世联-大连亿达国际新城四期项目整体定位报告

区位优势： 区位优势： 从五一路进入软件园的门 户 距离软件园核心去1.5KM 自然资源优势： 自然资源优势： 东北、东南两面靠绿荫覆 盖的坡地 北面也有绿化带与五一路 相隔 三面的绿荫营造出了地块 安宁静谧的氛围
静谧的氛围
坡地资源
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项目资源价值
地块自身的配套优势： 地块自身的配套优势：
计划打通与西南路的连接， 拉近与星海公园距离
净水厂会所+小学+ 净水厂会所+小学+与西南路的连接
计划修建面向全市高知高 科技人群的商务会所
商务会所： 商务会所：
档次：面向软件园及全市高 知高科技人群的休闲商务会所、 高级别商务会议平台 目前阶段：前期方案策划阶 段
五一路 Ａ
山体 净水厂
小学： 小学：
规模：12班 档次：根据本项目目标客户 需求，在周边现有小学的档次 基础上适度提升 目前阶段：方案论证阶段
旧住 宅楼
山体 B 西南路
与西南路连接： 与西南路连接：
好处：拉近与星海公园和市 区的距离 落实时间：与项目同步
计划修建小学
计划打通与西南路的连接， 拉近与市区的距离
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项目价值挖掘
大连高端市场分析： 大连高端市场分析：大连高端项目大体分为四大版
块，并且形成各自的特点
E
10 6
市中心板块 J
7 B
11
A
12 I 9 F 星海板块 3 H 4 G C K L 8
2
5 1
注：黑色为已经面市项目 D 红色为即将面市项目
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大连高端市场分析： 大连高端市场分析：高档项目的供应出现了向城
项目城市层面价值：城市西拓，绿色硅谷核心区， 项目城市层面价值：城市西拓，绿色硅谷核心区，
软件产业的带来的高收入产业人口和区域环境建设
大连城市规划——西拓北进
产业 西拓到高新 区、旅顺 北进到甘井 子 结论 高新产业 加工制造 业 环境 海景、山 景和绿化 污染严重
西拓
老市中心
在城市扩张的两个主导 方向中，本项目所处的 西边在产业和环境方面 都优于北边
资源分析
项目资源 本项目 国际新城 后山 结论 城市层面价值 共享 共享 共享 区域层面 共享 共享 共享 地块自身层面价值 已经具备的自然资源 坡地、宁静的环境、绿荫环抱 几乎没有具相对优势的自然资源 相对独立、原生山体、地势起伏 即将打造的设施 顶级商务会所、优质小 学、与西南路的接驳 可以共享但距离较远 可以共享但距离较远
6500
6200
人文 氛围
居住 环境
教育 资源
升值 前景
1000 0
国 际 新 城
, 4600
书 香 园
康 派
幸 福 E 家
人 4000 , 才 硅 公 谷 寓 假 日
软件园内 软件园周边
国际新城均价走势
对比同期上市的项目，区域 内与区域外住宅价差达到 1000元左右。除去亿达品牌、 产品品质带来的溢价，仅软 件园区域价值带来的溢价大 约就在500元/m2左右 从国际新城的价格走势来看， 软件园内项目升值潜力巨大
展趋势来看，本项目应占位高端， 展趋势来看，本项目应占位高端，锁定高收入人群
阶段 时间
住宅 项目
起步期 1998—2002 学清园 知音园
高速发展期 2002—2004 国际新城
成熟期 2005年之后 本项目
campin
5000 6000
房价 走势
3000
项目 档次
中高档 中档
？ ？
客户 层面
中等收 入人群
后山 项目
四 期
数码广场
旅顺南路
学苑广场
中山路
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地块现状
地块构成： 地块构成： 北面的大地块是主要的住宅 可建地块，西南小地块计划 修建小学 计划修建的与西南路连接的 道路将从两地块之间穿过， 将两地块分成居住区和教育 配套区两个相互独立的区域 地块四至： 地块四至： 二面环山，南面为旧住宅楼， 西面为马场和肉联厂，北临 城市主干道五一路 地块现状： 地块现状： A地块正在拆迁，只留下了 待拆的肉联厂和有保留价值 的大树、林荫架；B地块已经 是空地
中高收 入人群
从软件园内住宅发展趋势来看，本项目应占位高端， 从软件园内住宅发展趋势来看，本项目应占位高端，锁定高收入人 但是项目自身条件能否支撑呢？ 群。但是项目自身条件能否支撑呢？
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本项目的市场占位： 本项目的市场占位：客户目标和项目资源条件使项目具 备超越国际新城， 备超越国际新城，占位高端的优势
6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 03。 03 。 1 04。 04 。 4 3600 4000 4800
5400
5600
6000
05。 05 。 1
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项目资源价值
地块自身资源在软件园内具有相对优势： 地块自身资源在软件园内具有相对优势：
软件园入口、坡地资源、 软件园入口、坡地资源、静谧的氛围
五一路 Ａ 8万平米 旧住 宅楼
山体 净水厂
山体 B 1.24万平米 西南路
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项目价值挖掘
目标及限制条件 地块解析 项目价值挖掘 项目发展战略
城市层面 区域层面 地块层面
客户定位 形象定位 产品定位
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项目城市价值 处于城市西拓第一站带 给本项目的利好： 给本项目的利好： •使本区域成为高端项目向 城市外围扩展的主导方向 •城市西拓带来的大量迁移 人口为本项目提供大量的 潜在客户 处于“绿色硅谷”核心 处于“绿色硅谷” 区带给本项目的利好： 区带给本项目的利好： •高新产业的发展带来区域 环境和氛围的持续改善 •高新产业带来大量有购买 能力的产业人口 •高新产业带动区域知名度 和接受度的迅速攀升 •高新产业带来区域价值的 持续、大幅提升
居住 环境
教育 资源
大连软件园的规划理念
“四区一园”的整体规划理念：软件 及教育产业区、信息服务产业区、综合 商务区、生活配套区和森林公园
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项目区域价值
项目区域层面价值3 项目区域层面价值3：
丰富的教育资源
感 知 度
购房者感知到的区域价值
人文 氛围
居住 环境
教育 资源
升值 前景
本项目城市和区域层面的价值与园区内所有项目共享， 本项目城市和区域层面的价值与园区内所有项目共享，不具备相对竞争优势 但是自然资源和即将修建的配套设施赋予了本项目相对的竞争优势
未来2—3年 不足100万M2 供应量
高端项目的三种趋势： •市区内高档项目供应较少，主 要是前期的尾盘 •高档项目的供应出现了向城市 边缘扩展的趋势，但扩展的主 导方向是西部 •未来2——3年高端项目的供应 主要集中在西部板块，这对本 板块高端形象的建立极为有利
本报告是严格保密的。Fra bibliotek20本项目在软件园内的占位分析： 本项目在软件园内的占位分析：从软件园内住宅发
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项目区域价值
项目区域层面价值1 项目区域层面价值1：
浓厚的人文氛围
园区内工作人员是高知的
感 知 度
购房者感知到的区域价值
目前软件园内共有204家中外高科技企业，其中外资企业占1/3，世界500 强18家 园区内有大量来自世界各国的外籍工作人员，其中外籍高管有300人左右 目前软件园内工作人员共有3万余人，其中软件工程师占50％以上
软件园
项目
值
项目
软件园
目价值
项
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项目发展战略
目标及限制条件 地块解析 项目价值挖掘 项目发展战略
城市层面 区域层面 地块层面
客户定位 形象定位 产品定位
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客户定位
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1—华良海景花园 2—顺达。海滨花园 3—一品星海 4—星海阳光 5—维多利亚庄园 6—万达华府 7—海昌。枫桥园 8—三环。滨海阳光 9—半岛听涛 10—中山九号 11—悦泰。御景花园 12—悦泰。林里 A—金广东海岸 B—尚品。南山 C—德源 D—安达圣岛 E—万科西山水库项目 F—JUST G—万达项目 H—金宸蓝天星海 I—华邦上都 J—裕景中心 K—中杰石葵秀景 L—解放路项目
升值 前景
人文 氛围
居住 环境
教育 资源
园区内住户是高知的
学清园、知音园住户里面85％以上都具有大学本科文凭 从国际新城目前成交客户来看，65％以上具有大学本科文凭
园区内及周边丰富的人文资源
国际标准的九年制双语学校 与新加坡“爱儿坊”合作的双语幼儿园 IT经理人俱乐部 周边汇聚了大连的6所知名大学和一个研究所 园区内已经形成的纯净的人文氛围
谨呈：大连软件园开发有限公司
〔2004〕GW-44
大连亿达软件园 国际新城四期项目定位报告
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项目价值盘点
项目价值点
层面 城 市 西 拓 第 一 站 区 心 围 谷 核 氛 文 硅 人 绿 色 厚 的 浓
软件园层面 良 好 富 的 的 居 住 育 环 境 源 景 资 值 前 教 升 的 大 丰 巨
地块自身层面 软 件 谧 园 门 户 围 氛 源 所 通 的 资 静 坡 地 会 务 学 的 连 商 小 路 道