中原地产策划方案 盗梦营销
中原营销策划方案设计理念
中原营销策划方案设计理念一、前言随着经济全球化的不断发展，市场竞争日益激烈，企业如何在激烈竞争的市场中脱颖而出，成为了一个必须解决的问题。
作为一个专业的营销策划团队，我们深知，营销策划方案的设计是企业发展的关键。
中原公司作为一家知名房地产开发商，面临着市场趋势的快速变化，我们需要设计出一套营销策划方案来应对市场的挑战，并提高企业的竞争力。
二、市场分析1. 宏观环境分析在当前的宏观环境下，房地产市场的发展呈现出以下几个特点：一是房地产市场的供需矛盾加剧，房价上涨速度明显加快；二是政府对房地产市场进行了一系列的调控政策，加大了购房难度；三是房地产市场竞争激烈，需求不断分化；四是新技术的应用，改变了房地产行业的商业模式。
2. 细分市场分析在当前的房地产市场中，我们选择了住宅市场进行细分。
住宅市场是最核心的市场，也是需求最大的市场。
根据受众的差异，我们又将住宅市场分为高端市场和普通市场。
高端市场受众主要是高收入人群，他们对房屋的要求更高，注重品质和舒适度；普通市场受众主要是中等收入人群，他们在购房时更看重价格和地理位置。
三、营销策划方案设计1. 目标定位中原公司作为一家知名房地产开发商，我们的目标是成为住宅市场的领导者。
我们将通过提供高品质的住房产品和优质的售后服务来实现客户的满意度。
我们的目标受众主要是高收入人群和中等收入人群，他们对房屋的要求和期望不同，我们将根据他们的需求进行不同的定位。
对于高端市场，我们将以豪华、高品质的住宅产品为卖点，打造高端社区，提供完善的配套设施和优质的售后服务。
通过与国际知名品牌合作，引进先进的设计理念和建筑技术，满足高端客户的需求，提升品牌形象。
对于普通市场，我们将以价格优势和便利的地理位置为卖点，打造经济实惠的住宅产品。
通过与银行合作，提供低首付、低利率的贷款方案，吸引中等收入人群购房。
同时，我们还将关注社区配套设施的完善和居住环境的提升，提供舒适的居住体验。
2. 渠道选择在营销渠道的选择上，我们将采取多种渠道并行的策略，以提高市场覆盖面和销售效果。
中原地产策划书3篇
中原地产策划书3篇篇一中原地产策划书一、项目概述中原地产作为房地产行业的知名品牌，致力于为客户提供优质的房地产服务。
本次策划旨在提升中原地产在市场中的知名度和竞争力，扩大业务范围，提高客户满意度。
二、市场分析1. 市场现状：当前房地产市场竞争激烈，客户需求多样化。
中原地产需要深入了解市场趋势和客户需求，以便制定针对性的营销策略。
2. 竞争对手分析：分析竞争对手的优势和劣势，找出差异化竞争的切入点。
3. 目标客户群体：确定中原地产的目标客户群体，包括年龄、收入、购房需求等特征，以便更好地满足客户需求。
三、营销策略1. 品牌建设：提升中原地产的品牌知名度和美誉度，通过广告宣传、公关活动等方式加强品牌形象塑造。
建立品牌网站和社交媒体平台，加强与客户的互动和沟通。
2. 产品创新：推出具有特色的房地产产品，如高端住宅、商业地产、养老地产等，满足不同客户的需求。
优化产品设计和服务流程，提高产品质量和客户满意度。
3. 渠道拓展：加强与房地产开发商、中介机构、金融机构等的合作，拓展销售渠道。
开展线上线下营销活动，如房地产展会、网络推广、电话营销等，提高市场覆盖率。
4. 客户服务：建立完善的客户服务体系，提供优质、高效的售前、售中、售后服务。
定期开展客户满意度调查，根据客户反馈及时改进服务质量。
四、活动策划1. 房地产展会：参加国内外知名的房地产展会，展示中原地产的产品和服务，吸引潜在客户。
2. 新品发布会：定期举办新品发布会，介绍中原地产的新产品和创新理念，提升品牌形象。
3. 客户答谢活动：举办客户答谢活动，感谢客户的支持和信任，增强客户粘性。
4. 公益活动：积极参与公益活动，提升中原地产的社会形象和品牌价值。
五、执行计划1. 时间安排：明确各项活动的时间节点和执行进度，确保策划方案的顺利实施。
2. 人员分工：合理分配人员职责，确保各项工作的顺利开展。
3. 资源保障：确保活动所需的资金、物资、人员等资源的充足供应。
中原地产策划核心(doc 44页)
中原地产策划核心(doc 44页)前文提到策划必须具备前瞻性及预测能力，令销售的每个细节都在掌握之内，所以在每个营销推广的制定下，策划人员要对该策划制定目标，例如预计售出的单位的比例，那个户型销售速度最快，到访量、上门客户群的类型是否我们针对的客群等，从各阶段的销售反应与制定目标相比较，我们才能知道真正的结果是否在我们预见之内，如果不是，便要立即做出检讨修正。
每月底必须设定策划目标，并交予***。
2．营销策划流程图三、策划报告（注：下文红色字体为例子）1．市场研究分析报告内容1 宏观市场概述1.1 宏观经济形势分析（全国、北京）1.2 产业政策对房地产市场的影响1.3 市政交通建设对房地产市场的影响1.4 北京住宅供应分析及区域市场特点1.5 未来市场预测2 需求市场分析2.1 问题提出的背景和中原研究思路先阐述需求调研的背景和目的（所要解决的问题）：深入了解市场需求，为市场定位提供依据；中原研究思路：就需求调研而言，所要解决主要问题是市场总量和需求特征，因而需求调研也从两个方面展开。
第一阶段：大样本调查，通过随机抽样或配额抽样获取大量数据，问卷内容只涉及到近年内是否置业、区域选择、价位选择几个基本问题，访问一般为电话访问、网上统计等方式，不采用深度访谈。
根据第一阶段调查结果，结合相关资料（如某一区域的宏观统计数字）就可以推断出某一区域一定时间内有购房意向的比例和户数，以及被访者对区域等基本因素的选择。
第二阶段：深度访谈，旨在详细了解和发现目标客户显在和潜在的需求特征。
在解决了市场总量问题之后，不仅要完成对目标客户的市场细分，深入了解目标客户的组成结构（如年龄、收入、职业）和具体的需求特征的问题，还要进一步探索各项因素间的关系，发现规律（如选择不同区域购房的客户需求是否有明显差异、不同年龄（或收入水平）的客户对物业要求的偏好）。
2.2 需求调研主要结论开宗明意，将需求调研最主要的发现和结论先表述出来，力求图文并茂，简洁明了。
中原地产某项目销售推广策略建议书
物资需求
宣传物料、活动设备、礼品等
预算分配
各需求资源的预算分配及总预算
关键节点与里程碑计划
关键节点1
策划推广方案确认
里程碑计划
各关键节点的具体计划和时间节点安排
关键节点4
活动总结与效果评估
关键节点2
宣传渠道拓展与内容制作完成
关键节点3
活动执行与调整
05
效果评估与优化建议
预期效果评估
推广活动覆盖范围
提升客户体验
优化销售流程，提高客户服务水平，增强客户对项目的信任感 和满意度。
建立长期合作关系
与中原地产项目建立长期稳定的合作关系，确保项目长期稳健 发展。
06
项目管理与执行团队
项目管理与协调措施
制定详细的项目计划，明确各阶段的任务、时间节点 和责任人。
建立有效的信息共享平台，方便团队成员及时获取项 目信息。
定期召开项目进展会议，及时沟通与解决各类问题和 难点。
对项目风险进行预测与评估，制定相应的应对措施。
执行团队成员介绍与分工
项目经理
具备丰富的项目管理经验与协调能 力，负责整个项目的组织、协调与 决策。
销售团队
拥有专业的销售技巧和良好的客户 服务能力，负责客户的接待、咨询 、回访与跟单。
市场团队
负责市场调研、竞品分析、推广渠 道开拓及维护等工作。
项目规模
该项目共有住宅楼XX栋，商业面 积XX平方米，总建筑面积XX平方 米。
所在市场现状
1 2
市场规模
该区域住宅市场规模较大，但高品质住宅社区 较少，存在一定市场空缺。
市场竞争
该区域内竞争对手较多，但大多数为中低端住 宅项目，高品质住宅社区竞争相对较小。
中原地产策划书3篇
中原地产策划书3篇篇一中原地产策划书协议书甲方：[甲方公司名称]法定代表人：[甲方代表姓名]地址：[甲方公司地址]联系电话：[甲方联系电话]乙方：[乙方公司名称]法定代表人：[乙方代表姓名]地址：[乙方公司地址]联系电话：[乙方联系电话]鉴于甲方拥有[项目名称]的地产项目，乙方具备专业的地产策划能力和经验，双方经友好协商，就中原地产策划事宜达成如下协议：一、服务内容1. 乙方将为甲方提供全面的地产策划服务，包括但不限于市场调研、项目定位、营销策略制定、推广方案设计等。
2. 乙方将根据甲方的需求和目标，制定个性化的策划方案，并提供专业的建议和意见。
3. 乙方将协助甲方进行项目的推广和销售，提高项目的知名度和市场占有率。
二、服务期限本协议的服务期限为自[协议生效日期]起至[协议终止日期]止。
三、服务费用及支付方式1. 甲方应向乙方支付的服务费用为人民币[具体金额]元（大写[大写金额]）。
在本协议签订后的[具体日期]内，支付服务费用的[百分比]作为预付款；在乙方完成项目定位和营销策略制定后的[具体日期]内，支付服务费用的[百分比]；在乙方完成推广方案设计后的[具体日期]内，支付服务费用的[百分比]；在项目销售达到一定比例后的[具体日期]内，支付服务费用的[百分比]。
3. 甲方应将服务费用支付至乙方指定的银行账户。
四、双方的权利和义务1. 甲方的权利和义务甲方有权要求乙方按照本协议的约定提供服务，并对乙方的工作进行监督和检查。
甲方应向乙方提供必要的协助和支持，包括但不限于提供项目相关的资料和信息。
甲方应按照本协议的约定支付服务费用。
2. 乙方的权利和义务乙方有权要求甲方按照本协议的约定支付服务费用。
乙方应按照本协议的约定提供服务，并保证服务的质量和效果。
乙方应保守甲方的商业秘密和项目相关的机密信息。
五、违约责任1. 若甲方未按照本协议的约定支付服务费用，每逾期一天，应按照未支付金额的[百分比]向乙方支付违约金。
中原地产开盘营销计划
汇东国际花园开盘营销计划汇东国际花园项目根据目前的开发进度，预计A2A3栋在9月可以取得预售证，大约9月底A5栋首层的销售中心开始投入使用，按照这个工程进度，制定新的开盘营销计划。
如工程进度有所改变，则下面的销售计划也要作出相应的调整。
一、推广阶段划分：整个销售推广分为4个阶段：形象导入期、造势蓄客期、启动销售期和持续热销期。
二、推广手段通过广告、促销、公关活动有机组合的整合行销手段展开全方位、立体式的三、各阶段销售部署1、形象导入期及销售准备期本阶段目标是提高项目的市场关注度和影响力，把项目的核心广告语推出市场。
1.1时间：2010年8月底－9月底1.2工程进度要求：➢A2A3外立面发光广告字安装完成。
➢A5栋首层销售中心开始装修，并于9月25日前投入使用（含软装）。
➢A2A3栋样板房开始装修，并于9月25日前投入使用（含软装）。
➢园林绿化完成设计，东面主入口开始施工，A5/A2A3栋首层商铺外立面开始装修。
1.3宣传途径由于销售中心还没投入使用，现场没有接待客人的地方，因此在此阶段只适合进行少量的宣传。
整体广告以围墙广告和户外广告为主，在取得预售证后，车身广告可以开始投入使用。
同时，可以利用中原的宣传平台，对项目进行宣传。
1.4宣传主题：围墙广告及车身广告都是形象广告，宣传项目的整体形象，突出项目为客户提供的“城市优生活”理念。
1.5阶段工作内容：1）初步拟定A2A3栋的总体均价，制定A2A3栋的价格表。
2）确定折页、单张等销售物品的设计，并开始印刷。
3）确定影视剧本的创作，并开始制作项目的影视片。
4）制定项目外围的现场包装方案，完成现场包装。
5）在新塘范围内锁定一批工厂企业，联系这些工厂企业，探讨组织他们进行团购的意向，选定有意向团购的工厂企业，为下阶段组织新塘的工厂企业进行团购做好准备。
6）销售人员开始培训，为开始销售准备。
7）实地考察落实派发单张的地点。
1.6工作目标：把项目逐步推出市场，提高项目的市场关注度和影响力。
中原出品逆市下房地产营销案例分享
注重品质和服务，提高客户满意度； 针对不同客户群体推出不同户型和装 修风格的房屋，满足个性化需求；采 用灵活的定价策略，根据市场需求进 行调整。
案例三：某商业项目的品牌打造与招商策略
01
总结词
品牌塑造、多元化经营、持续创新
02 03
详细描述
该商业项目位于新开发的商业区，周边竞争激烈。为了吸 引客流和投资者，该项目注重品牌塑造和多元化经营，不 仅引进了知名品牌商家入驻，还通过持续创新和优化商业 业态，提升了项目的吸引力和竞争力。
营销亮点
利用互联网平台进行线上宣传，扩大品牌影响力；开展网红直播带货，提高销售转化率； 针对目标客户群体进行精准营销，提高客户满意度。
案例二：某郊区楼盘的逆市热销秘诀
总结词
详细描述
营销亮点
品质、服务、差异化竞争
该楼盘位于城市郊区，虽然地段相对 偏远，但通过高品质的建筑和配套设 施，以及专业的售后服务，成功吸引 了大量购房者。同时，该楼盘还注重 差异化竞争，针对不同客户群体推出 不同户型和装修风格的房屋，满足了 客户的个性化需求。
营销亮点
注重品牌塑造和多元化经营，提高项目吸引力；持续创新 和优化商业业态，满足消费者需求；提供优惠政策和服务 支持，吸引优质商家入驻。
04 中原地产的未来 展望与展望
市场趋势与预测
城市化进程持续推进
随着中国城市化进程的不断深入，中原地产有望继续受益于城市 扩张和人口增长。
政策影响
政府对房地产市场的调控政策将继续对市场产生影响，中ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ地产需 要密切关注政策动向，调整战略和营销策略。
02
中原地产提供专业的房地产代理 服务，包括新房、二手房、商业 地产等领域的销售、租赁和投资 咨询。
世联郑州亿晨中原名邸项目全程营销思路提案
1、年轻化
潜在消费者年龄主要集中在26—35岁之间，可分为两类：
A、26—30岁的消费者
这一群体基本属于一次置业者。他们文化程度较高，但参加工作时间不长，手中没有
太多积蓄，又将面临结婚或刚刚结婚，渴望能够拥有属于自己的生活空间。
B、30—35岁的消费者
事业和家庭相对稳定，经济上有一定积蓄，家庭结构大多都有小孩。对事业和子女的
竞争对手营销势头强劲， 所塑形象高端。
寻找自己的专属契机
借中原新城大盘之势，凭项目自身个性化优势， 销售脱颖而出。
本报告是严格保密的。
21
提纲
市场综述
项目自身属性及综 合定位
销售策略
包装推广策略
项目VI延展
本报告是严格保密的。
22
项目属性
户型
一房 两房 三房 合计
面积区间 （㎡） 45-47
87-92 94-132
本报告是严格保密的。
27
项目SWOT分析
Threat威胁：
T1：目前房地产市场仍存在一定的不确定因素，未来销售形势不确 定性较大； T2：郑州房地产市场供给大于需求，周边楼盘竞争激烈，未来市场 存在一定的销售压力； T3：市区和东区不断涌现的楼盘进一步分割市场，引起客户分流。
本案最大的威胁是： 周边大盘众多，引起区域内市场竞争激烈
25
项目SWOT分析
Weakness劣势： W1：项目地块较小，高容积率； W2：目前规划的两房、户型面积偏大，总价较高; W3：住宅和商业在同一栋楼上，相互有一定干扰； W4：开发商知名度，老客户积累。
本案最大的劣势是： 户型面积偏大，总价较高
本报告是严格保密的。
26
项目SWOT分析
中原地产某项目销售推广策略建议书
中原地产某项目销售推广策略建议书尊敬的某中原地产销售团队：经过我对市场调研和竞争对手分析后，我制定了以下销售推广策略建议作为我们某项目的推广方案。
1.定位与差异化优势我们的项目应该定位为高端豪华住宅，突出其独特的地理位置和建筑特点。
我们可以强调其临近商业中心、教育机构、医疗设施以及交通便利性等优势。
鉴于竞争激烈的市场，我们需要确保我们的项目在设计上和质量上具备差异化优势。
2.品牌宣传与知名度提升我们应该在市场上建立起我们项目的品牌宣传，通过广告、网上媒体和社交媒体等途径，提高项目的知名度。
我们可以邀请一些媒体和部分行业领袖参观我们的项目，并撰写相关报道。
此外，我们可以与其他高端品牌建立合作关系，以进一步提升我们项目的认可度和吸引力。
3.销售团队培训与提高我们的销售团队应该经过系统的培训和提高，以便更好地了解项目的特点和卖点，并提供专业的咨询服务。
销售人员应该学会如何与潜在客户建立良好的关系，提供购房方面的专业建议，并解答他们的疑虑。
为了增加销售成功率，我们还可以提供奖励计划，以激励销售人员的积极性和努力。
4.开放日活动与展示我们可以组织定期的开放日活动，邀请潜在购房者和业内专业人士来参观项目。
这样不仅可以让他们更好地了解项目的特点，还可以提供一个交流的平台，以解答购房者的疑虑和问题。
我们还可以设置一个展示中心，以展示项目的模型、设计和样板间，让购房者更直观地感受到我们项目的魅力。
5.营销活动与促销策略我们可以通过举办促销活动来吸引潜在购房者。
例如，推出限时优惠，赠送家具或家电等，以增加购房者的动力。
此外，我们还可以组织专业人士的讲座、论坛等活动，增加项目的知名度和吸引力。
通过针对性的营销手段和策略，我们可以更好地吸引潜在购房者，并提高销售转化率。
以上建议仅作为参考，希望能够对我们的销售推广工作有所帮助。
我们应该根据市场反馈和情况做出灵活调整，以实现我们项目的销售目标。
谢谢。
祝商祺！某某某为了进一步提升中原地产某项目的销售推广效果，以下是我对市场调研和竞争对手分析的基础上所制定的一些具体策略。
中原地产营销报告
福州江景项目开发走势
本案
除此以外南北江滨和乌龙江北岸沿线已基本没有土地可供拍卖。
福州历年江景住宅放量走势
我们根据上表，标 出了历年福州江景 项目的开发趋势图 ，从图中可以看出 ，江景项目的开发 走势是从台江的滨 江片区开始，沿整 个北江滨铺开，接 着伴随金山开发的 启动，开发南江滨 ，再过渡到乌龙江 沿岸，最后到东部 新城，而“世欧上江 城”项目正处于福州 江景项目由乌龙江 沿岸转向闽江东部 挺进这样一个历史 性转折点。
产品结构上，在政策高压下，企业从满足刚性需求角度出发，将自觉执行 90/70政策，使得市场上的小户型的供给量将增大：在产品塑造上，产品的 创新性增加，附加值的设计成为产品研究者的主要思考方向；
土地供应上，政府清除囤积土地力度将加大，一些背景较浅的开发商将被 迫退出市场；因此，对于一般的开发公司而言，面临严峻挑战；
２、2006年9月5日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知 》严控土地“闸门”。 影响：土地违规占用行为减少；
３、2006年11月7日 “通知”要求2007年1月1日起，新批准新增 建设用地土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高一倍。
影响：后续地价、楼市价格走势影响不明显。
政策—2007年宏观政策回顾
2、新政前后福州住宅成交额走势图
38.54
31.77
29.97
15.54
11.97
15.70
单位：万平方米
11.75
8月
9月 10月
11月 12月 08年1月 2月
（数据来源：福州房地产信息网及市场调研综合）
分析：从表中可以看出，新政发布后福州住宅成交量急剧下降，最高达70%的下滑幅度，市场进入一个盘整期 。尤其是第二套住房的首付政策，令购房者及投资性的资金链产生较大的周转压力，市场观望态势严重。但 市场刚性需求仍然存在，加上土地市场放量紧缩，预计受刚性需求带动，下半年楼市将小幅回暖。
中原营销策划报告
南京中原事业二部 7.2012
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报©告Co的pyr任ight何Ce部ntal分ine 都Gro不up,可201被0 擅自引用、复制和传播。
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在开启北地块之前 我们先来回顾下南地块的征战历程
宏观市场——政策导读
货币政策利好——三次下调存款准备金率
2011年12月5日，央行下调存款准备金率0.5个百分点 2012年2月24日，央行下调存款准备金率0.5个百分点 2012年7月6日，央行下调存贷款基准利率0.25个百分点
房贷政策利好——实施差别化房贷，支 持首次购房家庭贷款需求
2011年12月22日，李克强：适应城镇居民合理的自住需 求，增加普通商品住房供地
© Copyright Centaline Group, 2010
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项目区位分析
➢核心价值点：
价值点1：句容城中央，尽享城市繁华 价值点2：崇明小学、二中双学区、农科院毗 邻，人文气息浓郁
城市核心区
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商办用地7幅，面积5万方左右。 2012年至今，华阳镇仅有4幅土地挂出，合计面积约9万方。其中3幅商住用地，1幅为综合用地。 但从句容国土局网站信息来看，目前尚无成交记录。
2011年 土地挂牌成交
挂牌幅数（幅） 挂牌面积（平米）
23 638666
成交幅数（幅） 成交面积（平米）
23 638666
➢ 虽然成交量有所回升，但市场前期供应
0
1月
2月
3月
4月
中原地产全程策划宝典
的
关
系
地块周边的交通网络
地块周边 环境属性1
与地块的关系分析
自然环境
项目必须与地块周边的自然环境相融合或者相补充： ➢ 周边自然环境优美且稀缺：则为地块一大价值 ➢ 周边自然环境差：则需要在项目内部进行补充
地块周边 环境属性2
与地块的关系分析
➢ 竞争焦点 竞争态势 ➢ 竞争激烈程度以及趋势
地块周边 环境属性3
地块与城市的关系
城市的战略定位 城市的总体规划 城市的经济结构 城市的历史文化
地块与城市战略定位的关系研究
城市 定位 客群范围 需求特征
地块价值属性分析
旅游 三亚 城市
全国
常住 渡假 投资
➢ 所处地段是否具有代表性 ➢ 地块周边自然环境是否优美 ➢ 地块是否毗邻旅游景点
原著居民 东莞 工业 外来工作
定性明显且成熟的区域往往直接决定地块的产品定位
地块研究不足导致对地块价值把握不准、从而影响定位的精准
案例——广州天河区的中旅商务大厦定位的失误
地块与市场的关系
房地产业发展现状 房地产发展趋势 市场竞争态势
市场属性1 现状
对地块的作用分析
➢ 供求现状、价格水平分析 ➢ 产品形态、风格特征分析 ➢ 需求习惯分析
在实地考察完项目之后，最直接的问题就是：
第一：地块周边环境几近荒凉！
➢ 远离居民区、人流稀少 ➢ 自然环境可以说是”绿色沙漠“ ➢ 极度缺乏市政配套、商业配套、生活配套等 ➢ 工业污染开始蔓延
第二：在这样的地段，项目500亩规模尽显尴尬！
500亩规模进不足以造城，退守大沙又难以寻求 支撑！
第三：作为大沙的第一个房地产项目，孤军作 战，板块效应无从谈起！
中原地产-广州市南华路项目营销策划方案
一手市场分析
1200 1000
800 600 400 200
0
2001-2007年 广 州 新 建 商 品 房 住 宅 成 交 情 况
683.5
795.3
909.16 962.8
936.41
942.65 6315
9000 76928000
7000 6000
4294
4156
3888
4618
5067
503.69
南华路项目
营销策划方案 1
GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED
GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED
项目总体营销推导思路
对市场现状进行分析，是整套营销方案的依据 对项目自身合理的分析，制定合适营销策略 根据前项分析，定位形象、客户、价格 依项目状况，制定初步可行的营销方案 通过细节处理使得项目价值最大化
央行调高存款准备金率，实行货 元/㎡，降幅近10％。 币从紧政策，第二套房介定标准 明细出台。
9
GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED
4.十二月商住地块出让——老城区
地块位置
用地面积 (M2)
4
1.广州房地产市场现状及未来走势分析
GUANGDONG CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED
广州市稳定房价措施
1.加大保障性住房（经济适用房\廉租房)建设 目的:解决中底收入家庭住房难的问题.
2.土地出让“双限双竞”政策 目的:通过限土地\价房来解决高房价问题.
3.严格执行90/70政策 目的:调整住房产品结构,使其能让普通消费者承受得起.
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造梦：心理师
一个优秀的心理师往往具有超凡的洞察力，能够瞬息捕捉消费者的 心理动态，深入挖掘消费者关注的敏感价值。
地段
建筑
敏感价值
市政 配套
物管
品牌
商业 配套
客户
园林
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造梦：心理师
不同客户，其敏感价值点也是不同的，优秀的心理师需要针对不同 的客户进行敏感点分析。
用概念
通过讲究的 home和讲究
首改、再改客户
用调性
“世界”和 “视野”融合
的生活的概念
打造，营造红 人生活氛围和 精神状态，受 首臵客户广泛 认可。
© Copyright Centaline Group, 2010
成为项目3期，
“驾驭城市龙 脉”的推广， 凸显项目的高 端品质和尊贵 生活。
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© Copyright Centaline Group, 2010
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所以，
将盗梦营销引入地产营销，
必然引发一场新的碰撞！
© Copyright Centaline Group, 2010
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地产盗梦“三部曲”
造 梦
入 梦
梦 醒
© Copyright Centaline Group, 2010
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造梦：一个成功的筑梦师需要担任3种角色
弗洛伊的
梵 高
高 迪
心理学家
画家
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建筑师
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我就喜欢！
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原因：
基于客户的产品打造 消费者的体验空间 价值点强化
促成购买，品牌忠诚
潜意识印象形成
（盗梦营销运作机理分析）
价值点接受
1、整个体验过程消费者是自主化的，减少消费者接受产品信息的抗性 2、自主性的营销模式能够给客户更大的自由度，形成更难以忘记的印象 3、体验式的过程，有效减少了产品在物理层面的同质化，给到客户独到的体验
造梦：建筑师
建筑师需要注意客户的整体感受，营造出成为一体的情境体验空间， 不能让客户看出破绽和自相矛盾。
万科金色半山全方位演绎了西班牙风格建筑，项目营销中心、小区园林、样板房和吧台人员， 全部西班牙风，整体的情境打造，让到场客户真正融入到西班牙生活状态中。
西班牙风情园林
欧式精装修样板房
© Copyright Centaline Group, 2010
规模大盘
规模大盘前期推广久，销售周期长， 客户分布广，需要保持不同客群的 长时间关注，确保不被遗忘 第五园：报版+网络+短信+会展+户 外等全面开花的媒介组合
小而准的媒介组合策略
精准定位客户，通过此 类客户的消费行为习惯 分析，选择精准的媒介 方式，精准传递信息
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报告概要
看过《盗梦空间》的人都惊叹于Leo能够潜入人的潜意识
中，获取有价值的信息，甚至完全扭转别人的想法。作为营销 人，我们能否做到向Leo一样的意识植入？答案是可行的！ 以消费者购买模型为基础，我提出了盗梦营销的主要营销 思路，并结合地产行业，就如何开展盗梦营销进行了阐述。具 体来说，成功的盗梦营销需要扮演好造梦者的角色，更重要的 是需要在4E模型的指导下，开展梦境植入工作。具体的操作方 式，请见报告！
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谨以此片 献给
那些偏执于营销创新 闪耀智慧花火的策划人
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最具有可塑性的寄生生物是什么？是人的想法。人 类一个简单的念头可以创造城市。一个念头可以改变世 界，重写一切游戏规则。 ——《盗梦空间》
导演：钱蛟
事业五部C组
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消费品购买决策模型
购买需求——信息搜集——方案对比——产品体验——购买行动
重点考量项目能为其带来的物理价值： 功能、大小、颜色，主要价值卖点 理性诉求>感性诉求
重点考量使用感受，强调产品 体验带来的生活状态 理性诉求<感性诉求
（清林径广告）
（十五峯广告）
自然生态资源的生活状态
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城市中心、山景的生活乐趣
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造梦：画家
给力的画家，需要根据不同的客户类型，找到合适的画笔，进行场 景还原，打造项目印象的虚拟空间。
首臵、投资客户
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入梦：4E模型打造四重梦境
情境 浸入 Environment
3
印象
4
Effect
第四重
释放点，
>
事件
1
2
Engaging
第三重
> ...
Envent
第二重
参与点， 价值输入
强化点，
成功盗梦
少了雷人的服饰，雷帝 GAGA也只是一个Lady！ 这是个道具的时代！
香港天玺的楼体模型和区位合为一体，
汇一城的光电营销中心，绚烂演绎区位
人工感应的形式，客户移步，配套和交
通便在脚下出现，加深区位记忆。
发展和周边利好，直观的视觉冲击带来
的印象要比销售员沟通更深刻。
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腾讯在世博期间推出“网上世博”，引爆客户通过网 络参观世博场馆，形成黏性：超过8000万人次参观网 上世博，6500万参与网路接力，客户的持续关注和参 与，使腾讯成为世博期间最成功的互联网公司。
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浸入的两个要素
价值体系的传递需要完整和统一
（解决浸入什么内容的问题）
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入梦：浸入——参与点，价值输入
要素一：根据不同项目特点，优化媒介组合 大而全的媒介组合策略
线上、线下媒体组合全
面出击，让消费者时刻 处于项目信息中，耳濡 目染，扩大项目知名度
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盗梦营销理论体系
基于客户定位和形象包装，凸显目标客群关注的 价值点，通过客户自主体验式营销，让客户浸入为其 打造的专属空间，潜意识中认定为其理想的生活状态， 自我强化，达成成交！
客户定位和形象包装 浸入专属空间
入梦：事件——引爆点，吸引关注
新鲜感
时间需要创新，才能引 起客户的好奇形成关注。
易操作
成本观念，事件可操作性 强，容易实施。
传播快
事件能通过各种媒介迅速 传播，扩大影响力。
<引爆点三要素>
需要注意：
引爆点事件，需要与项目定位相一致，给到客户的感觉要和项目本身的形象形成整体 感和统一感。否则，引爆事件只能单纯的增加事件本身的知名度，而非项目的知名度。
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入梦：情境——强化点，价值放大
通过销售现场的情境营造，具象消费者未来的生活
状态，强化核心价值点，直击客户内心。
情境道具的创新性
（让客户眼前一亮，被触动）
情境营造的两个要素
情境还原的真实性
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红人微博，潮流红人不可错过的平台
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入梦：浸入——参与点，价值输入
通过媒介渠道的组合传播，向客户传递项目的核心
价值，整个价值体系在客户头脑中“生根发芽”
根据不同项目的特点，进行媒介组合
（解决用什么方式去浸入的问题）
（让客户臵身情景，被打动）
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入梦：情境——强化点，价值放大
要素一：情境道具的创新性 创新的道具是入梦的催化剂，客户的眼前一亮往往能够卸下心理防御。 道具的创新绝非有新就创，需要结合项目的核心价值点进行营造。
精致小盘
精致小盘蓄客周期短，客群差异小， 营销费用有限，需要准确定位客群 关注媒介，精准传播，实现快销 万科红：线上推广仅有网络和巡展
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入梦：浸入——参与点，价值输入
要素二：价值体系的传递需要完整和统一
万科红的前期价值点传递完全围绕“红人”展开， 结合项目讲究的home，体系化的向客户植入万 科红是红人生活的最好选择，从各方面完整的呈 现了项目的价值体系，统一而完整。