2009江苏省城市地价动态监测报告

江苏省城市地价动态监测报告（2009年度）前言面对国际金融危机的冲击，2009年我省全力以赴保增长保民生保稳定，全省经济增速持续回升，经济结构不断优化，发展质量稳步提高，社会事业全面进步，人民生活继续改善。

全省实现地区生产总值34061亿元，比上年增长12.4%。

地方财政一般预算收入3229亿元，增长18.2%。

全社会固定资产投资18751.6亿元，增长24.5%。

城镇居民人均可支配收入20552元，农村居民人均纯收入8004元，分别实际增长10.5%和9.4%。

城市化和城市现代化水平稳步提高，年末城市化率达55.6%，比上年提高1.3个百分点。

在经济企稳、各种相关调控政策措施出台等诸多因素的共同作用下，2009年全省房地产市场快速回暖，商品房销售强势上扬，房价快速上涨。

我省土地市场渐趋活跃，呈现供需两旺、量价同升的局面。

2009年，我省扎实开展“双保行动”，土地政策保持了与财政、货币政策的一致性和协调性，全省土地供应量大幅增长。

为化解保障发展与保护资源的两难压力，我省开创了以“有效集聚潜在资源，有序统筹城乡发展”为核心内容的“万顷良田建设工程”试点，这也是我省为建立城乡统一土地市场而进行的积极探索。

为全面准确把握我省土地市场运行态势，及时向社会和公众提供本年度地价水平与地价动态变化趋势信息，为政府科学制定调控政策，充分发挥地价杠杆在经济发展中的调节作用，江苏省国土资源厅委托省地产发展中心，在2009年全省季度地价动态监测成果的基础上分析汇总编制了本报告。

目录一、2009年度江苏省城市地价动态监测工作概况 (1)二、2009年度江苏省城市地价状况 (2)三、2009年度江苏省城市地价变化分析 (12)四、2009年度江苏省城市地价的主要影响因素分析 (14)五、2009年度江苏省城市地价动态变化与社会经济发展指标关系分析 (16)六、2010年度江苏省城市地价变化趋势分析 (18)2009年度江苏省城市地价动态监测报告一、2009年度江苏省城市地价动态监测工作概况1.工作任务本次报告主要完成2009年度全省县城镇以上城市地价动态监测数据的汇总、分析。

主要包括：（1）2009年度江苏省总体地价水平及地价指数测算；（2）2009年度江苏省苏南、苏中、苏北三大区域地价水平及地价指数测算；（3）2009年度江苏省十三个省辖市市域地价水平及地价指数测算；（4）2009年度江苏省十三个省辖市市区地价水平及地价指数测算。

2.地价动态监测点维护与更新本次监测以2008年度布设的地价动态监测点为基础，在保持地价监测点稳定的前提下，对原有监测点进行维护与更新，2009年度因城市拆迁改造原监测点灭失而补充监测点65个，全省基准地价更新时新增监测点340个。

2009年12月31日全省共设有地价动态监测点8520个，平均每个城市约115个监测点。

3.监测数据的采集本次监测，调查收集了8520个地价监测样点及各地2009年度土地交易、房屋交易、土地年度供需、房屋年度供需、房地产价格和相关社会经济指标等资料，在此基础上建立了2009年度江苏省城市地价动态监测数据库。

4.地价内涵的设定江苏省城市地价动态监测体系中的地价是指在设定基准日、设定用途、设定土地使用权年限、设定土地开发程度和设定容积率条件下的国有出让土地使用权市场价格。

（1）基准日：2009年度地价动态监测体系中的地价基准日统一设定为2009年12月31日。

（2）用途：按商业、住宅、工业三种用地类型设定。

（3）土地使用权年限：按各类用地法定最高出让年期设定，即商业用途40年、住宅用途70年、工业用途50年。

（4）土地开发程度：按城市区域平均土地开发程度设定。

（5）容积率：城市区域平均容积率设定。

5.地价水平、地价指数的测算方法根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）、《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）和《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2007年版）》，由江苏省城市地价动态监测信息系统自动汇总各个监测城市平均地价，再采用拉氏公式计算各区域和全省地价水平及地价指数。

二、2009年度江苏省城市地价状况1.江苏省地价总体状况2009年度我省城市的综合地价为952元/m2，与2008年度相比增长7.84%，年度整体地价水平由上年度的下跌转为上涨，且涨幅较大。

从不同用途看，商业用地平均地价为1478元/m2，与2008年度相比增长8.12%；住宅用地平均地价为1011元/m2，与2008年度相比增长11.75%；工业用地平均地价为378元/m2，与2008年度相比增长0.71%。

三类用地地价同时上涨，其中住宅用地地价涨幅最大，商业用地地价次之，工业用地地价仍保持微涨趋势。

结果见图表1、图表2。

注：①单位：元/m2 ，下同;②为成果公布需要，地价水平结果四舍五入取整，下同。

图表1 2000-2009年度江苏省城市地价水平示意图表图表2 江苏省城市地价指数示意图表从季度分析来看，我省四个季度地价增长率逐季递增，一季度综合地价增长率为-0.04％，从二季度开始地价增长率由负转正，三、四季度地价增长率涨幅明显，四季度综合地价增长率高达3.71％。

从半年度分析来看，我省上半年地价略有增长，下半年地价增长较快，综合地价增长率前后相差6.98个百分点。

在各类用途中，住宅用地地价增长对综合地价增长起主导作用，两者地价走势基本一致。

结果见图表3、图表4。

注：以上地价指数为环比地价指数,第一季度基期为2008年12月31日,第二季度基期为2009年3月31日,第三季度基期为2009年6月30日,第四季度基期为2009年9月30日。

图表3 2009年江苏省季度城市地价指数示意图表注：以上地价指数为环比地价指数,上半年基期为2008年12月31日,下半年基期为2009年6月30日。

图表4 2009年江苏省半年度城市地价指数示意图表2.江苏省三大区域城市地价状况2009年度苏南、苏中、苏北三大区域的城市地价水平在地域空间上继续保持南高北低的梯度分布格局，苏南最高，苏北最低。

和全省地价水平对比来看，在综合地价和商业、工业用地地价上，只有苏南高于全省平均水平；而在住宅用地地价上，只有苏北低于全省平均水平。

从地价涨幅来看，苏南地区综合地价增长率在三大区域中最高，为8.82%；其中商业、住宅和工业用地地价增长率分别为8.91%、13.37%和0.89%，均位于三大区域首位。

苏中地区本年度综合地价增长率为7.87%，与2008年度相比增加了6.76个百分点；其中住宅、工业用地地价增长率分别为10.81%、0.67%，涨幅仅次于苏南地区；商业用地地价增长率为7.19%，位于三大区域末位。

苏北地区本年度综合地价增长率为6.79%；其中商业用地地价增长率为7.64%，涨幅在三大区域中居中；住宅和工业用地地价增长率分别为10.34%、0.63%，涨幅在三大区域中相对最小。

结果见图表5、图表6。

图表5 2009年度江苏省三大区域城市地价水平示意图表注：地价指数以2008年12月31日为基期。

图表6 2009年度江苏省三大区域城市地价指数示意图表从地价季度走势来看，苏南和苏中地区由于商业和住宅地价走低的影响，一季度综合地价增长率都为负，分别为-0.07％和-0.32％，从二季度开始，地价逐季度上涨，其中二季度涨幅较小，四季度涨幅最大，三季度地价涨幅略小于四季度。

苏北地区四个季度地价均环比上涨，但一季度地价涨幅微小，综合地价增长率仅为0.13％，地价涨幅较快也是在三、四季度。

从地价半年度走势来看，三大区域较为一致，上半年地价涨幅都很小，下半年地价涨幅都较大。

其中，上半年苏北地区综合地价增长率最高，为0.62％；下半年苏南地区综合地价增长率最高，为8.42％。

在各类用途中，上半年商业用地地价涨幅最高的为苏北地区，住宅和工业用地地价涨幅最高的均为苏中地区；下半年各用途用地地价涨幅最高的均为苏南地区。

结果见图表7至图表12。

图表7 2009年江苏省苏南地区季度城市地价指数示意图表图表8 2009年江苏省苏中地区季度城市地价指数示意图表图表9 2009年江苏省苏北地区季度城市地价指数示意图表图表10 2009年江苏省苏南地区半年度城市地价指数示意图表图表11 2009年江苏省苏中地区半年度城市地价指数示意图表图表12 2009年江苏省苏北地区半年度城市地价指数示意图表3.江苏省省辖市市域地价状况从地价水平来看，2009年度商业、住宅、工业用地地价南京市市域均为最高，宿迁市市域均为最低。

从地价增长率来看，商业用地地价增长率最高和最低的分别为无锡市市域和连云港市市域，涨幅分别为10.93%和2.92%；住宅用地地价增长率最高和最低的分别为南京市市域和连云港市市域，涨幅分别为15.26%和6.49%；工业用地地价增长率最高和最低的分别为无锡市市域和宿迁市市域，涨幅分别为2.05%和0.27%。

结果见图表7、图表8。

表7 2009年度江苏省省辖市市域地价水平表单位：元/m2图7 2009年度江苏省省辖市市域地价水平示意图表8 2009年度江苏省省辖市市域地价指数表注：地价指数以2008年12月31日为基期。

图8 2009年度江苏省省辖市市域地价指数示意图4.江苏省省辖市市区地价状况各省辖市市区比较来看，在地价水平方面，2009年度南京市市区的商业、住宅用地地价均位于全省首位；苏州市市区的工业用地地价为全省最高；宿迁市市区的各用途地价水平均为全省最低。

在地价增长率方面，无锡市市区的商业用地地价增长率为11.08%、工业用地地价增长率为2.02%，盐城市市区的住宅用地地价增长率为18.24%，分别位于各用途用地地价涨幅首位；连云港市市区的商业用地、住宅用地地价增长率分别为2.32%、5.91%，均位于各省辖市市区末位；工业用地地价增长率最低的为苏州市市区，涨幅为-0.56%，是省辖市市区中工业用地地价唯一下降的地区。

结果见图表9、图表10。

表9 2009年度江苏省省辖市市区地价水平表单位：元/m2图9 2009年度江苏省省辖市市区地价水平示意图表10 2009年度江苏省省辖市市区地价指数表注：地价指数以2008年12月31日为基期。

图10 2009年度江苏省省辖市市区地价指数示意图三、2009年度江苏省城市地价变化分析1.江苏省地价总体变化分析2009年度全省地价增长按季度递增，上半年地价增长较为平稳，而下半年地价涨幅较大。

2009年上半年在全省经济企稳、利好政策措施出台、需求增长的基础上，全省房地产市场逐步回暖，土地需求增加，土地市场逐步复苏，扭转了2008年下半年以来地价下降局面，地价呈现平稳态势。

下半年全省经济明显企稳，货币流动性过剩，大量资金涌入房地产市场，投资性需求明显增强，房地产市场持续高温，房价快速上涨。