三亚亚龙湾公主郡三期项目整体定位及物业发展建议
海南大三亚龙沐湾项目解说词
说辞各位领导：大家上午好，欢迎来到龙沐湾项目接待中心…下面就我们龙沐湾所在区域给大家做个介绍，中和龙沐湾项目位于海南省西南沿海的龙沐湾国际度假区，西线高速尖峰出入口1公里处，行政划分归属乐东黎族自治县，项目距三亚凤凰机场不到80公里，距三亚市区约110公里，距省会海口约260公里。
西线高速公路、海榆西线公路、西线铁路都从本项目横穿而过，驱车至三亚凤凰机场仅50分钟，到海口150分钟。
9月份已经全面建设中的海南西环城际轻轨预计将在未来的两年内通车，这将使从项目到达三亚市区的时间缩短在40分钟以内，到海口的时间也不到1.5小时。
而且未来的五年里，三亚凤凰机场将搬迁至三亚梅山片区，到时，新机场离项目距离将不到40公里。
届时高速公路、城市轻轨、航空全方位立体交通网络的完善，畅达岛内外。
从都市进入自然，从工作进入生活，从繁华进入宁静，动静间繁忙商务与悠闲享乐轻松切换，如此尺度堪称完美。
项目地理位置极其优越，周边遍布各种水果种植园，农产品种类繁多（比如…），而且自然资源丰富，其中以离项目仅约7公里的（尖峰岭国家森林公园）最为代表，尖峰岭是我国第一个国家热带雨林公园，拥有我国现存面积最大、保存最好的热带原始森林，占地面1600公顷，保护对象主要是热带原始雨林和栖息于此的组冠长臂猿、孔雀雉（zhi）等珍稀动物。
森林覆盖率达到96%，这里的负氧离子高达80000个/立方厘米。
负氧离子浓度与人体健康水平有着直接关系，负氧离子能够有效调节植物性神经，改善心肺功能，中和酸肌，消除疲劳，整体上具有增强免疫力和康复治疗的作用。
根据2009年《海南旅游岛建设发展规划纲要》龙沐湾国际度假区被划分为以三亚为中心的南部行政区，重点发展酒店旅游、文体娱乐、疗养休闲、商业餐饮等产业。
大力建设特色旅游项目和海滨风景名胜区，打造成为热带度假旅游名城。
与三亚热带滨海旅游项目相呼应形成山海互补特色，发展为集滨海度假、国际会议、运动休闲、购物美食、高档地产、特色旅游、低碳经济示范于一体的旅游城市片区。
三亚亚龙湾热带天堂森林公园开发现状与对策
三亚亚龙湾热带天堂森林公园开发现状与对策Y a Long Wan Tropical Paradise Forest Park Development Situation andCountermeasures in Sanya，Hainan，China于蕾，孟柱，李鹏山，张冬，余云龙，杜函函, 毕华*（海南师范大学地理与旅游学院，海口，571158）摘要：随着人们生活水平的提高，森林旅游正逐渐成为旅游业发展的新时尚。
本文阐述了亚龙湾热带天堂森林公园的概况与开发现状，探讨了公园开发中存在的问题，并提出了相关对策和建议。
关键词：三亚亚龙湾；森林公园；开发现状；对策1 前言随着人们生活水平的提高，森林旅游已逐渐成为旅游业发展的新时尚。
美国学者格雷戈里首先提出森林旅游( Forest tourism ) 的概念：是指任何形式的到林区(地) 从事旅游的活动, 这些活动不管是直接利用森林还是间接以森林为背景都可称之为森林旅游[1]。
需要指出的是，森林旅游并不仅指在森林公园、风景名胜区、自然保护区内的森林中进行游览，而是广泛地指在森林中的游憩行为[2]。
海南岛发育并保存了我国最大面积的热带雨林，拥有独特的热带海岛山地雨林和季雨林生态系统，植被类型复杂、野生动植物资源十分丰富，是我国最重要的热带动植物物种基因库之一。
本文主要论述三亚亚龙湾热带天堂森林公园的开发现状与对策。
2 公园概况与开发现状2.1 公园概况三亚是中国旅游度假胜地，有大量国内外游客接踵而来。
亚龙湾热带天堂森基金项目：国家自然科学基金（课题号：41161091）、海南省研究生创新重点科研课题（课题号：Hys2011-9）联合资助。
作者简介：于蕾，女，1988 年2月生，海南师范大学地理与旅游学院硕士研究生，主要从事生态旅游等方向的学习与研究。
电子邮箱：122057965@ 。
* 通讯作者：毕华，男，1964年11月生，海南师范大学研究员，主要从事自然地理学、生态旅游等方向的教学与研究。
住宅小区物业管理提升三年行动方案
住宅小区物业管理提升三年行动方案第一年：提升服务质量1. 引入专业的物业管理公司，提供全面的物业管理服务。
2. 建立健全的客户投诉处理机制，及时解决业主的问题和困扰。
3. 增加物业服务人员的培训和提高工作技能，确保服务质量有所提升。
4. 定期开展居民满意度调查，了解居民对物业服务的满意度，及时改进不足之处。
5. 建立社区服务中心，提供一站式的物业服务，如代收快递、维修服务等。
第二年：改善环境质量1. 加强小区绿化，增加绿地面积，种植更多花草树木，改善小区的环境氛围。
2. 加强垃圾分类管理，设置垃圾分类收集点，提高居民对环保的意识。
3. 定期对小区进行整体清洁和卫生消毒，提高小区的整体环境卫生质量。
4. 进行小区墙体和道路的维护和修缮，增加小区的整体美观度。
5. 在小区内设立公共娱乐设施，如公园、健身房等，提供更多的休闲娱乐场所。
第三年：加强安全管理1. 安装监控摄像头和安保巡逻，加强小区的安全防范工作。
2. 建立小区安全管理巡查制度，加强对小区安全隐患的排查和整改。
3. 组织居民参与社区安全宣传活动，提高居民的安全意识。
4. 加强小区的消防设施建设和维护，确保小区的消防安全。
5. 加强小区入口管理，严禁外来人员未经登记进入小区。
通过以上三年行动方案的实施，可以全面提升小区的物业管理水平和居民的生活质量。
居民的满意度和安全感大大提高，小区的整体形象和环境质量也得到了明显改善。
同时，物业公司在服务中质量和管理能力也得到了提升，为小区的可持续发展奠定了良好的基础。
第一年：提升服务质量为了提升小区物业管理的服务质量，我们将采取一系列措施，以确保居民享受到优质的服务。
首先，我们将引入专业的物业管理公司，拥有丰富的经验和专业团队。
物业公司将负责管理日常的小区运营和维护工作，包括公共设施维修、垃圾清理、保安管理等。
他们将与业主委员会密切合作，建立起高效的沟通和协作机制。
其次，我们将建立健全的客户投诉处理机制。
xxxxxx南路高端社区项目前期策划定位及物业发展建议
本项目的关注点应是关注开发大于关注产品，关注速度大于关注利润； 即是在开发的前期，以快速平衡现金流为导向；平衡现金流之后，追逐 利润的最大化
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核心问题分解
本项目实际关注的 核心问题是提高资 金的运营效率
由于地块自身条件的限 制，根据世联操作此类 项目的经验，以项目的 定位作为划分依据，本 项目可能有的开发方向 包括三种模式：
选择多种物业类型并存的综合体模式，有利于 优化解决本项目核心问题
低端定位： 普通高层住宅（顶峰国际公寓）
此种开发模式的市场价值实现度低；
中端定位： 综合体模式（怡丰新都会）
此种开发模式可能包含有写字楼、公寓、 住宅、商业等多种产品类型；
根据本项目企业目标的 深入解析及项目自身条 件的综合考量：适于本 项目的可能开发模式为 定义中端的综合体模式
青 弋 江 路
地块北部相邻青戈江
路规划中心线 目前原有沿路形象破 旧的民房等待拆迁； 沿xx路延伸，地块北 部有烟草局、广播电 视学校等单位
南部相邻多层 地块西部正对的省广 播电视中心，易造成 产业集群
南部相邻小高层
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地块东部相邻青戈江路
规划中心线； 目前较为破旧的建筑计 划拆迁 地块南部相邻华苑新村， 建设有小高层、多层
写字楼市场现状 写字楼市场未来发展格局
本区域为xx老城区， 区域内集中大量老城 写字楼的分布主要 中村； 集中在政务区大量 新建的高档写字楼； 人口密集，住宅氛围 北一环沿线、中心 浓厚 区的原有和在建的 未来将会形成具有较 中高档写字楼；各 高居住价值的区域； 区域分布的商住办 公楼
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区域内民房
地块所在区域原为xx老城区； xx路沿线集中曙红新村等类似城中村； 区域内住宅主要以此类城中村形成存在，形 象破旧
房地产项目整体定位与物业发展建议
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不同类型的物业在综合体中可能承担的功能
酒店
项目标志性物业，定义项目整体档次
商业
可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与 其他项目较大的差异，项目的活力核心。
写字楼
价值标杆，可树立项目高端形象，也可以在一定程 度上贡献现金流
公寓
保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求
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作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域 经济具有推动性，对城市中心具有强化作用
大规模都市综合体项目
项目愿景： 标定未来西区中心的——
“城市活力眼”
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都市综合体（HOPSCA）
都市综合体（HOPSCA）是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、 会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间 建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率 复杂而统一的建筑或街区建筑群体。
枫林水郡三期项目写字楼部分规划总面积达到3.75万平米，约 为安阳现有写字楼总供应面积的1.5倍，是未消化面积的3倍多， 规模偏大，未来写字楼市场供应过剩。
由于安阳二产主导的经济结构特点，导致做为写字楼产品主要需
求群体的三产企业公司数量及经济实力天生不足，无法对写字楼 产品需求形成有效支撑。
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安阳办公物业市场租金水平和出租率差异 较大，最高租金和最低租金相差近一倍
都市综合体的特点： 一般位于城市中心区域，是一种 城市设计的缩影，较小依赖其他配套、 其自身功能互相补充，而且能够互相 支撑； 办公、商业、餐饮、酒店等多种 功能有机匹配，可以减少投资风险； 能有效的解决城市中交通等方面 的压力； 已经向多种业态之间进行互动、 功能复合化、使用全时段的方向发展； 一般规模较大，投资较高，经济 风险大； 对建筑设计的要求较高
三亚亚龙湾旅游景区项目策划书
三亚亚龙湾旅游景区项目策划书文章题目：三亚亚龙湾旅游景区项目策划书一、项目背景简介随着旅游业的蓬勃发展，三亚作为中国著名的旅游城市，吸引了大量的国内外游客。
亚龙湾位于三亚市中心以南20公里，是三亚市政府旅游重点打造的海滨度假旅游区。
本项目旨在进一步发挥亚龙湾的特有自然景观和优越的地理位置，打造成为国内一流的综合性旅游景区。
二、项目目标1.成为国内一流的亲水型旅游度假区：通过合理规划和开发，打造具有独特的海滨特色、高品质的旅游度假区，吸引更多的游客和投资者。
2.提升亚龙湾区域整体旅游发展水平：通过项目的推进，提升亚龙湾区域旅游的整体竞争力，带动当地经济发展。
3.推动旅游和环境可持续发展：通过合理规划和管理，保护和改善亚龙湾的自然环境，推动可持续发展。
三、项目规划1.基础设施规划：a)建设一座现代化的游客接待中心，提供全方位的服务；b)修建完善的交通网络，方便游客的出行；c)建设舒适便利的旅游设施，如酒店、度假村、商业街区等。
2.旅游资源挖掘和开发：a)充分利用亚龙湾的自然优势，开发海滩、海洋生态公园等景点；b)开展水上项目，如游艇观光、深海潜水等，满足不同游客需求；c)开设特色文化活动和表演，增加旅游的趣味性和互动性。
3.品牌营销与宣传推广：a)建立专业团队，制定市场推广策略，提升品牌影响力和知名度；b)举办各类推广活动，如线上线下营销活动、旅游节庆等；c)与相关机构和旅行社合作，共同推广亚龙湾旅游景区。
四、财务计划1.项目投资估算：a)基础设施建设：包括游客接待中心、交通网络、旅游设施等；b)旅游资源开发：包括开发海滩、海洋生态公园等；c)品牌营销与宣传推广：包括市场推广策略制定、推广活动举办等。
2.预期投资回报：a)吸引更多游客和投资者，带动当地经济发展；b)提升亚龙湾区域整体旅游发展水平，增加当地财政收入；c)推动旅游和环境可持续发展，提高区域的环境质量和居民生活水平。
五、项目实施计划1.项目招商与合作：a)邀请国内外优质投资方，进行合作洽谈；b)签订合作协议，明确双方权责；c)建立良好合作关系，实施项目。
三亚东线楼盘调研报告
三亚东线楼盘调研报告一、调研报告说明1．片区划分本次楼盘调研对象为三亚城市东线一带的楼盘。
为使调研工作顺利有序进行，在调研过后能清晰把握整体楼盘价格，本次调研把三亚东线一带划分为5个片区：亚龙湾片区、海棠湾片区、陵水的香水湾、清水湾、土福湾三大片区。
2.调研方法本次调研采取4人小组逐个片区进行调研，通过售楼员的介绍以及参观现场销售情况形成楼盘各种相关数据的记录，力求以点及面地把握整个三亚东线一带楼盘的价格.3.调研时间10月19日~10月24日共4天4.调研情况未完成调研的有亚龙湾片区的龙溪29、三亚的山、都喜天阙、三亚中体奥林湾、珠海南田57度二、各片区楼盘分析（一）亚龙湾片区1.区域概况亚龙湾是海南最南端的一个半月形海湾，全长约7.5公里，是海南名景之一。
亚龙湾沙滩绵延7公里且平缓宽阔，浅海区宽达50-60米。
沙粒洁白细软，海水澄澈晶莹，而且蔚蓝。
能见度7-9米。
海底世界资源丰富，有珊瑚礁、各种热带鱼、名贵贝类等。
年平均气温25.5°C，海水温度22-25.1°C，终年可游泳，被誉为“天下第一湾”。
亚龙湾是整个中国五星级酒店最密集的地方，有丽思卡尔顿、铂尔曼、希尔顿、万豪、喜来登、凯莱、红树林、天域、假日、皇冠假日、爱琴海、5 号度假别墅等。
亚龙湾，以其自然资源和纯净的海水闻名、以其海岸线鳞次栉比的国际酒店闻名、更以稀有地块中的诸多别墅、酒店公寓等高端房地产产品群闻名，随着湾区整体规划的大力推进，短短几年就一跃成为海南高端生活区域代表。
亚龙湾全景鸟瞰图亚龙湾国家旅游度假区是我国唯一具有热带风情的国家级旅游度假区，规划面积18.6平方公里，是一个拥有滨海公园、豪华别墅、会议中心、高星级宾馆、度假村、海底观光世界、海上运动中心、高尔夫球场、游艇俱乐部等国际一流水准的旅游度假区。
亚龙湾是三亚开发较为成功的片区之一，成功的土地运作功不可没，该区域一线海景主要以高星级酒店为主。
成熟的房地产开发项目有公主郡、华宇皇冠会所等。
3海南碧桂园三亚郡项目施工策划书 3
海南“三亚湾金桂园”项目一期施工策划书海南碧桂园安徽恒创建设工程项目部2017年8月目录一、工程概况二、工程目标三、项目组织策划四、项目进度计划控制五、项目技术、质量策划六、项目安全策划七、项目文明施工及CI策划八、工程竣工管理附图一：工程项目组织机构图附图二：施工总平面布置附图三：施工总进度计划网络图九、项目部分包管理的基本内容“三亚湾金桂园”项目一期施工策划本策划书作为海南碧桂园三亚天涯凤凰项目《项目管理目标责任书》的附件，指导项目管理工作。
一、工程概况：设计主要依据：1. 三亚市国土局签发的用地红线图；2. 三亚市规划局签发的该工程的设计条件,2012年3月26日--三亚市规划局文件“三规 [ 2012 ] 202号”;3. 甲方的设计委托书。
4. 国家和地方现行有关技术规范、规定及标准。
二、工程目标1、质量目标：按照国家现行质量验收规范实施，确保竣工验收合格。
2、工期目标： 400日历天（ 2017年8月15日至2018年9月20日）。
3、安全目标：杜绝人身死亡事故、重伤事故、重大设备事故和其他重大事故，轻伤率控制在1.5‰以内；达到三亚安全文明工地标准。
4、管理目标：按ISO9000标准进行现场管理。
5、环境保护目标：按ISO14001国际环境管理标准进行管理，实现绿地工地，最大限度的保证施工区域及周边环境的良好。
6、奖罚：未达到质量目标：未取得县、碧桂园样板工程，则项目部为获取样板工程所发生的费用，由项目部承担。
未达到工期目标：未按期通过竣工验收，项目部承担甲方违约责任。
未达到安全目标：发生事故，扣减安全生产抵押金，相关费用及罚款由项目部承担。
三、项目组织策划（一）、组织机构项目经理： 1名工程经理： 1名技术负责人： 1名施工员： 4名工程文员：1名（另兼）质安员 2名资料员： 1名以项目经理为主的管理团队负责全面工作。
具体见项目部组织机构图。
（二）施工组织管理1、开工准备：工程开工时必须有《成立项目经理部审批表》、《工程开工报告》、《施工许可证》，应编制《施工组织设计》、《安全施工组织设计》、《临电方案》、《脚手架方案》和《模板方案》；根据现场实际情况绘制“施工总平面布置图”，报公司确认后，项目部严格按图施工。
立汇亚龙湾70亩项目整体定位及物业发展建3
人行路
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增大园林面积
增大园林景观最有效的方法： 采取全地下停车
将车行系统全部放在地下，地上 相邻两户的私家园林面积增大； 同时公共空间的园林景观面积也 会相应增大，体现高档度假氛围； 人车分行，提升社区内的安全性。
精装修私家园林
为客户提供精装私家园林，完善的度假休闲活动空间，烘 托丰富的度假生活氛围
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红 酒 吧
享有高贵身份的红酒会馆服务
私人酒窖+品酒区+红酒文化体验馆+休闲区+ 品牌联合托管
在红酒吧内设置储酒区，可为业主提供专业的储酒服务， 配备名贵的葡萄酒，可以让不经常在的度假客随时能够享 受名贵的红酒；
私家酒窖：会所设置酒窖，为业主提供专 业的藏酒功能
品酒区：为客户提供品酒空间，同时提供 项目红酒出品服务以及餐饮服务
凤凰水城南城
泳池面积40平方米
香水湾一号
泳池面积60平方米
西山渡
泳池面积40－60 平方米
根据市场上度假物业泳池面积的大小，建
议本项目的私家泳池面积控制在40－60平
方米之间
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度假物业中游泳池是必不可少的，依据互动性、情 趣性原则，建议打造无边界泳池，适度抬高，增强对 海、湖的景观性；
利用架空形成半地下室实 现地下室的采光，增加地下 室可利用性；
开发地下室利用功能，设 置成休闲娱乐空间；
地下室功能的挖掘，为减 小地面部分建筑面积提供了 可能，有利于度假别墅控制 面积。
小面积、大空间度假感受 ——增加空间的丰富感受， 将实用空间增加一半。地 下室的赠送将成为未来三 亚度假别墅的趋势之一 （例如鲁能三亚湾新城高 尔夫三区别墅）。
小区物业管理服务定位
小区物业管理服务定位
服务定位
我们多努力，让您更满意。
物业将以扎实的工作作风，专业的技术实力，视业主为亲人的服务态度，为康盛花园小区广大业主提供超值的物业服务产品。
一流服务，领先水平。
做到“客有所呼，我有所应，客有所需，我有所为”，以人性化、个性化、情感化、理性化服务，体现“亲人式”服务的效果。
并通过我们的努力，打造康盛花园小区物业管理的品牌。
文化定位
核心理念：上善若水
公司的目的在于通过持续提高自身管理素质和服务质量，不断持续超越广大业户日益增长的对物业服务的需求和期望，以似水善意打动业户，以似水柔情善待业户，以似水纯真赢得业户，真正做到100%以业户为中心。
企业价值观：追求卓越、崇尚务实
公司将在追求企业自身经营绩效的同时，为社会进步承担应尽的责任和义务，并通过企业文化建设和逐步提升服务质量来促进管理水平的不断提高，适应物业管理行业的发展作为企业愿景和使命，力求实现“追求卓越、崇尚务实”的企业价值观。
管理定位
物业管理的特性
——管理职能的社会化
——管理组织的专业化
——管理形式的规范化
——管理过程的商业化
——管理关系的契约化
——管理理念的人性化。
[2008]GW51_三亚_万联土福湾项目_整体定位及物业发展建议终稿回复080724
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0.69~0.79
0.79 以上
0.45~0.57
> 0.57
本报告是严格保密的。
混合物业组合，可能出现公寓
混合物业组合，可能出现公寓
根据万联的目标与意见，世联对原物业定位建 议进行适当调整
原方案的物业定位
物业 面积 可改酒店 套数 户型 总面积 套数 类型 区间 户型 比 70一房 150 蜜月房 家庭房 面积比
调整后现方案的物业定位
物业 面积 可改酒店 套数 户型 总面积 套数 类型 区间 户型 比 200两房 250 47% 独栋 280三房 350 22000 100 16% 12000 40 1 6% 0.2% 面积比 28% 15% 4% 26% 17% 53% 47%
地标使命——打造超星
容积率未确定——规划
容积率为0.35，申报容 积率为0.79，打造超高 层超星级酒店是容积率 可突破的关键原因。
限制 性条 件
2008年8月必须动工建设，否则回收地块，三年内须完成开发； 必须打造超五星级酒店，项目总投资额至少为15亿； 酒店功能区内滨海一线物业禁止销售；
小独栋总价低，相对于大独栋而言客户层面较广，销售速度较快； 公寓产品是目前市场的主流产品，07年公寓销售量占整体在60%以上； 海景公寓价值实现高，主力价格区间在1.5万~3万，与类别墅基本持平； 同一项目海景公寓比非海景公寓均价约上浮20%~30%，销售速度更快；
区域资源条件——非为顶级资源，难以吸引最顶端的客户 限制条件——酒店建筑面积6万㎡，占地面积60亩——之下的物业形态
目标
2 客户关注的问题：
市场如何定位，做什么，怎么做？ 如何实现利润最大化及资产的保值增值？ 开发理念如何确定、哪些先做，如何操作，资金如何安排？ 项目为陵水县重点建设工程，超星级酒店如何打造成为区域地标？
小区物业第三季度计划6篇
小区物业第三季度计划6篇第1篇示例：本小区物业管理处经过前两个季度的努力工作，取得了一定成绩。
为了更好地提升小区居民的居住质量和幸福感，我们制定了第三季度计划。
第一项任务：提升小区环境卫生小区环境卫生一直是小区居民关注的焦点。
第三季度，我们将加大对小区环境卫生的管理与整治。
具体措施包括加强对小区内垃圾分类的宣传和教育工作，严格执行垃圾分类政策，确保小区内垃圾被分类投放，做到垃圾减量化、资源化利用。
对小区内的绿化环境进行整治和美化，及时修剪植被，清理垃圾，提升小区整体环境卫生水平。
第二项任务：加强小区安全管理安全是小区居民生活的基础。
为了确保小区居民的人身财产安全，第三季度我们将加大对小区安全管理的力度。
我们将建立健全小区安全巡查制度，加强对小区的24小时监控，及时处理小区内的安全隐患，加强物业巡逻，提高物业管理人员的安全意识和应急处置能力，为小区居民提供更加安全的生活环境。
第三项任务：加强与业主的沟通与交流小区业主是小区的重要组成部分，他们的意见和建议对于小区的发展至关重要。
为了加强与业主的沟通与交流，第三季度我们将建立定期的业主座谈会，听取业主的意见和建议，及时解决业主们反映的问题，加强与业主的合作与互动，共同致力于打造一个更加和谐美好的小区生活。
第四项任务：完善小区日常管理制度小区日常管理制度是保障小区管理顺利开展的重要保障。
第三季度，我们将进一步完善小区日常管理制度，加强对小区内物业管理人员的培训与考核，健全管理流程与制度，提高工作效率和质量，不断优化小区管理服务，为小区居民提供更加优质的服务。
通过上述措施的实施，我们相信第三季度的工作将取得更加出色的成绩。
小区的美好生活离不开物业管理处和广大小区居民的共同努力，让我们一起携手，共同打造一个更加宜居、安全、和谐的小区生活环境！第2篇示例：小区物业第三季度计划随着天气逐渐转凉，小区的物业管理也进入了第三季度。
为了更好地服务业主，小区物业制定了一系列计划和措施，以提升小区的整体管理水平和居住环境质量。
鲁能三亚湾新城“国际文化会所”项目产品设置及运营建议项目定位别墅.ppt
项 目 地 块
新城路
三亚湾路
②A-2-3用地:
用地性质：一类居住用地 用地面积：44510平方米 容积率：0.3 开发现状：未确权土地
①A-1-5用地:
用地性质：一类居住用地 用地面积：43600平方米 容积率：0.5 开发现状：未确权土地
②A-2-2用地:
用地性质：一类居住用地 用地面积：48150平方米 容积率：0.3 开发现状：未确权土地
产品形态：独栋、联排
地块四至
地块西侧为已确权的项目规划一类居住用地，结合控 规指标，未来将成为高品质别墅集中区。
机场路
①项
目
② ③④
地 块
新城路 三亚湾路
①A-1-9用地:
用地性质：一类居住用地 用地面积：44200平方米 容积率：0.25 开发现状：已确权土地
②A-1-14用地:
用地性质：一类居住用地 用地面积：41400平方米 容积率：0.25 开发现状：已确权土地
地块四至
地块南侧一二线海景用地已开发完毕，以酒店、高档 住宅为主，步行至沙滩需10分钟
机场路
项 目 地 块
① ② 新城路
③ 三亚湾路
①三亚海航度假酒店
为海航集团下属的五星级酒店，内 部包含5400平米的会议中心，为三 亚亚太会议中心的选址地。
③三亚湾沙滩
②帝王花园
为2005年开发的别墅物业，开发机 构为凯实业开发有限公司，阻隔项 目对一线海景的视线。
为外来旅游者与城市居 民提供新型旅游娱乐度 假消费服务的；
市政配套服务设施齐全 的现代化滨海新城。
海棠湾
三亚湾
三亚市区
亚龙湾
旅游度假发展 城市发展方向
大东海
《1995～2010三亚市城市总体规划》将三亚市定位为国际性热带滨 海风景旅游城市，将三亚湾确定为三亚市城市主要发展方向
滨海度假物业经验分享
p商务服务——紧急商务事 件轻松处理
p代管代租——客户不在期 间管租业务无须操心
p亲子看管——如有必要， 还可提供暂时看管幼儿服务
代订机票
本报告是严格保密的。
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慢 静懒
不被外界打扰，安静的度假居住是业主关 心的一大要点
区隔噪声，不被外界打扰
度假活动区噪声
过于冷酷的城市现代风格
过于居家的城市现代风格
本报告是严格保密的。
38
材质
材质多体现原生态的感觉，大量采用天然
或仿木材和石材元素
木元素
木挂条
本报告是严格保密的。
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公寓立面的多采用弧形元素，增强休闲度假氛围，
线型
别墅线型简洁，可大胆采用坡屋顶
u多层及小高层产品正立 面应适当增加弧形元素
u小高层屋顶可适当增加 弧线，但绝对要避免坡屋 顶的出现
城市大盘特征 深暖色或冷酷
材质
原生材料：石材、木材 玻璃、砖、混凝土
线型
弧线，别墅采用坡屋顶 直线、坡屋顶元素
本报告是严格保密的。
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现代风格的度假物业立面多以浅色调为主，明亮
色调
鲜艳，富于变化，与周边景观融合
u度假物业立面色调以 浅色为主，明亮鲜艳， 与在三亚的阳光度假生 活对应；
u可以适当添加软性暖 色调线条，使得立面富 于变化
u亚龙湾氛围不错，但是 也许只适合顶级富豪居住 吧，吃的太贵，而且选择 少，买东西也很不方便。
公主郡某销售代表：
u客户非常关注配套，不 然生活很不方便。如果外 部配套不全的话，项目内 部配套吃饭、购物等要全。
本报告是严格保密的。
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【优质课件】某地产推广战略思路概述(PPT 122页)
5月
6月
7月 8月
9月
10月 11月 12月
第二阶段
第三阶段
任务：造势，吸引关注，带动影响 任务：建立差异化 ，吸引认筹
任务：强化价值，促进销售
策略：高举高打
策略：抢先占位
策略：关联
主题方向：
主题方向：
主题：（略）
岳阳进入科技舒居时代
8大系统科技，领衔岳阳湖居
项目价值梳理
户型价值
小结
综合来看，相比其他区域项目，本项目区域 价值较为突出、强势，并在项目和户型上也 具备一些亮点。
价值体系需放在竞争环境中进行类比，帮助找到定位核心。
界定两个主要区域的竞争
（1）城市中心区域，主要依托城市核心资源的楼盘，主要 有恒大名都、中建岳阳中心、锦绣华城等
（2）南湖区域，主要占据南湖绝佳环境资源的楼盘，主要 有蓝湖水岸、岳州帝苑、中航翡翠湾（严格来说它属于东部城区，泛
建议使用以下八大系统，来包装我们的核心优势。
（1）地暖系统+恒温热水系统 （2）置换新风系统 （3）蓝牙道闸系统 （4）感应IC卡门禁系统 （5）周界报警系统+闭路监控系统 （6）管家服务系统
具备核心优势后，如何输出？
项目价值再梳理
（一）核心地段：豪宅居住区，繁华核心地位 （二）稀缺资源：占据18000亩南湖，城市中心稀缺资源 （三）公园景色：近赏南湖广场、环湖景观带，远观金鹗山 （四）科技涵养：8大系统，绿色健康，极致舒适 （五）舒适空间：超大赠送可拓展空间，合理安排全家人居住 （六）智能物管：门禁管理、安防管理，尊崇生活管家 （七）定制园林：台地绿化，空中花园，无敌湖景，立体景观环绕 （八）尊崇入户：星级酒店式入户大堂，奢华大气
城市舒居的极致体验+智能科技超前享受
世联-星狮地产三亚海棠湾项目整体定位和发展战略
通过目标消费者的购买价值驱动因素寻找 吻合的价值点
开发阶段的物业类型和目标客户的匹配度
开发总量与各物业类型的内在比例关系， 商业配套大概应占到5％左右
本项目规划建议
D6 D5
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P3
D2 D7
P1
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规划中应充分挖掘资源价值，匹配相关物业 海景、内海——景观资源：建筑沿小岛边沿 排布，岛内部设水域 椰洲岛——精神资源: （岛主）满足私有概念， 不布局交通干道 沙滩——体验资源：度假价值支撑 基于以上原则将地块分成十二小块及三个 公共中心
项目可持续 发展之路
生态保护原则
充分考虑环保因素，建设“资源节约型、 环境友好型”旅游度假社区
环保因素
环保的、可持续发展的方案
水系保护 植被保护
项目建设过程中将保持区域原有水系，不进行任何 破坏水系的填、堵工程
开发过程中加强植被保护力度。在椰子洲岛上，设 立专门的椰林主题区，增强原生态保护力度，建筑 布置时也尽量避开椰树密积区
湖/河资源型
RESORT
人工资源型
Golf资源型
山/滑雪资源型
文化 品味
人工资源 型Resorts是通过刻意营造某种特定氛围的人工场所来满足人们休闲娱乐需求的，包 括主题游乐园、商业游憩区、附属游憩区三种大的分类，他们往往是交错混合类型，强调外 观气氛，和服务品质，偏向与被动式的娱乐体验；为符合需求的快速转变，前期投资成本较 大；旅游业酒店、第一二居所、分时度假物业、多功能居住社区等是人工资源型的常规物业 类型
最终以吸引消费者购买Resort中 的不动产和提升土地价值为目的
三亚亚龙湾经营管理分析
三亚亚龙湾经营管理分析关键词：海滨旅游度假区，发展模式，三亚亚龙湾摘要：三亚亚龙湾是我国首批设立的12个国家级海滨旅游度假区，其度假接待设施和功能日益成熟完善，已成为国内旗舰式的海滨度假区。
本文介绍了亚龙湾度假旅游区的资源和发展模式，分析了亚龙湾模式运行中出现的问题，并根据亚龙湾目前存在的不足提出了自己的看法。
亚龙湾国家旅游度假区是我国唯一具有热带风情的国家级旅游度假区，位于热带滨海旅游城市--三亚市东南面二十五公里处。
度假区规划面积18.6平方公里，是一个拥有滨海公园、豪华别墅、会议中心、高星级宾馆、度假村、海底观光世界、海上运动中心、高尔夫球场、游艇俱乐部等国际一流水准的旅游度假区。
亚龙湾集中了现代旅游五大要素：海洋、沙滩、阳光、绿色、新鲜空气于一体,呈现明显的热带海洋性气候，全年平均气温25.5℃，冬季海水最低温度22度，适宜四季游泳和开展各类海上运动。
1992年三亚市政府为了解决亚龙湾前期开发的资金问题,招股成立了国有亚龙湾股份公司,由三理市政府授权该公司对亚龙湾度假区进行统一开发、统一规划、统一征地、统一招商、统一建设,亚龙湾度假区从此走上了企业化开发的道路。
1995年由于公司决策层投资失误不得不增资扩股,中国粮油进出1:3集团在香港注册的下属公司鹏利国际注资控股,亚龙湾公司遂成为外商投资股份有限公司。
亚龙湾采取以企业主导开发、政府有限参与、政企沟通合作的发展模式，保障了度假区长远战略目标实现和发展计划实施方面更具有有效性。
但是亚龙湾在发展过程中仍存在了一些不足：1、保护环境的宣传力度不够，生态环境遭到破坏。
近年来大量游客涌入亚龙湾来旅游消费带动了当地经济发展的同时，也对当地环境产生了很大的影响。
景区对游客的一系列乱扔垃圾，随意踩踏等等不正当旅游行为并没有从根本上宣传教育其“保护环境人人有责”，而是事后进行不完全的清理。
除了对旅游者的宣传教育，同时也要对全民进行经常性的宣传教育，提高全民旅游形象和环境保护意识，树立海南的整体旅游形象。