神，确立了岗位职责的基本框架后，统一管理，分配销售部所属人员的岗位工作。
销售经理是销售案场的最高负责人，直接负责推销售及其推广，对下属各级销售人员及行政、客户服务人员行使管理与导权、负责各项目管理制度的直接监督及执行。
定期向进展商反馈现场销售情况、市场动态，负责与进展商各部门的调协与商洽。
与进展商结算应结佣金。
销售主管管理、激励本组销售人员完成销售任务。
协助销售人员进行客户接洽、谈判、签约及各项目销售及售后服务。
协助销售经理进行现场管理，并及时反馈客户情况、销售人员情况及现场要事。
销售人员销售部全体销售人员，职责：产品介绍、客户接洽、促成销售、有关销售手续的办理及售后服务。
行政、客户服务人员构成包含销售助理、出纳、其他辅助人员，辅助销售经理、销售人员完成销售工作。
二、理负责制在整体的营销计划指导下，具体分解落实现组织建制、营销推广及销售管理的各项工作，并参与具体的各项销售事务，使专案业务流程纳入有序、高效的轨道中，表达应有的沟通懂得能力及领导组织能力，发挥主观能动性，掌握利用资源达成目的的各类方法。
戴德梁行给均瑶写字楼的整体营销策略
媒体合作与广告投放
媒体合作
与主流媒体建立合作关系，通过新闻报道、 专题采访等方式，扩大均瑶写字楼的品牌曝 光度。
广告投放
根据目标客户群体和媒体特点，选择合适的 广告投放渠道，如网络广告、户外广告等，
提高品牌曝光率。
网络营销与社交媒体推广
网络营销
运用搜索引擎优化（SEO）、关键词广告等手段，提 高均瑶写字楼在互联网上的搜索排名和知名度。
竞争分析
附近的写字楼
均瑶写字楼周边的竞争对手主要包括其他高端写字楼和部分中低端写字楼，这些竞争对手可能会对其市场份额造 成一定冲击。
不同档次的竞争
不同档次的写字楼在价格、品质、服务等方面存在差异，均瑶写字楼需要在市场上与其他竞争对手进行差异化竞 争。
CHAPTER 03
营销策略制定
产品定位与差异化
总结词
明确产品定位，突出差异化特点
详细描述
戴德梁行在制定营销策略时，首先要明确均瑶写字楼的产品定位，包括地理位置、建筑风格、配套设 施等。同时，要突出其差异化特点，如高端商务氛围、绿色生态办公等，以吸引目标客户群体。
价格策略与优惠措施
总结词
合理定价，灵活调整，设置优惠措施
详细描述
戴德梁行应根据均瑶写字楼的实际情况，制定合理的价格策略，同时根据市场 需求和竞争情况灵活调整。此外，可以设置一些优惠措施，如租金折扣、免费 看房等，以吸引潜在客户。
详细描述
戴德梁行应制定具体的销售策略，包括目标 客户群体、销售渠道、销售周期等，同时明 确执行计划，如人员安排、时间节点等。此 外，可以通过一些促销手段如优先购买权、 团购等提高成交率。
CHAPTER 04
品牌建设与推广
品牌定位与形象塑造
戴德梁行商业地产全程策划纲要
戴德梁行商业地产全程策划纲要戴德梁行商业地产全程策划纲要作者：佚名时间：2008-7-29浏览量：[i]mall 和物业管理咨询服务内容划分ShoppingmallandPropertymanagementconsultingServicecontentsoutline[/i]方法：我们会就以下4方面与当地管理团队协作收集市场资讯、策划所须的开业前与咨询服务，并拟出所须工作计划、进度报告或讲解：methodology:wewillworkwiththelocalmanagementteamtoc ollectthemarketinformation,planthenecessarypreopeni ngandconsultingservicesin4partsandproducenecessaryw orkplan,progressreportsorpresentation:Parti- 业态规划Trademixplanning/ 店铺戈【］分Shoplotssizing.1 调查市场现状/进行市场Surveymarketingconditionandconductmarketanalysisaft erreceivingowner nalinputsoninformationtobecollectedbyresearchcompan y.2 市场优劣势/ 市场战略Strength&weakness,andmarketstrategyanalysis.3 竞争对手分析competitorsanalysis.4 商场定位mallpositioning.5商场总面积建意ProposedmallGFA.6 业态规戈U Trademixplanning.7 租户选配Tenantprofiling.8 店铺划分Shoplotssizing为了达致最高和最好的概念，需要全面的研究调查：..市场类层资料主要住宅密集区，办公室/酒店职员的数量/类型，旅客与暂时寄住的访客，外地访客的数量，住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与服务类层2..竞争数据当前市面上所供应的，包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色-租户清空存货-当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现-计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑3.当前建筑表现的数字-租金,服务费，租用率-物业管理和服务的标准4目标场地分析戴德梁行商业地产全程策划纲要作者：佚名时间：2008-7-29浏览量：-舒适设施包括出口-交通方便-人潮流通-周边用户-环境问题-停车5.业主的行销团队/代理-招聘员工的水平-行销陈述/员工专门技术的质量-行销代理所承接的项目-利益冲突-已执行的市场研究资料可供参考。
戴德梁行地产顾问公司全程策划内容要点
附件AttachmentMall和物业治理咨询办事内容分别Shopping mall and Property Management Consulting ServiceContents Outline要领: 我们会就以下4方面与本地治理团队协作收集市场资讯、筹谋所须的开业前与咨询办事,并拟出所须事情筹划、进度陈诉或解说：Methodology: We will work with the local management team to collect the market information, plan the necessary preopening and consulting services in 4 parts and produce necessary work plan, progress reports or presentation：Part 1-业态筹划Trade mix planning/店肆分别Shop lots sizing1.1观察市场现状／进行市场阐发 Survey marketing condition and conduct market analysis after receiving owner’s researched information and documents. Review survey information of market research company and provide additional inputs on information to be collected by research company1.2市场优劣势／市场战略阐发 Strength & weakness, and market strategy analysisCompetitors analysis1.4 商场定位Mall positioning1.5 商场总面积建意Proposed Mall GFA1.6 业态筹划Trade mix planning1.7 租户选配Tenant profiling1.8 店肆分别Shop lots sizing为了达致最高和最好的观点，需要全面的研究观察：1..市场类层资料主要住宅密集区，办公室/酒店职员的数量/类型，旅客与暂时寄住的访客，外地访客的数量，住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与办事类层2..竞争数据当前市面上所供给的，包罗所提供的办事和商场与零售业的修建特色- 租户清空存货- 当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的体现- 筹划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新修建3. 当前修建体现的数字- 租金，办事费，租用率- 物业治理和办事的尺度4 目标园地阐发- 舒适设施包罗出口- 交通方便- 人潮水通- 周边用户- 情况问题- 停车 (立即革新是可能的)5. 业主的行销团队/署理 (本地及国际)- 招聘员工的水平- 行销报告/员工专门技能的质量- 行销署理所承接的项目- 利益辩论- 已执行的市场研究资料可供参考 (如果当前的数据资料不敷，超群可能会发起作增补研究)目标物业的竞争比拟- 零售- 办公室- 其它支援设备SWOT 阐发(弱点、优点、机会、威胁) 参加照料在中国或亚洲类似项目方面的专门知识，判断以及经验- 物业(零售和办公室和设施) 物理属性和业主划定- 代价战略(差别的选择，业主的财政目标)- 行销战略 (署理，示范单元，直销，战略联盟)- 促销 (媒体，杂志社与报馆的干系，告白筹划)增值- 硬件 (修建和舒适设施)- 软件 (新办事以吸引主顾，制造不容易接纳的竞争优势)定位和租户刮析和主顾发起与实行这报馆将成为项目质量的依据－在硬件、软件方面－以增强项目的竞争能力。
戴德梁行的策划报告
目录前言 1第一部份：“戴德梁行”及“泛城”简介 21.『戴德梁行』简介 41.1.原公司背景 51.2.「戴德梁行」服务之优点72.「泛城」简介82.1.泛城研究及开发顾问92.2.泛城营销企划92.3.泛城租售网92.4.泛城投资顾问102.5.泛城综合住宅服务优势103.项目的人员配置及架构133.1.本项目的管理层人员架构133.2本项目专案小组管理层人员架构13第二部份：广州市及区域房地产市场分析141.房地产市场综述151.1.广州市房地产市场整体走势回顾151.2.广州市住宅市场未来走势192.项目所在区域市场分析212.1.海珠区区域简介212.2.海珠区总体楼市情况212.3.海珠区住宅市场特点252.4.海珠区主要楼盘分布262.5.项目所在地段住宅市场情况272.6.项目附近楼盘情况分析282.6.2.滨江路一线江景项目未来供应情况323.广州市高级服务公寓市场调查分析323.1.高级服务式公寓的概念323.2.高级服务式公寓的供应情况分析323.3.公寓区域分布及状况分析333.4.服务式公寓的主要客户分类373.5.现时市内经营国际公寓的物业特点393.6.目前市内高级公寓的普遍投资回报393.7.投资服务式公寓的可行性413.8.小结43第三部份：项目理解及定位461.项目理解441.1.项目特性势分析441.2.项目街区状况分析441.3.项目优势471.4.项目劣势471.5.小结482.项目的市场定位492.1.目标客户群定位492.2.形象定位及诉求中心503．配合项目发展建议513.1.项目建筑设计方面523.2.公共设施布置533.3.小区智能化543.4.园林景观设计建议553.5.发展商品牌塑造563.6.社区文化建设563.7.提供高质素的服务式公寓管理56第四部份：销售推广策略及工作内容651.开售前的准备工作621.1.示范单位/样板房装修621.2.售楼部的装修621.3.展板制作621.4.模型制作631.5.售楼资料准备631.6.销售人员培训632.推盘的时机643.代理期内的推盘策略及销售计划643.1.推售策略653.2.代理期内销售推广计划664.推广途径6824.1.宣传媒体选择724.2.项目针对性特殊推广途径724.3.网上推广724.4.戴德梁行海内外客户网络704前言我司十分荣幸有机会参与由贵司开发，位于广州市海珠区滨江中路「海岸俊园」（以下简称“贵项目”）之销售策划工作，现呈交该项目销售策划推广建议书一份，请参阅。
戴德梁行西安利君时代策划方案页
目录1、前言2、西安市经济及商用物业市场简析西安市经济发展状况及写字楼行业态势可类比项目调研3、项目客观条件分析建筑设计指标项目优点与缺点分析4、项目定位及策划主题项目定位系统项目主体部分功能规划项目策划主题5、销售操控系统5.１分段销售及目标5.２整、散楼层分段销售调控5.３建议租赁定价系统5.４建议销售定价系统制胜租售策略6、项目包装及推广宣传建议有针对性的项目选出推广建议项目包装及推广工具宣传推广渠道—效用分析及可用性建议7、项目经济效益分析租售收支现金流转预算租售条件设定8、建议合作方案业绩选介资源优势建议合作方案9、结语1. 前言本建议书乃“戴德梁行”为“西安利君置业有限公司”所开发位于西安市未央路的“利君v时代”项目，按房地产市场专业营销策划特式，并发挥敝司的专长优势，且结合贵项目的综合特点，所针对性编制的“市场策划及销售建议方案（简案）”。
有鉴于西安市目前写字楼市场销售之颓势，而商业项目竞争也日趋激烈，故如何为本项针对性厘定一不落俗套，且可切实执行的策划主题，实为本项日后在租售招商管理市场上能否脱颖而出的关键。
敝司深信自身具专业及实际的策划识见及能力资源，能提供最切合项目条件的特色主体策划包装，并可启动敝司国内外的客户网络，通过专业高效的租售经营管理建议，并以我司管理核心人员在国内外的市场公信力广邀同业主推本项，务求在最短周期内以最合理的成交价达到租售业绩目标。
鉴于本项目运作的特殊性，本建议书纯属提案性、建议性内容，望能与贵司领导交流、探讨实际执行之可行性及建议合作服务内容；然而，必须明确指出的是，所附内容及资料纯属商业机密，并仅供封面列明之呈阅方审阅及参考之内，在未得到敝司的书面认可前，任何人士或其他项目均不得擅自使用或将本文内容外泄。
敝司尽可能确保所附内容及资料的完整及真实，并不承担任何法律责任。
若欲获取进一步资料及商讨委托细则，请与敝司管理人员联系。
2. 西安市经济及写字楼市场简析西安市经济发展状况及写字楼行业态势2.1.1西安市经济发展状况“十五”期间西安经济始终保持快速、协调、健康发展的良好态势，综合经济实力显着增强。
戴德梁行房地产项目前期策划项目定位及营销思路
项目分析：
资料来源：合肥市房地产管理局、项目组实地调研
✓ 项目为华府郡苑的13-14号楼，体量庞大，商务公寓定位主要出于与项目 内部大体量的住宅进行差异化定位，但由于面积分割较小，总套数过多， 将带来明显的去化压力；
老年公寓主要是在产品设计、物业服务等方面具有较强的针对性
Q2 ——老年公寓
老年公寓 物业概况： 针对老年客户，提供各项增值服务，满足特定消费需求； 市场情况： 目前合肥市场无此类产品供应；在长三角其他城市，类似
产品类型：个性公寓（精装修、错层、户型略大） 潜在客户：追求生活品质的较高收入人群 产品亮点：错层、户型略大、装修风格菜单化选择、提供 家具、电器等较齐全的生活设施；
Q2 ——现有方案的产品限制
青年公寓
（原定位）
SOHO
（现定位）
存在的问题
• 户型单一，缺乏个性化； • 部分单元采光不足，而强调居住
业入驻； 利用项目整体配套优势及知名度，以小面积、低总价
吸引投资客、小型公司、个人创业者；
九龙城市广场
丰乐世纪公寓
创智广场
大唐国际商务公寓
Q2 ——SOHO/商务公寓案例
SOHO－九龙城市广场
营销口号：城市中央全装修精巧SOHO，入住仅需一只皮箱
项目地址：新站区站前路 发展商：宁波华瑞房产集团 总建筑面积：约4万平方米 物业构成：SOHO（241套）、商业 产权：SOHO-40年 交付时间：预计2009年4月 销售情况：预售许可证办理中，目前均价
• 1997-2000年，园区住宅小 区大规模建设，办公用房逐 渐供应市场
• 2001-2005年，生产生活 配套逐步完善，商务氛 围逐渐改善
• 2006至今，商业物业加大供 应，市场发展趋向成熟；
商业地产全程策划
商业地产全程策划商业地产全程策划（篇1）一、宗旨本计划是，完成销售指标100万和达到小组增员10人。
制定本计划的宗旨是确保完成指标、实现目标。
二、目标1、全面、较深入地掌握我们“产品”地段优势并做到应用自如。
2、根据自己以前所了解的和从其他途径搜索到的信息，搜集客户信息1000个。
3、锁定有意向客户30家。
4、力争完成销售指标。
三、工作开展计划众所周知，现代房产销售的竞争，就是服务的竞争。
服务分为售前服务、售中服务和售后服务，而我们房产销售也是一种“服务“，所以前期工作即就是售前服务更是我们工作的重中之重。
正是因为如此，我的工作开展计划也是围绕“售前服务”来进行。
1、多渠道广泛地收集客户资料，并做初步分析后录入，在持续的信息录入过程中不断地提高自己的业务知识，使自己在对房产销售特点掌握的基础上进一步的深入体会，做到在客户面前应用自如、对答如流。
2、对有意向的客户尽可能多地提供服务（比如根据其需要及时通知房原和价格等信息），目的让客户了解房源和价格，在此基础上，与客户进行互动沟通。
给客户一种无形的压力，比如：房源紧张，价格要上涨，等。
挑起其购买欲。
3、在用电话与客户交流的过程中，实时掌握其心理动态，并可根据这些将客户分类。
4、在交流的过程中，锁定有意向的客户，并保持不间断的联系沟通，在客户对我们的“产品”感兴趣或希望进一步了解的情况下，可以安排面谈。
5、在面谈之前要做好各种充分准备，做到对房源，面积，单价等了如指掌。
6、对每次面谈后的结果进行总结分析，并向上级汇报，听取领导的看法。
克服困难、调整心态、继续战斗。
7、在总结和摸索中前进。
四、计划评估总结在一个月后，要对该月的工作成果、计划执行情况做一次评估，总结得失，为下个月的工作开展做准备。
在公司的正确领导下，与各职能部门团结协作，努力完成公司制定的目标，具体如下：1、近期完成桂花苑1#~3#楼的验收工作。
2、加强对施工单位和监理单位的沟通、协调和管理，确保工程质量和进度，确保御龙湾1#、2#、5#、6#、7#、8#、9#、10#楼能够在年底前竣工验收，并在绿化等配套工程完成的情况下交付使用；3#楼酒店完成全部土建工作。
DTZ戴德梁行
DTZ戴德(dài dé)梁行(英)一、住宿(zhù xiǔ)及服务外判DTZ戴德梁行的住宿及服务外判团队积极(jījí)协助企业客户提升房地产管理效率，当中包括服务提升、外判运用及寻求合作伙伴等建议。
•企业架构审核•采购(cǎigòu)管理•私人财务建议(jiànyì)及公私营机构合作建议•投资价值分析•物业表现管理•物业表现量度制度•降低成本•拟定协议•评估物业表现•付款结构二、建筑顾问资深和专业的建筑顾问团队在中国为客户提供建筑、维修及保养咨询服务。
由屋宇测量师、工料测量师、建筑师及工程经理组成的资深建筑顾问团队，为DTZ戴德梁行旗下及由第三者发展的项目提供综合建议•项目管理•发展咨询•空间规划及内部装修•项目翻新及改建•维修及保养•申领牌照*•防火及安全标准巡查及工程监督*•楼宇结构改造及加建授权代理*•调停及仲裁工程纠纷•城市规划设计•建筑规划设计•建筑设计•项目开发策略顾问*只有香港提供此服务三、企业顾问DTZ戴德梁行的企业顾问团队具备多项专长，透过创新的物业及资产管理和使用方法，为企业大大提高业务表现和效率。
以客户的业务策略为前提，我们的顾问建议都涉及架构上及营运上的改动，增进公司架构、财务运作及日常营运的效率•用地规划，包括搬迁(bān qiān)、扩充、重整及理性分析•选择(xuǎnzé)地区策略•内部投资(tóu zī)建议•资产(zīchǎn)管理策划•涵盖各类型物业(wù yè)的房地产策略•提升物业表现，包括制定标准机制•财务•工作环境/工作空间建设•工作模式，包括弹性办公计划四、设施管理DTZ戴德梁行的专业设施管理人才为客户提供全面的服务方案，提高成本效益，让客户可专注发展核心业务。
我们的客户来自亚洲及全球各地，当中包括跨国银行及金融机构、酒店集团、零售、工业及科技企业等，地方经验丰富，为客户有效筹谋。
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戴德梁行商业地产全程策划纲要戴德梁行商业地产全程策划纲要作者：佚名时间：2008-7-29浏览量：[i]mall和物业管理咨询服务内容划分ShoppingmallandPropertymanagementconsultingServicecontentsoutline[/i]方法:我们会就以下4方面与当地管理团队协作收集市场资讯、策划所须的开业前与咨询服务,并拟出所须工作计划、进度报告或讲解:methodology:wewillworkwiththelocalmanagementteamtoc ollectthemarketinformation,planthenecessarypreopeni ngandconsultingservicesin4partsandproducenecessaryw orkplan,progressreportsorpresentation:Part1-业态规划Trademixplanning/店铺划分Shoplotssizing.1调查市场现状/进行市场分析Surveymarketingconditionandconductmarketanalysisaft erreceivingowner’nalinputsoninformationtobecollectedbyresearchcompan y.2市场优劣势/市场战略分析Strength&weakness,andmarketstrategyanalysis.3竞争对手分析competitorsanalysis.4商场定位mallpositioning.5商场总面积建意ProposedmallGFA.6业态规划Trademixplanning.7租户选配Tenantprofiling.8店铺划分Shoplotssizing为了达致最高和最好的概念,需要全面的研究调查:..市场类层资料主要住宅密集区,办公室/酒店职员的数量/类型,旅客与暂时寄住的访客,外地访客的数量,住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与服务类层2..竞争数据当前市面上所供应的,包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色-租户清空存货-当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现-计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑3.当前建筑表现的数字-租金,服务费,租用率-物业管理和服务的标准4目标场地分析戴德梁行商业地产全程策划纲要作者：佚名时间：2008-7-29浏览量：-舒适设施包括出口-交通方便-人潮流通-周边用户-环境问题-停车5.业主的行销团队/代理-招聘员工的水平-行销陈述/员工专门技术的质量-行销代理所承接的项目-利益冲突-已执行的市场研究资料可供参考目标物业的竞争对比-零售-办公室-其它支援设备SwoT分析加入顾问在中国或亚洲类似项目方面的专门知识,判断以及经验-物业物理属性和业主规定-价格战略-行销战略增值-硬件-软件定位和租户刮析和顾客建议与实行这报馆将成为项目质量的依据-在硬件、软件方面-以增强项目的竞争能力。
将发出设计概述以提供开发的设计意向。
Part2-平面和空间设计及设计评审工作内容PlanandSpaceDesign&DesigncritiqueworkDetails 、建筑设施顾问:Building&Facilitiesconsultant.1建筑结构及功能设计BuildingStructuralandFunctionalDesign.柱距设置建议SuggestionsonthePillarDistance&Setup.层高建议SuggestionsontheLevelHeight.楼层单元分隔及编号FloormodularDemarcationandNumbering.门窗高度、宽度建议SuggestionsontheRenovationmaterialSelection .3广告牌预留位置的建议SuggestionsonthemarkingoutofAdsPostLocation .4人流、车流的外部导向HumanandVehicularTrafficExternalDirection.5物业用房的设置 戴德梁行商业地产全程策划纲要作者：佚名时间：2008-7-29浏览量：;PropertyRoomSetup.6员工通道设置StaffAccessSetup.7员工食堂的设置建议,是否设置,如设置,位置及大小的建议SuggestionsontheSetupofStaffcanteen,toSetupornot,if so,suggestionsonthelocationandsize..8员工区设置的建议,具备哪些功能,位置和大小的建议SuggestionsontheSetupofStaffArea,toincorporatewhatf unctions,suggestionsonthelocationandsize..9公共区域装饰装修的建议,要便于日后使用中的维修和清洁SuggestionsontheDecorationandRenovationofcommonArea ,suchthatthereiseaseofoperationalmaintenanceandclea ningwhenpropertybecomesoperational.10卫生间的设置建议,数量、位置、大小的建议SuggestionsontheSetupofwashrooms,suggestionsonthenu mbers,locationandsize.11商场卸货区以及仓库的设置的建议,位置、大小以及交通的组织等的建议SuggestionsontheontheSetupofLoading/UnloadingAreaandwarehouse,SuggestionsontheLocation,SizeandTrafficc oordination.12车库、出入口的设置建议,包括位置、项目内部的车流、人流的交通组织等SuggestionsontheSetupofGarage,ingress/egress,includ ingLocation,coordinationofProjectInternalHumanandVe hicularTraffic.13指示牌的设置SetupofSignboards.14垃圾房的设置SetupofGarbageRoom.15机房、管道井的设置建议SuggestionsontheSetupofPlantRoom&PipeworkAccessDuct .16紧急疏散通道的设置建议SuggestionsontheSetupofEmergencyExits.17实际过程中提出的其他问题otherquestionsraisedduringactualprocess2、工程其他方面的设置建议SuggestionsontheSetupofotherEngineeringAspects商场照明设置以及布线建议,考虑各个位置的照明所需要的照度、需要的电量、布线方式是否利于日后维修、保养等;SuggestionsontheLightingandcablingSetup,takingintoc onsiderationoftherequirementsonillumination,electri city,methodofcablingofeachlocationastowhethertherew illbeeaseofmaintenanceinthedaystocome空调系统的建议:综合考虑项目出售主力百货店等的空调系统的设置,以及高层部分预留空调室外机位及空调走线的考虑Suggestionson戴德梁行商业地产全程策划纲要作者：佚名时间：2008-7-29浏览量：theair-conditioningsystem:overallconsiderationonthe setupofair-conditioningsystemoftheflagshipshop,andt hespacetobemarkedoutonthehigherlevelsfortheoutdooru nitsoftheair-conditioningsystemandthecablingconside rations背景音乐系统的设置建议,考虑紧急情况的广播问题Suggestionsonthesetupofbackgroundmusicsystem,withco nsiderationonPAsystemintimesofemergency综合布线部分的建议,包括需要增设的综合布线机房的设置建议Suggestionsontheoverallcabling,includingsuggestions ontheadditionalrequirementsforanintegratedcablingpl antroom.智能化管理系统,包括监视系统、安防报警系统、可视对讲系统、网络系统、联网收银系统、停车场管理系统等的设置建议SuggestionsontheSetupofIntelligentmanagementSystems ,includingmonitoringsystem,securityalarmsystem,AVin tercom,Internet/Intranet,on-linePaymentSystem,carPa rkmanagementSystem,etc.消防系统的设置建议SuggestionsontheSetupofFirecontrolSystem煤气报警系统的设置建议SuggestionsontheSetupofGasAlarmSystem空调系统的设置建议SuggestionsontheSetupofAir-conditioningSystem 信号放大器的设置建议SuggestionsontheSetupofAmplifiers给、排水系统的设置建议SuggestionsonthewaterSupply&DrainageSystem中水系统的设置建议SuggestionsontheSetupof热力供应系统的设置建议SuggestionsontheSetupofHeatingSystem电梯、货梯、扶梯以及消防电梯的设置建议SuggestionsontheSetupofPassengerLift,cargoLift,Esca latorandFireLift程控交换机系统的设置建议SuggestionsontheSetupofRemoteExchangeSystem供配电系统的建议,考虑供电量的估算、后备供电系统、供电线路等SuggestionsontheElectricalSupplySystem,consideratio nforcomputationofthepowerrating,backuppowersupplysy stem,cabling,etc.应急照明系统的设置SetupoftheEmergencyLightingSystem可视对讲系统AVIntercomSystem戴德梁行商业地产全程策划纲要作者：佚名时间：2008-7-29浏览量：>电话系统的设置建议SuggestionsontheSetupofTelecommunicationSystem项目景观设计建议SuggestionsontheProjectLandscapeDesign实际过程中提出的其他问题otherquestionsraisedduringactualProcess以上部分的建议报告,要求结合文字说明以及图纸介绍两部分。