黄瑜：2014年全国房地产价格走势研判
2014年中国房地产趋势预判
策 ；二是无 论是 中央还是地方 ，出 台的政策都不会 强调
房地产调 控 ，而是 强调完善房 地产体 系 ；三是 出台的政
策 ，将 以完善房地产市场秩序为主 。
第二 ，双轨 制时代 ，政府 与房企将 共 同成 为房 地产
市场主体 。在 ｌ ０ 月２ ９日中共 中 央 政 治 局 集 体 学 习 时 ，习
好 ；二是 区域分化 ，一 、二 线城市市场 震荡下 降 ，三 、 四线城市市 场稳 中有降 ，县 、镇级市场 逐步 向好 ；三是
战略分化 ，大 型房 企将加快 工业化 、产业化 步伐 ，中小 型房企将 更多地选 择与政府 合作 ，进 军商业地 产 的房 企 将选择跨产业的资源整合 。 第 四 。畸高 状态 下 ，商 品住 宅 价格 将 步入 下 行 通 道 。不少 地产人及 专家都认 为 ，２ ０ １ ４ 年 ，房 价将延续 上
下 ，中国房地 产市场得 以快速发 展。可 随着 房价 的不 断
上 涨 ，社会矛 盾 日益激 化 ，房地 产上升 动能 已经 Ｅ ｔ 渐疲
第一 ，后 调控时代 ，政策 以完善房地产 供应体 系为 主。新 的领 导集体履新后 试 图采取 逐步淡化 房地产调 控
的冷 处理方法 来化解房地 产市场矛 盾 ，与此 同时 ，通过
三 是 在 中高 端商 品 房市 场 ，由房企 主 导 ，政 府 承担 服
务及 监管 职能 。
第 三 ，地 产 下半 场 ，房 地 产分 化 应 满足 民众 普遍住房 需求 ，近期 的诸多 高级 别会议不提房地产调控 即为明证 。 可见 ，我 国 已告别 房地 产 调控 时 代 ，２ ０ １ ４ 年 ，房 地 产政策将 现三个趋 势 ：一是 中央层面 出台的政策将很
黄瑜：中国房地产市场走势分析
黄瑜：中国房地产市场走势分析由国务院发展研究中心金融研究所指导、中国注册金融分析师培养计划执行办公室主办的“第五届中国金融市场分析年会暨第五届中国注册金融分析师年会”于2010年8月28日-29日在北京举行。
上图为中国搜房控股副总裁、中国指数研究院常务副院长黄瑜。
黄瑜：大家好，非常高兴有机会和我们来自金融界，还有媒体界朋友就当前房地产走势做一个分享，主要以数据把当前市场形式做一个描述。
首先我们看房地产市场当中最重要的一个市场，就是土地，土地是整个房地产市场生产资料原材料的东西，我们今年整个2010年整个全国土地供应计划是十八点五万公顷，住宅用地供应量，这个量是什么概念？相对于我们09年实际供应量2.4倍，在历史上一些统计05年到08年整个供应量是五万公顷是三倍左右，供应量上创下一个历史新高。
比例构成方面，我们可以看到确确实实我们整个的中小套型和大弧形商品房用地占了23%，整个中小套型和保障性住房加在一块占了50%，这里面如果说把商品房单独拿出来，中小套型和大中弧形高档房拿在一块，整个商品房市场占主流。
实际上这是一个供应的计划，实际上真正的我们实际供应情况是怎么样？我们作一个测算，预计一到八月份全国的总的完成土地供应计划是40%，按照这个数字计算，今年完成供应计划难度比较大，主要的城市完成比例都还是比较低，除了天津完成率比较高，北京不到三分之一，深圳18%，上海实际上完成的情况不是特别好，但是提前把一年度将要拍的地全部事先公布出来，如果按它公布出来的这些地全部都供应到位基本上可以完成全年的任务。
这是目前一到八月份预计完成情况，实际上这个土地供应量相对于整个去年的情况是什么样子，一到七月份整个住宅用地的供应量大概同比增长80%，我们可以看一下，上面那条红线是属于今年整个土地供应量同比增长的情况，可以看到今年年初的时候，市场比较好，增长比较多，从环比情况看七月份以来，我们环比情况出现一定的下降。
从成交情况看，整个的供应推出是一方面，实际上真正成交情况稍微逊色一点，实际供应是2.44万公顷，实际上真正成交是1.8亿万公顷土地，这个量同比去年还是增长了将近80%，这个数字我们也把同期供到市场的地和同期那个成交的地做了一个对比分析，成交的地我们可以看到，只有二月份是最高的，推一块成交一块，新政之后比例比较高，都是在0.6%，七月份比例有所上升，推一块地，有0.8块地成交。
2014年1-7月份全国房地产开发和销售情况
2014年1-7月份全国房地产开发和销售情况来源：国家统计局发布时间：2014-08-13 13:30房地产开发 情况2014年1-7月份 全国房地产开发50381亿长13. 7% 速 1-6月份回落0.4个百分点。
其中 住宅 34365亿 长13. 3% 速回落0.4个百分点 房地产开发重为68.2%。
1-7月份 地 房地产开发 28833亿 长14.1% 速 1-6月份回落0.5个百分点中 地 10380亿 长11.6% 速回落0.3个百分点 地 11168亿 长14.7% 速回落0.1个百分点。
1-7月份 房地产开发 房 工面积632685万平方米 长11. 3% 速与1-6月份持平。
其中 住宅 工面积451577万平方米 长8. 2%。
房 开工面积98232万平方米 下降12.8% 降幅收窄3.6个百分点。
其中 住宅 开工面积69069万平方米 下降16.4%。
房 工面积43524万平方米 长4.5% 速回落3.6个百分点。
其中 住宅 工面积33270万平方米 长2.7%。
1-7月份 房地产开发 地 置面积17824万平方米 下降4.8% 降幅 1-6月份收窄1个百分点 地 款4828亿 长9.8%速提高0.8个百分点。
房销售和 售情况1-7月份 房销售面积56480万平方米 下降7.6% 降幅 1-6月份扩大1.6个百分点。
其中 住宅销售面积下降9.4% 销售面积下降4.9%房销售面积长7.4%。
房销售额36315亿 下降8. 2% 降幅 1-6月份扩大1.5个百分点。
其中 住宅销售额下降10.5%销售额下降14.0%房销售额 长8.6%。
1-7月份 地 房销售面积26436万平方米 下降14.8% 降幅 1-6月份扩大1.5个百分点销售额21022亿 下降15.2% 降幅扩大1. 2个百分点。
全国房地产市场形势和2014年发展趋势
全国房地产市场形势和2014年发展趋势一、2013年市场运行情况根据2013年1-11月份的房地产统计数据基本可以判断：全国全年房地产投资总额突破8万亿元，商品房销售面积突破12亿平方米，商品房销售总额突破7万亿元，全国商品住房均价突破6千元，土地出让金在4万亿元左右。
上述数据都是创历史新高的，表明中国房地产业在过去的一年取得了非常瞩目的成就。
海南省财政厅2014年4月28日公布，2013年海南省土地出让收入完成379.8亿元，完成年度预算的118.9%，同比增收123.1亿元，增长47.9%。
该厅非税收入管理处表示，全省土地出让收入大幅度增收，一是2012年、2013年全省土地出让合同价款呈平稳上升态势。
（信息来源：搜狐焦点）1.房地产开发投资支撑了全国固定资产投资。
房地产开发投资保持了19%-21%（各月不同）幅度内的增幅，而固定资产投资基本保持在20%以上的增幅。
房地产开发投资为稳定中国经济增长起到了重要作用。
2.商品房销售金额增幅高于销售面积增幅十个百分点。
全年商品房销售额同比增幅在30%以上，而销售面积增幅在20%以上，表明商品房的市场价格在今年仍然保持了较大涨幅。
全年市场交易震荡向上，高点是1月、3月、6月、9月和12月。
3.各地土地交易单价和总价不断突破历史新高。
北京农展馆附近地块项目楼面地价达到了7.3万元，上海徐家汇一综合项目以215亿元成交。
此类案例表明，13年各地推出的土地项目，较以往住宅用地比重更大，区位优势更好。
土地价格依然是中国房价上涨的重要推手。
除外部因素外，动拆迁成本和时间的失控是地价上涨的重要推手。
4.整体处于上升趋势下各地的市场差异依然明显。
总体看，一二线城市市场较热，一些三四线城市明显阶段性供大于求。
不同区域、不同城市、不同企业、不同项目之间冷热不均的现象较为凸出。
5.保障性安居工程推进顺利。
13年的目标任务是基本建成470万套、新开工630万套，截至11月底已全面完成了这一任务。
2014年房子价格的走向
一．据统计数据显示，3月北京楼市合计签约量在1.6万套左右，二手房成交在8800套左右，新建住宅签约7000余套。
其中，今年3月北京二手房的成交量仅为去年同期的20%。
再把时间轴拉长，今年一季度，预计北京楼市签约仅为4万套，同比下调了65%左右，为最近6年同期的最低值；成交量持续下降，买家持币观望！二．目前房价处于高位，商业贷款利率优惠减少，公积金贷款比例降低，过户税费大幅度增加，二套房首付提高，利率上浮！这些政策大大增加了购房人成本！举个例子顺义一套60平米的小房子，首付最少要60万还得说首套！再加上过户税费，一套一居室的小房子前期投入尽80万。
一般的老百姓真的难以承受！三．回迁房、两限房、廉租房、自住型商品房等政策性房屋的供应，对二手房市场的影响也非常大。
四．新房供应影响二手房成交，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。
“一线城市大部分都是上市房企，对业绩的要求更高，一旦没有销售量，股价就可能会出现下跌。
所以在众多新房降价销售的同时，分流了很大一部分购房人群。
五．国家政策调整对市场的影响，北京的限购政策一下挤掉40%的购房人群，在加上政策性房对客户的分流，房价上涨、首付不够及过户税费、贷款成本增加等大大减少了购房人群。
再加上不久出台的房产实名制登记和房产税的作用国家正用种种手段在调整着供需比，试问在这样的市场环境下房价还能上涨吗？房价涨一．首先，从长期来看，中国楼市仍存在持续走高的动能。
过去十年，中国的城市化率增长了约12个百分点，近1.7亿人进了城；商品房年销售面积由3亿平方米增长到2013年的13亿平方米；2013年全国平均房价是10年前的将近三倍，而北京、上海（楼盘）等一线城市的房价更是十年前的近十倍。
这就是摆在我们面前的过去十年中国房地产市场的基本事实。
而未来十年呢？我国的城市化率至少还要上升10个百分点，每年仍将有超过1000万人进城。
中国指数研究院发布的《未来十年（2011-2020）中国房地产市场趋势展望》报告显示：城镇化进程的推进为未来住宅市场提供了广阔的发展空间，预计未来十年，我国住宅新增需求（包括保障房需求）约为157亿平方米。
2014年国内房地产市场走势判断
否 会全 面调 整 ？ 这 是 国 人最 为 关 注 的 问题 。
并且分析今年政府工作报告 ， 其 基 本 思 路 就 是 以增
场 。作 为房 地 产 投 资者 仍 希 望 延续 ２ ０ １ ３年 的形 势 ，
然而 ． 我们 应 看 到 ， 尽 管 国 内房地 产 市 场 价 格 持续 上 涨 。但 是 ２ ０ １ ３年持 续 上 涨 １ ２年 之 久 的 黄金 价 格 突 然 停 止 了上 涨 步 伐 ，从 １ ９ ０ ０美元 下 跌 到 １ ２ ０ ０多 美 元 ，下 跌 了 ３ ０ ％以上 ；类 似 ， ２ ０ １ ３年 比特 币进 入 中
放住房按揭贷款。尤其是随着美国 Ｑ Ｅ退出和美元
的升 值 ， 借 有 大 量 美 元 外 债 的 国 内房 地 产 企 业 都 可
易 宪容 ， 中 国社 会 科 学 院 金 融 研 究 所 研 究 员 。 （ 北 京 １ ０ ０ ７ ３ ２ ）
２ ０ １ ３年 是 国 内房 地 产 市 场 第 二 个 最 为 繁 荣 的
动 产 登 记 等 ．对 房 地 产 影 响 预期 的 态 势 不 会 改 变 。
年份ｆ 排 名第一 是 ２ ０ ０ ９年 ） ， 国 内房 价 在 ２ ０ １ ２年 上
明证 。
国。 被疯狂炒作 ， 上 涨 幅度 达 到几 百倍 ， 但 最 后 没 有
一
个 比特 币 的投 资 者 不 是 损 手 离 场 ； 还有 ， 最 近 新
兴 市 场 货 币跌 幅较 大 ， 对 国 内投 资 者 产 生 较 大 的影 响； 并且 ， 中 国 房地 产 市 场 已经 上 涨 了 十 多 年 ， 从 国 际经 验 来 看 ， 房 地 产 市 场不 可 能 只 涨 不跌 ， 上 涨 到 一 定 阶 段必 然会 引 起 房 价下 跌 。 ２ ０ １ ４年 中 国 的房地 产 市 场 走 势 如何 ， 取 决 于 四个 方 面 的 因 素 ：
2014年全国房地产开发和销售情况
2014年全国房地产开发和销售情况一、房地产开发投资完成情况2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9. 9%），增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2013年回落9.3个百分点。
其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%，增速比1-11月份回落1.3个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为67.7%。
2014年，东部地区房地产开发投资52941亿元，比上年增长10.4%，增速比1-11月份回落1. 6个百分点；中部地区投资20662亿元，增长8.5%，增速回落0.7个百分点；西部地区投资21433亿元，增长12.8%，增速回落1.4个百分点。
2014年，房地产开发企业房屋施工面积726482万平方米，比上年增长9.2%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。
其中，住宅施工面积515096万平方米，增长5.9%。
房屋新开工面积179592万平方米，下降10.7%，降幅扩大1.7个百分点。
其中，住宅新开工面积124877万平方米，下降1 4.4%。
房屋竣工面积107459万平方米，增长5.9%，增速回落2.2个百分点。
其中，住宅竣工面积80868万平方米，增长2.7%。
2014年，房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%，降幅比1-11月份收窄0.5个百分点；土地成交价款10020亿元，增长1.0%，1-11月份为下降0.1%。
二、商品房销售和待售情况2014年，商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，降幅比1-11月份收窄0.6个百分点，2013年为增长17.3%。
其中，住宅销售面积下降9.1%，办公楼销售面积下降13.4%，商业营业用房销售面积增长7.2%。
商品房销售额76292亿元，下降6.3%，降幅比1-11月份收窄1.5个百分点，2013年为增长26.3%。
其中，住宅销售额下降7.8%，办公楼销售额下降21.4%，商业营业用房销售额增长7.6%。
2014年全国房地产市场走势分析与预测
2014年全国房地产市场走势分析与预测1．房地产开发投资增速相对平稳2014年1-4月，全国房地产开发投资22322亿元，同比增长16.4%，与上年同期相比回落4.7个百分点，与上月相比回落0.4个百分点。
其中，商品住宅完成投资15299亿元，同比增长16.6%，同比回落4.7个百分点。
4月份当月，全国完成房地产开发投资6983亿元，同比增长15.5%，增幅与上月相比加快1.2个百分点。
其中，住宅完成投资4769亿元，同比增长16.1%，增幅比上月加快0.9个百分点。
2．当月资金来源增速回升2014年1-4月，房地产开发企业本年资金来源达37200亿元，同比增长4.5%，增幅比上月下降2.1个百分点。
其中，国内贷款增长最快，实现7709亿元，增长16.5%；利用外资最慢，下降28.7%。
在其他资金来源中，个人按揭贷款实现4238亿元，同比下降3.1%。
4月份当月，房地产开发资金来源新增8469亿元，同比下降2.0%，增速比上月加快5.1个百分点。
其中，国内贷款新增1483亿元，增长2.6%，增速比上月减慢3.8个百分点；个人按揭贷款新增1077亿元，同比下降11.4%，增速较上月减慢6.4个百分点。
3．土地购置和新开工面积双双下滑2014年1-4月，房地产开发企业土地购置面积为8130万平方米，同比下降7.9%，涨幅与上年同期相比回升0.7个百分点。
4月份当月，房地产开发企业购置土地面积为2140万平方米，同比下降20.5%，降幅较上月收窄3.5个百分点。
2014年1-4月，全国商品房新开工面积为43234万平方米，下降22.1%，与上年同期相比，增速回落24.0个百分点。
其中，商品住宅新开工面积为31184万平方米，下降24.5%。
4月份当月，商品房新开工面积为14144万平方米，下降15.0%，增速较上月加快6.9个百分点。
其中，商品住宅新开工面积为9946万平方米，下降18.1%，加快5.6个百分点；办公楼新开工面积为612万平方米，增长12.5%；商业营业用房新开工面积为1861万平方米，下降8.9%。
2014年中国房地产市场分析
1、房地产开发投资完成情况2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），增速比1-11月份回落 1.4个百分点，比2013年回落9.3个百分点。
其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%，增速比1-11月份回落 1.3个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为67.7%。
2014年全国房地产开发和销售情况全国房地产开发投资增速上年增长10.4%，增速比1-11月份回落 1.6个百分点；中部地区投资20662亿元，增长8.5%，增速回落0.7个百分点；西部地区投资21433亿元，增长12.8%，增速回落 1.4个百分点。
2014年份东中西部地区房地产开发投资情况2014年份东中西部地区房地产销售情况2014年，房地产开发企业房屋施工面积726482万平方米，比上年增长9.2%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。
其中，住宅施工面积515096万平方米，增长 5.9%。
房屋新开工面积179592万平方米，下降10.7%，降幅扩大 1.7个百分点。
其中，住宅新开工面积124877万平方米，下降14.4%。
房屋竣工面积107459万平方米，增长5.9%，增速回落 2.2个百分点。
其中，住宅竣工面积80868万平方米，增长 2.7%。
2014年，房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%，降幅比1-11月份收窄0.5个百分点；土地成交价款10020亿元，增长 1.0%，1-11月份为下降0.1%。
全国房地产开发企业土地购置面积增速2、商品房销售和待售情况2014年，商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，降幅比1-11月份收窄0.6个百分点，2013年为增长17.3%。
其中，住宅销售面积下降9.1%，办公楼销售面积下降13.4%，商业营业用房销售面积增长7.2%。
商品房销售额76292亿元，下降 6.3%，降幅比1-11月份收窄 1.5个百分点，2013年为增长26.3%。
2014年中国房地产市场低迷的分析报告
2014年中国房地产市场低迷的分析报告二〇一四年七月十日目录一、背景分析............................................................................... - 1 -二、房地产泡沫形成的原因和条件 .......................................... - 2 -（一）什么是房地产泡沫？...................................................... - 2 - （二）房地产为什么会有泡沫？.............................................. - 2 -1、房地产的区域性强 ..............................................................- 2 -2、房地产生产周期较长 ..........................................................- 2 -3、房地产的价值不易判断 ......................................................- 3 -（三）房地产泡沫形成的条件.................................................. - 3 - 三、房地产泡沫生成和破灭的案例 .......................................... - 5 -（一）日本房地产泡沫的生成与破灭...................................... - 5 -1、泡沫的形成...........................................................................- 5 -2、催生超级泡沫的因素 ..........................................................- 6 -3、泡沫的破灭...........................................................................- 7 -（二）美国房地产泡沫的生成与破灭...................................... - 8 -1、泡沫的出现...........................................................................- 8 -2、催生房价泡沫的因素 ..........................................................- 9 -四、总结国外楼市泡沫的形成条件，对比我国近几年状况 - 11 -五、目前我国楼市低迷的原因 ................................................ - 16 -六、未来楼市走向预测 ............................................................ - 22 -一、背景分析在我国近20年的楼市发展历程中，房地产市场经历过两次调整，第一次是2008年至2009年的调整，第二次是2011年至2012年的调整，在这两次调整中，无论是北京等一线城市还是三四线城市，全国当年的房价都是上涨的，只是涨幅大小的区别。
2014年12月暨全年全国房地产市场研究报告
2014年12月暨全年市场研究报告2015年1月⏹报告宗旨；⏹作为第一份带有年度总结及预判性质的年终汇报，本报告注重方法论体系的建立和梳理以及市场规律的探寻和预判，而后续月度报告将更加专注于市场的跟踪和把握；⏹方法论概述：⏹房地产是类金融行业，市场走势与金融体系的变化息息相关，想要切实的判断房地产市场走势，不能仅仅局限于地产，必须树立经济和金融的宏观视角；⏹宏观市场的判断主要分为三个层面：☐宏观经济层面，通过经济、金融及地产的综合研究，解决市场会好还是会坏的问题；☐宏观市场层面，通过对城市特征和市场规律的总结和判断，解决到哪做什么的问题；☐竞争市场层面，通过对城市及板块对应商品房市场及竞争关系的分析，解决怎么做和怎么卖的问题；⏹本报告着重探讨宏观趋势及区域分析层面，竞争市场层面则主要由城市市场报告进行探讨。
一三二宏观市场分析宏观经济政策重点关注城市四行业企业动态五市场总结展望宏观经济走势宏观政策主要经济参数7.0%8.0%9.0%10.0%11.0%0.020.0 40.0 60.080.0 2008200920102011201220132014万亿元人民币全国GDP 走势GDP （左）增幅（右）⏹GDP 增幅下跌，经济进入新常态；⏹本次经济下滑涉及到经济潜力的下滑，未来中国经济将长时间停留在中速或中高速水平；⏹经济的下滑促进政府加大投资力度，对短期市场而言是一项利多因素；⏹但长期而言，GDP 决定了就业和收入水平，它的下滑对长期市场而言是利空因素。
经济下滑，短期利多，长期利空主要经济参数通缩风险加剧，固然会刺激政府放松银根，但也不利于投资的预期⏹通缩风险来袭；⏹CPI 持续下滑，PPI 连续34个月为负，通缩风险加剧；⏹由于通胀源于经济潜在增长率与社会平均资金成本的差额，这显示在经济增长潜力下滑的同时，资金成本过高。
-4.0-3.0 -2.0 -1.0 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 13.0113.0213.0313.0413.0513.0613.0713.0813.0913.1013.1113.1214.0114.0214.0314.0414.0514.0614.0714.0814.0914.1014.1114.12全国通胀走势（近24个月）CPI PPI主要经济参数政府推动的信贷反弹必然主要投向股市楼市-60%-40%-20%0%20%40%60%-100%-50%0%50%100%150%200%13.0113.0213.0313.0413.0513.0613.0713.0813.0913.1013.1113.1214.0114.0214.0314.0414.0514.0614.0714.0814.0914.1014.1114.12社会融资及信贷增幅（近24个月）社会融资增幅信贷增幅⏹融资低迷，政府推动信贷反弹；⏹由于产能过剩、资金成本高企、政府债务缠身，社会融资规模整体疲弱；⏹上半年央行坚持紧缩口径，但在7月信贷滑坡后，政府转而推动银行增加信贷规模；⏹信贷反弹助推了房地产市场的回暖，配合930新政和降息，银行贷款利率和放款速度均显著提升。
2014房地产市场分析
2014房地产市场分析第一篇：2014房地产市场分析2014年中国房地产市场走势分析(一)市场供应1.全国房地产开发企业土地购置面积预计2014年全年增长10%左右2014年土地市场将延续2013年的热度，土地成交量全年增幅预计在10%左右。
主要原因有五：一是2013年商品房市场整体发展较好，销售量大幅回升，销售回款明显增加，资金状况良好；二是新一届政府对楼市调控的思路明显转变，由过去的各种调控政策转变为鼓励用市场化手段进行调节，房企对政策的预期相对乐观，拿地的热情增加；三是受2013年销售状况良好的影响，房企亟需增加土地储备，为后续发展做好准备；四是近期不少城市在调控政策中都提及增加土地供应，预计2014年土地供应将有所增加；五是三、四线城市土地市场具有一定的滞后性。
2.20个典型城市土地成交建筑面积预计2014年全年增长5%左右2014年全国20个典型城市经营性土地成交量将基本延续今年以来的走势，全年成交建筑面积将保持平稳增长，增幅预计为5%左右。
主要是一方面全国房地产行业环境稳定，企业资金状况良好，出于对后市的乐观预期，企业拿地节奏将继续推进；另一方面，随着政府更加强调利用市场化手段调控房地产市场，会进一步加大土地的市场供应，这也会推动土地成交的进一步上升。
3.房地产开发投资预计2014年全年增长18%左右受房地产行业整体向好的影响，2013年房地产开发投资同比增幅明显扩大，2014年将略有回落，预计全年同比增幅为18%。
主要原因有三：一是经济低位徘徊，固定资产投资增幅稳中略降，房地产开发投资增速也受到投制约；二是保障房投资对房地产开发投资的增幅扩大贡献降低。
2011年全国保障性安居工程建设完成投资1.3万亿元，2012年城镇保障性安居工程完成投资约为1.1万亿元，2013年前11个月完成1.12万亿元；三是2013年房企土地购置面积大量增加，2014年将催生一定量的新开工量，房地产开发投资将相应增加。
2014下半年房地产走势及政策建议
2014下半年房地产走势及政策建议第一篇：2014下半年房地产走势及政策建议2014下半年房地产走势及政策建议2014年以来，中国房地产市场形势出现了一些新的变化，房地产投资增速持续回落，新开工面积和销售面积均低于上年同期，一些城市的个别房地产项目还下调了销售价格。
如何看待上半年房地产市场形势的一些新变化？这种变化是趋势性的还是阶段性的？房地产市场是否还具备平稳发展的条件？如何进一步完善房地产相关政策？本文将就这些问题展开讨论。
上半年房地产市场主要运行指标明显回落1-5月份，房地产市场主要运行指标明显回落。
其中，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速比一季度回落2.1个百分点，比上年同期回落5.9个百分点；房屋新开工面积59912万平方米，同比下降18.6%，降幅较一季度收窄6.6个百分点；商品房销售面积36070万平方米，同比下降8.5%，降幅较一季度扩大3.8个百分点；商品房销售额23674亿元，同比下降8.5%，降幅较1-3月扩大3.3个百分点；房地产开发企业到位资金46728亿元，同比增长3.6%，增速比一季度回落3个百分点。
从价格变化情况看，5月份70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个。
环比价格变动中，最高涨幅为0.3%，最低为下降1.4%。
与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。
5月份，同比价格变动中，最高涨幅为11.3%，最低为下降4.8%。
总体来看，4月份以来，70个大中城市中，价格环比下降的城市开始增多，5月份价格环比下降的城市开始显著增加。
今年以来房地产市场形势变化的主要原因今年以来房地产市场主要运行指标的明显回落既有发展阶段的原因，也有市场自身调整的因素，还有受政策影响的原因。
从发展阶段看，根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算，2013年全国城镇户均住房在1.0套左右，即目前中国房地产市场供求状况已由供不应求转为供求基本平衡。
20140310-2014年两会后房地产市场走势研判
城北—余杭
下城—朝晖
优惠
10套特价房
90方优惠14-15万；130方优惠24-25万
130-139方10套特价房，总价260万起
2014年初，曾以“万达进驻”“学区房”等卖点价格飙升的德信北海公 园”马上降价“，引发部分楼盘随之调整价格
德信北海公园直降4000清盘、仅剩200余套房源收到400多组认筹，同属城北桥西板块的天鸿 香榭里则打出“直降6000、起价11800、均价13800”的降价信息
18% 16% 14% 12% 10% 8%
新型金融产品（部分列举）
金融机构吸收存款的成本上升
理财产品 余额宝 理财通 天天益 零钱宝 发行商 支付宝、天弘基金 微信、华夏、易方达、 广发、汇添富 工商银行、瑞信 苏宁、广发、汇添富 年化利率 按（2014-2-19） 6.22% 资金规模 4000亿元 超过100亿元 未公布 未公布
4000
3000 2000 1000 0
二三线南昌、贵阳成交面积略有下降，其他城市普遍较大增长
一线
省会
珠三角其他
20%
成交 面积 （万 ㎡）
北 京
上 海
广 州
深 圳
天 津
济 南
南 京
长 沙
合 肥
南 昌
武 汉
郑 州
西 安
成 都
贵 阳
昆 明
乌 鲁 木 齐
海 口
佛 山
东 莞
中 山
珠 海
江 门
8 8
1 2
亿平方米
2008-2013年全国商品房成交走势图
7000 6000 5000
14 12 10 8 6 4 2 0
商品房销售面积 销售均价 2008年 6.2 3882 2009年 9.4 4695 2010年 10.4 5034 2011年 11.0 5379 2012年 11.1 5791 2013年 13.1 6237
2014年1-12月房地产市场运行指标分析
数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理
3、全国商品房销售情况
在
加的利好下，商品房成 持续回 。2014年1-12月，商品房销售面积、销
售额降幅均有所收窄。国家统计局发布的数据显示，2014年1-12月，全国商品房销售面积
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数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理
三、房地产开发企业资金来源情况
2014年1-12月，房地产开发投资资金来源增速继续回落，首次出现负增长，房地产企 业仍面临较大的资金压力。随着银行房贷放松和销售好转，个人按揭贷款降幅继续收窄。 国家统计局发布的数据显示：2014年1-12月，全国房地产开发企业到位资金121,991.5亿 元，同比下降0.1%，而上年同期为增长26.5%，2014年1-11月为增长0.6%。其中，国内贷款 21,242.6亿元，同比增长8.0%，增幅同比回落25.1个百分点，比2014年1-11月回落1.0个百 分点；利用外资639.3亿元，同比增长19.7%，增幅同比回落13.1个百分点，而比2014年111月提高7.9个百分点；企业自筹资金50,419.8亿元，同比增长6.3%，增幅同比回落15.0个 百分点，比2014年1-11月回落1.9个百分点；其他资金49,689.8亿元，同比下降8.8%，降幅 比2014年1-11月缩小0.5个百分点，而上年同期为增长28.9%。在其他资金中，定金及预收 款30,237.5亿元，同比下降12.4%，降幅比2014年1-11月扩大0.2个百分点，而上年同期为 增长29.9%；个人按揭贷款13,665.5亿元，同比下降2.6%，降幅比2014年1-11月缩小1.6个 百分点，而上年同期为增长33.3%。
2014年中国房地产市场形势分析与2015年发展展望
2014年中国房地产市场形势分析与2015年发展展望2014年，全国房地产市场整体出现较为明显的调整和回落态势，部分指标出现负增长。
具体来看，房地产开发投资和资金来源增速明显回落，土地购置面积增速再次出现负增长，房价上涨幅度逐月回落，三季度末房价同比涨幅出现负增长，不同城市间分化趋势更加明显。
政策影响分析2014年以来，由于银行房贷收紧、供求关系转变、市场预期下行，再加上市场需求和购买力在前几年被大量透支，全国房地产市场迅速转冷。
为抑制楼市持续下行，在“双向调控、分类指导”的基调下，全国范围内共经历了三轮楼市政策松绑。
第一阶段是，中央相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求；第二阶段是5月起地方政府相继出台各类“救市”政策，手段多样化、纵深化，“限购”政策也随之土崩瓦解；第三阶段是，9月底起，中央放松“限贷”，房地产市场出现企稳迹象，随后，为防止经济下滑，央行进一步在11月份宣布降息，房地产市场也随之受益。
在中央层面，中央政府更注重长效机构的建设，逐步将重心由短期调控转移至住房制度建设上来，《新型城镇化规划》发布，不动产统一登记工作平稳展开，户籍制度改革加速推进。
在货币层面，5月份央行召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务工作；9月份，央行又出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，大规模放松住房信贷政策；11月份，又再次祭起降息利器，力促经济平衡增长。
从地方层面来看，在“分类调控”原则的指引下，调控的权力和责任转移至各地方政府。
地方政府根据当地的实际情况，有针对性的出台调控政策。
一线城市的楼市政策仅有微调，以继续抑制投资投机性需求，满足自住型需求。
而那些库存量较高、供大于求的城市，地方政府积极出台利好政策，全力去库存。
从政策影响看，随着地方政府松绑限购、央行放松限贷以及降息等利好政策的引导下，全国房地产市场下滑的势头有所减缓，特别是四季度以来，房屋成交量有所回升，房价环比跌幅也逐渐收窄。
2014年我国房地产行业现状分析
2014年我国房地产行业现状分析第一篇：2014年我国房地产行业现状分析2014年我国房地产行业现状分析房地产市场一直是我国居民关注的热点行业，然而，目前中国房地产行业正步入困局：一边是一、二线城市地价、房价持续上涨，高烧不退；一边却是三、四线城市，市场需求有限、效益不高。
现在对2013年我国房地产行业现状进行回顾。
2013年全年，我国国内生产总值（GDP）同比增长7.7%，增速与2012年持平，经济运行基本平稳。
货币政策保持稳健，货币供应量持续增长。
2013年全年社会融资规模为17.29万亿元，比上年多出1.53万亿元，是年度最高水平，显示金融活动活跃，经济扩张动力良好，利于房地产行业的发展。
2013年房地产行业现状分析1、2013年房地产行业运行情况总览2013年全年，房地产开发投资额为8.6万亿，同比增长19.8%，比2012年增速提高3.6个百分点。
其中，住宅开发投资额为5.9万亿，同比增长19.4%；办公楼开发投资额为4652亿元，同比增长值高达38.2%。
2013年的行业数据显示，2010年以来国家宏观调控对房地产行业的负面影响正在消退，行业呈现稳定增长迹象。
2、行业供需分析供应层面，2013年全国全年国有建设用地供应73万公顷，同比增长5.8%。
其中，工矿仓储用地21万公顷，同比增长3.2%；房地产用地20万公顷，同比增长26.8%；基础设施等其他用地32万公顷，同比下降2.9%。
值得注意的是，2008年-2013年期间，房地产用地的供应总量同比增速呈现了先升后降再上升的走势。
2008年-2010年的供应上升主要归因于我国政府为了应对金融危机、保证经济增长而推出的四万亿刺激计划，过量发行的货币以及对房地产行业的政策扶持都带来建设用地的增速供应。
2010年国家发布了严厉的房地产宏观调控政策，直接导致了2010年-2012年的建设用地供应下降。
2012年以来，受益于整体经济回暖和相关政策松动，房地产行业投资规模中自有资金占比为历史新高，行业逐步回暖，对应的用地供应也呈增长态势。
2014年3月6日政策组闭门午餐会纪要2014搜房年会主题演讲摘要v0307
2014年3月6日政策组闭门午餐会纪要2014搜房年会主题演讲摘要v03072014变革环境中的房地产政策动向及影响闭门交流会会议纪要会议时间：2014年3月6日星期四11：00-13：30会议地点：北京万达索菲特酒店主要发言嘉宾：黄瑜中国房地产动态政策设计研究组核心成员，中国指数研究院常务副院长秦虹中国房地产动态政策设计研究组联席组长，住建部政策研究中心主任李晋扬中粮地产总经理汪妹玲新博集团董事长常颖中信地产副总裁陈璇三盛地产副总裁刘文军百世金谷CEO赵铁路伟业顾问副总裁肖箭华夏银行总行个贷部总经理王光明中国银行总行公司部处长毛德贵中融信托风控副总经理郭庆卫民生信托副总裁彭增亮中交地产副总经理一、房地产市场变化与趋势预判演讲嘉宾：黄瑜女士中国房地产动态政策设计研究组核心成员中国指数研究院常务副院长（1）2013年全国市场量价创新高。
整个2013年，全国商品房销售面积和金额同比分别增长17.3%和26.3%，为13.1亿平方米、8.1万亿元。
其中，商品住宅销售面积和销售额分别增长17.5%、26.6%，为11.6亿平方米和6.8万亿元。
（2）百城均价连续21个月环比上涨。
2014年2月，百城新建住宅均价自2012年6月止跌后连续21个月上涨，环比上涨0.54%，绝对水平上涨至10960元/平方米。
同比来看，百城住宅均价上涨10.79%，连续15个月上涨，涨幅较上月收窄0.31个百分点，为连续第2个月缩小。
从不同城市来看，一线城市在2013年的涨幅远超二三线城市。
十大城市2014年2月新建住宅均价也达到历史新高19443元/平方米，同环比涨幅持续高于百城水平。
此外，2013年十大城市主城区二手住宅价格同比上涨19.93%，涨幅高于同期新建住宅涨幅（17.56%）。
（3）今年1-2月主要城市成交略有回落，供应则总体持平。
2013年，50个代表城市住宅月均约成交2648万平方米，同比增长14%，达近四年同期最高。
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黄瑜：2014年全国房地产价格走势研判
——中国指数研究院常务副院长
黄瑜：我觉得还是要占用大家的一些时间，因为确实大家关心价值，我用最简短的时间给大家介绍一下百强企业对价值的研判。
3月1日公布的是1月底的价格，连续是15个月同比的上涨，环比是12个月的上涨，去年平均是张了11.5%，现在这几个月今年以来涨幅一直在持续的收载，并不是全部都在涨，超过20%有11个城市，在5%-7%之间有十几个城市，我们从一二线的城市情况来看，一线城市的涨幅去年一年是21.54%，二线城市和三线城市价格涨幅全部在平均水平之下，也说明我们去年主要的涨幅是一线城市，而且一线城市在过去的三年间，总共涨了32.07%，其中有三分之二是在去年涨出来的，我们再对比十个大城市，和全国总体水平的对比分析，可以看到十个大城市的总体涨幅也是高于全国的平均水平，特别是二手房涨幅高于新房，表明市中心的涨幅更加积极一点。
针对现在的出现的一些打折，价格下降的城市做一个价格分级来看。
这是北京，北京始终是供不应求的，蓝色是需求线，红色是供应线，需求线始终大于供应线，这就导致了价格在上涨，今年新开的楼盘，本身的楼盘的价格状况基本上属于稳中有升的状况，主要的原因是供不应求。
杭州是供过于求，而且这个状况是越来越明显，红色的供应线是越来越大于绿色的需求线，实际上市场的供不应求的状况越来越明显，目前的同比的涨幅在收窄的状况，去年一年基本上在下降的状况，杭州的涨幅非常小，常州可以看到，基本上这几年的在0.7%，累计的库存越来越大，所以使得价格的涨幅线处于下跌的状态，特别是今年以来，2月份同比的跌幅是扩大到了3.38%，去年同比是下降3.37%，环比是下跌。
我们把整个的房价做一个分析，我们把货币供应量和房价做一个分析，货币供应量和房价涨幅基本上是高度相关，同时这几年的高储蓄也是房价高上涨的支撑因素。
第二是地价，热点城市，去年地价是在上升，直接支撑了房价的上涨，平均的房价的水平是3.5%，同时把地王价格进行了深入的分析，出现单价地王的城市是面粉比面包贵，面粉是面包的1.2倍，面粉已经达到了面包价格的80%。
还有一个直接原因是供求关系，分析是两块，短期的供求关系是去化和租金周期，是影响短期价格的重要因素，同时还有一个长期一点，就是这个稳定的供应量，也是影响房价变化直接的因素，可以看到，短期的算了一下，2014年到2月末的时候，一线城市的租金周期不到10个月，二线城市一年多一点，三线城市是两年到三年，去化时间是过去从2010年以来卖的地和城市的每年的销售面积进行一个关联关系，基本上房价下跌的城市都是五年以上，可以看到大于八年几乎都是属于三线城市，可以说明供应过剩的城市和供应不足的城市也是导致房价重大差异的原因。
对2014年的近期的房价用了这个价格指数，以及动态模型做了预测，2014年房价的涨幅水平会低于2013年，今年大概会在7%-8%之间，在不同的城市之间，可能整个的涨幅水平会有所下降，数量会减少，下跌的城市数量会增加，在5%-10%以内的城市是主流的群众，甚至会超过80%的状况，不是说都会涨，今年以来涨幅会持续的缩小。
不同的城市我们研究完了之后跟初期周期有高度的关联，大家一直在简化数据，我们用大数据做了一个初期周期和房价水平的分析，如果初期周期在六个月以内，价格的涨幅水平几乎每个月会涨9.5%，但是不同的城市是不一样，二线城市即使在六个月以内，也是分化的非常明显。
我们把租金周期和房价做了一个分析，还有一个模型，大家可以用我们的系统进行一个详细的，可以去察看相关的层次，我们有专门的房价的决策系统，可以做一个短期的价格策略的修正，我们在做房价的时候，大部分开发企业用的比较多的是进行一些相关测算，这里用到一个大数据模型，在周期进行一个相应的系数分析，这个希望对大家有所帮助。
真诚的希望我们的数据和研究一年下来对大家的研究有所帮助，谢谢大家。