浅谈高端物业市场

浅谈高端物业市场

一、高端物业的阐述

（一）、定义

根据杭州本土和国内外城市的房产市场的价格特点，我们归纳高端物业的两个重要特点：

1、价格：高端物业的价格一般是当地市场平均房价的2倍左右；

2、稀缺性：一般具有核心的地段、或稀缺性的环境人文资源、或难以复制的差异化产品；（二）、杭州的特点

1、高端物业的价格：

杭州目前的平均房价，3月份平均价格21298元/方；因此高端物业的价格标准一般在4万以上；

2、稀缺性：传统一般为沿钱塘江、沿西湖、沿西溪湿地、靠山、靠市中心CBD为主要

代表。具有资源上的稀缺性和不可复制性；

（二）、典型代表项目

1、金色海岸

2、蓝色钱江

3、东方润园

4、城市之星

二、高端物业供需趋势

（一）、供应的情况——有存量，上市较慢

1、现有供应（已开发项目的存量）

目前市场存量有限，预计未来3个月内有较多新盘推出，填补目前的市场空白；

宏观调控的影响，短期内会使市场处于观望期；预计政策适应期过后，高端物业市场率先启动。

3、潜在供应（已出让未开发的土地）

主要集中在市中心区域，沿运河沿线、武林广场周边；预计可成为高端物业的土地如下：

（二）、需求——虽然影响因素较多，但高端物业整体支撑力较强

1、从投资的角度看：高端物业成为资产投资配置重要组成

（1）、房产投资成为有产者的全民性投资行为，赚钱效应非常明显；

2000年以来，通过房产投资而致富的案例比比皆是。最具代表的是温州炒房团，巨大的杠杆效应实现了资产的高速增值；绿城的业主投资房产的收益，远远高过绿城开发项目获取的利润。

（2）、高端物业更具有安全性，抗风险能力强；

具有稀缺性、不可复制性、占有稀缺资源的特点，使高端物业大多具有市场的定价权，处于非充分竞争的状态。因而在价格上更坚挺，受市场大环境的影响要比普通的中低档物业较小。

2、从通货膨胀角度——促使有产者具有资产保值的需求

CPI（消费者物价指数）：5%＞增幅＞3%，为通货膨胀；增幅＞5%，为严重通货膨胀；（1）、通货膨胀已现身影

CPI增幅2.2%，其中3月份CPI增幅2.4%，食品价格同比上涨5.2%;;

CPI呈现逐月上升趋势，随着经济的回暖、油价的上涨以及翘尾因素，CPI将继续保持上升趋势；由于数据具有滞后性，通货膨胀的实际已经来临；

（2）、国外热钱进入中国

A、中国科学院预测科学研究中心日前发布的《2010中国经济预测与展望》预计：随着今年全球资本流动增速将高于2009年，中国等新兴市场国家更高的经济增长预期将成为国际资本流入的目标。

B、4月26日电据香港文汇报报道，由于预期人民币升值，加上预期内地加息遏止通胀，近日港人再度掀起北上存人民币热潮。有深圳的港资银行及兑换点职员透露，今年以来，港人到深圳兑换人民币及存款的总额较去年同期上升1至2成。

中新网4月22日电据香港大公报报道，记者21日从深圳海关方面获悉，该关近日突接国家公安部通知，要求加强对违法携带货币出入境案件的调查研究。据悉，近期港人违规超带人民币入境内地案件金额均出现成倍的增长，已引起国家有关部门关注。

C、台湾人民币稀缺，导致人民币兑台币升值

台湾中国时报报道，人民币大缺货！由于人民币抛补成本提高，台湾许多银行已限量兑换，甚至有些银行已祭出「只买不卖」策略因应。

（3）、政府采购促使信贷投放

2009年全社会固定资产投资22.5万亿元，比上年增长30.1%。不仅增速较上年加快4.6个百分点，占当年GDP的比重也上升至67%，意味着仅仅投资就占据了GDP的三分之二。

随着国内数万亿元投资的持续推进，以及旱灾、地震等自然灾害造成基础设施和城市再建设投资，也促使货币的持续流入市场；

3、从居住角度——更具可居住性

高端物业在可居住性方面更居于竞争力。稀缺的资源环境，或享受城市中心级的配套，或享受优越的自然景观，具有非常事宜的居住性；

高端物业更是一个社交圈的集群。圈层历来是人的社会性的体现。物以类聚，人以群分。高端物业提供的是一个圈层交往的平台，为业主带来的是更多的事业机会。

因此，多数购买的高端物业人群入住的可能性非常大。从居住的角度来讲，良好的地段、稀缺的资源，以及高品质的产品和服务，是打动购房者的关键。做出他喜欢的，必然会得到其认同。

4、从有产者增长角度——两极化社会，造富运动持续进行

社会在进步，传统行业导致富一代的出现，如今衍生出的富二代也已经走上社会舞台；与此同时，股票市场、创业板、房产投机客、煤炭等等新兴的和传统的产业，不断的进行着造富运动。单单阿里巴巴的上市，就早就了数位亿万富翁。

浙江在2010年的上市企业已达到29家。

据浙江省金融办的统计，今年全省共有19家企业在国内首发上市。此外，天外天伞业成为我国大陆在澳大利亚证交所上市的第一家企业。据了解，截至12月12日，全省共有境内外上市公司152家，其中中小板上市公司42家，数量居全国第一。

持续的造富运动，为高端物业提供了越来越广的客户源。新的富豪更需要高端物业的标签来建立其价值形象。