hopsca城市综合体案例分享
城市综合体规划设计例析
城市综合体规划设计例析所谓“城市综合体”又称HOPSCA，是将城市中的酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能，高效率的建筑群落，往往被称为“城中之城”. [1] 城市综合体一般都具有以下几个方面特征：第一是高可达性. 一般应有三种以上的交通到达方式，且每种交通方式终端应与综合体紧密联系。
第二是高密度，一般来说，综合体土地容积率较高，建筑规模较大。
第三是功能复合，一般具有三种以上功能，相互之间存在紧密的空间关联与渗透关系.第四是特色鲜明，按照开发计划进行开发的建筑群，在形态上呈现较强的标志性和完整性。
[2]随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，城市综合体已成为城市高端商业地产发展的主流开发模式，其开发建设涉及到项目选址、前期策划、建筑设计、品牌招商、运营围护等众多领域，众多维度。
本文以富罗恩斯广场项目为例，从建筑规划设计的角度，结合商业定位，业态布局，交通组织，个性特色等方面进行初步探讨。
项目概况富罗恩斯广场项目位于佛山市三山新城，规划总用地面积约6万平方米，规划计容总建筑面积约18万平方米，容积率2.99，地上最高33层，地下1层。
项目定位为商业综合发展项目，包括特色商业街、高级公寓、星级酒店、创意办公等业态，本着“整体规划，分期开发”的开发理念，坚持“以人为本，可持续发展”的设计原则，引入纯正欧洲建筑风格元素，创造一个集休闲、购物、旅游、娱乐为一体的，具有浓厚异域特色的大型休闲购物场所。
商业定位准确的商业定位是商业发展项目成功的先决条件，一般需根据市场调研结果，综合城市和商业发展状况、项目所在区域的发展趋势等因素定性分析研究，同时对潜在客户的社会阶层、购物心理和行为习惯的分析，进而确定项目的商业定位。
武汉菱角湖万达广场商业综合体案例介绍
56.59% 68.4% 54.9%
60% 51% 58.178%
3.97 6.01 3.99 7.9 4.0 5.178
10.2% 2% 21.8% 25% 30% 17.8%
停车数量（辆）
地上
地下
50
789
800
2059
2108
1500
1801
2009.10
万达高档住宅区
住宅区示意图
万达广场的社会影响
◆万达广场广受各地政府、社会各界的欢迎 ◆社会、经济效益“双效合一”的典型代表 ◆每一个万达广场、每一个城市新亮点
万达广场的城市贡献！
上万人的就业 超亿元的税收 引领消费革命 新的城市中心
北京万达广场（东长安街项目）
上海万达广场（五角场项目）
宁波万达广场
丰富的业态布局
◇室外步行街
室外步行街示意图
室内商业步行街
Outdoor commercial pedestrian
street
丰富的业态布局
◇室内步行街
室内步行街示意图
SOHO公寓
High-grade Business District
SOHO公寓
SOHO公寓楼示意图
精品住宅
Wanda High-grade Residential areas
Perspective
酒楼
1-4F
万千百货
1-5F
步行街为 三层
中庭及采光顶
全天候室内步行街
精品店
娱乐楼
1F 电玩城 2F KTV 3F 万达影城
综合楼
1F 运动连锁 2F 电器数码 3F 儿童城 4F 健 身
步行街
日本城市商业综合体7大经典案例
日本城市商业综合体7大经典案例导读：生活的更好，留在了城市。
”正如两千多年前亚里士多德对城市多彩生活的概括，人们总是对方便、快捷的大城生活无限憧憬。
如果说城市改变和提高了人们的生活品质，那么城市综合体的出现无疑让人们的生活更加美好。
本期专题我们带来日本城市综合体特辑，为您介绍日本知名的城市综合体项目，期待能给国内的城市建设些许启示。
城市综合体概念城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能，高效率的综合体。
城市综合体的六大业态H(hotel)酒店、0(office)办公室、P(park)公园、S(shoppingmall)购物中心、C(congress)会所、A(apartment)公寓，组成了一个新的合生词一一HOPSCA。
HOPSCA基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
日本城市综合体简介日本国土面积小，人口密度大，土地资源利用紧张，在这种情况下，城市必然面临发展困境，于是日本较早的尝试了城市综合体的建设模式进行城市再开发，取得了很好的效果。
目前日本比较成功的城市综合体项目有:被誉为亚洲目前最成功的旧城改造典范之一的六本木新城，令人仿佛身在峡谷森林中进行购物体验的难波公园，东京文化艺术的新地标东京中城，充满欧式气息的惠比寿花园和以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名的福冈博多运河城…日本城市综合体案例>芳六本木之丘项目介绍六本木新城(ROPPONGIHILLS)是日本国内都市再开发计划中规模最大、历时最长的项目，同时它也是亚洲目前最成功的旧城改造典范。
项目由森集团主导开发，按照21世纪东京理想风貌而建，总占地面积约为11.6hm2，历经17年完成建设，由美国捷得建筑事务所，KPF等多家设计公司联合完成。
六本木以打造“城市中的城市”为目标，并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点，将大体量的高层建筑与宽阔的人行道、大量的露天空间交织在一起。
HOPSCA外部空间环境设计初探——以深圳市宝能笋岗物流中心城市综合体项目为例
空 间 结 合 ， 够 改 善 城 市 环 境 ， 活 城 市 片 区 ， 过 各 种 手 法 能 激 通
米 红 线 位 置 ； 时 南 边 是 城 市 公 共 公 园 ， 其 呼 应 这 些 城 市 特 同 为
质 ，将 １ ０ ０ Ｍ公寓和 ３大 学 建 筑 学 院 ；０ ２ ） 作 湖 ２ １． ３
在横 向布局 中 ，城 市交通与城市 公园是对本 案影 响较 大
的因素 。 虑 到主要城市人流 集中在南北方 向的宝安北路 ， 考 主
要建筑入 １都设置 在西侧 ，在梨 园路 与宝安北路 的交叉 １ ： ３ ３设
２布局 理 念
城市综合体作 为城市 中的重要节点 ， 无论在视觉体验 ， 还 是在功能使 用上都需要满足 健康性 、 便捷性 、 开放性 以及舒 适 性等诸 多因素。因此在 方案初期功能布局 核心 概念是集 中城 市功能 ，提高城市综合体 运转效率 以及空间集约组织 的布局
方式 。
结语
是呈现一种 多核 的状态 ； 外部空间环境包括 广场 ， 可作为一 亦 个城市 广场 ， 容纳 更 多城市 居 民， 这是 聚合度 提高 ， 约化增 集
加， 商业 气氛升温及土地利 用效率增高 的前提 ； 外部 环境包括
公 园 ， 接 城 市 绿 化 ， 成 城 市 公 园 ， 为城 市 绿 点 ， 高 城 市 链 形 成 提
城 市 交 通 空 间 ， 糊 建筑 与 城 市 空 间 的之 间的 界 限 。 模
合形成南侧城市人 流的强有力的导 向性 ；因为地块 中有一条 横穿 的市政道路 ，建筑 结合城市环境形成一 个类似于城市通 道 的中间广场 ； 与此同时 ， 为消解建筑长边近 ４ ０ 的 巨大 尺 ０ｍ 度 感 ， ， 上下的两 广场同时设 有地下广 场 ， 南 北 通往 建筑 负一 层 的商业 ， 结合 中间广场横 穿建筑 ， 建筑 形成 了一张强 有力交 通 网， 快速导入城市人流 ， 增加场所活力。 （） ３ 空间交通 一中庭策略
商业模式下的HOPSCA城市综合体设计以宣城市星隆国际广场为例
146
勘察据统计上找出其经营发 展的特点，成功与失败之处。
其次是市场分析：在总结竞争对手的基础上，对项目所 在三公里的人口规模、消费能力消费水平、教育水平年龄梯 次上进行分析，希望做到差异化发展，找出更多的市场机 会。
１．４项目定位 基于以上的分析研究，我们希望把宣城市星隆国际广场 打造成为绿色商务居住新境界，魅力宣城新起点。项目应具 有以下特色和属性； １．４．１作为绿色居住的新起点，结合低碳节能技术的应 用，全天候地展现其魅力。 １．４．２完善的商务生活，让项目的活力体现在全天２４小时 不间断的人流上。 １．４．３作为城市副中心，不但体现商务中心的地位，更应 突出其余与城市其他功能区域的差异。 １．４．４充分利用项目的景观优势，同时提供一个独一无二 的休闲区域。 该项目将是一个集商务办公、星级酒店、休闲购物、高 端住宅为一体的大型ＨＯＰＳＣＡ。 １．５项目的业态布置与功能、流线设计 在业态布置中，方案引入了三重商业形态盘活项目。大 型ｍａｌｌ体验购物中心，街区式休闲商业和大型商业广场共同 打造出休闲购物公园的商业定位，这三重商业形态既是市场 空白，又为项目商业模式的高档定位提供了建筑形式的支 撑。 １．５．１大型ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌ体验购物中心：主要承接商业主 体的核心功能，配备露天咖啡酒吧、牛排馆等高档业态，首 先做到聚集人气的功能。大体差、大跨度，商业、办公后勤 出入口独立设置，并均有自身的入口广场，尤其在商业入口 前设计了大型的入口广场。作为人流缓冲、集散作用，主要 设计中也预留了大量的广告位和新风机房的出入口。在平面 上，着重设计了各种购物人流的引导和疏散，充分利用每一 处的商业价值。在消防上严格遵守规范要求，设置了足够的 出口和楼梯。 １．５．２街区式休闲商业：街区式的购物环境，主营餐饮、 文化教育、零售等业态，先进的商业形态填补市场空白。在 设计中采用了开放式的街道布置，并结合消防和业态，穿插 设置了一些小型商业广场作为核心交汇点，使街区的空间富 于变化。引入自然的步行系统，增加标志点、休憩点，创造 便捷的步行距离，打造宜人的特色街区。 １．５．３大型商业广场：商业广场的规划形态丰富了项目整 体商业形象，和地下停车库相连通成为项目的一大亮点。采 用娱乐型、展示型商业，注重娱乐性与参与性，并定期举办 展示活动，与城市道路相连，用参与性极强的展示性活动吸 引更多人流，在建筑商也采用了一些标志性强、吸引眼球的 建筑形态为整个地位提高人气，加大人员的导入。
福州仓山万达案例分析
福州仓山万达广场
交通概况：
地址：福州市仓山区浦上大道尤溪州大桥往南下桥200米
公交站
公交线路：42、82、89、98、99、117、133、125、315、321、507、513
综合体功能布局
A区的商业综合体由购物中心、 商务酒店、甲级写字楼、室外步行 街组成。室外步行街地上两ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ店铺，酒
店部分共3层，商务酒店10层位于步行 街店铺上方，购物中心地上3—6层，2 栋甲级写字楼位于综合体之上，共21层。 其中购物中心建筑面积10.7万平米。商 务酒店0.75万平米。甲级写字楼4.20万 平方米。
服务空间包括休息空间，卫生间， 吸烟室，走道，楼梯间等。其位置可 在营业空间中部，并可以结合中庭设 置，以便于使用
中庭的出现使营业空间的水平流线更为清晰，能 有效避免死角和遗漏。中庭的设置不仅丰富室内空间 环境，也有助于商业气氛的创造。许多商家利用中庭 作为举办各种促销活动的场所，尽管牺牲了少量建筑 面积，但却改善了购物环境，吸引了大量客流.
平面布局分析
商业平面功能布局分析
地下一层平面图
二层平面图
一层平面图
三层平面图
空间设计
无障碍设计是商业建筑设计中的 一个重要内容，由于门口直接与营业 厅相连，所以在入口处不设高差。
中庭的出现使室内核心空间得到强化。营业空间 围绕中庭设置，便于确定购物方向。当处在远离中庭 的其他空间时，也能通过对中庭方位的判断而决定下 一步的行动路线。
良好的流线组织可以使商场每 一寸营业空间都能充分发挥其最大 功效，并创造出良好的购物环境， 也能使购物者方便快捷地完成购物
城市综合体 (HOPSC
CITY COMPLEX
A)
1.国内主流模式： 万达模式、红星美凯龙 模式、宝龙模式 2.国际知名品牌及设计
未来石万达楼设计理念
未来石万达楼设计理念——万达广场为例城市综合体设计方案的参考价值体现在哪里？取其精华、去其糟粕而已。
城市综合体本身是一种风险链，如果城市综合体中的某一项功能失败了，就可能影响到其他功能，进而影响城市综合体的整体成功。
作为城市综合体中的重要一环，如果城市综合体设计失误就有可能产生风险。
一、什么是城市综合体狭义来讲，城市综合体(HOPSCA)是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”(功能聚合、土地集约的城市经济聚集体)。
但是随着时代的进步，越来越多源于城市综合体运作模式的综合体建筑不断演化出来，它们的功能比狭义意义上的城市综合体少，根据不同功能的侧重有不同的称号，但是可以都属于城市综合体。
二、城市综合体与购物中心、商业综合体的区别购物中心就是常说的“mall”，有别于传统零售和百货商场的商业业态，应含有大型超市、百货、娱乐场所、专业卖场、品牌专卖店、美食餐铺、西式快餐、公共休憩区，能给消费者提供吃、购、游、娱等一站式消费体验，即不用出门就可以在里面耍一天。
如果说传统商业是快餐，购物中心就是全套。
国内的购物中心，标准的面积是10万方，一般在15万方左右，有的20万方以上，那是加了家居城，或是近期的新项目。
购物中心一般是一个城市商业“地标”，位置多在核心商圈内。
重庆、成都的大都会(10万方)、北城天街(14万方)、成都万象城(24万方)、星光时代广场等，是标准的购物中心。
时至今日，川渝最大的“购物中心”应该是在建的重庆万象城，35万方。
修建购物中对开发商资金和招商能力的要求十分之高，所以一般标准的购物中心均是万达、华润、龙湖以及香港东南亚开发商开发，不是你一个小地方的中小开发商的菜，10万方以下的“购物中心”除了万达的项目外，均无必要宣传。
当然，购物中心还有“室外”和“室内”之分，室内购物中心对空调系统和开发商管理能力要求极高，但只要开发商修的是“购物中心”这些一般不会出现问题。
城市综合体-核心商圈
城市综合体-核心商圈目录：1、城市综合体综合论述2、城市综合体各类产品的功能划分3、综合体及商圈主要区域4、投资收益回报分析5、综合体内部管理6、城市综合体成功的案例1、城市综合本的综合论述：✧城市综合体---即HOPSCA音译为豪布斯卡。
即主要是①主题酒店(HOTL)、②商务写字楼(OFFICE)、③立体空中花园(PARK)、④购物中心（Shopping mall）、⑤会展中心、会议中心（Convention）、⑥高尚住宅(公寓) (Apartment )的开始字母的缩写，并综合了独立商铺和街区、市民休闲广场的高科技建筑组合。
成为时尚高端商务人士聚集之地。
✧它是-----集酒店、商务、休闲、娱乐、餐饮、会展、健身、高档居住、旅游、商业贸易于一体的建筑群；是城市名片、民众乐园、消费天堂，一个具有现代繁华都市气质的一站式消费场所。
✧它天生贵胄，是人人期待，万众瞩目的明星。
它也是一座城市的心脏、地标和灵魂，24小时不夜城，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，因此又被称为一座“迷你”的城中之城，它可以再造一个城市的商业核心，成为一个城市的地标性商业圈，带动周边地产及物业的价值攀升。
综合体通常位于—位于城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD(中央商务区)、城市的副中心或规划中的城市未来发展新区。
拥有与外界联系紧密的城市交通网络、信息网络，是公共交通的枢纽。
有完整的街区特点，是城市向空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。
独享和兼具城市的自然景观（水、湖）、公共资源如：城市广场。
大城市市区已经没有占地5万平方米以上的地块，很多城市综合体的选址是在城郊结合部。
综合体是高科技、高智能的集合：城市综合体建筑是高科技、高智能的集合，表现在建筑材料、设施设备、物业管理、通信手段、安全消防等等方面。
城市综合体的优势及作用：对于降低商务成本、提高公司的运营效率、增强公司形象力有突出的优势。
住宅、公寓、写字楼的销售可实现现金的回笼。
万达商业案例分析
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实践经验之二
商业地产最需要复合型知识的人才
目前国内一些大中城市商业地产开发出现大量空置的现象，是许多进入者商业地产 经验不足、专业知识不足、专门人才缺乏以及过度投机造成的。 商业地产是一个复合型的行业，因此更需要人才。 并且，单纯做零售、做百货的 单纯做零售、 单纯做零售 人不一定就是商业地产的行家里手，单纯做房地产的人也不一定是，这里需要复合 人不一定就是商业地产的行家里手，单纯做房地产的人也不一定是 型知识的人才。
1 2 3
万 达 的 尝 试
确立了“感情留人、待遇留人、事业留人”的人才观。 确立了“感情留人、待遇留人、事业留人”的人才观。 除内部选拔以外，积极从外部引进人才。 除内部选拔以外，积极从外部引进人才。 与澳大利亚一个商业管理学院签订培训协议 。
每年送人员去培训，三年内有一半是实习时间，把购物中心12个主要岗位都干一遍
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订单商业地产的内涵之四
什么叫技术对接？ 什么叫技术对接？
也叫共同设计 共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积，高度，出入口、 共同设计 交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定 之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书 确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保 确认书 保 证金。 证金 如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险 有效防控风险。 有效防控风险 保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建 避免商家进场后的改建，减少浪 避免商家进场后的改建 费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积 没有无效面积。 没有无效面积
2
大连万达已在全国26个城市 全国26个城市成立了项目公司 全国26个城市
现状
由HOPSCA到中国都市综合体
【 ｍＯｔ ｔａ ｊｏＨｎ ｉＳ Ｃ ｍ ＳＦＣｎ ｒ ＰＡ ｃｎ ｏ ｕＣｔｈ ｍ ｉ ｕ ｉ’ ｙｏ ｏ ｎ
由 Ｈ Ｓ Ａ到中国都 市综合体 ＯＰＣ
悼 隧城 市化 进 带 来 的 ＾Ｌ 挤 １ 川地 紧 张 变通 拥堵 忙 碌钠 市＾ 迫切 口
两大著名使 馆霄
莎 耐
选
咫凡 首 机坜
都市 综音体是一种 多元 多 功能的， 口疔新Ｅ 形威 ７一十方西 ４ ０ ｍ 的庞 Ｓ ０
音伴 具 有强大 的 音效应 建 筑功能 空 复 大雇住
间的复台 位产业链 接深度糅台 居住 实观Ｔ从 文通 Ａ Ｚｔ ｗｎ 于 北隶朝 阳日末 ｏ 位 项目南端距 商城 办公 到购物 体 的白彝 循环 露域 日环外华掌商 场末侧踏 侧与 朝阳骆紧 密相连
轴 补足 了ＣＢ ＾ 衷 境的缺 生 促 使城 Ｄ 环
另外 ２ ０ 年朝 板垃高鹕攫盘 的集 ０６
＾市带 柬的Ｅ域热 度 Ａ ｔ ｗｎ ｛ ｏ 的升值
也成为矗所 鼯荷的必 然 它琦 有 的蛆
台引领 Ｃ Ｄ 市场 的供需志势 Ｂ 地 蜜城市的 生活内喜 Ａ Ｚ ０ 优越拍地 啦 寨承 １ ｗｎ ． 足城
与 便擅 的两难 ｚ 中 鱼 与熊 掌如何 兼 路 网结构规划 Ｌ ｔｗｎ Ａ Ｚ ｏ 拥有便捷 的交 ｒ 得 酋创置 业打造的Ａ－ｔ ｗ 项目 区别 Ｚｏ ｎ 道优 势 日通八 选的踣婀结构 在社 能 于传婉居住 址 拥有 酒店式公 寓 停车 № 造抵 达Ｃ Ｂ 目叫方便 酋 Ｂ 及 燕 Ｄ 机场
地理优势
Ａ ｚｔ ｗｎ ・ ｏ 深处 Ｃ Ｄ商回东扩的， Ｂ 脏
应 将蜂掷 至 剽 卦大街仕东 伸的 啊旧
路沿鳢 区域新 国 传媒太道 的概害Ｂ璺
创新HOPSCA地产模式价值分析——以万达城市广场为例
张 楚 建 材
发论一 展 坛
创新 Ｈ Ｓ Ａ地产模 式价值分析 ＯＰ Ｃ 以万达城 市广 场为例
周 莉
（ 建 交通 职 业 技 术 学 院 ， 建 福 州 ３ ０ ０ ） 福 福 ５０ ７
摘
要
回顾 城 市 综 合体 的发 展 历 程 ， 万达 的三 代 产 品进 行 了比较 ， 对 城 市 综 合 体 的 城 市价 值 和存 在 的 对 并
形式 ：
从单店到组合店再 到如今 的“ 市综合 体”万 达的第 ３ 城 ， 代 产 品 实 现 了质 的 变 化 ， 前 ２代 产 品 相 比 的 变 化 ， 论 是 与 无 产 品 种 类 、 址 、 模 还 是 主 力 商 业 家 的 进 入 ， 产 生 了较 大 选 规 都 的 变 化 ， 过 去 纯 商 业 、 心 商 圈黄 金 地 段 、 市 ＋ 材 ＋ 院 从 核 超 建 影
（） 一 代 产 品 ：ｏ ２ ２ ０ １第 ２ ｏ ～ ０３年 纯 商 业 盒 子 式 ， 长 沙 万 以
达商业广场 、 南昌万达商业广场为代表 。其主要特点 ： ①选择
省会或 中心城 市布局 ； 选址 都在城 市最核 心商圈 ； 占地 ② ③
面积在 １ ～ ． ２万 ， 筑 面 积 在 ４ ６万 ｍ ； ２ 建 — （ 力 店 一 般 ３ 主 家， 沃尔 玛超 市 、 具 家 电专 业 卖 场 及 万 达 影 院 ； 家 （ 层 为 精 ｌ
大成功。
２ ０万 Ｉ２ 产品一般 涵盖 了星级酒 店 、 字楼 、 Ｉ； ｌ④ 写 酒店式 公寓
（ Ｓ Ｈ 、Ｈ０ ＰＮ ＭＡ 、 业 街 区 、 场 及 高 尚 居 住 社 或 Ｏ Ｏ）Ｓ Ｐ Ｉ Ｇ Ｕ 商 广
项目管理-大岛商业广场项目推介
01：梅江五大园： 02：世纪梧桐 03：依云小镇： 04：海逸长洲： 05：华夏津典： 06：半岛蓝湾： 07：半岛豪庭： 08：云水园 09：汐岸国际： 10：瑞江花园： 11：第六田园： 12：万科水晶城： 13：水岸公馆： 14：世纪梧桐公寓： 15：卡梅尔： 16：富力津门湖： 17：泓泽印象 18：城市别墅 19：名都公寓 20：玫瑰花园 21：梅江康城 22：洛卡小镇 23：江胜天鹅湖 24：俊城橡树园：
天淼园
ENVIRONMENT 三、周边配套
梅江会展中心—梅江八景
梨 花 沐 雨
海 棠 话 坞
绿 屿 芳 汀
竹 影 泉 音
平
长
湖
堤
览
春
胜
晓
四
云
面
岭
风
丹
荷
霞
PROJECT PLAN 四、项目规划
【基本定位】 1首创独特的中高端品牌综合店 2辐射范围15公里的城市综合体 3满足全家及年青白领阶层消费 4湖景公园超市影院餐饮休闲城
合计：
200 60 200 2000
2460
已入驻品牌
华润BLT超市 中影电影院
百胜餐饮集团 百胜餐饮集团
PAPA JOHNS McDonald's
上岛咖啡
目标招商业态
¾ 大型中餐 ¾ 特色火锅 ¾ 高端西餐咖啡 ¾ 日本料理 ¾ 个人护理店 ¾ 儿童培训/早教中心、
……
谢谢
香水园，芳水园，蓝水园，玉水园，翠水园。另欣水园（即蓝水园2期）
福水园。 恋海园，翰景园 涟水园，泉水园，畅水园。 天择园，天睐园。 天潇园。
天汐园，天澜园 瑞江兰苑，瑞江梅苑，瑞江竹苑，瑞江菊苑。 优仕家园，优仕庭院。 皓石园，聆梦园，依云园，揽月园，维曼园，静湾园，香溪园，世奇园，凭澜园。 天涛园 溪水园 天皓园，天淳园 棕榈花园，克拉公馆，江湾广场，红树花园，观鹭花园
城市综合体简介
回款：住宅/小型商业/写字楼的销售 选址：城市副中心/城市新区/新区CBD 城市综合体
第三代模式的特点：街坊式（街区布局）/市民广场/地标式建筑
八，开发综合体面临的困难---不等同于传统地产开发
1，定位难（商业定位/酒店品牌的谈判/写字楼容量的定位）
相吸和相斥定律
2，融资难：要实现项目自身的造血机制，开发顺序很重要 3，招商难上海中山公园龙之梦，开业二年，招商不满一半，租金收 不 齐，运营困难，后转移50%股权，100%经营权，改由凯德经
六，城市综合体的种类
城市综合体可按性能/地块/品味进行以下分类 A,按性能分：商务综合体—没有住宅的纯综合体 生活综合体—住宅比例大于30% 单一综合体—没有住宅/公寓等居住型的净综合体/一个集 合了三种功能的超高层建筑， 泛综合体集群—一个以上的综合体或都市商圈 B,按地段分：都市中心型综合体
副中心（区域和新城）型综合体
G,南京河西汇 金中心
项目总用地： 132,916.8平米 总建筑面积： 1117,454平米 地下建筑：340,868 平米 地上建筑：776,585 平米 容积率：6.0 限高：400 M
五栋2个300米高双子塔(超5A级 甲级写字楼/2个甲级写字 楼/1个精品办公 7.0万高端商业 2个高端公寓/1个精品公寓
二，城市综合体的特征
1，城市综合体的典型特征 A，超大空间尺度。 B，通道树形交通体系：将建筑群的地下/地上的交通和公共空间的交通自
树干和树枝 成一体，同时又与城市街道/地铁/停车场/市内公 共交通设施有机联系，组成一套完善的“通道型” 体系，形成丰富多变的街道空间（内街/外街/广场）
C，现代城市景观设计 D，高科技集成设施 E，功能的复合性 F，高可达性 G，整体的统一性 H，土地使用的均衡性 J，空间的连续性,对内/对外交通联系的完整性 K，巨大的社会效应和升值潜力 L，投资巨大，建设周期长。
什么是『HOPSCA』
从去年开始经常听人说到一个很酷的单词——HOPSCA，说是目前最高端的地产开发模式。
那为了跟上时代的脚步，有空也学习了一下，顺便在博客里分享一下学习心得。
先说说什么是『HOPSCA』？城市综合体『HOPSCA』，是六大业态首个英文字母的缩写；是集酒店『Hotel』、写字楼『Office』、生态公园『Park』、购物中心『Shopping』、会所『Convention』、城市寓所『Apart m ent』为一体的多功能、现代化、综合性城市多维空间。
六大业态集合了商务资源、办公资源、商业资源、景观资源、休闲资源、居住资源，各个业态既相对独立又相互影响互补。
HOPSCA能满足人们在生活上各方面的需求，业态与业态之间的互动及依赖具备一定科学性及联动性。
所谓HOPSCA，完全是国人本土原创的“国际化”概念，国外就没有叫HOPSCA这东西，的确概念上有类似的东西，也只是简单叫个大型商业区什么的。
呵呵，开发商就是聪明啊，没有概念怎能买出更高的附加值？谁让消费者们就喜欢这股洋骚味儿。
后聊聊『HOPSCA』的“起源”。
为了避免过去城市开发功能单一，建筑分散无序的情况，发达国家在上个世纪的60-70年代开始强调地产项目功能完整和建筑统一的原则，从而达到，节能、联动、美观、便于管理的效果，当然还能大幅度的增加区域价值。
就在此刻世界上第一个“HOPSCA”诞生了——法国的拉德方斯『La Défense』大型商业街区，至今该项目无论在建筑技术及开发模式上仍处于国际领先地位。
对『La Défense』感兴趣的朋友可以看看WIKI百科的介绍。
再谈谈为什么要搞『HOPSCA』？一个成功的『HOPSCA』项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。
为开发商带来巨大的品牌价值，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。
『HOPSCA』通过大量的资源整合与业态组合，其自身具备带动城市经济的造市能力，对城市的影响不能单纯地看作是个地产项目，如果造市成功，它可以是一个一站式的CBD。
城市豪布斯卡(HOPSCA)模式综合体初探
城市豪布斯卡（HOPSCA）模式综合体初探
中国城市的高速发展正促使城市建筑走向了多元化与集约化的新时代。
城市综合体改变了我们以往对建筑的常规认识,在时间和空间等多维元素介入的基础上,引导城市建筑步入了新的领域与时期。
当前城市综合体已成为我国城市建筑高效集约化的代表,因此本文以前人对城市综合体的研究为基础,选定城市综合体中HOPSCA这一最具活力的模式为研
究对象,追述其历史成因与发展历程,阐述其定义、特性及功能构成,并通过实例的分析和比较探讨城市综合体的设计理念,希望可以找出适于国情的设计方法与理论参考,为城市建筑向着高效集约模式的方向发展提供帮助,从而创造出更具活力的新型城市综合体。
全文共五个章节：开篇是绪论,是对已有资料和研究现状的综述；第二章是城市一般模式综合体的概述,阐明了城市综合体的定义、历史与分类；第三章是对HOPSCA模式的解析,探讨了其功能构成、空间形态等；第四章是HOPSCA与一般模式综合体的分析与比较；最后是结语,简述了HOPSCA的设计要点。
城市综合体项目案例
红星国际（城市综合体）——天津整体效果图商场透视图占地面积:206600平方米总建筑面积:927600平方米总户数:859开发商:投资商:代理商:景观设计单位:建筑设计单位:中煤国际工程集团重庆设计研究院红星国际广场毗邻津滨大道及地铁4、5号线。
项目总占地300余亩，万平方米，总投资100亿元，建筑规模90万平方米。
容积率，绿化达35%。
红星国际广场规划了20万平方米公寓，两条步行街。
红星国际广场百货SHOPPINGMALL占地15万平方米，包含购物、休闲、娱乐、美食等功能。
占地15万平方米的家具建材MALL，拥有近千家国内国际家具建材品牌。
红星国际广场设有807个机动车位，其中37个地上车位，1439个非机动车位。
红星国际广场整体建设周期为三年。
其中，家具MALL将于2010年底竣工开业，百货SHOPPINGMALL将于2012年底竣工开业。
大都会——天津占地面积:92000平方米总建筑面积:860000平方米开发商:投资商:天津大都会地处天津市城市核心——和平区南市地区，东至禄安大街、南至福安大街，西至荣业大街，北至慎益大街；占地面积万平米，总建筑面积86万平米，是涵盖了居住、办公、商业、酒店、会所、公园和学校等全面城市功能的世界级城市综合体。
地铁2、4号线交汇。
金地国际广场——天津该项目将建设集高端居住、商业娱乐、休闲购物于一体的国际化、现代化、复合型“高端城市综合体”。
其中，项目将以“品味时尚、精致生活”的理念，打造集公园式休闲、娱乐购物、国际名品专卖、国际院线、五星级酒店式公寓等高端业态于一体的国际名品商业街；将建设高端运动休闲主题会所，将建设10万平方米官邸型城市别墅，还将建设14万平方米、高度130米的地标性高层五星级城市空中公馆。
项目建设周期三年。
建成后将在中心城区与滨海新区之间形成现代商务、金融及高端居住的服务功能，吸引商务金融、创意产业、高新技术产业、信息产业等新兴产业人士，成为河东区乃至天津市现代金融商务业发展的标志区。
拉德芳斯
拉德芳斯—豪布斯卡发源地拉德芳斯，它在上世纪50年代就开始修建，是世界第一个诞生的城市综合体。
如果要在世界范围内探讨城市综合体的发展，无论如何都无法绕开的一个就是法国的拉德芳斯，因为它在上世纪50年代就开始修建，是世界诞生的第一个城市综合体。
它，蕴藏着法国浪漫的艺术气息，集合了现代化的建筑，在世界城市综合体的发展中树立了一个独特的典范，至今仍是世界上最具代表性的城市综合体。
穿行其间，你可以感受到现代的高楼大厦与古老巴黎穿越时空的对话和交流。
50多年的风雨洗礼，不仅让拉德芳斯历久弥新，更让它成为至今也难以超越的具有艺术、生活特质的城市综合体经典之作。
开创全新hopsca城市发展模式谈到一个城市的cbd，首先浮现在大部分人脑海的印象肯定是众多的高楼大厦。
的确，作为一个城市的中心区域，商务功能最为突出，高大的写字楼是其重要的标志。
但中心区仅仅是一个商务办公的地方吗？答案是否定的。
它需要一些配套性的设施，例如住宅、展厅、商业。
从20世纪70年代以来，随着世界城市化进程的加快，许多城市开始对其城市中心的建设进行深度思考和改造实践。
为了避免重蹈过去城市开发功能单一、建筑分散无法相互联系的覆辙，很多城市在旧城改造或新城建设的过程中，开始强调中心区完整功能和建筑统一的规划。
而拉德芳斯的出现，开创了全新的城市发展模式———城市综合体（hopsca），为未来的城市综合体发展指明了方向。
城市综合体又被称作“豪布斯卡”，即h：hotel（酒店）、o：office（写字楼）、p：parking（花园、停车场）、s：shoppingmall（商业）、c：convention（会议会展）、a：apartment（公寓）的首字母连写。
以上各项相互组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互推动的互动关系，形成了一个多功能、高效率、功能复杂而又统一的建筑群落，从而获得良好的经济效益、社会效益及环境效益。
拉德芳斯就是这样一个城市综合体的最好范本：目前城区内已建成写字楼247万平方米，其中商务区215万平方米、住宅区1.56万套，拥有面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心。
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专家看城市综合体成功案例
覃力---深圳大学建筑学院教授
六本木的综合化开发模式应该引起最大关注。目前已经成型的中心区已经很难做到空间再利用， 但在进行旧城改造的区域还为时不晚。在国内我们还能看到不少城市有这样的规划，哪里是办公区， 哪里是居住区，哪里是商业区。而规划为CBD的区域基本上都是写字楼，住宅、购物、休闲区都不在 附近，很少有项目可称之为“综合体”。城市中心区建筑群，应该是综合化的发展趋势，而不应该有 清晰的功能分区。
• A：六本木山的主入口，和地铁六本 木车站和地下通道相连，由地铁入口 和好莱坞美容广场组成 • B：中央区域为地上54层的森大厦， 是六本木山的标志，其顶层是作为文 化核心的森艺术中心。B区作为商 业、文化、信息中心一并设置了旅 馆、榉树坂综合体、朝日电视等 • C：由4栋住宅楼组成，和毗邻的元麻 布安静的住宅区相协调 • D：六本木山入口大厦等，由店铺、 办公、住宅构成
城市综合体之国际成功案例：“东京六本木”
东京六本木的经营管理
开业前预热成功
• 在最初开业的五天里，访问人士超过了200万人，而且森株式会社开放六本木 新城这一事件，在整个周末，就是2003年4月26日、27日两天几乎占据了所有 媒体的主要版面 • “东京国际电影节”是举世闻名的亚洲最大规模的电影节。2004年除了和往年 一样有涩谷会场之外，六本木新城成为主要会场。邀请名人前来，包括日本皇 室成员来访，制造轰动事件
酒店
文化
办公
集中停车
中心湖景
商业
住宅公寓
办公 办公
步行街 步行街
住 住宅 宅
酒 酒店 店
公园 公园
购物 购物 文 文化 化
城市综合体之国际成功案例：“东京六本木”
东京六本木：“东京旅游最后的目的地”
亚洲目前最成功的旧城改造典范
Tokyo Roppongi
城市综合体之国际成功案例：“东京六本木”
城市综合体之国际成功案例：“东京中城”
东京中城：“城市再生的一次大规模实践”
城市综合体之国际成功案例：“东京中城”
全新的多功能符合社区 这里曾是毛利家的府邸，明治时期为陆军驻地，二战后层用 作美军将校宿舍，之后又成为日本防卫厅的所在。 10 公顷的儿科开发用地，以充满活力又优雅闲适的“纽约中 城”为蓝本，被命名为东京中城。建成一个包括商务，居住，商业等 多种城市功能在内的全新复合型街区。 68900平米的占地内，排列了6幢摩天大楼，包括办公、酒店、商业、 艺术设计四个部分。
←红星美凯龙 安徽大市场→ 安徽大市场 ↓
关于信地城市广场 百姓的兴奋点不只是投资房产，而是未来...
一个令合肥人期待激动的﹐五彩绚丽的未来
推广——秀稿
租售中心內外整改:化身美術館,落成首展為新加坡國寶大師藝術展
租售中心化身為美術館,包含軟裝與裝置藝術的細節設置
主要商业设施 山边—— • 面向毛利庭院的“山边”是半开放式的购物中 心，有几段大的石墙面，充分利用原有土地的高 低差组成进楼梯和斜坡，产生各种各样的序列体 验，既热闹又令人期待 • 活力动感的自由曲线，引导来访者漫步其间，充 分享受购物和美景
城市综合体之国际成功案例：“东京六本木”
东京六本木的商业设施（2）
西街—— • 镶嵌在森大厦和凯悦大酒店之间的商业街。由 玻璃顶和玻璃大墙围合而成 • 高度22～25m，面积约1900m2的4层共享空间 中，瀑布溪流潺潺，寓意溪谷 • 在酒店和办公大楼各层之间通过天桥产生了立 体交叉流线，形成丰富的活动空间
西 街
榉树坂大道—— • 六本木东西相连的主要干道，带有欧洲街道风 格，舒缓的曲线，整个街道有一种高雅的氛围 • 300m长的墙面蜿蜒起伏，分为几段，并创造出 立体复杂的路面空间，对来访者产生吸引，并 有意设置了迷路
城市综合体之国际成功案例：“东京六本木”
东京六本木的空中花园
• 六本木新城的空中花园，从人的最基本生存需要出发，设置了稻田、蔬菜等田园风格的景观，强调 了可参与性，为大城市带来清新的田园景观
q 春天是播种希望的季节，六本木新 城为学生提供实习劳动的机会，帮 助学生学会在春天播种，通过实际 劳动增强对生活的认识，在劳动中 认识自然
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秋天，成熟的水稻在微风中摇曳 。老师带着小学生来空中花园劳 动，看到成熟的水稻，感受秋天 收获的喜悦
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夏天，所有的鲜花开放，青蛙 为繁华的东京带来欢快的叫声 。 鲜花怒放，青菜长势喜人 ，在六本木新城的空中花园感 受夏天斑斓的色彩
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冬天到了，周边的树叶开始飘 落，六本木新城精心选择的鲜 花依旧开放，让严冬里的人们 看到春天的希望
有人说过：北京太大，上海太挤，广州太闹 成都太阴，沈阳太脏，南京太热，深圳太乱
而合肥 作为合肥市城市形象展示的第一窗口，其现有商圈既与传统商圈一衣带水，又自成一体。 汇集元一SHOPPING MALL、沃尔玛、家乐福、安徽大市场、红星美凯龙等合肥较有影响力的商业市场 ，借助火车新站、汽车站等交通配套，成为合肥市主要物流集散地，同时周边新开发的大型生活社区， 很大程度的提升了片区商业布局及商圈价值。
文化 会务
公园
城市综合体特征分析
9 8 7 6 5 1 2 3 4
高可达性 高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间的连续性 内外部关系完整性 强大的对外辐射型 升值价值
集聚九大功能特征，是综合性各类建筑群集聚， 是一个高端的造城发展模式，涵盖了城市发展所 需要的各种要素和功能。 能够成为新城区发展的商业中心，为中小的城市 化进程、新城镇的发展及商业档次提升起到驱动 力的作用。
城市综合体之国际成功案例：“东京中城”
聚集众多高端品牌
办公部分以中城塔楼为标志性建筑； 酒店部分由全球顶级的丽思卡尔顿酒店； 商业方面包括一个购物中心，广场和一个圆形玻璃建筑的餐 饮中心； 艺术设计是东京中城独特的魅力所在，包括三得利美术馆， 东京中城设计中心，富士Xerox艺术空间。
城市综合体之国际成功案例：“东京中城”
洞察：他们渴望享有先进、有点儿意思的生活方式
合肥市概况
合肥位于中国中部（北纬32°、东经117°） 长江淮河之间，紧靠“长三角” 巢湖之滨，通江达海；承东启西、贯通南北、连接中原 合肥属于亚热带到暖温带的过度带，气候温和湿润，四季分明 年平均降水量约为1000毫米，年平均温度15.7度，全年无霜期 230天 合肥市域总面积7029平方公里/全市户籍总人口469.85万人 城市建成区224平方公里，市区人口224万人 在校大学生（不包括军事院校）达到32万人，占市区总人口 15.46% 现辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和 肥东、肥西、长丰3县
电影节宣传海报
与旅游业合作
• 六本木设计新城在设计之初就进行了周密的市场调研。利用新 城的空中庭院优势，专门安排学生修学旅行 • 各个旅行社将六本木新城列为重要旅游景点。每年有200多万中 国的香港与台湾游客要参观六本木新城，因此中国口味的餐馆 也较多
接待参观考察团
六本木新城管理公司对外接待参观团，需要提前预约，六本木 新城管理公司负责带领参观商业设施，讲解开发过程
世
联
企
划
部
周 分
享
报
告］
ＨＯＰＳＣＡ
城市综合体
酒店－-办公－-公园-－购物－-文化－-公寓
20100527
什么是城市综合体
城市综合体模式定义
将商业、酒店、商务、居住、出行、文化娱 乐、休憩集合为一体的多功能复合型并相互 作用互为价值链的高度集约式复合建筑群。
CULUTRE
PARK
1、保证一定体量，便于布局各种功能形态 2、保证稳定常态人流，设置一定住宅体 3、统一开发，集群发展；保障一致标准。
40%绿化造就生态商业
东京中城难能可贵的并不是拥有如此多摩天大楼和 高档店铺，而是在于其身处东京市中心，依然能拥 有如此高的绿化率，这个绿化率比六本木新城还要 高一倍。
10万平米的公共绿地，为贴近自然，建筑物采用 开放式结构，从那一层都可以看到外面的绿地， 东京中城屋顶全部绿化，拱廊及广场种植多种植 物。
• 榉树坂综合体与露天剧场：这是 一个集聚了影像（电影）、流行 （时尚商店）、表演（露天剧 场）等商业艺术文化的综合空间 实体
城市综合体之国际成功案例：“东京六本木”
东京六本木的办公设施 • 六本木森大厦：作为六本木中心的超高层办公楼，地上54层，高238m，并实现了日本国内最大的单体约4 500m2的无柱空间，并引进了日本国内最高水准的网络和安全设施 森大厦 森 大 厦 主 入 口
源动力： 生活品质提升的源动力 新中心发展的引爆点
城市综合体经典案例
城市综合体的两种表现形式
城市形态的表现： 在城市核心区域为了降低商务成本、改善城市形态形成城市综合体；
经济形态的表现： 随着城市区域开发与旧城改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等 多种功能，形成互为价值链关系的、集群式的、高使用率的城市市综合体。
城市综合体之国际成功案例：“东京中城”
极致的美学主义
与绿化相辅，东京中城的“自然精神”还体现在用材和设计时 的节能环保。中城内部的水都是循环利用，体现低碳的理念 。
独特的艺术气质是东京中城的一 大特色。建筑大师安藤忠雄和时 装设计师三宅一生主导设计的博 物馆是一大亮点。
操作案例分享
合肥，一个长的很像三级城市的省会城市
东京六本木的规划设计 • 美国捷得建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计 • 捷得的设计思想不仅实现了项目与城市的完美融合，在项目本身的设计上更加注重将项目设计为旅游目的地，商 业、旅游观光等多功能相结合，整个业态组合考虑顾客的多种需求 • 六本木共划分为四个街区，各街区建筑的群房都和“山边”、“西街”、“榉树坡大道”等商业设施相连，随处 可见绿地和广场，增加了街道的趣味，形成热闹的步行空间
C街区
B街区