房地产基础知识(一)

第一章房地产基础知识一、房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其它地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的各种权益。

1、房产：是指建筑在地面上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、文化、教育、办公房等。

2、地产：是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等二、房地产开发1、房地产开发的概念：（了解）房地产开发是指依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。

2、房地产开发的原则：（了解）房地产开发必须遵循以下原则：（1）严格执行城市规划的原则；（2）讲求效益的原则。

即房地产开发应当将经济效益、社会效益、环境效益有机的结合起来；（3）全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。

3、土地征用的审批权限：征收下列土地，由国务院批准：基本农田；1）基本农田以外的耕地超过35公顷的；2）其它土地超过70公顷的。

征用条款规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

4、土地的取得方式：土地的取得有两种方式：划拨和出让。

（1）划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用权限的限制。

一般是指划拨给国家机关、学校等单位使用。

（2）出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金在一定年限内获得国有土地使用权的方式。

目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。

同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。

出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。

主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。

（备注：出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，满2年未动工开发的，可以无偿收回以上土地使用权。

但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

）5、国有土地出让的方式：招标、拍卖、协议三种方式，目前还广泛采用挂牌方式出让。

（A.B.C.D项了解）A、招标出让国有土地使用权：是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

B、拍卖出让国有土地使用权：是指出让人发布拍卖公告，由竟买人在指定时间、地点进行公开竟价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

C、协议出让土地使用权：是指出让人与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签定土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。

D、挂牌出让国有土地使用权：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的价格结果确定土地使用者的行为。

四、房地产投资1、概念：地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益，就是将资金用于房地产开发经营中的行为。

2、特点：（1）投资成本高（2）投资回收期长（3）投资风险大（4）收益性好3、储蓄和投资的比较：4商圈、价格等（3）商业：商圈、楼层、临街状态等（4）住宅：质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交通、人文、价格等（5）酒店：地段、价格、配套、服务等1、工程竣工验收：工程验收、质量验收（市质量监督站）；2、取得竣工验收备案表。

六、五证、两书、一表1、五证A、国有土地使用证：经城市各级人民政府颁发，证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。

主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

B、建设用地规划许可证：经城市规划行政主管部门，确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。

C、建设工程规划许可证：经城市规划管理部门，确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位个人的合法权益，证明有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

D、建设工程开工证：本证是建筑施工单位符合施工各种条件，在建委办理的允许其开工的批准性证件。

E、商品房销（预）售许可证：本证是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。

2、两书A、商品房质量保证书：是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按本保证书的约定，承担保修责任。

B、商品房使用说明书：即对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。

3、一表：商品房竣工验收备案表。

第二章专业名词1、规划用地：规划批准的可以使用的土地。

2、建筑面积：建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。

它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。

计算建筑面积的房屋，层高2、2米以上（含2、2米）。

3、总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。

4、套内建筑面积：是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。

5、使用面积：一个使用单位扣去墙体面积之后剩余的净面积。

6、套内使用面积：是指各房间使用面积的总和。

7、共用面积：指住宅楼内为住户方便出入、正常交往、保障生活设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间、楼层间、厅等所占面积的总和。

8、套内墙体面积：共用墙墙体水平投影面积的一半加上非共用墙墙体水平投影的面积。

9、阳台建筑面积：封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

非封闭式阳台，按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积。

10、产权登记面积：是在房屋竣工后由测绘部门对已建成的房屋进得实地测量之后所得到的面积。

11、面积使用率：使用面积总和与建筑面积之比；一个使用单位的使用面积和一个使用单位的套内建筑面积加上该使用单位的分摊面积之比。

12、建筑密度（建筑覆盖率）：是指一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率（%），即建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积。

13、建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与地块面积之比，即容积率=总建筑面积/建筑用地面积。

14、绿化率：绿化用地与规划用地面积之比。

15、面积计算公式：销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积容积率=总建筑面积/总占地面积绿化率=绿化占地面积/总占地面积建筑密度=建筑物占地面积/总占地面积使用率=使用面积/建筑面积16、建筑间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。

17、道路用地：规划区域内道路的占地面积。

18、红线：指在地形地图上划分建筑用地和道路用地的界线，以标明其合法的位置和范围。

因一般以红线来表示，故称“红线”。

19、层高：是指上下两层楼面或本层楼地面距上层楼地面之间的距离。

20、净高：房间内地面到顶棚之间的距离。

21、一二墙（120mm）：指墙体的厚度120mm（半砖墙），一般用于室内非承重的内隔。

22、二四墙（240mm）：指墙体的厚度240mm（一砖墙），室外室内的承重墙。

23、三七墙（370mm）：指墙体的厚度370mm（一砖半墙），用于基础和一层或北方室外墙。

24、砖混结构：由砖砌体，由混凝土圈梁及构造柱构造的建筑物。

主要由砖砌体承重，适用于一至七层多层房屋，工期短，造价低，土地利用率低。

25、框架结构：由现浇混凝土框架柱及梁承重的结构体系，适用于8-15层。

造价较高，房间布置比较灵活，土地利用率高，抗震性能较差（相对于剪力墙结构）。

26、剪力墙结构：竖向承重结构全部同纵横钢筋混凝土结构组成。

适用于15-30层高层，建筑造价高，房间布置受约束，抗震性能非常好。

27、框架剪力墙混合结构：由框架柱和剪力墙复合组成，适用于12-24层建筑，平面布置比较灵活，土地利用率高，抗震好。

28、开间：两条横向定位轴位线之间的距离。

横向指建筑物的宽度方向。

29、进深：两条纵向定位轴线之间的距离。

纵向指建筑物长度方向。

30、三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。

31、七通一平：指基本建设中前期工作的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气管道通及平整土地等的基础建设。

32、九通一平：在七通一平的基础上加开通宽带网络、有线电视。

33、大配套：指适用于居住区级区域或居住小区级区域的公共建筑和市政设施的配套。

34、标高：地图上表示建筑物某一部位的高度，有时作“高称”，用“▽”表示，记入小数点后第三位，如±0.000。

35、防潮层：一般设在室外地平标高之上，室内地平标高之下，室内首层地面结构层的中部，材料多为防水沙浆，厚度为20毫米左右。

36、防风柱：指支撑房屋山墙以承受风荷载的柱子。

37、防水层：为了防止雨水进入屋面，地下水进入墙体、地下室及地下构筑物，室内用水渗入楼面及墙面等而设的材料层。

38、防水材料：油毡、SBS防水卷材、水乳型橡胶、沥青。

39、勒脚：外墙墙身下端靠近室外地坪的部分，一般采用抹水泥砂浆的形式。

40、设备层：将建筑物某层的全部或大部分作为安装空调、给排水、电梯机房等设备的楼层，一般在2.2米以下。

41、管道井：又称设备管道井，在高层建筑中专门集中垂直安放给排水、供暖、供热水等管道的竖向钢筋混凝土井。

42、四源费：建设项目需外部供应：自来水、热力、天然气、排放污。

43、物业管理：利用现代管理科学和先进的维护技术以经济手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。

44、单元住宅：指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。

45、公寓式住宅：公寓住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。

公寓式住宅一般建在大城市里，多数为高层大楼，标准标高，每一层内有若干单元独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。

46、跃层式住宅：指住宅占有上下两楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房有其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯，而采用户内独用小楼梯连接。

优点：A、每户都有较大的采光面，通风较好。

B、户内居住面积和辅助面积较大。

C、布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。

47、复式住宅：一般指每套住宅在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式住宅3.3米，而一般跃层为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。