星河商业城项目定位报告

星河商业城项目定位报告重要提示◎项目定位：现代休闲商业城◎项目主题：以购物休闲为主的现代商城◎规划元素：集中式与分散式规划◎建筑形式：塔式建筑◎产品特性：承载商业原色，重置都市休闲商场式幻变空间结构独立单位与规模产权的有机结合◎中高档次：硬件—产品质素高、单位结构优先、配套品位高星河商业城（备用名：星河城星河女人世界华联商厦）星河商业城定位报告目录基础数据调查说明第一章基本数据统计情况一、在经营商业项目调查二、再投资商业项目选择第二章项目区位分析一、区位环境分析二、项目地块分析第三章可类比商业地产项目市场调查分析一、项目板块开发调查分析二、已建项目调查分析三、在建项目调查分析第四章目标客户分析一、目标区域二、隐形客户群三、显性客户群四、目标客户定位分析第五章项目定位一、商业形态定位二、商场定位的意义三、商场定位的基本要素四、星河商业城商业主题定位五、项目产品定位六、目标客户定位七、价格定位项目定位考虑的因素基础数据调查说明问卷说明：本次问卷由圣尔泽（）房地产管理咨询公司分两阶段进行。

一、样本框：市区（包括城南、城北区域：思源大道附近（28份），老城区（26份），城北（26份）二、抽样方法：随机抽样；三、调查方法：商城面访和进入商铺走访；四、样本量：市80份，有效数66。

其中一般投资商调查55个，有效样本44个；商业地产项目专项调查25份，有效样本22份。

五、统计方法：运用SPSS统计分析软件进行频数统计，相关分析。

第一章基本数据统计情况一、在经营商业项目调查1、经营商铺的面积30 m2以下30-50 m250-80 m280-100m 2101 m 2以上2、总投资额（商铺购买价）4%3、租赁价（元/m ²）4、经营产品5、经营收入状况6、店员人数7、主要交通工具二、再投资商业项目选择 1、新商业形态52.42、商业投资计划（投资额）2%35%56% 3、购买（租赁）面积4、承受的租赁价格2元/m221～3元/m23元/m2以上5、承受的购买价格7%28%6、投资位置7、选择业态58%8、选择业种13%5%10%9、购买商铺付款方式10、打算购买的商场（店）是11、如果是集中式商场，选择几层？12、主要交通工具第二章项目区位分析一、区位环境分析是中国改革开放和社会主义现代化建设同志的故乡，位于省东部，华蓥山脉中段，嘉陵江、渠江纵贯南北，幅员面积6344平方米，总人口约450万，是省毗邻市最近的一个地级市，进入三峡经济区的“东大门”，大三峡旅游区的重要节点，城区由城北和城南组成，城北是老城区，而城南是从91年开始作为城区的重点开发区。

是全市的政治、文化商业中心，是全市经济发展的增长极和市发达经济圈的核心区。

目前大型的商业地产已近10家进入该区，五年城南将是一个现代化的商业城市。

二、项目地块分析星河商业项目占地约6667平方米（10亩），土地已征用。

属于高尚商业用地。

2.1项目地段属高尚居住区星河商业城项目依傍星河明苑，位于思源广场南侧，北接思源宫，西侧与城市干道连接。

地势平坦，具有良好的交通及景观条件，属市黄金地段，是高尚居住、旅游、休闲消费的最佳场所，适合开发为高档商业区。

2.2与政治性的游览广场紧紧相连星河商业城紧临的思源广场是为了纪念同志而修建的，由于伟人的影响，各地来思源广场游览观光的游客络绎不绝，每个周末的水幕电影将吸引、汇集大量的市民和游客。

因此，思源广场成为观光圣地，势必推动该区商业的发展，吸引更多的投资者和经商者。

2.3思源大道为项目提供了交通便利新建的思源大道是的迎宾大道，也是景观大道。

思源大道经过项目并沟通城南与城北，其中公交车与的士车可交梭穿行。

为项目提供了极大的交通便利。

2.4地块周边是高尚居住区根据目前市房地产市场发展趋势和项目所处的地理位置，星河商业城项目的规划在城南属于中高档型商业用地地块。

项目周围有已建和再建的住宅区均为高尚居住区，为项目提供了优质客源。

3、项目SWOT分析3.1项目SWOT分析表增添了规模商业机会。

机会（O）高尚居住区，房地产市场发展潜力较大；商业地产有更大的空间；该区本项目可作为城南的标志性高档商业区来开发；此区域缺乏高档次、品质优的商业产品供应；只要宣传和现场销售得力的情况下，可以创造高单价；目前区域处于高档商业地产的启蒙期，供应量较小。

威胁（T）面临的商业楼盘竞争力较大，对项目有一定的影响。

面临的竞争商业楼盘规模大。

商业投资者看好的好地段较多的目前还是城北。

市区投资商对城南商业板块的环境没有足够的认识。

3.2 SWOT分析的优劣运用：3.2.1发挥优势，利用机会在区域配套、环境不断完善的基础上，借助其优越的地理位和媒体的宣传炒作，提升其商业区的认同度，美誉度。

结合本项目定位和考虑规避市场竞争的基础上，产品设置注意倾向市场需求空档充分利用思源广场的知名度来吸引市外的客户，增强客户购买信心3.2.2消除、弱化威胁及劣势借助城南市场良好的潜力，诉求城南未来的发展和升值潜力开发时间宜早不宜迟（明年为同志诞辰一百周年），先消化前期积累的中高档客户，同时在本区确立楼盘品牌地位的情况下，向本区以外的区域延展吸引客户群体，逐步确立独特、鲜明的市场形象。

强调区域开发，经商条件的成熟的优势以及项目自身产品、形象、突出项目在竞争中的优势地位。

3.3 项目最大价值挖掘核心竞争力分析核心竞争力是企业及项目在地产市场竞争中的核心优势。

核心竞争力能够作为主导商业地产项目对外推广的亮点，而在表述商业楼盘整体品质方面，核心竞争力可以联合其他竞争点互为补充，经整合后使自身的形象更加丰满。

运用核心竞争力为主导，辅以其他竞争力的支撑，在推广中有利于迅速提高市场认知度。

竞争力对比项目分析项目分析对比产品设计调查显示，商业投资者追捧具有良好商业购物环境的商业地产产品，而市面供应的大部分产品仍以传统的商业地产（商铺）为主。

本项目在尊重主流投资者对产品需求的基础上，设计出新颖又实用的商业地产产品。

以建筑与商业特色作为商业地产产品的重要特色，希冀引起市场关注。

主核心竞争力环境景观该板块规划中，思源广场与商业步行街是区域的亮点，应成为项目开发的主要商业环境要素。

次核心竞争力电力集团品牌电力集团为国有企业，在有较高的品牌知名度，项目开发给投资者提供信心保障。

次核心竞争力休闲商业顶层的观景休闲台在有相当的新颖性，绝不是人云亦云次核心竞争观景的简单模仿，其对休闲购物者有较大的吸引力。

该地块具有较大的景观资源，可谓“大景观套小景观”。

力规模本项目具有较大的开发价值，可以营造很好的商业环境，齐全的社区配套，同时体现开发商实力，增强客户购买信心。

次核心竞争力品牌价值项目品牌由企业品牌和产品品牌两部分组成。

“电力集团”的企业品牌已经成为一种实力的表现，产品的品牌只能依靠高水准的规划设计、高水平的楼宇设计、可靠的施工质量、优美的社区环境、完善的配套服务设施、优质的物业管理来构筑。

时机价值充分利用城南板块的规模开发契机，顺势推出本项目，使其成为城南区的一颗明珠，乃至成为市商业地产的一个经典典。

商业背景价值联合商业步行街，在社区构建集中式商业与综合门店商业设施，借助商业步行街的散客资源为本项目所用。

打造为“星河商业中心”，更体现商业文化的背景超前作用。

环境价值运用环境优势尽可能的突出休闲商业主题，将“休闲、购物”的主题概念融入商业环境和自然环境之中。

交通价值利用已有交通优势，开通专线巴士，将项目与市区直线的距离缩小，将小区融入市区。

地形价值本项目地块为不规则四边型。

用“现代购物家园”的建筑规划设计理念和环境园林设计，因地制宜的追求商业建筑风格，体现人与自然共生的商业购物系统，达到“现代购物家园”的目标。

产品价值从规划、建筑形式、商业、住宅、配套等全面提升产品价值。

结论：本项目的核心竞争力是商业地产项目规划、产品品质和休闲景观三方面的综合，即本项目的地段、体量、商业目标、建筑风格、休闲配套等品质，加上特有异域商业文化及环境氛围，将是有别于对手的明显特征。

第三章可类比商业地产项目市场调查分析调查数量：商家共13家。

城南7家，城北6家。

经营模式：A、商场统一经营管理4家，占总数的23.5％B、自主经营（门面）13家，占总数的76.5％价格围：A、均价在3000—5000元/m²的8家，占61.5％B、均价在5000—10000元/m²的4家，占30.8％C、均价在10000元/m²以上的1家，占7.7％商业位置：A、位于一类商业用地的约占46％B、位于二类商业用地的约占31％C、位于三类商业用地的约占23％通过对商业的初步了解和现场考察，商业的整体形象较为模糊，大多为个性不够鲜明的“老旧商业“。

从外表既体现不了川渝商业文化的底蕴，又承载不了现代商业文明的鲜明元素。

从店面的设计与布局，显得比较杂乱；比如第一次到商场的顾客进入一层，看见的是首饰或化妆品，那么顾客不是去买首饰或化妆品，而是去买别的商品，按照消费者对商场布局的一般认识和规律能不能知道是经销何种商品的？这说明商场的布局是和整体形象联系在一起的，不科学的分割与规划，既会影响商场的整体形象，也会使商场在竞争中处于劣势。

当年的“亚细亚商场”正是在形象方面作足了功夫，才使“中原之行那里去，亚细亚”风靡全国，才使一个民营企业击败了当时最大的“国字号”百货企业。

因此，我们须进一步对项目板块做出分析。

一、项目板块开发调查分析1、项目板块开发调查分析：1.1思源宫商业项目地理位置：思源宫位于思源广场南侧，西侧为建安路，东临市政片区道路盘山而下的冲沟谷，南邻星河明苑，地势平坦，各方位景观良好，交通方便。

项目性质：商住商业面积：27000 m²总价特点：17.5-30万元项目定位：高档休闲购物商场/超市、娱乐、百货、酒店规划地块功能及优势：属于一、二类商业用地，无公摊面积，思源宫是的商业地产的旗舰，规模宏大，建面达2万余方，他以前瞻性的总体规划、巧妙独特的设计，依托思源广场其优越的区条件，将是全市的集商业、餐饮、娱乐综合性大型多功能的休闲购物区。

1.2望江台花园商住项目：地理位置：该商住区位于市城南城北交汇处，东临渠江，南接图书馆和思源广场院，是少有的黄金宝地。

项目性质：商住商业面积：约10000 m²门面数量：约150个（面积27-80 m²）总价特点：12-37万元（单价2600-3800元/ m²）规划地块功能及优势：属于一、二类商业用地，望江台花园门面单独分隔，自主经营。

该商住区位于城南城北交汇处，紧临思源广场和图书馆，并附带大型的农贸市场：向阳大市场。

交通方便，沿街的门面可满足人们的日常购物、休闲娱乐的需求，区位环境好，土地增值的潜力大。