物业管理前期介入模块三、四
物业管理前期介入服务方案
物业管理前期介入服务方案一、前期介入服务项目物业管理前期介入服务是指在业主和开发商还未将物业交付使用前，由物业管理公司对物业进行全面的规划和设计，以确保物业在交付使用后能够顺利运营和管理。
前期介入服务主要包括以下项目：1. 物业管理规划：对物业进行规划，包括物业的功能定位、人才组织、流程管理等方面，为物业运营提供指导。
2. 物业管理设计：对物业进行设计，包括设施规划、维修计划、安全管理等方面，为物业的后期管理提供基础支持。
3. 物业团队培训：对物业管理团队进行培训，以提高其管理水平和服务质量。
4. 物业设施验收：对物业的设施进行验收，确定建筑质量和设备功能是否符合要求。
5. 物业运营管理规章制度制定：设计并制定物业运营管理规章制度，确保物业运营管理规范化。
以上项目的实施将有助于确保物业在交付使用后能够顺利运营和管理，保障业主利益和提升物业价值。
二、前期介入服务方案1. 物业管理规划（1）确定物业功能定位：核心地段物业、高端住宅物业、商业综合体物业等不同类型物业的功能定位不同，针对不同类型物业明确其功能定位，以及相应的服务标准和要求。
（2）人才组织：根据物业的规模和功能定位，确定物业管理团队的组成和岗位设置，保证团队的合理性和专业性。
（3）流程管理：建立物业日常运营的各个流程管理方案，包括保洁、维修、安保、物业咨询等方面的工作流程，以提高工作效率和管理水平。
2. 物业管理设计（1）设施规划：对物业的公共设施和设备进行规划，保证其服务功能完备，满足居住者的需求。
（2）维修计划：制定物业设施和设备的定期维护计划，确保物业设施的长期安全和可靠性。
（3）安全管理：设计物业的安全管理体系，包括消防安全、交通安全、食品安全等各方面的安全保障。
3. 物业团队培训（1）物业管理理论知识培训：对物业管理团队进行全面的管理理论知识培训，提高其管理水平和服务意识。
（2）客户服务技能培训：对物业管理团队进行客户服务技能培训，提高其服务质量和专业水平。
物业管理前期介入方案
物业管理前期介入方案引言概述：物业管理前期介入方案是指在物业项目开发的初期阶段，物业管理公司积极参与项目规划、设计和施工等各个环节，以确保项目的顺利运作和高效管理。
本文将从五个方面详细阐述物业管理前期介入方案的重要性和具体内容。
一、项目规划阶段1.1 与开发商合作：物业管理公司应与开发商紧密合作，参与项目规划和设计，确保物业管理要求的合理性和可行性。
1.2 制定管理方案：根据项目的特点和需求，物业管理公司应制定详细的管理方案，包括物业设施规划、人员配置、运营流程等，以确保项目的高效管理和良好运营。
1.3 确定预算和费用：物业管理公司应参与项目预算的制定，确保物业管理费用的合理性和透明度，同时提供专业的费用分析和建议。
二、施工阶段2.1 监督施工质量：物业管理公司应派遣专业人员进行施工现场的监督和质量检查，确保施工符合规范要求，避免后期维修和管理隐患。
2.2 确保安全管理：物业管理公司应与施工方共同制定安全管理方案，监督施工现场的安全措施和操作规范，确保施工过程中的安全性和可控性。
2.3 确定物业设施位置：物业管理公司应与开发商协商确定物业设施的位置和布局，以便后期管理和维护的便利性。
三、设备采购和安装阶段3.1 选择合适的设备供应商：物业管理公司应与开发商一起选择合适的设备供应商，确保设备的质量和性能达到项目要求。
3.2 监督设备安装：物业管理公司应派遣专业人员监督设备的安装过程，确保设备按照规范和要求进行安装，避免后期设备故障和维修。
3.3 进行设备验收：物业管理公司应参与设备的验收工作，确保设备的功能正常、性能稳定，并提供相应的验收报告和建议。
四、培训和人员配置阶段4.1 设定培训计划：物业管理公司应根据项目的需求和特点，制定相应的培训计划，包括员工技能培训、服务意识培养等，以提高物业管理团队的专业素质。
4.2 人员配置和招聘：物业管理公司应根据项目的规模和需求，合理配置人员，并参与招聘和选拔工作，确保物业管理团队的稳定和专业性。
物业管理前期介入内容
物业管理前期介入内容1. 背景介绍物业管理是指对房地产项目进行管理和维护的全过程管理活动。
在房地产开发项目的前期，物业管理的介入非常重要，它涉及到项目的规划、设计、建设等各个环节。
本文将详细介绍物业管理在前期介入中的内容。
2. 前期规划物业管理在项目前期介入的第一步是进行规划工作。
这包括以下几个方面的内容：•项目定位：根据项目的地理位置、周边环境、市场需求等因素，确定项目的定位，例如住宅、商业、写字楼等。
•业态规划：根据项目的定位，确定项目中不同业态的比例和配置，例如商铺、写字楼、社区设施等。
•分期规划：根据项目的规模和市场需求，将项目分为不同的阶段进行开发，确保开发和销售的有序推进。
3. 设计阶段在项目规划完成后，物业管理团队将参与项目的设计阶段，确保设计符合物业管理的要求。
具体内容包括：•建筑设计：与建筑设计师合作，提供物业管理的角度和需求，确保建筑的布局、功能和设施满足将来物业管理的要求。
•设备选型：参与选择物业管理所需的设备和设施，例如安全监控系统、楼宇自动化系统等，确保设备的性能和质量满足管理的需求。
•绿化设计：参与项目绿化设计，确保绿化带、景观设施等符合物业管理的要求和标准。
4. 施工前期准备在项目设计完成后，物业管理团队将参与施工前期准备工作，确保施工过程中的物业管理需要得到满足。
具体内容包括：•安全规划：参与制定施工安全规划，确保施工过程中的安全得到保障，例如施工区域的封闭、安全巡检等。
•垃圾处理：制定垃圾处理方案，确保施工过程中的垃圾得到及时清理和处理。
•环境保护：制定环境保护方案，确保施工过程中对环境的影响得到最小化。
5. 物业管理团队建设在前期介入的过程中，物业管理团队的建设也是重要的一环。
具体包括以下内容：•人员招聘：根据项目的规模和需求，组建适应的物业管理团队，招聘经验丰富、技能全面的人员。
•岗位设置：根据项目的特点和需求，设置不同的岗位，例如物业经理、工程师、保洁人员等，确保团队的协作高效。
前期物业管理服务介入方案
前期物业管理服务介入方案一、前期工作准备1.1确定目标和范围在进行前期物业管理服务介入之前，首先要明确目标和范围。
通过与业主委员会或物业所有者的沟通，了解他们的需求和期望，明确物业管理服务的目标和范围。
1.2制定工作计划根据目标和范围，制定详细的工作计划。
包括项目管理、资源分配、时间表安排等方面的安排。
确保工作计划合理、可行。
1.3组建团队确定参与物业管理服务介入的团队成员，包括项目经理、工程师、财务人员、法律顾问等，确保团队具备必要的专业知识和技能。
1.4收集资料收集相关资料，包括物业管理服务历史记录、业主反馈、物业设施状况等，为后续工作提供参考依据。
二、问题诊断与分析2.1实地调研进行实地调研，了解物业管理服务存在的问题和难点，包括设施维护保养、安全管理、服务水平等方面的问题。
根据调研结果，制定问题分析报告。
2.2问题分析对物业管理服务存在的问题进行深入分析，找出问题根源和解决办法。
结合业主需求和物业特点，确定解决方案和优先级。
2.3风险评估对解决方案涉及的风险进行评估，包括财务风险、运营风险、法律风险等，制定风险管理方案，确保物业管理服务介入的顺利实施。
三、制定物业管理服务方案3.1制定管理体系根据问题诊断与分析的结果，制定物业管理服务的整体方案。
包括组织结构、职责分工、工作流程等方面的安排，确保物业管理服务的高效运作。
3.2设施维护规划制定设施维护规划，包括设施维护计划、预防性维护方案、维修预算等，确保物业设施的正常运行和保养。
3.3安全管理方案制定安全管理方案，包括安全检查、紧急处理程序、安全培训等，确保物业安全和居民生命财产安全。
3.4服务水平提升方案制定服务水平提升方案，包括服务标准、服务培训、服务监督等，提升物业管理服务的品质和口碑。
四、实施物业管理服务介入4.1组织实施根据制定的物业管理服务方案，组织团队成员和相关合作方，按照工作计划进行实施。
确保各项工作有序进行，按时完成。
4.2监督与评估监督物业管理服务的实施情况，及时发现问题并采取措施解决。
物业管理前期介入方案
物业管理前期介入方案引言概述：物业管理是指对房地产项目进行维护和管理的一系列工作，包括设施设备维护、安全管理、卫生清洁、绿化养护等。
在房地产项目开辟初期，物业管理的前期介入方案至关重要。
本文将从五个方面介绍物业管理前期介入方案，包括项目规划、设施设备建设、人员招聘与培训、管理制度建立和业主沟通。
一、项目规划1.1 定义物业管理的目标和职责：明确物业管理的职能范围，包括对项目内设施设备的维护、安全管理、卫生清洁、绿化养护等。
1.2 制定物业管理计划：根据项目的特点和需求，制定详细的物业管理计划，包括工作内容、工作流程、工作时间安排等。
1.3 确定物业管理团队：组建专业的物业管理团队，包括物业经理、维修人员、保安人员、清洁人员等，确保团队成员具备相关技能和经验。
二、设施设备建设2.1 设施设备选型：根据项目的需求和预算，选择适合的设施设备，确保设备的质量和性能符合要求。
2.2 设施设备安装与调试：协调施工单位进行设施设备的安装和调试工作，确保设备正常运行。
2.3 设施设备维护计划：制定设施设备的维护计划，定期检查设备的运行情况，及时进行维修和更换，确保设备的正常运行和寿命。
三、人员招聘与培训3.1 制定招聘标准：明确物业管理人员的职责和素质要求，制定招聘标准，并通过面试、考核等方式选拔合适的人员。
3.2 培训计划制定：根据物业管理人员的实际需求，制定培训计划，包括岗位培训、技能培训、安全培训等，提升员工的综合素质。
3.3 培训实施与评估：组织培训活动，通过考核和评估，及时发现问题并进行改进，确保培训效果。
四、管理制度建立4.1 建立工作流程：制定物业管理的工作流程，明确各个环节的职责和工作内容，确保工作的有序进行。
4.2 制定管理规范：制定物业管理的管理规范，包括工作纪律、安全规范、服务标准等，规范员工行为，提升管理水平。
4.3 建立绩效考核机制：建立绩效考核机制，根据工作目标和绩效指标对物业管理人员进行评估，激励员工积极工作。
物业管理前期介入方案
物业管理前期介入方案一、背景介绍随着城市化进程的加快，物业管理在城市发展中扮演着重要角色。
物业管理前期介入方案是指在一个新建或者改建的项目开始前，物业管理公司介入并提供相关服务的计划。
本文将详细介绍物业管理前期介入方案的内容和步骤。
二、方案内容1. 项目调研物业管理公司首先需要进行项目调研，了解项目的规模、用途、所在地区等基本信息。
通过与开发商、设计师、建筑师等相关人员的沟通，获取项目的设计图纸、施工进度、项目计划等资料。
2. 人员组建物业管理公司根据项目的规模和需求，组建专业的物业管理团队。
团队成员包括物业经理、维修人员、保安人员等，确保项目运营的全面覆盖。
3. 设备采购根据项目的具体需求，物业管理公司需要采购相应的设备和工具，如保洁设备、维修工具、安防设备等。
同时，确保设备的质量和性能符合项目的要求。
4. 建立管理制度物业管理公司需要根据项目的特点，制定相应的管理制度和流程，包括入住管理、维修管理、安全管理等。
制度和流程的建立需要充分考虑项目的特点和业主的需求，确保项目的高效运营。
5. 人员培训为了确保物业管理团队的专业素质，物业管理公司需要进行相关的人员培训。
培训内容包括业务知识、服务技巧、应急处理等方面，提高团队的整体素质和服务水平。
6. 服务标准制定物业管理公司需要制定相应的服务标准，包括服务内容、服务质量、服务时限等方面。
服务标准的制定需要与业主进行充分沟通，确保服务标准符合业主的期望。
7. 信息化建设物业管理公司需要建立项目的信息化管理系统，包括业主信息管理、报修管理、投诉管理等。
通过信息化建设，提高管理效率，提供更便捷的服务。
8. 与相关部门的沟通物业管理公司需要与相关部门进行沟通，包括开发商、业主委员会、政府部门等。
与开发商的沟通可以了解项目的规划和进展情况，与业主委员会的沟通可以了解业主的需求和意见，与政府部门的沟通可以了解相关政策和法规。
三、方案步骤1. 制定项目调研计划，收集项目相关资料。
物业管理前期介入方案
物业管理前期介入方案一、背景介绍物业管理是指对房地产项目进行全面管理、维护和服务的一种综合性管理模式。
在房地产项目开辟初期，物业管理的前期介入方案起着至关重要的作用，它能够确保项目的顺利运营和高效管理。
本文将详细介绍物业管理前期介入方案的内容和步骤。
二、前期准备工作1. 项目调研：对项目的地理位置、规模、功能定位等进行详细调研，了解项目的特点和需求。
2. 市场分析：对项目所在地区的物业管理市场进行分析，了解竞争对手、市场需求和发展趋势。
3. 人员组建：根据项目的规模和需求，组建物业管理团队，包括管理人员、维修人员、保洁人员等。
三、前期规划1. 目标制定：根据项目特点和需求，制定物业管理的长期目标和短期目标，明确管理方向。
2. 组织架构设计：设计物业管理的组织架构，明确各个岗位的职责和权限，保证管理的高效性。
3. 服务标准制定：制定物业管理的服务标准，包括维修响应时间、保洁频次、安全巡查等，确保提供优质的服务。
四、前期工作执行1. 建立档案：建立项目的物业档案，包括项目规划图纸、设备清单、合同文件等，确保信息的完整性和可查性。
2. 设备采购与安装：根据项目需求，采购适当的设备，并进行安装和调试，确保设备正常运行。
3. 人员培训：对物业管理团队进行培训，包括管理知识、服务技巧、应急处理等，提升团队的综合素质。
4. 合作火伴选择：选择可靠的合作火伴，包括保洁公司、维修公司等，确保服务质量和效率。
五、前期交接1. 与开辟商沟通：与开辟商进行充分的沟通和协调，了解项目的交付情况和相关要求。
2. 与业主沟通：与业主进行沟通，了解他们的需求和意见，并及时解决问题，建立良好的业主关系。
3. 与相关部门对接：与相关部门进行对接，包括供水、供电、供暖等，确保项目的基础设施正常运行。
六、前期总结与改进1. 前期总结：对前期工作进行总结，包括工作成果、问题和不足之处，为后续工作提供参考。
2. 改进措施：根据前期总结的结果，制定相应的改进措施，提升物业管理的质量和效率。
物业管理的前期准备物业管理的前期准备
前期物业管理——是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前， 是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前， 前期物业管理
由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。(详见 由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。 详见2003.9.1实施 实施 详见 的《前期物业管理招投标管理暂行办法》） 前期物业管理招投标管理暂行办法》 •国家提倡按照建管分离的原则，通过招投标方式选聘前期物业管理公 国家提倡按照建管分离的原则， 国家提倡按照建管分离的原则 司。 •新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前指定临时管理规约，向 新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前指定临时管理规约， 新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前指定临时管理规约 物业买受人明示并说明。 物业买受人明示并说明。 •自前期物业服务合同签定之日至新建商品住宅交付使用之日发生 自前期物业服务合同签定之日至新建商品住宅交付使用之日发生 的前期物业管理费用由出售单位承担； 的前期物业管理费用由出售单位承担；自新建商品住宅交付使用 之日至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业服务费用， 之日至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业服务费用，按 照合同约定承担。 照合同约定承担。
情境三
物业管理的前 期准备
模块一
物业管理的前期介入
一、物业管理前期介入
是指物业服务企业在接管物业之前就介入， 是指物业服务企业在接管物业之前就介入， 参与物业的规划、设计和建设阶段， 参与物业的规划、设计和建设阶段，从物业 管理的角度提出意见和建议， 管理的角度提出意见和建议，以便建成后的 物业能满足业主和使用人的要求， 物业能满足业主和使用人的要求，并且有利 于后期管理工作的进行。 于后期管理工作的进行。
二、前期物业管理与物业管理前 期介入的区别
物业前期介入管理
物业前期介入管理物业前期介入管理指的是在房屋建设、开发及装修阶段，物业公司介入并参与管理，为业主提供全面的服务和支持。
该管理模式主要有以下几个方面的内容：一、建筑/装修规划的咨询和评估。
物业公司通过专业的技术力量和经验，对建筑和装修方案进行咨询和评估，为业主提供最佳的规划设计建议，以达到最好的实用性和美观性。
二、施工现场管理。
物业公司全程参与施工过程，积极协调施工进度，确保施工质量和安全。
同时，对施工过程中出现的问题进行及时的处理，以保证业主的利益。
三、装修验收。
物业公司对房屋装修进行全方位的验收，确保装修符合规定标准和业主的需求。
对于出现的问题及时提出意见，协助业主和施工方进行调整和改进。
四、设施设备管理。
物业公司对房屋设施设备进行全面管理，如电梯、照明等设备的安装、维修等。
这种物业前期介入管理方式的优点很明显：一、提高了房屋质量。
在建设和装修阶段，物业公司全程参与，对施工过程进行监督，提出合理建议，确保房屋质量符合业主的要求。
二、提前解决问题。
在建设和装修过程中，物业公司会积极参与解决问题，及时提出建议和提醒，避免出现问题的扩大和延误。
三、提高物业公司服务质量。
物业公司介入建设过程，了解业主的需求，积极协助业主解决问题，提高了服务的质量。
四、提升社区品质。
随着社会的进步和人们的生活水平提高，业主对于居住环境和品质都有了更高的要求。
物业前期介入管理可以确保居住环境和品质达到业主的期望。
总之，物业前期介入管理是一种创新的管理模式，可以提高物业管理服务质量，减少业主的后期投入，同时也可以加快业主的房屋验收和入住手续，是一种有益于提升社区品质和业主生活品质的有效管理方式。
物业管理前期介入模块三、四
* 就信念的力量一切的决定、思考、感受和行动都受控于某种力量，它就是我们的信念。
信念是有力量的。
当你坚信某一件事情时，就无疑给自己下了一道不容置疑的命令，有什么样的信念，就决定你有什么样的力量。
例子：1、飞机的故事；2、求生者的欲望；3、英雄的死亡信念就是牢固的观念信念和观念都是指一个人对某一事物的看法，观念与信念的差别在看法的牢固程度。
观念因时因地而改变，信念则是人大脑潜意识中的习惯看法，因此它的力量十分巨大。
观念→信念： 1、不断地被重复灌输；2、不断地被验证。
例子：苦命的人、优秀的小孩信念是后天性的，因此我们要慎选自己的信念（例子：对人的防备）。
复制成功者的信念系统信念的选择与确定 1、必须确信信念的力量 2、系统地模仿成功者的信念（如座右铭） 3、把信念写下来贴在墙上，放在显眼处，写在笔记本的菲页上，让自己每天能重复看到，运用潜意识的视觉化的力量不断地强化，直到成为生命中的一部分。
决定一生成就的21个个信念序号信念例子序号信念例子 1 我最棒我一定会成功跳蚤人生 12 你越努力运气就越好 2 我是一切的根源好灵的棺材 13 我要我就能 3 我是我认为的我期望…结果 14 决心决定成功求生的欲望 4 成功是因为态度成功100%是因为态度 15 山不过来我就过去移山法 5 过去不等于未来 16 每天进步一点点俯卧撑 6 人因梦想而伟大 17 没有失败只是暂未成功肯德鸡 7 不是不可能只是暂无方法 18 不服输失败不是定局 8 成功一定有方法回形针的用途 19 坚持到底永不放弃邱吉尔 9 成功者找到方法失败者找到借口 20 人人都能成功 10 命运在自己手里不在别人嘴里命运线 21 立即行动没有明天 11 天助自助者成功是因为态度虚心决心雄心爱心恒心信心真诚气魄果断勇敢热情主动忍耐宽容信念努力乐观有目的进取心不怕失败肯动脑筋人格魅力强烈愿望不折不挠……口才远见能力强计划性人际关系……运气环境天赋背景潇洒漂亮…… 80% 13% 7% 技巧态度其它态度：直接关系；技巧：修炼所得；其它：客观因素态度与技巧其实是因果关系，所有今天的技巧都根源于昨天的练习技巧的态度。
物业管理前期介入方案
物业管理前期介入方案一、背景介绍物业管理是指对房地产项目进行综合管理的一项工作，包括维修、保洁、安全、绿化、设备管理等多个方面。
在楼盘交付前，物业管理公司需要提前介入，制定前期介入方案，以确保物业管理工作的顺利进行。
本文将针对物业管理前期介入方案进行详细的描述和分析。
二、前期准备工作1. 了解项目情况在物业管理公司介入之前，需要全面了解项目的情况，包括项目的规模、建筑结构、业主群体、配套设施等。
通过与开发商、设计单位和施工单位的沟通，获取项目的相关资料和规划图纸，以便更好地进行后续工作。
2. 人员组建根据项目的规模和需求，物业管理公司需要合理组建管理团队。
团队成员包括物业经理、维修人员、保洁人员、安保人员等。
确保团队成员具备相关的专业知识和经验，能够胜任各自的工作职责。
3. 设备采购根据项目的需求，物业管理公司需要提前进行设备采购工作。
包括清洁设备、维修工具、安保设备等。
确保设备的质量和性能符合项目的要求，并与施工单位协调好设备的安装和调试工作。
三、前期工作计划1. 建立工作计划根据项目的交付时间和物业管理的需求，制定详细的前期工作计划。
包括人员的分工和工作时间安排，设备的安装和调试计划，以及与开发商和业主的沟通安排等。
确保各项工作有序进行，按时完成。
2. 与开发商的合作在项目前期，物业管理公司需要与开发商进行密切合作。
与开发商协商确定物业管理的责任范围和服务内容，制定物业管理协议。
同时，与开发商沟通交接事项，包括业主信息、物业设施的使用说明等。
确保双方的合作顺利进行。
3. 与业主的沟通在项目前期，物业管理公司需要与业主进行沟通，了解他们的需求和意见。
可以通过召开业主大会或小组会议的形式，听取业主的意见和建议，解答他们的疑问。
并及时反馈业主的意见，确保业主对物业管理工作的满意度。
四、前期工作内容1. 建立管理制度物业管理公司需要根据项目的特点和需求，建立相应的管理制度。
包括维修管理制度、保洁管理制度、安全管理制度等。
物业管理前期介入方案
物业管理前期介入方案一、背景介绍随着城市化进程的加快，物业管理在城市发展中起到了至关重要的作用。
物业管理前期介入方案是指在物业项目开发阶段，物业管理公司介入并参与项目规划、设计和建设的一系列工作，以确保物业项目的顺利运营和高效管理。
本文将详细介绍物业管理前期介入方案的内容和步骤。
二、方案内容1. 项目规划阶段在项目规划阶段，物业管理公司应与开发商和设计单位合作，参与项目规划和设计，提供物业管理专业意见。
具体包括：- 分析项目定位和目标群体，确定物业管理服务的定位和服务内容。
- 参与项目规划，确定物业管理用地和建筑布局，确保物业管理的便利性和高效性。
- 提供物业管理设施的规划和设计建议，包括公共区域、停车场、绿化等。
2. 建设准备阶段在建设准备阶段，物业管理公司应与施工单位合作，参与项目建设的准备工作。
具体包括：- 协助开发商与施工单位签订物业管理服务合同，明确双方责任和权益。
- 参与项目施工图设计审查，确保物业管理设施的合理性和便利性。
- 协助开发商进行物业设备和设施的采购，确保质量和性能符合要求。
3. 营销策划阶段在营销策划阶段，物业管理公司应与开发商合作，制定物业管理的营销策略和推广计划。
具体包括：- 分析项目周边的市场环境和竞争情况，确定目标客户群体和市场定位。
- 制定物业管理的品牌形象和宣传策略，包括标识设计、广告宣传等。
- 协助开发商进行销售和租赁工作，提供物业管理的专业咨询和服务。
4. 人员培训阶段在人员培训阶段，物业管理公司应与开发商合作，培训物业管理团队的相关人员。
具体包括：- 制定物业管理团队的组织架构和岗位职责，明确人员配备和职责分工。
- 开展物业管理人员的培训和考核，提升其专业素质和服务水平。
- 协助开发商进行物业管理人员的招聘和选拔，确保人员的素质和能力符合要求。
5. 运营准备阶段在运营准备阶段，物业管理公司应与开发商合作，准备物业项目的运营工作。
具体包括：- 制定物业管理的运营计划和工作流程，明确各项工作的时间节点和责任人。
物业管理前期介入方案
物业管理前期介入方案一、背景介绍随着城市化进程的加快，物业管理在城市发展中起着至关重要的作用。
物业管理前期介入方案是为了确保物业项目的顺利运营和管理，提前介入并制定相关策略和计划，以确保物业项目的顺利运营。
二、前期准备工作1.项目调研：对物业项目的地理位置、规模、业态等进行调研，了解项目的特点和需求。
2.人员组建：根据项目规模和需求，组建专业的物业管理团队，包括物业经理、安保人员、维修人员等。
3.制定管理制度：根据项目特点和需求，制定物业管理的各项制度，包括安全管理制度、维修管理制度、客服管理制度等。
三、物业管理前期介入方案1.项目规划与设计阶段：- 参与项目规划与设计，提出物业管理的建议和要求，确保项目规划与设计符合物业管理的需求。
- 制定物业管理的布局方案，包括物业管理办公室的位置、面积等，以便于后期工作的顺利进行。
2.招商与租赁阶段：- 参与物业项目的招商与租赁工作，与租户进行沟通，了解其需求，并提供相关的物业管理服务和支持。
- 制定租赁合同模板，明确物业管理的责任和义务，保障物业项目的顺利运营。
3.工程施工阶段：- 参与物业项目的工程施工，监督施工过程，确保施工质量符合物业管理的要求。
- 制定工程质量验收标准，对施工完成后的物业项目进行验收，确保项目达到预期的质量要求。
4.物业运营阶段：- 制定物业管理的日常运营计划，包括安保巡逻、环境卫生、设备维护等。
- 建立物业管理的信息化系统，包括物业管理软件、监控系统等，提高管理效率和服务质量。
- 开展租户培训和沟通活动，提高租户对物业管理的满意度和参与度。
- 定期组织物业管理会议，与租户代表进行交流和沟通，解决问题和改进服务。
5.客户服务与投诉处理：- 建立完善的客户服务体系，包括服务热线、投诉处理流程等，及时响应和解决租户的问题和需求。
- 定期进行客户满意度调查，了解租户对物业管理的评价和建议，及时改进服务。
6.安全管理与应急预案：- 制定物业安全管理制度和应急预案，确保物业项目的安全和秩序。
物业前期介入模块
1、成立交房联合工作组
2、制定交房（筹备）工作计划
3、招聘、培训相关物业管理服务人员
4、制定交房方案（商场物业管理手册、相关建筑文件资料、人员分工、商户现场布置等）
5、实施现场集中交房
1、物业交房工作计划
2、物业交房方案
3、住户手册及交房资料
责任部门编制→配合部门会签→（物业管理、前期介入）→物业总监审阅
5、物业前期介入协议商定
1、项目方案设计建议书（物业管理部份）
2、物业前期介入协议
责任部门编制→配合部门会签→（物业管理、前期介入）→物业总监审阅
物业管理部
工程项目部
开发单位
建设单位
供应商
初步
设计
1、初步设计任务书
2、初步设计方案及图纸
1、对物业管理用房的功能配置进行核实，提出意见，核实图纸、面积、分布位置
4、跟进建设方负责组织的整改事项及验收
1、工程整改组织单
2、工程整改委托书
3、工程整改进度计划
4、工程整改复验记录
5、工程整改档案
6、工程整改备忘录
责任部门编制→配合部门会签→（物业管理、前期介入）→物业总监审阅
物业管理部
物业管理部
开发单位
施工单位
供货商
开发单位
建设单位
供应商
物业管理部
物业管理部
开发单位
建设单位
供应商
3
设备招标
1、设备设施功能选型意见书？
2、维保及维保合同条款意见征求书？
1、提出设备功能选型可行性意见
2、提请要求投标方将维保合同与主合同捆绑
3、关注建安合同质保期约定及质保金支付条款
4、关注合同内与资料及培训相关的条款
物业管理前期介入的工作内容(4)
物业管理前期介入的工作内容（4）物业管理前期介入的工作内容（4）提要：由物业总经理在物业管理合同规定的接管日期前一个月成立物业接管小组，并委任组长，组员包括各工程技术人员、职能部门人员、管理处人员更多精品来自简历物业管理前期介入的工作内容（4）第四节验收阶段介入接管验收定义：物业公司在接管委托方的物业时，以物业房屋质量和满足使用功能为主的验收，内容包括：资料、房屋本体、道路、工建配套、设施设备、绿化景观等。
成立验收小组制定验收计划：1．由物业总经理在物业管理合同规定的接管日期前一个月成立物业接管小组，并委任组长，组员包括各工程技术人员、职能部门人员、管理处人员并经过相关专业的教育或培训。
2．物业接管小组组长拟定物业接管计划并报总经理审批，物业接管计划应包括以下内容：a)物业接管验收项目清单；b)小组人员分工；c)接管日程安排；d)其他（如提前介入在建工程验收等）。
3．小组组长拟定接管计划时应注意，图纸资料应至少提前于现场十五天完成验收。
图纸资料的验收1．应予验收的图纸资料一般应包括：a)全套工程竣工图纸（具体以政府档案管理要求）；b)施工承包合同复印件；c)机电设备使用说明书；d)电梯使用许可证；e)隐蔽工程验收记录（涉及物业管理过程的项目）；f)供水、供电的指标批文；g)供气系统验收证明（含指标批文）；h)智能化系统验收证明；i)消防系统验收证明；j)接地电阴检测记录；k)防雷引下线焊接记录；l)地下管网竣工图；m)设备供货合同复印件；n)其他资料。
物业的验收1．房屋及分户（层）设施的验收a)房屋墙、地、门、窗装修情况；b)供水、供电情况；c)水、电设施，洁具及其他设施（按设计及房屋销售合同规定）；d)智能化设备情况；e)其他（按房屋使用功能划分，各功能房屋具有各不同功能设施）。
2验收要求a)房屋本体和分户设施符合设计要求和具备使用条件。
b)质量和使用功能必须符合《房屋接管验收标准》，验收责任人将验收情况记录于《房屋及公共设施接管验收交接表》、《工程验收表》和《房屋及公共设施清单》，并提交接管小组组长。
物业管理前期介入方案
物业管理前期介入方案二〇一二年二月十七日目录第一部分前期介入服务的四个阶段 (3)一、物业顾问组建阶段 (3)二、建设施工阶段 (4)三、竣工验收阶段 (6)四、物业销售阶段 (6)第二部分物业管理模式及服务目标 (7)一、服务管理模式的设想 (7)二、服务管理目标－－构建“阳光社区” (11)第三部分项目组织架构与岗位人员设置 (14)一、组织机构设置与岗位人员配备情况 (14)二、各部门要紧工作职责 (15)三、物资装备需求情况 (18)四、前期介入工作计划 (18)五、日常管理期工作计划 (19)第四部分物业前期管理开支计划预算 (21)1.行政办公用品计划表 (21)2.维修工具计划表 (22)3.护卫、消防装备计划表 (22)4.环境绿化装备计划表 (23)5.前期介入日常费用开销预算表 (23)第五部分前期物业管理工作的开展 (24)一、前期物业工作重点 (24)二、前期管理流程及工作计划 (26)三、前期管理总要求 (27)四、物业接管验收的前期管理 (28)五、接管验收程序及注意事项 (32)六、设备设施试运行 (33)七、全面清洁开荒 (33)八、样板房的服务接待工作 (38)九、会所及康乐服务建议 (53)第一部分前期介入服务的四个阶段****住宅小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其要紧目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构与有关资源准备，确保业主顺利进驻与正式进驻后的良好管理效果。
****公司针对****住宅小区的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在****物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程与工作计划，以保障****住宅小区物业的正常、有序运转，协助集团使之物业建立良好之窗口形象。
要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，对“****”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划与阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。
物业管理前期介入模块三四
• 经调查发现，该小区业主大会在成立业主大会筹备过 程中，既未告知当地房地产行政主管部门、街道办事 处、也未告知小区的房地产开发商、物业管理公司， 既未起草《管理规约》、《业主大会议事规则》，也 未确定业主在首次业主大会会议上的投票权，也未将 业主委员会候选人情况公示；在首次召开业主大会会 议时也未向全体业主发出会议通知，包括拥有1000㎡ 房屋建筑面积的小区开发商，到会的业主持有建筑面 积仅占40%；选出的业主委员会委员中，有一人是某 业主的父亲，有一人是业主的亲戚。业主大会成立后， 也未与小区开发建设单位办理移交手续。讨论：
• （3）更换业主委员会委员，监督业主委 员会的工作；
• （4）选聘、解聘物业服务企业
• （5）制定、修改物业管理区域内物业共 用部位和共用设施设备的使用、公共秩 序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
• （6）法律、法规或业主大会议事规则规 定的其他有关物业管理的职责。
业主大会会议
召开的形式：集体讨论和书面征求意见 法定人数：1/2以上持有投票权的业主参加
6.做好召开首次业主大会会议的其他准备 工作
第一次业主大会召开的程序
筹备组应自成立之日起30日内，在物业 所在地的区、县人民政府房地产行政主 管部门的指导下，组织业主召开首次业 主大会会议 1.由筹备组介绍大会筹备情况 2.介绍业主委员会委员候选人情况 3.审议通过《业主大会议事规则》和《管 理规约》
• 4.监督管理规约的实施
• 5.业主大会赋予的其他职责
业主委员会的日常工作
• 1.了解和掌握物业管理区域内业主和物业 使用人的基本情况
• 2.组织实施选聘物业管理公司的招标活 动
• 3.提出是否续聘物业服务企业的建议 • 4.代表业主大会管理物业专项维修资金
物业早期介入、前期管理工作内容
物业早期介入、前期管理工作内容(总6页)本页仅作为文档封面，使用时可以删除This document is for reference only-rar21year.March工作内容物业管理企业在物业早期介入、前期物业管理主要涉及以下几个阶段的工作内容：一、早期介入1、立项决策阶段在对项目的市场定位、业主群的构成等进行严谨调研分析的基础上，可做出以下主要工作内容。
1）根据物业建设和目标客户群的定位确定物业管理模式；2）根据规划和配套情况确定物业管理服务的基本内容；3）根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；4）根据物业服务成本初步确定物业公共服务费的收费标准。
2、规划设计阶段要求物业企业根据以往的管理经验和日后方便物业管理的需求提出合理建议。
1）对物业的结构布局及功能定位提出合理建议；项目的整体构思、布局、楼间距的合理性，项目区域内人车分流，物业的采光、通风状况等问题，根据物业性质和项目定位提出合理建议；2）就物业环境、配套设施的合理性提出意见或建议；项目区域内的道路交通布置、环境的和谐美化，社区文化活动与文体设施的配置，停车区域的布局、车位数目等问题提出意见或建议；3）提供设施设备的设置、选型及服务方面提出合理建议；物业企业根据自身管理经验，对项目中央空调、电梯的选型与配置，建筑的智能系统（如：红外自动报警系统、门禁系统、停车场智能管理系统、电子巡更管理系统、消防联动系统等）的设置内容，配电房的设置位置及配电方案是否合理，供水系统是否采用变频技术，水电气的供应容量、集水井、污水井水泵使用功率是否合理，是否设置双电路、电路接口的数量、位置是否方便检修，开关、插座的高度、数量及具体的位置是否适当，是否方便以后使用等内容提出合理化建议；4）其它问题：在规划设计中易忽略的，如：物业服务用房、社区服务场所、垃圾通道及垃圾房的设置等公共配套设施、场地提出合理建议。
3、施工建设阶段在这一阶段中物业管理的介入，是加强工程监理的力量，保证建筑移交和日后管理的连续性。
物业公司物业前期介入四大阶段243条优化建议
物业前期参谋四大阶段一、初始设计阶段1. 设备机房中控室中控室和消防控制室合二为一。
具备自然采光和通风。
位置宜设置在小区相对居中位置。
大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室内。
地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板〔〕。
配电室、发电机室、空调机房配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响。
不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施。
其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施。
商业配电室，冷冻站设置独立值班室。
1通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚。
配电房、电梯机房、中控室进出通道封堵及防鼠板。
强弱电水井采用通开钥匙。
除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇。
底楼和正负零以下强弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应用无机堵泥对所有缝隙做再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象对设备设施带来的损坏。
设备房墙地面地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料。
设备房地面均采用普通防滑地砖。
有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子。
2.出入口出入口在满足规划的同时，数量宜偏少。
根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营。
车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开。
如设置为多个车库宜采用通道相连，尽可能减少小区内设置车库出入口，有条件的按特级车库标准。
商业、soho楼人、车出入口应分开设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，防止不好找出入口而导致车不入库。
形成收水口的组团大门等应设置截水沟。
23.生活、建筑垃圾收集点与住宅间距合适，应考虑风向因素，一般间距住宅20-30米左右为宜。
臭气排放不影响住宅和商业。
露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度。
物业管理前期介入(1)
~真诚服务成就优质生活~
.
15
营销策划阶段包括
• 物业管理方案策划、物业管理模式研究、 以及销售推介应注意的内容。
~真诚服务成就优质生活~
.
16
营销阶段
举例：
京基的销售阶段
荣基物业的销售阶段
~真诚服务成就优质生活~
.
17
皮鞋的来历
很久很久以前，人类都还赤着双脚走路。 有一位国王到某个偏远的乡间旅行，因为路面崎岖不平，有很多碎石头，刺 得他的脚又痛又麻。回到王宫后，他下了一道命令，要将国内的所有道路都 铺上一层牛皮。他认为这样做，不只是为自己，还可造福他的人民，让大家 走路时不再受刺痛之苦。 但即使杀尽国内所有的牛，也筹措不到足够的皮 革，而所花费的金钱、动用的人力，更不知凡几。虽然根本做不到，甚至还 相当愚蠢，但因为是国王的命令，大家也只能摇头叹息。 一位聪明的仆人大 胆向国王提出建言：「国王啊！为什么您要劳师动众，牺牲那么多头牛，花 费那么多金钱呢？您何不只用两小片牛皮包住您的脚呢？」国王听了很惊讶， 但也当下领悟，于是立刻收回成命，改采这个建议。 据说，这就是「皮鞋」的由来。
.
18
小哲理：
• 想改变世界，很难；要改变自己，则较为容易。与其 改变全世界，不如先改变自己--「将自己的双脚包起 来」。改变自己的某些观念和作法，以抵御外来的侵 袭。当自己改变后，眼中的世界自然也就跟着改变了。 如果你希望看到世界改变，那么第一个必须改变的就 是自己。
心若改变，态度就会改变； 态度改变，习惯就改变； 习惯改变，人生就会改变。
性研究阶段即开始介入; • 中期介入则是在项目施工阶段开始; • 晚期介入在工程基本结束、准备竣工验
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
特别强调： 1.在第一次业主大会上，建设单位还应当 做出前期物业管理工作报告。物业服务 企业应当做出物业接管验收情况报告 2. 《业主大会议事规则》应当就业主大会 的议事方式、表决程序、业主投票权确 定办法（根据业主实际拥有的物业面积、 住宅套数等确定）、业主委员会的组成 和委员任期等事项做出约定
• 产生： 第一届业主委员会，由物业管理 产生：
行政主管部门会同开发建设单位或物业 服务企业、业主代表组成筹委会，筹委 会推荐后选人名单，提交第一次业主大 会选举产生。 每届业主委员会任期三年，任期届 满后由业主大会选举新的业主委员会， 可以连选连任。
• 业主委员会是社团组织（或社团法人）， 自选举产生之日起30日内，向物业管理 政府主管部门办理备案登记。登记时提 交下列文件： （1）注册登记申请书 （2）业主委员会成员名单 （3）业主委员会章程
本章思考问题？ 本章思考问题？
• Q1:业主大会成立前，业主能否以未与物 业管理企业签订合同为由拒绝交纳物业 服务费用？ • Q2:业主大会委托业主委员会与物业管理 企业签订物业服务合同后，单个业主能 否以未与物业管理企业签订合同为由拒 绝交费？
收集渠道
物业管理移交：工程建设、物业产权等原始资料 业主入伙、装修阶段：业主或物业管理具体部门 日常管理中：物业企业相关工作部门 通过政府部门获取的相关信息
两方面资料
模块四 业主大会及业主委员会
业主自制机构 • 含义 含义——是一定物业管理区域内，物业
的所有人对其所有的物业进行管理、使 用，维护其自身权益以及物业的整体利 益而组成的自制性组织 • 具有民主性、自制性、公益性特征
• 业主委员会会议 • 1. 《业主大会规程》规定，业主委员会 业主大会规程》规定， 应当自选举之日起3日内召开首次业主委 应当自选举之日起 日内召开首次业主委 员会会议，推选产生业主委员会主任、 员会会议，推选产生业主委员会主任、 副主任。 副主任。 • 2.经1/3以上业主委员会委员提议或业 经 以上业主委员会委员提议或业 主委员会主任认为必要的，应当及时召 主委员会主任认为必要的， 开业主委员会会议。 开业主委员会会议。
第四讲物业管理的前 期介入
管理学院
• • • •
模块一： 模块一：接管验收及入伙 模块二： 模块二：装修管理 模块三： 模块三：文书档案的管理 模块四： 模块四：业主大会及业主委员会
模块三： 模块三：文书档案的管理
它是物业管理一项重要的工作内容 要求： 要求： 1.及时收集并不断更新 1.及时收集并不断更新 2.关键是尽可能完整 关键是尽可能完整 3.制度化、规范化 制度化、 制度化 4.专人管理 专人管理
特别说明
• 在一个物业管理区域内，房地产开发建 设单位对其开发建设的物业在销售之前 是唯一的业主，即第一业主（或称原始 业主），而且这种“业主”身份一直延 续到物业全部销售完毕。作为第一业主， 也应履行相应的义务。
业主大会
• 含义 含义——是由物业管理区域内全体业主 组成，对物业管理重大事项作出决定， 代表和维护物业管理区域内全体业主合 法权益的自治性组织。 • 宗旨——代表和维护全体业主的共同利 益。 • 组成——物业管理区域内全体业主组成。
3. 《管理规约》应当对有关物业的使用、 维护、管理，业主的共同利益，业主应 当履行的义务，违反公约应承担的责任 等事项依法做出决定。
业主委员会
含义：是按照法定程序由业主大会从全体 业主中选举产生，是业主大会的执行机 构，代表和维护物业管理区域内全体业 主的合法权益
性质：体现全体业主共同意志和利益，代 表全体业主实施自治管理的社团组织。 （无法人资格、无民事权利主体资格 地位： 地位：是业主大会的执行机构；是实现业 主自治管理的重要形式
采取两重机构设置形式 采取两重机构设置形式——即由全体业 两重机构设置形式 主成立业主大会，作为权利机关行使重 大决策权；在业主大会下设立由业主民 主选举产生的业主委员会，作为业主大 会的常设机构和执行机关，行使日常事 物的管理权
• 设置原则： 设置原则：
• （1）接受相关行政部门的组织指导和监 督的原则 • （2）两权分离、间接管理的原则 • （3）以公益利益为目的的原则
• • • •
4、参加业主大会会议，行使投票权； 5、选举业主委员会委员，并享有选举权； 6、监督业主委员会的工作； 7、监督物业服务企业履行物业服务合同；
• 8、对物业共用部位、共用设施设备和相 关场地使用情况享有知情权和监督权； • 9、监督物业共用部位、共用设施设备专 项维修基金的管理和使用； • 10、法律、法规规定的其他权利。
• 3.及时了解业主、物业使用人的意见和建 及时了解业主、 及时了解业主 议，监督和协助物业服务企业旅行物业 服务合同 • 4.监督管理规约的实施 监督管理规约的实施 • 5.业主大会赋予的其他职责 业主大会赋予的其他职责
业主委员会的日常工作
• 1.了解和掌握物业管理区域内业主和物业 了解和掌握物业管理区域内业主和物业 使用人的基本情况 • 2.组织实施选聘物业管理公司的招标活 组织实施选聘物业管理公司的招标活 动 • 3.提出是否续聘物业服务企业的建议 提出是否续聘物业服务企业的建议 • 4.代表业主大会管理物业专项维修资金 代表业主大会管理物业专项维修资金
（4）服务性、无偿性原则 （5）机构设置权责明确原则 （6）业主地位平等原则
业主
• 业主——物业的所有权人 业主有哪些权 利和义务？
业主的权利
• 1、按照物业管理服务合同的约定，接受 物业服务企业提供的服务； • 2、提议召开业主大会会议，并就物业管 理的有关事项提出建议； • 3、提出制定或修改管理规约、业主大会 议事规则的建议；
• 经调查发现，该小区业主大会在成立业主大会筹备过 经调查发现， 程中，既未告知当地房地产行政主管部门、 程中，既未告知当地房地产行政主管部门、街道办事 也未告知小区的房地产开发商、物业管理公司， 处、也未告知小区的房地产开发商、物业管理公司， 既未起草《管理规约》 业主大会议事规则》 既未起草《管理规约》、《业主大会议事规则》，也 未确定业主在首次业主大会会议上的投票权， 未确定业主在首次业主大会会议上的投票权，也未将 业主委员会候选人情况公示； 业主委员会候选人情况公示；在首次召开业主大会会 议时也未向全体业主发出会议通知，包括拥有1000㎡ 议时也未向全体业主发出会议通知，包括拥有 ㎡ 房屋建筑面积的小区开发商， 房屋建筑面积的小区开发商，到会的业主持有建筑面 积仅占40%；选出的业主委员会委员中，有一人是某 积仅占 ；选出的业主委员会委员中， 业主的父亲，有一人是业主的亲戚。业主大会成立后， 业主的父亲，有一人是业主的亲戚。业主大会成立后， 也未与小区开发建设单位办理移交手续。讨论： 也未与小区开发建设单的形式：集体讨论和书面征求意见 召开的形式 法定人数：1/2以上持有投票权的业主参加 法定人数 方可 业主可以委托代理人参加业主大会会议 业主人数较多时可以推选业主代表参加业 主大会会议
业主做出决定的法定人数
哪些属于特 别重大事 项呢？
制定和修改管理规约 制定和修改业主大会议事规则 选聘解聘物业服务企业 专项维修资金使用续筹方案
• 业主委员会职责：业主委员会是业主 业主委员会职责：
大会的执行机构，履行下列职责： 大会的执行机构，履行下列职责： • 1.召集业主大会会议，报告物业管理的实 召集业主大会会议， 召集业主大会会议 施情况 • 2.代表业主与业主大会选聘的物业服务企 代表业主与业主大会选聘的物业服务企 业签定物业服务合同
• 3.会议应当有半数以上委员出席，作出决 会议应当有半数以上委员出席， 会议应当有半数以上委员出席 定必须半数以上同意才能通过 • 4.作出的决定应以书面形式及时公告 作出的决定应以书面形式及时公告
• 某住宅小区于 某住宅小区于2002年3月开始预售，2003年6月竣工 年 月开始预售 月开始预售， 年 月竣工 交付使用时出售的房屋建筑面积占该小区总建筑面积 的68%，2004年7月该小区有部分业主自发召开业主 ， 年 月该小区有部分业主自发召开业主 大会会议并选举产生了业主委员会， 大会会议并选举产生了业主委员会，业主委员会在向 公安机关申请刻制印章未果，便私自刻制了印章， 公安机关申请刻制印章未果，便私自刻制了印章，并 将原物业管理公司解聘， 将原物业管理公司解聘，新选聘了一家物业服务企业 为该小区提供物业管理服务， 为该小区提供物业管理服务，原物业管理公司因此状 告该业主委员会非法设立，违法运作。 告该业主委员会非法设立，违法运作。
业主委员会设委员5~15名 名 业主委员会设委员 构成 主任1人 副主任 主任 人，副主任1~2人，由全体委员中产生 人 执行秘书1人 执行秘书 人，也可以不是业主委员会成员 业主委员会主任、副主任、 业主委员会主任、副主任、执行秘书可以专职或 兼职，要热心公益事业，对物业管理有较多了解， 兼职，要热心公益事业，对物业管理有较多了解， 有一定组织能力和较高威信
第一次业主大会召开的程序
筹备组应自成立之日起30日内，在物业 所在地的区、县人民政府房地产行政主 管部门的指导下，组织业主召开首次业 主大会会议 1.由筹备组介绍大会筹备情况 2.介绍业主委员会委员候选人情况 3.审议通过《业主大会议事规则》和《管 理规约》
4.选举产生业主委员会委员 5.审议通过与物业管理相关的特别重大事 项
• 注意事项 ： 业主大会应该于会前通知业主
• 15日以前要通知全体业主；相关材料以书面形 式公告
业主大会会议记录应当存档 业主大会的决定应予以公告
第一次业主大会召开的条件
1.应当在物业所在地的区、县人民政府房 地产行政主管部门的指导下成立业主大 会，并选举产生业主委员会 2.住宅入住率达到50%以上时 3.第一个业主入住之日起满两年
第一次业主大会会议的筹备工作
1.成立大会筹备组 2.确定召开的时间、地点、形式和内容 3.拟订《业主大会议事规则》草案和《管 理规约》草案等有关文件